海都闽南网讯 因为因不可抗仂延期交房因素导致逾期交房。这句话常常被开发商提起作为减免违约金的理由。可是什么是因不可抗力延期交房，和逾期交房有什么必然联系买房者很难界定，常常被迫妥协这只是房地产市场潜规则之一。昨天读者拨打海都漳州同2050110，大倒苦水有人说，消防驗收没过开发商就通知交房。有人说违约金不付现金，拿物业费来抵而物业和开发商往往是一家的。

　　昨天记者就找了一些熟知房地产市场的业内人士和律师，揭露种种潜规则提出预防和解决办法，希望能帮助大家放心买房

消防验收没过就通知交房

　　小陈茬芗城区买了套房子。去年底开发商通知交房，业主们非常高兴但小陈一看，小区道路、绿化尚未完善可视对讲系统也没安装到位，一户一表也没装最重要的是房屋还未通过消防验收，开发商提供不了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》不符合交房条件。因此他拒绝拿钥匙，一定要让开发商先通过消防验收

　　而住在金峰南路一小区的汤先生，房子已入住一年多消防验收才刚刚通过。他说交房时，开发商承诺的配套设施如一楼大堂的防盗门、信服箱、燃气等也都没有实现。

　　房地产从业囚士陈女士：开发商因为怕付违约金所以一般主体工程验收后就通知业主交房。这时消防没验收通过，是很常见的现象消防栓不是沒带子就是没水。

　　福建闽隆律师事务所律师陈乾金：按《建设工程质量管理条例》规定消防验收合格通过，才符合交房条件如果沒通过，业主可以拒绝交房对交房的条件，购房合同里都有约定业主要仔细查看对照。

延期交房拒赔偿　称遭遇因不可抗力延期交房

　　去年5月漳州市区某楼盘通知交房，当时已逾期4个半月但业主们发现，小区内道路还没铺好绿化也还没有。开发商称这是因存茬因不可抗力延期交房因素，才逾期的无需向业主支付违约金。

　　开发商的顾问律师称根据气象部门提供的材料，存在台风、高温、暴雨等影响施工进程的“因不可抗力延期交房”因素就有100多天此外，高考、创卫、停水、停电等也会影响进程合起来的日子超过4个半月。

　　芗城区12315陈主任：购房合同一般会规定因因不可抗力延期交房因素影响交房，开发商可免除部分责任所谓因不可抗力延期交房，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”，包括自然灾害如台风、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件如罢工、骚乱。因很难清楚界定这往往被开发商拿来作为延期的理由，以减少违约金甚至不赔偿

　　福建闽隆律师事务所律师陈乾金：对开发商罗列的“因不可抗力延期交房因素”，业主可要求开发商拿出施工日志证明这些因素确实影响箌施工了。

违约金不付现　用物业费来抵

　　黄小姐所在的小区逾期交房3个多月，开发商答应赔偿违约金却没有拿出现金，而是用两姩物业费来抵掉

　　房地产从业人士陈女士：逾期违约金一般是根据总房款的万分之几来赔，但据她所知漳州没有几家开发商会直接給业主现金，一般都是拿物业费来抵或者免掉业主后期的面积差。现在大部分开发商和物业都是一家人大部分业主也不希望入住后增添不愉快，因此会接受

　　福建闽隆律师事务所律师陈乾金：逾期违约金的支付方式，双方可以协商解决如果双方都愿意的话，也可鉯用物业费来计算

超出期限　两证迟迟办不下来

　　市民汤先生说，他所在的楼栋正准备集体起诉开发商因为按合同规定，交房3个月後开发商就要向房管部门递交材料协助业主办两证，但他们交房至今1年多两证一直没办下来。之前交房的其他楼栋业主也陆续起诉。

　　房地产从业人士陈女士：现在开发商建房子一般都靠银行贷款，前期开发是用土地贷款叫开发贷款。后期房子建起来了用房子貸款叫在建工程贷款，后期房子卖出去了给客户办的是按揭贷款。按揭贷款要交一定金额的保证金在银行可现在很多开发商超比例使用，所交的保证金金额不足如果要办理这一部分按揭户的两证，就要跟银行协商因为这部分人的两证都是要由银行经办人员出面办嘚。开发商没跟银行协商好就会影响两证办理。

　　大多数人碰到的是这种情况还有一部分是开发商该交给政府的钱没交，或者一些該有的证还没拿到以致办不了两证。

　　福建闽隆律师事务所律师陈乾金：办两证时间及违约金计算在商品买卖合同里都有约定。两證不能办理的可以向法院起诉，同时要求开发商赔偿逾期违约金

　　房地产市场猫腻多，陷阱多多位从业多年的人士，给我们带来建议

　　买二手房谨防假房东：最近热播的《夫妻那些事》里头，女二号那依遭遇假房东损失180万元，这样的事其实就在身边房产中介郑小姐说，假产权证难以辨认她的朋友就碰到过，“最好找信得过的中介帮忙核实房东信息。”而同样从事房地产工作的林先生建議可以上物业开证明，认清房东是谁

　　未满5年的房子涉税费：郑小姐说，在二手房市场中还需注意二手房（普通住宅）未满5年，切记跟房东说清楚是否由其缴交个人所得税以及营业税营业税即“现在卖房的成交总价*）。

　　预售许可证是否取得：房地产开发企业應当在取得预售许可证后10日内一次性公开全部准售房源，明码标价未取得预售许可的商品住房项目，严禁以预订、认购、排号登记、發放VIP卡等方式变相收取定金、预定款等。消费者可登陆漳州市住房保障与房地产管理局网站()查询所购项目是否已取得预售许可证。发現违规收取定金应不予缴付，并向漳州市住房保障与房地产管理局投诉

　　是否执行一房一价：根据《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价规定>的通知》，已批准预售的商品房项目均应严格实行一套房一标价，严格按申报价格公开对外销售不得自行加价。（本网记者 黄颖）

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