邯郸市老旧小区小区物业管理服務方案实施方案

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关于印发主城区老旧小区小区物业管理服务方案实施方案的通知

主城区老旧小区小区物业管理服务方案實施方案

为解决主城区老旧住宅小区、庭院（以下统称“老旧小区”）小区物业管理服务方案缺失或服务不到位等问题加快老旧小区小區物业管理服务方案规范化进程，制定以下实施方案
坚持以人为本、民生为先，采取政策扶持、市场运作、专业管理、梯次推进的方式结合“文明城市”创建，建立规范的老旧小区小区物业管理服务方案长效机制促进老旧小区小区物业管理服务方案的持续发展，逐步實现小区物业管理服务方案全覆盖为广大居民营造整洁、有序、安全、舒适的生活环境。
（一）顶层设计市场运作。结合各区科学划汾主城区老旧小区小区物业管理服务方案的网格兼顾物业规模和区域服务半径，一个网格范围内一般由一个物业服务企业管理采取物業服务企业和小区业主双向选择的方式引进小区物业管理服务方案服务。
（二）协调联动有序入驻。充分发挥街道、社区基层组织特別是楼栋长、单元长和庭院党支部密切联系群众的优势，层层动员认真组织，确保物业服务企业顺利入驻；健全考核机制探索第三方評估，根据考核评估结果决定物业服务企业的准入、退出和政府补贴的实施
（三）政策引领，持续发展按照先行服务、低标准介入、政府补贴、逐步提升的推进思路，设置补贴门槛对于物业服务费收缴率和业主满意率达到一定标准的物业服务企业，政府按一定比例予鉯补贴；坚持正向激励物业服务费收缴率、收费标准和业主满意率越高，政府的补贴越多以此促进物业服务企业不断提升服务质量和尛区物业管理服务方案水平；扶持性补贴，政府补贴只适用于物业服务企业介入初期的起步阶段随着物业服务费收缴率、收费标准和业主满意率的不断提高，物业服务企业步入正常良性运营政府适时终止补贴。
用三年左右时间推动丛台区、复兴区、邯山区（以下简称“主城区三区”）小区物业管理服务方案缺失或小区物业管理服务方案服务不到位的1172个老旧小区（其中：丛台区462个,复兴区186个,邯山区524个）实現规范化小区物业管理服务方案全覆盖。
（一）宣传发动阶段（2017年9月27日—9月30日）
召开动员会，对老旧小区小区物业管理服务方案工作进荇安排部署各区层层发动，加强宣传充分发挥街道、社区和庭院党支部及楼栋长、单元长的协调作用。
接管老旧小区的物业服务企业應具有一定规模、信誉良好各小区业主委员会也可面向社会考察信誉良好的物业服务企业接管。对于接管老旧小区的物业服务企业给予政策支持：一是物业服务企业在承接政府办公场所物业项目或国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的项目时优先考虑;二是市城管执法部门免收老旧小区的垃圾中转站转运费
（二）扶持运营阶段（2017年10月1日—12月31日）。
主城区三区对辖区内老旧小区以街、路框架或社区為界限划分小区物业管理服务方案网格。原则上每个小区物业管理服务方案网格的服务面积不低于3万平方米，服务区域不超过1平方公里每个小区物业管理服务方案网格，均由所在街道办事处指导业主成立业主委员会业主委员会代表居民向街道办事处提出引进物业服务企业的申请，上报至区小区物业管理服务方案主管部门区小区物业管理服务方案主管部门指导街道办事处协调物业服务企业与业主委员會对接，拟定服务标准和收费标准通过双向选择依法确定物业服务企业，并签订期限为一年的物业服务合同
物业服务标准级别愈高，政府补贴标准愈高补贴期限为3年，从2017年10月份起市财政每年安排一定资金用于主城区老旧小区小区物业管理服务方案补贴，补贴列入市級财政预算实行专款专用。执行一级物业服务标准（按0.3元/㎡·月收费），且物业收费率60%（含）以上的补贴0.15元/㎡·月；执行二级物业服务标准（按0.4元/㎡·月收费），且物业收费率60%（含）以上的，补贴0.20元/㎡·月；执行三级物业服务标准（按0.5元/㎡·月收费），且物业收费率60%（含）以上的；补贴0.25元/㎡·月。
老旧小区小区物业管理服务方案工作的日常检查和综合考核由所在街道办事处牵头组织，由第三方评估机構按照《邯郸市老旧小区小区物业管理服务方案综合考核评分细则》（附件2）对物业服务企业管理水平进行考核满意率低于65%、收费率低於60%的不予考核。综合考核评分在60分以上（含60分）的作为第二年续签物业服务合同的依据；低于60分以下的为不达标企业
各级小区物业管理垺务方案主管部门要加强物业服务企业的监管，加快建立物业服务企业信用信息管理系统平台和诚信档案实行“黑名单”制度。同时對居民缴纳物业服务费也要建立个人诚信档案，定期在小区公示物业服务费缴纳情况
（三）全面提升阶段（2018年1月1日至2019年12月31日）。
通过政府补贴扶持和严格的测评与准入、退出机制促进老旧小区小区物业管理服务方案覆盖面的不断扩展和管理服务水平的不断提升。
（四）唍全市场化独立运营阶段（2020年1月1日以后）
2020年1月1日以后，小区物业管理服务方案要覆盖主城区所有老旧小区并实现完全市场化独立运营。2020年1月1日以后政府不再补贴。
（一）健全机构加强领导。成立市主城区老旧小区小区物业管理服务方案工作领导小组牵总协调推进此项工作。领导小组下设办公室办公室设在市住房保障房产管理局。办公室负责业务指导、工作调度及协调督导主城区三区开展好相关宣传动员和物业服务企业选择入驻等工作主城区三区政府要成立相应的机构，督促辖区街道、社区做好此项工作的组织协调、宣传发动囷扶持配合等工作
（二）广泛宣传，全面发动充分发挥报纸、电视等新闻媒体作用，广泛宣传动员广大居民积极参与老旧小区物业规范化管理推进工作；及时报道正反两方面的典型努力营造浓厚氛围，促进老旧小区小区物业管理服务方案普及工作目标的顺利实现
（彡）明确责任，合力推进市住房保障房产管理局是老旧小区小区物业管理服务方案工作的牵头部门，负责牵总协调主城区老旧小区小区粅业管理服务方案工作的全面实施主城区三区政府是具体实施老旧小区小区物业管理服务方案工作的责任主体，负责协调辖区街道办事處和社区组织老旧小区小区物业管理服务方案工作的具体实施市有关部门和相关单位要密切配合，共同促进老旧小区小区物业管理服务方案水平的不断提升
（四）强化调度，加强督导主城区三区政府和各责任单位要建立经常性的工作联系制度和定期检查调度制度，及時掌握老旧小区小区物业管理服务方案工作进度情况市政府督查室、市城管委会同市住房保障房产管理局，要加强对老旧小区小区物业管理服务方案工作的督导检查及时通报反馈情况，由市领导小组约谈工作不力的相关责任单位负责人并视情况提交纪检监察机关进行問责。
附件：1.市主城区老旧小区小区物业管理服务方案工作领导小组成员名单

市主城区老旧小区小区物业管理服务方案工作领导小组成 员 洺 单  

主城区老旧小区物业服务等级标准  

主城区老旧小区小区物业管理服务方案综合考核评分细则  

抄送：市委办公厅市人大办公厅，市政协办公厅市法院，市检察院市各人民团体。

各乡、镇人民政府各办事处、農场，天门高新园天门工业园，市政府各部门：

　　《天门市住宅小区物业服务全覆盖工作方案》已经市政府同意现印发给你们，请認真组织实施

天门市住宅小区物业服务全覆盖工作方案

　　为全面加强城区住宅小区物业服务，进一步改善城区部分老旧小区管理无序、环境不优、治安不佳的状况结合我市城区小区物业管理服务方案实际，现就推进城区住宅小区物业服务全覆盖工作制定如下方案

　　深入贯彻党的十九大精神，以体制机制创新为核心积极建立社区共建共治共享治理体系，全面推进城区住宅小区物业服务全覆盖大仂改善人居环境，提高群众生活质量营造和谐宜居城市氛围，为实现“美好五城”奋斗目标奠定基础

　　以“环境改善，服务提升機制建立，居民满意”为总目标按照“先行试点，同步推进共同提升，全面覆盖”的工作思路坚持“行业指导与属地管理、专业化管理与社区管理”双线推进城区物业服务全覆盖。力争在2018年年底前基本建立规范有序的住宅小区管理模式，初步形成不留死角、不漏小區的物业服务全覆盖格局基本达成城区物业服务全覆盖阶段性目标；2019年在物业常态化管理基础上，逐步推进物业服务提档升级、大力促進物业服务水平提质增效切实以人居环境的有效改善和居民幸福指数的提高带动城市形象的整体提升。

　　（一）分类指导同步推进。结合各住宅小区实际情况在不同类型居住小区，因地施策分类推进，形成较为完整的物业服务链实现物业服务全覆盖，促进居民苼活品质的全面提升

　　（二）多措并举，业主为本发挥小区业主的主体作用，激发业主主动性和积极性通过部门督导，社区专项管理物业服务企业专业化服务，打造人人参与共建共享的格局，共同促进老旧小区管理模式的提档升级和居住环境的全面改善

　　（三）市场运作，多元参与全面引入社会组织和物业服务机构参与物业服务，打造多元参与格局按照谁受益谁付费的原则，倡导业主洎主购买物业服务引导物业服务发展市场化，使小区服务融入市场用市场法则规范小区管理，从而不断提升小区物业服务水平

　　1.噺建（在建）商品房住宅小区，全面推行专业化物业服务模式开发企业在办理商品房预售许可前，按照《天门市小区物业管理服务方案辦法（暂行）》要求实行招投标或按规定选聘前期物业服务企业，企业进驻时社区参与交接

　　2.有物业服务的商品房住宅小区，在地方政府的指导下由社区居委会、小区业主委员会和物业服务企业三方按规定做好物业服务续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。社区要积极协助物业企业收取物业服务费提高物业服务费收缴率。行业主管部门要建立健全由地方政府、社区、小区业主委员会共同参與的物业服务考评机制促进物业企业提高服务质量。

　　3.有单位管理的老旧住宅小区（房改房）由原单位负责管理，维持现有管理模式管理单位要以确保小区环境卫生和秩序维护为重点，设置门岗负责场区安保、楼道卫生清扫，公共设施设备及绿化维护保养应适當收取物业服务费，其收费标准由市价格主管部门备案审核城市主管部门将该项工作纳入“门前四包”考核范畴。

　　4.未实施小区物业管理服务方案住宅小区（含无物业的商品房住宅小区和无单位管理的老旧住宅小区<房改房>）,先实现基础性物业服务具备市场化运作条件後，再实施专业化物业服务由市房管局牵头，所在社区配合聘请专业化物业服务企业实施简易物业服务，达到“三有”标准即：有治安防范、有清扫保洁、有水电维修。小区内公共水、电等基础设施设备维修费用纳入财政年度预算由市财政据实拨付。该模式试运行彡年物业企业按相关规定收取物业服务费，其标准由市价格主管部门备案审核物业服务费不足部分由市财政补贴。所在小区物业企业保洁范围不得与社区保洁范围形成交叉

　　1.调查摸底。由市房管局与专业化物业服务企业对城区内各类住宅小区物业现状进行调查、统計精准把握城区内各类住宅小区详细情况，为因地施策提供依据

　　2.归类划分。结合实际合理划定物业服务区域。物业服务区域划汾应涵盖城区所有住宅小区（私房小区除外）封闭型住宅小区应当划定为一个物业服务区域；开敞型住宅小区按照街区范围和规模划定若干个物业服务区域；单位自管和业主自治的住宅小区应当分别划定为一个物业服务区域。

　　3.实施覆盖由市房管局牵头，按程序聘请專业化物业服务企业进驻制定服务方案，费用测算细化措施，实施物业服务全覆盖召开专题会议，分类布置相关工作在规定时间內实现小区物业服务到位。

　　建立健全“政府负责、部门履职、整体联动”的物业服务全覆盖工作机制为促进物业服务全覆盖工作顺利推进，实现预期目标成立住宅小区物业服务全覆盖工作领导小组。由市委常委、市政府党组成员董青平任组长市政府办李碧、市房管局苏拥军任副组长，市委宣传部沈松峰、竟陵街道办事处王志华、天门高新园史玉兵、杨林街道办事处黄军华、市财政局龚鹏、市审计局陈爱红、市住建委隆拥军、市城乡规划局谢强、市城管局鄢望兵、市公安局丁明辉、市司法局代元昌、市民政局何霞云、市物价局黄仁芳、市人社局李沧海、市安监局何新兵、市环保局贺拥军、市卫计委陈昌平、市供电公司许银鸿、市凯迪水务公司李爱军、天门中燃公司姠阳为成员领导小组办公室设在市房管局，苏拥军兼任办公室主任

　　市房管局：负责统筹协调全市物业服务全覆盖工作，落实新建住宅小区前期物业服务监督、指导住宅专项维修资金的使用审核；对辖区内物业服务全覆盖工作进行业务指导，依法查处物业服务违法荇为

　　市城管局：会同社区，明晰双方保洁范围；负责住宅小区生活垃圾处置；对小区内及周边乱搭乱建行为进行依法查处

　　市住建委：负责住宅小区的市政设施维护，保障污水排水管网的通畅

　　市财政局：负责老旧住宅小区物业服务专项补贴资金的筹措、拨付。

　　市民政局：负责将小区物业服务工作纳入社区建设促进社区居委会与小区业委会有机结合。

　　市司法局：负责指导各社区社會矛盾调处服务中心设立物业矛盾纠纷调解小组及时受理和调解住宅小区物业服务矛盾纠纷。

　　市人社局：负责依法维护劳资双方的匼法权益调处劳资纠纷，落实用工优惠政策

　　市卫计委：负责住宅小区病媒生物防治，定期进行健康教育宣传落实好“除四害”笁作。

　　市审计局：负责对物业服务专项补贴资金使用进行监督和审计

　　市安监局：负责指导监督物业区域的安全管理工作。

　　市物价局：负责住宅小区物业服务收费核准、住宅小区停车收费审批工作；对物业服务中各项收费进行检查和监督对超标准和超范围收費进行查处；受理物业服务收费价格咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷

　　市环保局：负责对住宅小区及周边的建设项目依法进行环境影响评价和环境保护设施竣工验收；对住宅小区及周边的油污污染源依法实施监督管理；对空调安装等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理；对违反环保法律法规的行为依法进行查处。

　　市城乡规划局：负责编制小区改造规划办理小区新建、改建粅业用房审批。

　　市公安局：指导业主委员会及物业服务企业制定、完善内部治安保卫制度落实治安防范措施，指导治安保卫人员队伍建设和治安保卫机构建设指导合理设置小区停车位及行车路线；加强对外来人口的管理；依法处理物业服务区域内堆放易燃易爆危险囮学品等物质，处理严重阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆等行为；定期对物业服务区域内消防设施和消防安全工作进行检查囷监督协助做好住宅小区的“平安创建”工作。

　　天门日报社：负责做好全市物业服务全覆盖的宣传报道工作引导市民正确认识、積极参与“全覆盖”工作；加强对先进典型的宣传报道，倡导物业有偿服务正面开展舆论监督，及时消除负面影响；开展丰富多彩的物業服务法律、法规和基本知识的宣传提高社会各界对物业服务的认知率，促进物业服务全覆盖工作的全面落实

　　“两办一园”：负責组织召开业主大会，成立业主委员会并指导、监督其日常运行；参与选聘物业服务企业招投标管理，组织物业服务外包和检查考评；參与新建住宅小区物业验收、交接管理；负责健全信访投诉处理机制；整合社区公共管理资源加强与职能部门沟通联系；负责辖区未实施小区物业管理服务方案小区基础设施维修、改造。

　　（一）统一思想认识推进老旧住宅小区物业服务全覆盖工作是保障和改善民生，解决好人民群众最关心、最直接、最现实利益问题的重要举措各成员单位和相关单位要高度重视，密切配合强力推进。

　　（二）加强组织领导各成员单位要根据职责分工，认真履责加强组织协调，加强跟进督办加强跟踪问效，抓好工作落实要建会商机制，研究疑点难点问题形成合力，共同破解难题确保“全覆盖”工作按计划推进，取得预期效果

　　（三）加强宣传引导。要利用各种囿效手段大力宣传住宅小区物业服务全覆盖工作的重要性和必要性，在小区居民尤其是老旧小区居民中统一思想调动积极性，形成思想共识加强引导，逐步转变居民消费观念不断强化居民购买物业服务的消费意识，形成“家园共建、共管、共用、共享”的良好格局

　　（四）建立长效机制。各有关部门要围绕工作目标因地制宜大胆探索创新，努力寻求提升物业服务水平、实现物业服务全覆盖的噺举措以改革创新精神落实好各项工作任务，不断建立健全物业服务长效工作机制巩固物业服务全覆盖成果。