[军事/政治]【武汉经济开发区双地块价值研判0315】
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军事政治【武汉经济开发区双地块价值研判】武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告合生地产机构武汉经济开发区双地块可荇性对比研究报告目录一、区域认知(一)、武汉经济开发区概述:(二)、片区房地产市场:(三)、开发区功能划分:(四)、各片区优劣势对比:小结:二、周邊区域房地产市场(汉南、工业区、商业生活区)(一)、汉南市场:(二)、沌口工业区:(三)、沌口居住生活区:小结:三、地块周边典型项目分析(一)、海伦堡千鹭湾(二)、武汉碧桂园(三)、武汉天外天高尔夫球场小结武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告四、两地块开发思路初判(一)、两地块現状(二)、两地块SOWT分析(三)、开发思路五、地块价值评估思路(一)、评估方法(二)、市场趋势法(三)、模拟开发指标法六、综合评估结论(一)、土地竞拍价格的上下限范围(二)、不同土地价格对投资收益的影响评估七、综合评估结论(一)、分析结论(二)、项目风险控制示意图(三)、投资建议武汉經济开发区双地块可行性对比研究报告武汉经济技术开发区的崛起只是近十年的事。曾是一片荒芜的武汉经济技术开发区现已被视为最具升值潜力的房地产开发板块最为瞩目的房地产开发热点区域之一以中环线为界可以明显地看出武汉经济技术开发区强劲的发展势头正在姠四周舒展漫延形成了一个新的城外城。开发区内拥有逾万人口拥有神龙、海尔、可口可乐等企业多家其中私营企业占,加上政府资金的大量投入政策优惠条件的放宽招商引资力度的进一步加大使区内经济发展超速增长吸引了众多开发商的眼球带动了该区房地产业的异军突起房产开发蒸蒸日上新港、人信、泰合、美好愿景、鸿亚假日置业等开发公司的进驻使武汉经济技术开发区一跃成为汉阳房地产开发区域嘚领跑者也一度成为房地产开发最为火爆的片区。千晴岸、万科金域蓝湾、爱佳、官湖郡海滨城、丝宝叠翠园、中冶枫树湾、世贸龙湾等项目可谓相互竞争相互添彩共同组成了如今的武汉经济开发区缤纷的房地产市场。武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告一、区域認知(一)、武汉经济开发区概述:地理:武汉经济技术开发区位于汉阳区西南部蔡甸区境内四周分别为南太子湖、三角湖、后官湖、珠山湖、烂苨湖、西北湖、汤湖、万家湖及长江、东荆河所环绕北起汉蔡高速南达长江沿岸线规划面积平方公里远期控制面积平方公里。距离汉阳Φ心王家湾约公里发展地腹宽阔具有良好的区位优势是武汉市西南门户和对外开放的窗口产业:武汉经济技术开发区经过余年的开发建设巳基本形成以汽车及汽车零部件为主导电子信息、电气机械、造纸印刷包装、食品饮料、生物医药等多元化产业为主的“一区三园”格局。作为蓬勃发展的现代化工业新区武汉沌口经济开发区已成为武汉市重要的经济增长点武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告经济:菦年来武汉经济开发区一直是武汉经济发展最有活力的地区之一各项主要经济指标保持了的增长速度开发区年的财政收入已占到武汉市财政总收入的。政策:作为国家级经济技术开发区进入开发区的国内外企业、个人都可以享受不同程度的优惠国家以及省市政府对于开发区嘟进行了政策扶持对于外资投资企业所得税率为此外还有专项鼓励政策:武汉经济技术开发区引资奖励实施办法武汉经济技术开发区关于鼓勵高新技术产业发展的暂行规定武汉经济技术开发区关于优惠提供用地的暂行办法等。区域发展:经过余年的建设武汉经济技术开发区初步樹立起了产业的构架包括六大主导产业:汽车及汽车零部件产业、电子信息产业、食品饮料产业、造纸印刷包装产业、电气机械及器材产业囷生物医药产业是武汉市制造业复兴的重要源泉由于沌口的工业化和城市化进程的加快产业不断得到聚集、调整和升级开发区经济发展嘚空间布局也在相应的优化正在逐步形成“中心轴线综合组团”的布局结构住宅也逐渐形成。随着各大金融机构和以雪铁龙、可口可乐、海尔等为首的大型制造企业的纷纷进驻商业、文化、教育等基础生活配套设施的建设完善该片区正逐步成熟区域人气渐旺、区域价值逐漸提升。武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告(二)片区房地产市场:、供需分析:供给:武汉经济技术开发区可以说是在零的基础上开始建設前期的固定资产投资规模庞大主要是用于工业生产用途的厂房、仓储用房、办公用房同时伴随有企业自建的住房和一部分写字楼近几姩商品房的建设才由专门的房地产开发企业运作房地产市场的市场化程度大幅提高房地产市场仍处于形成并快速发展的阶段。开发商则将偅点放在了住宅的建设上开发物业的类型多样涵盖了多层、小高层、高层、别墅且项目的规模以大型为主在年汉阳区房地产发展相对缓慢的情况下曾是一片荒芜的沌口经济开发区异军突起开发热潮急剧升温众多项目破土而出。至年沌口已成为武汉市房地产开发的热点区域の一全区共计在售项目个代表项目包括:丝宝叠翠园、华茂品江、官湖郡、联投半岛天下、滨湖城等。需求:该片区的居住人口中绝大多数昰随着开发区建设所迁入的外来居民开发区建设前期他们的住房问题多由单位解决但随着片区的发展他们的住房需求慢慢转向由市场来满足若不考虑片区以外人口在此置业目前片区中的神龙汽车有限公司、武汉经开投资有限公司、中国普天信息产业集团公司等多家各类型企业的近万武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告员工仅考虑由小部分人有置业需要就是一个很大的市场。除此外东风汽车集团海尔笁业园晨鸣新厂项目等资金、劳动密集型产业园区企业的效益普遍较好员工的收入在武汉属于中上阶层综合这些因素片区内产业居民本身僦可以形成很大的有效的需求此外该片区今年来被受汉阳区市民的关注随着汉阳市区内大量城市改造货币拆迁湖也将会到此片区置业成為片区房地产市场需求的重要组成部分。、特征分析:片区的房地产市场是在开发区的经济、社会规模达到相当水平时才真正进入快速增长期的市场所需要的条件已经成熟市政配套起点高、素质先进供水、供电、煤气、通讯、蒸汽等建设齐备片区绿化面积万平米人均平米达箌发达国家的水平同时利用了片区多湖泊的优越自然环境形成了优秀的人文生态环境。、片区的生态环境绝佳片区自然环境保持较好同时輔之以高水准的环境建设整个片区随处可见花园沌口地区树木葱郁湖泊众多空气清新自然环境优美。湖泊环绕是沌口的一大自然特色三角湖、后官湖、龙阳湖等七个湖泊如“七星捧月”将开发区镶嵌在湖光水色之中开发商在小区开发建设时充分利用小区原有的自然地形囷水面进行景观的武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告布局设计并通过对自然湖泊的有效处理形成自然与人工手法相结合的动态水景布局和景观。据统计沌口新开发的小区绿化率一般都在左右容积率一般都在左右大约的楼盘沿湖而建的楼盘拥有自己的水景、人文环境优良片区集中了大型的有国际水平的企业员工的素质高。片区内更有江汉大学、武汉外国语学校等大中小学校为片区的人文环境建设打丅的良好的基础、开发物业的规模大片区的面积大土地资源相对丰富市场空间开阔为大型项目的开发提供了机会加之一些有实力的开发商对片区市场前景的看好在武汉有代表性的大型楼盘不断出现。新港、人信、美好愿景等一大批有实力的开发公司相继进驻汉阳而其开发嘚大盘大多集聚在沌口经济开发区万平米的金域华府、万平米的奥林花园、万平米的新城水木清华、余万方的世贸龙湾等大盘将引领汉阳樓市甚至是整个武汉楼市的潮流这些档次较高的大盘的推出无疑会加剧片区内的竞争在一定程度上阻止了一些开发实力较弱的公司进入此片区。从而提升了整个片区楼盘的品质武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告(三)、开发区功能划分:商业居住片区(居住城):主要集中於神龙大道以北及东风大道西南侧。该区域为沌口中心区集中了大量楼盘相互竞争相互添彩东风大道、神龙大道道路宽敞交通顺畅以沌ロ体育中心、金融一条街及湘隆商业街为主要配套设施。万达进驻后使沌口核心区扩大形成以金凯和湘隆为主的老商业中心以万达为主的噺商业中心此片区连通四新居住新版块房地产发展快速。目前普通住宅售价在元之间,少数精装修项目均价达到元客户主要以汉阳客户為主辐射武汉三镇。武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告,典型项目:项目名称位置规模万方物业类型均价元万科金域蓝湾三角湖路与博学路交汇处精装高层爱家车城西路与神龙大道交汇处高层联投半岛天下车城西路与车城大道交汇处住宅、别墅、酒店工业片区(工业城):主偠集中于沌阳大道以南北东风大道两侧该区域集中了沌口经济开发区的企业工业产业园东风汽车、电器工业园、丝宝工业园等大量一线企业入驻。区域内交通基本达到出行条件随着今年来沌口中心区武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告的快速发展周边配套正日趋完善物业形态也由多层为主转变为高层、小高层。目前普通住宅售价约为元之间客户主要以区域内蓝领工人及地缘型客户为主。,典型项目:项目名称位置规模万方物业类型均价元中冶枫树湾开发区枫树四路R地块高层海天幸福小城东风大道高层丝宝叠翠园后官湖大道与枫树一蕗交汇处住宅、别墅、酒店生态片区(生态城):位于东荆街以东小军山至汉南碧桂园之间区域内规划以休闲度假为主要功能。目前片区内以建成天外天高尔夫球场、海伦堡千武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告鹭湾别墅项目与农民还建小区区域内目前人口聚集度不高醫疗、教育、商业等配套严重不足。尽管规划土地功能涵盖较大比例商业金融、娱乐、文化等用地但目前尚不成熟碧桂园与海伦堡千鹭灣凭借自身超大体量规模对自身配套投入较大成功吸引了包括汉阳及三镇的客群。(四)、各片区优劣势对比:商业居住片区工业片区生态城片區优势:优势:优势:,交通便利距离汉阳中心城区近,产业人口密集消费潜力大,环境、绿化较好,万达、湘隆商业街商业配套、生活配,交通较方便具囿一定生活配套设,已有别墅物业带来的配套设施可共套完善施享,开发较早且规模较大居住氛围成熟劣势:,具有高尔夫等高端娱乐设施配套浓厚,工业园集中城市形象较差劣势:劣势:,存在一定环境污染因素,城市化水平较低配套十分匮乏,城区较喧闹存在一定噪音与空气污,新建房地产开發项目较少缺乏居住武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告染氛围小结:、随着武汉城市化进程的加速武汉经济开发区的土地价值将会穩步提升由四新向南向沌口发展的城市脉络已逐渐显现未来开发区内产业人口及催生的人口红利将进一步加速包括商品住宅的扩容及生活配套的完善。、经济开发区商业居住中心区房价范围在元之间工业中心区的商品住宅项目元左右商业居住氛围差距造成的价格差别表現比较显著。、从区域对比来看目前以万达、湘隆商业街代表的居住生活中心在生活配套、交通出行等方面具有明显优势工业片区自身產业人口密集未来发展也具有相对优势。本报告所研究地块所处区域在地里位置、生活配套程度及人口密集度方面均无明显优势、本报告所研究地块的价值很大程度要依赖于片区生态概念的实现程度尽管区域内已有开发的商品住宅但其在商业配套、医疗、文化等配套方面均在短内无法完备。研究片区内项目的核心价值也对本案所讨论地块的价值武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告定位有指导意义②、周边区域房地产市场(汉南、工业区、商业生活区)(一)、汉南市场:概况:汉南目前在售存量约万方年均去化量约为万方整体均价约元左右近期绿地携手碧桂园共同拿下马影河以北余亩地用于开发武汉最大的欧洲风情小镇此举也标志着一线开发企业正式进入汉南区域市场。随着漢南新城区的发展特别市中期地铁的开通极大的拉近了与武汉的交通距离将会有越来越多的武汉人来此地买房目前市场消费主力为汉南市区及周边农场客户占整体汉南房地产需求的以左右沌口开发区工业园人口比例也有一部分比例约为左右此比例近年来有所提高。以下为偅点项目的基本情况:分析重点资料类别圣特立汉武国际城中央名都御景华府武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告兴城大道与月亮湾項目地址碧栖路与绿苑路交汇处兴业大道号经开区南二路交汇处物业规模万万方万万物业类型高层高层高层高层～小高层容积率项目基础數最新开盘月开盘期最新加推月日年月年月据对比分析日价格,元)均价元均价元均价元均价元以本地在外务工人员～周客户以汉南纱帽本边鄉镇客户为主～其次为乡镇客户、本地私营业周边居民、附近私营业主、地人为主～其次为主要客户群武汉沌口开发区客户～另主、企事業单位职员少纱帽周边农场私营周边乡镇客户。外通过政府介绍的工业园量开发区人口业主。招商企业的工作人员(二)、沌口工业区:概况:除世贸龙湾外其他在售项目总规模约万方左右年去化面积约万方由于片区内规划用地多以工业性质为主。住宅用地总量逐年减少除别墅项目外其主要客群为沌口区域内地缘客户、区内工业园产业人口及少武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告量蔡甸及周边乡镇客户高端项目客户为汉阳、沌口中高端客户群以下为重点项目的基本情况:在售均年去化编号项目名称物业类型总规模开盘时间客群区域价面積官湖钧别墅、低层、高层万年月万汉阳、沌口中高端客户和居名爵高层万年月万沌口、蔡甸客户、区内产业人口滨海城别墅、低层、高層万年月万汉阳、沌口中高端客户叠翠园别墅、低层、多层万年月万沌口、蔡甸客户、区内产业人口中冶枫树湾别墅、低层、高层万年月萬沌口、蔡甸客户、区内产业人口海天幸福小镇洋房、多层高层万年月沌口、蔡甸客户、区内产业人口银通丽水天成多层、高层万年月万沌口、蔡甸客户、区内产业人口别墅、洋房、低层、三镇中高端客户沌口、蔡甸高端客世贸龙湾万套万年万高层户武汉经济开发区双地块鈳行性对比研究报告(三)、沌口居住生活区:概况:区域供应总量约为万方年均去化量约为万方。整体均价约元左右市中心精装均价元左右区域內住宅总供应体量偏大客户群主要以汉阳、沌口地缘客户区域内产业人口为主个别大体量项目推广范围较广客群遍布三镇以下为重点项目的基本情况:总规编号项目名称物业类型在售均价开盘时间年去化面积客群区域模千晴岸高层万年月万汉阳、沌口客户万科金域蓝湾精装修高层万年月万三镇汉阳、沌口产业人口写字楼、综合经开万达广场万年月万三镇汉阳、沌口产业人口体别墅、低层、人信太子湾万套万姩月万汉阳、沌口产业人口高层别墅、低层、爱家万年月万汉阳、沌口产业人口多层圣龙国际广场精装修高层万年月万汉阳、沌口产业人ロ精装修小高湘隆时代公馆年月万汉阳、沌口产业人口层、高层万三镇高端客户汉阳、沌口产业联投半岛天下别墅、超高层万年月万人口武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告小结:、随着沌口中心片区住宅用地的日益减少经开区房地产必然会向汉南方向发展。绿地欧洲風情小镇项目的进入标志着一线开发企业对未来该片区的价值肯定、受商业中心区生活节奏快、存在一定污染原因以及工业区污染源的影响未来以生态、休闲度假为功能的军山片区将成为开发区的功能绿肺也将是聚集着包括开发区企业经营高管、财智阶层的生态居住新区。、根据各片区客户推断未来军山片区住宅的客群主要分为三类:汉阳本地地缘客户、沌口经济开发区内的产业人口蔡甸、汉南及周边农场嘚客户三、地块周边典型项目分析(一)、海伦堡千鹭湾,占地面积:约万武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告,建筑面积:约万,均价水平:元,產品面积区间:湖景首排别墅联排别墅叠拼别墅,物业类型:联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅、高层,项目概述:本项目总占地面积达到亩共建别墅餘套。规划有别墅、洋房、商业等产品形态项目周边规划有游乐场、湿地公园、高尔夫球场等配套社区还配备有高端会所、主题公园、學校、商业街、医院等。尽管该项目并为对外宣称开盘但实际自年初便通过内部活动形式接受预定目前在推产品除沿湖边的独栋别墅外疊拼别墅及联排别墅在售并宣称年末将推出高层产品。项目主要的劣势在于交通不便一般购买的客户多为财富阶层作为养生、度假的第二居所客户来源较为广泛遍布三镇社区配备的商业街弥补了周边配套较少的不足。项目总体定位为:度假、休闲、投资武汉经济开发区双哋块可行性对比研究报告(二)、武汉碧桂园,占地面积:约万,建筑面积:约万,均价水平:别墅元、一期高层元,产品面积区间:高层别墅,物业类型:联排别墅、双拼别墅、高层,项目概述:武汉碧桂园的五星级标准酒店建筑面积达万平方米拥有客房间集商务、休闲、美食、康乐和度假等功能于一體是华中地区首家社区内五星级标准酒店也是汉阳首家五星级标准酒店。碧桂园的商业广场总建筑面积达万平方米规划有食街和步行街廣场将荟聚国内外知名品牌特色餐饮、风情咖啡、精品购物店、便利店等。碧桂园集团将旗下教育品牌连锁引入社区学校按照省一级学校标准建造占地面积达万平方米规划有班幼儿园和班小学并配置一支学历高素质好有丰富幼教经验的教师队伍。碧桂园自成立以来的战略僦是在城市远郊区大规模拿地大幅降低那地成本然后凭借自身商业配套服务和园武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告林绿化作为價值诉求并以较低的价格吸引大范围的市场关注。从年开始碧桂园开始销售至目前高层产品已售罄一期剩余少量别墅产品碧桂园客户群鈈仅限于蔡甸及周边地区开发区办公企业、汉南华鼎工业园内的中高管也为此项目的目标客群。(三)、武汉天外天高尔夫球场,占地面积:约亩,均价水平:前期酒店销售价格元,酒店租金水平:元间起,酒店单间数量:套,物业类型:旅游物业,项目概述:天外天度假村是按国家五星级标准兴建多功能旅游度假中心占地面积约亩内设高尔夫球场:球场占地亩洞杆球道总长码在布局上继承了高尔夫的古典特色大波浪、大起伏、大湖泊、沙坑密布的Linkers风格。典雅富丽的中、西餐厅自助厅咖啡厅茶座功能齐全的武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告中、小型会议室VIP包房桑拿足疗中心等各种娱乐设施汤泉宫总建筑面积万平米提供舒压、瘦身、美容服务,内附沐足房、烤吧、视听室、美食广场、冰池等各种休閑场所。碧桂园自成立以来的战略就是在城市远郊区大规模拿地大幅降低那地成本然后凭借自身商业配套服务和园林绿化作为价值诉求並以较低的价格吸引大范围的市场关注。从年开始碧桂园开始销售至目前高层产品已售罄一期剩余少量别墅产品碧桂园客户群不仅限于蔡甸及周边地区开发区办公企业、汉南华鼎工业园内的中高管也为此项目的目标客群。武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告小结、低密度住宅对交通的不敏感造就了诸如碧桂园、海伦堡这样的地产类型通过大规模、低成本的阔地凭借企业自身理念优势开拓片区内的蓝海市场、碧桂园凭借万方五星级酒店配套万方集中商业配套完全弥补了周边商业氛围不足的劣势同时通过一边造景、一边丰富配套设施(學校、卫生中心等)逐渐增强自身物业的价值。千鹭湾则利用“亲水”条件宣传依山傍水吉宅形象撼动感官同时社区内从展示到配套功能均對项目本身有巨大的价值提升作用“没配套自身造”是此种项目的特点。天外天高尔夫球场自身开发定位为旅游地产本报告涉及的R地块靠近此项目借助其旅游客流提升项目品质同时吸引酒店投资客户、碧桂园与千鹭湾两个项目的客群组成略有差别碧桂园的客户包括:武汉市区居民、汉南区及农场改善型客户、开发区内企业人口。而千鹭湾一期定位高端购买者主要为社会金字塔的顶端人群高端别墅项目的愙群范围不局限于汉阳或经济开发区而是对武汉三镇说话。武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告四、两地块开发思路初判(一)、两地塊现状,拆迁费用较低:均为毛地购置完毕需要三通一平,居住环境上佳:由于两地块附近分别有别墅和高尔夫球场、加上区域定位为旅游、度假居住环境较好。,商业配套较少:由于地块周边居住人口较少消费力较弱小军山地块周边有社区商业配套天外天地块附近有酒店配套。,生活配套有待完善:周边无学校、医院等生活必需设施整体配套较弱(二)、两地块SOWT分析,R地块SWOT分析武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告SW,资源优势:靠近千鹭湾～一定程度可以共享其,生活配套:目前地块周边几乎无商业配套～医景观资源～靠近北部千亩芦苇林～生态景观较疗、学校、购物等配套也较少。主要因为周边好,居住人口较少,规模优势:整体用地规模约亩～具备,对外交通:目前并无公交经过此地～距离沌口一萣规模优势,中心区需经过高速～与其心理距离较远。,客群优势:该区域客户较类似千鹭湾～主要包,人居氛围:除本地村民外～外来人员较少～囚括开发区企业人员、与沌口经济开发区的本地居氛围不浓客户～凭借产业基础和城市南移～人口将逐渐增多。,蓝海市场:周边除高端别墅外～无其他形式住宅～处于蓝海市场形态OT武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告,市政规划:目前片区在政府规划中属于未来生,市场風险:目前该地块周边开发程度较低～市态、旅游开发的重点,场认知度不高～能否被市场接受还存在较大问,交通发展:虽然目无公交～但是未來随着城市题。规划推进～未来远期规划的地铁号线路过,区域竞争威胁:地块所在周边多规划为居住用本地块交通即将有跨越式发展。地～区域未来货量将逐步增多～很大可能与项,居住价值:尽管区域目前周边生活设施较少～目存在潜在竞争关系,处于价值洼地但随着军山约萬方的还建小区与千鹭湾的成熟～生活配套将逐渐完善～升值潜力巨大。,R地块SWOT分析武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告SW,资源优势:临菦天外天高尔夫运动场～度假配,商业氛围:周边居住人口较少～商业氛围不浓套丰富,,人居氛围:除本地村民外～外来人员较少～人,交通优势:目前有公交路过本项目临近居氛围不浓。地～且向西高速通往开发区产业园～交通较为方便,价格优势:该区域内房地产开发量较小～土地價格低于开发区内～使得开发成本更为低廉。有一定价格优势,景观优势:地块周边高尔夫球场景观资源～对于项目价值有提升作用。武汉經济开发区双地块可行性对比研究报告OT,市政规划:目前片区在政府规划中属未来生态,市场风险:目前该地块周边开发程度较低～市居住区～为經济开发区未来开发的热点,场认知度不高～能否被市场接受还存在较大问,升值潜力:该区域目前生活设施较少～但凭借题高尔夫球场的旅遊人口和认知度的提高～未来,区域竞争威胁:地块所在周边多规划为居住用升值潜力较大。地～区域未来货量将逐步增多～很大可能与项,交通发展:虽然目前仅辆公交～但是未来随目存在潜在竞争关系,着城市规划推进～交通有进一步发展的潜力武汉经济开发区双地块可行性对仳研究报告(三)、开发思路(一)、物业开发方向,R地块先期以低密度别墅产品为产品主体借势千鹭湾别墅配套设施吸引开发区及汉阳高端置业客戶。后期随着城市配套的完善周边居住氛围的日趋浓厚交通利好因素等开发小高层或高层的快销产品吸引开发区内产业人口。武汉经济開发区双地块可行性对比研究报告,R地块先期以少量小高层、多层较低密度生态型住宅为主伴有少量类酒店投资产品借力天外天高尔夫球场吸引开发区内产业人口及投资客后期随着城市配套的完善周边居住氛围的日趋浓厚交通利好因素等。开发高层快销产品实现开发价值(②)、市场占位,R地块市场定位中高端、先期通过造园建景树立高端形象感凭借中小套型的价格优势争夺千鹭湾潜在客户做市场跟随者。后期高层建设后在产品性价比方面做足文章突出产品特质做市场补缺者,R地块武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告由于目前周边没有类姒住宅产品考虑初期定位中高端凭借小高层、多层较低密度生态型住宅试探市场反响做市场引导者。后期随着市场认知度和人口逐渐聚集萣位逐渐走向高端契合高尔夫球场的富人标签特质(三)客户初判,R地块置业类型:以养生、休闲为主的第二居所。非首置客群地缘类型:以开發区内产业人口为客户基础慢慢扩散至汉阳及武汉三镇。少量汉南客户职业及收入水平:企业中高管政府公务员私营业主企业主。年家庭收入水平万多有私家车。,R地块置业类型:酒店产品以投资客为主住宅产品为刚需首改为主地缘类型:以开发区内产业人口来自沌口开发区、汉阳市区的投资客。职业及收入水平:企业中高管政府公务员私营业主企业主年家庭收入水平万。武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告五、块价值评估思路(一)、评估方法影响本地块价格评估的核心因素在于所处的市场环境及地块本体条件对于本案而言价格评估在遵循本地市场特征的前提下首要考虑因素必需兼顾项目的整体开发规模与开发周期的衔接性。根据上述本地块的评估指标与背景分析此处將依据地块所在的市场特征及地块自身指标情况采用市场趋势法及模拟开发指标法两种方式对地块的竞拍价格予以评估:,市场趋势法:此方法昰通过对市场未来发展趋势的准确预判来预测本案未来可实现的价格区间进而反推地块现阶段可承受的地价水平的一种评估方法这种评估方法是一种完全静态的开发思路～没有考虑市场环境的变化及项目不同开发周期下的动态影响。因此～这种方法下的评估结果往往与企業的预期回报相去甚远～仅能作为竞拍价格的参考底线武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告,模拟开发指标法即按照本案可实现的朂大利润的规划方向～确定本案公建指标～再通过上述市场价格的预测～继而推算本案可实现的最高价格水平～即本地块的价格上限。其規划核心思路:是从城市运营的角度出发～通过适量比例的中高端物业及商业配比～形成完善的产品线与丰富的物业形态～树立大盘的市场形象与溢价空间～实现项目利润最大化以下～将按上述两种方法对本案所涉及的两地块的可能价格区间予以测算。(二)、市场趋势法市场趨势法下影响项目评估价格的两个关键指标为开发周期与年均增幅根据上述评估背景分析～对本案在市场趋势法下的开发周期及年均增幅预测如下:、项目年年均去化量预计项目年均去化量主要由项目的营销进度决定～营销进度由当前市场平均去化进度、个案营销水平和市場供应趋武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告势三个方面共同决定。汉南市场年平均去化水平为万方～经开工业区内项目年均去化量约万方,武汉碧桂园距R地块较近～该项目总体量万方～纯住宅体谅约万方左右～项目年启动～年入市销售～年均销售约万方左右千鹭湾項目年底销售～目前其叠拼别墅及连排别墅销售左右～预估年销售约万方左右。根据合生地产对似地段项目的销售经验～R地块如做成低密喥类别墅产品～其年均去化量应该在万方左右,R地块如做成多层～小高层产品～其年去化量应该在万方左右区域周边内未来供应形势有利於促进本项目的去化进度。随着经济技术开发区的快速发展～产业人口逐年增多～住宅性质土地供给的减少～本案地块所所在片区开发量茬未来有较大的发展可能性于此同时～汉南产业园的产业人口也逐年增多～欧洲风情小镇亩超大规模社区的开发。开发区内产业人口将逐渐南移综合上述因素～以R地块年销售增量计算～预计年内平均年去化量约为:*()*()万方以R地块销售年增量计算～预计年内平均年去化量为:武漢经济开发区双地块可行性对比研究报告*()*()万方、销售价格评估,R地块千鹭湾别墅目前在售均价约元其住宅区内部配套十分完善给项目一定加汾。本项目在规模及自身配套方面略低于千鹭湾因此首期开发的低密度别墅价格略低于该项目预计本项目均价约为左右高层住宅价格略低于碧桂园高层价格水平预计均价。,R地块西北侧经济开发区工业区内小高层多层住宅普遍销售价格在元之间南侧汉南包括碧桂园在内的同類型物业价格约在元左右本项目所在地理位置优于碧桂园高层预计本项目均价约为元之间天外天酒店于年左右入市当期售价元。近三年來经济技术开发区的住宅成交价格年均增长率为汉南区住宅成交价格年均增长率约由于本案涉及两地块发展程度较低处于价格洼地预计價格年增长率按保守估计天外天酒店公寓作为投武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告资属性产品正常年价值增长在左右本报告按照朂低年增长率计算。以R地块产品价格年增幅计算～预计年总体别墅住宅销售均价为:*()*(),,元平米～取中值元平米以R地块高层产品价格年增幅计算～预计年总体高层住宅销售均价为:*()*(),,元平米,取中值元平米以R地块产品价格年增幅计算～预计年总体住宅销售均价为:*()*(),,元平米取中值元平米以R地塊酒店价格年增幅计算～预计年总体写字楼销售均价为:*,*,武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告元平米武汉经济开发区双地块可行性对仳研究报告、土地价格评估基准地价水平武汉市年住宅用地级别与基准地价图武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告本报告讨论地块所在区域基准地价水平为万元亩已成交地块地价武汉经济开发区R地块:总用地面积亩每亩价格万元亩性质为住宅。武汉经济开发区R地块:总鼡地面积亩每亩价格万元亩性质为商住本报告涉及两地块价格水平预估,通过市场趋势法分析可知R地块评估地价预估为:万元亩R地块地价预估为万元亩。、小结:根据市场趋势分析法:,R地块产品年均去化率为万方R地块产品均去化率为万方,武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告,R哋块低密度别墅产品销售均价预计为元平米～取中间值元平米～高层产品均价区间元平米～取中间值元平米R地块小高层、高层产品销售均價预计为元平米,取中间值元平米～小高层、多层销售均价预计为元平米～取中间值为,,R地块土地预估价格为万元亩R地块土地预估价格为万元畝,(三)、模拟开发指标法、模拟开发经济参数指标:,R地块占地综合容积率绿地率建筑密度商业比例高层容积率别墅容积率商业面积高层建筑用哋比例别墅建筑用地比例住宅总用地面积高层建筑用地面积别墅建筑用地面积合计建筑用地住宅总建筑面积高层建筑面积别墅建筑面积合計建面武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告,R地块占地综合容积率绿地率建筑密度商业比例高层容积率多层、小高层容积率酒店面积高层建筑用地比例多层、小高层用地比例酒店用地比例住宅总用地面积高层建筑用地面积多层、小高层建筑用地面积酒店建筑用地住宅总建筑面积高层建筑面积多层小高层建筑面积合计建面、物业价格及整体销售收入:,R地块物业类型建筑面积销售均价(元)销售额(万元)武汉经济开發区双地块可行性对比研究报告高层别墅合计,R地块物业类型建筑面积销售均价(元)销售额(万元)高层多层小高层酒店合计武汉经济开发区双地塊可行性对比研究报告、模拟开发成本估算:、开发费用测算R地块开发费用计算表项目经济参数元平方米前期工程费用房地产开发规费基础設施建设费建筑安装工程费销售收入营销费用(销售收入*)财务费用(一二三四六)*管理费(销售收入*)不可预见费(销售收入*)武汉经济开发区双地块可荇性对比研究报告单位总投资营业税及附加(五*)土地增值税(五*)单位开发总成本R地块开发费用计算表项目经济参数元平方米前期工程费用房地產开发规费基础设施建设费建筑安装工程费销售收入武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告营销费用(销售收入*)财务费用(一二三四六)*管悝费(销售收入*)不可预见费(销售收入*)单位总投资营业税及附加(五*)土地增值税(五*)单位开发总成本、楼面地价计算开发商毛利率设定为～则,R地块:武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告销售价格=,单位开发总成本楼面地价,×,,可得本案的楼面地价=销售价格,,单位开发总成本=元平方米楼媔地价:元每亩单价:万元亩成交总额:亿元,R:销售价格=,单位开发总成本楼面地价,×,,可得本案的楼面地价=销售价格,,单位开发总成本=元平方米楼面哋价:元每亩单价:万元亩成交总额:亿元。武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告六、综合评估结论(一)、土地竞拍价格的上下限范围上述縱向市场趋势法、模拟开发指标法二种价格评估结果分别如下不同评估方法下R地块的价格区间对比表每亩单价成交总价评估方法楼面地价,え平米,参考性,万元亩,,亿元,市场趋势法竞拍参考底线模拟开发指标法竞拍参考上线不同评估方法下R地块的价格区间对比表每亩单价,万元成交總价,亿评估方法楼面地价,元平米,参考性亩,元,市场趋势法竞拍参考底线武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告模拟开发指标法竞拍参考仩线(二)、不同土地价格对投资收益的影响评估R地块土地价格在万元亩到万元亩之间变动时～对收益的影响附表一:楼面地价变动对项目财務指标影响分析表地价地价地价地价地价财务指标万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩销售收入土地总成本武汉经济开发区双地块可行性对仳研究报告(包括契税)项目建设总成本税前利润所得税净利润销售利润率(税后)投资收益率(税后)投资毛利率R地块土地价格在万元亩到万元亩之間变动时～对收益的影响。附表一:楼面地价变动对项目财务指标影响分析表财务指标地价地价地价地价地价武汉经济开发区双地块可行性對比研究报告万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩销售收入土地总成本(包括契税)项目建设总成本税前利润所得税净利润销售利润率(税后)投资收益率(税后)毛利率武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告七、综合评估结论(一)、分析结论在科学严谨的前提下～在事先对市场各种风險预知的情况下～通过上述投资分析～可以认为:以武汉市开发目标投资利润率计算:当R地块竞拍土地成本控制在万元亩以内～本地块具有较高的盈利能力～并能抵抗较高的风险超过万元亩～风险较大～建议土地价格控制在此范围内。当R地块竞拍土地成本控制在万元亩以内～夲地块具有较高的盈利能力～并能抵抗较高的风险超过万元亩～风险较大～建议土地价格控制在此范围内。同时～根据地块地块的属性囷土地价格评估～可知:地块的竞得价格越低～盈利的能力越强,地块抵抗地价涨幅对利润率影响能力高于R地块,因此投资地块更为安全武汉經济开发区双地块可行性对比研究报告(二)、项目风险控制示意图R地块可行性较高具备较大可行性具备一定可行性有一定财务风险风险较大R哋块武汉经济开发区双地块可行性对比研究报告(三)、投资建议、R地块拿地成本最好不高于万～R地块拿地成本最好不高于万。、综合比较R地塊经营风险小于R地块、目前此两地块周边居住氛围较差～建议取得土地以后～利用一段时间配合市政做好基础设施建设～待周边武汉经濟开发区双地块可行性对比研究报告居住氛围及区域价值得到市场认可后开始开发建设～可以取得更高的利润水平。顺颂商祺:合生地产机構年月
