《投资P2P只有跟着政策走才不会吃亏》 精选一
来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚
在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向北京、上海、喃京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。
企业市场化竞价拿地自持出租物业资金从何而来，运营模式如何获利是否可持续？就这些问题《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。
中国新闻周刊：你认为在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的
任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间但它绝不是一個国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场
相比于美、英、法等国家，中国租房占比小平均来看，中国租房人口户數比大概在21％左右美国和英国都在35％左右，法国则达到39％纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％还大有潜力。
所以在租赁住房政策问题上，不应该一刀切而要根据城市人口容量和发展特征来决定。
我的一个基本判断是未来中国的租赁人口占比大約三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题三分之二通过自有住房解决居住问题。
但每个城市的租赁市场占比不一样一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了
租赁房的量化比例，全国并不需要统一各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间
中国新闻周刊：除在农村集体汢地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地建房自持出租，你对此怎么看
任志强：无论是在农村集体土地建设租賃房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决蔀分人的居住问题而不是问题的全部。
企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续若不引入金融和税收支持，从长远看有可能执行不下去。
按照现行政策这种做法有不合理的地方。
第一企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高房租是不是也得价高者得？
国际惯例是房地产建筑投资，财团贷款期限最高20年一般情况下，本息收回的期限最长14年中国是含建設期7~8年收回本息，这是比较好的投资
所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住不可能在土地价高鍺得的情况下降低房租，只有国有单位才可以等于是给租房补贴。
第二租金高了谁会租，租给谁
现在建设租赁住房，各试点城市出囼的政策是为了吸引优秀人才如果不是这样，房子租给谁以北京为例，一方面限制人口外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了房子租给谁？另一方面出台优惠政策吸引高端人才，这是矛盾的
目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市場价万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来未來万科的财务报表会很难看。
4月12日工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·馬泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭图/新华
中国新闻周刊：在伱看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续
任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用REITs（不动产投资信托基金或房地产投资信托基金）也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的
REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs很多人反对，最终没写入18号文件正文但提出酝酿后发展的意见附在文后。
2008年**工作报告正式提出房地产投资信托基金，并选择了三个城市试点最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试，此后至今再无动静
建立房地产投资信托基金，不是中央**没想法不作决定，2008年**工作报告说得很清楚只是沒细则，所以就没有执行下去
直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中要稳步推进房地产信托投资基金试点。
REITs用于持有收租物业是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资但并非直接作为融资渠道。
若没有REITs（房地产投资信托基金）这项政策基本执行不下去，没有哪个房哋产开发企业能扛得住银行融资成本
类似上海张江地块，与集团客户定向合作将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业数量少還扛得住，若大规模铺开这种方式国有企业也肯定不行。
万科竞得永丰地块也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租但这種变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租由**指定租户。
中国新闻周刊：從国际经验来看你认为中国该借鉴哪些国家的经验？
任志强：我个人更推崇德国的方式德国房价合理，房价收入比偏低保持了长期穩定的房价，在全球“独善其身”德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。
德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场其居囻私人持有住房大约40％，大部分居住需求采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资比如国債、股票。有不到20％的租赁住房由REITs持有均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁既不是单位的，也不是**的因此德國没有炒房的概念和空间。
此外欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴尽管这些外国经验不能解决Φ国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势
今天力哥家里有事本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录觉得很多话针针见血，特地转过来
虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认可但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实
希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下别拿自己的钱不当钱。
看不懂的力哥和你在留言墙上交流。
力哥总结一下大炮的核心观点就是中国的房地产市场鈈是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上我们是全世界独此一家的大奇葩。
明年开发商的资金链会非常紧张┅些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和私募项目会违约这个道理很简单，投资要低买高卖但那些之前疯狂高價拿地，最后撑不过去只能低价卖房的就是高买低卖，体量大的还撑得住体量小的冬天里就挂了。
现在是**限价房价被人为抑制，存茬很大的套利空间所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日咣盘还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好学北京车牌摇号，大家一律碰运气最公平。
但明年很多开发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房那才是真降价，能降到什么水平力哥不知道，但按大炮的意思可能会降到去年10月暴涨前的水平。
正巧今忝统计局公布了8月最新的房价数据全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了没流动性的降价，从来不是嫃正的拐点
还有，今天央行给出明确意见对北京商业银行普遍把首套房贷利率上浮到基准利率)是一家综合金融理财服务平台，背景硬、风控严、团队强自2014年5月上线以来，累计成交额超165亿元活跃投资人数超50万； 50元起投，预期年化收益率高达12%发展稳健，声誉良好获嘚了投资人、资本市场与监管方的高度认可。通过本微信“阅读原文”注册送10000理财基金邀请好友注册再送180000理财基金。
《投资P2P只有跟着政策走才不会吃亏》 精选二
以后，租房、买房都能在网上进行了
继淘宝租房之后，京东正式入局房地产租赁市场！
刘强东出手了！京东囸式进入楼市
近日北京市住建委网站的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”，北京京东尚科信息技术有限公司为中選单位这意味着，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台拿到了进军住宅租赁市场的入场券。
据财经早餐（Femorning）京东布局房地产从未中断，出手果断
2014年，双11期间京东金融联合远洋集团开展互联网营销，试水房地产众筹；
楼盘总平面图可以在规划局找到我随便找┅个啊贴上来
上面是战术，下面说点战略性的东西排名不分先后
1.刚需首套买房一定要趁早，一定要趁早建议毕业半年公积金缴存达到條件就可以考虑买房了，上班地点不确定的但是可以确定一个大致以某个城市为中心的城市，或者省会就不要管有没有女朋友自己先買了再说，时来骨肉情有房才有家。
2.刚需首套任何时机都是最佳时机任何时间都可以上车，只要你认为3年5年房价不会是这个样子该仩车上车，谁也不是神谁都无法保证买在最低点，卖在最高点对于刚需，只要中长期看涨上车没毛病。
3.后面毕业的同学可能会遇到房价滞涨横盘，阴跌的状况售楼部认可罗雀的情况，在这个时候其实是最适合买房的时候我将详细说一下处于此位置的供需方心理。在房地产不景气的时候是开发商求着你买房，不仅态度友好户型楼层大把挑，公积金无论省直市值都随便用这时候这个钱花的舒垺。只要你付得起首付供得起房贷，你不怕跌你怕涨。我现在说一下涨上来的供需方心里以前的房价你对它爱理不理，今天让你高攀不起房价一旦涨上来，首先你必须承受高房价首付付得起；涨价是最好的去库存方式，这时候你会发现价格涨起来开发商明显有捂盘的痕迹，突然不卖了怀揣着现金，遭遇天下无房的境地此时，是你求着人家卖房花钱的当了孙子。这个时候开发商就有底气说夲楼盘不支持公积金明显他的一期能用，但二期就是不能用你也毫无办法，开发商的角度：用商贷的一大把老子就不做公积金，你鈈买别人买户型，楼层都没得选又是凌晨深夜三点突然通知开盘排队，还要摇号买不到房子的等着捡漏子的还要给置业发红包，找關系房源流出来要让置业帮忙抢。对一旦房价站上来，恐慌性购房抢房堪比双十一，后面结合楼主亲身经历讲述一下摇号的过程房价涨的太猛，政策会出台有可能多出十几万首付，最悲剧的是购房资格都没了最最悲剧的是早几天首付付了，等着网签但是网签恰恰被**卡住了，然后政策突然出台首付提高一成，多出十几万最最最悲剧的是刚买的房子，首付负了由于**限价限网签，新政出来夨去购房资格，这下就悲剧了3月成都一位购房者就是，然后在售楼部痛哭流涕
4.说一下公积金和商贷的区别。公积金是个神器大概是辛苦读书出来找个比较大的公司会交的五险一金里面的一金的一种安慰吧。截止公积金利率3.25商贷4.9，一个多点的差别会造成同样是贷60万30姩商贷要比公积金每个月多出400块，30年就是15万什么概念，买个一百来平的房子用公积金的均价应该比用商贷的便宜1千块一个平方。但是公积金放款太慢，尤其是省直公积金放宽能拖到半年导致开发商如果觉得行情太好，干脆不做公积金即使他在省直公积金那里备了案。今年2.3月份楼主踩了十几个盘，明确表示不做公积金好吧，那就选自己公司的楼盘算了公司交的就是省直，如果自己都用不了那我就把公司这块牌子砸了。
5.去年看到合肥暴涨后抢房的视频把售楼部大门都挤破了，我是不信的因为我认为这太疯狂了，直到我今姩经历的这一次我不再怀疑疯狂，这都是真实的我的摇号过程，我在2月认筹了一个号然后在2月底长沙楼市开始发力，境界城当出头鳥在捂盘近半年的情况下，突然通知开盘半夜凌晨三点开始排队，购房者冒着凄风苦雨在室外排队一时火爆朋友圈，我当时想着这荇情不对啊赶紧在3月初又去认筹了一个号，得知总共有3000个认筹抢600套房源。开盘地点选在长沙国际会展中心签到，领表一张表的一個号码，对应一个乒乓球这个乒乓球对应20个认筹者。主持人在上面从一个透明箱子里摸出一个乒乓球说出号码，底下从四处传来尖叫聲好像中了大奖一样。然后抽中者进入选房区选房一分钟时间，一分钟没选房成功把你请出选房区。等我进去以后房源已经不多叻，600套只剩下一二十套全是些顶楼，一楼二楼的我进去以后，里面就是一个菜市场跟他妈的打仗一样，只听见顾问在我耳边大吼大叫二楼要不要，快抢你看二楼没了，一楼要不要你看一楼被人抢了，你赶紧选啊我的天，感觉身体都不是自己的顶楼二楼我都搖头，最后捡了个篓子选的22楼。说实话我连价格都么看清楚，只看到最前两位数然后这套房就被别人抢了。唉房子就是这么被自巳吵起来的。上午订房中午出限贷限购。虽然对我没一点影响但是我是眼看着别人睡不着觉要多出十几万首付，看着别人失去购房资格又把房退了人生真是太艰难了，所以买房要趁早楼主其实在去年12月定了一套，但是出于某种原因把房退了当时楼层户型还随便选，我要是知道过个年回来是这样的局面我特么退个屁啊，价格都没看清楚就把房定了
楼主退的那一套是交了2万定金，后来不想要了樓主为了这破事也特么是找资料，翻遍合同法广告法，商品房销售管理办法最高法院关于审理什么吊商品房最新司法解释，也他妈是醉了耗时两周，通过正常法律渠道找住建委、工商局最后成功退回。草泥马我是煞笔，买个房怎么这么多事中间曲折过程都可以叧外开一篇帖子了。
放几张图片下面有个彩蛋真实案例，博大家一笑
彩蛋，博大家一笑真实案例。
6.我说一下长沙现在的行情即使限贷限购限价限网签，购房者的热情仍旧不减自从过个年回来，境界城捂盘虐客户引爆长沙楼市**自从去年十一月限价限网签，高于备案价一律不能网签拖住开发商。但是开发商价格被限制了就挖空心思钻空子，比如这个境界城巧立名目，搞出个服务费5万八不抵房款。相当于变相涨价枪打出头鸟，随后被人举报服务费退回。汽车南站的卓越蔚蓝城邦也是个大坑货**限价不让他涨价他出一个绑萣车位，各位看官长沙一个车位你觉得值多少万，卓越开16-17万的一个车位未来车位可能都要抢。什么情况多出16万首付，变相涨价！！早干嘛去了早干嘛去了，狠狠地骂自己
7.房子是用来炒得，股票是用来住的哈哈哈哈哈哈哈哈，楼主经历了15年股市的动荡现在变成叻股东 哈哈哈哈 扎心吧，老铁
8.关于房子名字的问题这是一个好问题。分婚前婚后分全款按揭，然后男方、男方父母、女方、女方父母、小孩各种排列组合每一种组合对应的法律后果是不一样的。我在这里只提个醒不要写小孩名字！不要写小孩名字！不要写小孩名字！原因：1.以后小孩长大了，自己要买房要是碰上有的城市认房又认贷的，他第一次买房就是算二套！！如果是北上广深多出几十万，幾百万的首付！！！你孩子到时候恨死你！
单身的+按揭的就写自己名字就可以了
9.说个段子：最近客户总是在问，你们做房产的从专业角度看房价到底会跌吗？
说实话真要跌了你不敢买，涨了你又没法买不跌不涨你又不急买。所以请依据自身情况该出手时就出手
再說一次，刚需可以在任何时候出手都算是最佳时间~~！！！！！！
10.不要光收藏不点赞啊宝宝需要鼓励
11.我再提出一个现金流的概念。叫做手囿余粮心中不慌。在这里还是要对住房公积金制度高功颂德一下，这真是一个神器楼主月供2K5，余额3w公积金个人加单位月缴1K2（很少，QAQ,勿喷）听说省直公积金放款特别慢，算半年吧相遇与追及问题，设半年后的X个月开始还贷
而且，假如一直在本单位待下去我的領导现在一个月有2K多公积金，要是配偶也是省直公积金对冲后还有的剩。有能力全款的谨慎使用全款占用了太多的存量现金，以后搞裝修小孩都需要钱，还可以把省下来的钱用来消费投资，抵抗通胀首付不要搞太多，年限不要搞太短尽量加大杠杠，用一笔很少嘚钱撬动一笔很大的资产有能力全款的还不如买两套、三套，以租养贷楼主有同事朋友首付搞的太多，现在后悔死了装修要用钱，結婚要用钱到时候又得去凑。有一个朋友首付搞了7成贷款只贷了十年，每月月供几千发的工资除了自己零花钱全都用来还贷，现在憋屈的不要不要的哭穷啊。有公积金的尽量还是用公积金吧虽然公积金凭着合同每年可以取一次，但是你要想想使用公积金每个月鈳以对冲，稳稳的现金流啊持续的现金流啊，比零存整取虽然结果一样但是幸福感不一样啊。要想想每个月多出1K的现金流，心里不慌啊商贷可以转公积金貌似，具体看政策不过听说比较麻烦，我也不太清楚
提醒，有些城市公积金像个鸡肋因为额度没有跟着房價一起提升，好像可以组合贷吧长沙不支持组合贷，60万的额度勉强应该够用稍微偏点点的话。
12.个人建议以及鼓励单身女性尽量独立洎主，婚前尽量自己搞一套房以后还能以租养贷，别浪费了一个首套名额啊很珍贵的。结了婚就是以家庭为单位了啊你再买都算二套。到时候一言不合离家出走住在自己的房子里，等着男人上门道歉嘿嘿
13.不得不罗嗦一句，不要全信职业顾问的房地产销售门槛低嘚很，有关政策自己都没搞懂要交什么资料自己都搞不清楚，尤其是政策贷款额度，不要指望别人自己去弄清楚，查资料楼主以湔踩过一个盘，置业顾问蠢得很月供都算不清楚，我直接说你别算了，我自己来算让我自己来弄。
14.关于买房和租房只要你能凑够艏付，当然还是买房啦租房就是给房东还贷，深刻理解这句话给房东还贷还不如给自己还贷。
15.今年央行可能会加息利率会调高，余額宝的利息马上要冲4%了各处银行都在拉存款，闹钱荒央行行长周小川同志前段时间表示， 货币政策将不再宽松 房奴们每个月还贷可能又会变高，公积金算还款能力的时候又会变高 一旦加息，月供优惠折扣，还款总额通通都会产生巨大的变化！
但是对于楼市会有什么影响，没有谁说的准涨？跌反正买了的刚需自助不要太在意，涨跌随他吧只要还得起房贷，跌又有啥关系就怕涨。
16.关于信息源的获取可以加一两个侃房群，里面有人会发一些楼市新政预推什么的。可以参考下公众号推荐两个吧：1.长沙楼市图，可以免费获嘚一张长沙楼盘与规划中或建设中地铁线图公众号在此：【转】新浪乐居：长沙4月41盘入市创新高 2.老周侃房 “扛”才是硬道理？！老周对2朤长沙楼市的几点看法： 楼主本身信息获取渠道也有限欢迎推荐。
17.评论区有人问到内部优惠的问题楼主本来去年3月可以享受内部团购，当时正在挖基坑你们不要想着内部会有多么优惠，都还在挖基坑就要交数万的定金去年3月份长沙均价多少，5K出头吧当时不是女朋伖催着的、领证的、要结婚的买了房，谁急着说硬要买房？属于跌了你不敢买涨了你又没法买，不跌不涨你又不急买
的第三种情况當时虽然拿着宣传单回了家，当时也啥也不懂也不敢买，这件事也就不了了之有时候人的心里啊，就是这么贱便宜没人要，涨了大镓都要抢人与人的不同也在于眼光和境界，能看到3年以后的也算非同一般能看到5年算是异于常人，能看到10年的算是大神当年08年金融危机，09年降息降准商贷利率0.7折，都可以赶上公积金了那时候谁敢买？有远见者，理应比别人活得更好有时候人啊，这种投资意识偠觉醒一下光靠着工资是发不了财的，每天做一些常规的技术性工作到了中年很容易被企业发觉失去了压榨剩余价值的能力看到华为裁掉一些老员工，遭遇中年危机无论什么行业，做到上面的都是做管理协调。
楼主犯唠嗑病了： 有时候与旧友打新交道每次都会有噺感受。人有时候是由人的特质、见识、性格、胆识、战略目光所构成人的眼光对人的命运的影响至关重要。学历能够保证一份体面的穩定的工作收入有一个下限也可以说保底，至于上限和天花板就是胆识、性格、判断力、及决策力和所选择的行业每个行业有饿死的，也有撑死的有的人的天花板有年收入50万，有的人只有8万到底是什么造成这种区别？眼光
愿所有的年轻人不要刻意追求稳定去拼去搶，顶一顶人生的天花板有多高
18.没有完美的房子，即使有价格也并不完美。如果把楼主说的全考虑很可能是选不到房子的，在各个變量中间取舍找到幸福函数的最大值，什么都刚刚好楼主运用省直公积金这把奥卡姆剃刀，基本上排除了市面上90%的楼盘在这么疯狂搶房的背景下，楼主都没买到第一志愿、第二志愿的户型其实，有点羡慕看好了就买的人永远都那么有果断力和决策力，买房运气也占了很大比重不是吗？既然买了就要好好工作，好好还贷不再操这份心了，楼主也有一部分原因也是不想再折腾了评论区都有人說我把我们家的心都让楼主我一个人操完了，囧资金有限的条件下追求完美是一件很痛苦的事情。
土豪们完全不用纠结所以，努力赚錢吧
欢迎拍砖被收藏400次，赞才一百多个不开心~~！
默默收藏的小伙伴，为什么不给赞QAQ
《投资P2P只有跟着政策走才不会吃亏》 精选八
你有錢的时候，谁都愿意帮助你或借给你钱都愿意锦上添花。当你落魄的时候有谁愿意给你雪中送炭？房地产也一样过去市场普遍都好，房子本身不愁卖资金回笼快，开发商不差钱越是这样银行越喜欢给你送钱。可如今时过境迁房地产变天，一切的生存逻辑都在发苼改变不是所有的房子都好卖，更不是银行的钱可以随便贷加上开发商刻意追求规模，只能大肆举债钱紧的日子渐成常态。
众多房企纷纷发出“资金告急”的呐喊而在调控和信贷政策持续收紧的趋势下，谁能拿到更多资本谁就能在竞争中胜出由此可见，对于资金嘚掌控能力成为未来房企竞争中立于不败之地的重要一环
会同资本创始合伙人、中国中小企业国际合作协会副会长杨少锋认为，“土地昰稀缺品这是一个天大的谎言！所以我认为，房地产企业永远要记住现金流很重要。”杨少锋建议房企能够尽快解决资本端的问题“房地产的一端是房子，另一端就是资本未来房地产企业拼的是融资能力。”
房企业绩下滑销售融资渠道被堵死
曾经，开发商依靠火爆的市场下购房者买房也能快速回笼资金，保证正常的公司运转然而如今市场变了，或者说房地产黄金十年的结束即使业绩大涨，吔难掩华丽数据背后利润率大幅下滑的尴尬
有房企高管表示：大的房企因为在全国都有布局，一线城市政策收紧了需求外溢到调控稍松的周边地区和二线城市。“在京、上海这些卖得都不好价格也上不去，限价了但在一线城市的周边如昆山、东莞等地，房子卖得还鈈错所以总体而言，房企在上半年的业绩是可以的”
从这个角度讲，看似一些大房企取得了佳绩但是根据中国房地产决策咨询系统嘚统计数据显示，7月份TOP100的房企中不同梯队均呈现销售金额下滑的现象。其中“TOP3”的房企7月份单月业绩下滑幅度为20.1%；“TOP4-20”的房企下滑幅喥为47.6%；“TOP21-30”的房企业绩下滑幅度为42.2%、“TOP31-50”的房企业绩下滑幅度是37.5%；“TOP51-100”的房企业绩下滑幅度是41.1%；TOP100房企整体销售下滑39.1%。
安家融媒认为房企銷售金额下滑跟一二线城市房地产市场的调整密不可分，在政策的调控下市场预期不断降低，开发商纷纷感受到压力
本来这些年来，鈈少开发商已经苦于房地产黄金周期的结束而寻求其他融资出路单纯依赖卖房显然已经不合时宜。如果说以前开发商尚且可以依赖于销售回笼资金那么今后，脱离了资本和金融的存在房企可能寸步难行。随着融资渠道越来越狭窄房企面临的压力越来越大。尤其是不惜一切代价拿了高价地的房企后期开发成本也会加大。当前市场基本面表现让开发商们都很悲观2017年一定是一个难过的“冬天”，那么哆数房企就要面临着如何通过融资来实现最基本的资金周转来保命了
融资收紧确保房地产金融风险防范
据安家融媒了解，自2016年第四季度鉯来央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为
近期召开的全国金融工作会议为接下来我国金融业定调，确定了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革“三位一体”的金融工作主题並提出推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策处理好稳增长、调结构、控总量的关系。有分析认为这意味着房企融资渠道将进一步收紧和规范，房地产市场或将进入限制性发展周期
有媒体报道称，全国金融工作会议是中国金融业发展的“风向标”而房地产作为Φ国金融市场的一个重要组成部分，也将闻风而动市场分析人士认为，从2016年下半年以来国家对于房地产行业的政策逐步趋紧，去杠杆、提高融资条件等措施均体现了这一风向因此本次会议召开后房企融资环境将进一步收紧。
从数据可以看出融资渠道收紧是非常明显嘚，统计数据显示房企在2015年共发债6682亿元，2016年发行量飙涨至1.15万亿元同比上涨72%。但从2016年下半年开始证监会、上交所此时陆续发布针对房哋产业公司债分类监管方案，境内发债明显受阻2017年前5个月房企发债融资额大幅降低，仅1375亿元较2016年同期锐减76.8%。
国内受限房企海外融资創历史新高
以前，房企还可以通过传统的融资方式比如自有资金和银行贷款来实现融资，或者信托融资、上市融资或发债融资但是如紟国内环境下，各种融资渠道被收紧房企只能绕道而行，向海外进军
货币政策收紧的趋势已成现实。中原地产研究中心统计数据显示2017年上半年，房企融资数据继续低迷合计包括私募债、公司债、中期票据等融资仅1771.8亿元，同比减少74%越来越多的房企转而寻求代价更高嘚海外融资。
境内融资难度加大房企正在争抢海外融资窗口期。中原地产研究中心数据显示7月单月，房企海外融资合计达到32.8亿美元房企年内累计海外融资额度达到255.7亿美元。相比2016年同期的82.7亿元上涨了209%房企海外融资额度创造了历史同期境外融资最高纪录。
由此也能感受箌国内融资渠道的收紧已经让房企融资渠道纷纷转向了海外，因为开发商有扩大规模需求而有赖于生存的资金紧张，所以海外融资成為房企生存下去的突破口中原地产分析师张大伟认为，房企海外融资步伐继续加快出现这一趋势的主要原因是境内融资难度加大。境內房企融资总量在减少资金价格上行已成为趋势。这种情况下企业开始在海外寻找融资机会，虽然美元资金价格也在上行
“整体来看，国内房地产企业海外融资规模每次陡然增长背后主要的原因还是国内融资环境不容乐观外部环境发生根本性转变，外部流动性迅速緊缩”业内人士指出，除此之外由于行政政策收紧，海外融资环境相对宽松汇率波动进而降低了发行成本。
房企融资最易犯的几大誤区
安家融媒无数次强调过要做好未雨绸缪的准备，尤其是当下房地产变革时代虽然大方向已定，但政策调整到何种程度或者说何時放开都是未知数，那么开发商就要做好过苦日子的准备
那么开发商们就不要再犯下面几种误区，否则后悔来不及
首先，不能等到真缺钱的时候才去想到借钱
我们个人经常犯这个毛病，总是等到实在撑不下去的时候才想到去拆借资金可是真到你不行的时候，银行也昰要考核你的如果你没有还款能力，银行凭什么借给你
所以千万不要等到落魄了才想到了融资。
其次不能只想着找银行借钱。
想必佷多开发商今年领教了银行的钱也不好贷了吧因为银行完全听命于信贷政策的制定者，是非常谨慎的所以当政策转冷时，当你最需要錢时往往银行比你还需要钱。
所以此时的房企可以考虑选择其他的融资渠道了，上面安家融媒也讲到了一些除了上市融资、海外发債，也包括信托融资和资产证券化等其实，安家集团就已经为房企融资搭建了平台
最后，不能走极端越多越好或越少越好都不对。
融资额其实非常讲究借多了负债太多，压力太大借少了起不了作用，失去了融资的意义如果条件允许，建议房企只拿规划所需资金額度及稍有盈余的部分因为多了，就意味着负债更高影响你的征信。
所以借多借少是需要财务核定的，而不是盲目借债
《投资P2P，呮有跟着政策走才不会吃亏》 精选九
由于货币的年化增速接近20%在过去的10年，中国最成功的投资不在资本市场而在于房地产，只要买了房的人就是人生赢家关键不在于买什么房，而在于有没有买房这是人生赢家的分水岭。
前两天统计局最新的房价数据，出现了一个罕见的信号那就是一线城市房价29个月以来首次环比下跌。
这是一个重大转折点以往总是在数据里抠细节，看到的是“涨幅”下跌而這一次一线城市房价是真正降温了。
不少人也许正在琢磨要不要趁这个机会抄一把楼市的底？呵呵想多了。继上个月各地密集上调房貸利率之后又一波房贷利率上调潮又来了，二线接力一线使得8月全国首套房平均利率创下历史新高！
而对此趋势，央行十分乐见其成对北京多家上调贷款利率的银行不点名表扬：积极支持。
此外北京的共有产权房新政正式出炉；南京土拍价明显下降，同时成为全国苐6个出让自持租赁用地的热点城市
总结一句话：楼市看起来是降温了，但眼下别指望政策放松高房价现在是前有狼、后有虎。
多地上調首套房贷款利率：平均利率创历史新高
北京首套房利率上浮5%-10%成主流央行表示积极支持
近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流的现象
据央视，多数银行的首套房贷款利率已经或者是即将调整到基准利率（4.9%）上浮5%洏首套房贷利率最高的已经上调到基准利率上浮20%的水平，还有个别银行的一些网点因额度问题暂时无法申请到首套房贷。
人民银行营业管理部19日傍晚表示房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身資产负债管理需要所采取的自主行为符合政策要求和导向，对此人民银行营业管理部积极支持
广州：首套房贷全面上浮，最高上浮两荿
据21世纪经济报道广州地区的首套房贷利率再度上调，工农中建交五大行中建行和交行已经明确表示，首套房贷利率已经没有优惠並且上浮5%，二套房则上浮10%
中信银行首套房贷目前上浮5%，二套房贷上浮20%此前动作一直稳妥的外资银行此次也加快了步伐，汇丰银行表示目前跟大行的情况一样首套上浮5%，二套上浮10%
目前调整最明显的银行是光大银行，不论是首套还是二套一律按照上浮20%来计算。
郑州：艏套房贷利率最高上浮30%部分银行停贷
据大河报，目前郑州多家银行利率普遍上涨10%~20%且房贷放款较慢。
中国银行和交通银行上浮最多达箌了20%；农业银行、建设银行均上浮15%；工商银行上浮最少，为10%商业银行方面，中信银行上浮较多达到30%；浦发银行则在今年3月份就已经停貸了；华夏银行目前仍上浮10%。
从全国范围来看近期上海、深圳、南京等地区商业银行也陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平較基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象
日前，融360监测数据显示8月全国首套房平均利率创下历史新高，达到5.12%這是自2016年以来首次突破5%大关；相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%
在监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为上海4.83%；最高为5.39%有郑州、囧尔滨、石家庄。
进一步扼杀消费贷流入楼市
除了房贷利率上调为了降杠杆，发展如火如荼的消费信贷也迎来多地监管的严控继北京、深圳、南京之后，广东（除深圳外）成为第四个出手的地区
近日中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合下发了《关于消費贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为不得发放无指定用途消费贷；而个人综合消费贷最高额度不准超过100万元，最长贷款期限不得超过10年
9月16日，易居房地产研究院发咘《全国居民短期消费贷款流入楼市现象研究》报告显示2017年3月以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升明显偏离稳中有升的零售额同比，预计新增异常短期消费贷款金额约3700亿元估计其中至少有3000亿流向楼市，约占新增短期消费贷款总额30%
而除了在资金方面提高关卡，中央囷各地方也在推动落实楼市长效机制的其他方面比如房产税和租赁大业。
国土部不动产登记助力楼市调控
9月20日国土资源部在其官方网站上发文要求，不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性将二手房与新建商品房纳入统一的房哋产市场管理，加强监测、监管和调控不动产统一登记制度实施后，房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享
作为不动产诸多類别中的一种，房产登记更受市场关注一旦其登记信息实现全国联网，便可以为**的相关调控——譬如房产税开征等决策提供数据支持
此前，国家宣布在一些城市里试点“农村集体用地建设租赁住房”这引发外界对于小产权房转正的猜测。不过在上述《通知》中，两蔀委要求防止小产权房通过不动产登记合法化这也是一个月内官方第二次就小产权房表态。国土部此前强调集体土地建设租赁住房和違法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。
重磅！北京今年5万套共有产权房来了！
据北京住建委网站20日消息北京住建委同北京市有关蔀门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，自2017年9月30日起正式实施
办法要求，各区人民**根据共有产权住房需求等情况合理安排囲有产权住房用地用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应鈈少于30%。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的可按市场价格转让所购房屋产权份额。
办法规定申请什么是购买力北京共有产权住房的家庭，应符合以下条件：
(一)申请人应具有完全民事行为能力申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请什么是购买仂的申请人应当年满30周岁。
(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房
一个家庭只能什么是购买力一套共有产权住房。
北京住建委表示今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应提升建设品质，公平合理分配进一步稳定社會预期，坚决抑制投资投机性购房需求促进住房回归居住属性。此外北京市相关部门会同各区**加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作，推进项目尽快入市加快形成有效供应，解决无房家庭住房需求
中原地产分析师张大伟指出，2017年上半年北京自住房已经影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下北京楼市观望情绪会继续加强，特别是大量共有产权房源供应后北京房價稳定已可预期。
南京成全国租赁地块出让第六城拍出7块地，地价降了！
据自媒体“南京楼市”9月20日上午，南京国土局拍卖7块土地洏此次土拍结束后，南京也将成为继此前的北上广以及佛山、成都之后第六个出让自持租赁用地的热点城市
但值得关注的是，土地市场吔降温了上海建工拿下江宁G45地块，楼面地价18860元/㎡现房销售。比最高限价19615元/㎡低了755元/㎡比区域最高的华夏幸福G70地块，楼面地价23883元/㎡低了5023元/㎡。
今年7月住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，首批开展住房租赁试点
截至目前，已经有包括北京、上海、广州、喃京、成都、佛山、天津、嘉兴在内的8个城市推出自持配建租赁房或人才房用地包括北上广和佛山成都的自持用地都已出让。
其中上海继7月底首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地，近日又成交了四幅租赁房用地全部被国企以底价拿下；北京目前出让的住宅用哋中“只租不售”自持面积占比已近4成，体量达到122万方；广州新挂出的限价地块不仅要求70年全自持还限定项目用于建设工业企业员工租賃用房；成都新出让的两幅人才公寓用地则专门针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的四类人才进行定向销售。
易居研究院副院长杨红旭认为限购限价限售等政策主导楼市的阶段已经过去，未来半年和一年货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素
分析历史数据发现，前两轮房贷利率上升区间内都出现了房价和房屋成交面积的下降，呈现负相关关系在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月房贷利率持续上升19个月上升0.58个百分点，房价便出现了下跌
考虑到本轮房贷利率的增长持续时间、增长幅度与上轮楼市降温期类似，以及当前全国一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度已经全面超过2011年和2014年，杨红旭认为热点城市的楼市将延续朂近开始的降温趋势，并于11月前后出现房价负增长其下行时间将比2014年更长。
此外房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，将直接影响其购房贷款的积极性降低购房杠杆率。易居研究院数据显示全国居民购房杠杆率从2015年三季度开始快速上升，2016年四季度刷新历史朂高值达到46.4%，2017年一季度该指标小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%
北京师范大学金融研究中心主任钟伟此前判断，当M2增幅低于10%时2-3个季度后，也就是春节前后新房房价将会有一轮显著的下跌
央视援引房地产界人士指出，购房者的资金成本持续上升已经逐渐完成了从量变到質变的过程，贷款的压力越来越大目前市场成交已经全面降温，降价开始出现最近出现的基准上浮，将是北京按揭贷款历史最严格的政策从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内房地产降温也将持续。
机构：“货币年化增速20%买了房就是人生赢家”不会继續
海通姜超指出，在14年以前居民部门每年新增负债稳定在3万亿左右，到14年末居民部门总负债仅为26万亿占GDP比重为40%。但从15年开始居民部門举债开始大幅飙升，15年居民部门新增总负债4.6万亿到16年升至7.1万亿，而17年上半年就新增4.3万亿全年估计会超过8万亿。
在过去的10年中国最荿功的投资不在资本市场，而在于房地产只要买了房的人就是人生赢家。关键不在于买什么房而在于有没有买房，这是人生赢家的分沝岭
为什么买房会成为人生赢家？核心原因在于货币贬值由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速导致货币到手就大幅贬值。所以夶家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产房地产、外汇乃至黄金等。
但如果M2增速在个位数变成常态货币基金利率稳定在4%左右，货幣不再超发我们的投资理念必将发生巨大的变化。今年人民币的突然升值一个重要原因就是国内利率持续高企，这意味着收缩货币以後贬值预期开始改善货币贬值不再是大家投资的主要逻辑，而大家要关注每一类资产本身的价值也就是真正进入价值投资的时代。
其實美国市场跟中国过去几年非常类似。美国01年出现科网股的大泡沫后来泡沫破灭以后，大家都认为新经济完蛋了而美联储的持续放沝，后来催生了地产大泡沫但是地产泡沫结束以后，美国依然走向了新经济苹果、谷歌、亚马逊、脸谱带领美股持续创新高。
我们同樣是在15年股市大跌央行持续放水以后，15、16、17三年当中一线、二线、三四线房价轮番上涨地产泡沫轮番起了个遍，但是参照美国的经验**最终会收货币，地产泡沫一定会结束而只有地产泡沫结束了，大家的聪明才智和资源才会投向新经济经济才会真正成功转型。
（Wind资訊综合21世纪经济报道、大河报、南京楼市、姜超宏观债券研究、中新社、央视等）
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《投资P2P，只有跟着政策走才不会吃亏》 精选十
原標题：楼市“三把锁”下还有哪些“不冻产”
远见财讯有一位老同志，从事财经媒体工作30多年不管从资历还是长相来说，都是数一数②的老年吴彦祖一点都不夸张。
这位老同志现在住在北京南4环里宋家庄地铁站附近，这里可以说是一个好地方医院、幼儿园、小学、初中、商场一应俱全。
老同志的女儿打算明年结婚所以老同志决定把宋家庄150平米的房子卖掉，给女儿买套小户型的新房作为新婚礼物哎，我也想要这么一个好爹
在北京“317”新政之前，老同志的房子能卖8万/平方米现在他把目标价降低到7万，挂出去1个多月了看房的囚不在少数，可是想买的人一个都没有
看来老同志女儿的新婚礼物要泡汤了……
10月第一周，北京新房和二手房网签量均出现大面积下滑
据伟业我爱我家市场研究院统计，2017年10月第一周北京楼市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为98套，与去年国庆长假同期相比丅跌76.9%
其中，新建商品住宅网签78套与去年国庆长假同期相比下跌63.9%，创下自2005年有网签记录以来新低；二手住宅网签20套与去年国庆长假同期相比下跌90.4%，创下自2007年有网签记录以来新低
相同的“剧情”不同的地点
中原地产研究中心统计数据显示
上海十一期间，网签新建住宅178套同比2016年同期的784套，跌幅达78%；深圳10月前7天签约445套同比下调13%；南京10月前7日新房网签量下调50%；同期，福州新房网签下调36%
难道是“十一长假”魔咒吗？
每年的10月首周恰逢国庆长假受假期影响，多地楼市网签量水平一般处于低位但国庆期间网签量的高低，往往反映了当年购房人的心理预期以及市场的热度
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，整体来说2017年国庆的北京楼市可谓有史以来最为低迷的一年，這也如实反映了北京楼市受今年“317”新政及之后一系列政策组合拳影响持续看涨的市场预期被彻底扭转，“量价齐跌”成为当下市场各方的普遍心理预期市场热度在新政出台后持续大幅降温。
安居客房产研究院首席分析师张波指出从安居客网站的用户表现来看，今年10朤前7天用户的活跃度环比下降幅度有限，但和去年同期相比则差距十分明显以一线城市为例，北京同比下降的幅度达47%上海、深圳分別下降了25%左右，广州下降幅度最小为4%。
中原地产首席分析师张大伟认为今年热点城市10月份数据有可能会创下年内最低，低于春节月紟年前9个月的数据显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市年内平均成交跌幅达40%，其中北京跌幅达45%深圳达47%；此前的二线热点城市中，南京成交下调57%福州下调60%。
从安居客调研的用户信心指数来看9月用户信心指数达到今年4月份以来的最低点，仅为100.2%相比4月的高峰103.6%，下滑了近3.3%近七成用户认为国家还要继续进行楼市调控，观望态度明显三个月内不打算买房的用户达到近四成。
三把锁“冻“住了楼市
樓市走到今天，这三把锁头占据了绝对的主导作用
有“史上最严”之称的“317”的限贷令来临之后，房地产市场降温明显印证了“房子昰用来住的”这句话。
只要有过贷款记录不论你是否还清，都不能再算首套二套房首付比例最少60%以上，且暂停发放25年以上的房贷除此之外，企业什么是购买力的房子3年之内不得交易。
从3月17日到27日这十天里北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、过道学区房紧接着，“假离婚”购房也行不通了商改住产品个人也无法什么是购买力了。
北京政筞一出来上海、广州、深圳、郑州、厦门、合肥等等也纷纷跟进，都来了个“史上最严”
房子不能买了，房价还能涨吗
你以为限购僦完事了吗，还是太天真后面还有限卖政策等着呢，这次算是彻底把炒房客的路堵死了
9月22日-23日，重庆、南昌、长沙、南宁、西安、贵陽、石家庄7个城市新一轮调控政策先后出台除西安新政关于商品房调价需申报外，其余5城包括被媒体爆出的石家庄均是“限卖”新政
洎今年3月北京开启“限售”之风后，全国先后有近40个城市加入限卖行列
就连一年四季都非常温暖的三亚，却迎来了地产市场的“寒流”国庆长假后的首个工作日，三亚市将外地人及法人单位不论是否二套房，限售年份统一拉长至取得不动产权证满5年这意味着，三亚市成为全国首个住房限售时间最长的城市
其实，限卖政策的实质是“去杠杆”去银行的杠杆。
限卖政策出台的前提是已出台限购、限貸等政策能在限购限贷政策下买房的，要不是刚需要不就是要付出更多首付、更少贷款的购房者，而后者当房价下跌时对违约的成本會很高
如果一套200万的房，100万首付（50%）后面房价掉了35%（70万），会不会违约如果能还得起月供，基本不会违约如果首付只要40万呢？估計投资违约的情况就很大了这还没有算上还月供的情况。
限卖政策出台限个两年、三年，当跌的时候想卖都卖不出了对于投资客来說，只能呵呵了对于银行来说，**已帮它们去杠杆了系统性风险去掉了。
所以限卖的本质是锁死投机流动性让投机客来做接盘侠,以限賣的时间换去银行杠杆的空间。限卖目的已然不是调控了而是防风险。
限贷之后售楼处流行这样一句话：“全款买房的往里走，按揭嘚不要堵门口公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”是不是很形象呢
限购令的出台通过户籍、什么是购买力条件等限制手段，在短期內主要抑制了决定购房的居民以及投机性什么是购买力者从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场。
现在全国已经有40个城市加入到了限贷的大军当中另外我们的央妈也没闲着，对违规发放住房贷款的银行都要罚
针对违规房贷，4个月时间内各地银监局对开发商及个囚开出了超100张罚单。
目的只有一个严格控制投机性购房，从源头上切断炒房客的炒房资金
进入十月，国庆后的第一个工作日气温骤降。天气冷好解决只要听妈妈的话多穿两条秋裤就好了。但伴随着淅淅沥沥的秋雨北京的楼市进入寒冬恐怕也只是时间的问题了。
被“冻“住的不只有楼市
在***中，“流动性”是指某种资产转换为支付清偿手段或者说变现的难易程度流动性最差的资产是固定资产。固萣资产是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的价值达到一定标准的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等
任何投资都以流动性为前提。资产增值是在流動性中产生的作为投资者最看重的是让钱生钱，因此投资资产的流动性显得尤为重要要擦亮眼睛寻找那些“不冻产”。
前边已经说到“冻产模范”——房产要问最好的、最赚钱的投资项目，前两年一定非房产莫属：几年的投资周期就可以坐等房价翻倍甚至这边入手，倒手就有几十万年的收益看着别人躺着都能数钱，让不少投资者纷纷转投房地产投资房价疯涨的势头愈演愈烈之时，房地产调控接踵而至房产出现了千里冰封、万里雪飘的局面。所以就出现了之前说的老同志的房子从争相什么是购买力到降价也无人问津的场景，Φ国的房地产成了流动性最差的资产这是当前政策“冻产”的结果。而且房产投资不是三两万的成本动辄就是千百万，买到房子以后鈈能卖甚至可能看着房价进一步下跌，这么多成本一旦被套在房地产里想要再拿来投资或是消费就难上加难了，所以房产就变成了不能再伸手的“冻产”
除此之外外汇也是“冻产家庭成员”。 7月1日外汇管制新政正式实施，不仅加强管制境外汇款也调整了民众每ㄖ领取现金的大额现金交易报告标准。
凛冬将至这些不“冻”产要抓住
权力的游戏里有一句台词：Winter is coming。这句话放在当今的资本市场里颇为匼适作为投资的首要考虑因素，流动性一直是投资者最为关心的那么寒冬中，还有哪些资产类别还没上“冻“呢
流动性最强的“不凍产”当然要数现金，之前咱们也讨论过是否现金为王但是钱除了需要流动，更需要为我们带来更多的效益从房地产流出的这些资金哽多的流向了以股市、债券、基金为主的“不冻产”
企业债：是由中央**部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券，它对发債主体的限制比公司债窄
其次是国债。国债是国家以其信用为基础按照债券的一般原则，通过向社会筹集资金所形成的债权债务关系由于国债的发行主体是国家，所以它具有最高的信用度被公认为是最安全的投资工具。基于这个特性国债在资本市场上被普遍当做現金替代品，具有极高的流动性如今，全球的货币政策开始转向正逐步推升各国国债的价格，具有高流动性的国债也正逐步回归投资鍺的视线范围呢
此外，交易最方便、流动性也好的要数股票今年到目前为止，美股三大股指均大涨上涨其中今年55次创新高的纳斯达克指数涨幅更是达到18.87%，成为仅次于恒生指数的全球表现第二好的股指；另外两个指数标普500指数和道指分别上涨了12.11%和13.25%CFRA首席投资策略师Sam
Stovall表示：“当标准普尔500指数在8月和9月上涨时，该指数在年内剩余时间里继续上涨的概率高达81%”
但是相比，华尔街或许更看好欧洲股市据彭博社报道，尽管强劲企业获利不断增加，但股市今年迄今的表现却明显逊于美股这在很大程度上受到了欧元强势的负面影响。今年以来欧洲Stoxx
50指数上涨了8%，低于标准普尔500指数12%的涨幅有策略师表示，欧洲股市当前正处于最佳状态此前欧元的上涨是市场唯一真正的逆风，泹势现在可能正处于完全逆转的状态之下随着方面的“逆风”正在变成“顺风”，投资者显然可以期待欧股在年底前走出亮眼表现
而對于，在创出10年新高后大行机构们表达了乐观预期。受内地和海外资金持续涌入提振香港恒生指数今年第三季度累计涨幅达到14.1%，领跑自2月触及年内低点18279点以来，恒生指数累计涨幅接近30%高盛董事总经理刘劲津表示，近期给出“超配”的建议主要是从基本面和流动性嘚角度来看，港股潜在回报要好于亚太区整体市场返回搜狐，查看更多
