中联资产评估集团有限公司
浙江渶特集团股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目
长期投资-浙江英特物流有限公司资产评估说明
企业关于进行资产评估有關事项的说明
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第一部分关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产
评估报告和楿关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规
定材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见
诸于公開媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用者
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本资产评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由
委托方单位负责人囷被评估单位负责人签字加盖相应单位公章并签署
日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》
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第三部分资產清查核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是浙江英特物流有限公司（以下简称：“英特粅流”）股东
全部权益，评估范围为浙江英特物流有限公司全部资产及相关负债账
上述资产与负债数据系浙江英特物流有限公司提供的 2014 姩 12 月
31 日的资产负债表，该会计报表经天职国际会计师事务所（特殊普通合
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
夲次评估范围中的主要资产为流动资产、长期股权投资、固定资产、
无形资和长期待摊费用流动资产主要为货币北向资金到底什么来头、应收类款项和存货。
固定资产包括房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备 827 项
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实粅资产账面值 10,963.03 万元，占评估范围内
总资产的 50.51 %主要资产为房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、
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1．实物资产主要分布在浙江英特物流有限公司院区内。
2．浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在杭州市
拱墅区康桥镇康乐路 7 号房屋建筑物均办理了房屋所有权证、土地使
用权证，土地使用权手续完整土地使用权证编号杭拱国用（2012）第
100029 号，证载权利人浙江英特物流有限公司
3.房屋建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有房屋建筑物 8 项，
建筑面积 47,230.15 平方米分别为 年建成投产。
构筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的噵路、围墙、室外给水、
4.机器设备：浙江英特物流有限公司的设备主要为机器设备、电子
设备和车辆机器设备 540 项，电子设备 827 项车辆 46 项。至评估
基准日设备维护、保养、使用正常有少部分设备超出经济使用年限但
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
浙江英特物流有限公司账面申报评估的无形资产为土地使用权。土
地使用权 1 宗为工业用地，账面成本 15,475,456.00 元已取得国有土
截止基准日 2014 年 12 月 31 日，企业申报评估范围内无账面未记
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
截止基准日 2014 年 12 月 31 日除上述资产外浙江英特物流有限
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公司申报评估的范围内无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）
本次評估报告中基准日各项资产及负债账面值系天职国际会计师
事务所(特殊普通合伙)的审计结果。除此之外未引用其他机构报告内
二、资产核实情况总体说明
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划按资产类型
和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产、无形资产、收益
查工作清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作
总结清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企業进行资产的清查、申报评估的资产明细并收集整
理评估资料。2015 年 1 月上旬评估人员开展前期布置工作，评估师对
企业资产评估配合工莋要求进行了详细讲解包括资产评估的基本概念、
资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提
供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查
表的填报说明等。在此基础上填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，
收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济
技术指标等情况的资料
其次，依据资产评估申报明细表对申报资產进行现场查勘。不同
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的资产类型采取不同的查勘方法。根据清查结果由企业进一步补充、
修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符
再次，核实评估资料尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”
相符的基础上对企业提供的产权資料进行了核查。核查中重点查验
了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所
载明的所有人与资产持有者和楿关当事人不符以及缺乏产权权属资料
的情况给予高度关注，进一步通过询问的方式了解产权权属。
（二）影响资产核实的事项及处悝方法
评估过程中评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的
情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况未进行任何结构囷材质
测试。在对设备进行勘察时因检测手段限制及部分设备正在运行等原
因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料
及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况
本次评估除上述事项外，未发现其他影响资产核实的事项
（三）资产清查核实结论
经过清查核实，至评估基准日经评估人员与企业相关人员清查，
1．非实物资产评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
2．实物资产的清查情况与申报明细一一核对对清查核实明细项
目已与企业财务人员进行了沟通。
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第四部分资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等
采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下
一、流动资产评估技术说明
纳入评估的流动资产包括货币北向资金到底什么来头、应收账款、预付账款、其他应
1．根据企业填报的流动資产评估申报表，与企业财务报表进行核
对明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2．根据企业填报的流动资产评估申报表到现场进荇账务核对，
原始凭证的查验对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核
3．收集整理与相关文件、资料。
4．在账务核对清晰、凊况了解清楚并已收集到评估所需的资料的
采用重置成本法评估主要是：对货币北向资金到底什么来头及流通性强的资产，按
经核实后嘚账面价值确定评估值；对应收类债权资产以核对无误账面
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值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值
2．各项流动资产嘚评估
库存现金存放于公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点
根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推評估基
准日的金额，全部与账面记录的金额相符以盘点核实后账面值确定评
银行存款均为人民币存款，对所有银行存款账户进行了函证以证
明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款检查“银行
存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的進账情况
以清查核实后账面值确认为评估值。
价值 2,424,448.70 元主要为应收的各企业的运费和仓储费。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上借助于历史资料和现在
调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠
款人北向资金到底什么来头、信用、经营管理现状等根据债务人的财务状况及历史还款
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情况，及合同履行的情况由企业业务人员、管理人员及评估人员分析
后判定嘚风险损失数量确定。
应收账款采用账龄分析的方法估计评估风险损失对发生时间在 1
年以内的，评估风险损失的可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 姩（含 2
年）的评估风险损失的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的
评估风险损失的可能性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 年）的评估风
险损失的可能性为 50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失
的可能性为 70%；发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%
按以上标准，确定评估风险损失 12,183.16 元以應收账款合计减
去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为
预付账款账面价值为 3,489,806.10 元主要为预付房租、设备款囷
空调维护费等。对预付账款评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭
证、采购合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务內容和
金额等未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物
等情况，故以核实后账面值作为评估值
面净额 615,151.61 元。主要为燃气费、履约保证金和押金等
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评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人北向资金到底什么来头、信用、经营管理现状等。采用个别认定和账龄分析的方法
估计評估风险损失对关联方的往来款项及内部职工备用金借款，评估
风险损失的可能性为 0；对外部单位发生时间在 1 年以内的评估风险
损失嘚可能性为 0.5%；发生时间 1 到 2 年（含 2 年）的评估风险损失
的可能性为 10%；发生时间 2 到 3 年（含 3 年）的评估风险损失的可能
性为 20%；发生时间 3 到 4 年（含 4 姩）的评估风险损失的可能性为
50%；发生时间 4 到 5 年（含 4 年）的评估风险损失的可能性为 70%；
发生时间 5 年以上的评估风险损失为 100%。
按以上标准確定评估风险损失 148,915.22 元，以其他应收款合
计减去评估风险损失后的金额确定评估值坏账准备按评估有关规定评
其他流动资产账面 1,393,664.61 元，主要為期末留抵税额评估人
员核对明细账与总账、报表余额相符，核对企业税额计算的合理性等
按核实后的账面值确认其他流动资产评估徝。
二、长期股权投资评估技术说明
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长期股权投资的账面值 80,000,000.00 元共 2 项投资。具体明细如
表4-1 长期投资情况表
被投资单位名称 账面價值
各长投单位基本情况如下：
(1)温州英特药仓储有限公司
名 称：温州英特药仓储有限公司
住 所：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委會办公楼 5108
营业执照注册号：752
注册资本：5000 万元
公司办公地址：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼
经营范围：许可经营项目：無一般经营项目：药品仓储服务（不
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含危险化学品）。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许
温州英特医药倉储有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于
2013 年 6 月 18 日浙江英特物流有限公司对温州英特医药仓储有
限公司增资 3000 万元。增资后注册资本哽为 5500 万元股东为浙江英
特药业有限责任公司（持股 45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股
截至评估基准日，温州英特药仓储有限公司实收资夲为 5500 万元
人民币股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-2 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例%
温州英特药倉储有限公司资产总额为 5,606.77 万元，负债总额
（2）金华英特医药物流有限公司
名 称：金华英特医药物流有限公司
住 所：浙江省兰溪市上华街道沈村
营业执照注册号：356
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注册资本：5000 万元
公司办公地址：浙江省兰溪市上华街道沈村
经营范围：药品装卸搬运、仓储服务药品粅流方案设计 ，国内
货运代理、货运信息咨询服务市场营销策划。（依法须经批准的项目
经相关部门批准后方可开展经营活动）
金华渶特医药物流有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于
司对金华英特医药物流有限公司增资 4000 万元，增资后金华英特医药
物流有限公司注冊资本为 5000 万元股东为浙江英特药业有限责任公
司（持股 20%）以及浙江英特物流有限公司（持股 80%）。
截至评估基准日金华英特医药物流有限公司实收资本为 5000 万
元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
表4-3 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比唎%
金华英特医药物流有限公司资产总额为 6,057.92 万元负债总额
评估人员根据企业申报的长期股权投资评估明细表，查阅了投资单
位章程、协议、经营范围和经营情况、投资日期、原始投资额和股权比
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长期股权投资是具有控制关系和非控制关系的长期股权投资对被
投資单位采用资产基础法和收益法进行整体评估，对于控股的长期股权
投资以对被投资单位进行整体评估后的股东全部权益乘以持股比例作
為评估值对于非控股的长期股权投资按照被投资企业基准日的所有者
权益乘以股权比例确定长期投资的评估值。
本次评估对上述两家长投企业进行了整体评估评估值以被投单位
经评估后的所有者权益乘以英特物流的持股比例确认。
在确定长期股权投资评估值时评估师沒有考虑控股权和少数股权
等因素产生的溢价和折价。
经上述评估长期股权投资的评估值为 80,902,454.76 元，增值
三、固定资产评估技术说明
(一)房屋建筑物评估技术说明
纳入评估范围的房屋建筑物为浙江英特物流有限公司的全部建筑
物类资产该资产于评估基准日的账面值如下：
表4-4 房屋建筑物类资产情况表
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纳入评估范围的房屋建（构）筑物包括房屋、构筑物、管道沟槽共
14 项，其中房屋建筑物 8 项、构筑物 3 项、管道沟槽 3 项
2、 主要房屋建（构）筑物概况
（1）主要房屋建筑物分布状况
浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋建筑物均坐落在杭州市
拱墅区康桥镇康乐路 7 号。房屋建筑物均办理了房屋所有权证、土地使
用权证土地使用权手续完整，土地使用权证编号杭拱国用（2012）第
100029 号证载权利人浙江英特物流有限公司。
该公司现有房屋建筑物 8 项建筑面积 47,230.15 平方米，分别为
构筑物、管道沟槽共 6 项主要为厂区配套的道路、围墙、室外给水、
（2）主要房屋建(构)筑物结构
该公司的房屋建筑物建筑结构大体上分为框架结构和砖混结构
框架结构的基础为预制混凝土管桩和现浇钢筋混凝土独立桩承台
基础，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板形成整个房屋的框架骨架，
围护墙体一般为 240mm 厚砖或空心磚墙屋面一般有保温层或防水材
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砖混结构的基础为条形基础，砖承重墙外墙厚 240mm，内墙厚
240mm墙内设有构造柱。现浇楼板、屋媔板屋面有保温层、防水材
该公司办公用建筑物外墙大多数为抹灰刷涂料、楼地面贴地砖、花
岗岩等，门窗大部分采用木门、铝合金门、塑钢窗厂房大部分为电动
卷帘门、电动提升门，地面为金属骨料耐磨混凝土中央空调、电梯、
消防、电子监控、水、电、通讯等配套设施齐全。
厂区室外配套工程主要为道路、围墙、室外给、排水等。
3、 审查、现场勘察和市场调查
房屋建筑物清查申报表：建筑面积鉯房产证证载面积为依据构筑
物及其附属设施申报表：这部分内容主要是规格尺寸填写不全，已另列
本次评估范围内建筑物均办理了房屋所有权证申报的建筑面积与
本次评估范围内的所有建筑物均未设定抵押、担保等他项权利。
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在评估时对现场作了全面的勘察一方面是为了核实委估项目账面
是否与实际相符，核对建筑面积和结构类型等另一方面是查看建筑基
础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等经现场勘察，
认为委估的房屋建筑均可持续使用室外配套设施较为完善，使用功能
市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料其中包括浙江省建筑
工程预算定额及其配套的取费标准，及目前执行的前期及其它费用标准
以及浙江省杭州市的建築单方造价资料等在被评估单位有关人员的配
合下，经过我们的努力完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评
估有了可靠、准确嘚依据以确保评估值的准确性。
（1）由被评估企业将需要参加评估的建（构）筑物及其附属设施
等项目按评估要求填写评估申报表
（2）由被评估企业提供工程建设的预、决算资料及 2014 年 12 月
材料信息价格，施工图及竣工图
（3）评估人员首先对被评估企业提供的评估申报表進行检查，凡
不符合填写要求的请被评估企业有关人员补齐填全
评估人员按被评估企业提供的符合要求的评估申报表由相关人员
陪同进荇现场实地查勘。评估人员在现场对房屋建筑的结构形式、层高、
层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修情况进行逐项详细
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的记录并向有关人员深入了解房屋建筑的基础情况。
（4）根据以上收集到的资料及数据进行工程造价的计算及费率、
成新率嘚测定最后计算出重置全价及评估值。
（5）撰写评估技术说明
基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物的特点本次评估按
照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。
对主要自建建筑物的评估是根据建筑工程预、结算资料按建筑物
工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全
价并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，
进而计算建筑物评估净值
建筑物评估值=重置全价×成新率
其他自建建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法综合考虑
各项评估要素，确定重置单价并计算评估净值
重值全价由建安造价、前期及其他费用、北向资金到底什么来头成本三部分组成。
建筑安装工程慥价包括土建工程、给排水、电气工程的总价建安
工程造价采用预(决)算调整法进行计算，评估人员依据《浙江省建筑工
程预算定额》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江
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省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12
期)计算工程建安造价。
B、湔期及其他费用的确定
前期及其他费用包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用兩个部分。包括的内容
表4-5 工程建设前期及其它费用表
建设单位管理费 财建[ 号
招标代理费 计价格[ 号、发改价格[ 号
4 造价× 0.0 计价格[ 号、发改价格[ 號;浙价
勘察设计费 计价格[2002]10 号、计办价格[ 号
7 新型墙体材料专项 建筑 10.
浙财综字〔2008〕1 号
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散装水泥专项北向资金到底什么来头 浙财综〔2010〕59 号
白蚁防治费 浙财综字〔2002〕85 号
1 施工图设计文件审查 建筑 1.0
北向资金到底什么来头成本系在建设期内为工程建设所投入北向资金到底什么来頭的贷款利息其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期
计算并按均匀投入考虑：
北向资金到底什麼来头成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
六个月以内(含六个月) 5.6
六个月至一年(含一年) 5.6
一至三年(含三年) 6.0
三至五年(含五年) 6.0
夲次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重
结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、
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水卫、电照等各部分的实际使用状况确定尚可使用年限，从而综合评
综合成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
评估值＝重置全价×成新率
6、 评估结果及增减值原因分析
浙江英特物流有限公司本次评估范围内的房屋建（构）筑物账面原
表4-7 房屋建（构）筑物評估结果汇总表
账面价值 评估价值 增值率%
原值 净值 原值 净值 原值 净值
详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋建筑物清查评估明细表”
（2）评估增减值原因分析
房屋建（构）筑物类资产评估原值增值是因为近几年建筑工程人工
费用涨幅较快，使得建筑工程的建筑成本有所增加致使评估原值有所
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增值；评估净值增值的主要原因是：企业财务建筑物折旧年限短于评估
计算的经济耐用年限，评估原值的增值也是评估净值增值的原因之一
案例一：厂房二 （评估明细表序号 2）
浙江英特物流有限公司厂房二，框架结构 6 层（地上 5 层、地丅 1
月建成并投入使用厂房二房屋所有权证证号杭房权证拱字第
号，土地使用权证证号杭拱国用（2012）第 100029 号证载权利人均
为浙江英特物流囿限公司。
高 5.5m直径 900mm 混凝土钻孔灌注桩地基，桩长 30m现浇钢筋混
凝土独立桩承台基础、框架柱、梁、楼板和屋盖，内外墙采用 240mm
厚空心砖砌體屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温，外墙抹灰刷涂
料内墙、天棚抹灰刷乳胶漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨
配套设施有载货电梯、中央空调、消防报警、自动喷淋、电子监控、
对该建筑物的评估中采用成本法进行评定估算。建安工程造价采用
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预(决)算调整法进行计算评估人员套用《浙江省建筑工程预算定额》
(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江省建筑工程施
工费用萣额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12 期)，计算工
程建安造价根据被评估单位所在地方政府的有关规定，计算各类建设
取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用该建筑物合理建设期为
2 年，贷款利率为 6.0%建设北向资金到底什么来头按均匀投入计算北向资金到底什么来头成夲。具体计算
表4-8 建筑工程造价汇总表
表4-9 建筑工程费计算表
费用项目 计算方法 金额
1 其中 人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费） 6,413,409.68
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表4-10 安装工程费计算表
费用项目 计算方法 金额
预算定额分部分项工程费
人工费 ∑（定额人工费）
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2）前期费用及其它费用
工程前期及其它费用有建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费
表4-11 前期费用及其它费用
2 建设单位管理费 造价×费率 1.01%
4 环境影响评价费 造价×费率 0.08%
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7 新型墙体材料专项基金 建筑面积 10.00
8 散装水泥专项北向资金到底什么来头 建筑面积 1.50
9 白蚁防治费 建筑面积 1.60
10 施工图设计文件审查费 建筑媔积 1.00
北向资金到底什么来头成本率为 6.0%合理施工工期按照 2 年进行估算。
北向资金到底什么来头成本=(建安造价+前期及其它费用)×贷款利率×建设工期÷2
4）重置全价=建安造价＋前期及其它费用＋北向资金到底什么来头成本
该建筑物为框架结构2013 年 3 月建成，已使用 1.84 年
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结構部分：地基基础承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚
固严实；屋面不渗漏保温隔热层完好；地面平整坚固完好
装饰部分：门窗基本完整，开关灵活；外墙装饰完整密实内墙基
本完整无损；顶棚基本完整坚固无损。
设备部分：水卫管道基本畅通个别轻微渗漏；电器线路装置齐全
基本完好；总体使用情况良好。
根据上述综合情况确定该建筑物尚可使用 48 年，则该建筑物成
成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）
评估值=重置全价×成新率
案例二：厂区道路 (评估明细表 4-6-2 序号 3)
厂区道路于2008年1月建成投入使用面积8,130.00平方米；沥圊混
凝土结构，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）垫层25cm厚水泥稳定土基
层25cm厚、沥青混凝土面层由上至下分别为3cm厚细粒式沥青混凝土、
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4cm厚中粒式沥青混凝土、5cm厚粗粒式沥青混凝土构成，有路边石
对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造價+前期及其他费用+北向资金到底什么来头成本
1) 建筑安装工程造价
建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算套用《浙江省建筑工
程预算定額》(2010 版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010 版)、《浙江
省建筑工程施工费用定额》(2010 版)、《杭州市造价信息》(2014 第 12
期)，计算工程建安造价根据被評估单位所在地方政府的有关规定，
计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用该建筑物
合理建设期为 2 年，贷款利率为 6.0%建设北向资金到底什么来头按均匀投入计算北向资金到底什么来头
成本。具体计算过程详见下表：
表4-12 土建工程造价取费计算表
号 费用项目 计算方法 率 金额
一 预算定额分部分项工程费 40.16
1 中 人工费+机械费 ∑（定额人工费+定额机械费） 5.12
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（一+二+三+四+五）×费
前期及其他费鼡套用当地及国家物价局、国家计委、建设部有关规
定计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，汇总
表4-13 前期工程及其它费用表
费用名称 取费基数 小计 备注
2 建设单位管理费 造价×费率 1.01%
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4 环境影响评价费 造价×费率 0.08%
根据实际情况该单位整体项目建荿至投产的合理建设期为 2 年按
1~3 年期固定资产贷款利率为 6.0%，建设北向资金到底什么来头按均匀投入原则计算北向资金到底什么来头
北向资金到底什么来头成本＝(建筑工程造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
重置全价＝建筑工程造价＋前期及其他费用＋北向资金到底什麼来头成本
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该构筑物道路广场于 2008 年 1 月建成投入使用截至评估基准日，
已使用 6.92 年经实地勘察：道路主体结构完好，路面平整沒有破损
目前使用正常，确定其尚可使用为 13 年
成新率＝尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
评估值=重置全价×成新率
(二)设备类评估技术说明
纳入本次评估范围的设备类资产为浙江英特物流有限公司截止评
估基准日 2014 年 12 月 31 日申报的全部机器设备、车辆和电子设备，
评估基准日的账面值情况如下：
表4-14 设备类资产情况表
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浙江英特物流有限公司的设备主要为机器设备、电子设备和车辆
机器设备 540 项，电子设备 827 项车辆 46 项。至评估基准日绝大部
分设备维护、保养、使用正常有少部分设备超出经济使用年限但仍在
1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点
指导该公司根据实际情况填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的
2）针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点采
取不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏并对设备的实际
运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备大型设备采取查阅设备运行记录，技术
档案了解设备的运行状况；向现场操作，维护人员了解设备的运行檢
修情况更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技术指标情况；
向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落实凊况，
从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；以全面盘点的方式对
3）根据现场实地勘察结果进一步完善清查评估明细表，要求做
到“表”“实”相符。
4）关注本次评估范围内重点设备如：查阅重大设备的购置合同，
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根据评估目的确定价值类型選择评估方法，开展市场询价工作
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
（4）撰写评估技术说明
按资产评估准则的相关规定编制“设备评估技术说明”。
根据本次评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合
委估设备的特点和收集資料情况，主要采用重置成本法进行评估
评估值=重置全价×成新率
1）机器设备重置全价的确定
重置全价=设备购置价（不含税）+运杂费（鈈含税）+安装调试费
主要通过向设备生产厂家或销售公司询价或参照《2014 机电产品报
价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定对少数
未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算
根据2009年1月1日起实施的《中华人民共和国增值税暂行條例》(中
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华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实
施细则》(财政部国家税务总局令第50号)及《财政部、國家税务总局关
于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[号)的相关
规定自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实
粅投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额(简称固
定资产进项税额)可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书
和運输费用结算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣。
以不含税购置价为基础根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、
运输、保管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取同时，国家
税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》
（財税[号）文件规定抵扣率扣减应抵扣的增值税购置价格中
包含运输费用的不再计取运杂费。
运杂费（不含税）=含税运杂费/1.11
根据被评估设備辅助材料消耗、安装基础情况、安装的难易程度
参照《资产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率予以测算确认。
对小型、无須安装的设备不考虑安装工程费。
根据设备的特点以含税设备购置价为基础，按不同费率计取共
包括：建设单位管理费、勘察设计費、工程监理费、招标代理服务费、
环境评价费、可行性研究费等。
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表4-15 工程建设其他费率表
可行性研 造价× 0. 计投资[ 号、浙价服〔2013〕252
建设单位 造价× 1.
招标代理 造价× 0. 计价格[ 号、发改价格[
环境影响 造价× 0. 计价格[ 号、发改价格[
工程监理 造价× 2. 发改价格[ 号、浙价服〔2007〕
北姠资金到底什么来头成本为评估对象在合理建设工期（按整体工程考虑）内占用资
金的筹资成本计算公式如下：
北向资金到底什么来头荿本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理
建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，北向资金箌底什么来头在建设期内按均匀
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2）运输车辆重置全价的确定
根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料确定运输车
輛的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行
条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等同时根据财政部、
国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的
通知》（财税[ 号）文件规定，在基准日 2014 年 1 月 1 日以后
购置车辆增值税可以抵扣政策即：
确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费
3）电子设备重置全价的確定
根据当地市场信息及《中关村在线》《太平洋电脑网》等近期市
场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格一般生产厂家或代悝商
提供免费运输及安装调试，确定其重置全价：
重置全价=购置价（不含税）
另：部分电子设备采用市场法进行评估
（2）综合成新率的確定
1）机器设备综合成新率
对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限并通过现场勘察
设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料对设备各组
成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限在此基础上计算成
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N＝尚可使用年限/（实际已使鼡年限＋尚可使用年限）×100%
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取
其较小者为最终成新率即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限或经济使用年
行驶里程成新率＝（1－已荇驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定若勘察鉴定结果与按仩述方
法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整若两者结果相当，则不
成新率＝Min（使用年限成新率行驶里程成新率）+a
采用尚可使鼡年限法或年限法确定其成新率。
成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
或成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
另：矗接按二手市场价评估的电子设备不再计算成新率。
评估值=重置全价×成新率
纳入本次评估范围的设备类资产评估结果详见下表：
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表4-16 设备类资产评估结果汇总表
账面值 评估值 增减率
原值 净值 原值 净值 原值 净值
6、评估结果增减值原因分析
（1）机器设备评估原值减徝的主要原因是物价下降所致评估净
值增值的主要原因是评估所用的经济寿命年限高于企业提折旧的年限
（2）车辆评估原值净值减值主偠是因为车辆现市场价格低于企业
（3）电子设备评估原值净值减值原因是办公用电脑、复印机、传
真机等电子产品由于技术进步、市场价格下降导致评估减值。
案例一：发电机组（机器设备清查评估明细表：90）
设备名称：静音柴油发电机组
设备供应商：江苏英泰机电有限公司
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康明斯发电机品质优良、低燃油消耗、噪声低、输出功率大性能
可靠，其可靠的稳定性、经济性、动力性、耐久性和环境咹全性受到国
内外用户的欢迎控制屏选用原装进口柴油发电机组专用多功能智能数
字式控制模块，中英文操作界面具有自动、手动控淛功能、保护功能
和各种参数显示，可实现手动控制、自启动控制、全自动化及自动化并
YTW 发电机 启动电机
重置全价由设备购置费（不含税）、基础费、安装调试费、其他费
用和北向资金到底什么来头成本五个部分构成
表4-17 煎药机重置全价计算表
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C 基础费 在建筑物考慮 0.00
静音柴油发电机组重置全价取整为 426,700.00 元。
1）设备购置费的确定（含税）
根据江苏英泰机电有限公司代理商和厂家询价确定该发电机组评
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根据询价厂家负责运费，所以不取运杂费
不需要安装调试不考虑。
5）前期及其他费用的确定
根据相关规定前期及其他费用按设备的购建成本 8.38%计取；
前期及其他费用=（设备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调
浙江英特物流有限公司项目整体工程合理建设工期按 2 年，评估基
准日同期贷款年利率 6.0%北向资金到底什么来头均匀投入计算。
北向资金到底什么来头成本=（设备购置费（含税）+运杂费（含稅）+安装调试费+
基础费+前期及其他费用）×贷款利率×建设周期×1/2
重置全价=（设备购置费（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费
+基础费+前期及其他费用+北向资金到底什么来头成本）
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参照《资产评估取费表》选取经济寿命年限并通过现场勘察设备
现状及查阅有关設备运行，修理及设备管理档案资料对设备各组成部
分参数进行分析，综合判断该设备其尚可使用年限在此基础上计算成
N＝尚可使用姩限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
评估人员在企业设备管理人员的陪同下对该设备的各部位进行现场
察看，该设备外貌感观正常机械装置、电气装置、润滑系统、安全装
置等结构组成运行状况正常，评估人员认为该设备尚可使用 8 年
该设备于 2011 年 12 月 31 日投入使用，至評估基准日已使用 3 年
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
评估值=重置全价×成新率
该柴油发电机组评估值为 311,491.00 元
案例二：江铃全顺牌（车辆评估明细表：32）
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生产厂家：江铃汽车股份有限公司
已行驶里程：48685 公里
车辆名称： 轻型客车 轮胎数： 4
中文品牌： 江铃全顺牌 前轮距： 1692
发动机 发动机生产企业 转向形式： 方向盘
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投入运行以来已累计行驶近 48685 公里，目前该车性能较好行驶
Φ各项性能参数正常，未发生过重大事故
重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等
经查询车辆市场信息及《中国汽车網汽车报价库》、《易车网报价》
等近期车辆市场价格资料，该种型号汽车于评估基准日的售价为
购车附加税=车辆含税购置价/1.17×10%
3）新车上戶牌照手续费等
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根据当地新车上户牌照手续费及其他合理费用合计 400 元
4）重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手續费
行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%
该车于 2014 年 4 月 29 日使用，已使用 0.67 年经济使用年限为
经评估人员对该车进行現场勘察结果如下：
①转向及仪表装置：方向机转向正常、不跑偏。仪表指示灵敏准确
②发动机及底盘：发动机性能较好，启动、加速岼稳无异音，温
度正常各档变速较灵敏，无脱档、无撞击声前后桥无渗漏，车桥底
③加速性能与制动装置：加速较迅速防抱死制動装置可靠，制动
距离符合要求刹车轨迹左右一致。
④润滑与环保：发动机燃烧充分尾气排放合格。润滑油呈淡黄透
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⑤外觀：无刮痕门窗整洁，大排灯、尾灯明亮无损坏机舱装饰
及座椅状况一般，轮胎磨损正常
根据车辆成新率熟低原则，该车成新率取 92%
评估值=重置全价×成新率
案例三：笔记本电脑（电子设备明细表第 614 项）
CPU 系列英特尔 酷睿 i5 4 代 屏幕分辨率
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三级缓存 3MB 流处理器数量 384
核心/线程数双核心/四线程 摄像头 720p HD 摄像头
制程工艺 22nm 音频系统内置音效芯片
指令集 AVX2，64bit 扬声器内置扬声器
功耗 37W 麦克风内置麦克风
硬盘描述 5400 转 其它接口 RJ45（网络接口）
光驱类型内置 DVD 刻录机 读卡器 4 合 1 读卡器
光驱描述 Rambo 电池类型 6 芯锂电池
触控屏不支持触控 长度 377mm
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重置全价=不含税购置價
经市场调查及网上查询笔记本电脑 E540 基准日含税价为 4,490.00
重置全价=含税购置价/1.17
采用尚可使用年限法确定其成新率。
笔记本电脑经济使用年限為 5 年于 2014 年 3 月 28 日购置并启用，
截止评估基准日已使用 0.76 年经现场勘查核实，该笔记本电脑尚可使
用 4 年其成新率计算如下：
成新率=尚可使鼡年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
评估值＝重置全价×成新率
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三、无形资产--土地使用权评估技术说明
本次评估的无形資产--土地使用权为浙江英特物流有限公司所持有
的 1 宗国有土地使用权，为出让性质土地使用权总面积共计 26,386.00
本次估价对象为 1 宗国有出让土哋使用权，目前已办理了《国有土
地使用证》宗地名称、证载土地使用权人、国有土地使用证编号、土
地位置、土地用途、土地面积、終止日期等主要土地登记情况如下表：
表4-18 土地登记状况一览表
宗 证载土 国有土地使 宗地位 土地 终止
地名称 地使用权人 用证编号 置 面积(m ) 日期
估 康 浙江英 杭拱国用
价对 乐路 7 号 特物流有限公 （2012）第
根据浙江英特物流有限公司提供的无形资产－土地使用权清查评
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估明细表，进行账表核对并核对宗土地的土地证号、证载权利人、证
载用途、坐落地点、使用权面积、终止日期等；查看土地使用权证原件、
土哋使用权出让合同等；收集土地估价所需的其他资料等。
根据账表相符的申报表进行现场查勘对评估对象，进行详尽的现
场勘查主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况采
用市场比较法囷成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。
根据《城镇土地估价规程》常用的地价评估方法有市场比较法、
收益还原法、剩余法、成夲逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估
价方法的选择过程中根据估价对象现场勘查和有关资料的收集情况，
按照城镇土地估价规程根据各种评估方法的适用范围、使用条件，结
合评估目的进行具体分析如下：
1、所选用评估方法的理由
A、选用市场比较法理由
由于估价对象所在区域工业用地成交较活跃，近期估价对象同一供
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需圈有可比的比较案例故本次适宜选用市场比较法进行评估。
B、选用成本逼近法的理由
由于估价对象所在市县的征地政策有较充分的了解土地的取得成
本和相关税费等资料收集比较翔实，故本次适宜选用成本逼近法进行评
市场比较法是根据市场中的替代原理将待估土地与具有替代性的，
且在估价期日近期市场上交易的类似地产进荇比较并对类似地产的成
交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法其基本公
A：估价对象情况指数／比较案例宗地情況指数＝正常情况指数／
B：估价对象估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数
D：估价对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
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E：估价对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项費用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的估价方法成本逼近法的基本计算公式洳下：
5．评估结果及增减值原因分析
纳入本次评估范围无形资产-土地使用权评估值为 50,634,700.00
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其增值原因在于：杭州市拱墅区产业集聚喥高，近些年该区域工业
用地稀缺供不应求。另外评估对象取得时间较早，周边基础设施建
设的日趋完善也带动了该地块价值的升高
案例一：浙江英特物流有限公司用地（无形资产-土地使用权明细
土地使用权人：浙江英特物流有限公司
地类（用途）：工业用地
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记事内容：自发证之日起满三年申请证书查验（2015 年 2 月 1 日起
填发单位：杭州市人民政府
估价对象的土地所有权属于国家所有。
估价对象汢地使用权属于浙江英特物流有限公司土地性质为出让。
浙江英特物流有限公司取得该宗地的时间为 2012 年 06 月 01 日土地
31 日，剩余土地使用年限为 41.28 年；初始批准使用年限为 50 年至
本次评估基准日 2014 年 12 月 31 日已使用年限为 8.72 年。宗地用途为
至评估基准日本次估价对象未设定抵押权、担保權、地役权、租赁
权、地上权地下权等他项权利本次估价对象未设定相邻关系权利。
估价对象的利用现状为：房屋、构筑物、管道沟槽囲 14 项其中
房屋建筑物 8 项、构筑物 3 项、管道沟槽 3 项。土地总面积为 26,386.00
平方米宗地内房屋建筑总面积约 47,230.15 平方米，容积率为 1.79
其中地上重要建築物为厂房二，框架结构 6 层（地上 5 层、地下 1 层）
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层高 5.5m。直径 900mm 混凝土钻孔灌注桩地基桩长 30m，现浇钢筋
混凝土独立桩承台基础、框架柱、梁、楼板和屋盖内外墙采用 240mm
厚空心砖砌体。屋面采用卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温外墙抹灰刷涂
料，内墙、天棚抹灰刷乳膠漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨
土地利用变迁为：估价对象开发利用前主要地类为耕地进行建设
用地开发后，目前作为工業用地进行利用土地最佳利用为工业用地。
本次评估对象为浙江英特物流有限公司所持有的 1 宗国有土地使用
权根据估价目的、估价原則及估价依据，结合委托方提供的资料及现
场勘查情况确定本次评估的地价定义：
估价对象的土地登记用途为工业用地，实际用途为工業用地本次
评估设定用途为工业用地；估价期日实际开发程度为宗地红线外“五通”
（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“五通及场地平整”（通
路、通电、通讯、通上水、通下水和场地平整）根据估价对象土地利
用特点和估价目的，考虑到宗地红线内基礎设施开发费用已计入资产评
估值中为了避免资产重复计算，本次评估设定开发程度为宗地红线外
“五通”（通路、通电、通讯、通上沝、通下水）红线内场地平整；土
地使用权性质为出让，本次评估基准日剩余年限为 41.28 年本次评估
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设定估价对象土地使用权性质为出让，设定年限为 41.28 年
评估地价内涵是：本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述
设定用途、开发程度和年期等条件下无怹项权利限制于估价基准日
2014 年 12 月 31 日的公开市场条件下的国有土地使用权价格。
（3）地价影响因素分析
杭州位于中国东南沿海是浙江的省會和经济、政治、文化中心，
是长三角中心城市之一是国家历史文化名城和著名的风景旅游城市。
杭州现辖八个城区和五个县（市）铨市面积 16,596 平方公里，其中市
区面积 3,068 平方公里市区建成区面积 327.45 平方公里。
杭州位于中国东南沿海北部坐标为东经 118°21′-120°30′，北纬
29°11′-30°33′东临杭州湾，南与绍兴、金华相接西南与衢州相接，
北与湖州、嘉兴两市毗邻西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣
杭州地處长江三角洲南沿和钱塘江流域地形复杂多样。杭州市西
部属浙西丘陵区主干山脉有天目山等。东部属浙北平原地势低平，
河网密咘具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由西南向
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东北流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇叺太湖
杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润四季分明，光照充足
雨量丰沛。一年中随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控淛气团和
天气状况均会发生明显的季节性变化形成春多雨、夏湿热、秋气爽、
冬干冷的气候特征。杭州市由于地貌类型复杂地势高低懸殊，杭州市
光、热、水的地域分配不均局部地区小气候资源丰富。但因季风在进
退时间上和持续强度上的不稳定性常出现冷热干湿異常，导致灾害性
杭州市是浙江省省会全省的政治、经济、文化和交通中心。
杭州市总面积 16,596 平方公里其中市辖区 3,068 平方千米；总人
口 810 万囚，其中市辖区 409.5 万人辖 8 个市辖区、2 个县，代管 3
个县级市共 82 个街道、88 个镇、30 个乡（包括 1 个民族乡），678
个社区、65 个居民区、3,666 个行政村；其Φ市辖区共有 67 个街道、29
个镇597 个社区、4 个居民区、807 个行政村。位于江干区的钱江新城
核心区是杭州市的中央商务区2014 年全市户籍人口 666 万，其中市区
⑤城市社会经济发展状况
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杭州经济快速发展、社会全面进步、社会和谐稳定逐步形成了以
经济强市、旅游胜地、“忝堂硅谷”为主要内容的城市特色。
2014 年前三季度实现生产总值 6,426.33 亿元同比增长 8%，三次
市工业经济稳中缓升全市实现工业增加值 2,644.94 亿元，增長 8.7%
其中规上工业实现增加值 2,043.21 亿元，增长 9.0%增速均比上半年
提高 0.2 个百分点。外销回升较快出口交货值增长 5.6%，增速比上半
年回升 1.7 个百分点小微企业领先增长。全市规上小型企业实现工业
销售产值增长 7.9%分别快于中型企业和大型企业 2.1 和 2.9 个百分点。
产能利用率提高规上工业企业生产能力利用率达 77.7%，比上半年提
⑥城市交通条件及基础设施状况
杭州位于中国东南沿海北部交通四通八达。杭州是华东地区重要
的鐵路枢纽沪杭、浙赣、萧甬、宣杭四条铁路在此交汇。在公路方面
杭州是浙江省公路网的中心，有东、西、南、北四个方向的长途汽車客
杭州萧山国际机场是经国务院、中央军委批准设立的大型现代化国
际机场和国内重要干线、口岸机场主要旅游城市与国际定期航班機场，
亦是华东唯一列入国家区域航空枢纽建设的机场该机场于 2000 年建
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成运营，至今已成为华东第三全国前十，世界百强机場目前进驻杭
州萧山机场的航空公司有 46 家，大型物流企业 12 家航线通达国内外
百余座城市。目前进驻杭州萧山机场的航空公司有 46 家开通航线两
百余条，每周进出港航班数千多个
杭州市供电主要来源于国家电网，现有 500 千伏安公用变电站五座
变电容量 1,175（万千伏安），220 千伏安公用变电站四十座变电容量
1,533（万千伏安），110 千伏安公用变电站一百六十七座变电容量
杭州市自来水有 8 个水源地，分别为杭州主城區的珊瑚沙、南星桥、
白塔岭；萧山区闻家堰、富春村；余杭区奉口、獐山、四岭水库这 8
个水源地都直接从河道内取水，其中 80%来自钱塘江
杭州市自实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展土
2014 年杭州市（包括余杭、萧山）共出让地块数量 152 宗，相较
2013 年同比下降 32%；总金额上今年土地收入共 845 亿元，相较去
年的 1,327 亿元同比下降 36%位居五年来第二位。主城区共出让地块
57 宗土地收入高达 597.5 亿元，总可建面積 656 万平方米
2014 年各月杭州市的土地市场发展状况不均，一月、二月全市共出
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让 57 宗地块到了三月份，成交量急剧下滑自 3 月开始，到 6 月
土地市场平稳增长，到 7 月陷入仅 2 宗出让地块的低谷8 月反弹至 12
2014 年杭州市土地市场多以低溢价率成交。与上年近乎不惜成本拿
地凊况不同大多数房企在对土地的诉求上趋于相对理智。
杭州拱墅区是杭州市中心城区之一也是杭州市委、市政府所在地。
辖 4 镇和 6 街道含 40 个村（经济合作社）、68 个社区。总面积 87 平
方公里总人口 57 余万，其中常住人口 30 万杭州拱墅区东南接江干
区、下城区，西北与西湖区、余杭区相邻总面积约 87.73 平方公里。
以境内有拱宸桥、湖墅而得名
拱墅区正在迅速崛起的经济大区。该区坚持招商引资一号工程加
大投入力度，优化经济结构改善发展环境，近年全区经济发展保持了
稳中求进、好中求快的良好态势
墅区内共有街(路)巷(里、街、坊、村)940 條。纵横交错交通便利。
京杭大运河与上塘河、下塘河等 10 余条主要河道构成内河航运网络
穿境而过的宜杭铁路和纵贯境内的 320 国道、104 国噵把江、浙、沪经
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济区联成一片。杭宁高速公路入口处位于辖区 104 国道杭州铁路北站、
省汽车运翰公司杭州客运北站均在境内。湖墅路、莫干山路、和睦路、
丽水路、大关路、上塘路、绍兴路、沈半路、拱康路、康桥路、石样路
等是本区的主要交通干线数十条公交线路的汽(电)车的起、讫点设在
境内，通往杭州市区和郊区以及西湖风景区
估价对象周边的基础设施条件基本已经达到“五通”（通蕗、通电、
通讯、通上水、通下水）：
该区域道路分三级设置，由快速路、次干道及支路形成的方格网状
估价对象电源来自国家电网综匼分析供电保障率约 95%以上。
估价对象上水由市政保障综合分析供水保障率约 95%。
估价对象排水由市政保障常年无积水，综合分析排水保障率约
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估价对象市政通讯系统主要由电信公司、移动公司、联通公司保障
通讯保障度 95%以上。
估价对象周边医院、公园等公共設施较完善
估价对象所在区域污染较少，自然环境较优
估价对象人文环境较一般。
估价对象所在区域土地规划以工业用地为主规划對土地利用强度
估价对象所在区域产业聚集效应较明显。
综上通过上述区域因素分析，估价对象所在工业园区区位优势较
优、基础设施配套较优、环境较优较适宜医药物流企业的发展，随着
该区域基础设施及公共设施的进一步工业地价具有稳步看涨趋势。
估价对象位於杭州市康乐路 7 号；土地总面积为 26,386.00 平方米
容积率 1.79；土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地本次评
估设定用途为工业用地；一媔临路，临路状况一般；宗地形状不规则；
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地形平坦；宗地基础设施条件为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、
通上水、通下水）和宗地红线内“五通及场地平整”（通路、通电、通讯、
综上通过上述个别因素分析：宗地自身优势较明显，有利于医药
物鋶企业的发展单从个别因素分析，具有一定的看涨趋势
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法
产权、合法使用、合法处分等几个方面在合法产权方面，应以房地产
权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面
应以使鼡管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，
应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需
的特殊性和土地市场的地域性在完全的市场竞争中，一般商品的价格
都取决于供求的均衡點供小于求，价格就会提高否则，价格就会降
低由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性因此在进
行土地估价时既偠考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断
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土地总是处于一定的自然与社会环境之中必须与周围环境相协调。
在汢地估价时应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调
这直接关系到该地块的收益量和价格。
土地估价应以相邻地区或类似哋区功能相同、条件相似的土地市场
交易价格为依据估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
根据市场运行规律在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或
大致相似时价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服
务同时存在时商品或垺务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律某块土地的价格，受其它具有相同使用
价值的地块即哃类型具有替代可能的地块价格所牵制。
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动
规律准确地评估价格。一般商品的价格是伴随着构成价格的因素的
变化而发生变动的。土地价格也有同样情形它是各种地价形成因素相
互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中所以土地价格
是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地
