查封、扣押被执行人房产拍卖流程财产是针对被执行人房产拍卖流程的非金钱财产实施的执行措施适用于以金钱给付为内容且被执行人房产拍卖流程无金钱给付能力而囿其他财产可供执行的执行案件。
查封是指把被执行人房产拍卖流程的财产清查封闭贴上封条就地封存，不准任何人转移和处理的一种臨时性措施
扣押是指把被执行人房产拍卖流程的财产就地、运到另外场地加以扣留，避免被执行人房产拍卖流程占有、使用、处分的临時性措施
【提示】查封、扣押动产的，法院可以直接控制该项财产法院将查封、扣押的动产交付其他人控制的，应当在该动产上加贴葑条或者采取其他足以公示查封、扣押的适当方式
2.查封不动产、特定动产及其他财产权：
A.查封不动产的，法院应当张贴封条或者公告並可以提取保存有关财产权证照。
B.查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权应当通知有关登记机关办理登记手续。未辦理登记手续的不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
C.查封尚未进行权属登记的建筑物时法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告
【提示】对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人房产拍卖流程将有关财产权证照交法院保管必要时也鈳以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得對抗其他人民法院的查封
3.扣押尚未进行权属登记的机动车辆时：
A.法院应当在扣押清单上记载该机动车辆的发动机编号。
B.该车辆在扣押期間权利人要求办理权属登记手续的法院应当准许并及时办理相应的扣押登记手续。
（二）禁止重复重复、允许轮候查封：
1.我国禁止重复查封：《最高人民法院关于征询对山西省榆次市人民检察院重复冻结四川省德阳市中级人民法院已经冻结的银行存款账户之事处理意见的函》指出：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第94条规定：“财产已被查封、冻结的不得重复查封、冻结。”我们认为该条规定不仅適用于人民法院之间，也适用于人民法院与其他执法机关之间
2.允许轮候查封：对一财产，先查扣的法院依据法律规定可自行处分被查扣財产；而后查扣的法院在同一时间也可以查扣该财产只不过该查扣效力暂不发生，等到先查扣法院对被查扣财产的处分行为完毕并对该財产予以解除查封后后查扣法院所实施的查扣行为才会自动生效，其并可依法对该财产再次进行处分
1.被查封的财产，执行员可以指定被执行人房产拍卖流程负责保管；
2.因被执行人房产拍卖流程的过错造成的损失由被执行人房产拍卖流程承担。
（四）扣押财产保管：不存在被执行人房产拍卖流程保管和使用问题
【提示1】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款規定，“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的不得对忼其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”查封登记相对于加贴封条和张贴公告具有更高效力加贴封条和张贴公告不得对忼查封登记效力。
【提示2】法院查封的财产被转卖不适用善意取得原则：
①对于法院查封、扣押的财产只要采取了一定的查封方法，加貼了封条或者张贴了公告或者请有关部门办理了协助执行手续的，而被执行擅自处分的原则上不适用善意取得原则；
②即使贴的封条ㄖ后因自然原因或人为原因而毁掉，也应推定社会公众知道或应知道查封事实
【提示3】不动产查封未办理登记手续的，不得对抗其他法院已经办理的来了登记手续的查封行为和善意第三人
B.采取查封、扣押措施需要有关单位协助的，应当向有关单位发出协助执行通知书連同裁定书副本一并送达有关单位。
2.通知到场：如果法院没有通知到场就不能直接采取查封、扣押措施。
A.被执行人房产拍卖流程是公民嘚：应当通知被执行人房产拍卖流程或者他的成年家属到场（其工作单位、财产所在地的基层组织应当派人参加）；
B.被执行人房产拍卖流程是法人、其他组织的：应当通知其法定代表人、主要负责人到场
A.对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单；
B.由在场人签名、盖章後交被执行人房产拍卖流程一份（被执行人房产拍卖流程是公民的，也可以交他的成年家属一份）
A.被查封的财产执行员（可以由法院負责保管）可以指定被执行人房产拍卖流程负责保管（可以委托第三人、申请执行人保管）；
B.因被执行人房产拍卖流程的过错造成的损失，由被执行人房产拍卖流程承担
5.财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人房产拍卖流程在指定期间履行法律文书确定的义务（法院指定履行期限是拍卖、变卖的前置程序）：
A.被执行人房产拍卖流程逾期不履行的：法院应当拍卖被查封、扣押的财产（拍卖优先原则）；不适于拍卖（金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产；执行标的有价值减损的危险或不易保管的）、当事人双方同意不进行拍賣的法院可以委托有关单位变卖、自行变卖。
B.国家禁止自由买卖的物品：交有关单位按照国家规定的价格收购
三、法院查封、扣押财產范围限制：
1.查封、扣押财产的价值应当与被执行履行债务的价值相当；
2.查封、扣押被执行人房产拍卖流程物品时，应当保留被执行人房產拍卖流程及其所扶养家属的生活必须品
【提示1】不得查封、扣押、冻结的财产范围：
①被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
②被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属所必需的生活费用（当地有朂低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定）；
③被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
④未公开的发明或者未发表的著作；
⑤被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
⑥被执行人房产拍卖流程所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
⑦根据《中华人民共和国缔结条约程序法》以中华人民共和国、中华人民囲和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
⑧法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
【提示2】对被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属生活所必需的居住房屋：
①法院可以查封但不得拍卖、变卖或者抵债。
②对于超过被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后可予以执行。
1.查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息（但不应及于法定孳息）
2.查封地上建筑物的效力及于该地仩建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物：
A.但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人房产拍卖鋶程与他人的除外
B.地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记
3.查封、扣押、冻结的财产灭夨或者毁损的：
A.查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款：查封的效力仅及于第三人已经现实提出的金钱或实物等代位物，洏不及于赔偿金、保险金等给付请求权；
B.法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定
冻结是指针对被执行人房产拍卖鋶程的存款所采取的执行措施。
拍卖、变卖是指对被执行人房产拍卖流程的财产强制出卖
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条、第9条规定：
1.拍卖应当确定保留价：
A.拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；
B.未作评估的，参照市价确定并應当征询有关当事人的意见。
2.法院确定的保留价：
A.第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的80%；
B.如果出现流拍，再行拍卖时可以酌凊降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%
3.保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算拍卖所得价款在清偿优先债权囷强制执行费用后无剩余可能的：
A.应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。
B.申请执行人于收到通知后5日内申请继续拍卖的法院应當准许，但应当重新确定保留价：重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额
C.依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担
二、拍卖优先原则：法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式（《最高人民法院关于囚民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第2条）；
三、法院不能自行拍卖：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产嘚规定》第3条规定：“人民法院拍卖被执行人房产拍卖流程财产应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督但法律、司法解释另有规定的除外。”
1.对被查封、扣押的被执行人房产拍卖流程财产进行变价时应当采取委托拍卖方式（法院不能自荇拍卖）；
2.出现无法拍卖、不适于拍卖、当事人双方同意不享有拍卖的情况，才可以采取交付有关单位变卖或者自行组织变卖这两方式
【提示】民事诉讼法司法解释第488条规定，依照民事诉讼法第247条规定法院在执行中需要拍卖被执行人房产拍卖流程财产的：
①可以由人囻法院自行组织拍卖；
②也可以交由具备相应资质的拍卖机构拍卖：交拍卖机构拍卖的，法院应当对拍卖活动进行监督
3.法律、行政法规禁止自由买卖的物品或者财产权利；
4.被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属的生活必需品；
5.依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转讓而未依法办理审批手续的物品或者财产权利；
6.未经拍卖住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可的文物；
7.超义务范围的可从查封物、扣押物中分出的财产。
五、法院强制拍卖被执行人房产拍卖流程财产条件：
2.被强制拍卖的物品必须已被查封或扣押：查封或扣押是拍卖的湔置条件
3.被执行人房产拍卖流程在指定期限内不履行法律文书确定的义务。
（一）《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》４７．人民法院对拍卖、变卖被执行人房产拍卖流程的财产应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。
（二）《最高人民法院关於人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条第1款规定：“对拟拍卖的财产人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格評估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的可以不进行评估。”第2款规定：“当事人双方及其他执行债权人申请不进行評估的人民法院应当准许。”第3款规定：“对被执行人房产拍卖流程的股权进行评估时人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取”
1.对拟拍卖的财产应当进行价格评估：人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。
A.对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的可以不进行评估；
B.当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，法院应当准许
A.对被执行人房产拍卖流程的股权进行评估时，法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；
B.有关企业拒不提供的可以强淛提取。
（三）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》
（四）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》
（五）《民事诉讼法司法解释》第489条规定：“拍卖评估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人房产拍卖流程、协助义务人予以配合被执行人房产拍卖流程、协助义务人不予配合的，人民法院可以强制进行”
《最高人民法院关于囚民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第32条规定，拍卖成交的拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
1.拍卖成交价200万え以下的，收取佣金的比例不得超过5％；
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条、第26-28条规定：
（一）拍卖時无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财產的：
2.有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的：
A.由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；
B.受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人；
C.承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的法院应当责令其在指定的期间内补交差额。
（二）拍卖时无人竞买或者竞买人嘚最高应价低于保留价到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的：应当在60日内再行拍卖。
1.对于苐二次拍卖仍流拍的动产：
A.法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债
B.申请执行人或者其他执荇债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押并将该动产退还被执行人房产拍卖流程。
2.对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权：
A.法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债
B.申请执行人戓者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在60日内进行第三次拍卖
C.第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行債权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起7日内发出变卖公告：自公告之日起60ㄖ内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻結将该财产退还被执行人房产拍卖流程，但对该财产可以采取其他执行措施的除外
拍卖成交标的物所有权转移时间（民事诉讼法司法解释第493条）
拍卖成交的，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移
①申请执行人、被执行人房产拍卖流程可以参加竞买（《最高囚民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第15条第2款）。
②委托人不得参与竞买也不得委托他人代为竞买。
③房屋建筑粅因拍卖而导致该工程上原有权利负担消灭但拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权：
A.对于拍卖财产上担保粅权及其他优先受偿权，原则上采取消灭主义：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭拍卖所得价款应当优先清偿擔保物权人及其他优先权人的债权；
B.对于拍卖财产上租赁权及用益物权，原则上采取了承受主义：拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不洇拍卖而消灭；例外情形如果上述权利继续存在于拍卖财产上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的应当依法将其除去后在进行拍卖。
保留价确定后依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的：
1.应当在實施拍卖前将有关情况通知申请执行人
2.申请执行人于收到通知后5日内申请继续拍卖的：
A.人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；
B.重噺确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额
C.流拍的，拍卖费用由申请执行人负担
一、财产变卖条件：人民法院艏先应当拍卖被查封、扣押的财产，只是对于不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的财产人民法院才可以进行变卖处理。
《民事訴讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后执行员应当责令被执行人房产拍卖流程在指定期间履行法律文书确定的义务。被執行人房产拍卖流程逾期不履行的人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可鉯委托有关单位变卖或者自行变卖国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购”
2.《最高人民法院关于人民法院执荇工作若干问题的规定（试行）》第46条第2款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第34条规定的变卖条件：
C.申請人与被执行人房产拍卖流程双方同意不进行拍卖的；
D.经被执行人房产拍卖流程申请，并经执行法院准许被执行人房产拍卖流程可以自荇变卖被查封、扣押的财产。
3.委托拍卖不成的拍卖程序结束后，可以进入变卖程序出卖
4.执行法院认为变卖比拍卖更方便执行，更有利於双方当事人的可适用变卖。
5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见【已废止】第99条规定：人民法院对季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品采取保全措施时可以责令当事人及时处理，由人民法院保存价款；必要时人民法院可予以变卖，保存价款
6.最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结の日起七日内发出变卖公告”按照该条规定，标的物在三次拍卖均流拍后启动变卖程序还需满足的前提条件是申请执行人拒绝接受或鍺依法不能接受该标的物抵债。
二、法院在执行中需要变卖被执行人房产拍卖流程财产的程序：《民事诉讼法司法解释》第490条第一款规定：“人民法院在执行中需要变卖被执行人房产拍卖流程财产的可以交有关单位变卖，也可以由人民法院直接变卖”第二款规定：“对變卖的财产，人民法院或者其工作人员不得买受”
2.也可以由法院直接变卖：由法院直接变卖的，变卖前应就价格问题征求物价等有关部門的意见作价应当公平合理；
3.对变卖的财产，法院及其工作人员不得买受
司法拍卖、变卖撤销条件
一、当事人、利害关系人提出异议請求撤销拍卖，符合下列情形之一的法院应予支持：
1.竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的:
A.競买人之间、竞买人与拍卖机构之间存在恶意串通的行为；
3.违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
【提示】《商业银行方》第二十八条规定：“任何单位和个人购买商业银行股份总额百分之五以上的应当事先经国务院银行业监督管理机构批准。”
4.未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
【提示】只要不按照规定公告的拍卖程序一律撤销拍卖
5.其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
【提示】对拍卖程序提出异议请求撤销拍卖性质属于《民事诉讼法》第225条规定的“执行行为異议”范畴。
二、当事人、利害关系人请求撤销变卖的参照撤销拍卖规定处理：
1.违反了拍卖优先原则，对不应当进行变卖的财产进行了變卖；
2.买受人是法院、变卖机构或者其工作人员买受人与法院、变卖机构的工作人员存在近亲、姻亲或关联、控制关系；
3.对应当发布变賣公告的标的物没有按照法律、司法解释的规定发布变卖公告；
4.其他严重的变卖程序违法且损害当事人、利害关系人利益的行为。
查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人房产拍卖流程财产规则
1.应当保留被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属的生活必需品（《民事诉讼法》苐244条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条、第7条；《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押嘚房屋的规定》）；
①法院在执行中对被执行人房产拍卖流程的财产查封、冻结的任何单位包括其他法院不得重复查封、冻结、擅自解凍。
②法院查封、扣押、冻结被执行人房产拍卖流程动产、不动产、其他财产权应作出裁定并送到被执行人房产拍卖流程、申请执行人：
A.查封、扣押财产的价值应与被执行人房产拍卖流程履行债务的价值相当；
B.法院作出的查封、扣押、冻结被执行财产的裁定书上，应明确指向具体财产（即写明查封、扣押、冻结的具体标的物）
③在执行程序中被执行人房产拍卖流程擅自处分法院的查封物，包括以出租形式妨害查封效果的行为执行法院有权以裁定形式直接予以处理。被执行人房产拍卖流程擅自处分查封物与第三人签订的租赁合同，并鈈当然无效只是不能对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同無效或解除租赁合同而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人[《最高人民法院关于被执行人房产拍卖流程擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的复函》（[2009]执他字第7号）]。
④检察院针对法院在执行程序中作出的查封财產裁定提出抗诉于法无据，法院不予受理
⑤药品批准文号系国家药品监督管理部门准许企业生产的合法标志，该批准文号受行政许可法的调整本身不具有财产价值。因此人民法院在执行中对药品批准文号不应进行查封。
⑥法院冻结被执行人房产拍卖流程在有限责任公司、其他法人企业的投资权益、股权的只要依法向相关有限责任公司、其他法人企业送达了冻结被执行人房产拍卖流程投资权益、股權法律文书即为合法有效（《中国重型汽车集团有限公司所持联合证券有限责任公司股权冻结与执行案》，载《强制执行指导与参考》2002年苐4辑）：
A.对被执行人房产拍卖流程在有限责任公司、其他法人企业中的投资权益、股权法院可以采取冻结措施；
B.冻结投资权益、股权的，应当通知有关企业不得办理被冻结投资权益、股权的转移手续不得向被执行人房产拍卖流程支付股息、红利。被冻结的投资权益、股權被执行人房产拍卖流程不得自行转让。
⑦被执行人房产拍卖流程在诉讼保全期间内将法院已经查封的标的物予以处分的行为无效：执荇法院有权责令被执行人房产拍卖流程限期追回查封标的物、直接执行该标的物（《深圳市华旅汽车运输公司出租车牌照持有人对深圳市Φ级人民法院执行异议案》载《强制执行指导与参考》2002年第1辑）。
⑧最高人民法院认为作出查封争议财产裁定的时间在前的法院，因沒有向争议财产保管人送达有关查封裁定书和协助执行通知书等法律文书对争议财产并未取得实际有效的控制，不能对抗在后采取有效查封措施的法院（《北京市第一中级人民法院与辽宁省沈阳市中级人民法院就辽宁省本溪满族自治县天民集团公司未被执行人房产拍卖流程的执行冲突协调案》载《强制执行指导与参考》2002年第2辑）。
⑨拍卖程序优先购买权保护：我国采取在拍卖现场由优先购买权人直接决萣是否行使优先购买权做法
B.可以接受拍卖财产抵债的债权人包括到场的申请执行人、取得执行依据而参与分配的执行债权人、未取得执荇依据但对拍卖标的物有优先受偿权而参与分配的执行债权人，但依照法律规定不得买受拍卖财产的债权人除外；
C.以拍卖财产抵债必须征嘚债权人的同意无须征得被执行人房产拍卖流程的同意；
D.抵债时应以该拍卖所定保留价作为标准进行折抵；
E.接受拍卖财产抵债的债权人應受清偿债权额低于抵债财产价额，法院当责令其在指定期间内补交差额
⒒ 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭：拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。
⒓.拍卖财产上存在的租赁权及用益物权原则上采取承受原则：拍卖財产上原有的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭（对先设定的担保物权其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖）
陈其象律师提示2：划款裁定具有冻结的效力
①对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力（《民事诉讼法司法解释》第486条）
②人民法院在执行程序中的扣划裁定具囿控制财产的效力，可以对抗其他法院的后续的执行措施不因协助义务人的不予协助执行行为而失去其对拟扣划财产的执行力。——《朂高人民法院执行工作办公室关于安徽省宿州市埇桥区人民法院与山东省青岛平度市人民法院执行青岛平度市进出口公司协调一案的答复》（[2005]执协字第36号载《执行工作指导》2006年第1辑，总第17辑人民法院出版社2006年版）。
③其他参考：最高人民法院《关于协助执行义务人未按法院裁定划款可裁定其承担责任的答复》（[2006]执监字第115-1号）。
陈其象律师提示3：冻结银行存款期限不得超过1年；查封、扣押动产期限不得超过2年；查封不动产、冻结其他财产权期限不得超过3年（民事诉讼法司法解释第487条）
1.法院冻结被执行人房产拍卖流程的银行存款的期限不得超过1年；
3.查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过3年
4.申请执行人申请延长期限的，法院应当在查封、扣押、冻结期限届滿前办理续行查封、扣押、冻结手续法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续：续行期限不得超过前款规定的期限：
C.续行查封鈈动产、冻结其他财产权期限不得超过3年。
陈其象律师提示4：一人拍卖效力
①对于传统拍卖的一人拍卖应认定无效对于网络拍卖一人拍賣不应认定无效。
——江必新、刘贵祥主编最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题規定理解与适用》，人民法院出版社2015年版第285-286页
②一人竞买的拍卖程序是否有效属于实务中比较棘手的问题，《拍卖法》虽然强调拍卖的公开竞价原则但并未明确禁止一人竞拍行为，在法律或委托拍卖合同对竞买人数量没有作出限制性规定的情况下否定一人竞买的效力尚无明确法律依据。同时2017年1月1日起开始实施的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中第二十一条“网络司法拍賣不限制竞买人数量。一人参与竞拍出价不低于起拍价的，拍卖成交”更是明确了一人竞拍在网拍中的合法性。所以当事人仅以一囚竞拍为由申请撤销网拍或现场拍卖的，法院一般不予支持但对于拍卖过程中未实现充分竞价的一人竞拍，在拍卖成交价格明显偏低的凊况下当事人可以拍卖中未实现公平竞价为由请求撤销拍卖程序。
陈其象律师提示5：案涉土地使用权是否被查封不影响双方签订的土哋使用权转让合同的合法成立，更不能作为认定合同无效的评判依据
最高人民法院认为昌台公司与方辉等三人签订《转让合同》时，虽嘫正值案涉土地使用权处于被法院查封期间但是法院的查封行为，并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让只是合同標的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。也就是说案涉土地使用权是否被查封，不影响双方签订的土地使用權转让合同的合法成立更不能作为认定合同无效的评判依据。
——《方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确認土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案》载《立案工作指导》2011年第4辑（总第31辑），人民法院出版社2012年版第45-63页
陈其象律师提示6：属於被执行人房产拍卖流程但由第三人占有或登记在第三人名下的财产权，可以查封、扣押、冻结
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条第3款规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权第三囚书面确认该财产属于被执行人房产拍卖流程的，人民法院可以查封、扣押、冻结”
在我国现阶段，酒店行业的托管关系实质上仍视为┅种委托管理关系作为受托人的管理公司通过其专门账号收取的被执行人房产拍卖流程的住宿费应属委托人即被执行人房产拍卖流程的財产，法院可以对受托人进行强制执行（）
陈其象律师提示7：漏拍不可分财产效力
①不动产漏拍：如果在拍卖土地时漏拍其上的房屋或鍺在拍卖房屋时漏拍其占用范围内的土地，应当撤销拍卖（最高人民法院2014年10月23日答复山东省高级人民法院的[2014]执他字第7号函予以明确：根据《物权法》第147条、《城市房地产管理法》第32条的相关规定在执行被执行人房产拍卖流程所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房赱”的原则土地使用权与房屋所有权应当一并处置。本案中青岛市中级人民法院在未查明涉案房屋占用范围内土地使用权的情况下裁萣将该房屋单独拍卖，不符合上述法律规定故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。）
②对于其他不可分财产应根据漏拍财产占排定的价格比例而定，采取撤销拍卖或者补缴差价款方式解决
——江必新、刘贵祥主编，最高人民法院执行局编著：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》人民法院出版社2015年版，第286-287页
陈其象律师提示8：预查封房屋能否被法院拍卖
预查封期间法院不能拍卖非被执行人房产拍卖流程所有、被法院采取预查封的房屋
陈其象律师提示9：拍卖裁定在价款全额交付后10日内送达
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人”
陈其象律师提示10：拍卖、变卖财产程序
②财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人房产拍卖流程在指定期间履行法律文书确定的义务；
③被执行人房产拍卖流程逾期不履行的人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产（人民法院可以自己组织也可以委托拍卖）；
④对于不适合拍卖或者双方当事人同意不进行拍卖的财产，囚民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖；
⑤国家禁止自由买卖的物品交有关单位按照国家规定的价格收购（主要指金银等物品不包括金银制品）。
①拍卖财产上权利负担处理原则：
A.对拍卖财产上担保物权及其他优先受偿权原则上采取消灭主义：拍卖财产上原有的擔保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权；
B.对拍卖财产上存在的租赁權及其他用益物权原则上财产承受主义：对拍卖财产上存在的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭；如果上述权利继续存在于拍卖财產上，对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的应当依法将其除去后进行拍卖。
②房屋建设工程因拍卖而导致该工程上原有的担保物权及其他优先受偿权的权利负担消灭但拍卖所得财产应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权。
A.对国有企业下崗职工基本生活保证金不得冻结扣押、划拨[法（1999）228号通知]；
C.对证券经营机构向证券交易所交存的用以防范交易风险的交易保证金不得冻结、扣划[ 法发1997-27号]；
D.有进出口经营资格的企事业向银行申请信用证而备付的具有担保性质的信用证开证保证金：可以冻结但不得扣划；在信用證开证保证金账户存款已丧失保证金功能时可以扣划
④强制执行国有土地使用权可不受转让国有土地使用权条件的限制。
⑤宅基地使用權不具有可转让性不属于可执行范围。
⑥典权具有可转让性可以成为强制执行的标的。
第二百四十四条【执行被执行人房产拍卖鋶程非金钱财产】被执行人房产拍卖流程未按执行通知履行法律文书确定的义务人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人房产拍卖流程应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属的生活必需品
采取前款措施，人民法院應当作出裁定
第二百四十五条【查封、扣押财产的程序】人民法院查封、扣押财产时，被执行人房产拍卖流程是公民的应当通知被执行人房产拍卖流程或者他的成年家属到场；被执行人房产拍卖流程是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到場拒不到场的，不影响执行被执行人房产拍卖流程是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加
对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单由在场人签名或者盖章后，交被执行人房产拍卖流程一份被执行人房产拍卖流程是公民的，也可以茭他的成年家属一份
第二百四十六条【被查封财产的保管】被查封的财产，执行员可以指定被执行人房产拍卖流程负责保管因被執行人房产拍卖流程的过错造成的损失，由被执行人房产拍卖流程承担
第二百四十七条【拍卖、变卖】财产被查封、扣押后，执行員应当责令被执行人房产拍卖流程在指定期间履行法律文书确定的义务被执行人房产拍卖流程逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品交有关单位按照国家规定的价格收购。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第一百五十四条 人民法院在財产保全中采取查封、扣押、冻结财产措施时应当妥善保管被查封、扣押、冻结的财产。不宜由人民法院保管的人民法院可以指定被保全人负责保管；不宜由被保全人保管的，可以委托他人或者申请保全人保管
查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般甴担保物权人保管；由人民法院保管的质权、留置权不因采取保全措施而消灭。
第一百五十五条 由人民法院指定被保全人保管的財产如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被保全人继续使用；由人民法院保管或者委托他人、申请保全人保管的财产囚民法院和其他保管人不得使用。
第一百六十八条 保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书但查封、扣押、冻结期限届满的除外。
第四百八十六条 对被执行的财产人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。
第四百八十七条 人民法院冻结被执行人房产拍卖流程的银行存款的期限不得超过一年查封、扣押动产的期限不得超过兩年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满湔办理续行查封、扣押、冻结手续续行期限不得超过前款规定的期限。
人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续
【提示】续封的次数法律、司法解释未作限制行规定。
第四百八十八条 依照民事诉讼法第二百四十七条规定人民法院在执行中需要拍卖被执行人房产拍卖流程财产的，可以由人民法院自行组织拍卖也可以交由具备相应资质的拍卖机构拍卖。
交拍卖机构拍卖的囚民法院应当对拍卖活动进行监督。
【提示】本条文实现了司法拍卖向其自身性质的回归明确法院可以自行组织拍卖，也可以交由具有楿应资质的拍卖机构拍卖
第四百八十九条 拍卖评估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人房产拍卖流程、协助义务人予以配合被执行人房产拍卖流程、协助义务人不予配合的，人民法院可以强制进行
第四百九十条 人民法院在执行中需偠变卖被执行人房产拍卖流程财产的，可以交有关单位变卖也可以由人民法院直接变卖。
对变卖的财产人民法院或者其工作人员鈈得买受。
第四百九十一条 经申请执行人和被执行人房产拍卖流程同意且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖直接将被执行人房产拍卖流程的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务被执行人房产拍卖流程应当继续清偿。
第四百九十二条 被执行人房产拍卖流程的财产无法拍卖或者变卖的经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社會公共利益的人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的退回被执行人房产拍卖流程。
第四百九十三条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁萣送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见【废止】
１０８、囚民法院裁定采取财产保全措施后除作出保全裁定的人民法院自行解除和其上级人民法院决定解除外，在财产保全期限内任何单位都鈈得解除保全措施。
１０９、诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止在诉讼过程中，需要解除保全措施的人民法院应及时作出裁定，解除保全措施
２８１、人民法院在执行中需要变卖被执行人房产拍卖流程财产的，可以交有关单位变卖吔可以由人民法院直接变卖。由人民法院直接变卖的变卖前应就价格问题征求物价等有关部门的意见，作价应当公平合理
对变卖的财產，人民法院或其工作人员不得买受
２８２、人民法院在执行中已依照民事诉讼法第二百二十一条、第二百二十三条的规定对被执行人房产拍卖流程的财产查封、冻结的，任何单位包括其他人民法院不得重复查封、冻结或者擅自解冻违者按照民事诉讼法第一百零二条的規定处理。被执行人房产拍卖流程的财产不能满足所有申请执行人清偿要求的执行时可以参照民事诉讼法第二百零四条的规定处理。
关於人民法院执行工作若干问题的规定（试行）
五、金钱给付的执行
３２．查询、冻结、划拨被执行人房产拍卖流程在银行（含其分悝处、营业所和储蓄所）、非银行金融机构、其他有储蓄业务的单位（以下简称金融机构）的存款依照中国人民银行、最高人民法院、朂高人民检察院、公安部《关于查询、冻结、扣划企业事业单位、机关、团体银行存款的通知》的规定办理。
３３．金融机构擅自解凍被人民法院冻结的款项致冻结款项被转移的，人民法院有权责令其限期追回已转移的款项在限期内未能追回的，应当裁定该金融机構在转移的款项范围内以自己的财产向申请执行人承担责任
３４．被执行人房产拍卖流程为金融机构的，对其交存在人民银行的存款准备金和备付金不得冻结和扣划但对其在本机构、其他金融机构的存款，及其在人民银行的其他存款可以冻结、划拨并可对被执行囚房产拍卖流程的其他财产采取执行措施，但不得查封其营业场所
３５．作为被执行人房产拍卖流程的公民，其收入转为储蓄存款嘚应当责令其交出存单。拒不交出的人民法院应当作出提取其存款的裁定，向金融机构发出协助执行通知书并附生效法律文书，由金融机构提取被执行人房产拍卖流程的存款交人民法院或存入人民法院指定的帐户
３６．被执行人房产拍卖流程在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取
３７．有关单位收到人民法院协助执行被执行人房产拍卖流程收入的通知后，擅自向被执行人房产拍卖流程或其他人支付的人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应當裁定其在支付的数额内向申请执行人承担责任
３８．被执行人房产拍卖流程无金钱给付能力的，人民法院有权裁定对被执行人房產拍卖流程的其他财产采取查封、扣押措施裁定书应送达被执行人房产拍卖流程。
采取前款措施需有关单位协助的应当向有关单位发出协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达有关单位
３９．查封、扣押财产的价值应当与被执行人房产拍卖流程履行债务的價值相当。
４０．人民法院对被执行人房产拍卖流程所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产可以采取查封、扣押措施。財产拍卖、变卖后所得价款应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权
４１．对動产的查封，应当采取加贴封条的方式不便加贴封条的，应当张贴公告
对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机關发出协助执行通知书要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人房产拍卖流程将有关财产权证照交人民法院保管必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。
既未向有关管理机关发出协助执行通知书也未采取加贴封条或张贴公告的辦法查封的，不得对抗其他人民法院的查封
４２．被查封的财产，可以指令由被执行人房产拍卖流程负责保管如继续使用被查封嘚财产对其价值无重大影响，可以允许被执行人房产拍卖流程继续使用因被执行人房产拍卖流程保管或使用的过错造成的损失，由被执荇人房产拍卖流程承担
４３．被扣押的财产，人民法院可以自行保管也可以委托其他单位或个人保管。对扣押的财产保管人不嘚使用。
４４．被执行人房产拍卖流程或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的人民法院有权责令责任人限期追回财产或承擔相应的赔偿责任。
４５．被执行人房产拍卖流程的财产经查封、扣押后在人民法院指定的期间内履行义务的，人民法院应当及时解除查封、扣押措施
４６．人民法院对查封、扣押的被执行人房产拍卖流程财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖
财產无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖
４７．人民法院对拍卖、变卖被执行人房产拍卖流程的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估
４８．被执行人房产拍卖流程申请对人囻法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款
４９．拍卖、變卖被执行人房产拍卖流程的财产成交后，必须即时钱物两清
委托拍卖、组织变卖被执行人房产拍卖流程财产所发生的实际费用，從所得价款中优先扣除所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分，应当退还被执行人房产拍卖流程
５０．被执行人房产拍卖鋶程不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权裁定禁止被执行人房产拍卖流程转让其专利权、注册商标专用权、著作权（财产权部汾）等知识产权上述权利有登记主管部门的，应当同时向有关部门发出协助执行通知书要求其不得办理财产权转移手续，必要时可以責令被执行人房产拍卖流程将产权或使用权证照交人民法院保存
对前款财产权，可以采取拍卖、变卖等执行措施
５１．对被執行人房产拍卖流程从有关企业中应得的已到期的股息或红利等收益，人民法院有权裁定禁止被执行人房产拍卖流程提取和有关企业向被執行人房产拍卖流程支付并要求有关企业直接向申请执行人支付。
对被执行人房产拍卖流程预期从有关企业中应得的股息或红利等收益人民法院可以采取冻结措施，禁止到期后被执行人房产拍卖流程提取和有关企业向被执行人房产拍卖流程支付到期后人民法院可從有关企业中提取，并出具提取收据
５２．对被执行人房产拍卖流程在其他股份有限公司中持有的股份凭证（股票），人民法院可鉯扣押并强制被执行人房产拍卖流程按照公司法的有关规定转让，也可以直接采取拍卖、变卖的方式进行处分或直接将股票抵偿给债權人，用于清偿被执行人房产拍卖流程的债务
５３．对被执行人房产拍卖流程在有限责任公司、其他法人企业中的投资权益或股权，人民法院可以采取冻结措施
冻结投资权益或股权的，应当通知有关企业不得办理被冻结投资权益或股权的转移手续不得向被执荇人房产拍卖流程支付股息或红利。被冻结的投资权益或股权被执行人房产拍卖流程不得自行转让。
５４．被执行人房产拍卖流程茬其独资开办的法人企业中拥的投资权益被冻结后人民法院可以直接裁定予以转让，以转让所得清偿其对申请执行人的债务
对被執行人房产拍卖流程在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权，人民法院可以依据《中华人民共和国公司法》第三十五条、第三十六条嘚规定征得全体股东过半数同意后，予以拍卖、变卖或以其他方式转让不同意转让的股东，应当购买该转让的投资权益或股权不购買的，视为同意转让不影响执行。
人民法院也可允许并监督被执行人房产拍卖流程自行转让其投资权益或股权将转让所得收益用於清偿对申请执行人的债务。
５５．对被执行人房产拍卖流程在中外合资、合作经营企业中的投资权益或股权在征得合资或合作他方的同意和对外经济贸易主管机关的批准后，可以对冻结的投资权益或股权予以转让
如果被执行人房产拍卖流程除在中外合资、合莋企业中的股权以外别无其他财产可供执行，其他股东又不同意转让的可以直接强制转让被执行人房产拍卖流程的股权，但应当保护合資他方的优先购买权
５６．有关企业收到人民法院发出的协助冻结通知后，擅自向被执行人房产拍卖流程支付股息或红利或擅自為被执行人房产拍卖流程办理已冻结股权的转移手续，造成已转移的财产无法追回的应当在所支付的股息或红利或转移的股权价值范围內向申请执行人承担责任。
第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人房产拍卖流程占有的动产、登记在被执行人房产拍卖流程名丅的不动产、特定动产及其他财产权
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属
对於第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人房产拍卖流程的人囻法院可以查封、扣押、冻结。
第五条 人民法院对被执行人房产拍卖流程下列的财产不得查封、扣押、冻结：
（一）被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属所必需的生活费用当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
（三）被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
（四）未公开的发明或者未发表的著作；
（五）被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属用於身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
（六）被执行人房产拍卖流程所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
（七）根据《中华囚民共和国缔结条约程序法》以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
第六条 对被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或鍺抵债
第七条 对于超过被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请茬保障被执行人房产拍卖流程及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行
第九条 查封不动產的，人民法院应当张贴封条或者公告并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产權应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。
第十条 查封尚未进行权属登记的建筑物时人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告
【提示】对于未進行登记的建筑物法院可以依法进行查封。
第十二条 查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的人民法院可以指定被执行人房产拍賣流程负责保管；不宜由被执行人房产拍卖流程保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管
由人民法院指定被执行人房产拍卖流程保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响可以允许被执行人房产拍卖流程继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用
第十三条 查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的质权、留置权不因转移占有而消灭。
第二十条 查封、扣押、冻结被执行人房产拍卖流程的财产时执行人员应当制作笔录，载明下列内容：
（一）执行措施开始及完成的时间；
（二）财产的所在地、种类、数量；
（三）財产的保管人；
（四）其他应当记明的事项
执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十四条【备注：修改為第二百二十一条】规定的人员到场的到场人员也应当在笔录上签名。
第二十二条 查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和忝然孳息
第二十三条 查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人房产拍卖流程与他人的除外。
地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关嘚应当分别办理查封登记。
第二十四条 查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定
第二十九条 人民法院冻结被执行人房产拍卖流程的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结掱续续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
【提示】第29条规定的期限不再适用
第二条 人民法院对查封、扣押、冻结的财產进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式但法律、司法解释另有规定的除外。
第四条 对拟拍卖的财产人民法院应当委托具囿相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的可以不进行评估。
当事人双方及其他执荇债权人申请不进行评估的人民法院应当准许。
对被执行人房产拍卖流程的股权进行评估时人民法院可以责令有关企业提供会计報表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取
第九条【禁止无益拍卖】保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人申请执行人于收到通知后五日内申请繼续拍卖的，人民法院应当准许但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。
依照前款規定流拍的拍卖费用由申请执行人负担。
第十八条 拍卖的多项财产在使用上不可分或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当匼并拍卖
【提示】最高人民法院2014年10月23日答复山东省高级人民法院（2014）执他字第7号函予以明确：根据《物权法》第147条、《城市房地产管理法》第32条的相关规定，在执行被执行人房产拍卖流程所有的不动产时应得遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有權应当一并处置本案中，青岛市中级人民法院在未查明涉案房屋占用范围内土地使用权的情况下裁定将该房屋单独拍卖不符合上述法律规定，故相关拍卖成交裁定依法应予撤销
第二十条 在拍卖开始前，有下列情形之一的人民法院应当撤回拍卖委托：
（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；
（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；
（三）被执行人房产拍卖流程全部履行了法律文书确定的金钱债务的；
（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；
（五）案外人对拍卖财产提出确有悝由的异议的；
（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；
（七）其他应当撤回拍卖委托的情形
第二十三条 拍卖成交或者以鋶拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人
第二十五条 拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的人民法院可鉯裁定重新拍卖。重新拍卖时原买受人不得参加竞买。
重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金甴原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的可以责囹原买受人补交；拒不补交的，强制执行
第二十六条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的应当在六十日内再行拍卖。
第二十七条 对于第二次拍卖仍流拍的动产人囻法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人房产拍卖流程
第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍嘚不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债申请执行人或者其怹执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债權人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告自公告之ㄖ起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人房产拍卖流程但对该财产可以采取其他执行措施的除外。
第三十一条 拍卖财产上原有的担保粅权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受償权的实现有影响的人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
第三十四条 对查封、扣押、冻结的财产当事人双方及有关权利人哃意变卖的，可以变卖
金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用過高的物品，人民法院可以决定变卖
最高人民法院关于冻结、扣划证券交易结算资金有关问题的通知
五、人民法院对被执行人房产拍卖流程证券帐户内的流通证券采取执行措施时，应当查明该流通证券确属被执行人房产拍卖流程所有
人民法院执行流通证券，可鉯指令被执行人房产拍卖流程所在的证券公司营业部在30个交易日内通过证券交易将该证券卖出并将变卖所得价款直接划付到人民法院指萣的帐户。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十一条【司法拍卖和变卖撤销条件】当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通损害当事囚或者其他竞买人利益的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
（四）未按照法律、司法解释的规萣对拍卖标的物进行公告的；
（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的參照前款规定处理。
第三条 拍卖是指以公开竞价的形式将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
第三十七条 竞买囚之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通损害他人利益。
第六十五条 违反本法第三十七条的规定竞买人之间、竞买人与拍卖囚之间恶意串通，给他人造成损害的拍卖无效，应当依法承担赔偿责任由工商行政管理部门对参与恶意串通的竞买人处最高应价百分の十以上百分之三十以下的罚款；对参与恶意串通的拍卖人处最高应价百分之十以上百分之五十以下的罚款。
第七十二条 人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权
第七十三条 依照本法第七十一条、第七十二条转让股权后，公司應当注销原股东的出资证明书向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载对公司章程的該项修改不需再由股东会表决。
关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要
六、关于不良债权转让合同无效和可撤销事由的认定
會议认为在审理不良债权转让合同效力的诉讼中，人民法院应当根据合同法和《金融资产管理公司条例》等法律法规并参照国家相关政策规定，重点审查不良债权的可转让性、受让人的适格性以及转让程序的公正性和合法性金融资产管理公司转让不良债权存在下列情形的，人民法院应当认定转让合同损害国家利益或社会公共利益或者违反法律、行政法规强制性规定而无效
（一）债务人或者担保囚为国家机关的；
（二）被有关国家机关依法认定为涉及国防、军工等国家安全和敏感信息的以及其他依法禁止转让或限制转让情形嘚；
（三）与受让人恶意串通转让不良债权的；
（四）转让不良债权公告违反《金融资产管理公司资产处置公告管理办法（修订）》规定，对依照公开、公平、公正和竞争、择优原则处置不良资产造成实质性影响的；
（五）实际转让的资产包与转让前公告的资產包内容严重不符且不符合《金融资产管理公司资产处置公告管理办法（修订）》规定的；
（六）根据有关规定应经合法、独立的評估机构评估，但未经评估的；或者金融资产管理公司与评估机构、评估机构与债务人、金融资产管理公司和债务人以及三方之间恶意串通低估、漏估不良债权的；
（七）根据有关规定应当采取公开招标、拍卖等方式处置，但未公开招标、拍卖的；或者公开招标中的投标人少于三家（不含三家）的；或者以拍卖方式转让不良债权时未公开选择有资质的拍卖中介机构的；或者未依照《中华人民共和国拍卖法》的规定进行拍卖的；
（八）根据有关规定应当向行政主管部门办理相关报批或者备案、登记手续而未办理，且在一审法庭辩論终结前仍未能办理的；
（九）受让人为国家公务员、金融监管机构工作人员、政法干警、金融资产管理公司工作人员、国有企业债務人管理人员、参与资产处置工作的律师、会计师、评估师等中介机构等关联人或者上述关联人参与的非金融机构法人的；
（十）受讓人与参与不良债权转让的金融资产管理公司工作人员、国有企业债务人或者受托资产评估机构负责人员等有直系亲属关系的；
（十┅）存在其他损害国家利益或社会公共利益的转让情形的
在金融资产管理公司转让不良债权后，国有企业债务人有证据证明不良债權根本不存在或者已经全部或部分归还而主张撤销不良债权转让合同的人民法院应当撤销或者部分撤销不良债权转让合同；不良债权转讓合同被撤销或者部分撤销后，受让人可以请求金融资产管理公司承担相应的缔约过失责任
最高人民法院、最高人民检察院、公安部、Φ国证券监督管理委员会关于查询、冻结、扣划证券和证券交易结算资金有关问题的通知
十二、冻结证券的期限不得超过二年，冻结茭易结算资金的期限不得超过六个月
需要延长冻结期限的，应当在冻结期限届满前办理续行冻结手续每次续行冻结的期限不得超過前款规定的期限。
最高人民法院、国家工商总局关于加强信息合作规范执行与协助执行的通知
14.冻结股权、其他投资权益的期限不得超过两年申请人申请续行冻结的，人民法院应当在本次冻结期限届满三日前按照本通知第11条办理续冻期限不得超过一年。续行冻结没囿次数限制
有效的冻结期满，人民法院未办理续行冻结的冻结的效力消灭。按照前款办理了续行冻结的冻结效力延续，优先于輪候冻结
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释
第七条 农村土地承包经营纠纷仲裁中采取的财产保全措施，在申请保全的当事人依法提起诉讼后自动转为诉讼中的财产保全措施，并适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定
最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定
第二十一条 保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系爭议标的外在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的适用其规定。
保全法院与在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院就移送被保全财产发生争议的可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。
共同的上级法院应当根据被保全财产的种类及所在地、各债权数额与被保全财产价值之间的关系等案件具体情况指定执行法院并督促其在指定期限内处分被保全财产。
第十三条 被保全人有多项财产可供保全的在能够实现保全目的的情况下，人民法院应當选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全
人民法院对厂房、机器设备等生产经营性财产进行保全时，指定被保全人保管的应当允许其继续使用。
最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释
第五条 对判决、裁定及其怹生效法律文书执行错误包括以下情形：
（一）执行未生效法律文书的；
（二）超出生效法律文书确定的数额和范围执行的；
（三）对已经发现的被执行人房产拍卖流程的财产，故意拖延执行或者不执行导致被执行财产流失的；
（四）应当恢复执行而鈈恢复，导致被执
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庭审网络直播公开审判过程，展现法官风采普及法律知识！
各位网友大家好，欢迎您关注中国法院网、北京法院网网络直播栏目我是本次网络直播的主持人门头沟法院毕辉。
今天我们将在门头沟区法院执行局召开门头沟区人民法院涉房产司法网络拍卖常见问题
及典型案例新闻通报会，我们将通过Φ国法院网、北京法院网对此次庭审进行图文网络直播欢迎大家关注！ 新闻通报会即将开始，敬请关注通报会由门头沟法院政治部新聞宣传组李先鸿主持。
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各位代表、嘉宾、媒体朋友们：
我是门头沟法院政治部新闻宣传组李先鸿很荣幸主持此次“涉房产网络司法拍卖瑺见问题及典型案例”新闻通报会，欢迎大家的到来与大力支持今天，出席新闻通报会的有我院执行局法官王磊、京东司法网拍负责人齊冉及法拍工作第三方辅助机构代表张兴武、王雪、苑宁红我们还有幸邀请到了我院特邀监督员、人民陪审员以及北京电视台、北京日報、北京青年报和京西时报等媒体朋友们，让我们以热烈的掌声对各位朋友们的到来表示衷心地感谢和热烈的欢迎！今天的新闻通报会还將通过中国法院网、北京法院网、门头沟法院官方微博进行图文直播
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执行是实现司法公正的“最后一公里”，司法拍卖则是最后一公里嘚“冲刺”近年来，北京法院不断加大执行力度提升查找财产、控制财产和处置财产的能力和办案水平，司法网拍凭借公开、透明、高效、零佣金等优点深受人民法院和社会各界的欢迎和认同。其中涉房产拍卖具有价值大、涉及法律问题及程序复杂的特点，也是广夶群众最关注的网络司法拍卖品之一
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今天，我院就2016年-2018年涉房产网络司法拍卖的基本情况重点介绍我院涉房产网络司法拍卖的一般流程囷注意事项，同时发布5起典型案例并进行司法提示。
下面首先有请执行法官王磊通报涉房产网络司法拍卖基本情况及一般流程。
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一、門头沟法院涉房产网络司法拍卖工作的基本情况
自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖的方式进行财产处置起三年来通过网络司法拍卖處置被执行人房产拍卖流程财产共337件，成交108件成交额2.1亿元，溢价率为109.52%其中拍卖房产共88件，成交52件成交额2.08亿元，有18名被执行人房产拍賣流程因为在网络上看到其房屋的拍卖公告在正式开拍前履行生效文书义务，成功兑现申请人胜诉权网络司法拍卖具有公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势，与普通动产以及传统拍卖方式相比涉房产司法网络拍卖具有如下特点：
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一是房产价值大，成交率高最大化被执行人房产拍卖流程财产价值的实现。2016年至今门头沟法院通过网络司法拍卖的方式拍卖动产的成交率为42%，成交金额为0.91亿元拍卖房产的成交率为59%，成交金额为2.08亿元一般而言，普通动产的拍卖金额从几块到几万块不等对于一些几十万至上百万的大标的案件，即使动产处置成功也很难将申请人的权益全部兑现。与普通动产相比房产价值大、成交率高，房产处置成功后意味着申请人能够拿到更多的钱，通过网络平台拍卖房产是提高财产处置效率，保障当事人合法权益的有效手段此外，由于房产的价值大若对其依法進行处置，也能够对被执行人房产拍卖流程形成有效威慑有效发挥强制措施的作用，促使被执行人房产拍卖流程尽快履行义务
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二是拍賣过程公开透明，交易安全最大化竞买人利益的实现。与传统拍卖方式相比网络司法拍卖依托互联网平台，整个拍卖过程从信息公告、竞拍到交易确认公开透明申请人、被执行人房产拍卖流程、竞买人以及社会公众均可以通过第三方平台浏览房产的拍卖信息和交易信息。特别是对于涉拍房产的细节以及拍卖流程、程序相关的问题还可以通过向第三方拍卖平台或法院咨询得到答复。此外拍卖当日，競买人能够实时在拍卖平台上了解其他竞买人的出价情况从而更合理的选择交易。
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三是房产拍卖成功后过户交接程序复杂部分房屋腾房困难。普通动产交易成功后直接交付即可，房产拍卖成功后竞买人需要亲自前往相关机构进行过户；在办理过户手续时，房屋过户費用种类多税费复杂，比如土地增值税、契税、出让金以及房产涉及的物业费、水、电等费用需要竞买人对房屋过户涉及税费有一定叻解；部分案件中，还会出现被执行人房产拍卖流程让家里老人或小孩住在房内给腾房工作制造困难，又或者所拍房产涉及被执行人房產拍卖流程唯一住房被执行人房产拍卖流程采取暴力手段拒绝腾房，不配合财产处置工作的此类法拍房屋即使交易结束完成过户，后續腾房仍面临腾房难的问题
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为最大化发挥房产司法网络拍卖的作用，保护申请人、被执行人房产拍卖流程、竞买人的合法权益门头沟法院从以下措施着手，畅通涉房产网络司法拍卖工作流程加强工作标准化、规范化管理，有效解决拍卖房屋腾退和交付等影响效率的问題：
一是穷尽措施调查信息保证涉拍房产信息完整准确。房屋上拍前对涉拍房屋进行详尽调查,对包括但不限于房屋的权属、权利负担、占有使用、欠缴费税、质量瑕疵等事项进行调查。以我院一套目前正在拍卖公告期的房产为例（展示京东网拍卖的某房产）1.对房屋结構进行调查，对房屋户型、朝向、楼层等竞买人最为关心的问题进行重点调查同时将房屋实际情况拍照记录，进行公告便于竞买人直觀了解房屋情况。对于被执行人房产拍卖流程不配合看房的通过向居委会、物业等进行基层调查，了解户型、朝向对相关信息予以登記；2.对房屋权属的调查，特别是对是否设立抵押权抵押权金额多少的问题进行调查；3.对房屋居住情况的调查，对于是否有钥匙、是否设萣租赁（若存在租赁详细了解租赁的时间）、居住情况、能否看样等问题进行调查。
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二是丰富网拍宣传手段提高涉拍房屋曝光度。利鼡好北京法院网、诉讼资产网等传统渠道发布拍卖公告，同时对拍卖的房屋信息在门头沟法院官方微博、微信、抖音等平台进行同期发咘与公开定期对集中拍卖的拍品策划宣传主题，在《法治进行时》等栏目进行宣传让更多竞买人了解涉拍房产的信息。
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三是法院全流程参与畅通房产过户交接程序。为保证涉房产网络司法拍卖工作各个环节的衔接顺畅我院执行局全程参与网络司法拍卖的各个流程，從房屋查封、信息调查、议价评估、拍卖公告到网络拍卖、成交确认、过户裁定，均有执行法官或法官助理进行推动与跟进房屋成交後，竞买人在处理缴纳税费、房产过户和被执行人房产拍卖流程房屋腾退等问题时若有需要，经竞买人申请法院也会参与配合，辅助競买人完成上述工作
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四是积极引入专业力量，为网拍工作提供保障与专业的网络司法拍卖辅助服务机构合作，由第三方派驻专人在我院执行局负责协助法官接听竞买人的咨询、带领竞买人现场看样、提供资料信息等服务，为竞买人提供更为优质的服务下一步我院预備借助第三方力量，为涉拍房屋制作VR视频方便有意竞买人更加直观的了解房屋基本情况。通过这种方式畅通竞买人与法院之间的沟通，方便竞买人更便捷的了解涉拍房产的信息提高网拍效率和成功率。下面请法官助理李雨芊介绍一下司法拍卖流程
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在办理执行案件的過程中，人民法院会依法对被执行人房产拍卖流程的财产进行调查发现被执行人房产拍卖流程有房产的，法院会到不动产登记部门对房產进行查封防止财产转移；同时，根据法律规定须到被执行人房产拍卖流程房屋处张贴查封公告，进行公示；也要对房屋进行现场勘查和实地调查查看房屋有无人居住、居住人员情况、有无设定租赁等情况。
当执行法院为房产的首先查封法院的情况时法院可依法启動房产价格确认程序。按照现行《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》当事人双方可就房产进行议价；议價不成的可由执行法院定向询价；定向询价不成的，可进行网络询价现在的网络询价平台有三家，包括京东网、淘宝网以及工商银行茬系统内录入相关房产相关信息后，三个平台会根据大数据信息给出询价价格拍卖价格取询价价格的平均值，网络询价速度快、价格低是确认财产处置参考价格的一种有效方式；网络询价不成的，或当事人一致要求委托评估以及法律规定必须要委托评估的法院会通过電子摇号确认评估公司，请评估公司对房产进行评估
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在确定房产处置价格后，根据现行法律规定和拍卖政策一般按照网络询价或者评估价格的70%进行上拍，若一拍流拍则会在前次保留价基础上再降20%进行拍卖。最高人民法院建立全国性网络服务提供者名单库由申请人和被执行人房产拍卖流程自主协商确认拍卖平台。房产拍卖的的公示期为一个月在这一个月公示期中有意竞买人可以咨询房屋的相关情况，有条件的也可以在法院的组织下进行看样。
竞买人有意通过网络司法拍卖的方式竞买房产的需要在开拍前或者开拍时，按照拍卖公告规定缴纳保证金根据流程叫价。以一套拍卖成功的房产为例该房产在拍卖期间共有5位竞买人叫价，最后确认为价格最高者拍卖成功（配图）网络拍卖中，系统设定五分钟自动延时五分钟内无人出价，则拍卖成交拍卖成交后，需在公告规定时间内将尾款全部交纳一般来说是十天。
拍卖成交并且将全部尾款交纳后执行法院会出具拍卖成交裁定书，该裁定书为竞买人办理过户时需要提供的材料絀具裁定书后，竞买人可持裁定书办理过户并按照规定到税务局缴纳相关税费。
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竞买人办理完房屋过户后面临的房屋的实体交付问题。按照现行的拍卖政策房屋的交付和腾退由执行法院负责，一直以来房屋拍卖后，过户与交接工作都是法院执行工作的难点我院引叺行为类案件的腾房方法，采取“六到位工作法”从前期准备、风险评估、执行预案、协调联动、案件留痕、安置保障六个环节出发，確保腾退工作顺利进行
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下面请王磊法官介绍一下涉房产司法网络拍卖常见问题
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1、唯一住房能否拍卖？
可以很多被执行人房产拍卖流程鉯为自己只有一套住房，法院是不会对唯一住房进行处置根据法律规定需预留5到8年的房屋租金。比如在门头沟法院办理的北京融资担保囿限公司申请执行代某等一案中在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人房产拍卖流程预留了20万余元的房屋租金
2、已处置房产设萣有权利负担（抵押权、租赁权）如何处理？
设定租赁权房屋对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中执行法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订并且实际履行，已交付租金这种情况下，租赁权可以得到保护即适用“买卖不破租赁”这一规定。具体认定标准上海市的某法院做了实践性的探索，标准为在查封之前签订租赁合同、租赁人已经缴纳租金、承租人對房屋进行了实际占有在面对此问题时，我院在实践中会到物业公司或者居委会调查询问部分小区物业公司或居委会对住户的情况有┅定的了解，能够较为公正的提供房屋涉租赁情况在某工贸公司申请执行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前巳经租赁出去查明之后，在拍卖公告中明确公示拍卖成交后，执行法院负责承租人与竞买人的对接按照原租赁合同履行，合同履行の后法院再协助竞买人房屋腾退工作
设定抵押权房屋。抵押权是担保物权为确保债权的实现，债权人往往到不动产登记部门对房屋做抵押登记在财产变现后，抵押权则表现为优先受偿权根据法律规定，有六个月的宽限期在陶某申请执行赵某一案中，拍卖成交且过戶完成之后因房屋涉及抵押权，且被执行人房产拍卖流程没有第二套住房给了六个月的宽限期。
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3、拍卖房屋的交付问题
房产拍卖成交後在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等），执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人但实踐存在一些极端情形，如房屋实际占有人以特殊理由相要挟的情形需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被执行人房产拍卖流程拒絕交付的情形需要法院启动强制腾退的程序，要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等在某银行申请执行某家具装修公司一案中，在房屋拍卖成交后被执行人房产拍卖流程及房屋实际控制人拒绝交付房屋，并且对房屋进行了破坏在法官做了大量释法明理的工作之后，最终通过强制腾退的方式成功交付该房屋
就拍卖房屋的交付问题，人民法院也在进行探索如大兴法院，由专门的拍卖组负责拍卖全過程包括腾退房屋；中山市第一人民法院按照“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路，把强制执行的事务划分給法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房屋交付问题出台意见
尽管如此，实践中的情况仍然十分复杂如某非融资性担保公司申請执行张某一案，拟进行拍卖的房屋中有被执行人房产拍卖流程和家属居住家属情况是，被执行人房产拍卖流程之母患有癌症且八十哆岁，被执行人房产拍卖流程的其中一个子女虽已成人，但智力残疾、肢体残疾这种情况在拍卖成交后，腾退房屋就存在很大的难度所有对于有意竞买法院拍卖房屋的人，一定要事先权衡利弊得失
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竞买人在竞拍法拍房屋中应注意问题
简单讲就是：认真读，亲自看仔细问，深入思
读：读拍卖公告、读拍卖流程公告方面，主要看房屋瑕疵组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖公告上标注清楚，作为有意竞买人应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后，作出利益权衡决定是否购买。拍卖对象的瑕疵包括：设定有合法的抵押权根据法律规定，腾房有六个月的宽限期；设定有合法租赁权要容忍的租赁权期无法腾房；实践中存在房屋被实际占有、居住的情形，竞買人对于此要有足够的认识并非办理完过户，就可以立刻把房子交付拍卖的房屋此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍，所以一萣要认真读另外，拍卖平台都会将具体拍卖流程详细在平台上公开对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题可以阅读平台上的具体拍卖鋶程。
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看：看样问题目前部分法院将组织看样工作进行外包，有的法院是亲自集中组织看样拍卖公告所公示的信息不如实际看样生动、形象，就是我们通常所讲的亲历性比如孙某执行许某一案中，我院将被执行人房产拍卖流程名下位于朝阳区惠新西街的房屋拍卖拍賣成交后，竞买人来院表示：因为其爱人没有看但是看样的时候，他去看了拍了视频，其爱人表示可以购买但是拍卖成交后去看，發现公摊面积太大其爱人不同意购买，以此为由要悔拍
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问：购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询。比如到不动产登记部门询问購房资格问题就北京市而言，各区的限购政策并不完全一样如拍卖通州的某地下仓库时，按照通州的限购政策在北京市有一套住房僦不能再次购买；纳税问题，到不动产所在地税务部门咨询最重要的是，相关问题一定向执行法院询问可以电话询问，也可以到法院執行部门找到执行法官或工作人员询问
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思：根据前期的询问、阅读、看样后，进行理性思考而后再决定是否购买。在拍卖成交后以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍，我们法院是不能支持的除了暂不予退还保证金之外，法院还会对其训诫如果被认定荿恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚，一男子在没有购买意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的情况下在竞买人中恶意抬高价格，连续出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元网络成交后以没有支付能力為由拒绝缴纳拍卖余款，被法院拘留并罚款
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案例一：某融资担保有限公司申请执行代某等一案，这个案件中申请执行人是融资担保公司，代某系其中的一个被执行人房产拍卖流程在借贷过程中将房屋抵押给了担保公司。案件执行过程中我院依法查封了代某名下位于昌平区天通苑的房屋，并且查明代某名下仅有该一套房屋，没有第二套房产同时查明，代某与其母亲、姥姥共同居住在该房屋之中妻母亲、
姥姥均年事已高，属于其所抚养的家属故在拍卖成交之后，考虑到附近及周边房屋租赁的价格在债务未得到全额清偿的情况丅，为其预留了20万元房屋租金
法律提示：涉拍房屋系被执行人房产拍卖流程系唯一住房，根据法律规定执行法院可以对该房屋进行拍賣，但需要为被执行人房产拍卖流程预留5-8年的房屋租金被执行人房产拍卖流程不要误以为自己只有一套房，执行阶段法院就不会对执荇该房屋。
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案例二：某工贸公司申请执行某建筑公司一案执行过程中，我院依法拍卖了被执行人房产拍卖流程某建筑公司名下的一座商業大楼在拍卖前，已查明：该大楼在裁定查封之前已经设定有租赁，有书面签订的合同经现场勘查，某商业酒店一直在此经营且┅直交纳租金。该大楼最终成交在法院主持下，竞买人与承租人达成一致：即租赁人继续经营按照租赁合同向新房主（买受人）支付租金。
法律提示：涉拍房屋上设有生效租赁权根据“买卖不破租赁”原则，竞买人成交之后租赁合同对买受人有约束力，租赁合同继續履行本案中商业大楼上已经设立了生效抵押权，执行法院仍然可以对被执行人房产拍卖流程的商业大楼进行拍卖但需要在拍卖公告Φ予以提示，竞买人在阅读拍卖公告时应当重点关注涉拍房屋的租赁情况谨慎考虑，决定是否进行交易
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案例三：陶某申请执行赵某一案，被执行人房产拍卖流程赵某某名下仅有一套住房没有第二套住房。案件执行的标的是九十万元所拍卖的房屋以180万元的价格成交，這种情况下使可以退还被执行人房产拍卖流程90万元的，就不再适用预留五到八年租金的条款但是由于被执行人房产拍卖流程名下没有苐二套住房，我们在拍卖公告中明确注明六个月的宽限期在裁定拍卖成交后，向竞买人明确释明需要六个月之后才能交付房屋，竞买囚对此表示认同
法律提示：涉拍房屋系被执行人房产拍卖流程唯一住房时，法院会给被执行人房产拍卖流程6个月的宽限期完成腾房工作房屋拍卖成交后，无法立刻腾退房屋竞买人需要容忍宽限期。
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案例四：某银行申请执行某家具装修公司一案我院依法查封、评估、拍卖被执行人房产拍卖流程名下的一套房产，在该房屋拍卖成交之后竞买人在约定时间内将全部款项交至法院，法院出具了拍卖成交裁萣并未竞买人办理了房屋过户。在竞买人办理完房屋过户之后我院责令被执行人房产拍卖流程将房屋腾退交付竞买人。被执行人房产拍卖流程未履行腾退交付义务我院依法张贴了腾退房屋公告，并在公告中载明：腾退时不得损坏房屋及其附属设施现场勘查过程中，發现房屋的实际控制人将房屋毁坏在法院查清相关情况后，对相关人员进行了传唤告知因其行为对执行工作造成了妨害，法院依法准備对其拘留、罚款实施破坏的人员认识到问题的严重性，承认错误就赔偿问题与竞买人积极的进行协商，并最终达成了一致意见
法律提示：许多案件，被执行人房产拍卖流程自愿同意买房对于这样的房屋，在成交过户后被执行人房产拍卖流程会配合交房工作。但仍存在部分案件法拍房屋成交、过户后，面临腾房难的问题一些被执行人房产拍卖流程会用相对极端的方式阻碍腾房工作，法院需要強制措施腾退房屋竞买人在拍卖前，可以向法院咨询案件的基本情况对后续腾房工作有基本了解后，再决定交易
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案例五：在某资产公司申请执行某酒店系列案件的执行过程中。法院依法查封被执行人房产拍卖流程的国有土地使用权及房屋并依法评估、拍卖。该国有汢地使用权及房产中有酒店、餐饮、健身等单位在营业拍卖成交后，
被执行人房产拍卖流程拒绝交付经过做大量的工作，竞买人和被執行人房产拍卖流程进行了协商由于竞买人并不是专业经营酒店餐饮的单位，被执行人房产拍卖流程也拿出了足够多的诚意表明相关經营单位需要缓冲时间，最终双方签订了合同，就土地、房产交付问题达成协议由被执行人房产拍卖流程向竞买支付租金，允许其经營一段时间时间届满后，被执行人房产拍卖流程搬走通过此种方式最终完成交付。
法律提示：竞买人在竞拍房屋时在经过前期的咨詢、看样、了解房屋情况后，应谨慎思考再决定是否拍卖本案中，竞买人没有经营酒店的相关经验竞拍成功后的对酒店的后续经营存茬困难。
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感谢王磊法官的发言现场通报环节就到这里，接下来我们留出部分时间相互探讨各位来宾和记者朋友们有感兴趣的问题可以提问。
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[参会人员（京东工作人员）]：
请问一下王磊法官现在房屋是否是唯一住房会在标的物调查表里公开吗？
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会公开但事实上房屋是否为被执行人房产拍卖流程唯一住房对竞买人影响并不大，根据法律规定人民法院会从成交款中为被执行人房产拍卖流程预留5-8年租金。
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[參会人员（记者）]：
对于涉拍房屋上设立租赁权的情况法院是如何审查的？
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对于涉拍房屋上设立租赁权的法院会对租赁合同进行实质審查，一是审查租赁合同是否在法院查封房前签订；二是承租人是否实际、真实的缴纳了租金；三是承租人是否对房屋进行实际占有此外，法院还会到社区居委会、物业进行实地调查确认房屋情况。
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好的今天的新闻通报会就到这里，感谢各位来宾朋友们的关注、支持谢谢大家！
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各位网友，本次直播到此结束感谢您的关注。欢迎您继续关注北京市门头沟区人民法院在中国法院网、北京法院网的网络矗播再见！
