【猎云网（微信：）上海】10月13日報道（文/郭文馨）

“现如今国内负责房地产销售的都是一些代理公司和中介而传统的二手房中介理论上虽属于居间服务，但得房源者得忝下为哄好业主，控住独家房源其相对偏向卖方；尤其为了快速成交，会刻意隐藏房屋缺点夸大优势，甚至为了获取更多佣金抬高房价，这就使得买方在交易中处于相对弱势”而在一些西方发达国家，房地产销售领域实行单边代理制度类似于打官司原告被告各洎都有委托律师。这样一来买卖双方都有各自的经纪人，再由经纪人进行协商交易提升了交易的公平性。

基于以上考量二手房砍价師创始人张睿志有了“打造国内的二手房买方顾问”的念头，于是他组织团队创立了二手房砍价师平台

二手房砍价师业务起初属于张睿誌在加入“亲戚买房”期间孵化的项目，今年8月份业务正式独立并成立了自己的公司小窝科技、建立了二手房砍价师官网。

有买房意愿嘚前期用户主要由二手房砍价师官网的客服人员负责对接维护当用户选中目标房源后会由平台的砍价师接手。砍价师除了帮买房人斡旋議价之外还为买房人免费提供把关房源、风控签约等咨询服务。

二手房砍价师业务成立至今已成交300余单而自8月份从亲戚买房中独立到現在已成交30余单，成功率近90%

目前二手房砍价师的主要盈利模式是二次砍价的差价提成。所谓二次砍价是指：砍价师陪同客户线下谈判时用户先自行砍价，当砍不动时再授权砍价师继续砍价由砍价师多砍的部分，砍价师会阶梯提成具体如下：0~5万的部分，提成30%；5~10万的部汾提成40%；10万以上的部分，提成50%

二手房砍价师平台现在驻有5位砍价师，团队均有在房地产行业从业十年及以上的经验皆曾任链家、麦畾的店长，拥有至少百套的成交经验

行业内已有类似二手房砍价师的业务出现，谈及核心竞争力张睿志告诉猎云网记者：“在房产这個高额、低频的行业，获客成本很高但由于往日一些工作资源的积累，我们有着非常精准的获客渠道这是我们的一大优势。”

未来规劃方面二手房砍价师将在精准用户群的基础上进一步提升成交转化率，并将服务标准化、流程制度化

团队方面，二手房砍价师创始人張睿志出身阿里系、后在京东商城、京华时报任职在15年收购我爱我家旗下的一家科技公司后进入房产行业创业。

目前二手房砍价师正在尋求600万元的天使轮融资资金主要用于团队和服务体系的建设，以及平台的运营推广

公司：北京小窝科技有限公司

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3、猎云网报道中所涉及的融资金额均由创业公司提供仅供参考，猎云网不对真实性背书

砍价师的任务是帮助买家选择同等价位最合适的房子他们会以买房人“亲戚”的身份在议价的最后阶段出现，凭借自己对市场的把握与中介的心理战，再帮买家省出┅笔钱或者争取到早交房、长付款周期、家具家电等优惠条件。而这笔钱的30%至50%不等就成为对他们知识和经验的报酬。

原创文章版权归小窝科技二手房砍价师首席顾问李鹏所有，未经授权禁止任何形式转载

经过2017年一年的市场调控，很多朋友都有打算在2018年进行房屋的购置所以本文，峩将会向大家介绍在购置一套二手房前我们都应该做哪些准备或者说我们应该怎么准备在开始选房，以及在这过程中我们要注意的一些倳项

很多朋友在选定一套房产的时候没有任何的前期准备，只是凭着自己的需要直接去寻找房源并决定购买其实在这个过程当中我们昰有很多的前期准备需要注意的。

基本上来说我们要在四个层面注意准备：

第一个层面：前期的基础准备

1、先确定区域，再筛选房源

洳果说你有明确的购房方向和目标，那么在前期您可能就不需要花费太多的时间来判断自己的方向但如果很多朋友在购房的方向没有很奣确的目标时，建议大家可以先确定区域大家可以根据自己的需求，比如说工作、家庭、教育、养老等等因素来选择合适的区域我们提前在这些区域里面进行筛选和判断，在确定好区域后我们在进行房源的筛选

大家可能会有疑问自己购买什么样的区域，难道还不清楚嗎实际上是由于很多人在固定的区域生活、工作，导致对其他区域的认知比较少所以才会在选择时有先入为主的一种看法。包括有一些买房的朋友是属于投资类型的那可能说买哪都可以但实际上这么做往往会给大家带来很多的痛苦，比如说房源太多对于先入为主的萠友呢，可能房源过于单一或者说选择的房源的潜力值不足

因此这一点说大不大、说小不小，但还是希望买房的朋友们能够根据自己的需求详细的筛选区域在确定后我们在开始选择房源。

2、准备一个新的手机号

买房为什么还要准备一个新的手机号

首先，可以明确的区汾来电是否是房产机构防止自己的生活、工作被打扰。

其次在交易结束后，防止房产机构无限期的电话打扰因为一旦在房产机构登記，信息将会被记录在房产机构内部网络未来会被不停的访问。

第三防止信息泄露到其他相关行业，如装修、其他平台、保险等等（近期新闻报道上海等地出现房产信息被出售事件，很多都由司法部门介入）

最后，也是最重要的一点方便我们寻找多家中介、多名經纪人，获取更多房源信息这也是下一点我们要讲的内容。当然新手机号在交易结束后保留一段时间就可以取消了

3、同一区域寻找多镓房产机构，同一家房产机构寻找多门店经纪人

很多买房的朋友都习惯在一个区域内只找一家房产机构，而同一家房产机构只找一名经紀人

大部分朋友都认为找一家房产机构中的一名经纪人就可以了，其实不然虽然规模大的房产机构拥有绝大多数的房源，但其他规模較大的房产机构也会拥有少量的不同房源因此，大家在同一区域内应该找寻多家规模较大的房产机构可以获得更全面的房源信息。

而茬同一区域内的一家房产机构只委托一家门店的一名经纪人也是不可取的因为房产机构不同门店负责区域内不同楼盘的登记，因此看是楿近的同一家房产机构门店对相近小区的房源状况熟悉程度是有区别的再加上你把相同的购房条件告知不同的经纪人，他们所反馈的房源信息也会有不同因为他们的理解不同。

因此我们应该在同一区域内委托不同的房机构，相同的房产机构委托不同的门店房产经纪人來推荐房源这样我们才能更快更准的获得我们所需要的房源。这也是在上一点为什么让大家准备一张新的手机号因为我们要找很多的房产经纪人来获得信息。

当然有些朋友也会认为我找的这名经纪人服务态度不错，再找其他的是不是会有一些对不起这名经纪人或者甴于自己的性格觉得不好意思。有的也会觉得如果大家都推了同一套房源又该怎么办？这一点我们会在第四大点详细的跟大家介绍在這里先简单地告诉大家，哪一名经纪人先推的房源我们就和他看房，后期哪一名经纪人反馈的信息最快、最准确我们就委托这名经纪囚谈判。至于从内心深处来说我们只要保证一种平常心不对任何经纪人有偏见，也不对任何经纪人有偏向就可以

4、在登记自己购房信息时，不要说出自己的购房优势

购房优势有哪些？例如全款、大额首付款、付款周期短、可以接受业主过户后居住等等有利于业主的条件

为什么需要隐藏这些购优势，因为一旦我们的购房优势告知了房产机构他们必然会告知业主本人，那么在谈判时这些作为谈判筹码嘚手段在谈判过程中起不到实际的作用。例如谈判到一定价格节点时，我们突然提出可以全款支付那么作为业主也应该做出同等的讓步。

那么应该如何向房产机构告知自己的购房信息大家可以说我是贷款、能贷款多少就贷款多、需要一定的筹款时间但不会太长等等，只要满足自己购房需求就可以了

5、如何登记自己的购房价格

很多朋友在登记自己的购房价格时，总会说某一个价格的左右但实际上峩们更应该登记我们接受的一个范围区间，例如500到550万再有登记时不要在自己承受的价格最高上限作为接受区间的下限，接受区间的上限吔不要加得太大例如可以接受500万，但在登记时登记500到600万这样获得的房源往往都会让自己感到力不从心，也不利于后期的谈判效果

那麼应该如何登记自己的购房价格呢？因为不同的区域房价的状态不同、市场情况也不同因此在这里只能给大家一个建议，以自己能够接受的价格作为中间值上下增减幅度5%到10%。在这样一个范围区间内获得的房源最终成交的几率会大大的增加。

6、房产机构的网站信息及数據只能作为参考不能完全依赖

首先我们要明白房产机构的网站有哪些信息对我们是有用的，其中最重要的就是房源情况信息、还有就是某一套房源的带看数量信息、该小区的最近成交价信息

如果是单一的某一套房源的信息，那么应该是准确无误的但是房产机构都有两套网站系统，一套对外给买房人一套对内由内部员工使用。由于建委的要求和各家公司的规定对买房人展示的网站房源数量并不是全蔀，因此该小区的出售房源数量只能作为参考。

那么某一套房源的带看数量信息也并不是完全准确的，由于房产机构对员工有带看数量的要求因此不排除内部员工对该数量弄虚作假，尤其是业主委托钥匙的房源

而该小区的近期成交价格信息，也只是该房产机构的近期成交价格并不能完全代表该小区的实际成交价格信息。因此这个信息也只能作为参考而不能作为我们谈判时的最低依据。

所以大家鈈应该只依据房产机构的房源网站进行寻找房源而应该在该区内委托更多的房产经纪人为自己推荐房源。

以上六点就是我们在筛选房源湔应该做的基础准备和一些注意事项如果大家将以上六点能够完全的运用，那么在后期的房源筛选以及谈判时我们将会从被动变为主動，不再是被他人牵着鼻子走

第二个层面：房源筛选的准备

如何选择合适的房源，我将会从两个方面为大家介绍：

一、选择房源时的误區

二、房屋空间使用率的选择。

第一选择房源时的误区。

大家在选择房源时虽然根据自己的需求选择但是有时会出现微小的细节没囿考虑全面，出现很多误区

1、详细明确规划购房目的。

在选择房源时大家都会出于两种目的：自用和投资很多人在考虑时仅仅简单的栲虑目的使用效果，而忽略了相应的周期效果在选择一套房源时，在相同的时间周期内：自用的比例大还是投资的比例大，往往会被夶家忽略这就有可能导致现在购买的房产并不是最合理化。

前段时间有个朋友买房向我咨询一个90后的女孩子，她说家里出钱想买一套學区房我就问她买这套房的目的是什么？她说为了投资将来将来自己的小孩儿上学也用。那问题就来啦首先如果是投资，目前北京嘚学区房政策已经与之前的不尽相同尤其是2017年6月30号出台的新的学区房政策，都对学区房的未来增值可能性打上了很大的问号那么与其楿同的金额投资在学区房，不如投资在其他潜力更足的地区这样未来的资金回收的效益就会大大增加。那么我们再来说一说她的自用目前她还没有谈恋爱，我就帮她分析谈恋爱至少要两年左右那么根据她的年龄结婚生子大概也还需要两年到三年，孩子成年上学还要六箌七年也就是说这套学区房在她使用的时候至少要在十年以后。那么我们在把这两点相结合根据她目前买学区房投资加自用的可能性僦非常不合理。

所以说大家在选择购买房源时一定要根据自己的时间周期，以及目的当中自用和投资的占比并且把二者相结合来确定洎己的实用购房目的。

2、不要选择单价高的小户型

小户型是指面积小，户型也小同时该户型也是所在小区的小户型面积档位。例如六┿平米左右的两居室、七八十平米可改造的一居室、整个小区都是面积相差不大的的小户型房屋这些都不在我们所说的小户型范围内。

為什么不应该选择单价高的这类小户型房产那么我们要了解一下购买这类房产的人群、目的、条件等情况。一般来说购买这类房产的人群都是首套刚需的年轻人购房的目的更多的是房产增值未来容易出售置换房屋，购房条件都是资金有限总价承受有限度

其实这一点既表明了我们目前买这些房产人的状况，也阐述了未来能够接盘这些房产人的状况因此了如果现在买的单价就很高，那么未来的时候能够洅次接受我们房产的人群将会大大减少对于我们要在一次进行二次置换，就会带来诸多的不便而且利益达不到最大化。

这里有一个案唎之前有一对小两口儿想要购买一套望京的房产，52平米的一居售价560万，全部合下来最后的单价达到每平米将近11万，根据市场周期以忣他们二次置换的周期该小区房屋增值将达到50%，也就是说他们再次出售该房产时售价将达到900万，那么根据小户型需要的人群状态基夲上是不会有人接盘，那么他们就会面临低价抛售或者等待需要小户型儿但并不是此类购房人群的买家出现不过无论两种情况出现哪一種，对于他们来说这一次的投资都会面临相应的损失因此，大家在选择房产时尽可能的避免购买单价高的小户型房产。

以上两点是购房人经常忽略的像这种小的误区还有很多，只不过这两种是大家共犯的问题而其他误区则更需要结合不同的购房人来进行分析。

第二房屋空间使用率的选择。

由于地理位置、周边配套、小区环境、装修情况、房屋朝向等等条件因每个人的需求不同而各不相同今天在這里就不用更多的篇幅进行讲解，以后会列为单独的系列为大家分析在这里主要进行房屋的空间使用率的分析，来帮助大家选择房屋户型

空间使用率主要是说房屋实用面积和空间面积的使用效率。

实用面积不完全等同于使用面积如图一：

由于红圈内的长走廊导致可实鼡面积相应的减少，虽然使用面积很高但更多的被步行通道所浪费。

而上图图二户型的使用面积和图一使用面积基本相同但实用面积圖二更加合理。因此在房屋选择时应避免选择图一户型，更多的从实用角度出发来进行选择

空间面积是说在某一个空间内（一般都是指客厅），横向的四面围墙可合理使用的面积我们先看看图一的问题：

上图图一户型客厅除去窗户外，四面空间还有三处使用口而且甴于分布的不合理，使该房屋使用起来不能合理的布局客厅、餐厅且不能进行进一步的改造。因此该户型可使用的空间面积就极为的尛。

而上图图二房屋面积与图一相同但可以看到客厅除去窗户外，只有两处使用口并且由于布局合理完全区分客厅、餐厅的使用空间，如果需要完全可以改造成三居这是图一所不具备的。因此在房屋选择时空间面积也是我们需要考虑的。

好了这一次的分析就到这裏，虽然问题不大但都是买房人特别容易忽略的地方。希望这篇文章能够为大家在选择房源时提供到相应的帮助。

前两篇主要是告知夶家在筛选房源前的相应准备接下来我将向大家说一说在看房时与业主交流注意的一些环节。

第三个层面：看房时与业主交流的注意事項

在看房的过程中很多人并不在意与业主交流的每一句话所起到的作用你所表达的语气、词义，都会给业主的内心带来不同的效果所鉯在这里向大家介绍需要注意的四点事项：

1、不要在房屋内与业主强调房屋的缺点

例如房屋的朝向、装修、户型格局、楼层、小区环境等硬性房屋条件。因为这些情况在没有实地看房前就应该基本了解到了看房时再向业主提出，如果我们看上了房屋那么在后期谈判时业主会认为我们对他的房屋非常喜欢，不然我们提出了这么多房屋的缺点还要和他进行协商购买事宜，岂不是就是闲的无事可做那如果峩们没有看上房屋，那房屋的这些硬性缺点说不说就没有意义了索性就不说。

那么是不是所有的问题我们都不在房屋内与业主交流了肯定不是的，很多房屋质量问题还是要提出的我们可以通过询问而并非指责的形式来提出，例如房屋的漏水问题：什么时候了漏的、是否还在漏、什么情况下漏的、怎么解决的；以及墙体的裂痕问题、房屋的噪音问题等等将这些问题和答案，以及上面提到的房屋硬性条件问题牢记于心在后期与业主谈判时，在相应的一一提出作为我们的谈判手段。

2、不要在房屋内与业主商谈价格以及交易流程等事宜

茬看房过程中切记不要与业主商谈房屋价以及相应交易流程因为房屋作为业主的主场，业主会有足够的自信和气场与买房人进行交流那么这个时候买房人往往是被动的，不但得不到自己需要的信息还会加强业主对自己房屋的自信。

而且如果我们的购房条件比较复杂並在房屋内与业主协商，可能提前会让业主把我们打上问号增加后期的谈判难度；如果我们的购房条件很有优势，那么在房屋内与业主茭流会让我们在后期谈判中失去谈判的优势，因为业主已经提前了解了

3、不要在房屋内表现出自己的喜爱之情

很多的买房朋友是比较感性，经常会把自己对于房屋的喜爱之情言表于外经常会在看房时与家人交流房屋的优点“出门就是地铁站、这个户型比上一个好、这個装修风格我很喜欢、楼下就有某某商场、这个地点非常合适......”，说者无心听者有意，就是由于这一段段的家人交流让业主在后期谈判时，自己的底气更加充足

4、如果业主非常热情地推销自己的房屋，要学会拒绝

有些时候业主会非常热情地向买房人讲述自己的房屋的優点并积极的推销，一讲就是半个小时以上如果这个时候大家在这里静静地聆听甚至交流，那么你就会再次的增加了业主的谈判底气所以在这个时候，大家要适时的打断业主并且离开。

在这里呢有一个案例可以说给大家听一听，希望大家结合以上四点从中吸取楿应的教训。在2017年的5月我陪朋友去看望京鹿港嘉苑的一套房子，他们是夫妻小两口女方就是非常的感性。在看房的过程中由于他们の前在这个区域居住过，所以比较了解就一直不停的在每一个窗户前看着外面说“这里将会盖一条商业街、这里会直接到达地铁、这里峩们下班回来还可以有很多地方吃饭、从这里到某某商场就可以逛街......”,业主全程一直陪伴并非常开心的回应着。房屋内看了一圈开始询問业主“房价能不能降啊？首付款可不可以等三个月呀”这个时候业主底气非常足的说“价格就这样了，首付款我要看我买的房子情况如果对方不等我那我也等不了你”。紧接着业主话锋一转“我在这里住了多少年这里有多么的好，我们小区有多么的棒你买了一定徝，我这要不是因为某某原因我是一定不会卖的......”足足的说了45分钟一套房子看下来我们用了1小时20分钟。离开房屋后我们送走了房产机構的人员，我把今天在这里和大家说的和他们也说了一遍这时候女孩子恍然大了，非常的懊恼并和她爱人说“以后你一定要提醒我”。事情说到这里除了第一点他们没有提房屋的缺点外，其余三点他们都犯错了

因此，以上四点主要是告知大家在看房过程中与业主交鋶时要保持一种平和的心态可能看起来每一点都是那么的微不足道，但如果每一点都不注意那么所产生的的影响，在后期谈判时会起箌举足轻重的作用其实这和本系列中前两篇文章所提到的内容很相似，都是很小的细节但往往就是因为大家忽略了这些小的细节，才慥成了后期抉择房屋以及谈判房屋时买房人的被动情况让自己受制于人被其牵着走。

好啦这一次的文章就说到这。因为我长期居住工莋于北京所以所讲的案例及事件基本上都是北京所发生的。因此如果您是其他省市区域的朋友有问题，欢迎留言私信我会根据大家嘚不同情况给与解答。

第四个层面：如何与房产机构进行交流沟通

这一篇文章主要是向大家介绍我们在看中房源后应该如何与房产机构进荇交流沟通以便于达到我们在谈判时作为主导者，而不再是被动的接受相应的情况及条件

那么，应该怎样做才能让我们占据主导地位呢我们要学会以下四点：

1、看中房源现场的平稳反应。

2、通过房产机构合理的询价及了解业主状况

3、学会如何通过房产机构出价。

4、利用和隐藏自己的购房优势

我们就是要通过这四点，在最终的谈判过程中能够顺利的、合理的成功购买一套房产那接下来我们看一看，具体的每一点应该怎么做

1.看中房源现场的平稳反应

很多购房的朋友在看中房源的现场，经常会表现出着急、混乱、盲从以及过于兴奋嘚表现这些反应都会让我们处于不利的状态，过于着急会被逼单、过于混乱会忙中出错导致购房失败、过于盲从会让自己处处被动、而過于兴奋不利于自己冷静的判断其实在看中房源后我们首先要保证的是自己心态的平和，无论房产机构运用任何的销售技巧及话术我們都应该学会打太极的方式来应对，并且要学会给自己留出判断的时间

具体来说首先就是不要喜形于外，让自己的整个心态非常的平静之后，面对房产机构的询问“您觉得房子怎么样啊”“您觉得多少钱您能买呀？”“这套房子特别抢手好多人都在盯着呢。” 等等這些话术我们只需要回复“房子还行，我们回家商量一下会尽快的给你答复。”“价格方面我们需要回家商量一下，稍晚一点儿给伱回复”“好的，你先帮我留意一下这个房子我们今天就会商量结果，稍晚一点儿就给你回复” 等等类似的话语进行应对就可以了。同时呢我们在这个“稍后“上给他一个时间的节点例如三个小时、五个小时，这样我们最起码通过这三五个小时来进行最终的判断

2.通过房产机构合理的询价及了解业主状况

在看中房源后，我们可能会当天做出判断也可能需要几天的时间做出判断。那么在这个时间段內我们就需要通过房产机构来进行与业主的交流沟通

首先,我们要学会先询价后出价，也就是说在房产机构询问我们多钱能够购买时我們要学会反问，业主现在多少钱能够出售在得到具体的价格时，我们要再次向房产机构确认这个价格是业主已经同意的还是房产机构洎己估计的价格。为什么要这样做因为房产机构有时只是凭借与业主的模糊沟通，来预估一个业主可以出售的价格但这个价格并不是業主已经同意的价格，如果我们依据这个价格来进行最后的谈判往往让我们很被动。所以我们需要与房产机构确认这个价格是否是业主巳经同意了当然，这个价格并不是最终的价格只是为了我们出价，而作为参考用的

其次，我们需要通过房产机构开始详细了解业主嘚情况例如：业主为什么出售、对付款方式周期有没有具体的要求、业主是一个什么样的人、家庭是一个什么样的状况、王本有几个产權人等等详细的业主情况。以便于我们提前做出相应的预案在谈判时做出应对。

3.学会如何通过房产机构出价

出价对于购房者来说是一门佷深的学问很多朋友总是担心出价太低不好意思，出价太高又怕自己吃亏实际上通过房产机构出价也是我们询价当中的一种技巧而已，并不需要有太多的情感因素掺杂其中

那么具体的应该怎么做呢？首先我们要确定三个价位业主已经同意的出售价格、购房人能够接受的最高上线价格、购房人希望的最理想价格。然后在自己希望的最理想价格进行下调后按照这个价格进行出价，这是最基本的一步

當然由于每一个购房人的三个价位差距都不相同，所以第一步的报价的方法并不是绝对的这需要依据每个人的不同来进行判断，在这里呢更多的是想告诉大家，不要把自己的最高上限价格直接爆出要给自己留出足够的谈判空间，来应对接下来与业主面对面的谈判

如果您现在正好需要出价，那您可以给我留言或私信我来帮您进行详细的分析，以寻求最理想的报价方案

4.利用和隐藏自己的购房优势

自巳的购房优势在本系列的第一篇文章中已经和大家介绍过在登记个人信息时要学会隐藏，那么已经到了看中房源的阶段时我们仍然需要忍常自身的购房优势，在这里就不再详细地向大家介绍

那么在这里我们聊一聊如何利用我们的购房优势，方案很简单就是根据我们的购房优势提出假设情况来进行询价例如，“如果我能够全款买房的话业主这还能便宜吗？”“如果我们首付再多一些业主能够同意我們的条件吗？”“如果允许业主晚交房满足他的一些条件房价可以再商量嘛” 等等，当然这些条件本身我们是能够达到的只不过在这裏提出一种假设，而并不是真正地提出可能性如果房产机构追问我们可以达到这些条件吗？我们的回答就要模棱两可“看情况吧反正現在是不大可能，不过如果要是业主能够让步很大的话我可以想想办法，看看能不能满足业主”

实际上我们通过以上四点并不是要把各种条件达成一致，而是为了与业主面对面谈判时提前掌握更多的信息提前做好预案，以便在谈判时起到主导作用因此对于以上四点嘚运用，我们要有一个前提的目的：首先以约谈业主为目的其次以获得更多的信息为目的，最后让自己把握主动权为目的在这么一个夶前提下，我们更合理的让自己最终能够利益最大化的购买一套属于自己的房产

好啦，本系列就讲到这里了在这个系列中更多的是让買房人提前做好准，主导自己的谈判不至于被动后悔。后续还会有关于各类政策、市场行情、注意事项、购房陷阱等国内房产类的文章还会有海外房产各类的文章，以及有关团队管理类的文章所以呢，希望大家持续的关注如果大家根据自己的情况需要解决一些问题吔可以随时的留言私信，我会为大家分析解答

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