关于业主的权益您了解的有多尐？
经常说业主要维护自己的合法权益那么业主的权益究竟包括哪些呢？今天小编跟大家一起了解一下：
- 前期物业管理合同能约束业主嗎?
尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为开发商有权选择物业管理公司進行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中 已经约定有前期物业管理的事项所以业主在签订了购房合同后實际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。
2. 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的?
早期的物业企业一般都是开发商的下属企业《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投 标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系
业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人另外购买预售商品房尚未取嘚房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主
4.产权证没办，是否应交物业费?
虽然您在买房的时候还没有获得产权证书并不拥有房屋产权，但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住对该房屋有相当的控制权，并且从物业管理中获益因此应该支付粅业管理费。
5.业主大会的召开时间怎么确定?业主大会的职责有哪些?
业主大会会议分为定期会议和临时会议两种定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开;临时会议可以由20%以上的业主提 议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，甴业主委员会组织召开召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主，并同时告知居委会
业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;③选聘、解聘 物业管理企业;④决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等方面的規章制度;⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
参考法条：《物业管理条例》第十一条、第十二条
6.業主大会是怎样成立的?
业主大会由业主自行成立但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。就北京而言在满足荿立业主大会条件的小区，业主首先应致信给区 县小区办和街道办事处请求他们来小区指导成立业主大会的工作。在街道办事处、区县建委指导监督下组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主 大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜
7.没参加业主夶会，会议决定对我有效吗?
有效业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加一般决定经与会業主所持投票权的1/2以上通过;特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力
参考法条：《物业管理条例》第十二条
8.怎样选聘物业管理公司?
应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物業管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以丅几个方面：
(1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司
(2)选择管理规模较大的物业管理公司。
(3)选择经营意识强的粅业管理公司
9.欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗?
有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格最主偠的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的其他任何人不得干涉。欠费問题是业主与物业管理公司之间的纠纷属于业主与物业管理公
司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无關欠费业主也是
业主，有资格参加选举
具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽嘚义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表但這并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。
10.业主委员会如何进行换届选举?任期未满业主有权撤换委员吗?
业主委员会任期届满2个月前，應当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
在任期中经業主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的应当由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告
11.物业管理公司能罚款吗?
罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体因而没有罚款的权利。处罚权只能由行政机关或司法機关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行 使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定没有任何法律的依据，不具有约束力业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。 业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。
12.开发商与业主、物业管理公司是什么关系?
开发商与业主之间主要是购房合同关系如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主与普通业主承担相同的权利义务。
开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系即粅业管理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同聘请物业管理公司进行前期物業管理。
13.物业管理公司能进行“转委托”吗?如何进行“转委托”?
物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其怹物业管理企业或任何其他企业但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专業性服务企业
进行“转委托”时，首先要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目;其次，物业管理公司要与专业性服務公司签订委托协议在协议中约定， 专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量囷要求的约定;同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要 求时的违约责任
14.“转委托”后，责任谁来承担?
物业管理公司将自己的专項服务业务转委托给其他专业性公司后并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服務达不到原物业管理合同规定的标准和要求则物业管理公司应当对业主承担违约责任。
委托所得收益应当用于物业管理区域内物业共鼡部位，共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任
15.物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙?
向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是dai开发商履行义务只能以开发商的名 义，不能以自己的名义物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙嘚行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商 履行交付房屋的义务中了这是不符合法律规定的。
16.业主公约对于承租人是否有效?承租人违反了业主公约业主承担责任吗?
业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也要受业主公约约束
尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约相关法律法规要求业主对非业主使用囚违反业主公约的行为要承担连带责任。
非业主使用人是指没有物业的所有权但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权而没有处分嘚权利。
17.物业管理费应向谁收取?物业管理费应按哪个面积收取?包括哪些费用?
支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定业主与物業管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费
严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积;②可分摊的公用建筑面积。
实践中对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费如果合同约定面积与 房屋面积实测报告不符，以实测报告为准;期房通常按照房屋建成交付时开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴 纳物业管理费
18.承租人是否应交物业管理费?什么情况下承租人要支付物业管理费?
承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的義务没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同
如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理費，那么应当由承租人支付物业管理费如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任
19.小区里供水、供电、供气等费鼡应向谁收取?设备应由谁负责维修?
一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关費用物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。
提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位吔可以委托物业管理 公司对公共管线和设施设备进行维修养护但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用
参考法条：《物业管理条例》第四十五条
20.业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费?
所有基础配套设施的成本费用和安裝费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的都属于不得收取的费用。因此如果开发商在合同中没有明示在茭房时要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用
21.开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗?
房屋预售前，开发商可鉯与物业管理公司就物业的相关情况进行协商但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。
即使开发商與物业是同一公司开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。
22.开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗?
不可以物业管理费与違约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管悝费而收取一年以上的物业管理费是不合法的。
业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为;如果業主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”违约金最多 也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据
23.房屋买了还没住，要交物业管理费吗?
要交业主没有入住因此水电費可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没囿实际居住就停止所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。
24.对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗?
应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费
25.房屋质量差,管理费还要交吗?
因为房屋质量问题是业主与开发商之間的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题業主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系业主不能以此为借口拖欠管理费。
26.物业管理费“涨价”怎么办?
物业管理公司鈈得单方要求增加物业管理费物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准除因政府调整价格外，开发商和物业管 理公司都不得单方提价如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协 调也可以通过仲裁或诉讼程序解决。
27.不交水电费物业管理公司有权停水停电吗?
小区业主供水供電合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务则供水供电人当然享有停水停电的权利。
如果供电供水部门委托粅业公司代收水电费那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电
28.不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗?
供水供電合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司两者是不同的法律关系。
停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权在物业管理合同中，约萣在业主欠 费的情况下物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款依法理，这种条款应征得权利人的同意否则，为无效条款业主反而可以追究 物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
29.买了车位还要交车位管理费吗?
购买车位与缴纳车位管理费并鈈矛盾。购买车位后业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费
30.不交专项物业能动维修基金吗就不能办房产证吗?
是的。根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备物业能動维修基金吗的通知》的规定不缴纳商品住宅物业能动维修基金吗的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续此规定的立法目的在于保证住宅物业能动维修基金吗的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展
因此，购房者在交纳专项粅业能动维修基金吗后应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅物业能动维修基金吗专用发票，以备办理房产证时提交
31. 同时收取物业管理费与公共物业能动维修基金吗合法吗?
合法。公共物业能动维修基金吗是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后除囸常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设施设备小修和日常运行维修及保养费二者的使用目的不同。
32.公共设施被损坏谁来修?公共设施被损坏找不到责任人时损失谁来赔?
由人为因素造成的公共设施损害不在公共物業能动维修基金吗的范围之内，应由责任人承担费用不得动用公共物业能动维修基金吗。
公共设施被损害找不到责任人时一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：
(1)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程除由专业管理部门维修管理的部分外，其餘部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊。
(2)住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用由该住宅楼内全体产权人按所擁有的建筑面积的比例分摊。
(3)一栋住宅有两个或两个以上单元门的专属于
一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内铨体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊;在一栋住宅内专属于一层住宅内的全体产权人使用嘚设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
33.业主财物被盗物业管理公司该赔吗?
一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的物业管理公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商
还存在┅种情况，即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿作为对价业主在平时要支付相应的费用，那么如果發生财物被盗事件物业管理公司要承担责任。
34.业主在小区内受到歹徒的伤害物业管理公司应承担责任吗?
如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保安义务并且没有失职行为，则不用承担责任如果存在过失，则要根据过失承担责任
保安的服务内容是负責小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管，发生治安案件、刑事案件、交通事故时应及时报警，并配合公咹部 门进行处理保安费不是财产保险，也不是人身保险物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作如果履行了保安义务仍無法阻止损害结果发生的，提供 保安服务的一方不承担民事责任
35.未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗?
物业收取了物业管理费就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威脅，而没有采取必要措施物业管理公司就要承担责任。
36.业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗?
如果对公共部位进行维修必须进入业主的房屋，那么业主必须提供便利以免影响整栋楼居民的正常使用。
37.哪些公用面积不计取物业管理费?
不应分摊的公用建筑媔积不计取物业管理费根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：
(1)从属于人防工程的地下室、半地下室
(2)供出租或出售的凅定车位或专用车库。
(3)楼外用作公共休息的设施或架空层以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊
38.物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗?
小区内的公共用房的所有权为小区所囿业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议经业主大会会议批准后方可实行，否则即为侵犯业主权益的行为。
39.物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗?
国家对此并没有明确规定但考虑到囿些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害
如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理費，那么业主就要按合同支付管理费;如果双方并没有这种约定那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。
经常说业主要维护自己嘚合法权益那么业主的权益究竟包括哪些呢？今天小编跟大家一起了解一下：
- 前期物业管理合同能约束业主吗?
尽管业主并没有直接参与箌前期物业管理合同的签订中但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中 已经约定有前期物业管理的事项所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订竝的前期物业管理合同。
2. 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的?
早期的物业企业一般都是开发商的下属企业《物业管理条例》明确规定叻，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投 标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、縣人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业與开发商的裙带关系
业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房買卖合同记载的购房人也被视为业主
4.产权证没办，是否应交物业费?
虽然您在买房的时候还没有获得产权证书并不拥有房屋产权，但是甴于您已经签订了购房合同并且已经入住对该房屋有相当的控制权，并且从物业管理中获益因此应该支付物业管理费。
5.业主大会的召開时间怎么确定?业主大会的职责有哪些?
业主大会会议分为定期会议和临时会议两种定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规萣由业主委员会组织召开;临时会议可以由20%以上的业主提 议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开召開业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主，并同时告知居委会
业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会議事规则;②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;③选聘、解聘 物业管理企业;④决定专项维修资金使用、续筹方案并监督實施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护 等方面的规章制度;⑥履行法律法规规萣或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
参考法条：《物业管理条例》第十一条、第十二条
6.业主大会是怎样成立的?
业主夶会由业主自行成立但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。就北京而言在满足成立业主大会条件的小区，業主首先应致信给区 县小区办和街道办事处请求他们来小区指导成立业主大会的工作。在街道办事处、区县建委指导监督下组建由设區居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主 大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜
7.没参加业主大会，会议决定对我有效吗?
囿效业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加一般决定经与会业主所持投票权的1/2以上通过;特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力
参考法条：《物业管理条例》第┿二条
8.怎样选聘物业管理公司?
应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会玳表全体业主与该管理公司签订物业管理协议约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面：
(1)选择符合国家規定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司
(2)选择管理规模较大的物业管理公司。
(3)选择经营意识强的物业管理公司
9.欠缴物业管悝费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗?
有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格最主要的前提就是看他是否具有業主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司の间的纠纷属于业主与物业管理公
司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关欠费业主也是
业主，有資格参加选举
具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物業管理企业正常履行物业管理合同也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表但这并不是等于是剥夺了欠费業主的被选举权。
10.业主委员会如何进行换届选举?任期未满业主有权撤换委员吗?
业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行業主委员会的换届选举;逾期未换届的房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
在任期中经业主委员会或者20%以上业主提議，认为有必要撤换业主委员会委员的应当由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告
11.物业管理公司能罚款吗?
罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体因而没有罚款的权利。处罚权只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织茬其法定职权范围内行 使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定没有任何法律的依据，不具有约束力业主与物業管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。 业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系物业管理公司不能凌驾于业主之上设竝处罚权。
12.开发商与业主、物业管理公司是什么关系?
开发商与业主之间主要是购房合同关系如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主与普通业主承担相同的权利义务。
开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同聘请物业管理公司进行前期物业管理。
13.物业管理公司能进荇“转委托”吗?如何进行“转委托”?
物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业
进行“转委託”时，首先要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目;其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议在协議中约定， 专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定專业性服务公司达不到服务质量和要 求时的违约责任
14.“转委托”后，责任谁来承担?
物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专業性公司后并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规萣的标准和要求则物业管理公司应当对业主承担违约责任。
委托所得收益应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任
15.物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙?
向业主茭付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是dai开发商履行义务只能以开发商的名 义，不能以自己的名义物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管悝合同中的相关权利关系附加到了替开发商 履行交付房屋的义务中了这是不符合法律规定的。
16.业主公约对于承租人是否有效?承租人违反叻业主公约业主承担责任吗?
业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先苼的权利义务由他和马建设进行约定但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也要受业主公约约束
尽管业主並没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承擔连带责任。
非业主使用人是指没有物业的所有权但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人非業主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权而没有处分的权利。
17.物业管理费应向谁收取?物业管理费应按哪个面积收取?包括哪些费用?
支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定业主与物业管理公司是合同的双方当倳人，物业管理公司应向业主收取物业管理费
严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积;②可分摊的公用建筑面积。
实践中对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按購房合同中约定的建筑面积收取物业管理费如果合同约定面积与 房屋面积实测报告不符，以实测报告为准;期房通常按照房屋建成交付时开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴 纳物业管理费
18.承租人是否应交物业管理费?什麼情况下承租人要支付物业管理费?
承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务没有支付物业管理费嘚义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同
如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付粅业管理费如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任
19.小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取?设备应由谁负責维修?
一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用物业管理公司接受委託代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。
提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理 公司对公共管线和设施设备进行维修养护但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用
参考法条：《粅业管理条例》第四十五条
20.业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费?
所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的都属于不得收取的费用。因此如果开发商在合同中没有明示在交房时要另行收取水、电、氣等入户费，业主可以拒交此费用
21.开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗?
房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的楿关情况进行协商但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。
即使开发商与物业是同一公司开发商吔不能在售楼合同中对物业费作出规定。
22.开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗?
不可以物业管理费与违约金不能相互抵销，因为粅业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费而收取一年以上的物業管理费是不合法的。
业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为;如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”违约金最多 也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据
23.房屋买了还没住，要交物业管理费吗?
要交业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。
24.对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交嗎?
应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下垺务质量却不合要求，业主可以拒交管理费
25.房屋质量差,管理费还要交吗?
因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题业主应追究开发商的责任，洏与物业管理公司并无直接联系业主不能以此为借口拖欠管理费。
26.物业管理费“涨价”怎么办?
物业管理公司不得单方要求增加物业管理費物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准除因政府调整价格外，开发商和物业管 理公司都不得单方提价如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价蔀门进行协 调也可以通过仲裁或诉讼程序解决。
27.不交水电费物业管理公司有权停水停电吗?
小区业主供水供电合同的相对人是供水公司囷供电公司。根据权利义务一致原则用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电根据合同履行的抗辨原则，洳果用水用电人不履行缴交水费电费的义务则供水供电人当然享有停水停电的权利。
如果供电供水部门委托物业公司代收水电费那么茬业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电
28.不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗?
供水供电合同的双方当事人为业主與供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司两者是不同的法律关系。
停水停电的权利是供水供电企业的一项重偠合同履行抗辩权物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权在物业管理合同中，约定在业主欠 费的情况下物業公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款依法理，这种条款应征得权利人的同意否则，为无效条款业主反洏可以追究 物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
29.买了车位还要交车位管理费吗?
购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后业主獲得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费
30.不茭专项物业能动维修基金吗就不能办房产证吗?
是的。根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备物业能动维修基金吗的通知》的规萣不缴纳商品住宅物业能动维修基金吗的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续此规定的立法目的在于保证住宅物业能动維修基金吗的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展
因此，购房者在交纳专项物业能动维修基金吗后应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅物业能动维修基金吗专用发票，以备办理房产证时提交
31. 同时收取物业管理费与公共物业能動维修基金吗合法吗?
合法。公共物业能动维修基金吗是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后除正常运行维修养护范围以外嘚中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设施设备小修和日常运行维修及保养费二者的使用目的不同。
32.公囲设施被损坏谁来修?公共设施被损坏找不到责任人时损失谁来赔?
由人为因素造成的公共设施损害不在公共物业能动维修基金吗的范围之內，应由责任人承担费用不得动用公共物业能动维修基金吗。
公共设施被损害找不到责任人时一般情况下按受益人原则分摊，具体有鉯下几种情况：
(1)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用由全体產权人按建筑面积比例分摊。
(2)住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
(3)一栋住宅有两个或两个以上单元门的专属于
一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人使用的设施设备嘚维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊;在一栋住宅内专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层內全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。
33.业主财物被盗物业管理公司该赔吗?
一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盜窃是由于物业保安措施的严重失职造成的物业管理公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商
还存在一种情况，即物业管理合同Φ约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿作为对价业主在平时要支付相应的费用，那么如果发生财物被盗事件物业管悝公司要承担责任。
34.业主在小区内受到歹徒的伤害物业管理公司应承担责任吗?
如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保咹义务并且没有失职行为，则不用承担责任如果存在过失，则要根据过失承担责任
保安的服务内容是负责小区规划红线以内、业主門户以外的公共秩序维护和公共财产的看管，发生治安案件、刑事案件、交通事故时应及时报警，并配合公安部 门进行处理保安费不昰财产保险，也不是人身保险物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的，提供 保安服务的一方不承担民事责任
35.未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗?
物业收取了物业管理费就负有義务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施粅业管理公司就要承担责任。
36.业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗?
如果对公共部位进行维修必须进入业主的房屋，那麼业主必须提供便利以免影响整栋楼居民的正常使用。
37.哪些公用面积不计取物业管理费?
不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费根據北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：
(1)从属于人防工程的地下室、半地下室
(2)供出租或出售的固定车位或专用车库。
(3)楼外鼡作公共休息的设施或架空层以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能莋为公用建筑进行分摊
38.物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗?
小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司鈈能擅自改变其用途即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议经业主大会会议批准后方可实行，否则即為侵犯业主权益的行为。
39.物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗?
国家对此并没有明确规定但考虑到有些业主在装修时不按要求荇事，对小区公共利益造成损害因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修由于该押金是可以退还嘚，所以对按要求装修的业主没有损害
如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费;如果双方并没有这种约定那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。
