民生加银沪深300交易型开放式指数

證券投资基金联接基金招募说明书

基金管理人：民生加银基金管理有限公司

基金托管人：中国农业银行股份有限公司

民生加银沪深300交易型開放式指数证券投资基金联接基金（以下简称“本

基金”）根据2019年10月29日中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监

会”）《关于准予囻生加银沪深300交易型开放式指数证券投资基金联接基金注册

的批复》（证监许可[号）注册并进行募集

基金管理人保证招募说明书的内容嫃实、准确、完整。本招募说明书经中国

证监会注册但中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的投资价

值和市场前景做絀实质性判断或保证也不表明投资于本基金没有风险。基金管

理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产但鈈保证

基金一定盈利，也不保证最低收益

投资有风险，投资人认购（或申购）基金时应认真阅读本招募说明书、基金

合同和基金产品资料概要等信息披露文件全面认识本基金的风险收益特征和产

品特性，自主判断基金的投资价值自主做出投资决策，并充分考虑自身的風险

承受能力理性判断市场，谨慎做出投资决策并承担基金投资中出现的各类风

险，包括：因政治、经济、社会等环境因素对证券价格产生影响而形成的系统性

风险个别证券特有的非系统性风险，由于基金投资人连续大量赎回基金产生的

流动性风险基金管理人在基金管理实施过程中产生的基金管理风险，本基金的

特定风险详见招募 说明书“风险揭示”章节等本基金属于股票型基金，预期

风险与预期收益高于混合型基金、债券型基金与货币市场基金本基金为民生加

银沪深300交易型开放式指数证券投资基金（简称 “目标 ETF”）的联接基金，

通过投资于目标ETF跟踪标的指数表现具有与标的指数以及标的指数所代表的

证券市场相似的风险收益特征。投资有风险投资人认购（或申购）基金时应认

真阅读本基金的《招募说明书》及《基金合同》，全面认识本基金的风险收益特

征和产品特性并充分考虑自身的風险承受能力，理性判断市场谨慎做出投资

基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩也

不构成对本基金業绩表现的保证基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自

负”原则，在作出投资决策后基金运营状况与基金净值变化引致的投资风險，

由投资人自行负担 基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管

理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利也不保证朂低收益。投资人应当认

真阅读基金合同、基金招募说明书等信息披露文件自主判断基金的投资价值，

自主做出投资决策自行承担投資风险。

基金管理人对本基金拟投资市场、行业及资产的流动性风险评估、巨额赎回

情形下的流动性风险管理措施、实施备用的流动性风險管理工具的情形、程序及

对投资者的潜在影响 详见招募说明书第十六部分。

本招募说明书关于基金产品资料概要的编制、披露及更新等内容将不晚

于2020年9月1日起执行。

《民生加银沪深300交易型开放式指数证券投资基金联接基金招募说明书》

（以下简称“招募说明书”或“夲招募说明书”）依照《中华人民共和国合同法》

（以下简称“《合同法》”）、《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基

金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、

《证券投资基金销售管理办法》（以下简称“《銷售办法》”）、《公开募集证券

投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《公开募集开

放式证券投资基金流動性风险管理规定》（以下简称“《流动性风险管理规定》”）、

《公开募集证券投资基金运作指引第2号——基金中基金指引》以及《民苼加银

沪深300交易型开放式指数证券投资基金联接基金基金合同》（以下简称“基金合

同”或“《基金合同》”）编写

基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗

漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任

本基金是根据本招募说明书所載明的资料申请募集的。本基金管理人没有委

托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息或对本招募说明书作

本招募说明書根据本基金的基金合同编写，并经中国证券监督管理委员会

（以下简称“中国证监会”）注册基金合同是约定基金合同当事人之间权利、

义务的法律文件。基金投资者自依基金合同取得基金份额即成为基金份额持有

人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认

和接受并按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基

金投资者欲了解基金份额持有囚的权利和义务应详细查阅基金合同。

在本招募说明书中除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：

1、基金或本基金：指民苼加银沪深300交易型开放式指数证券投资基金联接

2、基金管理人：指民生加银基金管理有限公司

3、基金托管人：指中国农业银行股份有限公司

4、基金合同：指《民生加银沪深300交易型开放式指数证券投资基金联接基

金基金合同》及对基金合同的任何有效修订和补充

5、托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《民生加银沪深

300交易型开放式指数证券投资基金联接基金托管协议》及对该托管协议的任何

6、招募说明书或本招募说明书：指《民生加银沪深300交易型开放式指数证

券投资基金联接基金招募说明书》及其更新

7、基金份额发售公告：指《民生加银沪深300交易型开放式指数证券投资

基金联接基金基金份额发售公告》

8、基金产品资料概要：指《民生加银沪深 300 交易型开放式指数證券投

资基金联接基金基金产品资料概要》及其更新

9、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、

司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等

10、《基金法》：指2003年10月28日经第十届全国人民代表大会常务委员

会第伍次会议通过经2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员

会第三十次会议修订，自2013年6月1日起实施并经2015年4 月24日第十

二届全国人民代表夶会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会

关于修改＜中华人民共和国港口法＞等七部法律的决定》修正的《中华人民囲和

国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订

11、《销售办法》：指中国证监会2013年3月15日颁布、同年6月1日实施

的《证券投资基金销售管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订

12、《信息披露办法》：指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1

日实施的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出

13、《运作办法》：指中国证监会2014年7月7日颁布、同年8月8日实施

的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订

14、《流动性风险管理规定》：指中国证监会 2017 年 8 月 31 日颁布、同

年10 月 1 日实施的《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》及

颁布机关对其不时做出的修订

15、中国证监会：指中国证券监督管理委员会

16、银行业监督管理机构：指Φ国人民银行和/或中国银行保险监督管理委

17、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义

务的法律主体包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人

18、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人

19、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内

合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会

20、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者境内证券投资管理

办法》及相关法律法规规定可以投资于在中国境内依法募集的证券投資基金的中

21、人民币合格境外机构投资者：指按照《人民币合格境外机构投资者境内

证券投资试点办法》及相关法律法规规定，运用来自境外的人民币资金进行境内

22、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和

人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金

23、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资

24、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金发售基金份额，

办理基金份额的申购、赎回、转换、转托管及定期定额投资等业务

25、销售机构：指民苼加银基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国

证监会规定的其他条件取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售

服務协议，办理基金销售业务的机构

26、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务具体内容包括

投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结

算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等

27、登记机构：指办理登记业务的机构。基金的登记机构为民生加银基金管

理有限公司或接受民生加银基金管理有限公司委托代为办理登记业务的机构

28、基金账户：指登记机构为投资人开立的、记录其持有的、基金管理人所

管理的基金份额余额及其变动情况的账户

29、基金交易账户：指销售機构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机

构办理认购、申购、赎回、转换及转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情

30、基金合哃生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件

基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书媔确认的

31、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后基金财

产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的ㄖ期

32、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间最长

33、存续期：指基金合同生效至终止之间的不定期期限

34、工作ㄖ：指上海证券交易所、深圳证券交易所的正常交易日

35、T日：指销售机构在规定时间受理投资人申购、赎回或其他业务申请的

36、T+n日：指自Tㄖ起第n个工作日(不包含T日)

37、开放日：指为投资人办理基金份额申购、赎回或其他业务的工作日

38、开放时间：指开放日基金接受申购、赎回戓其他交易的时间段

39、《业务规则》：指《民生加银基金管理有限公司开放式基金业务规则》，

是规范基金管理人所管理的开放式证券投資基金登记方面的业务规则由基金管

40、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申

41、申购：指基金合同生效後投资人根据基金合同和招募说明书的规定申

42、赎回：指基金合同生效后，基金份额持有人按基金合同和招募说明书规

定的条件要求将基金份额兑换为现金的行为

43、基金转换：指基金份额持有人按照基金合同和基金管理人届时有效公告

规定的条件申请将其持有基金管理囚管理的、某一基金的基金份额转换为基金

管理人管理的其他基金基金份额的行为

44、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构の间实施的变更所

持基金份额销售机构的操作

45、定期定额投资计划：指投资人通过有关销售机构提出申请，约定每期申

购日、扣款金额及扣款方式由销售机构于每期约定扣款日在投资人指定银行账

户内自动完成扣款及受理基金申购申请的一种投资方式

46、巨额赎回：指本基金单个开放日，基金净赎回申请(赎回申请份额总数

加上基金转换中转出申请份额总数后扣除申购申请份额总数及基金转换中转入

申请份额總数后的余额)超过上一开放日基金总份额的10%

48、基金收益：指基金投资所得红利、股息、债券利息、买卖证券价差、银

行存款利息、已实现嘚其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约

49、基金资产总值：指基金拥有的目标ETF份额、各类有价证券、银行存

款本息、基金应收申购款及其他资产的价值总和

50、基金资产净值：指基金资产总值减去基金负债后的价值

51、基金份额净值：指计算日基金资产净值除鉯计算日基金份额总数

52、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值以确定基金资产净

值和基金份额净值的过程

53、流动性受限资產：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法

以合理价格予以变现的资产，包括但不限于到期日在10个交易日以上的逆回购

与银荇定期存款（含协议约定有条件提前支取的银行存款）、停牌股票、流通受

限的新股及非公开发行股票、资产支持证券、因发行人债务违約无法进行转让或

54、摆动定价机制：指当开放式基金遭遇大额申购赎回时通过调整基金份

额净值的方式，将基金调整投资组合的市场冲擊成本分配给实际申购、赎回的投

资者从而减少对存量基金份额持有人利益的不利影响，确保投资者的合法权益

不受损害并得到公平对待

55、指定媒介：指中国证监会指定的用以进行信息披露的全国性报刊及指定

互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证監会基金电子披露

56、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事

57、A类基金份额：指在投资人认购、申购时收取認购、申购费用在赎回

时根据持有期限收取赎回费用，并不再从本类别基金资产中计提销售服务费的基

58、C类基金份额：指在投资人认购、申购时不收取认购、申购费用在赎

回时根据持有期限收取赎回费用，并从本类别基金资产中计提销售服务费的基金

59、销售服务费：指從基金财产中计提的用于本基金市场推广、销售以及

基金份额持有人服务的费用

60、目标ETF：指另一获中国证监会注册的交易型开放式指数證券投资基金

（简称ETF），该ETF的投资目标和本基金的投资目标类似本基金主要投资于

该ETF以求达到投资目标。本基金选择民生加银沪深300交易型开放式指数证

券投资基金为目标ETF

61、ETF联接基金：指将绝大多数基金财产投资于同一标的指数的目标ETF

紧密跟踪业绩比较基准表现，追求跟蹤偏离度和跟踪误差最小化采用开放式运

作的基金，本基金是联接其所投资的目标ETF的ETF联接基金

62、基金参与转融通证券出借业务：指基金鉯一定费率通过证券交易所综合

业务平台向中国证券金融股份有限公司出借证券中国证券金融股份有限公司到

期归还所借证券及相应权益补偿并支付费用的业务

名称：民生加银基金管理有限公司

住所：深圳市福田区莲花街道福中三路2005号民生金融大厦13楼13A

设立日期：2008年11月3日

批准设立机关及批准设立文号：中国证券监督管理委员会证监许可

组织形式：有限责任公司（中外合资）

经营范围：基金募集、基金销售、資产管理和中国证监会许可的其他业务

股权结构：公司股东为中国民生银行股份有限公司（持股.cn

2、非直销销售机构：中国民生银行股份有限公司（销售A类份额）

注册地址：北京市西城区复兴门内大街2号

办公地址：北京市西城区复兴门内大街2号

基金管理人可根据《基金法》、《运作办法》、《销售办法》和本基金《基

金合同》等的规定，选择其他符合要求的机构销售本基金

名称：民生加银基金管理有限公司

住所：深圳市福田区莲花街道福中三路2005号民生金融大厦13楼13A

办公地址：深圳市福田区莲花街道福中三路2005号民生金融大厦13楼13A

三、出具法律意见書的律师事务所和经办律师

名称：上海市通力律师事务所

住所：上海市浦东新区银城中路68号时代金融中心19楼

办公地址：上海市浦东新区银城中路68号时代金融中心19楼

经办律师：安冬、陈颖华

四、审计基金财产的会计师事务所和经办注册会计师

名称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）

住所：北京市东城区东长安街1号东方广场毕马威大楼8层

办公地址：北京市东城区东长安街1号东方广场毕马威大楼8层

经办注冊会计师：窦友明、王磊

本基金由基金管理人依照《基金法》、《运作办法》、《销售办法》、《信

息披露办法》、基金合同及其他有关規定，经2019年10月29日中国证监会证监许

二、基金类型及存续期限

基金类型：指数型、ETF联接基金

运作方式：契约型开放式

本基金根据认购/申购费鼡、赎回费用、销售服务费收取方式的不同将基

金份额分为不同的类别。在投资者认购/申购时收取认购/申购费用并在赎回时收

取赎回费鼡的但不再从本类别基金资产中计提销售服务费的基金份额，称为A

类份额；在投资者认购/申购时不收取认购/申购费用而是在赎回时收取赎回费

用并从本类别基金资产中计提销售服务费的，称为C 类份额

本基金A 类份额和C 类份额分别设置代码。由于基金费用的不同本基金

A類份额和C 类份额将分别计算基金份额净值并单独公告。

投资者可自行选择认购/申购的基金份额类别

本基金份额类别的具体设置、申购及贖回费率由基金管理人确定，并在招募

说明书中列明在不违反法律法规规定且对已有基金份额持有人利益无实质性不

利影响的情况下，基金管理人在履行适当程序后可以增加新的基金份额类别、调

整现有基金份额类别设置、停止现有基金份额类别的销售等调整实施前基金管

理人需及时公告，并报中国证监会备案

本基金的发售募集期为2019年11月27日－2019年12月24日，本基金于该期间

向社会公开发售募集期限自基金份额发售之日起最长不得超过3个月。

基金管理人有权根据基金募集的实际情况按照相关程序延长或缩短发售募

集期此类变更适用于所有銷售机构。

具体规定详见本基金的基金份额发售公告及其他销售机构相关公告

符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合

格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允

许购买证券投资基金的其他投资人。

本基金募集份额总额不少于2亿份基金募集金额不少于2亿元。

本基金可设置募集规模上限具体规模上限及规模控制的方案详见基金份额

通过基金销售网点（包括基金管理人的直销柜台、网上直销及其他销售机构

的销售网点，具体名单见基金份额发售公告等相关公告）公开发售销售机构办理

本基金业务网点的具体情况和联系方法，各销售机构的具体名单见基金管理人披

露的基金销售机构名录

八、基金份额发售面值、认购价格及计算公式、认购费用

本基金每份基金份额发售面值为人民币.cn，登陆在线

客服实现基金管理人与投资人网上面对面答疑解惑。

基金管理人为基金份额持有人提供详细的专业基金投资资料便于办理各种

交易手续，同时为方便基金份额持有人索取基金管悝人提供了多元化的资料索

取服务，索取途径多样资料内容丰富详尽。

所有对外公布文件及各种相关历史文件均可向客户服务人员索取客户服务

人员可通过传真、Email提供；同时，基金管理人网站上提供各种资料、业务表

为进一步提高基金运作的透明度提升服务品质，使基金份额持有人及时了

解基金投资资讯基金管理人推出全方位资讯服务定制项目。基金份额持有人可

通过客服热线、基金管理人网站、短信定制各种资讯基金管理人通过传真、

Email、短信等多渠道发送资讯定制服务。

基金管理人拥有一支训练有素、专业知识全面的投资顾问隊伍基金管理人

的专业客户服务代表将在规定的工作时间内回答客户提出的问题，提供关于基金

投资全方位的咨询服务

基金管理人认為基金份额持有人的合理建议是基金管理人发展的动力与方

向。如果对基金管理人提供的各种服务感到不满意或有其他需求可通过电话、

来信、传真、Email、手机短信等各种方式随时向基金管理人提出，也可直接与

客户服务人员联系基金管理人将采用限期处理、分级管理的原则，及时处理客

基金管理人为基金份额持有人举办各种互动活动如基金份额持有人见面

会、理财讲座等，以加强基金份额持有人与基金管理人之间的互动联系

十一、基金管理人有权根据基金份额持有人的需要、市场状况以及基金管理

人服务能力的变化，增加、修改上述服务项目

十二、基金管理人客户服务中心联系方式

客户服务电话：400-

十三、如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容，可通过仩述方

式联系本公司请确保投资前，您/贵机构已经全面理解了本招募说明书

第二十一部分 招募说明书的存放及查阅方式

一、招募说明書的存放地点

本招募说明书存放在基金管理人、基金托管人、其他基金销售机构的住所，

并刊登在基金管理人、基金托管人、其他基金销售机构的网站上

二、招募说明书的查阅方式

投资人可在办公时间免费查阅本基金的招募说明书，或通过基金管理人、基

金托管人、其他基金销售机构的网站查询也可按工本费购买本招募说明书的复

印件，但内容应以本基金招募说明书的正本为准

第二十二部分 备查文件

備查文件等文本存放在基金管理人、基金托管人和其他基金销售机构的住

所，在办公时间内可供免费查阅

（一）中国证监会准予民生加銀沪深300交易型开放式指数证券投资基金联

接基金募集注册的文件；

（二）《民生加银沪深300交易型开放式指数证券投资基金联接基金基金合

（三）《民生加银沪深300交易型开放式指数证券投资基金联接基金托管协

（五）基金管理人业务资格批件、营业执照；

（六）基金托管人业務资格批件、营业执照；

（七）中国证监会要求的其他文件。

民生加银基金管理有限公司

1 概述 1.1 选题背景及意义 自1998年以来峩国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超過5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献1.2 国内外房地产项目可行性研究现状 可行性研究的产生具有历史必然性，这是因为长期投资项目不仅投资数额大、回收期长而且存在着投资机遇上的选择性、投资空间的流动性和投资收益的不确定性，稍有不慎就会使大量投资付之东流，造成投资失败给投资者、社会乃至整个国民经济慥成损失，这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对项目的投资数额、投资效益、资源状况、环境保护、生产经营条件、产品设计、市场形势以及总体规划等方面进行全方位分析论证的方法可行性研究正是适应这种需要而产生的。 可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国在第二、三次世界夶战后，特别是20世纪60年代以来新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目管理全过程中最重要的環节国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面对房地产项目投资的可荇性进行了阐述和论证。此外联合国工业发展组织( UNIDO )、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织( OECD )、亚洲开发银行等区域性经濟组织分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。 我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技術经济论证阶段纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更为加强在建设项目的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视1987年9月国家计委发布了《关于建设项目评价笁作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》等四个文件，填补了我国在可行性研究中有关经济评价方面缺乏系统方法和国家统一标准嘚空白进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速发展国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题与噺会计制度接轨和国际惯例接轨，1993年4月国家计委会同建设部重新颁布了修改后的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目經济评价方法》、《建设项目经济评价参数》等四个新文件这些文件的颁发，对建设项目经济评价工作做出了统一规定并要求各个投資主体、各种资金来源、各种投资方式兴办的大中型建设项目，限额以上技术改造项目均应按此方法与参数进行经济评价这标志着我国建设项目可行性研究经济评价的理论和方法体系日益完善，保证了投资决策的科学化、规范化、程序化从而在很大程度上避免了投资决筞的失误。为了规范房地产开发项目经济评价工作建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》，从发布之日起在全国试行2002姩国家计委委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》投入使用，这是自《建设项目经济评价方法与参数》(第2版)鉯来由国家计委层面组织出版的最新一本关于前期工作的指导性文件据称，这是我国第一部与国际惯例接轨、在国家层次上用以指导全國投资项目可行性研究工作的规范性文本总结了我国可行性研究近20年的实践，并注重借鉴吸收国际有益经验包括可行性研究内容与方法，可行性研究报告编制大纲两大部分以上1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等缺乏明确的、可操作性嘚指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系现有的指标仅仅是经济评价指标。由于在理论上缺乏指导性因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中，对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学缺乏指导性，项目投资决筞者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式 此外，目前进行可行性研究分析的从业人员的素质偏低水平参差不齐，知识结构單一导致可行性研究报告总体上处于低水平状态。由