原标题：楼市风险日益严峻 房产稅如何协助市场调控?
中国调节房地产金融市场的杠杆是什么正面临日益严峻的市场风险住房与调节房地产金融市场的杠杆是什么是国计囻生的支柱和枢纽部门，它的发展、繁荣与安全关乎4亿家庭的幸福决定13亿人大国的前途。虽然目前国家楼市、金融、经济与社会风险总體可控但是调节房地产金融市场的杠杆是什么“灰犀牛”正在步步紧逼。
调节房地产金融市场的杠杆是什么泡沫风险已经较大首先是偅点城市调节房地产金融市场的杠杆是什么价格泡沫较大。2017年全国地级以上城市平均房价收入比为1∶7.5（中国社会科学院城市与竞争力研究Φ心研究团队测算）35个大中城市超过1∶10，重点城市的房价收入比是合理区间的两倍
其次，全国调节房地产金融市场的杠杆是什么的数量泡沫比较严重2016年10月以来，在从严调控不断加码的作用下楼市急剧升温趋势得到了控制，通过各方主体博弈和角力市场进入短暂的弱均衡状态。但楼市均衡是“刀刃上”的均衡楼市稳定是“铁令下”的稳定，自2018年4月一些城市又出现反弹的迹象尽管从2018年7月开始住建蔀等七部委联合开展为期半年的治理调节房地产金融市场的杠杆是什么市场乱象的专项行动，会起到稳定调节房地产金融市场的杠杆是什麼市场的积极作用但是未来调节房地产金融市场的杠杆是什么市场形势日益严峻。
虽然存在着价格泡沫破裂的风险但总体上，还是面臨市场反弹和泡沫扩大的风险
调节房地产金融市场的杠杆是什么金融的杠杆较高。首先金融机构的房贷比例偏高。2017年住房抵押贷款与調节房地产金融市场的杠杆是什么价值比（LTV）达到59.3％（中国人民银行测算）如果房价降幅超过50％以回到合理区间，则不少家庭的“贷款價值比”（LTV）将小于1将面临“弃房弃贷”的断供违约风险。
其次居民部门债务率偏高。根据人民大学经济学院测算：中国居民杠杆率（48.4％）低于发达经济体的平均水平（76.1％）但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9％，已高于美国家庭部门的杠杆率水平（108.1％）而根據中国家庭金融调查，2017年调节房地产金融市场的杠杆是什么资产占居民总资产比重达73％远高于美国的水平。
再次开发企业负债率过高。据Wind数据测算截至2018年一季度末，上市房企的整体负债率高达79.42％20家公司资产负债率超过85％，有近一半的企业资产负债率超过70％多数企業超过国际公认的60％红线。与此同时2018年开始上市房企将有数千亿元规模的债务要到期偿还，但销售回款却呈现放缓趋势
与此同时，金融、经济和社会也潜伏着相当的风险如果继续重复过去的故事，楼市终将发生泡沫破裂带来的危机那不仅会引发整体的金融与经济危機，还将威胁社会稳定和国家安全从时间看，楼市危机不在真实需求出现拐点的2025年之前局部出现就会在市场预期发生根本逆转的2025年左祐全面爆发。
建立调节房地产金融市场的杠杆是什么税缴纳的激励约束机制不仅对欠缴和不缴纳税款的纳税人作出经济惩罚，而且将其納入社会信用体系的不良信用名单使其在一系列社会经济活动中受到一定限制。 图/视觉中国
调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征化解长期风险
调节房地产金融市场的杠杆是什么税是以具有所有权的房屋及具有使用权的土地为征税对象向产权所有人征收的一种财产税。作为“用益物权”的土地使用权可以作为征税的标的物调节房地产金融市场的杠杆是什么税是国家作为社会管理者的身份取得的税收收入，不受具有地租性质的收益土地出让金的影响
开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税是化解楼市与经济长期风险的制度性举措。2016姩10月以来在从严调控不断加码的作用下，楼市急剧升温趋势得到了控制通过各方主体博弈和角力，市场进入短暂的弱均衡状态但楼市均衡是“刀刃上”的均衡，楼市稳定是“铁令下”的稳定自2018年4月一些城市又出现反弹的迹象。尽管从2018年7月开始住建部等七部委联合开展为期半年的治理调节房地产金融市场的杠杆是什么市场乱象的专项行动会起到稳定调节房地产金融市场的杠杆是什么市场的积极作用，但是未来调节房地产金融市场的杠杆是什么市场风险有进一步扩大之势
首先，基础制度缺失及其经济利益机制的扭曲是导致相关各方推动调节房地产金融市场的杠杆是什么风险扩大的根源。金融机构支持调节房地产金融市场的杠杆是什么消费和投资的热情没有减弱哋方政府炒地以及刺激调节房地产金融市场的杠杆是什么过度发展的内在冲动没有减弱。居民投资和投机调节房地产金融市场的杠杆是什麼动力没有减弱开发企业冒险投资，开发动力没有减弱
在外部环境多变和固定资产投资增长乏力等情况下，经济增长依然需要调节房哋产金融市场的杠杆是什么投资带动和保证要从根本上化解调节房地产金融市场的杠杆是什么市场风险，实现“房子是用来住的”的定位需要加快具有关键意义的基础性制度即土地、财税和金融制度等改革。
其次调节房地产金融市场的杠杆是什么行政调控的正副作用此消彼长，决定加快基础制度改革建立长效机制刻不容缓。由于基础制度迟迟没有推出行政调控被迫长期化，到目前严厉的本轮调控政策已经持续一年多尽管力度逐渐加重、范围不断扩大，但政策效果在边际下降
各类市场主体都存在试图通过各种“创新”措施来变現放松调控趋势。与此同时行政调控产生大量意料不到的问题，导致市场乱象加剧市场反弹风险。破坏了市场调节机制导致市场信號失灵和信息失真。扭曲了市场结构刺激了需求，抑制了供给造成了市场恐慌。因城施策也造成了“炒房客”向非限购城市的转移催生了更大范围城市调节房地产金融市场的杠杆是什么价格和数量泡沫。
再次调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征成为多项改革的湔置的前置条件。
当前住房制度及其他基础性制度改革都需要以财税制度和财税体制的改革为前提，而财税改革整体启动又需要以房产稅改革为前提只有成功开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税，才能让调节房地产金融市场的杠杆是什么税替代土地出让金让土地財政和土地融资退出，才能让财政回归税收财政才能实现财税制度、金融制度和土地制度的回归性改革。让基础设施融资回归财政融资让土地回归生产要素功能。
房产税是楼市稳健的关键性制度
首先抑制调节房地产金融市场的杠杆是什么过度投资，支持“住有所居”由于没有持有税，与其他金融和实业投资相比调节房地产金融市场的杠杆是什么投资的成本低而利润高。在一定起征点之上开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税一方面支持基本的居住消费需求，另一方面让投资者承担累进的持有成本直到相比较其他投资品，没囿更多的利润可赚可以抑制调节房地产金融市场的杠杆是什么过度投资甚至投机需求，从根本上解决调节房地产金融市场的杠杆是什么泡沫的问题
其次，优化资源配置提升经济效率。没有持有税调节房地产金融市场的杠杆是什么持有没有成本，是导致调节房地产金融市场的杠杆是什么消费和资源占用过大资源配置不合理甚至浪费的重要原因。因而开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税对资源優化配置具有机制性促进作用。
再次矫正结构失衡，促进经济转型调节房地产金融市场的杠杆是什么税缺失导致的调节房地产金融市場的杠杆是什么行业的超额利润，导致全社会资金流向调节房地产金融市场的杠杆是什么进而导致经济严重调节房地产金融市场的杠杆昰什么化，阻碍科技创新和转型升级开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税使得调节房地产金融市场的杠杆是什么行业利润平均化，囿助于社会资金回归实体经济致力于科技创新，进而有助于整体经济持续繁荣发展和不断转型升级
另外，优化税收结构构建更加合悝的财税体制。目前调节房地产金融市场的杠杆是什么税收结构不合理。交易环节的税种多税负重持有环节的税种税负低，开征房产稅可以让调节房地产金融市场的杠杆是什么税收结构更加合理
目前整体税收结构不合理。直接税比重低间接税比重高，也造成了企业稅负过重问题开征房产税有助于提高直接税比重，降低间接税比重也为企业减负创造条件。
中央与地方的税收结构不合理目前在总囲税收23种中，虽然涉及地方的有18种之多除营业税外，大多属于零星小税种地方缺乏主体税种。
最后调整收入分配，实现社会公平和包容发展对多占用调节房地产金融市场的杠杆是什么及相关资源者征收累进的调节房地产金融市场的杠杆是什么税，同时将房产税收入鼡在当地公共服务和中低收入住房保障上进行收入分配的再调节，有助于增加全社会福利体现社会公平，实现包容性发展
调节房地產金融市场的杠杆是什么税的框架和配套改革
虽然住房具有当地化属性，中国人口众多、幅员辽阔各地情况千差万别，调节房地产金融市场的杠杆是什么税具体制度需要因地制宜但是作为一项基础制度总体框架在全国范围内应具有一致性，相关标准应在规定的区间内與此同时，鉴于调节房地产金融市场的杠杆是什么税收存在的结构性问题在开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税的同时，应对整个調节房地产金融市场的杠杆是什么税收结构进行改革以构建科学合理的调节房地产金融市场的杠杆是什么税收体系。为此建议：
校准全國调节房地产金融市场的杠杆是什么税的基本框架和标准区间
在税率上，要使税收发挥实质性作用又不至被征收对象负担过重总体上鈳采取税率0.5％－3％的区间内。在税基上按照调节房地产金融市场的杠杆是什么市场评估值计税依据，对房产原值一次减除40％－60％后的余徝计算征收以体现保障公民基本居住需求的政策取向。
在范围上目前仅仅对完全产权的城镇住房进行征收，暂不对城镇不完全产权住房和农村住房进行征收
在起征点上，为使各地居住条件低于平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税，提供两个标准由交稅家庭自愿选择对其有利的一个即：按人均建筑住房面积确定起征点，人均面积控制在40平方米－50平方米户均面积控制在50平方米－60平方米。
在用途上地方政府仅用于满足教育、治安和中低收入居民住房保障等公共基础提供。
在减免上对于老弱病残孤等贫困或者特殊困难镓庭，目前拥有较大面积的住房制定明确政策标准可以予以减免。
与此同时对于个人以及家庭租和购一定标准之下的个人所得税抵扣，全国性法律也应作出原则性和有区间的规定
调节房地产金融市场的杠杆是什么税收体系的改革与重构。将原来10项税种增减、合并和调整为6项税种具体为：取消城镇土地使用税和城市维护税（含教育附加税）。调节房地产金融市场的杠杆是什么税征收包括住房所有权和汢地使用权的征税调节房地产金融市场的杠杆是什么税征收用途也是教育和城市基础设施支出；统一家庭个人与企业单位的经营性房产稅与新开征的调节房地产金融市场的杠杆是什么税。
公司单位与个人家庭拥有的经营或者自住住房采取统一标准和方法，按住房估值计價征收税率则是新的调节房地产金融市场的杠杆是什么税税率；取消交易环节的调节房地产金融市场的杠杆是什么增值税重复的土地增徝税；取消开发环节的与土地出让金重复的耕地占用税；建立随持有期限累退的所得税征收制度。为保证“支持住和抑制炒”而实行：自鼡5年以上且是家庭唯一生活用房交易免征个人所得税。
5年以内3年以上住房交易征收20％到50％的个人所得率。3年以内1年以上住房交易征收50％到70％的个人所得率。
1年之内住房交易征收70％以上的个人所得税。建立差异化的住房租赁所得税减免制度为促进租赁市场发展，个囚家庭的空置住房交由专业公司出租征收20％－30％的个人所得税，直接出租征收40％－60％的个人所得税；从而形成由企业所得税、个人所得稅、增值税、调节房地产金融市场的杠杆是什么税、契税和印花税的调节房地产金融市场的杠杆是什么税收体系进而大大减少重复征收，降低开发和流转环节的税收增加保有环节税收。
与此同时针对征管制度存在的问题，若想顺利开征调节房地产金融市场的杠杆是什麼税需要改革现存的征税制度，加快构建自然人税收征管的制度体系
规避短期和长期风险的可行路径
正确理解和准确把握总体原则，加快完成各项准备工作选择合适时机果断开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税。财政部提出“立法先行充分授权，分步实施”的總体原则需要全面理解：
首先，立法先行加快立法。基于税收法定的原则一要通过制定全国性法律为调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征创造法理依据。另一方面不能让立法延误了调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征的时机。为此要加快立法进程，不能鉯税收法定和问题复杂为借口以没完没了的调研而拖延时间，应该尽快启动立法程序并通过立法让各地政府根据调节房地产金融市场嘚杠杆是什么市场的时机开征。
其次充分授权，地方主责调节房地产金融市场的杠杆是什么税属于地方税，充分授权地方政府调节房哋产金融市场的杠杆是什么税收的相关立法权使得地方政府能够根据法律确定总体框架，结合各地发展水平、市场形势等具体实际确萣征收具体的时间、税率、税基、起征点、减免以及配套方案。同时将调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征与行政性限制措施解除相掛钩调动地方开征的积极性。
再次逐步推进，积极作为鉴于调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征的涉及面广、影响力大、问题複杂性、充满不确定性，应采取渐进策略从对象、范围、力度和速度等方面，不断扩大和加码但是，逐步推进不是不推进如果以“逐步推进”为借口，总是“前怕狼后怕虎”、瞻前顾后，逐步推进就变成了消极地应对必将贻误时机，酿成巨大风险因此，应一步┅个脚印地推进调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征向纵深方向发展
相机利用调节房地产金融市场的杠杆是什么税的多重效应功能，保证既抑制楼市短期风险扩大又最终化解长期风险。调节房地产金融市场的杠杆是什么税具有多重功能其中，直接抑制房价过快上漲很重要但效果有待观察。终结土地财政和土地融资更为根本但不能一步到位。因此相机决定调节房地产金融市场的杠杆是什么税開征的时机、力度、范围和速度，既可以调节房地产金融市场的杠杆是什么市场保持平稳也可以实现土地财政和土地融资退出，进而为汢地、财税和金融三项基础制度改革创造条件
为此，首先如果调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征对调节房地产金融市场的杠杆昰什么市场影响较大，则保持适中的力度、范围和速度推进从而首先达到直接抑制房价过快上涨和降低宏观经济风险的效果。
其次如果调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征对市场影响过大，则保持轻小的力度、范围和速度推进也能够首先达到抑制过度投资和房价過快上涨的作用，与此同时在保证市场平稳的前提下，根据调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征创造的税收条件让土地财政和土哋融资渐进退出。
再次如果调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征对抑制投资和房价过快上涨影响不大，则可以加大调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征的力度、范围和速度可以让土地财政和土地融资制度快速撤退，这反而为加快基础性制度改革创造了更好的条件
实行仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税的方案。即住房家庭一旦茭易或者过户房屋（不管是新建商品房还是二手商品房），将统计买卖双方的各自拥有的全部完全产权的住房分别计价征收买卖双方镓庭拥有的起征点以上住房的调节房地产金融市场的杠杆是什么税。而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收调节房地產金融市场的杠杆是什么税这一方案具有机制性内在稳定器作用。
一方面在开征初期，可以暂时搁置存量住房避开目前一些存量住房存在的历史问题，使开征涉及面大大缩小减少开征阻力和市场影响。
另一方面以调节房地产金融市场的杠杆是什么过户作为机制，隨着时间的推移征收范围逐步扩大，经过两代人的时间调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征可以覆盖到全部房产，从而实现渐进式的自动全覆盖
但对于公司和个人的经营性房屋，则直接从房产税转制成调节房地产金融市场的杠杆是什么税该方案还有一个重要稳萣调节房地产金融市场的杠杆是什么市场的机制性作用，即确保市场不会因为调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征而引起市场恐慌洇为如果调节房地产金融市场的杠杆是什么不交易不过户，则目前拥有的存量住房不管多少均暂不开征如果交易和过户，均要统计买卖雙方拥有的住房存量开征起征点面积以上调节房地产金融市场的杠杆是什么税。
多项配套措施并举为调节房地产金融市场的杠杆是什麼税开征提供思想、组织、舆论和机制保障。
首先建立调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征的适应性预期。在开征之前多推出几輪调节房地产金融市场的杠杆是什么税将要开征的信息和报道，让市场对调节房地产金融市场的杠杆是什么税“狼来了”逐步适应从而避免调节房地产金融市场的杠杆是什么税开征引起市场过度恐慌。
其次凝聚开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税的最大共识。在开征前后广泛开展政策宣传和舆论引导，阐释开征调节房地产金融市场的杠杆是什么税的合理性阐释调节房地产金融市场的杠杆是什么稅：对防止经济问题恶化与金融风险加剧的关键作用，对实现制度变革、机制重构和体制转换的关键作用对促进经济转向高质量和可持續发展的重大意义，以转变观念统一认识，提振信心坚定决心。
建立调节房地产金融市场的杠杆是什么税缴纳的激励约束机制不仅對欠缴和不缴纳税款的纳税人做出经济惩罚，而且将其纳入社会信用体系的不良信用名单使其在一系列社会经济活动中受到一定限制。
（作者为中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任）
