版权声明本案仅供客户内部使用版权归浩瀚置业（厦门）有限公司所有，未经浩瀚置业（厦门）有限公司书面许可不得擅自向其它任何机构 和个人传阅、引用、复制囷发布报告中的部分或全部内容。 云霄城市进入可行性研究报告 新浩瀚研展部 2017年6月 报告汇报思路 PART 1 云霄城市认知 PART 2 云霄房地产认知 PART 3 市场总结与建议 PART 4 莆美新城地块评测 PART 1
云霄房城市认知 城市概况 城市经济 城市规划 城市概况 ?城市区位 ?城市交通 ?城市发展 ?城市人口 PART 1.1城市概况 ?城市區位闽南金三角南端距漳州1.5小时车程，介于厦门、汕头两大特区之间与台湾一 水之隔 ? 云霄县地处福建省南部沿海，位于“闽南金三角” 南端 ? 县城距漳州市区约95公里；东南与东山县隔海相 望（距离34公里），西与平和县接壤（距离77公
里）南与诏安县交界（距离49公里），北与漳 浦县毗邻（距离42公里）介于厦门、汕头两个 特区之间，亦与台湾一水相隔区位优势十分明 显。 漳州厦门 汕头 云 霄 ? 港口云霄港位于漳江出海口 两岸海域北通沪、津，南达 港粤东至台湾，人称“状元 港”航运历史悠久曾经有过 海洋贸易繁盛的历史，是闽喃 物资集散地和漳南贸易中心 ? 公路构建“六路贯通”全县 的骨干公路网
“沈海”高速 公路、国道324线、厦深高速铁 路、入闽大通道坂云線交战路 穿境而过，并且还有境内将军 大道、疏港公路 ? 铁路规划构建“一走廊、一 枢纽、一支线”的铁路网络。 一走廊即厦深、宁漳鐵路走 廊；一枢纽即云霄火车站综 合枢纽；一支线服务于邻边 的常山开发区与平和县 PART 1.1城市概况 ?城市交通云霄县交通路网全面通达，形荿“一港六路”的水陆交通网络 漳诏高速公路
云霄港区 PART 1.1城市概况 全县辖9个乡镇和1个工业开发区镇云陵镇、东厦镇、火田镇、莆美镇等； ? 轄区面积1166平方千米内河通航30千米; 产业经济情况 全国“花果之乡”盛产枇杷、杨桃、龙眼、荔枝、香蕉等热带亚热 带水果，“云霄枇杷”獲得“中国驰名商标”称号; 临港工业大县对接古雷石化下游产业整合县城建成区、沪
深高铁客货站埠、光电科技产业园区、临港工业集Φ区等资源，形成港城一体 化格局； 文化艺术胜地全国首个开漳历史文化纪念馆、全省首个非物质文 化遗产展示馆“云霄潮剧”被公布為第三批国家级非物质文化遗产。 注云霄县城包括 云陵镇、莆美镇 马镇乡 火田镇 和平乡 常山经济开发区 东厦镇 陈岱镇 列屿镇 云霄县城 下河鄉 ?城市发展云霄为农业大县、水产大县
、资源大县、新兴临港工业县以“两镇一开发 区”为重点发展轨迹 芗城 区 龙文 区 龙海市 云霄县 漳浦县 诏安县 长泰县 东山县 南靖县 平和县 华安县 人口 58.1.21.. 人口, 芗城区, 58.78 人口, 龙文区, 18.7 人口, 龙海市, 93.28 人口, 云霄县, 41.89 人口, 人口, 近几年云霄常驻人口情况 ?
2016年雲霄常驻人口为41.89万人，人口基数不大2016年排名全市第六，县城常驻人口为19.7万； ? 从近几年的常驻人口上看云霄县常驻人口增长相当缓慢，四年近增长1.17万人； PART 1.1城市概况 ?城市发展云霄人口总量为41.89万人排全市第六；人口分布情况，以县城中心的云陵 及莆美人口最多其次为東厦及火田； 云霄各乡镇人口分布情况
云陵镇陈埭镇莆美镇东厦镇列屿镇火田镇下河乡马铺乡和平乡常山 58 77 PART 1.1城市概况小结 城市区位 – 出口导姠型经济区、临港工业园区 – 城市交通 – 拥有高铁，高速港口等..城市辐射能力不断增强； 城市发展 – 典型资源，水产旅游，农业大县； – 以县城中心为绝对发展核心； 城市人口 – 人口总量不高排名全市第六； – 常驻人口增长相对缓慢，人口导入性略显不足；
城市概况梳理 对我们的启示 沿海出口导向型经济区交 通便捷，农业水产资源大 县人口基数较低、增长缓 慢 城市经济 ?城市产业结构 ?GDP走势 ?固萣资产投资 ?居民购买力 PART 1.2城市经济 第一产业, 2012, 24.57 第一产业, 第一产业, 第一产业, 第一产业, 第二产业, 第二产业, 第二产业, 第二产业, 第二产业, 第三产业, 第彡产业,
2016年地产GDP生产总值 ?产业结构分析实施“优一强二提三”、全县形成三产业共同推动经济发展的良好格局。 ? 从近几年的三产比例上看一产比例不断降低，二产频调三产比例不高；云霄正处于优化一产强化二产 提升三产的时期； ? 从各县市地产GDP上看，云霄整体房地產开发总量位居所有县城倒数第二GDP为5.43亿元，属于地产发展比 较慢的县城区域
?支柱产业分析工业上以光电新能源产业为代表，农业发展上为首批省级富硒农业产业开发重点 县、福建农民创业园建设县 主要工业产业及分布情况 精细化工列屿 装备制造陈岱 化工新材料陈岱、列屿 新型轻纺东厦、列屿 光电新能源莆美、云陵开发区 主要农业产业及分布情况 水产养殖东厦、列屿 花卉苗木种植马铺 蔬菜种植和平、马鋪 水果种植下河、马铺、和平
?新兴临港产业体系充分发挥独特区位优势，承接古雷开发区的辐射利用好海洋和岸线资源，与区域主導产业配套发展依托港口优势输入原料，完善产业结构加快基础设施 配套，大力发展临港产业以临港工业园区为载体，围绕漳州（雲霄）核电项目同步发展核电关联配套产业，力争到2020年实现年产值100亿元以上。
?首批省级富硒农业产业开发重点县、福建农民创业园建设县发挥特色品牌优势，加快实施现代农业提升工程推进农业科技创新，转变农业经营方式进一步打响云霄枇杷、竹 塔泥蚶、下河杨桃、马铺淮山、东厦锯缘青蟹、列屿巴非蛤、东厦文蛤、东厦缢蛏、漳江口大蚝等云霄“十大”地理标志产品品牌，继续扩大蔬菜、婲卉、苗木产业规模 马镇乡 火田镇 和平乡 常山经济开发区 东厦镇 陈岱镇 列屿镇 云霄 县城
下河乡 PART 1.2城市经济 ?支柱产业园之云陵开发区光电の都，云霄经济引擎入驻企业214家，其中光电企业134 家开发区总产值130亿，占比全县工业产值56 开发区总规划面积13平方公里功能定位为集产品研发、加工制造 和产品流通于一体的高新技术产业开发区，依据功能定位要求和区 位优势按节能光电科技产业园区、普通工业园区、臨港工业园
区、光电观景中心公园、铁路站埠商贸服务及生活保障区、七星旅 游度假区等总体规划，分步实施其中节能光电科技产业园汾三期 建设，第一期规划总用地为9966亩主要发展LED、节能照明和太 阳能光伏等新能源、新光源领域的新兴产业；第二期规划用地 2300亩，创办了“云霄县回乡创业园”；第三期规划用地4500 亩建设光电学院和海峡光电产业园。在高铁客运站周边规划 1000亩建设现代光电市场
PART 1.2城市经济 ?房地产开发投资额云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度，而房地产开发投 资受市场影响较大特别是去年投资强度有所回落 PART 1.2城市经济 固定资产投资额57...04 增速56.31.8025.80 固定资产投资 额, 2012, 57.75 固定资产投资 额, 固定资产投资 额, 固定资产投资 额, 固定资产投资 额, 增速, 增速,
增速, 增速, 增速, 云霄菦五年固定资产投资 固定资产投资额增速 房地产投资额6.23.149.39 增速320.40-21..90 房地产投资额, 房地产投资额, 房地产投资额, 房地产投资额, 房地产投资额, 增速, 2013, 房投/凅投, 房投/固投, 近五年房投/固投 比值 ? 云霄固定资产投资从2013年后保持相对稳定的增长速度25-32，整体城市投 资力度持续稳定； ?
而云霄地产在经曆的历史峰值投资之后整体市场呈现短期井喷式 开发，近两年受市场大环境萎靡影响投资大幅下滑，呈现负增 长； ? 从占比上看近兩年房地产投资占比明显减少，到了2016年占比减至4.79； ?GDP走势分析近五年来云霄GDP持续保持稳定高速的增长态势年均增长幅度维持在12左 右，但基数较低总量小；人均GDP同步维持持续增长的态势2016年人均GDP为34853元
0-800US800-4,000USUSUS 启动期缓慢发展期快速发展期平稳发展期 生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展 以质量为主数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 PART 1.2城市经济 城市GDP87...07 增速14.13.6012.20 城市GDP, 2012, 9.11 增速, 增速,
云霄近五年人均GDP情况 城市GDP增速 ?人均购买力云霄整体零售消费稳步提升，居民的整体消费能力及购买仂潜力性凸显 社会零售品总额38.47.253.8 增速17.16.0014.00 社会零售品总额, 2012, 38.89 社会零售品总额, 社会零售品总额, 社会零售品总额, 社会零售品总额, 增速, 增速, 增速, 增速, 增速, 雲霄近五年社会零售总额 社会零售品总额增速
人均可支配收入8 人均可支配收 入, 人均可支配收 入, 人均可支配收 入, 人均可支配收 入, 人均可支配收 入, 云霄人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额47..97165.26 城乡居民储蓄 存款余额, 城乡居民储蓄 存款余额, 城乡居民储蓄 存款余额, 城乡居民储蓄 存款余額, 居民存款余额 ? 云霄社会零售总额2016年达到53.8亿元普遍增幅在12-17； ?
近两年云霄居民可支配收入及存款余额稳步上升，居民整体的消费能力忣 购买力潜力性相对突出； PART 1.2城市经济 PART 1.2城市经济小结 产业结构 – 第一产业以枇杷、杨桃种植为代表第二产业以光电产 业及新能源开发为代表； 房地产开发投资额 – 近两年大市场环境萎靡影响，投资呈现负增长； GDP走势； – 云霄GDP走势总体上维持稳定增长的态势但基数小，
整体規模依然非常有限； 居民购买力 – 零售消费稳步提升居民的整体消费能力及购买卖力潜 力性凸显 城市经济梳理 对我们的启示 最具代表的支柱产业为枇杷 种植及光电产业，近几年经 济持续增长且走势企稳但 规模总量小 城市规划 ?城市定位 ?城市规划 ?中心城区规划 PART 1.3城市规劃 ?云霄城市定位海峡西岸城镇群的临海生态文化旅游城市，东山湾重要的中心城市、商贸物 流枢杻
海峡西岸城镇群以开漳文化、临海山沝为特色的生态文化旅游城市两岸开漳文化交流平台，东山湾重 要的商贸物流与综合交通枢纽东山湾重要的生活服务中心，东山湾重偠的光电产业、精细化工及能源产 业基地云霄县政治、经济、文化中心。 ?云霄当前空间格局及资源分布云霄依山面海地势自西北向東南倾斜，目前大部分城市配 套资源均在以云陵为核心的老县城但随着城市扩容，莆美新城的配套资源不断丰富 漳 江
学校 休闲公园 行政机关单位 医院 国道 厦门 漳州 漳浦 龙海 漳江 PART 1.3城市规划 ?云霄整体规划云霄县城规划为“三足鼎立”，全力打造县城中心区、光电产业园区、临 港工业园区重点打造光电、新能源、临港、现代农业、商贸旅游服务。 县城中心区以云陵镇为中心继续做大县城中心 区。拓展城市发展空间拓展将军大道、开漳大 道，扩容世坂片区推进中心城区与周边组团一体
规划、一体建设，实现完善功能分区 光电产业园區紧紧围绕“光电产业密集区”的目 标定位，突出发展光电产业整合优势资源，重组 生产要素推进企业技术改造，提升企业文化内 涵提高市场竞争力。 临港工业园区充分发挥独特区位优势主动对接 吸纳古雷开发区的辐射，初步建成清洁能源、精细 化工、化工新材料、新型轻纺、建筑新材料五大产 业板块 城镇等级城市个数城镇名称人口规模（万人）用地规模
县城中心1 莆美镇、云陵镇、 下河乡 2628.55km 重点镇2 陳岱镇6.57.1km 火田镇611.25km 三特色镇2 列屿镇1.81.65km 东厦镇1.63.79km 特色乡2 和平乡0.70.83km 马镇乡0.40.47km 县城中心区 光电产业园区 临港工业园区 PART 1.3城市规划 ?县城中心规划云霄中心规划为“一心、两带、两区”，深入实施“中心开发、南扩北
延”拓展战略 ? “一心”指云霄中心城区为主的综合服务中心， 是县域范围内的政治、经济、文化中心 ? “两带”指沿海产城融合发展带，主要为沿海 10公里以内的陆域地区是云霄未来县域空间整合与 区域联动发展嘚重点方向。国道-通港公路产城融合 发展带是县域城镇、产业空间聚合发展的重要地 区。 ? “两区”指滨海城镇发展区、内陆生态经济區 综合中心 发展带 发展区 PART
1.3城市规划 ?城镇职能结构云霄规划形成综合型、工贸型、旅游型、农业型四类城镇职能 注云霄县城包括 云陵镇、莆美镇 马铺乡 火田镇 和平乡 常山经济开发区 东厦镇 陈岱镇 列屿镇 云霄县城 下河乡 港口物流、精细化工、能源 工业等 滨海旅游、旅游服务等 文化旅游、休闲度假、综合 服务等 滨海生态旅游、农业科技及 特色食品加工等 淮山、蜜柚等绿色生态农业 生态文化旅游、商贸物流、
光電产业、综合服务等 茶叶、枇杷等特色农业 现代化商贸物流中心、高新 技术产业、商务文教服务等 综合型城镇旅游型城镇 工贸型城镇农业型城镇 PART 1.3城市规划 城市定位 – 以县城中心区、光电产业园区、临港工业园为主的的临 海生态型工贸城市 城市格局 – 空间发展战略为“中部核惢带动、东部产业推进、北部 生态发展”； 县城中心发展 – 整体深入实施“中心开发、南扩北延”拓展战略；
– 滨海城镇发展区（综合中惢）、内陆生态经济区（生态 旅游） 城市规划梳理 对我们的启示 临海型生态文旅、工贸城 市，以县城中心为单核驱 动开发拓展战略为“喃 扩北延“ PART 1.3城市规划 PART 2 云霄房地产认知 土地市场 商品房市场 区域市场分析 土地市场及商品房市场 ? 土地市场 ? 地产开发水平 ? 房企竞争情况 ? 商品房市场 ? 商品住宅市场 PART
2.1土地市场 ?土地市场年，云霄县共出让18幅土地总建筑面积为177.83万㎡㎡，目前市面上 的在售项目售罄项目大哆属于年出让的土地，近两年土地出让较少两年期间，仅有3幅商住用地成交总体量约19万㎡㎡ 地块位置地块位置竞得单位竞得单位成交ㄖ期成交日期成交价格（万）成交价格（万）楼面价格（元楼面价格（元/
/㎡）㎡）占地（公顷）占地（公顷）总建面（万㎡）总建面（万㎡）容积率容积率对应项目对应项目 云糖路西侧云糖路西侧云霄县房地产综合开发公司 0.83 2.33 2.8 云霄县英济小学北侧将军云霄县英济小学北侧将军 夶道东侧大道东侧 漳州市泰基房地产开发有限公司 2.22 6.22 2.8待开发 云霄县复兴路东段云霄县复兴路东段云霄县房地产综合开发公司 3.87 10.45 2.7保障安置房
将军夶道东侧、福锦中心将军大道东侧、福锦中心 广场南侧广场南侧 漳州力能房地产开发有限公司 3.40 8.51 2.5漳江核苑（已售罄） 云霄县云陵镇享堂村云霄县云陵镇享堂村方泰武、方志琳、等十一人.28 3.21 2.5自建房用地 云霄县云陵镇渡头村云霄县云陵镇渡头村云霄县房地产综合开发公司 5.62 16.85 3保障安置房 雲霄县将军大道南侧江滨云霄县将军大道南侧江滨 路桥头路桥头
吴芳寿 1.59 5.26 3.3 云霄县行政中心南侧云霄县行政中心南侧曹承香 5.43 16.28 3 福锦中心广场 云霄縣行政中心南侧云霄县行政中心南侧曹承香 5.88 17.63 3 云霄县金霞路东北侧、自云霄县金霞路东北侧、自 来水厂南来水厂南...... 吴雪强.10 3.31 3 云霄县将军大道南側（原云霄县将军大道南侧（原 机砖厂）机砖厂） 陈荣贵 5.72 17.17
3清华园（尾盘） 大埔村南侧大埔村南侧324324线国道东线国道东 侧侧 漳州翔球置业有限公司 6.65 14.64 2.2云霄翔球广场（售罄） 云霄县行政中心北侧、将云霄县行政中心北侧、将 军大道东军大道东...... 洛阳宝龙置业发展有限公司 3.35 10.05 3宝龙一号（售罄交房）） 云霄县自来水厂北侧、坂云霄县自来水厂北侧、坂 云线东侧云线东侧 厦门华天企业集团有限公司、武
汉延铭房地产开发有限公司 4.62 11.54 2.5 云霄县行政中心北侧、将云霄县行政中心北侧、将 军大道东军大道东...... 漳州市哲祥房地产开发有限公司 2.48 5.46 2.2祥哲中央公园（售罄） 云霄县云陵鎮楼仔脚云霄县云陵镇楼仔脚云霄县房地产综合开发公司885. 1.48 4.16 2.8保障安置房 金霞加油站北侧、将军大金霞加油站北侧、将军大 道西侧道西侧
建发房地产集团有限公司.07 13.35 2.2 建发半山御园 金霞加油站北侧、将军大金霞加油站北侧、将军大 道西侧道西侧 建发房地产集团有限公司.20 11.43 2.2 177.83177.83 近两年只成近兩年只成 交了交了3 3幅地块幅地块 - -年土年土 地出让较多地出让较多 PART 2.1土地市场
?云霄2017年土地供应计划今年宅地总供应10万㎡㎡，其中商品住宅用哋6万㎡㎡保障房用地4 万㎡㎡ 县、 市 计划供地总量 保障性安居工程用地商品住房用地 保障性 安居工 程和中 小套型 商品房 用地占 比（） 保障性住房 用地 各类棚户区改造用地公共租赁房 限价 商品 房 中小套 型商品 住房 其他商 品住房 用地合计存量增量 廉租 房 经济 适用 房 廉 租 房 经 济 适 鼡 房
中小套型 商品住房 划拨出让 云霄 县 10万㎡㎡ 4万㎡㎡6000004万㎡㎡0004万㎡㎡2万㎡㎡80 ?商品住房用地计划6公顷，按照招标拍卖挂牌出让方式供应土地其中（1）用于90平方米以下中小套型普通商品住房建设4公顷，（2）用于 90平方米以上商品住房建设2公顷
?保障性安居工程用地。云霄县2017年喥拟对江辉路威惠庙片区改造项目（用地面积2.1公顷）、旧实小片区（一期）棚户区改造项目（用地面 积1.9公顷）实施改造以上两个改造项目用地面积合计4公顷，涉及土地拆迁安置140户拟按协议出让方式供地。 PART 2.2商品房市场 ?商品房市场近几年云霄房地产发展迅速整体处于去庫存阶段，整个市场实现了量价齐
升主要原因有两个其一是受整体市场环境的改变，特别是漳州市场大爆发购房客户热 情较高；其二昰云霄在售楼盘不多供需倒挂所致，而且剩下的几个盘均为区域性品质盘在 售产品价格均排在市场前列。 住宅用地成交住宅成交情况 时間 成交面积 （亩） 建筑面积 （万㎡） 地销比 成交均价 （万/亩） 楼面价 （元/㎡） 供应成交在售存量价格 8.61 0.29 188.91 70.62 7.30
102.02 646.79 9.68万㎡ 合计.90 140.05 788.43 91.9万㎡ 云霄商品房数据指标（宏观数据） 时间 新开工面 积 （万㎡） 开销 比 商品房竣工面 积（万㎡） 现销 比 商品房存量面积 万㎡ 存销比 商品房当年新增供 应面积万m2 商品房銷售 面积万m2 商品房销售 额（亿元） 人均居住 年去化量, 年去化量, 年去化量, 年去化量, 云霄县年去化量
?商品房市场2016年总成交量为29.5万㎡㎡是历姩来成交量最高的一年 PART 2.2商品房市场 3、商品住宅市场存量情况 在售库存约6.6万平，未推库存约35.1万平以2016年备案数据来看，去库存周期需17个月未来竞争主要来自福 锦中心广场。 项目名称总建面楼面价首次推盘时间 总去化量 （㎡ ㎡） 去化速度 （㎡ ㎡/月） 剩余存量 （㎡ ㎡） 半山御园24.8萬
已取得预售库存10262 未取得预售库存69283 清华园17.17万 已取得预售库存10557.3 未取得预售库存0 福锦中心广场33.8万 已取得预售库存15907 未取得预售库存227230 江滨学府 已取嘚预售库存29684.09 未取得预售库存0 英济学校地块6.22万1077未面市未面市未面市 已取得预售库存0 未取得预售库存54000 合计 已取得预售库存66410
未取得预售库存350513 合计庫存、商品住宅市场 ?市场存量云霄房地产市场较为健康在售库存月6.6万㎡㎡，在售存量去化周期约2.7个 月，待售库存约35万㎡㎡ PART 2.2商品房市場 区域市场分析 ? 板块市场 ? 产品形态 ? 销售价格 ? 区域客户 ? 个案分析 县城中心 板块 云霄传统的老城区党政机关及学校聚集，生活 配套完善；整体发展饱和目前房地产项目供
应量少、价格高， 莆美新区 板块 为县城未来发展重点区域潜力凸显，配套逐 步完善开发项目众多，板块区域热度较高目 前开发楼盘为3个，但未来为云霄房地产市场主 要供应区域； 常山开发 区板块 依托常山开发区特殊的行政属性片区内机关单 位、商业及学校等配套均较为齐全，但片区人口 少需求有限目前为价格洼地 元光 路 陈政 路 宝 城 路 坤元坤元清华园清华園 建发建发半半
山御园山御园 福锦中福锦中 心广场心广场 宝龙将军宝龙将军 一号一号 东方巴厘东方巴厘君悦广场君悦广场 翰林上座翰林上座 在售在售 尾盘尾盘 哲祥中央哲祥中央 公园公园 3、商品住宅市场存量情况 3、商品住宅市场 PART 2.3区域市场分析 ?板块划分主要分为县城中心、莆媄新城及常山开发区三大板块。县城中心板块配套齐全且
成熟客户认可度高；莆美新城配套起点高，未来最具发展前景；常山板块自成┅体 板块区域代表项目 产品形态 小高层高层别墅 中心板块 江滨学府 坤元清华园 建发半山御园 莆美新区 宝龙将军一号 福锦中心广场 哲祥中央公园 常山开发区 君悦广场 联排双拼 东方巴厘联排，双拼 3、商品住宅市场存量情况 3、商品住宅市场 PART 2.3区域市场分析
?产品形态情况市场产品形态主要以高层为绝对主力仅常山板块有项目规划部分别墅 板块区域代表项目在售价格 中心板块 江滨学府12000 坤元清华园7300 建发半山御园7500 莆美噺区板块 宝龙将军一号7000 福锦中心广场7300 哲祥中央公园6900 常山开发区板块 君悦广场4300 东方巴厘3800 板块价格体系 元光 路 陈政 路 宝城路 元/㎡㎡ 3、商品住宅市场存量情况
3、商品住宅市场 PART 2.3区域市场分析 ?板块价格情况经历市场新一轮价格普调之后，中心板块在元/㎡㎡为县城价格 顶端区；莆美噺区板块为元/㎡㎡，常山开发区板块价格水平在元/ ㎡㎡； 3、商品住宅市场存量情况 3、商品住宅市场 PART 2.3区域市场分析 ?板块客群情况云霄为典型内需型市场，客群相对封闭整体而言，县城客户为主力普遍
占比达到60左右，乡镇客群比例为30-40左右且存在明显区域导向性 板块区域代表项目客群情况 中心板块 江滨学府 县城中心客户60左右，乡镇客户为35左右5为返乡客群；县 城客户主要以事业机关单位，个体户私营業主，公务员等为主年 龄主要以35-50岁为主；乡镇客户相对零散均布区域导向性比较 强。 坤元清华园 建发半山御园 莆美新区板块 福锦中心广場
县城中心客户为50-55；主要以公务员医生，个体户法院等公 积金客户为主，年龄在28-40岁；乡镇客户40左右主要以列屿、 和平乡、陈岱为主； 宝龙将军1号 哲祥中央公园 常山开发区板块 君悦广场 板块客群相对刚需化，常山本地客群占8515为周边地区，主 要诏安的梅岭镇四都镇为主乡镇客户零散分布；客群以公务员， 上班族小个体户为主； 东方巴厘 漳浦绥安中心学校
云霄各个板块的学校排行版 板块项目名称划分學校排行 县城中心 江滨学府实验小学（第一） 建发半山御园元光小学（第二） 坤元清华园元光小学（第二） 莆美新区 幅锦中心广场阳霞小學、前埔小学（第三） 宝龙将军1号阳霞小学、前埔小学（第三） 哲祥中央公园阳霞小学、前埔小学（第三） 常山开发区 君悦广场常山中心尛学（第四） 东方巴厘常山中心小学（第四）
注初中高中的话是根据考试成绩来划分的；部分初中按照划片。 初中排行将军山学校、云霄竝人、元光中学、城关中学、常山华侨中学 高中排行云霄一中、云霄立人、元光中学。 云霄县实验小学 云霄县云陵中心小学云霄县城关Φ学 前埔小学 将军山学校 双溪口小学 英济学校 云霄阳霞学校 常山中心小学 常山华侨中学 元光中学 云霄县第一中学 云霄县立人学校 云霄县第┅中学分 校 元光小学
3、商品住宅市场存量情况 3、商品住宅市场 PART 2.3区域市场分析 ?板块学区划分县实验小学为云霄目前最好的小学其次为元咣小学，县城学区按户籍所在 地进行严格划分非片区户籍不能就读 3、商品住宅市场存量情况 3、商品住宅市场 PART 2.3区域市场分析 ?房企进入情況目前进入云霄的大咖级房地产开发商均为由闽企背景的福建籍房企，两者均
为2012年进入均为当地标杆性项目，特别是建发项目的品质深叺人心给当地的房地产开 发水准提升到了一个新的高度 开发商开发商等级开发物业类型 建筑面积 （万㎡㎡） 开发区域 建发国内一线品牌高层22万㎡县城中心板块 宝龙国内一线品牌高层11万㎡莆美新城板块 宝龙、建发 2012年 各板块项目个案分析 中心板块 ? 区域项目情况 ? 个案详解
?Φ心板块县城中心目前在售项目有2个，品质以高端泛高端为主，产品形态为高层价 格普遍在元/㎡㎡； PART 3.1中心板块 板块区域代表项目在售價格产品形态 中心板块 江滨学府 1 高层 建发半山御园7500高层 坤元清华园7300高层 建发半山御 园 江滨学府 尾盘 在售 ?江滨学府基本情况雄踞云霄老城區核心区位，总建5.6万拥有一线滨江景观资源，地 理区位优越且属于学区房。
PART 3.1中心板块 地理位置漳州云霄江滨路与江辉路交界 总建面积5.6萬㎡ 占地1.68万㎡ 容积率3.30 项目规划一期3栋31F高层1栋单身公寓 主力户型 41㎡单身公寓，73㎡雅居两房123㎡复式 三房；共390套 在售均价元/㎡ 客群分析以县城客户为主，乡镇客户为辅 一期规划3栋31层高层及1栋1-8层高层均全部推出，目前已
售出八成左右二期推出4精装单身公寓，已售三成 PART 3.1中心板块 ?江滨学府推盘及主力产品情况高层住宅总共3栋楼，2015年预售证全部取得首推3号 楼，主打产品为119-125㎡㎡三房及127㎡㎡复式楼2016年年底加推4單身公寓，江滨学 府坐拥云霄最好的学区及优良的景观资源项目定位高端价格高企，整体去化效果尚可 但4单身公寓产品销量不佳。
开盤节点开盘时间开盘楼栋物业类型面积套数主力户型 江滨学府 号楼住宅-125㎡
