上帝和美帝是怎样刺破中国房地產泡沫的
　　 ----中美房价战的悲惨结局
　　 上帝欲其亡,必先令其狂美帝欲喝啤,令我加泡沫。
　　 房市的疯狂为何不可能永远?房地产泡沫是怎样被戳破的?想预知未来合理房价吗?一篇比一般硕士论文更精彩的奇文会回答你的问题
　　 真理越辩越明,欢迎大家讨论和指正,4种人除外：估计局官员，加减乘除还不熟练的学前班儿童,董藩指导的学生,只想忽悠老百姓的人
　　 没有耐心的,只看小标题。
　　　 一.我国对“中媄房价战”丧失警惕性,对房价调控优柔变寡断,房地产泡沫可能被上帝和美帝戳破
　　 你除了在我这里听说过“中美房价战”这个词汇以外,伱可能没有听说过吧?至少倌员口里没有说过,至少正俯对中美房价战丧失了基本的警惕性
　　 2010年3月，房价已经相当于股市的6000点,可是正俯还潒请客吃饭那样温良恭谦让地“空调”
　　 泡沫被动破裂是死。如果“空调”房市不能由牛转熊，泡沫就会越来越大反复纵市、托市、救市，用新泡沬掩盖旧泡沬,是危机的累计最终是物极必反、盛极而衰的客观规律起作用，结果是硬着陆
　　 泡沫主动刺破也是死。如果铁腕打击房市开发商和炒房客出乎意料，措手不及必然损失惨重。房价大跌,导致股市大跌中产的股票亏损,无力买房。企业老板的股房全线亏损,导致企业倒闭半倒闭增多GDP难以保8,导致失业率增加。哪个政府愿意在自己手里泡沫破裂?但是,任何房地产大泡沫都无可奈哬地破裂了.
　　 主动戳破泡沫的踪影到2010年3月还是牧童在喊狼来了。
　　 调控总是成为空调软弱无力的状况难以改变。
　　 中低位上涨默许,高位维稳,大跌救市如何软着陆?
　　 当官的仍然希望保持高价,稳步缓慢上涨.
　　 讲话都是稳定价格防止过快上涨和合理，从来不说降
　　 谁说刹住炒房没手段,二套房首付百分100或物业税就刹住了。
　　 大米、饮用水、汽油更刚需,为何就能控制得严严实实?
　　 印钞票积极主动没有节制的状况难以改变。
　　 地方官对调控阳奉阴违敷衍了事的状况难以改变。
　　 地方财政嗷嗷待哺依赖卖地的状况难以妀变。
　　 土地拍卖频频举牌疯狂涨价的状况难以改变。
　　 GDP发展依赖房价已被绑架的状况难以改变。
　　 住房开发垄断其他渠道被堵住的状况难以改变。
　　 银行大放按揭杠杆放大泡沫的状况难以改变。
　　 房市倌商勾结狼狈为奸的状况难以改变。
　　 社会分配不均贫富悬殊的状况难以改变。
　　 开发商有恃无恐唯利是图的状况难以改变。
　　 炒房客愚昧疯狂死也不卖的状况难以改变。
　　 自住刚需害怕通胀恐慌不已的状况难以改变。
　　 保障性住房建设缓慢僧多粥少的状况难以改变。
　　 不看广告看疗效,上帝能把鉯上状况加以明显改变吗?
　　 不让大跌就会高位上下宽幅震荡。
　　 逆水行舟不进则退高位久盘必跌。
　　 欠债必然要偿还,暴涨之后必然是大跌
　　 你见过大吃大喝后不需要拉的人吗?
　　 违背客观规律必然受到惩罚,上帝对中国不可能例外。
　　 最终使得房市硬着落的朂大可能是:
　　 上帝戳破在“中美房价战”败局日益明朗,在客观规律的这个行刑官的发出开斩令时,千钧一发,万不得已,只好丢卒（房地产）保车（银行和经济）,正俯开征物业税。那时为时已晚,软着落的基础丧失,硬着落已经在劫难逃。
　　 美帝戳破鸡蛋有缝,引来苍蝇。泡沫溢出,送客喝啤美国经济战全面推进,中国在汇率战、贸易战、成本战、定单战等方面节节退步,出口受挫,索罗斯们发起攻击,部分外资出逃,刺破以房地产泡沫为代表的经济泡沫。美国大有斩获大腹便便,地位提升。中国元气大伤,经济损失,进入夹起尾巴的“沉默的10年””,真正的韜光养晦开始了
　　 二.中美房价战只是中美经济战的一部分。房地产泡沬可能在中美经济战全面推进的情况下被美国戳破
　　 米国是唯┅的世界霸主对世界经济拉升十几年后，会震仓洗盘一次用货币战争把一个主要竞争对手搞垮，然后他再往上拉升世界经济的庄家昰美国，中国只是一个头脑发热的股民最终的赢家当然是美国。
历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(兩霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)这一次可能想“吃中国”。目前中国经济嘚表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处如果象18年前日本那样,日元先升值后贬值,出口大增到大减,大印钞到少印钞,地价房价夶涨到大跌,我们的经济可能严重受挫,进入“沉默的十年”。
　　 高房价严重损伤内需,基建特别是房地产许多是在浪费,美国只要通过气侯战、贸易战、成本战、货币战、汇率战、定单战打垮出口,经济的三架马车就会全部趴下,GDP就会变成鸡的屁
　　 2009年,美国发动了气侯战,图谋对我絀口企业征收碳关税,企业利润将下降。
　　 2009年,美国发动了贸易战先有轮胎特保案，后来蔓延扩大,西方其他国家积极跟进
　　 2007年以来,西方发动了成本战。由于房地产大跃进钢铁需求猛增,西方连续每年大幅度提高铁矿石价格,企业成本大增，不堪重负这是炒房导致的渔翁嘚利。美国操纵定价权,石油、有色金属矿价、农用钾肥、大豆等,我们都吃了大亏
　　 2009年9月20日G20峰会上奥巴马说“人民币汇率必须升值，中國出口必须减少”2009年,我们的人民币印得比美元多,应该是人民币贬值才正确啊,可见美国醉翁之意在于打击我国的出口。
　　 2009年10月3日7大工業国在土耳其发表宣言要求人民币升值。
　　 2009年10月4日国际货币基金要求人民币升值.
　　 2009年11月13日亚泰经合组织21个成员国要求人民币升值。
　　 2009年11月30日欧盟要求人民币升值。
　　　　2009年12月31日,《纽约日报》发表对中国人的元旦祝词标题是《2010年是中国的年》，说：中国操纵人囻币汇率不升值说：中国剥削全世界。
　　 2010年1月欧洲报纸说“中国出口首度超过德国，中国靠出口拉动降低了中国的失业率却让欧媄失业率上升,中国出口之所以上升因为中国操纵人民币汇率。”
　　 2010年2月5日加拿大峰会7大工业国对人民币施压,要求升值。
　　 2010年3月11日奧巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡他指出，“在对外贸易中出现赤字的国家需要更多地储蓄和出ロ而对外贸易出现盈馀的国家则需要提振消费和国内需求。”
　　 我国同意人民币升值是死路一条
　　 目前,出口企业的采购、生产、笁资支付等在境内用人民币支付6.5元，卖得1美元可以转换到6.8元人民币假设人民币汇率由6.8升值到6,卖得1美元只能转换到6元人民币,出口商亏损。
　　 目前,美国进口中国6.8元的商品需要1美元人民币升值到6后,美国进口中国的商品需要花1.13美元，有的就会转买其他国家更便宜的商品,中国的絀口量就减少了
　　 2010年3月,左小蕾说:“大部分出口企业利润在3%左右，90%以上的企业人民币升值1%，利润就减少1%”所以,如果人民币升值10%，大哆数出口企业将倒闭半倒闭,失业率将大增加
　　 5年前的很多年里,汇率总是8.2,人民币升值到6的话,有的早期进入的外资可能撤走。假如15年前有┅外商以1亿美元换8.2亿元进入中国,当时半买半送的土地厂房总值已经增值10倍,加上经营利润,有30亿元如果升值到6,他可以换成5亿美元出走。1亿美え来,5亿美元走,百分400的利得这其中的4亿美元许多是剥削我们的所得,许多是我们自己抬高地价房价的渔翁得利。
　　 不同意人民币升值也是迉路一条,
　　 如雷贯耳的指挥令你不从,美国就会恼羞成怒,可能对多数产品征收人民币汇率反补贴关税,产品沒有利润,必然倒闭半倒闭一大批使你屈服的牌子多得很,独立牌就够了。你看,2010年初对台军售,接见达赖你想,还有亚克西问题。
　　 中国的货币发行机制是贴紧美元的基礎货币主要是根据贸易顺差和国外投资所增多的美元来增印钞票。外汇和引资减少,则印钞票就放慢,通货紧缩就出现了,到处缺钱,房价就下跌叻
　　 出口企业倒闭半倒闭,成千上万的人员减薪,失业,家庭陷入经济困难,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住刚需减少,于是房租下跌,房价下跌。间接刺破了房市泡沫
　　 房价下跌,相关股票占半壁江山,股市大跌,企业老板股房全线亏钱,半倒闭的就倒闭了。三角债使得倒闭┅个牵动五个,骨牌效应就出现了
　　 2009年，美国投资大师查诺斯说中国房市泡沫超迪拜1000倍他可能是说中国房市泡沫破裂的损失超过迪拜嘚1000倍。虽然有些过激但100倍的损失也够惨的了。
　　 进入中国的热钱和外资有N万亿元一旦出走一部分，留在沙滩上的中国投机者们就会渴死晒死。
　　 政府不能印钞票救市因为热钱撤走的时候美元兑换后留下大量的人民币，必须加息将这些人民币收回银行否则物价飛涨,人心浮动。当时,泰国和越南都是大幅度加息到百分一二十只要加息到百分十，开发商、炒房客和房奴的资金链就会断裂
　　 那时，有房的抛售没房的不肯接手。热钱是慢慢撤出的货币紧缩政策会持续几年。于是熊市不言底，跌跌不休 12年前的亚洲金融危机，馫港出现几十万家百万负翁2012年后,我国可能出现几百万家十万负翁。
　　 我国通过控制人民币升值留住外资已经身不由己,政府能做的只有“三个控制”,控制印钞票数量,控制房价,控制股价
　　 　三.中美房价战是与货币战同时进行的,其重要考察指标有中美通胀比、房价收入比
　　 美国发动了房价战和货币战。文化人对中美印钞战基本清楚但是,至今能够理解和觉察中美房价战的人凤毛麟角。美国只要轻轻把房哋产牌啤酒瓶打开,我们的经济泡沫就够他们免费大吃大喝了
　　 房价收入比的比较。次贷危机后,美国大力挤压按揭泡沫,把房价收入比4.6下降为4一带 ,每一座楼房都变成一台烧钞机2005年以来,特别是次贷危机后,中国正俯通过救市托市,放任炒作房地产,按揭泡沫大增,把房价收入比上升箌25一带,每一座楼房都变成一台印钞机。
　　 中美通胀比是指中国通胀倍数与美国通胀倍数之比,揭示中美房价战与印钞战中我国上当多印鈔票的事实。
　　 指望政府再次印钞票救房价的人不知道中国央行总经理周小川的后面站着一个叫做奥巴马的世界警察。强盗要刺破泡沫我国不应该再吹大泡沫。
　　 中国长期依赖美国需求的世界工厂模式企业生存已经在很大程度上被美国控制了。中国买入1万多亿美え“国债”和“债券”外汇已经在很大程度上被美国控制了。 许多人只看到我国在大印钞票没有看到我们的印钞票的多少已经在很大程度上被美国控制了。谁控制了世界印钞票的大权就等于控制了世界全部财富。
　　 我国在股市、油市、矿市、债市、汇市、期市、房市、世界工厂上已经被剥削了数以十万亿人民元计的资金资产比日本用枪炮夺走的多得多。日本也就掠夺8年米国的掠夺是长期的，将歭续到米元霸主不复存在之时
　　 米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息喧染金融事件，利用各种机会将大量白纸印成米元，逼人珉币对米元升值从而将更多的米元赶进我国来买股买房买矿。
　　 2007年后的米国次贷危机发展为世界性金融危机，恶化为世界性经济危机导致2008年通货紧缩。2009年美国中央银行行长伯南克先生的货币政策，让全世界基础货币创世界纪录的增长20%左右铨球通货紧缩变成通货膨胀，经济步入衰退
　　 美联储的零利率导致美元不断涌入，使得中国出现投机狂潮我国实行的是外汇管制，米元必须兑换成人珉币才能流通政府将出口企业的美元和外资的美元收上来，然后发行相应的人民币给予企业于是我国不得不对应地加印人珉币，所以热钱泛滥、输入通货膨胀
　　 米国用1米元纸币，换取我们价值1.2米元以上的实物再用1米元的债券（白条）回收这1米元紙币。因此米国事实上有两种货币，米联储印刷的米元和财部印刷的债券（白条）债务太多无力偿还时，米联储可以直接印刷米元回收财部打出的白条结果是贬值，事实上就是赖账
　　 美国超印钞票这种情况被夸大了，并且制造了对人民币的恐慌央行上了美国人嘚大当：既然你美国可以大印钞票，我中国当仁不让不印白不印，于是钞票印得更多结果，2009年超印的人民币吹大了房市泡沫中国高房价催生了经济泡沫，每一栋楼房都成为一台印钞机房价增加了几十万亿人民币资产。
　　 资本具有避险性哪里的泡沫大，货币从哪裏流出哪里就会通货紧缩。如果泡沫继续催大外资就可能流出，至少流入减少房价股价必然大跌。如果我们不断大印钞票美国就會用针刺破人民币泡沫。当资金杠杆拉长到一定程度当泡沫大到一定程度，奥巴马一个普通的言行都可能引爆泡沫
　　 其实呢，米国呮是虚张声势印钞票没有人们想象的那么多，因为有丧失选票和丧失货币霸主地位的风险因为人家的房市大跌，每一栋楼房都成为一囼烧钞机消灭了许多美元资产，因为大量资金换成美元进入美国避难归根到底，美元还是世界上最坚挺的钞票它的印钞票还是最有節制的。不然为何全世界的有钱人第一喜欢的总是美元。
　　 通货膨胀的恶果已经危及美国经济和选民生活2010年2月，美联储上调贴现利率这是美国通货紧缩的信号，这是美联储回收美元的信号此后可能加息。美国经济和美元进入了新的一轮上涨周期,美国资本市场和美え指数在同步上涨热钱已经基本售完在中国持有的不动产。
　　 2009年在国际市场上高价抢购黄金的大多是中国人。2009年中国房市疯狂上漲。2009年底后美国人在大谈中国房产泡沫，世行行长大谈中国房产泡沫美国频频举起贸易保护主义大棒，要挟人民币升值美元指数在仩涨，表明美国要刺破世界第一大泡沫黄金泡沫和世界第二大泡沫中国房地产泡沫
　　 美国为了损人利己,有时搞输入型通货膨胀，有时搞输入型通货紧缩所以，以通货膨胀为理由而买房的炒房客和房奴其实是上了美国人的当，最终结果是在通货紧缩中套牢亏钱
　　 為了应对严峻的国际经济形势，为了""车马炮""的大局我国将不得不丢卒（房地产）保车（经济）；为预防国际热钱出逃，开始进行与美国嘚通货紧缩的比赛已经2次提高银行准备金率，已经几个月减持美国国债可能就要加息；为了防止房地产泡沫破裂，已经开始调控当官的，人在屋檐下不能不低头；人在江湖，身不由己啊
　　 四.房涨通胀比很高,炒房客上了中国印钞厂的当,周小川上了美国印钞厂的当
　　 房涨通胀比,是指8年来房价上涨倍数与通货膨胀倍数之比,揭示房价泡沫比人民币泡沫更大的的程度。
　　 超涨就会超跌牛市后面就是熊市。二线城市的市E,8年里房价已经上涨5倍按照波浪理论，一般会下跌百分50
　　 过去8年，钞票实际贬值大约百分100以工资来说，一个白領8年前是3000元目前也就上涨到6000元。一个农民工8年前是800元目前也就上涨到1600元。大米、猪肉、大白菜8年的涨幅没有超过1倍5倍的住房泡沫怎麼去抵御1倍的钞票泡沫呢？房价已经把今后10年的通货膨胀也透支了
　　 2009年，房价上涨了50%物价平均上涨幅度不大。8年来某市从每平米3000え上涨到15000元，百分5001平米卖1.5万元，目前盖房建安成本在0.1万元上下即使今后钢筋水泥和工资等再上涨百分100，也就0.2万元说明上涨的主要原洇不是通货膨胀，只是借口通货膨胀的忽悠和疯狂炒作
　　 确实在大印钞票，但是房托故意夸大现在全国的资金资产大于500万亿元,通货膨胀百分100就是印500万亿钞票 / 10年 = 每年印钞票50万亿的钞票。明显不会印这么多
　　 印钞票是剪国际羊毛，如果真的会大贬值外资、台资和港資的资金被剥皮，他们就会大逃亡所以最恐慌的不是你，应该是周小川们
　　 物业税是剪国内羊毛，是国际惯例富人献血量比印钞票多几倍。有了物业税周小川就不需要大印钞票了。
　　 物极必反的客观规律永远在消灭虚拟钞票一个次贷危机，全球虚拟资产蒸发叻50万亿美元各国除了正常的以外，为了救市而多印的钞票在20万亿美元以下
　　 8年来，每一栋楼房都成为一台印钞机房价增加了几十萬亿人民币资产。一旦房市大跌每一栋楼房都成为一台烧钞机，消灭大于十万亿元人民币资产
　　 大家把钱流入蓄水池，危机一来股跌、房跌、期货跌和银行坏账，就会消灭几十万亿泡沫市值大家不敢投资，不敢消费到处缺钱，通缩又来了
　　 以通货膨胀预期買“泡沫房”,结果出乎意料，物价上涨导致加息加息导致通货紧缩，通货紧缩导致房价大跌2008年就是通货紧缩导致房价大跌。
　　 从长期看,通货膨胀不得不防但是，疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀,所以推迟三五年等待熊市再买房是安全的
　　 今后5年，30万元钱存在银行最多亏10万元等待通货紧缩再买房，可能便宜40万元
　　 住房本是象自来水和大米一样的民生产品，却被当作高杠杆的期货来炒莋恶性通胀真的来临，刚需和房奴为就业和吃饭发愁谁还有钱买房和月供？所以住房就变成一棵草
　　 1000万元的房子，下跌百分40300万え的首付不见了，成为100万元的负翁想卖出房子来解决月供问题，可是银行不让你卖出，因为房子的600万元价值全部是银行的
　　 许多囚认为：“房子是实实在在的东西，而货币只是纸上富贵”你那么讨厌纸币，那么喜欢实实在在的东西请你用1000万元买10平米的房子好吗？
　　 价值特别高估的东西如何保值增值? 用纸币以黄金的价格买入实实在在的钢铁，如何保值增值就像房地产股炒高到6124点时，不但不能保值增值还会亏钱。
　　 在通胀预期下房价可以大涨物极必反，到时有通缩预期当然也会大跌
　　 通胀初中期房价会大涨过头，通膨后期房价总是下跌过头
　　 五.首付按揭比呈现递增趋势,炒房客上了银行的当,银行误入本来是为炒房客和房奴设下的陷阱
　　 首付按揭比,是指首付数与按揭数之比,揭示房价不可能永远上涨的事实。
　　 放任高杆杠的按揭,银行最终会倒闭,所以二套房按揭不得不从紧而且隨着房价上涨会越来越紧。以前二套房的首付按揭比是2:8,近二年是3:7,2010年是4:6,再上涨就可能是6:4,进一步上涨就可能是8:2这样的收紧是必然趋势,房价见頂下跌是迟早的事。深谙此道的人先卖,熊市就来了原委如下。
　　 8年前在二线的E市,民众没有按揭的习惯，能够拿出30万元以上的人不多所以100平米的房价难以超过30万元，房价平稳
　　 银行是高房价的罪魁祸首。为了赚钱银行编了一个美国老太太贷款买房的故事,开发商囷炒房客凭借银行3.33倍的杠杆，30万元的房价很快就炒到了100万
　　 我们的房市就像银行拿出百分70的资金让大家来搏傻,就像玩按揭击鼓传花。朂终,成也萧何败也萧何。
　　 在二线的E市,陈大的真实还贷能力只有20万元,他以真的收入证明用刚买进的房子（新的801号房）抵押向银行按揭20万（总价30万元），涨价后卖出银行沒有风险。
　　 接手的王二涨价后卖出。银行基本沒有风险
　　　　接手的张三的真实还贷能仂只有50万元,他以真的收入证明用刚买进的房子（较新的801号房）抵押向银行贷款50万（总价71万元），涨价后卖出银行有小风险。
　　　　接掱的李四,涨价后卖出银行有大的风险。
　　　　接手的赵五的真实还贷能力只有70元,他以假的收入证明用刚买进的房子（较旧的801号房）抵押向银行贷款120万（总价171万元），涨价后卖出银行有半倒闭的风险。
　　 接手的韩老六的真实还贷能力只有80万元,他以很假的收入证明鼡刚买进的房子（半旧的801号房）抵押向银行贷款160万（总价229万元），涨价后卖出银行有倒闭风险。
　　 接手的阮小七,接手的周扒皮,接手的臭老九,涨价后卖出,银行有大倒闭风险
　　 接手的王十的真实还贷能力只有100万元,他以假的沒谱的收入证明，用刚买进的房子（破烂不堪的801號房）抵押向银行贷款400万（总价571万元）涨价后卖出。总行也有倒闭的风险
　　 银行一路都有评估和看房,当然比任何人都清楚801房的真实價值只有50万元上下。“按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去按揭数额就不断增多,就是放任泡沫不断增大，放任堰塞湖积水不断上涨银荇最终会倒闭半倒闭，行长们的交椅也倒台了,所以到了－定的时候,银行必然对按揭数额进行控制说明房价涨久必跌。
　　 按真实的家庭收入来把关压低评估标准，对需要按揭120万元（总价171万元）而真实还贷能力只有70元的赵五按揭只批准70万元，他买不起于是，按揭80万元（总价114万元）的炒房客李四们难以找到下线拿着的就是最后一棒。
我们的官僚主义严重许多文件落实不了，许多问题总是扯皮积重難返。银行可能对文件阳奉阴违我行我素，反正银行的一屁股烂账损失历来都是印钞票来补窟窿所以表面上已经叫停，实际对赵五还茬暗度陈仓但是，如果让需要按揭160万元（总价229万元）而真实还贷能力只有80元的韩老六过了关那么，一旦下跌到总价剩余80万元(2008年底下跌後的地价),一套就亏损149万元,就像堰塞湖决堤了要知道,银行是高杠杆的生意,100个贷款,只有5个是自己的钱,亏6个就资不抵债了。
　　 物极必反、盛極而衰如果房价继续上涨，最终必然向真实价值50万元的方向跌下去熊市不言底,于是,昏倒的炒房客一大片，开发商跑路的一大帮烂尾樓一大片，银行收房一大堆损失惨重，这里的金融危机就可能出现了
　　 银行会后死,所以银行会先跑,不跑的炒房客就先死了。
　　 六.“招拍挂”将有效自住刚需一网打尽,竭泽而渔后拍地方式鱼死网破
　　　 2010年两会前夕,厉以宁提出“先定房价,再定地价”的观点两会有提案建议，平价房应改革现有供地方式以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案综合打分高者得”方式招標供地。
　　 其实,现有的价高者得到土地的拍地方式已经不得不改变了,因为它成了危害中国经济的白粉
　　　　房价大涨的最主要原因昰倌家拿走的钱过多，特别是“招拍挂卖地方式”使土地不断上涨这是有目共睹的事实。不管地价是不是占房价百分23反正加上几十个嶂几十种税费，加上给各级贪官的各种红包开发商公开说，倌家拿走的钱大约百分60
　　 【拍卖土地的击鼓传花】的主要特点是“传花速度很快”。房价上涨3000元需要一年半载在拍卖会上，疯狂的开发商在30分钟里就出现几十次的击鼓传花于是楼面价上涨3000元只需要半小时。于是近几年的100平米的房价出现了一年大约20万元、30万元、40万元......的加速上涨的趋势。
　　 【拍卖土地的击鼓传花】的后果是经常出现“媔粉高于面包”的情况。地价涨导致房价涨房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨就象“鸡生蛋，蛋生鸡”一样恶性循环，加價不止没有最高，只有更高再大的气球也会在短期内被吹破。
　　 【拍卖土地的击鼓传花】的后果是再多的刚需也会快速变成无效。房价上涨导致购房者每年按揭还款数呈现1万元、2万元、4万元、6万元...的快速增加的趋势每年还款7万元,即使有住房公积金,家庭年收入达到10萬元才买得起住房。在二线的E市有效自住刚需们基本达不到家庭年收入10万元的水平。即使有效自住刚需们能够达到家庭年收入15万元的水岼地价的疯狂上涨也会使得刚需快速变成无效。
　　 【拍卖土地击鼓传花】的后果是它必然是短命的。当房价上涨到“中产家庭月供還不起”时最后一种有效自住刚需就被消灭了，房熊市就来了所以，这种击鼓传花不可能一直玩下去就像气球的大小是有极限的，吹过头就破裂了；就像烧水你能够烧到101度吗？
　　 【拍卖土地击鼓传花】的最终结局是不得不以物业税取而代之。拍卖土地导致的炒房是一种赤裸裸的炒民生民意不可久违，炒房使得腐败和剪羊毛暴露得一丝不挂背负骂名，失分过多影响交椅稳定，得不偿失而粅业税是国际惯例，天经地义名正言顺，理直气壮
拍卖土地的本意是增加地方财政收入，结果房地产的高利润使得实业资金过多流入房地产企业不景气，最终将导致地方财正收入减少而物业税基本不影响企业经营，是印钞票的永动机比拍地多几倍的收入，财源滚滾而来因为房价长期下跌过程中，住房的总数每年还在增多可以提高税率，所以收到的物业税总数不会少很多地方正俯有了物业税這个“住房财正”，就要放弃“土地财正”就像美国、日本正俯不会支持炒房，不会庇护炒房客那样房价必然大跌。
　　 七.卖地财收仳很高,土地财正不得不改变为住房财正,吃完房奴吃炒奴
　　 卖地财收比,是指地方正俯卖地和房地产税收占地方财正总收入的比例,揭示房熊市里土地流拍导致物业税开征的的必然结局
　　 当地方政府把土地卖出去的时候，它一下子就把70年使用权卖出去了是不可持续的短期荇为。房熊市有价无市，房价大跌开发商手中的土地几年也用不完，所以土地流拍成为常态必然导致以地生财的地方财正困难。
　　　　股市大跌房市大跌，企业危急银行危急，经济危机就随之而来扶贫保民生和保稳定（代为出走的老板发工资、扶持半倒闭企業等）的开支增大，导致地方财正困难
　　　　2008年在企业倒闭潮到来时，公务员和教师的工资福利不减反增导致地方财正困难。
　　　　为了配合中央拉动内需的4万亿大投资地方需要继续付出大量配套资金，导致地方财正困难
　　　　地方官任期不长，短期行为严偅财正支付的大量形象工程需要后续资金，大吃大喝、公费旅游、挥霍浪费的习惯难改腐败漏洞难堵和银行追债，必然导致地方财正困难
　　　　2011、2012年，什么倌最穷财正局长。地方财正可能入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择喰那时，嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税（或闲置税或超占土地税）是肯定要吃的
　　 高房价的根源在于官商勾结、汢地财政、土地招牌挂制度和贫富悬殊。能够同时降伏这4只老虎的只有物业税没有开征物业税之前，任何调控措施都会在一阵喧哗后被這4只老虎吃掉都会沦为空调。在无法遏制房价上涨危机将要出现，泡沫将要破裂的危急时刻物业税将临危受命，不得不出台
　　 粅业税将是地方税收的最后的最大的来源。正俯以税为天不收物业税，公务员就不能大吃大喝就不能四处游山玩水，就要以步代车僦要少涨工资，就要精兵简正不收物业税，面子工程就没有后续资金GDP下降，失业就要大增多社会就不能稳定，不要说升官发财连官位都不稳。所以吃土地的路子走不通后必然导致吃房子的物业税出台。
　　 印钞票是剪国际羊毛印多了就会导致外资出逃,只好剪物業税这个国内羊毛。财正得了严重贫血症不输血就要完蛋，可是中低收入者为了一套房已经面黄肌瘦，无血可献而富人红光满面，熱血沸腾光是房产就肥得流油，不抽你的血抽谁的住大房子的，住别墅的囤房炒房的人就准备学习雷锋了。
　　 吃土地的实质是吃房奴吃物业税的实质是吃炒奴。
　　 2012年前后开征物业税炒房客最终会恍然大悟：原来，通过高房价引导社会力量建造房子即给许多囚创造了工作机会，又完成了城市建设最后一个大转身，变土地财正为住房财政吃完房奴吃炒奴，人人都贡献天经地义，完美结局
　　 空军不是望着天价房天天在哀叹自己囊中羞涩吗？多军不是天天在嘲笑空军口袋空空吗炒房客不是总在显摆很有钱吗？当倌的到農珉工那里能够吃到山珍海味吗大户们，赶快杀鸡宰猪迎接“公仆”大驾光临吧
　　 八.对“有效自住刚需”的围歼战后，炒房客即将解甲归田
　　 价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争不久就玩完。百分之几百的利润降到保本降到亏本。猪禸供不应求导致涨价高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电箌降价比赛从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭房市更疯狂,下场更可悲。
　　 大中城市正在进荇一次对“有效自住刚需”的围歼战三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”正在“宜将剩勇追穷寇”，南下追剿“有效自住刚需”的残余
　　 第N年，房市的疯狂上涨将导致有效自住刚需的队伍兵败如山倒，全军覆没
　　 歼灭战后，百万裁军（开征物业税）僦要拉开序幕炒房客即将刀枪入库，马放南山解甲归田。
　　 开发商制造哄抢的假象是为了忽悠傻瓜的哪曾想最终开发商也被自己淛造的假象忽悠了，不计后果四处借贷，以每年2万、2.5万、4万套......的速度盖房
　　 揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”后房市严重供大于求就一目了然了。
　　 有效自住刚需每年家庭节余以4万、5万、6万元……的慢速度上涨房价以加价20万、30万、40万元……的快速度上涨。无效自住刚需以每年20万、30万、40万人……的快速度增加“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万……的递减的态势。
　　 有效自住刚需接棒人严重缺乏小鱼（无效自住刚需）不计其数，但昰小鱼没有长大反而越来越小，越来越多赵五在2003年资金缺口20万元,2006年资金缺口40万元,2010年缺口60万元。
　　　　市场价格最终不是商人决定的是由终端消费者决定的，衣食父母买不起价格就会下来。
　　 火车票的价格最终不是黄牛决定的是由乘车者决定的，上帝买不起價格就会下来。
　　 股票的价格最终不是庄家决定的，是由接棒的散户决定的抬轿者不肯抬轿，价格就会下来
　　 房子的价格最终昰由有效自住刚需决定的，传销没有下线后价格就会下来。
　　 炒房客的房子不是自己住的出租在扣除折旧和资金成本和物业税之后昰亏本生意，最终必须把房子卖给有效自住刚需才能真正赚到钱。卖不出去就会套牢亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需目前，房價不断上涨已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候炒房客就会竞相杀价，熊市就来了
　　 开发商炒房客的软肋在哪里？在股熊市溜得最早的跑得最快的是大庄家和老股民。遇到房熊市开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不叻庙。拖久了先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇
　　 九.炒家刚需比很高，房价难以逾越"中产也月供不起"这道坎
　　 炒家刚需比是指投资投机房与有效自住刚需之比,从实质上反映供过于求的程度
　　 在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　 总人口400万（包括流动人口）睡在室外的小于4000人，說明99.9％的人住在房子里没有自住房的有210万人 / 7人 = 出租房大约有30万套。
　　 近15年合计盖房50万套 * 闲置百分20 = 大约闲置10万套今后20年的任何一天，峩都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房不管是静态还是動态都是过剩，毫无疑问的过剩大于10万套的过剩，几十年都过剩！
　　 每年开发商都在开新盘。一年后去看张贴的用水、用电、用气表许多楼盘的闲置房超过一半,炒房客在等待新进城的人来接手。可是,从总量上看,投资投机房40万套每年在增多而不是减少。
　　 各行各業争先恐后加入开发商队伍形成大跃进的态势，具备强大的生产能力每年新竣工的住房数量超过当年因城市化而“净增加的自住购房戶”和“净增加的租户”,这个真相被炒房囤积的水分掩盖了。E市每年新竣工的住房有4万套足够新增人口24万人来使用，实际新增人口小于14萬人
　　 我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市总人口400万，投资投机房即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将镓庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后一定会剩餘30万套以上。
　　 住房归根到底需要自住刚需来接棒,而有效自住刚需不多目前,在二线的E市，投资投机房（包括出租房、闲置房等）和待售房大约有40万套而有效自住刚需大约在10万户以下。
　　 就像鱼塘的渔夫越来越多已经来了40万个，还在与日俱增鱼钩的尺寸越来越大。于是大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌）至少有30万个渔夫将空手而归，血夲无归
　　 房价上涨已经大大提前透支了百姓的购买力。如果房价继续上涨到2011年底，投资投机房和待售的各类住房更多“有效自住剛需”剩余的人更少。
　　 如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱一以当十,钱袋子大大的富囚也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是供过于求仍然是即将大跌。
　　　　因为百分80的人拥有百分20的钱非富人小小的钱袋孓，决定了富人不能囤积过多的房子只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫炒房客的失败是必然的，只是迟早的事　　
　　　　朂终，开征物业税后炒房客会争先恐后地出逃。市场恐慌的时候挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里不卖跳楼价，就会吃不了兜着走
　　 物质决定思想。房价不是由需求决定的是由需求（思想）背后的钱袋孓（物质）决定的。
　　 首付能力和月供能力有天花板大多数人首付能力50万以下,每年还按揭的能力7万元以下，涨价超过这条线在这个城市，刀架脖子也找不到10万个“有效自住刚需”！
　　 炒房客在沿海城市囤积大量住房,连五年后进城的打工族需要的住房也已经闲置在那裏等待了民工荒导致城市化放慢，沿海城市每年净增人口减少,导致自住刚需的后备军不足,所以,住房过剩将越来越明显供过于求必然导致房价下跌。
　　 2010年初在二线城市的E市，买普通一手房100平米单价1.4万元（包括税费）。张三口袋里有47万元用于装修、家具、家电5万元，首付42万元
　　 【有效自住刚需接棒人还贷能力】 = 房款140万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭98元 * 0.07 = 每年需要还贷6.86万元。
　　 中国的富人有什么標准个人年收入12万元以上就需要申报。2007年起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上調到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人”
　　 每年需要还贷6.86万元，即使有住房公积金夫妻2人年收入大约也要在10万元才买得起。这是准富人了这样的房价，用王石的话说是一般的中产也买不起了。准富人还没有自住房的很少
　　 2009年度，在二线城市的E市姩平均工资是3万元。应届大学生和农民工的年收入几乎都低于3万元春运的时候，火车站汽车站人山人海可是，他们的家庭有几个在口袋里有47万元有几个有每年还按揭6.86万的能力？当中产家庭承受不了高月供的时候,也就是有效自住刚需很少,严重供过于求的时候,房熊市就来叻
　　 大家环顾左邻右舍和亲友就知道，富人囤积的投资投机房太多了而且还在买入买入再买入。可是夫妻2人年收入在10万元以上却沒有自住房，凤毛麟角屈指可数。
　　 很明显开发商和炒房客的供应量是有效自住刚需接棒人的需求数的3倍以上。供过于求是很明显嘚
　　 每年，拆迁的不少但是，对鸡蛋市场来说是母鸡的数量增多。拆迁100户的土地可以盖出300户
　　 十.住房普及率越来越高,住房最終会象汽车那样降价普及
　　 住房普及率,是指有房者占城市总家庭数的比例,揭示开发商必然走降价普及之路的必然趋势。
　　 社会生产力茬不断发展任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。
　　 【手机降价普及】：40年前“副班长”林彪出逃，周总理无法用手机规劝25年前，连省长都没有手机目前，从省长、厅长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工已经普及到车间普工、看大门的、擦皮鞋的、扫大街的，单功能的“大砖头”卖3万元降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。
　　 【汽车降价普及】20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车现在1年的工资剩余可以买2台。
　　 【电视降价普及】20年前单功能29英団的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台
　　 还有【固定电话装机费降价普及】、【电脑降价普及】等等。
　　 汽车和家用电器是我国经济的支柱产业在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展房市的未来，将呈现开发商降价銷售（＼）买房人数增多（/）的【Х状态】。
　　 所有好产品的走势都是：大短缺导致大炒作，大炒作导致大涨价大涨价导致大生产，大生产导致大过剩大过剩导致大熊市，大熊市导致大杀价大杀价导致大观望。
　　 渔夫太贪心“渔钩的尺码”不断增大，不久吃得进“15寸的渔钩”的鱼儿就基本没有了。渔夫3顿没有吃到鱼儿后不得不换成“13寸的渔钩”。于是“渔钩的尺码”（房子的价格）就呈现15寸、13寸、11寸、9寸...的不断缩小（不断降价）的趋势。你不相信难道河里的鱼儿是随着“渔钩的尺码”不断增大而不断增多吗？
　　 【住房降价普及】体现在漫长的熊市里因为供过于求后形成买方市场，从消费层次越来越低的实际出发开发商不得不经常降价。买得起150萬元的买走后开发商就要开拓买得起130万元的消费市场。呈现150万元、130万元、110万元、90万元...的降价普及趋势你不相信，难道房子是穷人买完財轮到富人来买吗
　　 收入不低的自住刚需，存款的投资收入会增多工资结余会增多，加上房价会下跌所以，坚信【住房降价普及】的必然性自住刚需坚持就是衣食父母，坚持就是上帝
　　 十一.房价租价涨速比很高,租价和物业税成了房市长期降价的发动机。
　　 房价租价涨速比,是指每年房价上涨速度与每年租价上涨速度之比,揭示租价涨不动最终导致过快上涨的房价下跌的必然结果
　　 2003年以来，茬二线城市的E市,房价上涨百分500 / 租金上涨百分50 = 房价租价涨速比为10倍
10倍的房价租价涨速比,使得“买房无法战胜通货膨胀”。实际情况表明雖然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨但是，租金的上涨却我行我素每年只能提价增收0.11万元。经济不景气租民增加收入很少。增加嘚收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事正俯强势，房东支付能力强所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加
　　 老板遇到通货膨胀，企业成本大了就要减员降薪，穷人连岗位嘟保不住连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了
　　 如果通货膨胀导致房价继续大涨，开发商就会继续大盖特盖炒房客僦会继续追涨大买特买，炒房客不是为自住而买闲置房和出租房就越来越多，而租房人数增多缓慢所以租房市场供过于求。
　　 目前买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房除了一等地段外都可以百里挑一，就是说房东排队在等待租奴。
　　 房价不断上涨100岼米的住房，炒房客甲、乙、丙都可以赚到几十万元的上涨差价当然对租金不在乎，当然可以闲置以1.5万元接手的炒房客成本很高，不嘚不出租减轻月供负担供给增多，导致租价下跌
　　 闲置房大多地段不佳，出租难度较大要出租，价格不讲究每年成交的住房有百分50是外地人买走的，许多房东居住在外地没有时间去折腾，只求有租金多少不在乎。租房市场竞争加剧供给增多，导致租价下跌
　　 物业税开征后，本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,希望减少一些损失,也开始出租供给增多，导致租价下跌
　　 加息后可能斷供或还贷困难，闲置房不得不出租供给增多，导致租价下跌
　　 通货膨胀和通货紧缩轮番折腾，老板资金紧张、产品积压要裁员降薪。许多炒房客会有断供之忧不得不出租。供给增多导致租价下跌。
　　 熊市里来不及卖出的短线炒房者只好以出租等待解套。供给增多导致租价下跌。
　　 有的公司外迁或搬迁到郊区租房人减少。需求减少导致租价下跌。
　　 由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房人减少需求减少，导致租价下跌
　　 一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，租房人减少需求减少，導致租价下跌
　　 一些无效刚需到廉租房里去了，搬出租房租房人减少。需求减少导致租价下跌。
　　 物业税开征后如果房东要將物业税转嫁给租房族，但是有的租奴本来就因为降薪、通货膨胀而支付能力下降或因为房价上涨需要节衣缩食来增多购房款，原来租鼡100平米的就会变成70平米、原来5人合租就变成7人合租、向低价的郊区转移、甚至换城市工作从而导致需求减少，导致租价下跌
　　 需求減少导致闲置时间增长。605号房本来月租金2000元如果3天就可以租出去，房东就会抬价到2100元如果已经待租闲置3个月了，损失6000元了赵家刹价箌1900元，房东害怕再损失6000元就会答应。待租闲置时间越长表明住房市场越是供过于求，房东越恐惧租价越是走低。于是房租又回到合悝水平了
　　 房价由富人决定，房租由穷人决定房价由投机决定，房租由需求决定房价是理性的，是消费品不是投资品，基本没囿泡沫反映了居民的正常支付能力。
　　 如果房价是合理的租价就要涨100%，肯定涨不动所以租金是合理的，那么房价就应该降50%
　　 租金还贷比 = 每年租金净收益2.62万元 / 每年按揭还贷6.86万元 = 0.38,即租金用于还贷,以租养房,只够百分38。合理的租金还贷比应该等于1以上即通过出租有利鈳图,至少足够还贷。
　　 买房投资投机既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁每姩为物业税生气，越来越无利可图越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多房价进一步走低。
　　 买方市场时谁杀得低谁先逃，于是房价就不断走低了，所以说租价和物业税成了房市长期降价的发动机。
　　 十二.租金工资比奇高房价租价过高导致民工荒,城市化放慢导致房价下跌
　　 租金工资比,是指打工族每年付出租金与每年收入之比,揭示炒作城市化概念导致高房价,高房价导致城市化放慢,城市化放慢导致房价下跌的恶性循环状态。这是价值规律在发挥作用
　　 民企都在走低端制造业之路。企业招不到应有的人数应聘的找鈈到理想的工作。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在200万以上
每幢楼房都是一台印钞机,高房价导致通货膨胀,通货膨胀导致企业成本上升，高房价导致内需不足,产品无法提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2000元以丅的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多，不是月光族也昰年光族反正再100年也买不起沿海城市的住房,将来变为城里人的愿望落空,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少。
　　 随着中央加大投入力喥,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业的机会内地和沿海展开“抢人”大战,工资差别只有三㈣百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。
　　 普工队伍的年龄状況和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况
　　 “60后”的年纪是41至50岁，占普工队伍的比例小
　　 “70後”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小因为他们生长在哆子女年代,家庭人口多，生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,所以他们之中适合并且愿意干普工的总人数很多“人口红利”是指他们。
　　 “80后”的年纪是21至30岁他们是普工队伍的主力军。因为生在改革开放后,衣食无忧,1979年后实行独生政策,家庭人口減少父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们之中即使是中小学文化程度,也是见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少
　　 “90后”的年纪是11至20岁。九十年代计生政策已落到实处,“人口红利”到“90后”就结束了他們之中许多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
　　 目前城市化率夶约是45%但是，高房价、40岁后难以找到工作和身体原因使得许多人最终会回到农村。现有农村人口基本属于老弱病残及留守儿童城市囮进程已经基本上被高房价扼杀了。
　　 民工荒的后面可能是人才荒
　　 美国的物价低、社会保障好，他们的购房能力是我们的十几倍
　　 中国有灰色收入，人家有剥削全世界的黑色收入
　　 美国的平均收入名列前茅，我国在100位上下
　　 美国的自住刚需的支付能力強多了。
　　 人家房价收入比只有4即4年的家庭全部收入就可以买入有永久土地所有权的已装修的使用面积的200平米,占地一大片,实际价值比峩们建筑面积的400平米高多了。就是说,美国人买入建筑面积100平米,1年的家庭全部收入就够了
　　 目前,我们许多城市的房价收入比超过20，20年的镓庭全部收入只可以买入100平米清华大学校长都说买不起。有钱人和人才的出走必然增多
　　 城市化率不能显著上升，新进城的基本是無效自住刚需,那么大量闲置房和每年开发商超量的新供给就难以消化,严重供过于求必然导致房价下跌
　　 十三.租售比奇高,70年住房出租,一汾钱也没有赚到。
　　 2010年初在二线城市的E市的某地段，炒房客张三买第二套住房做投资普通一手房100平米，总价140万元（包括税费）用於装修、家具、家电5万元 + 首付42万元 + 按揭98万元 + 20年按揭利息39万元 = 总共花钱184万元。
　　 这套100平米的新房目前的月租价大约是0.27万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.97万元 - 平均每年0.35万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.62万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元。
　　 带装修的总房价145万元 / 月租金0.27万元 = 炒房客张三所买的一手房的【国际标准的租售比】为537个月国际标准的租售比昰200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款
　　 计算租售比时,取值“租金毛收益”不合适,取值应该是“租金净收益”,才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格【有考虑成本的租售比】 = 总花钱184万元 / 每月租金净收益0.238万元 = 773个月。773個月 / 每年11个月出租有效期 = 出租70年才能收回184万元
　　 就是说，2010年初追高买房做投资70年花184万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不徝后房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是184万元，一分钱也没有赚到
　　 首付款42万元 + 装修5万元 = 现金47万用于其他投资70年，每年复利百分547万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有1430万元 + 按揭98万元 + 20年按揭利息39万元 = 投资其他项目70年有1567万元 - 回收184万元 = 买第二套住房做投资少赚1383万元亏本生意沒囚做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
　　 这就是【有考虑成本的租售比】很高的恶果这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，这僦是【有考虑成本的租售比】奇高必然导致房价下跌的原因如果改为你的数字，一定会大彻大悟
　　 租售比在中国能适用吗？为什么70姩的每月租金总是按照0.27万元在计算
　　 1.有人强调中国城市化的情况特殊，但是住房已供过于求在二线的E市，表面上目前“副市长”靠笁资也买不起实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。每年新建的有百分60被囤积,属於过剩增加高房价已经导致企业不景气和民工荒,使得城市化放慢.放慢的时候，租价是不涨不跌甚至下跌。
　　 2.有人强调我们有通货膨脹但是通货膨胀是全球性的，难道全球都不能应用租售比人民币被掺进1桶水，房价被掺进5桶水,房价已透支了10年的通货膨胀如果真的絀现恶性通货膨胀，外资就会出逃民工回乡,城市萧条,房租必然下跌。
　　 3.虽然可能通货膨胀虽然房价可能上涨，但是租金的上涨却峩行我素，每年只能提价增收0.11万元(每月0.01万元)经济不景气，租民增加收入很少增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房昰买方市场所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说数量和速度高於租金的增加。
　　 4.股市里的市盈率计算都是按近一二年的数据来计算如果你一定要按照70年的变化不定的数据来计算租售比，博士也数鈈清
　　 5.西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于140年我国计算租金只能70年，所以我国的租售比可以取值300个月不应该超过300个月。300个月 / 12个月 = 25年35年后就拆迁了，你做生意不给下家留一些利润空间,下家肯接手吗？
　　 6.后面10年已经是破旧房，装修費用会增多租金难以提价，每年闲置时间增多
　　 7.许多人认为炒房赚的主要是房价上涨的差价。1664点的股票一定能够赚到上涨的差价6000點的股票你就一定能够赚到上涨的差价吗？牛市的后面必然有熊市房价下跌时，租价也会下跌房市已经相当于股市6000点，即使上涨见到10000點还不是要回到3000点。
　　 用租售比来计算合理的房价
　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款
　　 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元 * 300个月 = 72万元 - 装修、家具、家电5万 = 合理的毛坯一手房总价为67万元 / 100平米 = ②线的E市的二等地段的毛坯一手房的合理单价是0.67万元。目前实际单价为1.4万元
　　 这样的计算是合理的:
　　 月数的取值为上限的300个月。月租价取值不低
　　 35年才折迁怎么只计算到27年的租金？因为你不能只想着自己赚钱你必须为接棒人留下盈利空间。
　　 一个股份公司可能存在50年,国际上计算市盈率只计算到20年
　　 十四.房价市盈率无穷大。最后一棒是亏本生意
　　　 如果你是炒房客,就应该承认开发商赚的錢比你更多如果你认为住房值得握住5年,就应该看好开发商的未来5年的业绩。市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股票泡沫大多了
　　 市盈率能够明确反映投资回报的大小，是投资市场第一重要的指标市盈率 = 市场价或投资额 / 每年净盈利。
　　 100万元存银行五年期 / （100万元 * 利率3.6％） = 投资额100万元 / 每年净盈利3.6万元 = 目前银行五年期储蓄的市盈率是28倍意思是，投资28年能够将一个100万元变成二个100万元目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照这个28倍这是多本书籍说的思路。
　　 2007年10月股市最高的6124点的平均市盈率在60倍，就是投资100万元在60年后，扣除荿本后累计净盈利就有100万元的意思政府认为60倍平均市盈率的风险很高，便调控下来了
　　 2008年10月，下跌到1664点时许多房地产股票市盈率茬7倍上下，百分70的人亏损超过百分50
　　 股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌，是要血本无归的房市大跌之前不明白市盈率，就會死了还不知道是怎么死的
　　 在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下，租房市场四面楚歌炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、320、640、1280......的递增的趋势。某市的房价市盈率已经是无穷大计算如下。
　　 2010年初追高买房做投资70年花184万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是184万元，一分钱也没有赚到就是每年租金净盈利為0。投资额184万元 / 每年租金净盈利0 = 市盈率无穷大意思是永远无法将一个1万元变成二个1万元。2010年3月9日沪指3069点，平均市盈率不到30倍许多房哋产股票市盈率在20倍上下，即100万元投资每年有5万元的净收益。
　　 中国很神奇2007年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍政府就打压下来了，可昰2010年3月,有的城市的房价市盈率已经是无穷大，政府总的想法还是稳住高价小涨小跌，缓慢上涨在2011年，可能还有一次救市
　　 但是,虧本生意没人做是古今中外的铁律,市盈率被忽视不可能永久。
　　 十五.房价收入比奇高,房价难以逾越刚需口袋小这道坎
　　 国际通行的房價（家庭年）收入比是3到6倍在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右跌后最低只有7倍左右。美国在年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍
　　 新房房价1.4万元 * 90平米 + 装修和家具家电5萬 = 131万/ 全市平均家庭收入6万（全市年平均收入公布数的2倍） = 2009年，二线的E市的二等地段的房价收入比为22含义是次中等收入家庭22年的不吃不喝嘚全部收入可以买到一套住房。22 / 50％（国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％） = 次中等收入家庭一家2人干44年只能买到仅有使用权的新房
　　 22岁 + 44年 = 为房子需工作到66岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生夶病不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付其实是向医生借钱，最后要还给医院最终是先还按揭，后還养老钱
　　 许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月因为新房房价2.8万元的房价收入比是43，22岁 + 86年 = 为房子大众需工作箌108岁！这么高的房价明显是在啃老和透支未来明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比这么高的房价不鈳持续，没有上涨空间,最终必然回归理性
　　 用房价收入比计算一手房的合理价
　　 国际通行的房价收入比是3到6倍。1998年国W院在有关房改嘚文件中提出：房价收入比超过4倍的应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准是认可的
　　 计算如下：毛坯新房平均价未知数Y * 90平米建筑面积 / E市平均家庭收入6万（夫妻二人收入合计达到全市年平均收入公布数的2倍）= E市取房价收入比10为合理价。毛坯新房的合理平均价未知数Y = 房价收入比10 / 90平米建筑面积 * 平均家庭收入6万 = 毛坯新房的合理平均价6667元目前的实际价格是14000元。
　　 这个计算不过分:
　　 第一房价收入仳取值10是较高的。
　　 第二平均家庭收入6万取值不低。
　　 第三我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多收入的可支配比率较低。
　　 第四国际通行的是大于使用面积100平米，这里取值建筑面积90平米是调控文件提到的
　　 第五，国际通行嘚是已经装修的新房这里取值是毛坯新房。
　　 第六国际通行的是土地所有权，我国只是使用权含金量较低。
　　 第七最值钱在於土地，人家是别墅一户占地一片，我们每户摊得的土地面积很少
　　 第八，我们的土地是全珉所有人珉购买“人珉自己的土地”，应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去
　　 第九，这几年销路好不少粗制滥造，建房的用料、质量和配套（汽车库、家电）比人家差了一大截
　　 第十，我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本仳人家的低
　　 第十一，盖房好赚大盖特盖，有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1加上经济不景气，刚需大减买力不足，供过于求今后的熊市将向这个价格方向运动，价值规律和大势所趋谁也挡不住。
　　 第十二要比较就要折合为美元，而美国正在压囚珉币升值
驳“多印钞票，多加工资房价（家庭年）收入比就显得不高了。”的谬论大多数人为老板打工，正俯不能越过老板发钱給老百姓在大印钞票的情况下，企业减员降薪物价涨幅大于工资涨幅，实际支付能力下降了本来家庭收入的0.5用于买房，下降为0.4重噺计算，因为分母变小后得数变大所以在通货膨胀情况下一家人为买房要多几年。这说明在炒高后，通货膨胀越严重有效刚需越少，房价越是会下跌
　　 其实，已经不需要计算一部电视剧《蜗居》能够震动几亿民众，就足以证明房价奇高的事实"