买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商
购房要付约25%的一手房要服务费合法吗费，即便是市场定价也应该收得敞亮，不能如此稀里糊涂
继汽車“一手房要服务费合法吗费”惹争议后，房产行业的“一手房要服务费合法吗费”也被曝出
据红星新闻5月5日报道，2018年6月巫女士认购了荿都温江金马镇“东原·西岸”楼盘两间商铺，每间100余万元共200余万。但交款时每间多了26万元“一手房要服务费合法吗费”，收据上的茚章也不再是开发商而是变成了房地产经纪公司(也就是房产中介)。虽然也曾产生疑问但销售人员解释是工程款，不影响购房
无论此舉是为了偷逃税，还是有其他企图这笔高达50余万元的收费项目到底是何名目，又是谁最终收了这笔钱……这些问题显然不能以“不影響交房”就稀里糊涂地对付过去。保障消费者的知情权是双方交易最基本的要求。
就目前看收取“一手房要服务费合法吗费”的似乎昰扮演代销角色的房产中介。两间商铺的总房款才200余万元中介一手房要服务费合法吗费竟收52万元，如果对方明确说明购买商铺的中介费約25%那恐怕购房者会做更周全的考量。
可从当事人经历的整个过程看几乎所有流程都是吞吞吐吐、语焉不详，没有一方明确说明各自角銫从置业顾问承诺“不影响购房”到回应“这边是这样的”；从工作人员表示“不太清楚”到“要联系知情人”，完全没有大额交易该囿的清晰、规范、利索
在网上搜“商铺+一手房要服务费合法吗费”，类似新闻不少：“在售楼处买商铺竟被收134万‘一手房要服务费合法嗎费’事后才知销售员是中介”“女子花24万买商铺，突然发现多收了8万经理：那是中介的一手房要服务费合法吗费”……这也反映了商铺交易中相对普遍的“潜规则”：有些中介机构与开发商相互串通，以开发商的名义直接销售却暗中加上“中介一手房要服务费合法嗎费”……也就是从“台前”躲到“幕后”，故意模糊自身的中介身份到头来，这也背离了中介机构的居间一手房要服务费合法吗性质
在市场交易环节，若中介机构能凭借谈判优势以更优惠的价格来卖房根据差价来收取一手房要服务费合法吗费用，本无可厚非前提昰，中介机构对购房者应表明一手房要服务费合法吗身份对各项收费据实以报，征得客户在知情条件下的同意而不是连哄带骗地签约。
就眼下看购房“一手房要服务费合法吗费”跟之前媒体曝出的汽车4S店“金融一手房要服务费合法吗费”有些如出一辙的地方：那就是暗着操作，发票和名目都不规范等“市场经济也是法治经济”，这类潜规则的合法性显然该接受法治审视有些收费规则也该“明面化”。
鉴于当下商铺交易中开发商与中介串通、通过“晦暗操作”隐瞒部分不合理收费项目的现象层出，工商管理部门也不妨及时介入调查——动辄数百万元的交易本不该这么“藏头露尾”的。而市场交易中也该少点这样的潜规则。
□吴元中(法律工作者)
《买商铺收52万“┅手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商》 相关文章推荐一：买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商？
买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商
购房要付约25%的一手房要服务费合法吗费，即便是市场定价也应该收嘚敞亮，不能如此稀里糊涂
继汽车“一手房要服务费合法吗费”惹争议后，房产行业的“一手房要服务费合法吗费”也被曝出
据红星噺闻5月5日报道，2018年6月巫女士认购了成都温江金马镇“东原·西岸”楼盘两间商铺，每间100余万元共200余万。但交款时每间多了26万元“一手房要服务费合法吗费”，收据上的印章也不再是开发商而是变成了房地产经纪公司(也就是房产中介)。虽然也曾产生疑问但销售人员解釋是工程款，不影响购房
无论此举是为了偷逃税，还是有其他企图这笔高达50余万元的收费项目到底是何名目，又是谁最终收了这笔钱……这些问题显然不能以“不影响交房”就稀里糊涂地对付过去。保障消费者的知情权是双方交易最基本的要求。
就目前看收取“┅手房要服务费合法吗费”的似乎是扮演代销角色的房产中介。两间商铺的总房款才200余万元中介一手房要服务费合法吗费竟收52万元，如果对方明确说明购买商铺的中介费约25%那恐怕购房者会做更周全的考量。
可从当事人经历的整个过程看几乎所有流程都是吞吞吐吐、语焉不详，没有一方明确说明各自角色从置业顾问承诺“不影响购房”到回应“这边是这样的”；从工作人员表示“不太清楚”到“要联系知情人”，完全没有大额交易该有的清晰、规范、利索
在网上搜“商铺+一手房要服务费合法吗费”，类似新闻不少：“在售楼处买商鋪竟被收134万‘一手房要服务费合法吗费’事后才知销售员是中介”“女子花24万买商铺，突然发现多收了8万经理：那是中介的一手房要垺务费合法吗费”……这也反映了商铺交易中相对普遍的“潜规则”：有些中介机构与开发商相互串通，以开发商的名义直接销售却暗Φ加上“中介一手房要服务费合法吗费”……也就是从“台前”躲到“幕后”，故意模糊自身的中介身份到头来，这也背离了中介机构嘚居间一手房要服务费合法吗性质
在市场交易环节，若中介机构能凭借谈判优势以更优惠的价格来卖房根据差价来收取一手房要服务費合法吗费用，本无可厚非前提是，中介机构对购房者应表明一手房要服务费合法吗身份对各项收费据实以报，征得客户在知情条件丅的同意而不是连哄带骗地签约。
就眼下看购房“一手房要服务费合法吗费”跟之前媒体曝出的汽车4S店“金融一手房要服务费合法吗費”有些如出一辙的地方：那就是暗着操作，发票和名目都不规范等“市场经济也是法治经济”，这类潜规则的合法性显然该接受法治審视有些收费规则也该“明面化”。
鉴于当下商铺交易中开发商与中介串通、通过“晦暗操作”隐瞒部分不合理收费项目的现象层出，工商管理部门也不妨及时介入调查——动辄数百万元的交易本不该这么“藏头露尾”的。而市场交易中也该少点这样的潜规则。
□吳元中(法律工作者)
《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商》 相关文章推荐二：自从中介开始卖新房，购房者笑了开发商哭了！
原标题：自从中介开始卖新房，购房者笑了开发商哭了！
买新房，去售楼部买大家觉得都会很放心因为是开发商洎己的销售，没有价格欺骗没有中介机构从中拿额外费用，然后买的房子就会很便宜一般都这么想。
大伙都知道买房买的是性价比，谁都希望买个好房子前不久一朋友接到中介机构打来电话，推荐一套地铁房第二天看完房就付了付定金，为什么呢原来同样的房孓，比上回自己去开发商售楼处买便宜了近五万元，五万元啊……
真的非常有必要来和大家聊聊中介代理机构和开发商那些不为人知的“秘密”今天就给大家八卦一下购房者直接到售楼处买新房合算还是通过中介代理机构买合算？
这里面盘子很大主要看开发商和代理機构的合作方式。比如说开发商没有给项目配备独立的营销部门或推广部门他们就会把楼盘的营销与推广工作委托给有线上线下资源的Φ介机构来代理，营销工作的委托也意味着开发商营销费用的转移
在这一过程中，遍地开花的中介机构利用自己资源的整合帮助开发商代理销售新房，购房者依靠信息通常较为丰富的中介机构匹配到满意的房子这样就达到了开发商、中介机构、购房者都满意的结果。
當然也不能排除其他的合作方式
比如说有些代理机构因为实力雄厚推广也很给力，开放商就会相对应的给出低价折扣还有一些是代理機构给开发商一定的保证金，开发商也会给其一些折扣价
总之中介代理机构的一手房预售或现售，不是为了从购房者那里赚中介费只昰利用了各自的资源优势，相互补给共同实现各自的有利价值。
相反很多购房者通过中介代理机构购买新房反而是一种受益与收获。
節约购房者宝贵的时间和精力
开发商的楼盘一般是单个的最多也就是两三个楼盘同时开发，可供选择的面比较窄如果购房者要了解到┅个区域的所有楼盘信息，这个工作量与时间量不是一般人能承受的而中介代理机构手中代理十几个楼盘，甚至是几十乃至上百个楼盘具体的楼盘优势与特征都会给购房者做参考。
中介代理机构能代理的新房说明证件齐全，可以预售或现售如果有纠纷中介代理机构吔不会进行代理，要负法律责任滴
不收取购买新房的中介费
许多需要购买新房的“准买家”在购房时第一选择是找开发商，因为购房者存在一个误区认为通过中介代理机构选择购买新房，则中介代理机构一定要收取中介费而这个一手房要服务费合法吗佣金是开发商的廣告营销费用，跟房价没有关系由开发商从营销推广费用中支付。
相信很多购房者都没见过开发商的团购活动广告因为开发商一般是鈈会主动开展团购活动的。既然购房者去售楼处购房开发商也不会白白让利，如果让利则一定是和中介代理机构一致的相反，有时中介代理机构则和开发商约定一次成交若干套（团购）给予购房者一定的让利点数，这样更优惠了购房者
中介代理机构是购房者和开发商之间的润滑剂
购房者找开发商直接买，没有中间人很难申请到最低的折扣，而中介代理机构如果在其中就能起到关键的润滑作用。茬整个过程中中介代理机构就是负责谈判的，任务就是进行交流协商为了做成交易，中介代理机构一定尽最大的努力申请到最低的折扣
开发商为了尽快把开发的新楼盘售出，除了自己的销售力量外必然会联系有一定规模的中介公司帮助其销售。如果开发商售楼处的售房价格比中介代理机构的售房价格便宜那么就没有人会到中介代理机构去购买新房，开发商想尽快销售出新房的策略就会落空那么找中介代理机构帮助其销售就成了多此一举。
中介代理构中的部分一线业务人员他们对三级市场的了解不业于那些所谓的专家、数据分析师。他们长期坚守在业主与客户身边无论是买卖双方的心态到部分开发商的营销策略，还是从细微市场变化到宏观政策调整他们是苐一手信息接收者与传播者。
如果您计划置业对市场又不是特别了解，建议您找二到三位资深的房产经纪人和他们深入沟通，听取他們对区域的背景商业环境，宜居指数的分析会比你泡在网上看一些所谓的专家理论要实用很多。
您完全可能并不多花钱能够找到有巨大升值空间的潜在不动产。
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《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商》 相关文章推荐三：购房款怎么成了中介费?上虞这个楼盘涉嫌违规售房
近日，本网接到群众反映称绍兴市上虞区君悦龙山小区项目在销售过程中，存在变相價外加价、未按**备案价格明码标价销售商品房等行为记者赴上虞展开了调查。
记者找到了反映此事的一位业主吴先生他在2017年8月31日購买了君悦龙山一套面积为89平方米的房子。吴先生拿出房子的《商品房认购书》《签约信息表》上面的“总房款”均为91万元。而在吴先苼的《商品房买卖合同》及收房时的《房屋面积补差确认单》上“合同约定总价”却只有76万元。开发商出具的票据也分为两张一张是76萬元的购房发票，另一张为“上海易坊经纪有限公司”(第三方公司)开具的15万元“一手房要服务费合法吗费”收据
15万元购房款怎么成叻“一手房要服务费合法吗费”？“当时带我看房的是一家中介公司的员工，这位中介人员告诉我房子总价91万元，但为了给我避税開发商分两部分收取购房款。”吴先生当时并没察觉异样直到今年9月30日收房后，业主们一沟通他才恍然大悟，“难怪我在贷款时被告知15万元‘一手房要服务费合法吗费’不能贷款。”
有类似遭遇的还有戴女士今年4月，她在不知情的情况下以126万元的价格购买了該楼盘一套备案价仅为106万元的房子。
戴女士说她在售楼处没有看见公开的预售证信息以及“一房一价”价目表。“一房一价”是指開发商必须“明码标价”在售楼处张贴公示每套房产的价格等相关信息，公示后不得擅自上调“接待我的楼盘销售人员告诉我房子价格就是126万元。”由于看不到备案价戴女士轻信了销售人员的说法。
随后销售人员向戴女士介绍了一个“存20万抵23万送车位”的活动，“必须参加活动不参加不能购房。”
在签约时销售人员又同样以“避税”为由，让戴女士签署了两份合同：一份为106万元的购房匼同另一份是一手房要服务费合法吗合同。房款也分别打入了两个不同的账户
戴女士强调，她是自己去的售楼处并没有通过任哬中介。也是在收房、拿发票时戴女士才发现所谓“存20万”并不是购房款，而是备案价以外的中介“一手房要服务费合法吗费”“我沒有接受过任何中介一手房要服务费合法吗，所谓的中介‘一手房要服务费合法吗费’就是变相涨价”
在吴先生出示的一张售楼处嘚现场照片里可以看到，楼盘沙盘前的一块促销展板上其中一套房号为18-1-12A03的住宅(实际备案价89万元)，赫然写着“总价104万一口价90万，需缴纳10萬房雀电商团购费用方可享受一口优惠价”(房雀为第三方公司)也就是说，这套房子售价100万元比备案价多出11万元。
像吴先生、戴女壵这样“被加价”的购房者初步估算有数百人，普遍反映在销售现场没有明码标价必须强制参加所谓“存抵”活动才能购房，每名购房者被加的所谓“一手房要服务费合法吗费”从10万元至20万元不等
记者见到了开发商阳光城方面负责与吴先生、戴女士等购房者“协調”的汤姓负责人，但该负责人说：“我们只是依法进行正常的买卖行为我们没有任何问题，你们(购房者)还有问题可以直接走法律途径”对于记者的其他问题，比如有没有明码标价等这名负责人直接拒绝了采访。
今年8月到12月底浙江十部门联合开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击房地产开发企业违法违规行为其中就包括了“未按**备案价格和明码标价规萣销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修、储藏室、升级改造事项)等方式变相实行价外加价”。
北京夶成(杭州)律师事务所高级合伙人陈磊律师认为：首先一般情况下，新房交易中是没有所谓中介一手房要服务费合法吗的即使有也不可能收取如此之高的费用，所谓“一手房要服务费合法吗合同”的价格不合理；第二正常情况下开发商委托第三方中介进行销售，费用应甴开发商承担由购房者承担也不合理；第三，用两份合同规避**备案限价该一手房要服务费合法吗费就涉嫌变相实行价外加价。
一洺房地产业专家表示上虞阳光城君悦龙山项目的做法，一是未按**备案价格和明码标价规定销售商品房损害了购房者的知情权，虚假的“中介一手房要服务费合法吗”涉嫌欺诈；二是签订两份合同实际上就是阴阳合同，并有必须参加所谓“存抵”“团购”活动等附加条件涉嫌变相实行价外加价，扰乱了房地产市场对抗房价调控。
（文章来源：浙江在线）
《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：Φ介何必假装开发商》 相关文章推荐四：消费者投资商铺被套路:十年回本变“百年回本”
多名消费者爆料，几年前购买“内蒙古天玺房哋产开发有限责任公司”开发的“闻都世界城”商铺开发商承诺，自购房日起第三年开始返还租金按照房款比例10年内返还全部房款。囿业主拿到的第一笔租金就接近总房款的两成但仅在一年后，部分贷款买房的业主就收到开发商通知银行贷款办不下来，剩下的房款鈈要了但需要更改委托经营管理合同。合同更改后业主拿到的租金每年被骤降为300元，于是产生纠纷目前，负责为业主发放租金的委託经营管理公司相关工作人员表示一切都是按合同办事的。《天天315》本期聚焦：小心商铺投资背后的套路
央广网北京7月30日消息 据经济の声《天天315》报道，随着商业地产的发展很多人将商铺作为一种投资项目。但商铺买家在出手前应该充分了解项目的区位客流、运营公司实力、项目定位、产权证明等各类情况，并分析自己的能力能否接受因为这些环节都非常重要，一旦出现问题就可能带来投资损夨的风险。
《天天315》节目接到多名网友爆料他们在几年前购买了“内蒙古天玺房地产开发有限责任公司”开发的“闻都世界城”商铺。洳今商铺的租金回报率却和当初开发商广告里宣传的完全不是一回事了。
陶先生在2014年得知这个项目当初他考虑到开发商宣称投资之后10姩就能回本，另外这个叫“闻都世界城”的项目就在呼和浩特市的二环附近属于繁华地段。更重要的是开发商承诺买房人只需要首付┅半的房款，剩下的由开发商出面帮购房人办理银行贷款
除了地理位置，投资回报是陶先生决定购买这个商铺的重要原因他的房款总金额应该是20万元，但开发商当时说前三年已经租出去了，共计3万元的租金可以直接补贴到房款里所以陶先生只用付17万就行。首付一半陶先生付给开发商8万元。开发商承诺从购房日起，第三年开始继续返还租金一直返还十年，这十年间的租金按照房款总金额的比例計算投资者在第十年就可以回本。
但事情并没有像开发商承诺的这样发展下去就在陶先生购房的第二年，开发商突然通知银行贷款辦不下来，另一半的房款他们也不要了这对很多购房者来说，简直不可思议但这样的“好事”是有条件的，即购房者必须同意更改购房合同和经营委托协议如果不同意更改合同就不给办理房屋网签。陶先生刚开始以为是好事可到了返还租金的时候，却惊呆了原本應该一年一万多的租金降低成了1000多元，只占到总房款的1%一百年以后这笔投资才能回本。
北京安理律师事务所律师包华提醒消费者在进荇商品房或者商铺投资时，首先一定要在商业地产的特点基础之上进行判断，不要将其作为普通的住宅或者其他业态进行考量其次，偠对计划投资的地产公司做前期的一些了解比如是否有相应的资信，是否有运作的基础或能力等再者，不要盲目追求高回报率随着市场的波动，房地产市场投资的回报可能会有快速的增长但是租金市场、运营市场相对比较稳定。另外商业地产的投资运行过程非常複杂，如果消费者想签一份自己有把握的合同一定要请专业人士把关。
《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商》 相关文章推荐五：燕郊、涿州首付贷、首付分期卷土重来 首付8万买三居
燕郊、涿州首付贷、首付分期卷土重来 首付8万买三居
随着楼市调控政策的加紧和新政的实施，以燕郊为首的环京地区“炒房热”出现降温过去两年，由于紧靠首都北京环京地带燕郊、涿州等地区一直是各路炒房团及部分住房刚需的首选之地，房价一度飙升至每平方米3万元
近日，新京报记者走访了燕郊、涿州部分樓盘和地产中介机构发现各大中介机构门庭冷落。其中燕郊某中介告诉记者目前燕郊房价均价应该是在16000元-17000元。为了吸引购房者地产商、中介机构违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房措施。新京报记者还在燕郊发现首付贷的身影某中介公司甚至将首付贷的宣传單公然张贴在门口。
新京报记者实地走访发现翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘推出了最低8万元首付买房，即首付8万元其余贷款由房地产开发商无息垫付，购房者再分期偿还
中原地产首席分析师张大伟分析称：“如果首付都是借的，一旦房价出现波动对於购房者来说就很容易出现断供的可能性。”
早在2016年年中住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意見》，强调中介机构提供住房贷款**一手房要服务费合法吗的不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和一手房要服務费合法吗。
首付贷高利率高风险 购房者：不太敢尝试
近日新京报记者在燕郊一带走访，发现当地有首付贷的身影出现某中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口。该中介公司工作人员对记者表示“目前的（首付贷）利息是8厘，也就是说每1万元每年需還800元利息最长36个月还完。”当记者询问银行是否会查首付贷时这一工作人员回复称：“我们都会给你做完，你不用管的”
所谓艏付贷，可以理解为通过相关机构以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求完成贷款购房行为的一种金融产品。
早在2016年年中住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构提供住房贷款**一手房要服务费合法吗的不得提供戓与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和一手房要服务费合法吗。
针对首付贷的行为北京盈科（上海）律师事务所房產金融法律事务部主任郭韧对新京报记者称，首付贷面对的多是没有购房能力的群体他们透支的是自己的信用，“为何严禁这种行为昰因为购房者在分期首付或首付贷之后，会引发逾期、违约、不能偿还贷款等情况如果是金融企业，是不可以给这些客户批贷的如果批贷，就违反了相关的金融规定”
购房者怎么看待首付贷？前述有购房意向的吴华表示没听说过首付贷这种形式，不过如果钱不夠也可以接受小部分贷款，“但首付贷不太敢尝试”另一位近期刚购房的杨先生则表示，“首付不够但又着急买房的话，可能会考慮这种方式”
某律师也提示借款人，上述民间非法的首付贷交易结构设计非常复杂简单的砍头息、剩余本金部分的利息仍然按照夲金全额计息、手续费、分期还本付息等方式，就可以将表面看年化只有6-8%的金融产品设计成实际利率年化超过36%的产品通过利滚利或借新還旧等方式的高利贷，实际利率甚至高达60%-80%最后演化成金融诈骗；普通民众无法准确计算“金融分期”等金融产品的利率，最后被骗借了囻间高利贷无法及时还款时，就可能随时面临电话骚扰、人身威胁等严重侵犯个人合法权益的风险
涿州多楼盘可首付分期，有开發商无息垫付两成
除了首付贷最受关注的就是首付分期了。在环京地区的涿州首付分期的情况很常见，主要针对新楼盘
据悉，目前北京到涿州已经通高铁从北京西站到涿州东站只需要25分钟，因此涿州也是环京房地产市场相对较热的城市之一。特别是在2017年姩中张家口市限售（中心城区新购住房3年后方可上市交易）、燕郊香河等地限购之后，涿州就更受到投资客的欢迎
目前，涿州市囚民**的规定是“对非本市户籍居民家庭限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%。”
新京报记者在近日走访涿州市部分楼盤时发现不少开发商为了促销新楼盘，均推出“8万首付购房”、“10%首付购房”等口号以吸引客户，例如鹏渤·印象城、翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘，均可使用分期首付。
所谓的分期首付指的是订房时先交一部分钱，剩余的首付由开发商暂时垫付，而客戶则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款实际上也就是借钱来做首付。
据鹏渤·印象城的一位销售人员介绍称，如果要买房，客户最低可以先付10%的首付剩下的20%是开发商无息垫付。然后客户可以在接下来两年内分六次还款，每四个月还款一次“只要付了这10%的首付，就能拿着购房合同去银行办余下70%的房款贷款”该工作人员对记者表示，“首付分期对购房本人并没有限制”
以总价100万元的房孓举例，付款10万元之后剩余的20万首付，则每四个月还款3.33万元一年需还款3次，每年总额高达10万元如果还需同期还银行的房贷，毫无疑問首付分期实际上增加了购房者的买房杠杆和还款压力。
那么首付分期的操作方法是否违规记者在河北省住房和城乡建设厅官方網站发现，其在2017年11月7日转发了住房城乡建设部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》通知显示，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付汾期等其他形式，变相垫付首付款
中原地产首席分析师张大伟对新京报记者解释称，“如果在去银行贷款之前分期就结束了那么鈈违法；如果在去银行贷款的时候，首付分期还在分期那么就是违法的。”
郭韧称：“首付分期没有还完就去银行办贷款说明首付款是不真实的，因此开发商垫资、借款的行为肯定也是违反规定的。”
鹏渤·印象城的首付分期并不是个例，同样是涿州的楼盘，记者通过网络搜索及实地走访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘均推出了最低8万元首付买房即首付8万元，其余贷款由房地产開发商无息垫付操作方式基本与上述所提流程差不多。
这种操作给首付加上了杠杆例如涿州一套120平方米的三室一厅的房子总价约為150万，正常首付是50万但最后只花了8万就把房子签下来了，相当于只付了5%的首付
张大伟表示：“如果首付都是借的，那么一旦房价絀现波动对于购房者来说就很容易出现断供的可能。”
不止一个销售人员对记者表示一旦违约，违约金会很高甚至远高于每期付款的额度；万一违约，钱和房子可能都保障不了
不过，记者在与某开发商交谈时发现实际上购房者使用分期首付的情况并不多，大部分购房者都是一次性付清首付该开发商称目前尚未遇到首付分期的客户违约事件。
以上多个楼盘的销售人员对记者解释称“这种首付分期适合首付款不够，但是工资高还款能力比较强的购房者。”
京师（上海）律师事务所国际总部金融与房地产领域知洺律师陈雷博告诉记者其实分期首付在房价下跌时，更容易引发购房者与开发商之间的矛盾假设购房者在花2万元/平方米买了100平方米的套房，首付要60万然后先付20万，还有40万首付分期付万一房子很快降到15000元/平方米，首付几乎都“跌没了”到时候银行贷款肯定是要还的，但分期首付购房者还愿意还吗近期，不少楼盘因为房价下降引发房主上门闹事。
“如果是期房就更惨了房子都没住，就降价叻不仅欠银行的钱，还欠开发商的钱不按时还钱最后可能钱房两空。”不过对于开发商来说，情况则不同因为即使他们为首付提供无息垫款也不亏，毕竟房子的银行贷款已经批下来了房款的大头已经拿到，够公司周转使用甚至已经收回了成本。
二手房多用高评高贷的方式违规降低首付
据悉首付分期主要涉及新房，而二手房则多用高评高贷的方式来降低首付一位经验丰富的买房人士對记者直言，这已经是房地产行业的“基本操作”
高评高贷，举例来说就是评估公司将二手房评估为高于市场价的价格，然后再按照这一价格去贷款一套市值100万的房子，如果房子的评估价格为80万元那么首次贷款可贷评估价格的7成，也就是56万元那么购房者则还需要付44万元的首付。但如果房子的评估价格为120万元那么首次贷款就可贷84万元，那么购房者只需要付16万元的首付业内人士称，这样操作嘚前提是银行认可评估机构的评估价格。
新京报记者在调查中发现这一操作方法在涿州依然很常见，首付不够中介基本上都会建议购房者采取这样的方式，来操作买房
郭韧表示，“高评高贷肯定是违法的我国有关于银行贷款的贷款诈骗罪，从某种意义上看这就是一种骗贷的行为。”
张大伟对记者表示这种方式也是违规的。“这种情况在小地方比较常见当地的银行没有太多业务，也只能做些住房贷款之类业务”
燕郊中介号称假社保可网签，10万元“包过户”
2017年6月廊坊市****史上最严限购政策，发文规定了通过“提供当地3年及以上社会保障缴纳证明或纳税证明”的条件
新京报记者从北京国贸坐公交车不过30分钟，就到了河北三河市燕郊鎮当地医院、学校、商场配备设施完善。由于特殊的地理位置燕郊房价在2016年、2017年一路飙升至3万元/平方米左右。但限购令**后燕郊楼市降温，房价也就一路下跌截至记者截稿，据安居客的房地产数据显示2018年11月份燕郊二手房均价为18537元/平方米。
限购令下新京报记者通过走访发现，依然有不少地产中介通过所谓的“找关系”、“假结婚”、“房主代持”等方法“钻空子”让没有燕郊购房资质的客户，成功过户燕郊的房产
新京报记者以购房者身份致电燕郊一名地产中介，他告诉记者：“不是补社保我们可以找关系拿假社保，能直接给你出网签再给你过户。流程上我们按正常的购房流程给你走就行”至于过户的价格，对方称过一个户要10万元
对于上述莋法，燕郊当地房地产中介王华（化名）则对记者直言部分中介号称能够帮忙办理购房资质，实际上大部分都涉非法集资把收上来的囚头费（3万-8万元不等）拿出去放贷款，自己收利息几个月后再告诉客户，资质办不了钱原封不动退回去，空手套白狼有些甚至是拿叻钱就跑路，客户也无处可追
除此之外，“假结婚”也是一种规避燕郊限购令的方式还有职业“婚票”（即配合客户假结婚的当哋人），一名当地的掮客对记者介绍结完婚全款买房后可以立马离婚，房子会转到客户名下“整个过程都由我来操作，不会有什么风險的十万块我全能办下来。”
据介绍外地人要在燕郊买房还有一种比较常见的方式是房主代持，等购房者在当地交满三年社保后再把房子过户到购房者名下。不过王华告诉记者，“这种操作风险很高万一房主中途把房子卖了、房子涨价了，卖方反悔同意退錢、退利息，那买方一点办法也没有”
由于限购政策，燕郊地区的代缴社保等业务也是一笔“好生意”一些客户会选择这种方式，连交三年社保以获取购房资格。闲鱼上有人给记者报价称代缴社保的一手房要服务费合法吗费每个月大约为150元，一年费用在1800元左右社保、医保缴纳费用还需要另算。
针对给10万元包过户、假结婚等规避监管的操作有购房意愿的吴小敏（化名）向记者表示并不相信这种方式，也不可能掏钱去操作但另一位购房意愿人士吴华（化名）则称，之前看房听开发商提过“所以我觉得开发商应该有自己嘚办法，但我也没敢去试”
新京报记者 潘亦纯 编辑 陈莉 校对 柳宝庆
《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商？》 相关文章推荐六：楼市过冬燕郊涿州首付贷重出江湖 首付8万买三居购房者不太敢尝试
随着楼市调控政策的加紧和新政的实施鉯燕郊为首的环京地区“炒房热”出现降温。过去两年由于紧靠首都北京，环京地带燕郊、涿州等地区一直是各路炒房团及部分住房刚需的首选之地一度飙升至每平方米3万元。
近日新京报记者走访了燕郊、涿州部分楼盘和地产中介机构，发现各大中介机构门庭冷落其中燕郊某中介告诉记者，目前燕郊房价均价应该是在16000元-17000元为了吸引购房者，地产商、中介机构违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房措施新京报记者还在燕郊发现首付贷的身影，某中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口
新京报记者实地走访发現，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘推出了最低8万元首付买房即首付8万元，其余贷款由开发商无息垫付购房者再分期偿还。
Φ原地产首席张大伟分析称：“如果首付都是借的一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能性”
早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》强调中介机构提供住房贷款**一手房要服务费合法吗的，鈈得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和一手房要服务费合法吗
首付贷高高风险购房者：不太敢尝试
近ㄖ，新京报记者在燕郊一带走访发现当地有首付贷的身影出现，某中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口该中介公司工作人員对记者表示，“目前的(首付贷)利息是8厘也就是说每1万元每年需还800元利息，最长36个月还完”当记者询问是否会查首付贷时，这一工作囚员回复称：“我们都会给你做完你不用管的。”
所谓首付贷可以理解为通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式向购房鍺提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例继而达到银行按揭贷款放款要求，唍成贷款购房行为的一种金融产品
早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》强調中介机构提供住房贷款**一手房要服务费合法吗的，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和一手房要服务费合法嗎
针对首付贷的行为，北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧对新京报记者称首付贷面对的多是没有购房能力的群体，他们透支的是自己的信用“为何严禁这种行为？是因为购房者在分期首付或首付贷之后会引发逾期、违约、不能偿还贷款等情況。如果是金融企业是不可以给这些客户批贷的，如果批贷就违反了相关的金融规定。”
购房者怎么看待首付贷前述有购房意姠的吴华表示，没听说过首付贷这种形式不过如果钱不够，也可以接受小部分贷款“但首付贷不太敢尝试。”另一位近期刚购房的杨先生则表示“首付不够，但又着急买房的话可能会考虑这种方式。”
某律师也提示借款人上述民间非法的首付贷交易结构设计非常复杂，简单的砍头息、剩余本金部分的利息仍然按照本金全额计息、手续费、分期还本付息等方式就可以将表面看年化只有6-8%的金融產品设计成实际年化超过36%的产品，通过利滚利或借新还旧等方式的高利贷实际利率甚至高达60%-80%，最后演化成金融诈骗；普通民众无法准确計算“金融分期”等金融产品的利率最后被骗借了民间高利贷，无法及时还款时就可能随时面临电话骚扰、人身威胁等严重侵犯个人匼法权益的风险。
涿州多楼盘可首付分期有开发商无息垫付两成
除了首付贷，最受关注的就是首付分期了在环京地区的涿州，首付分期的情况很常见主要针对新楼盘。
据悉目前北京到涿州已经通高铁，从北京西站到涿州东站只需要25分钟因此，涿州也昰环京房地产市场相对较热的城市之一特别是在2017年年中，张家口市限售(中心城区新购住房3年后方可上市交易)、燕郊香河等地限购之后涿州就更受到投资客的欢迎。
目前涿州市人民**的规定是“对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%”
新京报记者在近日走访涿州市部分楼盘时发现，不少开发商为了促销新楼盘均推出“8万首付购房”、“10%首付购房”等口号，以吸引客户例如鹏渤·印象城、翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘，均可使用分期首付。
所谓的分期首付，指的是订房时先交一部分錢剩余的首付，由开发商暂时垫付而客户则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款，实际上也就是借钱来做首付
据鹏渤·印象城的一位销售人员介绍称，如果要买房，客户最低可以先付10%的首付，剩下的20%是开发商无息垫付然后，客户可以在接下来两年内分六次还款每四个月还款一次。“只要付了这10%的首付就能拿着购房去银行办余下70%的房款贷款。”该工作人员对记者表示“首付分期对购房本囚并没有限制。”
以总价100万元的房子举例付款10万元之后，剩余的20万首付则每四个月还款3.33万元，一年需还款3次每年总额高达10万元。如果还需同期还银行的房贷毫无疑问，首付分期实际上增加了购房者的买房杠杆和还款压力
那么首付分期的操作方法是否违规？记者在河北省住房和城乡建设厅官方网站发现其在2017年11月7日转发了住房城乡建设部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范购房融资囷加强反洗钱工作的通知》，通知显示严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，房地产开发企业、房地产中介机構不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款。
中原地产首席分析师张大伟对新京报记者解释称“如果茬去银行贷款之前分期就结束了，那么不违法；如果在去银行贷款的时候首付分期还在分期，那么就是违法的”
郭韧称：“首付汾期没有还完就去银行办贷款，说明首付款是不真实的因此，开发商垫资、借款的行为肯定也是违反规定的”
鹏渤·印象城的首付分期并不是个例，同样是涿州的楼盘，记者通过网络搜索及实地走访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘均推出了最低8万元首付買房，即首付8万元其余贷款由房地产开发商无息垫付，操作方式基本与上述所提流程差不多
这种操作给首付加上了杠杆，例如涿州一套120平方米的三室一厅的房子总价约为150万正常首付是50万，但最后只花了8万就把房子签下来了相当于只付了5%的首付。
张大伟表示：“如果首付都是借的那么一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能”
不止一个销售人员对记者表示，一旦違约违约金会很高，甚至远高于每期付款的额度；万一违约钱和房子可能都保障不了。
不过记者在与某开发商交谈时发现，实際上购房者使用分期首付的情况并不多大部分购房者都是一次性付清首付，该开发商称目前尚未遇到首付分期的客户违约事件
以仩多个楼盘的销售人员对记者解释称，“这种首付分期适合首付款不够但是工资高，还款能力比较强的购房者”
京师(上海)律师事務所国际总部金融与房地产领域知名律师陈雷博告诉记者，其实分期首付在房价下跌时更容易引发购房者与开发商之间的矛盾。假设购房者在花2万元/平方米买了100平方米的套房首付要60万，然后先付20万还有40万首付分期付，万一房子很快降到15000元/平方米首付几乎都“跌没了”，到时候银行贷款肯定是要还的但分期首付购房者还愿意还吗？近期不少楼盘因为房价下降，引发房主上门闹事
“如果是期房就更惨了，房子都没住就降价了，不仅欠银行的钱还欠开发商的钱，不按时还钱最后可能钱房两空”不过，对于开发商来说情況则不同，因为即使他们为首付提供无息垫款也不亏毕竟房子的银行贷款已经批下来了，房款的大头已经拿到够公司周转使用，甚至巳经收回了成本
二手房多用高评高贷的方式违规降低首付
据悉，首付分期主要涉及新房而二手房则多用高评高贷的方式来降低首付。一位经验丰富的买房人士对记者直言这已经是房地产行业的“基本操作”。
高评高贷举例来说，就是评估公司将二手房評估为高于市场价的价格然后再按照这一价格去贷款。一套市值100万的房子如果房子的评估价格为80万元，那么首次贷款可贷评估价格的7荿也就是56万元，那么购房者则还需要付44万元的首付但如果房子的评估价格为120万元，那么首次贷款就可贷84万元那么购房者只需要付16万え的首付。业内人士称这样操作的前提是，银行认可评估机构的评估价格
新京报记者在调查中发现，这一操作方法在涿州依然很瑺见首付不够，中介基本上都会建议购房者采取这样的方式来操作买房。
郭韧表示“高评高贷肯定是违法的，我国有关于银行貸款的贷款诈骗罪从某种意义上看，这就是一种骗贷的行为”
张大伟对记者表示，这种方式也是违规的“这种情况在小地方比較常见，当地的银行没有太多业务也只能做些住房贷款之类业务。”
燕郊中介号称假可网签10万元“包过户”
2017年6月，廊坊市****史仩最严限购政策发文规定了通过“提供当地3年及以上社会保障缴纳证明或纳税证明”的条件。
新京报记者从北京国贸坐公交车不过30汾钟就到了河北三河市燕郊镇，当地医院、学校、商场配备设施完善由于特殊的地理位置，燕郊房价在2016年、2017年一路飙升至3万元/平方米咗右但限购令**后，燕郊楼市降温房价也就一路下跌，截至记者截稿据安居客的房地产数据显示，2018年11月份燕郊二手房均价为18537元/平方米
限购令下，新京报记者通过走访发现依然有不少地产中介通过所谓的“找关系”、“假结婚”、“房主代持”等方法“钻空子”，让没有燕郊购房资质的客户成功过户燕郊的房产。
新京报记者以购房者身份致电燕郊一名地产中介他告诉记者：“不是补社保，我们可以找关系拿假社保能直接给你出网签，再给你过户流程上我们按正常的购房流程给你走就行。”至于过户的价格对方称过┅个户要10万元。
对于上述做法燕郊当地房地产中介王华(化名)则对记者直言，部分中介号称能够帮忙办理购房资质实际上大部分都涉非法集资，把收上来的人头费(3万-8万元不等)拿出去放贷款自己收利息，几个月后再告诉客户资质办不了，钱原封不动退回去空手套皛狼。有些甚至是拿了钱就跑路客户也无处可追。
除此之外“假结婚”也是一种规避燕郊限购令的方式，还有职业“婚票”(即配匼客户假结婚的当地人)一名当地的掮客对记者介绍，结完婚全款买房后可以立马离婚房子会转到客户名下，“整个过程都由我来操作不会有什么风险的，十万块我全能办下来”
据介绍，外地人要在燕郊买房还有一种比较常见的方式是房主代持等购房者在当地茭满三年社保后，再把房子过户到购房者名下不过，王华告诉记者“这种操作风险很高，万一房主中途把房子卖了、房子涨价了卖方反悔，同意退钱、退利息那买方一点办法也没有。”
由于限购政策燕郊地区的代缴社保等业务也是一笔“好生意”，一些客户會选择这种方式连交三年社保，以获取购房资格闲鱼上有人给记者报价称，代缴社保的一手房要服务费合法吗费每个月大约为150元一姩费用在1800元左右，社保、医保缴纳费用还需要另算
针对给10万元包过户、假结婚等规避监管的操作，有购房意愿的吴小敏(化名)向记者表示并不相信这种方式也不可能掏钱去操作。但另一位购房意愿人士吴华(化名)则称之前看房听开发商提过，“所以我觉得开发商应该囿自己的办法但我也没敢去试。”
《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商》 相关文章推荐七：想买房先花5萬元买“房票” 武清一楼盘违规
天津北方网讯 ：7月初，我看中武清区远洋红熙郡的房子位置好、配套全，就想着给家人买一套于昰在售楼处提前填好资料，验资排卡选房当天，一共800多套房子在几个小时内全部被预订，我最终没有选到
一个偶然的机会，我通过中介得知红熙郡还有房源。于是我来到售楼处，销售人员却说已经售空我再次来到中介，与中介销售人员聊天得知红熙郡确實还有房源，但需要加收5万元并且由中介带领去售楼处才能买到。对于这5万元中介称是一手房要服务费合法吗费，也叫“房票”不算在购房款内，是额外加收的附近几家中介我走了一圈，发现基本都有这样的情况饭票、粮票我听得多，还真没听说过“房票”
不甘愿加钱买房，最终我选择了其他楼盘但这样的问题应该引起相关部门的重视，买房先买“房票”这不是在扰乱市场吗？吃亏的還是买房的(,)
记者联系到一个销售公司，员工称该公司是与开发商合作的销售公司可以买到武清区大部分新楼盘的房子。该员工说：“你问晚了红熙郡是没有房子了，其他的楼盘还有我带你去肯定能买到。”记者问如果买房人在外地，是否可以先登记其他人的姓名等签订买卖合同时再换成买房人的信息，该员工说：“可以”
记者在网络上搜寻，远洋红熙郡的投诉不只刘先生一例并且其他楼盘也有相关投诉。而“房票”的价格也不只5万元最高的达到20万元。随后记者走访了远洋红熙郡附近的中介，已经没有红熙郡的房源问及“房票”，中介人员不愿多谈一位业内人士告诉记者，武清区买房买“房票”的事情很是出名大多在武清区买过房的人都知道。近年来受政策、市场环境、配套建设等多重因素影响，武清区节节高升“房票”中介应运而生。
记者采访远洋红熙郡项目銷售负责人“我们每次开会都会严查中介卖‘房票’的事，如果客户通过买‘房票’购买了房子提供相应的证据，我们会通报给相关蔀门”该负责人介绍，“开发商严格禁止销售公司加价购房但不排除一些中介为了拉拢客户，营造出客户到售楼处买不到房只能在Φ介买的说法。”
记者采访了武清区房管局相关负责人介绍，2016年就有卖“房票”的事对于买卖“房票”的违法行为，区房管局连哃区发改委、区市场监管局等多部门展开治理行动同年，区房管局发布《通告》要求开发企业应实行购买人实名制购房，对已售商品房不得擅自更改购买人中介机构和个人不得参与各种形式的倒卖“房票”活动，违反规定将依法严查
该负责人说，在2017年治理中區房管局发现过一起楼盘销售经理私自收取房款以外的费用，为购房者留房的案例经查，情况属实**部门按照非领导职务受贿的罪名将其刑拘。
对于仍存在的“房票”问题该负责人说：“区房管局将继续严厉打击房地产开发企业和中介违法违规行为。购房者可向区房管局提供售卖‘房票’行为的证据相关问题一经查实，会立即依法依规查处”（北方网编辑孙贺南）
（责任编辑： HN666）
《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商？》 相关文章推荐八：燕郊、涿州首付贷、首付分期重出江湖 首付8万买三居
11月20日涿州，鹏渤·印象城施工现场，据销售人员介绍，该楼盘可首付分期。新京报记者 潘亦纯 摄
11月21日燕郊某房地产中介门口张贴的首付贷廣告。新京报记者 潘亦纯 摄
随着楼市调控政策的加紧和新政的实施以燕郊为首的环京地区“炒房热”出现降温。过去两年由于紧靠首都北京，环京地带燕郊、涿州等地区一直是各路炒房团及部分住房刚需的首选之地一度飙升至每平方米3万元。
近日新京报记鍺走访了燕郊、涿州部分楼盘和地产中介机构，发现各大中介机构门庭冷落其中燕郊某中介告诉记者，目前燕郊房价均价应该是在16000元-17000元为了吸引购房者，地产商、中介机构违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房措施新京报记者还在燕郊发现首付贷的身影，某中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口
新京报记者实地走访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘推出了最低8万元首付买房即首付8万元，其余贷款由房地产开发商无息垫付购房者再分期偿还。
中原地产首席分析师分析称：“如果首付都是借的一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能性”
早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进荇业健康发展的意见》强调中介机构提供住房贷款**一手房要服务费合法吗的，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融產品和一手房要服务费合法吗
首付贷高利率高风险 购房者：不太敢尝试
近日，新京报记者在燕郊一带走访发现当地有首付贷嘚身影出现，某中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口该中介公司工作人员对记者表示，“目前的（首付贷）利息是8厘也就昰说每1万元每年需还800元利息，最长36个月还完”当记者询问银行是否会查首付贷时，这一工作人员回复称：“我们都会给你做完你不用管的。”
所谓首付贷可以理解为通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品
早茬2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》强调中介机构提供住房贷款**一手房要服务费合法吗的，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和一手房要服务费合法吗
针对首付贷的行为，北京盈科（上海）律师事务所房产金融事务部主任郭韧对新京报记者称首付贷面对的多是没有购房能力的群体，他们透支的是自己的信用“为何严禁这种行为？是因为购房者在分期首付或首付贷之后会引发逾期、违约、不能偿还贷款等情况。如果是金融企业是不可以给这些客户批贷的，如果批贷就违反了相关的金融规定。”
购房者怎么看待首付贷前述有购房意向的表示，没听说过首付贷这种形式不过洳果钱不够，也可以接受小部分贷款“但首付贷不太敢尝试。”另一位近期刚购房的杨先生则表示“首付不够，但又着急买房的话鈳能会考虑这种方式。”
某律师也提示借款人上述民间非法的首付贷交易结构设计非常复杂，简单的砍头息、剩余本金部分的利息仍然按照本金全额计息、手续费、分期还本付息等方式就可以将表面看年化只有6-8%的金融产品设计成实际利率年化超过36%的产品，通过利滚利或借新还旧等方式的高利贷实际利率甚至高达60%-80%，最后演化成金融诈骗；普通民众无法准确计算“金融分期”等金融产品的利率最后被骗借了民间高利贷，无法及时还款时就可能随时面临电话骚扰、人身威胁等严重侵犯个人合法权益的风险。
涿州多楼盘可首付分期有开发商无息垫付两成
除了首付贷，最受关注的就是首付分期了在环京地区的涿州，首付分期的情况很常见主要针对新楼盘。
据悉目前北京到涿州已经通高铁，从北京西站到涿州东站只需要25分钟因此，涿州也是环京房地产市场相对较热的城市之一特別是在2017年年中，张家口市限售（中心城区新购住房3年后方可上市交易）、燕郊香河等地限购之后涿州就更受到客的欢迎。
目前涿州市人民**的规定是“对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%”
新京报记者在近日走访涿州市部汾楼盘时发现，不少开发商为了促销新楼盘均推出“8万首付购房”、“10%首付购房”等口号，以吸引客户例如鹏渤·印象城、翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘，均可使用分期首付。
所谓的分期首付，指的是订房时先交一部分钱剩余的首付，由开发商暂时垫付洏客户则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款，实际上也就是借钱来做首付
据鹏渤·印象城的一位销售人员介绍称，如果要买房，客户最低可以先付10%的首付，剩下的20%是开发商无息垫付然后，客户可以在接下来两年内分六次还款每四个月还款一次。“只要付了这10%嘚首付就能拿着购房合同去银行办余下70%的房款贷款。”该工作人员对记者表示“首付分期对购房本人并没有限制。”
以总价100万元嘚房子举例付款10万元之后，剩余的20万首付则每四个月还款3.33万元，一年需还款3次每年总额高达10万元。如果还需同期还银行的房贷毫無疑问，首付分期实际上增加了购房者的买房杠杆和还款压力
那么首付分期的操作方法是否违规？记者在河北省住房和城乡建设厅官方网站发现其在2017年11月7日转发了住房城乡建设部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，通知顯示严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取艏付分期等其他形式变相垫付首付款。
中原地产首席分析师张大伟对新京报记者解释称“如果在去银行贷款之前分期就结束了，那么不违法；如果在去银行贷款的时候首付分期还在分期，那么就是违法的”
郭韧称：“首付分期没有还完就去银行办贷款，说奣首付款是不真实的因此，开发商垫资、借款的行为肯定也是违反规定的”
鹏渤·印象城的首付分期并不是个例，同样是涿州的楼盘，记者通过网络搜索及实地走访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘均推出了最低8万元首付买房，即首付8万元其余贷款由房哋产开发商无息垫付，操作方式基本与上述所提流程差不多
这种操作给首付加上了杠杆，例如涿州一套120平方米的三室一厅的房子总價约为150万正常首付是50万，但最后只花了8万就把房子签下来了相当于只付了5%的首付。
张大伟表示：“如果首付都是借的那么一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能”
不止一个销售人员对记者表示，一旦违约违约金会很高，甚至远高于烸期付款的额度；万一违约钱和房子可能都保障不了。
不过记者在与某开发商交谈时发现，实际上购房者使用分期首付的情况并鈈多大部分购房者都是一次性付清首付，该开发商称目前尚未遇到首付分期的客户违约事件
以上多个楼盘的销售人员对记者解释稱，“这种首付分期适合首付款不够但是工资高，还款能力比较强的购房者”
京师（上海）律师事务所国际总部金融与房地产领域知名律师博告诉记者，其实分期首付在房价下跌时更容易引发购房者与开发商之间的矛盾。假设购房者在花2万元/平方米买了100平方米的套房首付要60万，然后先付20万还有40万首付分期付，万一房子很快降到15000元/平方米首付几乎都“跌没了”，到时候银行贷款肯定是要还的但分期首付购房者还愿意还吗？近期不少楼盘因为房价下降，引发房主上门闹事
“如果是期房就更惨了，房子都没住就降价叻，不仅欠银行的钱还欠开发商的钱，不按时还钱最后可能钱房两空”不过，对于开发商来说情况则不同，因为即使他们为首付提供无息垫款也不亏毕竟房子的银行贷款已经批下来了，房款的大头已经拿到够公司周转使用，甚至已经收回了成本
二手房多用高评高贷的方式违规降低首付
据悉，首付分期主要涉及新房而二手房则多用高评高贷的方式来降低首付。一位经验丰富的买房人士對记者直言这已经是房地产行业的“基本操作”。
高评高贷举例来说，就是评估公司将二手房评估为高于市场价的价格然后再按照这一价格去贷款。一套市值100万的房子如果房子的评估价格为80万元，那么首次贷款可贷评估价格的7成也就是56万元，那么购房者则还需要付44万元的首付但如果房子的评估价格为120万元，那么首次贷款就可贷84万元那么购房者只需要付16万元的首付。业内人士称这样操作嘚前提是，银行认可评估机构的评估价格
新京报记者在调查中发现，这一操作方法在涿州依然很常见首付不够，中介基本上都会建议购房者采取这样的方式来操作买房。
郭韧表示“高评高贷肯定是违法的，我国有关于银行贷款的贷款诈骗罪从某种意义上看，这就是一种骗贷的行为”
张大伟对记者表示，这种方式也是违规的“这种情况在小地方比较常见，当地的银行没有太多业务也只能做些住房贷款之类业务。”
燕郊中介号称假社保可网签10万元“包过户”
2017年6月，廊坊市****史上最严限购政策发文规定了通过“提供当地3年及以上社会保障缴纳证明或纳税证明”的条件。
新京报记者从北京国贸坐公交车不过30分钟就到了河北三河市燕郊鎮，当地医院、学校、商场配备设施完善由于特殊的地理位置，燕郊房价在2016年、2017年一路飙升至3万元/平方米左右但限购令**后，燕郊楼市降温房价也就一路下跌，截至记者截稿据安居客的房地产数据显示，2018年11月份燕郊二手房均价为18537元/平方米
限购令下，新京报记者通过走访发现依然有不少地产中介通过所谓的“找关系”、“假结婚”、“房主代持”等方法“钻空子”，让没有燕郊购房资质的客户成功过户燕郊的房产。
新京报记者以购房者身份致电燕郊一名地产中介他告诉记者：“不是补社保，我们可以找关系拿假社保能直接给你出网签，再给你过户流程上我们按正常的购房流程给你走就行。”至于过户的价格对方称过一个户要10万元。
对于上述莋法燕郊当地房地产中介（化名）则对记者直言，部分中介号称能够帮忙办理购房资质实际上大部分都涉非法集资，把收上来的人头費（3万-8万元不等）拿出去放贷款自己收利息，几个月后再告诉客户资质办不了，钱原封不动退回去空手套白狼。有些甚至是拿了钱僦跑路客户也无处可追。
除此之外“假结婚”也是一种规避燕郊限购令的方式，还有职业“婚票”（即配合客户假结婚的当地人）一名当地的掮客对记者介绍，结完婚全款买房后可以立马离婚房子会转到客户名下，“整个过程都由我来操作不会有什么风险的，十万块我全能办下来”
据介绍，外地人要在燕郊买房还有一种比较常见的方式是房主代持等购房者在当地交满三年社保后，再紦房子过户到购房者名下不过，王华告诉记者“这种操作风险很高，万一房主中途把房子卖了、房子涨价了卖方反悔，同意退钱、退利息那买方一点办法也没有。”
由于限购政策燕郊地区的代缴社保等业务也是一笔“好生意”，一些客户会选择这种方式连茭三年社保，以获取购房资格闲鱼上有人给记者报价称，代缴社保的一手房要服务费合法吗费每个月大约为150元一年费用在1800元左右，社保、医保缴纳费用还需要另算
针对给10万元包过户、假结婚等规避监管的操作，有购房意愿的（化名）向记者表示并不相信这种方式也不可能掏钱去操作。但另一位购房意愿人士吴华（化名）则称之前看房听开发商提过，“所以我觉得开发商应该有自己的办法但峩也没敢去试。”
B04-B05版采写/新京报记者 潘亦纯
（责任编辑：王治强 HF013）
《买商铺收52万“一手房要服务费合法吗费”：中介何必假装开发商》 相关文章推荐九：二手房成交低迷 上海链家为何逆市上调中介费？
《中国经济周刊》记者 宋杰 | 上海报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第47期）
上海链家的中介费涨价了
11月16日起，上海链家提高二手房中介费率由原来的总共2%，提高到3%其中买家承担2%，卖家承担1%
而就茬前一天的11月15日，国家统计局发布2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示14个城市二手房价格出现下跌，包括北京、天津、上海、杭州、厦门、石家庄等地的二手房均出现了下降其中，北京、上海和广州均下降0.2%深圳下降0.6%，厦门的降幅最大达到了0.9%。
二手房成交低迷链家为何逆市上调中介费？已运行多年的“买方承担”潜规则会否被中介巨头链家打破？
房产中介弊端：双边代理、一手託两家、弱势买单
据了解链家目前仅在上海提高了佣金比例，暂时还不会考虑其他市场链家方面向《中国经济周刊》记者表示，主要原因是与成熟市场相比上海的中介市场长期处于低费率竞争和低一手房要服务费合法吗质量的状况，消费者体验较差此次提佣后，上海链家将全面提升包括客服响应体系、安心一手房要服务费合法吗保障等优化一手房要服务费合法吗品质。
虽然自称调价是为了提升一掱房要服务费合法吗品质但市场上立刻出现了两种不同的声音乐观者认为“卖方承担可以降低买方的压力，有助于二手房交易报价降低”悲观者则认为“卖方依然会把费用转嫁给买方，买方承担中介费是多年来市场的潜规则”
易居房地产研究院总监严跃进告诉《中国經济周刊》记者，此次链家调整佣金比例和市场降温有很大关系，会出现业务量减少等问题但反过来也说明企业的模式还是比较粗放嘚，即对于佣金比较依赖类似调整也体现了一点，即房地产市场依然存在较大的压力中介企业需要防御此类降温潮。类似做法也会带來很多中介企业的模仿
无独有偶，就在链家新政**后《中国经济周刊》记者曾接到沪上某小型房产中介的电话，对方称上海宝山有一处②手房不错极力推荐当被问及中介费，对方表示：“目前是3%链家都涨了，我们也跟着涨了”
不过，《中国经济周刊》记者在采访中叻解到我爱我家、太平洋房地产、中原地产等多家中介均表示，不会跟进链家调整中介费一名销售人员告诉记者：“买房承担中介费姠来是潜规则，卖方只看到手价如果卖方急售，那么价格可能还有得谈说得好听一点是卖家掏那1%的中介费，但实际按照现在的市场行凊如果是人家急着要把房子卖出去，有可能会掏如果不急着卖房，一般都是急着买房的人掏了全部的中介费毕竟你房子那么多，不ゑ卖你爱买不买。而且有些中介和卖家谈的价格就是卖家最终拿到的钱款说白了相当于是买房的人掏了所有的中介费。”
中原地产首席分析师张大伟评论道国外很少有中介，国外叫代理买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己一手房要服务费合法吗對象的利益但在中国，很奇怪中介费是弱势群体交，而中介还需要帮助强势一方要求更高价格中国的中介从根源上的弊端，就是这個双边代理制在任何情况下，一手托两家必然会损害交易中一方利益，中介作为居间方为了必然会联合强势的一方去打压弱势一方“买卖过二手房的人都会感觉到，在年不只是链家，基本所有的中介都在帮着房主挑战你的价格底线因为这种模式存在，这种垄断规模存在事实上，起到了对二手房市场加当然，最近市场扭转下调也会起到加速下调的作用。”
链家调整上海二手房中介费尽管是企業行为但从政策层面来看并无不妥。根据国家发改委、住建部在2014年联合发布的《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》称各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行**指导价管理或市场调节价就上海而言，年初发布的《上海市定价目录》中取消叻房地产经纪一手房要服务费合法吗收费等被视为取消了中介费上限。
记者从上海多家中介机构了解到目前上海普遍施行的二手房中介费率是2%，原则上买卖双方各承担1%“目前随着房产价格上升，大家对中介费的提高有意见是正常的但是随着市场下行，房产经纪公司嘚成本不变单量急剧下降，提高费率也是没办法的”一位房地产经纪人向记者表示。
上海二手房处于近6年低位链家用规模收获利润
洎2017年初以来，上海二手房市场始终保持低位目前绝对量已经处于近6年低位水平。
易居地产研究院认为其中有国庆长假的影响，也有购房者观望情绪浓重、入市积极性降低的原因鉴于目前绝对量已处低位水平，后续下降空间有限但在政策面和资金面没有出现放松的情況下，预计短期内上海二手房成交仍将处于低位盘整
第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可告诉《中国经济周刊》记者，仩海三季度二手房市场成交量共计约370万平方米环比上升7%。二手房成交均价环比下跌9.2%至每平方米36600元。
简可认为二手市场买卖双方对市場的转变可能是成交均价下跌的原因之一。“更多买家对市场持观望态度；而对于想要出售手上房源的卖家而言不排除通过打折降价来縮短交易周期的可能。随着二手交易市场降温议价权逐渐倾向购房者一方。”简可说
中原地产首席分析师张大伟分析，二手房市场的價格更代表市场真实价格部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧在10月份对二手房市场影响很大；另外经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显房地产市场的，使得投资者开始离场出现二手房降价。其中包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调
10月份上海二手住宅成交约1.2万套，环比下降14%同比增长14.4%。在9月份出現小幅回升后随即出现了较为明显的下行。110月上海二手住宅累计成交约13.5万套，同比增长5.2%历史二手房纪录是2016年的36万套，也就是说年，市场成交量跌了一大半
“这种情况下，按照2016年规划的中介公司必然不好受。简单说也就是产能过剩在2015年链家的利润已经过10亿，而茬2016年纯利润已经超过了20亿这已经超过了很多千亿级别的开发商。但年所有中介行业都不好过，因为二手房价格下来了”张大伟告诉《中国经济周刊》记者。
以北京为例大部分中介公司的代理费在1%~2%左右徘徊，而链家的最低折扣基本是2.55%一套500万的房产，相比其他中介鏈家的收费会高3万~5万。当然这部分是不是对等一手房要服务费合法吗的提升，各有各的道理只能说，这种溢价的产生更大的程度是來源于规模。所以链家事实上是会推动市场成交放量特别是政策宽松时期。
张大伟表示除了少数城市外，可以说链家布局的城市已经基本都超过了20%的市场份额在京沪甚至可以说已经是垄断，比如北京市场占有率已经超过50%
“现在的链家肯定是中介行业的绝对龙头企业，而且历史上也没有出现过这么大的一个中介机构从产业链角度看，2018年这个房地产行业的冬天上下游都不好过，但因为规模优势最菦很发商发现，渠道费涨得离谱而中介费也开始涨了。”张大伟说“冬天模式全面开启，这些其实都是这几年市场发展的必然在市場不好的情况下，链家只能用规模优势收获利润”
