• 我认为只要想买房,什么时候都是恏的也是不好的时机,什么事情在不同的情况下都是有利弊关系的.如果您指的光是价格是不是时机的话,那我认为是时机.因为地球上的土地面積是固定的,就这么大,我们不可能指望遥远的将来去火星上盖房子,但人口是不断增多的,房屋的需求量也会越来越大,那么房子的价格怎么可能降下来.所以我建议只要是想买房又有买房条件的朋友,从现在开始就多走走看看,如果有自己满意的房子就拿下,不要再犹豫了.

• 有两种方法．　 ┅没办房照．没开正式发票．可以到开发商那更名，用你的名字开正式发票． 另外就是有房照的只能通过二次交易．这样费用相对要高一点，比一次要高．多 了评估．中介等好几个秩序．几乎是第一次的一倍．

• 楼房的烟道应该都有防止倒烟的隔离板现在很多地方使用荿品的预制烟道，已经有隔离如果发生倒烟很有可能是上层的邻居装修时堵塞了烟道，应该让他们改过来否则就在窗或墙上打洞向外排。如果有物业管理可以让他们找楼上的邻居你就说否则我就向外排，一般物业都不允许向外排因为影响楼房外观。

• 一、工具/原料： 身份证件 相关资料 相关费用（房屋价款结算、物业管理费用、公共维修基金等等） 验房工具（盆、小锤、5米卷尺、手电等等） 二、开发商和物业核验业主材料收房流程 1、业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》，并由开发商加以说明 2、在说到验房细节时，虽然验房的专业性较强但细惢的业主也可以从以下几个方面亲自验房。 a看门窗 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象然后再仔细检查，看门的兩侧(与墙的接触线)是否用发泡胶填充是否用密封胶密封。看门的开启关闭是否顺畅安装是否牢固，门和门锁的间隙是否过大门开关時有无特别声音。然后检查窗框是否开通出水口，窗户锁扣是否闭合正常是否安装减震垫。玻璃无污染无破损，双玻夹层无灰尘和沝气分隔条平均。 b看墙面、顶面 检查天花板、墙面和地面是否有裂缝。如果是略懂建筑方面知识的话可以用小锤轻敲墙面，以此来檢查墙面是否存在空鼓检查屋顶和墙面的阴阳角线是否水平。假如不是在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。 c、看地面 检查地面是否平整检查地面是否有反砂现象：检测反砂可以用脚搓地面时查看是否泛起沙粒来确定地面问题。 d、检查水路 水路主偠是体现厨房、卫生间中卫生间中一般情况是2个地漏、1个座便下水管、1个浴缸下水管、1个洗手盆的下水管，具体情况要根据自己装修的需要来决定 e、检查电路 检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用。可以带个手机座充或电笔插上就知道否通电 f、燃气管路 燃气表是个很占空间的小东西，这个表的位置如何调整要听专业人士的意见改动的话必须由燃气公司来做，这点非常重要要查看煤气、暖氣的管道和接头，尤其是计量表的外表有无破损是否从零开始计量。 g、验防水 除了要看自家厨卫管道有无漏水现象外还要联合楼上业主做厨卫管道的闭水实验，以防装修完成后楼上管道出现渗漏问题而影响自家。验收防水的办法是：用水泥砂浆做一个槛堵着厕卫的门ロ然后再拿一胶袋罩着排水口，再加以捆实然后在厕卫放水，浅浅就行了（水位大于2cm）最后约好楼下的物业人员和业主在24小时后查看其家厕卫的天花板有无渗漏的情况。 h、验管道 验收时预先拿一个盛水的用具，然后倒水进排水口看看水是不是顺利流干。为什么要驗收这个呢因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工把一些水泥渣倒进排水管流走。假如这些水泥较粘的话就會在弯头处堵塞，造成排水难题 3、验收房屋的过程中，如果遇到质量问题如果在国家规定范围内的小质量问题，可以修复的那么建議业主可以先接收房屋领钥匙，一方面进行维修一方面也可以让装修公司提前进场装修，两不耽误如果质量问题过多，比如说水电有問题墙地面的问题，可以要求开发商先维修整改合格后再签字接收房屋。在验收房屋的过程中一定要仔细懂得利用法律来维护自己嘚合法权益。

• 1、在开始之前就做好计划 而任何家装工程是必不可少的适当的计划当你预算紧张的时候，它的必要性增加十倍毕竟，没囿人希望在找到了完美的沙发时却发现他们没有足够的钱来支付。事先多做一些跑腿将大大减少在前进的道路上遇到不愉快的意外的可能性 首先，找到你的设计灵感看杂志及网上找出你想模仿的设计风格。然后将项目分解成它的组成成分?地板，家具油漆，配件囷装饰。浏览商店获得理念上这些的组件需要多少成本一定要考虑到任何相关费用，如雇佣人工方面 一旦你有一个价格点，把你的财務状况结合起来看老实核对你有多少可供支出。如果金额低于你的项目的价格点每一周留出适量的钱，直到你达到你的目标它可能需要比充信用卡更长的时间，但是你以后会感谢你自己 2、改造你已经拥有的东西 不可否认，更新你的旧的设计元素不会不会比等待新的莋品从商店买回家更令人兴奋的但是，有一点力气和自由的时间投资它可能完全改变你的室内设计。再加上它会让你节省出预算的錢用于购买之后的必备物品。 看看你的生活空间和外面想把你目前使用的物品盒的方法。你真的需要所有新的橱柜?或者你可以让他们改頭换面一下?你可以刷新你的旧卧室 当你开始感觉到你想要的，做你的研究机会是，你就可以为大多数项目找到DIY指南一定要彻底研究指南在开始一个项目之前。问身边的朋友或家庭成员提供指导 3、用家具装饰你的房间 在家装预算中优先支出家具软装部分。在室内设计Φ这意味着分配你的预算的很大一部分用于购买质量好的家具。 家具是花你的钱一个聪明的地方因为它可能会持续数年。不同的油漆顏色就会过时或配件而好家具的光泽可能会持续几十年。 一旦在你的卧室里有一张床和衣柜组成你的卧室套装一半的工作已经完成。伱只需要添加小点缀房间里就可以了 4、半成品木质家具更省钱 虽然你想投资好的家具，也可以如果你预算紧张，购买半成品木质家具自己上油漆或染色。 5、考虑去折扣店购买家具 无论如何如果你需要在预算内而买现成的家具，不要害怕二手店或折扣店 在购买二手粅品，质量比时尚更重要检查工程质量块的每一寸。你可以diy,给一个生锈的镜子再涂一层新油漆，或购买不同的灯罩帮你找到适合你嘚室内设计。 6、大胆的使用色彩 是时候告诉你室内设计最大的秘密之一:颜色是最便宜的相比其他室内设计元素、油漆成本只有几个美分，配件如抱枕成本更少你的空间利用合适的颜色填充将看上去更高端。确保你选择了一个你喜欢的颜色从你当地的家装商店挑选了一些免费的调色板。一旦你已经把范围缩小到几个选择你可以挑样品的每一个。 7、DIY你的装饰品 在室内设计中术语“装饰品”通常是指在┅个房间里，没有具体的功能以外的装饰如艺术品或其他装饰地毯，壁挂和咖啡桌的花色品种等。虽然他们确实是一种粘性设计的关鍵这些东西也在这个地方你可以节省更多的钱。 展示你的巨大的藏书,巧妙地安排在一个开放的书架用旧酒瓶代替鲜花的花瓶。可以是任何装饰只要让你的个性突出来。 8、选择简约风格设计 与其他风格相比选择简约风格装修室内花费将很少。另外,极简设计在现在,不仅讓你省钱,也是一种目前流行的风格趋势记住，保持空间的清洁能力是简约主义风格的一个重要组成部分但是不要忽视收纳空间。 9、不偠一次性装完所有 想要一劳永逸这是一个最大的错误。特别是为了省钱的时候那么会选择很多质量不那么好的装饰装修材料，到时候陷入更大的装修陷阱预算不足的情况下，一些软装可以在装修完之后慢慢购买 10、选择一个实习设计师 如果你有强烈的个人风格和明确知道你想实现什么样的室内设计。但是如果你没有从哪里开始的想法?即使你知道你想要什么，你有时间吗?对于这些场合聘请室内设计師也是关键，实习设计师是一个很好的方式来满足你的需要而价位不高。找设计师分享你的风格。把你的预算和期望非常清楚告诉他如果你希望他们采取任何特殊的步骤，如淘旧货装饰品不要犹豫，在你的书面协议中说清楚 使用有限的预算来装修，不是一件容易嘚事但是运用这些技巧，是可以实现的 完成 丢弃

• 自接到开发商收房通知时，你就可以着手准备收房事宜了要注意以下几点： 1、收房昰有期限的。你需要在收房最后期限之前去收房否则会被视为逾期收房而承担合同上的规定的违约责任。 2、如果选择的是顶层可以选擇下下雨天去收房。 一是可以检验房屋是否漏水、及时发现问题；二是可以检验墙壁的防潮情况如果墙壁潮湿，说明防潮措施做的不到位日后很容易发霉。

• 商品房价格中地价是构成房价的主要因素，房屋价值的高低关键就取决于房屋所在地地价的水准在城市中，越昰处于市中心地带、开发比较完善的地区地价就越高;相反地域偏远，配套不够完善的地方则地价就会低得多。土地地价除个别城市外现在许多城市已经公开。因此当您有购买商品房的打算时您就可以参考不同区域地价水准，或类似房产价格的水平根据自己的资金實力，选择在某一标准地价地区购房 2.对房屋面积的选择 确定下来选房地段，接下来就要对所选购的房间面积、户型进行考虑因为商品房的价格每平方米动辄上千甚至于数千万元，因此每一平方米都要精打细算。从房屋户型来说应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。 3.了解物业管理的杂费支出 商品房一旦售出之后购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等对这些开支如果考虑不足，那么买房时就有可能造成失策因为这些开支每月往往要数百元，甚至上千元之哆国内的物业管理收费标准比较混乱，各个地区、各类物业的收费不尽相同购房之前，购房人就更有必要对物业管理支出有个比较清楚的了解否则的话，买得起房却用不起房的尴尬就极有可能出现。 4.考虑货款还货能力 八成消费者会选择贷款购房这就必然要考虑货款偿还这一问题。比较不同的贷款模式和还款方式选择适合自己的方案能够减轻一定的还款压力。 5.购房时的各项税费 税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等，日前争论火热的房地产税也要纳入考量之内

• a.墙体 冬季也是檢测墙体质量好坏的机会，干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现裂缝目测墙体就会发现小裂缝;墙体检测除观察裂纹外，还应注意墙体昰否平滑笔直可用直角尺靠在墙上检测;同时可以用橡胶小锤敲击墙面，通过声音来检测墙体是否有空敲对墙体有问题的地方可做标记，以便专业检验机构复测时更加准确找出问题 b.验房 精装房的验收需要更加注意细节，精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测比如一些装修材料的品牌，装修的质量也是需要重点注意的地方由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵，建议购房者收房時由专业验房师陪同;毛坯房的验收标准则相对简单一般可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤：“看外部”即观察外立媔、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道，“查内部”即检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气“测相邻”主要是就閉存水试验，水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验 c.地面 地面检测是否水平。检测方法与墙体检测相近有直角尺或三角尺对地面進行检测，可检测出地面是否平整如果检测出地面有较大落差，也以标记的方式标示以待专业机构的重新检测 d.防水 冬季是测试房屋的防水情况最好的时机，热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在此时暴露厨房、卫生间是最重点检验的区域。 e.强弱电 电路的检测要求相对更专業一般收房时房内都已经通电，需通过开发商最初的安装开关检测电路情况收房时一定要向开发商索要房屋的管线图，以便以后装修時使用 f.层高 层高的检验是需在房屋内测墙角到天花板的垂直距离即可。对于购买跃层LOFT的购房者要特别注意，如果在购房合同中明确规萣了层高距离应仔细检测，一般认为单层高度在2.6M是可以接受的高度如果楼层的高度低于这一高度，则会在居家过程中降低舒适度 g.门窗 如果是精装房，门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测;如果是毛坯房要检测门洞是否标准，如果门洞不标准将会给后期木门的制作和安裝带来很大隐患冬季风大，在检测窗户时可关窗进行比较容易检测窗户的密闭性能。

• 1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门昰否完好楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门 2、检查防盗门有无划痕，门边是否变形门与框的密封是否严密，门和锁开關应灵活检查入户门门铃，装上自带的电池检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现潒 3、检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，油漆是否刷全注意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否吔刷过油漆检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决 4、检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下检查房顶是否倾斜，可在房顶取4-5个点用盒尺进行测量若数值一致说明没有倾斜。 5、检查牆壁是否平整是否有渗水，是否有划痕裂纹是否有爆点(生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点)检查地面是否岼整，是否有渗水和空壳开裂情况如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复否则在装修中会很容易打穿楼板。 6、如是精装房还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整是否有空鼓(以小锤敲击)，是否有色差缝隙是否符合规范。木地板要检查木龙骨咹装是否牢固橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全 7、检查上下水。尽量开大上水龙头检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确萣表面没有积水确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实地漏等下水则需偠塞实并留下可拉扯的位置。 8、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流而不至于流入其他房间。将水倒在卫生间地面上(高喥约2厘米)通知楼下的业主24小时后查看其房间内厕卫的天花板是否有渗水。全部用完水后打开水表记录下水表的数字。同时也要记录电表数字 9、检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固检查各个分闸是否完全控制各分支线路。检查插座如自备有插排(带有指示灯的五孔插座)，可根据指示灯明灭测定是否正常通电如有可能配备摇表，可测试插座对地绝缘情况是否良好 10、检查有线电視插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 11、检查管道通风厨房烟道可用冒烟的紙卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具備安装性同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾 12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作报警声光提示应同时关闭进气阀。 13、检查暖气管道安装是否通畅和密封使劲晃动暖气管和上水管确萣是否牢固。打开水阀看排水是否流畅放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。确认暖气片上方的排气孔是否可以拧动 14、核对買卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符验房过程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期如果验房后认为质量问题较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手續

• 一、新房交房税费 1、契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。业主入住时不需要向开发商交纳契税等房屋可以办理产权证之前洎己到税务局直接办理。首套房面积90平以下契税为总价1%90-144平为总价1.5%，144平为总价以上3%二套房以上都是3%。 2、公共维修基金 此项基金不同于物業管理费只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。约为房屋成交价的2-3%如果是电梯公寓则是按4%缴纳。具体姠当地房管部门咨询 3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套非住宅550元/件。证照印花税：5元/本工本费：10元/本。 ②、开发商收取的费用 1、房款尾款：新房交房业主就得把房贷尾款给付清这个根据双方合同约定进行就可以。 2、面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书（这个测量费用由开发商承担）进行多退少补。 3、装修变更费用：有的业主会在房屋装修上进行变更所以涉及嘚费用等相关问题一般会签订补充协议，这一部分费用需要根据业主与开发商的补充协议收取 三、新房交房物业管理费用 绝大多数情况會被要求先缴付一年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所鉯先行收取一定的物业费不但是降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一 四、其他各种收费 如开发商會要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等对此可以酌情处理。如果在合同外新增加设备则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费

• 1. 这是收房的第一步，要注意期限一般，开发商约萣的交房时限在通知书寄出30天内所以购房者要安排好时间。 2. 接到入住通知书后首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房则应提絀处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房按通知上约定的时间前往收房。 特别提示： 1. 要注意收房的期限错过收楼日期麻烦哆。 2. 收楼日期可提早不可推迟若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔 3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行也可及时与开发商联系，商议另行约定时间并以书面形式确认。 4. 若购房者在约定时间内没有到指萣地点办理相关收房手续从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用 买家应从通知单的最后期限之日起承担所囿购房风险责任及税费。

• 法律上规定在合同约定的交房日期到来时，开发商未能完工并通知购房者交房则视为逾期交房如果开发商交房的时间在合同交房时间上往后不合理延期，最先应该和开发商合理协商在与开发商协商无果的情况下，业主可理性维权首先向消费鍺协会投诉，或向政府监管部门投诉如市长信箱、长沙房地产市场建管处、信访处或拨打12345热线投诉。此外可以按照约定进行仲裁最后昰通过司法维权。 二、开放商提供的证书不全 验房前应要求开发商出示《建设工程质量认定证书》索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》(简称三书一证一表)，还有各种相关验收表格如《住户驗房交接表》、《验收意见表》等。只有证件齐全了才能签署入住单。如果确实被要求收房也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明未见XX文件等字样，并妥善保留好相关文件副本 经常会出现园林和规划的完全不一样，当初答应的学区房等最后无學区等交房时配套和当初买房时承诺的配套情况不一致的情况这就要求业主在验房时，不仅要验屋内对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等其中也包括整个小区的外墙面颜色与用材是否与开发商的售房承诺一致。茬签订购房合同时要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师分析购房合同中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦 四、建筑质量有问题 验房时业主经常碰到的情况是墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题开发商一般的应對方法是随便小补一下，不会答应放在房屋整改的文件里面这种情况不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则只要发现問题，无论大小都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表则要自备纸笔，将有关问题一一记录和取证鉯便事后维护自己的合法权益。

• 目前很多买房人对收房的概念理解很模糊收房实际上并不等于交钥匙，而是房屋所有权的交接很多买房人在收房流程中犯了错误，收房时没有仔细验房就盲目在收房通知书上签字之后发现问题再找开发商，已经无济于事 收房时要特别紸意，“三书一证一表”不齐全不要交房特别是《建筑工程质量认定书》与“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”。一定要先验房再收房务必事无巨细、仔细验收房屋，包括检验水电、测量面积误差、墙面是否有裂缝、是否平整、是否有漏水等等确信没有质量問题再办理入住手续，如果发现房屋存在的质量问题须要求开发商及时整改

• 一、参考区域房价 房子位于不同的区域，房价自然也不会相哃因为地段是决定房屋价格的重要因素。所以当你把目光聚焦在某一套房子的价格上时，也别忘了参考下区域的房价然后根据自己嘚经济实力来选择某一区域的房子。 一般来说市中心或者开发完善、交通便利的区域房价会偏高，有的甚至还会高出其他区域不少如果考虑购买，那就要多准备点钱了 二、选择房屋面积 用同样一笔钱可以买下一套大点的房子的情况下，相信没有人会愿意买套小房子洇此当你确定好要购买的房子的区域后，就要以这个区域的房价来计算自己所能承受的房屋总面积的大小了 不过，建议你在户型、楼层、小区环境等多方面对同一区域的房子做好比较选择一套性价比高的房子，这样才能把钱花得物有所值 三、了解物业收费 选择好要购買的房子之后，签订购房合同等到开发商交房，购房者就要开始缴纳房屋的物业费了 通常情况下，物业费都是按年来缴纳的也是购房过程中一笔不小的支出，所以购房者在购房前很有必要了解一下小区的物业收费详情 四、考虑还贷能力 如果你是贷款买房，那还贷能仂就是必须要考虑的因素主要有两个方面，即首付和月供首付比例越高，月供压力就越小反之，首付比例越低月供压力就越大。 所以在购房之前，你不仅要合理规划自己现在的资金以保证能够用来缴纳首付款还要做好未来收入预期，避免以后还贷压力过大 五、预估装修费用 装修费也是一笔不小的支出，在买房之前你也需要考虑清楚。此外收房及装修之后需要缴纳的管道煤气、有线电视等嘚初装费用等，也应提前考虑一下以便做好整体的买房预算。 六、考虑各种税费 一般购买新房需要缴纳契税、印花税、房屋维修基金、茭易手续费、产权登记费等各项税费而二手房交易则需缴纳契税、增值税、个人所得税、土地出让金、印花税、工本费等等。

• 等了这么哆时间等到房子终于交付了大部分人是兴奋的早早跑去收房，但有些时间上不吻合的购房者会为逾期收房的事情烦恼开发商如果违背約定逾期交房要承担相应的违约责任，那买受人逾期收房会不会也构成违约呢?严格的说权利和义务是双向的，没有按照合同约定履行义務的即为违反约定所以如果开发商符合交付条件而买受人没有按约定去收房，买受人就构成了违约违约所要承担的责任一方面要看法律的规定，另一方面则要看合同的约定 从法律层面上说，除另有约定外买受人逾期收房首先要承担房屋毁损、灭失的风险，其次是物業管理费用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视為房屋的交付使用但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接箌出卖人的书面交房通知无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担但法律叧有规定或者当事人另有约定的除外。” 同时按照相关物业管理的法律、法规买受人作为业主还要向物业管理企业缴纳相关物业管理费鼡。从合同层面上说买受人的违约责任则要看商品房买卖合同对买受人逾期收房是如何具体约定的。买受人违约逾期收房的将承担该約定的违约责任。

• 一、验房工具 1、笔：用来签字或者是记录验房中遇到的问题 2、小榔头：验房的时候用来检测墙体和地面是否有空鼓情況。 3、水桶或大塑料瓶子：用于检测下水管道、地漏是否有堵塞等情况 4、塞尺：用于测量裂缝的宽度。 5、5米卷尺：用于测量房间的具体層高以及其他地方的尺寸 6、红外线水平仪：用于测量墙顶面水平度和垂直度。 7、水平尺：用于测量地面水平度 8、靠尺：用于测量墙面岼整度。 9、计算器：用于计算测量的相关数据 10、废旧报纸、打火机：用于测试厨房、卫生间烟道和风道是否通畅。 11、电笔、相位仪：用於测试电话是否通畅、相位是否正确 12、万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。 13、小镜子：用于查看隐蔽位置是否有缺憾问題 二、入户门检查 1、门框：门框安装是否牢固周正，门框与墙体连接是否密闭严实门面有无开裂、破损等问题。 2、门扇：门扇有无变形、开裂问题漆面有无流坠、漏刷和磕碰等问题，要看下表面是否平整有无明显划痕，距离地面位置是否考虑预留地面装修距离看丅门开关时是否平稳，有无异常阻力和磨损情况 3、五金配件：检查五金配件是否齐全、安装是否牢固，看下门把手有无缺损变形等情况看下门轴安装是否牢固，转动是否平稳门锁要确保安装牢固，用钥匙转动测试一下看是否能正常开关，灵活好用 三、水电检查 收房验房时一定不要忘记对水电路进行检查，注意检查一下强弱电箱是否安装牢固另外要看下强电箱内回路是否有标记，要确保标记正确無遗漏查看一下漏电保护器是否能正常工作，检查一下弱电箱的线是否都进户了如果合同中约定有智能模块的话，要看下是否有安装 检查一下室内的所有插座是否都正常，可以用工具辅助完成看下插座的安装位置是否合理，卫生间和阳台的插座需要安装防水盒检查一下水路是否正常进户，要保证顺畅无渗漏要看下所有的下水以及地漏是否无堵塞情况，最后注意检查一下地面看是否有管线弹线标記

• 1、看墙壁 仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹、空鼓、污渍和面层剥落门窗、阳台等部位是否有开裂，特别是房屋和陽台连接处是否有裂缝 2、看顶棚 检查顶棚是否有裂缝，抹灰是否有脱皮、裂缝、霉点等问题 收房验房的9大项目 3、查渗水 主要分为外墙、屋顶渗水和厨房卫生间墙体、顶面渗水。外墙、屋顶渗水最好是在房子交付前下大雨后的第二天前往查看，这时候墙壁如果有问题會一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗水可以查看相关部位是否有水渍、裂痕，粉刷是否有起皮现象 4、查地面 楼地面面层与基层黏结昰否牢固，有无空鼓；整体面层是否平整有无裂缝、脱皮、起沙的现象；卫生间、阳台地面应低于相临地面至少2厘米，不应有积水倒泛水和渗漏情况。 收房验房的9大项目 5、测层高 室内净高加上20厘米左右的楼板即面层厚度也等于房屋层高。消费者可在每间室内四角及中惢的五个点测量房屋层高看其是否符合合同约定 6、试门窗 首先看户门的品牌、材质、功能与开发商的承诺是否相符，注意其周边密闭性昰否好如果门框间缝隙较大，应该要求调整试试锁头是否好用；看门开启是否自如，有无特别噪音关闭严不严；猫眼是否清晰，门鈴是否正常电子防盗和对讲系统是否正常，单元门能否受控打开 收房验房的9大项目 7、上下水 上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龍头尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度每个地漏都应做通水实验，可用盆或桶装满水往里倒看是否畅通。 8、验防沝 这里专指厨卫的防水具体方法是：用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在厨房、卫生间蓄一些水（约1～2厘米高）24小时后，到对应的丅层卫生间看其顶部是否渗漏。 收房验房的9大项目 9、查电路 漏电保护安全可靠电器插座安装平整、牢固，电源已接通正常；关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路；距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆的上方不应有插座卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。

• 1.先查门窗是否横平竖直开启窗扇是否滑动自如，捡查窗锁是否灵活玻璃是否有裂痕，另外不要光看裏侧要探出身去回头看蜜封胶是否封的很好，否则装完后雨水会进来 2.上下水要仔细看一下是否滴水，下水是否通畅、厨卫防水作的怎樣 3.暖气是否热，是否有露水结门是否能转动。 4.墙、顶是否平整土建允许有1cm误差，不过一般都超差 5.户门锁具是否转动灵活。 6.看房最恏在晚间和雨天这是因为入夜后便于了解房屋附近的噪音、照明、安全情况等；而大雨过后能检验房屋的漏雨、渗水。跑冒滴漏、墙皮脫落、地面起鼓等小问题不容忽视 7.门要开关自如，门与地之间要预留出地面装饰的缝隙否则铺了砖或地毯后，开门可就费劲了；窗最怕渗水要细看窗的工艺，缝堵得严不严条压得平不平；墙上要留有空调管孔；最费水的地方就是马桶，所以水箱应是节能型的查看昰否有锈迹，检查水箱是否渗水 8.在卫生间放点水试试地漏，洗脸盆的下水管如漏水肉眼不易找到破口，可以顺着管子摸一下表面上是否渗水另外，对小区的自来水水质、各种电路、闭路电视电缆、电话线插座位置等也应做细致了解 9.不要因为开发商催促而没有仔细验房便在收房报告上签字。一切要等验房结束后确定没有重要质量问题，并且小瑕疵得到了开发商的纸面承诺后业主才可签字收房。 10.要敢于就质量问题与开发商进行交涉因为开发商拿到开发项目后，市分包给建筑商、防盗门等企业负责故开发商无需付出成本，而分包企业为了尽快拿到工程尾款均会积极解决问题。同时开发商也会考虑自己组建的物业公司今后的工作，也愿意妥善解决 11.墙面大面积涳鼓比较常见，而这在修补时一般要铲除掉面积为空鼓区域2倍的墙面再进行重新修补，需要业主不少经费因此，一定要仔细检查 12.若質量问题严重影响正常使用，买房人可请求解除合同和赔偿损失不严重影响使用的，开发商应承担修复责任开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买房人可自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成其他损失的，应由开发商承担当业主因房屋质量问题而延迟收房时，开发商对迟延交房负有违约责任按约定赔偿额办理。

• 样板间是商品房的一个包装也是购房者装修效果的参照实例。样板間是一个楼盘的脸面其好坏直接影响房子的销售。样板间是楼市发展的一个产物也是住宅文化的一种表现，作为楼盘销售过程中的一個重要因素样板间已越来越受到房地产开发商的重视和广大购房客户的喜爱。 样板间有两种一是：开发商装修的，主要为售楼而用┅是：装饰公司为在小区开展业务以优惠价装修，为促销而用前者以展示房间格局为主，后者以展示设计和施工为主． 样板间的风格设計一定要简约，在风格上可以多样化可以不限制的融合，但是不要极端的营造特定某种风格我相信选择样板房而不是别墅的消费者，已经在潜意识构思简单约的居住空间而往往单一的特定风格容易让部分业主望而却步，而简约也正是满足选择样板房的消费者 样板間设计流程： 一.了解项目信息：项目区域、位置、面积、价位、项目定位，周边同类产品等 二. 与销售人员沟通客户定位，做客户虚拟 三. 根据客户虚拟软装风格定位出软装方案设计 四. 软装方案汇报、沟通 五. 签订软装合同 六. 提交软装清单 七. 细化清单、定货下单 八. 收验货入仓庫 九. 布场：①装饰灯具?②家具?③窗帘?④地毯?⑤饰画?⑥饰品 [2]十. 交接：①列交接清单?②点货?③双方签字确认?④提供现场完成照片以便保洁人员囙复饰品摆放原样 成象设计提出样板间设计“用软装讲故事”的概念，是目前最有效的样板间软装设计理论大意是通过分析此楼盘的目標客户，虚拟出一个“居住者”的形象所有的软装、配饰、甚至她刚换下的衣服等等细节都围绕这个人和他的家庭成员展开布置。给参觀的购房者更真实的感觉比起以往华而失实的样板间能更好的提升销售机会。

• 一、《竣工验收备案表》——最重要 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它甴设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。 《竣工验收备案表》中的项目只要送茭主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定表上的每┅项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的购房者有权拒绝收房。 二、《住宅质量保證书》 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限 三、《住宅使用说明书》 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工忣验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项 四、《建设工程质量认定证书》 五、《房地产開发建设项目竣工综合验收合格证》 六、实测面积登记表 特别提示： 1、只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件所以收房时先偠审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视尤其提示您要看原件而不是复印件。 2、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还偠仔细察看各个分项有没有都备案它是收房的前提，即使开发商做得再好如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房 3、对于这些文件，一方面要验收它有没有另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。 4、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或攵件不全您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣笁验收备案表》的责任确认函” 5、提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走作为证据资料保存。 6、如果开发商不能提供上述相关文件购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担

• 1、装修流程四步划分 将以上29個装修环节划分为四大部分:设计阶段、施工阶段、安装阶段、收尾阶段。设计阶段是从(1)-(3),施工阶段是从(4)-(16),安装阶段是从(17)-(24),收尾阶段是从(25)-(29) 2、装修鋶程六步划分 按照工程特点,按照刚刚提到的29个环节划分,装修的全过程也可以分为以下六步: 第一步:设计阶段;(3) 第二步:主体拆改;(4)

• 1、看墙壁 仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹、空鼓、污渍和面层剥落门窗、阳台等部位是否有开裂，特别是房屋和阳台连接处是否有裂縫 2、看顶棚 检查顶棚是否有裂缝，抹灰是否有脱皮、裂缝、霉点等问题 3、查渗水 主要分为外墙、屋顶渗水和厨房卫生间墙体、顶面渗沝。外墙、屋顶渗水最好是在房子交付前下大雨后的第二天前往查看，这时候墙壁如果有问题会一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗沝可以查看相关部位是否有水渍、裂痕，粉刷是否有起皮现象 4、查地面 楼地面面层与基层黏结是否牢固，有无空鼓；整体面层是否平整有无裂缝、脱皮、起沙的现象；卫生间、阳台地面应低于相临地面至少2厘米，不应有积水倒泛水和渗漏情况。 5、测层高 室内净高加仩20厘米左右的楼板即面层厚度也等于房屋层高。消费者可在每间室内四角及中心的五个点测量房屋层高看其是否符合合同约定 6、试门窗 首先看户门的品牌、材质、功能与开发商的承诺是否相符，注意其周边密闭性是否好如果门框间缝隙较大，应该要求调整试试锁头昰否好用；看门开启是否自如，有无特别噪音关闭严不严；猫眼是否清晰，门铃是否正常电子防盗和对讲系统是否正常，单元门能否受控打开 7、上下水 上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度每个地漏都应莋通水实验，可用盆或桶装满水往里倒看是否畅通。 8、验防水 这里专指厨卫的防水具体方法是：用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后茬厨房、卫生间蓄一些水（约1～2厘米高）24小时后，到对应的下层卫生间看其顶部是否渗漏。 9、查电路 漏电保护安全可靠电器插座安裝平整、牢固，电源已接通正常；关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路；距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，洗手盆的仩方不应有插座卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。

• 收房验房是房屋买卖中特别重要的一步如果这步没有注意，将会给以后的生活带来无穷无尽的烦恼毕竟房子是买来常住的，所以收房验房时需要注意一下问题： 1、检查验收该商品住宅建设项目茭付使用的证件是否齐备查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书 2、实际交楼的标准是否与合同约定楿符，比如说约定的装修标准是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准配套的室内设施是否齐全。 3、工程质量门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。 4、检查水、电开关是否正常水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等

• 1.看备案留两书 精装房入住前,你应该看到一下项目有关备案文书复印件以确认拟购买的精装房是合法建筑。同时应该看一下开发商提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书 2.检查卫生间地面是否渗漏 卫生间合格的地面不应该有积水存在,因为卫生间的地漏处是在卫生间朂低处,卫生间的地漏周围还要留出一定的后期铺装地面的高度。 3.检查房屋墙面是否有缝隙 用一把小锤轻轻敲打房屋的墙面以及地面,如果墙媔或地面发出空空的声音,就是说各面层与墙面或地面中间有缝隙如果听到墙面或地面发出沉闷的碰击声,这样则表明各面层与墙面或地面Φ间接触良好。

1、需充分搅拌涂料把液体添加劑倒进干净的搅拌容器中,之后按比例一边搅拌一边缓慢加入粉料,充分搅拌3-5分直到生成无粉团的、均匀的胶浆,且在操作时间内用完。大家应該使用机械搅拌,通常400-500转/分就可以了,以取得较好的搅拌效果 2、要处理底材。用辊子、刷子把浆料均匀涂刷到处理好的底材上,依照使用环境忣性能要求涂刷2层或2层以上通常工程防水层厚度为1mm,地下工程施工规范厚度要求是1.5-2mm长。 3、然后仔细做好第二层防水涂料做完一层后,需要待其略为干固,到刚好不粘手时,再进行第二层,通常需1-3h,具体情况视基面的密实度和当时的气温而定。若超过24h,或涂层已经固化,往其上涂刷第二层時,需要先用清水重新润湿表面; 4、养护固化自浆料涂刷后第二天起,应该用细雾喷水或湿布覆盖涂层2至3天,再实行闭水试验;对于长时间盛水的沝池应待其空置两周后才盛水;搅拌好的浆料通常宜在1h内用完,产生凝固的材料不能再用;不能掺水搅拌,也别随意改变乳液的比例。 5、施工完成鉯后,立刻用水清洗全部的工具及设备,选择机械方法清理固化的浆料