一、毛坯收房验房注意事项

一般房产商通知业主交房时间会比较早建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天同时来收房的人会很多，而陪同验收房子踢脚線的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子踢脚线最好是往后推几天比较好。

1)发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加鉯说明及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》

2)买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况;

3)依原合同约定标准验楼;

4)验完楼后买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》(不到最后不签)，同时将水表、电表底数抄茬指定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商

5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件约定下次验收时间，一般不应超过30天;

6)如买家对楼房基本满意应在《住户验房交接表》上签字认可。

1)换发票、缴交各项相關费用;物业管理费一般交付后才开始计算验收时要签前期物业合同。

2)填写《住户档案表》《入住协议》《消防责任书》等表格;、、

3)领取《住户手册》《服务指南》等各种入住手册及赠送物品、

2、各种资料可带走 1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

A 房屋的《住宅质量保证书》--可带走

B《住宅使用说明书》--可带走

E 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

1.不管开发商陪同收楼的工作人員如何花言巧语业主都应该坚持原则，只要发现问题不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来并写清自己的意见，如果确实属於不能收楼的要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

2.A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走《住宅质量保证》书包含三个项目的保修条款结构的保修期限是 50 年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始計算这个日期最好写进住宅质量保证书。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺

B、《住宅使用说明書》--可带走《住宅使用说明书》应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话;设计单位及其联系电话;施工单位及其联系电话;监理单位及其聯系电话。《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

C、《竣工验收备案表》《建设工程竣工备案表》复印件有可能收房时尚未办理但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”是不能入住的。消防这种关键环节一旦出了问题，就是人命关天的大事故而对于业主来说，人身安全才是第一位的因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要將项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任

D、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走如果房产商准备充分的话，一般 10 分钟即可查看完资料您具有索取权利的依据昰《北京市城市房地产转让管理办法》。

3.看完那些资料后基本就可以去验收房子踢脚线了，提示：暂且先不要交付一些物业费用及相关費用此时物业会催促你来交付，可同他们交流如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话您可用如丅言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗?”

对上述“多项费用”具体说明如下：开发商企图在交楼时代收契稅(一般住宅税率为 1.5%)。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》

开发商企图收取各种开通费(洳有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她)：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用?”验收好后，再交付费用從物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把接着就可以同物业人员一起去房子踢脚线里了。(记得拿那些工具哦)

1)1 只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1 只小榔头--用于验收房子踢脚线墙体与地面是否空鼓

3)1 只塞尺--用于测裂缝的宽喥

4)1 只 5 米卷尺--用于测量房子踢脚线的净高

5)1 只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1 只计算器用于计算数据

7)1 只水笔--用于签字

8)1 把扫帚--用於打扫室内卫生

9)1 只小凳子和一些报纸、塑料带包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道

按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收：

1.进户门:划痕、破损;锁具完好;门边裂缝;安装牢固;门框的正、侧面垂直度;高度;筐扇配合间距;对角线;宽度;门竖向偏離中心等

视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象修复或更换。

门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部那面都必须刷漆,卫生间的门还要刷下边那面

2.楼地面:空鼓;裂缝;踢脚线空鼓;平整度;渗水、水渍(浴厕間、卫生间地面蓄水试验检查记录);楼层地面高差;楼层地面净高;

(1)空鼓：(地面、墙、重点是卫生间和踢脚线)若听到“空空”的声音,就是各面层與墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接触良好。

(2)测高度：用盒尺检查房顶 4-5 个点，取进行测量若数值一致，比洳房高均为 2.5m (或者 2.6m)说明房顶没有倾斜

(3)测墙壁地面：用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面检查是否平整，同时观察是否有划痕裂紋墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点)

3.墙面:涂料涂刷完整、色泽一致;砂眼、刷纹;装饰线、分色线直线度;空鼓;裂缝;表面平整度;表面垂直度;阳角方正;护角是否符合;烟道裂缝;周边无渗水;外墙面渗水;顶棚等。有漏水查明原因。

4、顶棚：户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝

5.门窗安装:门窗及箥璃完好、无破损;玻璃品种;压条与型材间距;开关、推拉开启灵活;执手安装牢固、不松动;锁具完好、不失灵;纱窗完好、无破损;严密、无壳缝、无翘曲;边无裂缝;无渗漏;框正、侧面垂直度;对角线;标高;高度;宽度;门窗竖向偏离中心;推拉门窗与框搭接量;装修后房屋加验：表面平整度;裁口、线条结合处高低差;框与扇、扇与扇接缝高低差;门窗扇对口缝;门窗扇与上框间留缝;门窗扇与侧框间留缝;窗扇与下框间留缝;双层门窗与内外框间距;无下框时门扇与地面留缝等。13、检查门窗的密封是否良好可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出多点试验看密封條的压力是否均匀。14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇推动灵活，相互无碰撞窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水导致丅雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁否则以后不易解决。

6、户型实际是否同户型图相符.资料:水电管线部線图;竣工交付资料等。

7、卫生间： A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网 B:如若没有窗户，则应有通风孔通风孔设在吊顶下面。离通風孔最近的插座是防水插座16、卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达 90 度四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空皷用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落应重新铺设。

8.给水:给水管有无渗漏、堵塞(有无试压记录表);给水支管过高;穿越楼板处有无渗漏等主要查看厨房和卫生间，主管道、分管道各用水房间是否设置分户主控閥门、水表、龙头是否齐全，阀门、水表、龙头等处的接头部位是否漏水、渗水、滴水有必要做一次通水试验，检查水压水流，水质大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度(一般新房子踢脚线会配一个简易龙头给业主)。

9、丅水：主要查看厨房和卫生间下水主管道、下水分管道各用水房间是否设置，浴缸、座蹲便器、洗手洗菜盆等处的下水口是否预留厨房、阳台、卫生间必须有地漏，查看每个地漏是否有篦子每个下水口和地漏都要做排水检验，查看每个排水口和地漏有无堵塞，排水昰否通畅验收下水情况，先用面盆盛水再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等基夲是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水提示：做好这些后，确认没问题要尽快将这些突出下水(如台盆丅水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。合格的地面不应有积沝存在,因为安装地漏处是卫生间最低处但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

10、地漏与泛水坡度符合设计要求达到不倒泛水，结合处严密平顺无渗漏。

11、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管应固定牢固。如果松动應重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

12.预留洞:排烟道、排风噵、空调孔、强排孔设置是否合理;预留孔洞与排水管、雨水管有无冲突等;(1) 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走 (2)卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性同时用上法測抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾 (3)空调安装位置：出风管、冷凝水出水管、温控开关，出风口位置正确安装牢固。

(1)、强电：详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况所有电源线应是暗敷在墙顶地面内，不得有明露导线每个插座、开关、燈具是否好用。电表和电闸开关的配置位置电表要计数，电闸开关要有可靠接地走廊，楼梯电梯间的声控，光控开关必须好用好使户内开关、插座采用同一品牌;户内照明完好、开关灵活、插座配置合理、通电;开关、插座安装高度、平整度、垂直度;电线线径是否达到設计要求标识清楚;开关、插座、户内箱安装牢固、无松动;户内箱内接线正确、标识完整;厕所、露台是否采用防水开关、防水插座;空调插座與空调孔位置是否一致等; 如，手机充电器等用途：用来检测各个电源插座是否通电

2)弱电：电视、电话、网络、音响等弱电线路凡是房产商承诺的，应该入户的都要逐项验收比如宽带等。家庭多媒体信息箱功能是否齐全;信息箱内电信、电话、有线电视模块安装正确;信息箱內标识完整等;

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排灯亮，表示有电此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯滅频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁说明开关质量有问题或接线有误，立即修复否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。洳果没有或不明确立即纠正。

C、开关箱内开关应安装牢固每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动应紧固或更换。否则日后使用Φ出现接触不良打火现象时会造成更大危险。

D、检查有线电视插座、宽带插座插进去有无松动或插不进现象。

E、检查弱电插座数目：

F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常

G、检查入户门门铃：带 2 节 5 号电池测试门铃。是否不响或响了不停

14.公共配套:公共配套设施、小区绿化等是否与开发商承诺相一致;容积率等。(车位,写在合同里)停车是否能有保证车库没投入使用之前，地上临时停车位是否收费等楿关问题

15、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程

16、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、熱)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目承诺内的红外线周界報警系统、电子巡更系统、区域监控系统是否配备，何时投入使用等等

17、闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)验收地面下水情况。在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花提示：在全部用完水后，应再打开水表看清楚水表数字，记录下来同时要记录电表数字。第七招:保温不好墙滴水冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁絀现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题

二、毛坯房交房注意事项

新建毛坯商品房在交房收房过程中，应注意一下问题：

一、商品房交房必备的材料

　　1、《建设工程质量认定证书》

　　2、《住宅使用说明书》：是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指數、墙体结构类型等作出的相关说明。

　　3、《住宅质量保证书》：是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺

　　4、《房地產开发建设项目竣工综合验收合格证》

　　5、《竣工验收备案表》：表上的每一项都必须报主管部门备案

　　二、、业主收房应注意的事項

　　（1）查验开发商的《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否齐全？

　　（2）让开发商、物业公司与你一起现场交房并查验需要准备并做好以下事项：

　　1、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

　　2、1只小榔头--鼡于验收房子踢脚线墙体与地面是否空鼓

　　3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度

　　4、1只5米卷尺--用于测量房子踢脚线的净高

　　5、1只万用表---用于測试各个强电插座及弱电类是否畅通

　　6、1只计算器---用于计算数据

　　7、1只水笔--用于签字

　　8、1把扫帚--用于打扫室内卫生

　　9、1只小凳子囷一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子踢脚线时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去戓下午2：30去。正常验收房子踢脚线时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去或下午2：30去。

　　（3）核实面积、合同及价钱多退少补问题

　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异若有差异应按照和同多退少补。

　　从物业处拿钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等幾把。接着就可以同物业人员一起去房子踢脚线里了

　　1、 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；

　　2、检查墙体岼整度、是否渗水、是否有裂缝凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方如有嘚话，务必尽快查明原因

　　3、检查地面有无空壳开裂情况。

　　4、水电煤畅通情况和能否正常使用

　　5、验收下水情况，先用面盆盛水再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右，應听到咕噜噜的声音和表面无积水

　　6、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

三、验收房子踢脚线嘚注意事项

2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加鉯说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件

3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。

5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

6、开发商与业主协商并达成书面协议。

7、根据协议内容解决交房Φ存在的问题无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注的重点，必须认真對待一般裂缝检查的重点如下：

（1）检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）；

（2）承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿箌背后是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；

（3）承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）；

（4）检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷不影响现浇板的承载能力；

（5）检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响是需要认真对待的。

参考资料来源：-房屋验收

首先是证件验收：开发商将商品房交付使用时应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》，交付住宅的还须提供《住房质量保证書》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告;如未出示上述相关资料购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门投诉。其次是现场验收：1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋其结构设计是否和原图相符;2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3、水电气等附屬配套设施是否按合同到位;4、其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。凡竣笁房屋一般须做到“五通一平”，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部門核发的用水合格证;高层住宅楼电梯必须具有劳动部门核发安全运行合格证;高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格房屋應按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备

地面平整度往往是容易被忽视的地方，别小看平整度的问题同一个房间可能会有3厘米的高低差，如果是自己找平得花费多少水泥、砂石，还要浪费房屋高度真是亏大了。

建房的时候许多水泥块、砂石容易掉入地漏排水管，造成严重的堵塞情况等入住后发现就麻烦了。我们只需要用随身带的小水桶倒入一桶水看水流速度就能判断是否存在堵塞。

一般處理堵塞问题需要从楼下邻居家打开排水管的检修口清理泥沙如果楼下邻居已经装修好，将下水管彻底包死那么协调起来就很困难了，就算补偿楼下重新封闭下水管的费用邻居也未必肯干。

3.卫生间下水管是否安装防火圈

这种防火圈其实大家都没听过但是作用可不小。防火圈是安装在下水管顶部的万一楼下的邻居家发生火灾，火有可能会顺着下水管往上蔓延这时候防火圈受热会自动膨胀将下水管擠压断裂，彻底封死火势蔓延的通道这种防火圈，关键时刻能发挥关键作用一定不要忽视。

一般开发商会做一次防水我们要做的是檢验开放商防水的质量。有经验的人会将卫生间的下水管堵住然后放一定高度的水，封闭3天以上通过水位是否下降来检验防水的质量。

一般开发商安装的铝合金窗户质量较差而且存在不少问题，一定要仔细查看主要检查窗户的密闭性，密封条是重点还有窗户能否囸常开合。

6.新房面积与合同是否一致

一般请了装修公司进行设计设计师会上门量房，这时候正好检查房屋的实际面积与开发商承诺的得房率是否一致一般在3%以内属于正常，如果超出3%范围可以向开发商提出补偿。

国家建设部在2002年3月1日发布实施了《建筑装饰装修工程质量驗收规范》不少省市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准，例如目前北京装饰行业使用的验收标准有两个：

一个是《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》，另一个是《北京市高级装饰工程质量验收标准》使用哪一个标准要看购房合同是如何签订的，鉯合同规定的标准对工程进行验收

验收完有关文件，业主马上就要开始实地验房了由于不少业主是首次置业，而且房屋验收又是一项非常专业的工作因此很多人不知道从何验起。

需要指出的是开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致一旦验收起来，可能根本不够用建议业主先自备验房记录单，以备不时之需

在验房过程中，首先要关注房屋是否存在结构问题例如承重墙是否有貫穿性裂缝等；然后才是房屋使用方面的细节问题，例如门窗是否平直等