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1、中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 1 to 32 认识 REITS（1-7） 第一节 房地產是实现财务自由的三大核心工具之一。房地产之所以能够被选入实现财务自由的三大核心工具 就是因为 REITs。如果没有
REITs房地产就只是有錢人的投资工具，而不是实现财务自由的投资工具 封老师认为 REITs 和其他所有的投资工具都不一样，可以说 REITs 是为草根而设计的投资工具REITs 的使命就是要让草根也能投资房地产。 在讲 REITs 之前我们先来逛下街 我们先来逛下北京王府井
2、附近的一处物业，东方广场 东方广场包括了東方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓和东方君悦大酒店。东方新天地是商场东方 经贸城是甲级写字楼。 逛完了东方广场我们再来遠观一下北京 CBD 的华贸中心的超甲级写字楼。 华贸中心的写字楼获选为中国二十大写字楼之一 广州国际金融中心是全球十大高楼之一。主塔地上共 103 层地下 4 层。项目由超甲级写字楼、高端
购物商场、五星级超豪华四季酒店、豪华公寓以及国际会议中心等五大功能组成 逛完叻内地的高楼大厦，我们再来逛一下的花旗银行大厦 我们再来近看一下花旗银行大厦。花旗银行大厦在最核心的地段去过的同学很可能来过 这里。没有去过的同学可以把这。
3、个大厦所在的地段理解成北京的国贸或者上海的金茂大厦所在的地段就可以 中国第一所纯粹嘚理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 2 to 32 了 最后我们再来逛一下旺角的朗豪坊。 朗豪坊在旺角吔是地标封老师也曾来逛过几次。 第二节
其实拥有以上的物业很简单每个人都可以也有能力拥有以上物业的一部分。 比如有同学想拥囿东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、东方君悦大酒店该怎么办呢？ 很简单买汇贤产业信托（87001）就可以了。东方新天地、东方經贸城、东方豪庭公寓、东方君悦大 酒店这几处物业的产权归汇贤产业
4、信托所有。 我们可以看到汇贤产业信托现在 3.05 元一股买 1000 股才 3050 元。每位同学都买的起哪怕只持有 1 股，也拥有以上物业的一小部分可以享有物业分红和增值收益。 如果有的同学想拥有华贸中心的写字樓泉产业信托（01426）就可以了。华贸中心 1 号和 2 号写 字楼的产权归春泉产业信托所有 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周課程认识
REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 3 to 32 我们可以看到汇贤产业信托现在 3.5 港元一股，买 1000 股才 3500 港元每位同学都买的起。 如果有的同学想拥有
5、广州国际金融中、 广州财富广场等物业， 买越秀房产信托基金 （00405） ,就可以了 广州国际金融中、广州财富广场等一些物业的产權归越秀房产信托基金所有。 我们可以看到越秀房产信托基金现在 4.96 港元一股买 1000 股才 4960 港元。每位同学都买的起 如果有同学想拥有的花旗銀行大厦、 朗豪坊这两个地标性的写字楼和商场。 买冠君产业信托 （02778）
就可以了花旗银行大厦、朗豪坊写字楼、朗豪坊商场的产权归冠君产业信托所有。 以上提到的汇贤产业信托、春泉产业信托、越秀房产信托基金、冠君产业信托都叫房地产投资信托基金英 文名是“Real Estate Investment T。
6、rusts”简称“REITs” 现在全世界主要发达国家都有 “REITs” ， 中国的 “REITs” 也在筹备之中 不久就会诞生。 通过 “REITs” 我们可以很容易的投资全世界主偠国家的房地产 看好美国的房地产市场， 我们可以买美国 “REITs” ； 看好加拿大的房地产市场 我们可以买加拿大 “REITs” ；
看好澳大利亚的房哋产市场，我们可以买澳大利亚“REITs；看好英国、法国、德国、荷兰、新加坡、日本、 等国家的房地产市场我们也可以买相关国家的“REITs。 Φ国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国
7、REITs 投资方法 Page 4 to 32 我们知道房地产作为投资工具的优點和缺点都很明显。房地产的优点主要是：能带来稳定的现金流保 值增值能力较强。 但“REITs”的出现消除了房地产作为投资工具的缺点保留了其优点。应该说正是因为房地产作为投资 工具有着明显的优点和缺点“REITs”才被设计出来。
可以说“REITs”就是专门为普通投资者设计嘚用来投资房地产收取租金的标准化的投资工具虽然 “REITs”是为普通投资者设计的投资工具，但是目前“REITs”的最大持有者却不是普通投资鍺而是基金、 养老基金、投资基金等机构投资者。 这主要是普通投资者还不太了解“REITs”所致股票。
8、已经出现了几百年了但是“REITs”絀现还不到 60 年。 美国投资者真正开始了解“REITs”基本在 1990 年之后；日本、新加坡、的投资者真正开始了解 “REITs”基本在 2000 年之后；中国内地的投资鍺目前基本还不了解“REITs”是什么大部分房地产投资者都还 处于“炒房”的初级阶段。 第三节 REITs
是一种依照法律程序成立的以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行 房地产的经营管理 并将 90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。 简单来說 REITs 就是代客投资房 地产的上市企业 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课。
9、程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 5 to 32 举例： 下面我们来看一只美国 REITs西蒙地产。 很多人看到西蒙地产的时候会把它当成股票。因为它看起来确实和股票一样 我们把西蒙哋产和保利地产放在一起看一下，是不是很像 但是西蒙地产是 REITs，不是股票保利地产是股票不是 REITs。 中国第一所纯粹的理财教育商学院
- 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 6 to 32 虽然 REITs 和房地产股票长得一样但是它们的内涵完全不同。 REITs 和房地产
10、股票區别如下 下面我们来看一下 REITs 的内涵： REITs 的内涵是法律赋予的，REITs 之所以为 REITs 要符合一系列法律的要求我们来看一下美国对于 REITs 主要的法律要求。 其他国家的 REITs 都是在美国 REITs 的基础上改进的总体上和美国 REITs 没有太大的差别。 美国对于 REITs 的主要法律要求有： 1、 REITs 必须把至少
90%的年度应税收入分派給其份额持有人 2、 REITs 必须把至少 75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他 REITs、现金或是债券。 3、 REITs 至少 75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、粅业出售利得中获
11、得。这不低于总收入 75% 的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的 95% 4、 REITs 必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 7 to 32 5、 REITs的份额持囿人至少要100人以上，
并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50% 以上只是美国关于 REITs 的主要法律要求，其实关于 REITs 的法律要求还有佷多我们这里就不说了。 另外 REITs 每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织
12、测试、所有权测试。测试不合格的轻则 罚款重則取消 REITs 资格。 所以 REITs 是面临着系统的、严格的监管的当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益 了解了 REITs 的内涵以后我们就知噵 REITs 与房地产股票、投资基金等其他投资工具有哪些不同了。 第四节 REITs 有两种基本类型：权益型和抵押型 权益型 REITs
指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的 REITs 权益型 REITs 根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售 REITs、住宅 REITs、写字楼 REITs、酒店 REITs、工业地产 REITs、健康护理 REITs、洎助
13、存储 REITs 等。 权益型 REITs 因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理能获得稳定持续的现金流。这类 REITs 的风险相对较小是我们學习和研究的重点。 下面我们来看一下美国几只有代表性的权益型 REITs： 西蒙地产是美国最大的零售 REITs也是标准普尔 500 指数成分股之一。 公平住屋是美国最大的住宅 REITs也是标准普尔 500
指数成分股之一。 波士顿地产是美国最大的写字楼 REITs也是标准普尔 500 指数成分股之一。 HOST 酒店是美国最大嘚酒店 REITs也是标准普尔 500 指数成分股之一。 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院
14、第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投資方法 Page 8 to 32 安博普洛斯是美国最大的工业地产 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一 HCN 是美国最大的健康护理 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一 大众倉储是美国最大的自助存储 REITs，也是标准普尔 500 指数成分股之一 第五节 抵押型
REITs 指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去赚取利息收益的 REITs。 抵押型 REITs 一般股息率较高资产负债率比较高，对利率变动比较敏感风险也更大。从实现财务自 由的角度峩们不投。
15、资这类 REITs AGNC 就是抵押型 REITs，我们可以看到 AGNC 的股息率目前为 9.91%还是比较高的。但是 AGNC 的资产负债率高达 86%债务风险也是比较大的。 中國第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 9 to 32 另外还是有一种混合型 REITs
就是即持有物业， 又发放抵押贷款的 REITs 这类 REITs 我们也不考虑。 目前美国既有权益型 REITs 也有抵押型 REITs截止到 2016 年底，美国所有的 REITs 中权益型 REITs 占了 。
16、94.3% 目前只有权益型 REITs 没有抵押型 REITs。 REITs 有哪些特点： 1、 定期强制高分红 各国都要求 REITs 每年至少要把净收入的 90%分配给投资者这样 REITs 每年都能给投资者带来持续 的现金流。 美国一般每季度派息一次一般每半年派息一次。 这就像收房租一样 美国是季付是半年付。 由于 REITs 有强制高分红的法律要求REITs
简直僦是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。 2、 投资门槛低 一般几千元就可以投REITs 1 手为 1000 股，1 手起买美国 REITs 1 股起买。如果直接投资房 地产至少也要几十万才能起步。
17、3、 交易成本低 一般 REITs 会免企业所得税。投资者买卖 REITs 只需要支付交易佣金和买卖股票一样，不用支付其他 高额税费 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的 10%-30%之间了 4、 流动性强 买卖 REITs 像买卖股票一样方便。在交易时间内随时鈳以卖掉 5、 专业化管理 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识
REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 10 to 32 REITs 的管理团队都昰房地产领域的专业他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自 己直接买物业去管理 很可能不如REI。
18、Ts的管理团队管理的好 洏且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。 6、 收益率相对较高 和直接持有物业相比持有 REITs 的收益率相对比较高。比如我们现在用 1000 萬在北京东方豪庭买一 套公寓进行出租租金回报率不会超过 3%。每年的租金收益不会超过 30 万 如果现在用 1000 万去买汇贤产业信托呢？股息率能有多少 我们来计算一下： 我们可以看到 2016
年汇贤产业信托每股现金分红 0.2754 元。2017 年 10 月 6 日的价格为 3.05 元 假设未来维持 0.2754 元的分红不变，则股息率為 9.03%投资 1000 万 1 年能获得 90 多万的现。
19、金分 红比直接买房回报率高很多。 另外即使和股票相比长期来看 REITs 的收益率也更高。 中国第一所纯粹嘚理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 11 to 32 我们可以看到在过去 20 年国所有的权益型 REITs 的平均年收益率為 11.19%同期标普 500 的 年平均收益率只有
7.81%。 当然 REITs 虽好也是有风险的。因为投资 REITs 本质上还是投资房地产房地产市场的风险大部分同 样适用于 REITs。 苐六节 REITs 的主要风险有： 1、市场风险 市场风险是最常见的风
20、险，是指房价因周期性涨跌带来的风险 虽然 REITs 的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步。但是 REITs 的价值是由 REITs 所持有物 业的价值决定的所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的 我们知道 2007 年箌 2012 年之间，美国的房价下跌超过 50%我们来看一下当时美国 REITs 的情况。 西蒙地产是美国最大的零售
REITs标普 500 指数成分股。有很强的代表性 我们來看一下西蒙地产当时的走势： 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 。
的波動幅度是强于房地产市场的REITs 的运行周期也是先于房地产市场的。 化解市场风险最有效的途径是在“好价格”买进至于什么价格是“好價格”，我们后面会讲 2、利率风险 利率大幅提高，会减少房地产的内在价值自然也会减少 REITs。
22、 的内在价值另外利率大幅提高，会增 加 REITs 的债务成本 在 REITs 租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少这会降低 REITs 的股息率。自然会导致 REITs 价格的下跌 比如美联储的基准利率从 2004 年的 1%一路提升到 2007 年的 5.26%， 导致美价从 2007 年到 2012 年下跌超过 50%美国 REITs 从 2007 年到
2009 年的跌幅超过 70%。 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周課程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 13 to 32 化解利率风险的有效途径是
23、尽量不要在加息周期的初期阶段买进。 比如根据美联储 2017 年 3 月份的经济及利率预期显示 美联储预计未来三年还将加息 9 次。 这样 2020 年美联储的利息很可能会在 4.5%左右如果在目前 1%的利率水平买进美国 REITs，利率风险显然是比较高的 3、社会风险 社会风险是指大的社会带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、战争等
比如现在和的關系越来越紧张。 如果和开战 将给的房地产市场带来巨大的风险。 所以在未来一段时间内的REITs 还是回避为好。化解社会风险的有效途径昰选择社会风险小的国 家的 REITs 4、汇率风险 汇率风险指在持有 REITs 期间，
24、因 REITs 计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。很多国家都有 REITsREITs 嘚计价货币也不同。 REITs 投资也是一项长期投资我们持有 REITs 很可能会超过 10 年。在这期间可能会出现所持有 REITs 的计价货币大幅贬值的可能 化解汇率风险的有效方式是选择货币发行有严格法律约束的国家的 REITs，比如以国际储备货币计价的 REITs 第七节
5、经营管理风险 中国第一所纯粹的理财敎育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 14 to 32 由于 REITs 管理团队专业能力不强造。
25、成的风险REITs 的最终价值是由粅业的价值和管理团队的价值共 同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值而差劲的管理团队却会价值。 虽有总体来讲 REITs 的管理团队昰比较优秀的但是你还是能碰到笨蛋团队管理的 REITs。 比如在 2007 年美国有些优秀的 REITs 管理团队在房价高位的时候抛售物业 把赚的大部分钱作为股 息分配给投资者。而有些很笨蛋的 REITs
管理团队却在 2007 年贷款高位买进物业 这两种水平的管理团队，经营管理风险是不一样的 化解经营管悝风险的有效方式是选择历史表现优秀的 REITs， 主要从 REITs 的收购历史、派息增长、财 务状况、融资能
26、力这几个方面去看。 6、债务风险 债务风險指由于资产负债率过高导致的风险债务风险主要是由于经营管理水平不行导致的。因为这个 风险很普遍对 REITs 的影响比较大。 如果 REITs 的资產负债率太高比如大于 70%，那么它将很难再获得债务融资如果遇到利率大幅上涨 或者信贷紧缩，REITs 有可能会这将给投资者带来巨大的损失
化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的 REITs。 资产负债率大于 50%的 REITs 最好不要 买 7、增发的风险 因增发 REITs 份额导致每股净资产下降，带来 REITs 股价下跌的风险当 REITs 的资产负债率过高时， REITs
27、很难再通过债务进行融资。 当出现收购机会时REITs 很可能会通过增发份额对投资者进荇融资。这在短期内将导致 REITs 下跌 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 15 to 32
虽然通过增发融资进行收购从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话但是这毕竟有 较大的不确定性。 一般来讲通过增发融资还是弊大于利的即使增发融资能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管 理团队的管理能力还有提高的空间债务规模的控制、融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫的。
28、化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的 REITs。比如美国 REITs 的資产负债率最好小于 40%；REITs 的资产负债率最好小于 30% 总结： REITs 很多国家都有，同学们可以有很多选择不过封老师认为只要把和美国的 REITs 弄明白了， 对于实现财务自由来说就完全够用了 因为通过和美国 REITs
我们可以间接拥有中国内地、中国和美国的房地产。这三个地区的房地 产运行周期是不一样的完全够我们轮着买的啦。 由于 REITs 的投资方法总体是相似的我们就以REITs 为主，美国 REITs 为辅来讲解财务自由 REITs 投资方法。 财务自由REITS 投资方
29、法（1-4） 第一节 财务自由REITs 投资方法分为五大步骤： 第一步，选出好 REITs 第二步，等待好价格 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 16 to 32 第三步，买进 第四步，长期持有 第五步，卖出 第一步，选出好 REITs 因为目湔就 10 只
REITs海选全部通过，我们把这 10 只 REITs 都选为重点观察对象 这里说下，这 10 只 REITs 用雪球或者股票行情软件都可以看到雪球和富途牛牛用起来嘟不错。雪球 在看港股和美股的时候历史走势是不能。
30、复权的这点很不好。富途牛牛的行情软件可以复权 封老师两个都在用。同學们现在看到的截图是封老师在雪球上的自选股 在这 10 只 REITs 中，上面 4 只 REITs 所持有的物业主要都在中国内地除了开元产业信托在荷兰有一 家 4 星級的酒店，其他 3 只 REITs 所持有的全部物业都在中国内地 虽然中国内地现在还没有推出 REITs，但是这 4 只 REITs
我们依然可以看作是内地的 REITs只是它们 在上市的而已。 这 4 只 REITs 的涨跌周期依然是由中国内地的房地产市场运行周期决定的 如果看好中国内地的房地产 市场，可以考虑这 4 只 REITs 下面 6 只。
31、 REITs 所持有的物业主要都在了领展房产基金 （00823） 在和中国内地都有物业 但是领展 95%左右的物业还是在内地的物业主要是北京的欧美汇广场和仩海的领展企业广场。 其他 5 只 REITs 所持有的物业全部在这 6 只 REITs 是地道的REITs如果看好的房地产 市场，可以考虑这 6 只 REITs 下面我们来看一下这 10 只 REITs 的简介：
中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 17 to 32 我们可以看到这 10 只 REITs 持有的物业类型是鈈太一样的。
同学们要注意的是不同类型 REITs 的风险和收益是不一样的，甚至连涨跌周期也不完全一样因为在 现实生活中，酒店、写字楼、商场受宏观经济波动的影响程度是不一样的 第二节 酒店 REITs 特点： 酒店的客户都是个人且没有租约，
33、所以酒店对于经济周期最敏感。當经济形势好的时候酒店入住率可 能高达 90%以上，会带来更多的收入 当经济形势不好的时候， 酒店入住率可能还不到 50%收入就会大幅减尐。 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 18 to 32 不过酒店 REITs 并不是酒店酒店
REITs 把酒店租给酒店运营方去运营。酒店 REITs 一般会和酒店承租 方签订基本租金加浮动租金合同也就是酒店承租人可能会亏损，但是酒店 REITs 会有一个保底收入 产业信托和开元产业信托的物业收入都是由基本租金和。
34、浮动租金组成的 在经济好的时候，浮动租金也会比较多酒店 REITs 的分红率会增加，价格也会出现较大上涨在经济 不好的时候，可能会没有浮动租金酒店 REITs 的分红率会下降，价格也会出现较大下跌 写字楼 REITs 特點： 写字楼物业的客户一般都是企业客户，企业客户的租约一般在 2 年以上写字楼与写字楼的差别比较
大。如果是一线城市核心地段的甲級写字楼其客户一般是有实力的大公司，租约一般在 3 年以上 客户的抗风险能力也很强。这种类型的写字楼出租率和租金水平都很高現金流比较稳定，风险相对较 小 比如汇贤产业信托旗下的东方经贸城、春泉产业信托旗下的华贸中心、越秀房产信托基金。
35、旗下的广州国 际金融中心写字楼、冠君产业信托旗下的花旗银行大厦、朗豪坊写字楼都属于一线城市核心地段的甲级写字楼 如果是非核心地段的寫字楼，出租率和租金水平都比较低风险比较大。比如泓富产业信托的甲级写字 楼地段就不是非常好。 另外写字楼的周期性很强但洇为租约期较长，形成了缓冲写字楼的周期会滞后于经济周期。 评价写字楼 REITs 要重点看其持有写字楼的质量
写字楼的质量越高， 写字楼 REITs 嘚分红就会越稳定 当然写字楼 REITs 的价格也是会周期性上涨和下跌的。 零售 REITs 特点： 零售物业主要包括社区购物中心和大型购物广场在电子商务高速发展的今天，零售物业也会受到
36、较大 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美國 REITs 投资方法 Page 19 to 32 的冲击。 不过电子商务对于以上两种物业的影响程度是不一样的中低端购物中心受电商的冲击更大，而高端的 购物广场受到嘚影响相对较小
特别是一线城市核心地段的高端购物广场，其租户一般都是大牌商家租期长，盈利能力强抗风险能 力也很强。这样嘚购物广场出租率和租金水平都很高能带来稳定的现金流。风险相对较小 比如汇贤产业信托旗下的东方新天地、越秀房产信托基金旗丅的广州国际金融中心商场、冠君产业信托 旗下的朗豪坊购物商场都属于一线城市。
37、核心地段的大型高端购物广场 评价零售 REITs要重点看其持有购物广场的质量。 购物广场的质量越高 零售 REITs 的分红就会越稳定。 当然再好的零售 REITs 的价格也是会周期性上涨和下跌的 综合 REITs 特点： 綜合REITs就是持有2种或以上类型的物业且其中任意一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50% 的 REITs。 综合 REITs
持有多种物业不同物业组合在不同经濟周期下都能给 REITs 带来持续的现金流。当然综合 REITs 的好坏主要也是看其拥有的物业质量 汇贤、越秀、领展就是综合 REITs 的典型代表。综合 REITs 的分红┅般相对稳定但是依然难。
38、以逃脱房 地产运行周期的影响 总结： 由于各种类型 REITs 所持有物业的质量相差很大，我们不能说哪种类型的 REITs 哽好具体要看 REITs 所持有物业的质量。 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 20 to 32 如果非要比较一下各种类型 REITs
的风险我们假设各种类型的 REITs 持有的都是最好的物业以及团队 管理能力相似的前提下， 总体来讲 酒店 REITs 的风险大於写字楼 REITs 大于零售 REITs 大于综合 REITs。 其实 REITs 的好坏不仅
39、和其所持有的物业有关，还和其团队管理能力有关 团队管理能力对于 REITs 价值的影响，有時比物业的质量更重要因为物业是死的人是活的。物业至少 不会价值但是人会。 比如 2007 年美价处于高位的时候通过大幅提高 REITs 的资产负債率去收购物业的管理团队就是 在价值。即使那些物业的质量确实很好也是在价值。 因为要创造价值不但需要好物业，还需要好价格更需要好管理。
第三节 下面我们就来看第二步等待好价格。 当我们选出好 REITs 以后我们要做的就是等待好价格出现，然后买进我们知噵房地产市场是周期性 波动的，所以 REITs 的股价也会周期性波动如果现在没有好价格，未来
40、一定会出现好价格。 那么什么样的价格才是恏价格呢我们怎么知道目标 REITs 现在的价格是不是好价格呢： 判断目标 REITs 的价格是不是好价格有很多种方法。封老师自己用分红率法分红率法是一种简单有效 的方法。 下面我们先来看一下美国权益型 REITs 历史分红率的变化情况： 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周課程认识 REITS、财务自由REITS
投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 21 to 32 我们可以看到美国权益型 REITs 的平均分红率一般在 4%-8%之间波动当权益型 REITs 的平均分红率 大于 8%的时候，是很好的买进时机；当权益型
41、 REITs 的平均分红率小于 4%的时候，是很好的卖出时机 所以对于美国 REITs 来说，当动态分红率大于 8%时的价格就是恏价格 那么对于REITs 来说，当分红率大于 8%的时候是好价格吗？ 我们先来看一下越秀的历史最高分红率： 我们可以看到 在 2008 年 10 月 28 日， 越秀的曆史最低价格为 1.16 港元 当时的 TTM 分红为 0.2385 港元。
越秀的历史最高动态分红率为 20.6%不过这个动态分红率只有一瞬间，没有太大的意义 我们可以看到越秀当时在底部区域的平均价格大概为 1.5 港元左右，以底部均价为基础我们可以计算 出越秀的历史最高动态分红率为。
42、 15.9% 同理，我們也可以计算出在 2009 年之前上市的其他几只 REITs 的历史最高动态分红率 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自甴REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 22 to 32 我们可以看到在 2008 年全球金融期间，越秀、阳光、冠君、领展的最高动态分红率曾分别 高达
20.56%、28.63%、29.15%、27.17%、7.2%不过这个動态分红率只是一瞬间的分红率，参考的意义不大 我们以 2008 年 10 月到 12 月份之间的均价为基础，可以计算出越秀、阳光、冠君、领展 5 只 REITs
43、 的朂高动态分红率分别为 15.9%、18.6%、21.22%、22.41%、6.1%。 由于REITs 上市时间比较短REITs 的历史分红率代表性还不是很强。结合美国 REITs 的历史 分红率封老师认为REITs 动态分红率的合理波动区间为 5%-10%。 当REITs 的平均动态分红率大于 10%的时候是较好的买进时机；当 REITs 的动态分红率小于 5%
的时候，是较好的卖出时机 对于REITs 来说，当分红率大于 10%时的价格就是好价格那么根据这个标准，我们来看看 REITs 现在的价格是好价格吗 我们先来看一下汇贤现在的动态分红率： 彙贤现在的价格为 3.04 元。
44、TTM 分红为 0.2692 元，动态分红率为 8.86%小于 10%。所以汇贤现在 的价格还算不上是好价格 下面我们看一下春泉的动态分红率： 春泉现在的价格为 3.49 港元，TTM 分红为 0.195 港元动态分红率为 5.59%。小于 10%所以春泉 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、財务自由REITS 投资方法、美国
REITs 投资方法 Page 23 to 32 现在的价格不是好价格。 下面我们看一下越秀的动态分红率： 越秀现在的价格为 4.97 港元TTM 分红为 0.2845 元，换算荿港币大概为 0.3272 港元动态分红。
45、率为 6.58%小于 10%。所以越秀现在的价格不是好价格 下面我们看一下冠君的动态分红率： 冠君现在的价格为 5.54 港元，TTM 分红为 0.2369 港元动态分红率为 4.3%。小于 10%所以冠君 现在的价格不是好价格。 下面我们看一下置富的动态分红率： 置富现在的价格为 9.19 港元TTM 分红为 0.4998 港元。动态分红率为 5.4%小于
10%。所以置富 现在的价格不是好价格 通过计算，我们可以看到目前REITs 的价格不是好价格既然不是好价格，我们就不能买进我们 要做的就是等待好价格的出现。 有时等待的时间可能会是好几年这段时间同学们正好可以储备资金。
46、也鈳以选择其他的投资工具。当 好价格出现的时候我们就可以按计划买进了。 第四节 下面我们来看第三步买进。 一般来说来在买进 REITs 时，封老师会分批买进 3-5 只不同类型的 REITs 分批买进的意思是，封老师会把投资 REITs 的资金分成 3 份当目标 REITs 的分红率大于 10%以上时 中国第一所纯粹的理財教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识
REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 24 to 32 开始买进。之后目标 REITs 的价格每下跌 5%-10%买进一次直到资金买完為止。 由于不同类型的 REITs 具有不同
47、的风险和收益。持有 3-5 种不同类型的 REITs 可以分散风险 只有 4 种类型的 REITs，分别是综合 REITs、零售 REITs、写字楼 REITs、酒店 REITs这 4 种不同 类型的 REITs，每种类型我们至少要选一只有代表性的 REITs 当资金全部买进目标 REITs 以后。我们要做的就是长期持有 下面我们来看第四步，长期持有 REITs
虽然有交易成本低、流动性强等优点，但是我们依然需要长期持有封老师认为我们持有 REITs 的时间应该像持有房子一样，一般應在 10 年以上 对于特别优秀的 REITs， 我们甚至可以持有 30 年以上 在持有期间， 我
48、们每年都能收到 2 次现金分红， 就像是收房租一样这是一件很幸福的事情。 下面我们来看第五步卖出。 在我们持有 REITs 的过程中当出现以下两种情况之一的时候，我们可以卖掉 REITs： 第一种情况当所有 REITs 的平均动态分红率小于 5%的时候。 这属于系统性风险这种情况一般出现在房地产市场价格高位的时候。从长期来看当所有 REITs 的平 均动態分红率小于
5%的时候，未来的动态分红率会向 10%方向回归这样大部分 REITs 的价格都会出现较大的跌 幅。 所以当 REITs 的平均动态分红率小于 5%的时候峩们是可以把 REITs 卖掉的。 第二种情况当某只 RE。
49、ITs 旗下的核心物业不再有竞争力的时候 由于市场环境是在变化的。在我们买进一只 REITs 的时候可能当时这只 REITs 旗下的核心物业质量很 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 25 to 32 恏，比如出租率高达 97%以上且租金水平较高 但是 10 年或 15
年过去了，可能由于这些物业周边有了更好的物业也可能由于物业所在区域出现了 沒落。导致这些原本非常好的物业现在变的不那么好了 比如出租率下降到 90%以下。当这样的情况出现的时候我们可以卖掉所持有的 REITs。
50、其实这种情况 出现的概率还是比较小的，因为如果物业的质量在变差REITs 的管理团队可能会把这些物业卖掉并买进其他更好 的物业。 但无論如何我们每年还是要注意一下 REITs 旗下核心物业的运营情况。 第一节 财务自由美国 REITs 投资方法的五大步骤： 第一步选出好 REITs。 第二步等待恏价格。 第三步买进。 第四步长期持有。 第五步卖出。 第一步选出好
51、ITs 我们是不考虑的，那么我们如何从这 184 只 REITs 中选出好 REITs 呢 考虑箌美国 REITs 的财务报表是英文的，大部分同学看起来还是比较吃力的通过深入研究财务报表的方法选出 中国第一所纯粹的理财教育商学院 - 微淼商学院第七周课程认识 REITS、财务自由REITS 投资方法、美国 REITs 投资方法 Page 26 to 32 好 REITs
对于大部分同学是不适合的。下面封老师就分享一个简单有效的方法 那僦是先把属于标准普尔 500 指 数成分股的 REITs 先海选出来。 我们先简单介绍一下标准普尔 500 指数： 标准普尔 500 指数英文简写为 S&P
52、 500 Index，是记录美国 500 家上市公司的一个股票指数这个股票指数由 标准普尔公司创建并维护。 标准普尔公司就是那个鼎鼎大名的世界三大信用评级机构之一的标准普爾 前段时间这家公司还下调了中国的信 用评级。标准普尔 500 指数覆盖的所有公司都是在美国主要交易所，如纽约证券交易所、纳斯达克茭易的上市的 有实力的大公司 可以简单理解成美国上市公司前 500
强。在选择成分股方面标准普尔公司有一套严格的标准。凡是被标准普爾 选中的公司一般来说都是比较好的公司。 要知道人家就是干信用评级的如果公司选的太烂，不是砸自己的招牌吗 所以我们只要把屬于标准普尔 500 指数成分股的 REITs 选出来，就相当于我们把最优秀的一部分 REITs 选出来 了截止到 2017 年 8 月份，有 31 只 REITs 属于标准普尔
