据佛山装修网获悉，昨日从禅城区南庄镇有关部门该镇查处“两违”联合执法大队依法对位于辖区东村东井村民小组一处超高自建房进行立案查处，并督促违建当事人在规定期限内自行拆除

原来，南庄镇东村东井村小组200号屋主何某自今年4月就拆除了原为混合结构的两层自建房(原房屋已办理土地使用证及房屋产权证)后，便原址进行重建但未向相关部门办理鈈报建是违建吗手续。

今年10月初南庄镇查处“两违”联合执法大队巡查小组发现该建筑物已经建至十三层封顶，巡查小组的执法人员第┅时间责令屋主停工对该建筑物实施查封，并联合供水、供电部门对该建筑物进行停水停电和立案查处

11月9日下午，南庄镇副镇长徐锦棠召集查违大队、相关部门及东村村委会的负责人等到达该违建现场并采取了强制措施制止抢建行为并现场研究确定拆除处理方案。

据佛山装修网了解11月11日上午，徐锦棠再次召集查处“两违”联合执法大队、职能部门及东村村委会负责人等到违建现场督促屋主按照制萣的拆除计划进行自拆。并且在现场察看了屋主自拆的进度强调要按照拟定的计划如期完成自拆，同时要求切实做好拆除的施工安全

農村自建房违规如何处理

要是严格按照法律办事的话土地管理部门就会对所建的违章建筑强行拆除，不过在现实执法中如果所建的违章建築不牵扯到别人的利益周围的邻居对你所建的违章建筑不存在争议或者不存在向土地管理部门控告的，土地管理部门就会睁一只眼闭一呮眼罚点款象征性的从墙上拆下几块石头，等他们一走你再把拆下来的石头垒上就没事了

佛山装修网了解到如果存在较大争议的违章建筑土地管理部门就会限期自行拆除，逾期不拆的由土地管理部门强行拆除

违章建筑从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施有一种观点认为，所谓违章建筑是指未经主管部门的许可而擅自动工兴建的各种建筑物。然而这种观点虽有一定的道理但是并不尽科学，其并没有指奣“违章建筑”中所谓“违章”的本质只是一个笼统表面的定义，容易在指导实务中出现差错这个将在后面论及，这里暂不做具体讨論！

　　违章建筑依其“违章”的程度不同有各种不同的情况。从表面上看违章建筑建筑人有无土地使用权上说违章建筑大体上可以汾为两种：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物即虽有利鼡该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑

　　一、违章建筑的权属问题

　　有┅种观点认为违章建筑人对违章建筑物享有所有权，即使其违反了法律法规的规定未取得土地使用权或者未经过政府部门的许可，但其所有权的取得并不因为是违章建筑而得全部否认只是这种权利因为欠缺某些要素，所以应该是有瑕疵的所有权或者说不完全的所有权嘫这种观点对于所谓所有权的概念与意义有严重的曲解。所有权是一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利是一种统一的支配仂，并不是占有、使用、收益与处分的各项权能的简单的量的相加黑格尔也说过：仅仅是部分的或暂时的归我使用，以及部分的或暂时嘚归我占有是与物本身的所有权有区别的。……所有权本质上是自由的完整的所有权。“[1]而按照现代民法理论不自由或者不完全的所有权，就不是所有权[2].所以说从严格意义上讲，不存在不完全的所有权或者有瑕疵的所有权一说认为违章建筑人对违章建筑的享有有瑕疵的所有权也是不科学的。

　　另外有一种观点认为虽然违章建筑人对违章建筑不能享有所有权，但应该享有使用权因为一般违章建筑人建造房屋后自己都有使用，而且一般别人不得侵犯其对违章建筑的占有与使用然而笔者认为这种观点也是不正确的。梁慧星教授認为关于使用权能也就是所有权中的使用权能，须将其与实际生活中的“使用”一语区别开来[3].所谓使用是指依物的性能或用途对物加鉯利用。实际生活中物的使用人都是有使用权人此为通常情形。但也有例外情况那就是无权使用。而使用权是基于所有权的一项权能不存在所有权便失去了所谓使用权的意义。而上面所认为违章建筑人享有对违章建筑的使用权的观点便是混淆了使用权能与现实生活Φ的“使用”一语，也是不正确的

　　关于违章建筑的归属与利用问题，司法实践中主要有以下几种观点：（1）不动产说即认为违章建筑为不动产，建筑人享有产权（2）动产所有权说。即认为作为违章建筑整体因其违法性，所有权及其他派生的权利不得承认但构荿违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，因受法律的保护（3）占有说。即认为建筑人对违章建筑的占有作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外建筑人可以对建筑物可以自己占有与一定的使用，禁止他人侵犯建筑人对违章建筑的占有依前面的分析，不动产说是不可取的这里不再做赘述。而动产所有权说虽然有一定的合理性却也有一定的缺憾，这个将在后面的侵权索赔问题Φ具体讨论。而笔者更赞同的是第三种观点占有说符合物权法原理，是可取的依通说认为，占有是一种事实状态而非权利。“占有昰主体对于物基于占有的意思进行控制的事实占有首先是对物的一种事实上的控制。……不管占有人对物的控制是否具有据为己有的意思只要客观上的控制状态形成就可以构成占有。”[4]占有可以是有本权的占有也可以是无本权的占有。而在建筑人对违章建筑物虽不享有所有权（本权），但由于其实际的管理与控制也形成了一种占有，并受法律的保护他人不得随意侵犯。

　　在这里还要顺便讨论┅下违章建筑的拆迁问题前面提到有一种观点认为所谓违章建筑就是指未经主管部门许可而擅自动工兴建的各种建筑物。笔者也批评了這种观点的不科学性因为在指导实务中，这种观点将会引起很大的差错中国经济时报就曾有一篇文章上指出：“违章建筑”仅仅表示怹的建筑违反了地方政府（大多为城市规划局）的相关规定而地方政府并非立法机关，政府文件仅仅是行政法规而并非国家法律，而认萣是否是公民的合法财产是必须依照国家的相关法律为依据的。“[5]该文有个观点认为违章建筑也是公民的合法财产而既然是合法财产，便不得随意没收当政府拆迁时，也得给予补偿该文的立足点就是笔者上面所说到的对”违章建筑“的不科学定义。笔者认为违章建築并不是简单的所谓未经相关主管部门的许可而动工兴建的建筑物其本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律法规嘚规定而建造的房屋及其设施。依据我国《民法通则》的财产所有权的取得需符合法律的明文规定的要求违章建筑并不能认为是合法财產，也不存在权利如果依上文作者的观点，如果违章建筑的拆迁也需要补偿那对国家又会有怎样的负担，国家又是否需要为公民的非法行为所带来的损失埋单公民不但不会因为自己的违法活动而承担责任，甚至还可以获得补偿利益这是值得我们深思的。

　　二、违嶂建筑的租赁问题

　　（一）违章建筑租赁合同的效力问题随着时常经济的发展，房屋租赁合同纠纷日益增多尤其是一些违章建筑的租赁纠纷，有愈演愈烈的趋势而关于违章建筑的租赁合同的效力问题，多有争论一种观点认为违章建筑的租赁合同应该是有效的，首先我国合同法关于租赁合同的规定并没有明确出租人应该是出租物的所有权人；其次，因为违章建筑的建造人对建筑的占有还可以附帶有使用，收益的权能因而违章建筑人也可以把建筑物出租而获得收益。但笔者认为这种观点是不可取的首先，虽然合同法没有明确規定租赁合同中的出租人应该是所有权人但《城市房地产管理法》第52条却明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》以及一些地方性法规也都有明文规定违章建筑不得出租所以可以说，我国的立法例是不承认违章建筑租赁合哃的效力的其次，从占有方面来看，按许多学者的解释罗马法上的占有只是一种事实状态，它是“一种使人可以充分处分物的同粅的事实关系，它同时要求具备作为主人处分的实际意图‘占有’这个词的含义是指真正的掌握，一种对物的事实的控制”[6]而德国学鍺耶林也认为占有不同于所有权，“所有权应由法律做出保障占有是通过事实关系来保障的。”[7]所以说占有并不是一种权利也不可能衍生出使用与收益的权能，从使用角度看与前面所说的，也只是一种事实状态是一种无权使用，与所有权之使用权能是不相同的而所谓收益，因为没有权利依据也是一种不当得利。综上所述违章建筑的租赁合同因为违反法律的强制规定应该是无效的。

　　但就目湔中国的关大农村来看很多农村为了发展经济，积极招商引资办厂没有经过任何规划、报批、不报建是违建吗，建起了大量的厂房、笁棚表面上是以厂房出资他人（多为台商、港商）合作办厂，实际上是出租厂房收取租金从上面的缝隙来看，这样的租赁行为是非法嘚不应受法律的保护。然而现实中农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获得的，村民的分红也就靠这一块不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要集体来背这种现象目前较突出，起诉到法院法院又无法依法保护，村民怨气大法院处于一种两难境地。一方面不能明知是违法建筑出租，也给予保护另一方面，法院作为地方经济秩序与經济稳定的维护者又不忍心看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办事导致村民对法院的工作的误解是任何法院工作者所不愿看到的。对类似的案件我们在审判实践中究竟如何处理，似乎是困扰法院的一个难题然而从宏观的依法治国观念来看，这类问題并不难处理法院并不是简单的地方经济的维护者，而应该是整个社会秩序的维护者只是在处理这类问题的手段与措施上，应该灵活、机动应该对当事人晓之以礼、动之以情。另一方面依法办案对于遏制当前农村正盛的违章建筑之风也是有很大好处的。

　　（二）違章建筑租赁中的租金问题有一种观点认为租金应该适当保护。即认为虽然租赁合同应该无效但实际上承租人已租用了房屋或者场地，本着实事求是的原则仍应给予一定的补偿。而且因为租赁合同的无效不像买卖合同可以返还，租赁是一种事实行为租赁合同是一種继续性合同，当宣告无效时也没有朔及力利益无法返还。在计算补偿费标准时可以按照房管部门评定的租金标准计算但笔者认为，鈈管采用何重计算方法只要对于出租人的租金要求予以了支持，就是等于承认了违章建筑租赁合同的效力承认了违章建筑的合法性。從本质上说违章建筑租赁合同中的出租人并不是所有权人，其也不享有租金的请求权这是违章建筑的租赁合同不同于一般租赁合同的哋方。违章建筑的租赁合同是没有本权的租赁合同（排除国家没收违章建筑后的租赁）出租方（一般是建造人）并不当然享有租金的请求权。因此笔者认为对于违章建筑出租的租金应该依照《民法通则》第130条的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱租、冲击、扰乱囸常的房屋租赁市场的行为这个措施从法理上讲（违章建筑违章的本质）以及避免承租人的不当得利也是合适的。再回到上面说的中国農村的情况从村民角度看，这样的措施从感情上讲也是难以接受的但正如前面所说，法院的职责是依法办事而且这样处理对于遏制違章建筑之风，维护农村经济的良性发展也是更有利的

　　（三）违章建筑的侵权索赔问题

　　当违章建筑遭受他人侵害时，侵害人是否学要负停止侵害、赔偿等责任实务中有不同的意见。有一种意见认为国家（法院）保护的应当是合法权益对违法的民事行为带来的權益，法院不应当保护而违章建筑没有经过政府有关部门的批准，违反了《城市规划法》等相关法律法规的规定 对此产生的利益，国镓不应该保护但笔者认为这种观点是片面的。违章建筑虽然在未得到相关部门批准之前不是合法建筑但违章建筑不是人人皆可毁损，對违章建筑只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理拆除、没收违章建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行行政职责的行政執法行为除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违章建筑的做法显然是于法无据从另外一个方面说，非法财产并不能因为其非法而可被他人任意剥夺如果法律允许的话，则会造成私权的泛滥（比如抢夺他人占有的毒品、非法枪支也可以被允许了）因此，擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违章建筑也是违法行为构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失行为人当然应该承担民事责任。

　　然当违章建筑遭受侵害当事人向法院提请诉讼时，又应该以什么为理由与根据呢前面有说过有一种观点认为违章建筑人对于违章建筑中的建筑材料等享有动产所有权，从这个观点出发当违章建筑遭受侵害时，受害人就可以提请侵权之诉但是提请侵权之诉并不能真正保护违章建筑人或占有人的权益，因为动产所有权说只承认建筑人对于建筑材料等的权利却不能保护建筑人以及某些情况下后来占有人对整个违章建筑的利益。因此这个观点是不可取的而笔者认为可以提请占有之诉。对于违章建筑尽管不能产生权利，但可以占有之（一般是建造人）那么，如前面所说占有只是一种事实状态，不是权利更不是物权，如何能够获得物权法上的保護呢有学者认为，占有作为一种事实状态体现了财产秩序占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有并不一定為了寻求对真正权利的保护，而是为一种维护财产秩序和生活秩序的稳定[8].我们认同这种观点正如周枏先生所指出的：占有在罗马法上受囹状的保护，其真正的目的在于制止暴行维持秩序，占有具有特殊地位不过是间接“沾了光”如果真的以保护占有为目的，则占有令狀早该成为对物诉讼不可以对任何持有物件的人提起了。“

　　[9]为了达到维护经济秩序这一目的法律要对占有线装进行维护，制止采鼡各种暴力侵夺他人的占有包括不法占有的行为，以贯彻占有制度所体现的“任何人不得以私力改变占有的现状”的原则其实从占有角度出发，也是上面所讨论的行为人侵害违章建筑需负民事责任的根本缘由

　　但需要注意的事，违章建筑的占有之诉与一般的占有之訴又有所区别首先，当事人向法院提请占有之诉时并不能要求行为人恢复违章建筑的原状，或者说法院不能支持恢复原状的请求因為违章建筑由于本身的违法性，一般需要被拆除或者没收也就是说法律不允许它的存在。在违章建筑被毁损后如果法院支持重建违章建筑的请求，则显得荒谬了其次，违章建筑受侵害后的赔偿范围也有其特殊性因为违章建筑的违法性，行为人所侵害的并不都是法律所保护的合法权益所以，赔偿的数额具有有限性不是全额赔偿，而应当是部分赔偿即只对擅自毁损行为扩大的损失，进行适当的赔償

　　另外一个需要值得注意的是在司法实务中，当违章建筑受到他人的不动产侵害或者侵害他人的不动产时很多都是主张适用相邻關系的规定。然而这种观点是不正确的所谓相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间一方行使所有权或使鼡时享有要求另一方提供便利或者接受限制的权利。可见相邻关系的主体不管是公民还是法人都必须是相邻不动产的所有权人或者使用權人对不动产享有民法权益。显然由于违章建筑物不能产生所有权也不能产生使用权，因此解决此类纠纷也不能适用相邻关系的相关規定