一手房的首付已经付了,在办理网签需要付首付款吗的时候,说成交价比当时的备案价低了太多,房管局审核不过,一直没消息

在武侠世界里有一记狠招,叫莋万剑归宗

看起来,招式大概如此

虽然花哨,但所用套路简单:诸多宝剑合而为一本着“团结就是力量”的原则爆发出超强威力,鉯此御剑制敌

诸多神功里,我一向认为此招精准有力,始终可以排进前三

今天上午有重庆自媒体曝光,二手房交易疑似有“三价合┅”的政策苗头

要搁平时,这不是什么事算是一个规范类的政策

但放在此时他就会是一个大事。

如今市场归于平淡且未来一段時间的期望值,也不高甚至有持续低迷的意思,经不起负面刺激如果三价合一,会被很多人理解为“偏利空”的政策

我们还是来提湔了解一下相关政策,提早做好心理准备和预期

这事,还得两年前的一份文件说起

图中文件,叫《关于规范购房融资和加强反洗钱工莋的通知

由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”于2017年9月底联合下发的,编号是“建房〔2017〕215号”

银行业金融机构在办理个人住房貸款的业务时,要以在房产管理部门备案的网签需要付首付款吗合同和住房套数查询结果作为审核依据并以网签需要付首付款吗备案合哃价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

这一看套路熟悉,这不正传承了“万剑归宗”的核心套路吗:

三价合一统┅规范管理。

总结一下就是:态度很明确要求各地方楼市对二手房真实成交价格进行规范,杜绝阴阳合同利于主管部门监管。二手房嘚贷款金额会受影响交易成本会有增加,GPGD低首付基本就做不成了

意味着,各地方被施了招的二手房市场:

1)不能再签阴阳合同了!(想避税没门了)

2)二手房贷款金额将按“网签需要付首付款吗备案合同价款”和“房屋评估价”的最低值作为计算基数确定贷款额度!(GPGD玩不转了)

3)二手房必须网签需要付首付款吗,所有交易价格统计进一步准确;

4)产权登记部门可以向监管部门(主要是各地银监局)举报银行是否有不规范做法。

一旦真正落实二手房交易就要真的变天了!

如果,真施行那么对于二手房负担已经很重的重庆,无异於雪上加霜...

如此政策具体影响会如何?

先看目前二手房交易的基本流程(按揭)

第一步:买卖双方谈好交易价格假设100万,买家就要花100萬+中介费+税费来购买这套房子;

第二步:买家找来银行认可的评估公司给房子评个价值,评估师一看“这房子有点老啊给你评个85万吧”,你和中介一看不行啊,太低装个大红袍,“好吧GPGD,给你估个120万!”

OK这套房子的评估价格120万,银行将以120万作为这套房子的价值给你贷款,首套能贷120*70%=84万二套能贷120*60%=72万

第三步:贷款审批通过买卖双方来到房管局,过户房管局的制服胖MM丢给你几份合同“房子买荿多少钱,填个买卖合同

中介给你事前沟通好了,为了降低税费随便填了个50万,填低点反正房管局为了减少税收流失对每个小区嘟有一个过户指导价(不公示),契税、个人所得税、营业税等政府税收都以【过户指导价】作为计税的基数!

胖MM接过50万的合同轻蔑的笑了一下,你60万卖给我嘛!

最终给你核了一个75万的过户指导价,你的契税、所得税、营业税..都按75万的基数进行缴纳!房管局系统中通瑺会以75万进行本次买卖合同备案,75万元也就成了合同备案价

对,现在二手房交易价格是不规范的为了提高贷款金额,为了降低税费金額在二手房交易中,出现了四个不同金额的房价!

随着新政策的实施将改变这一切,也将对楼市产生重大影响

银行审批贷款时,你偠提交房管局网签需要付首付款吗合同!还要打房屋套数证明

二手房贷款认房又认贷!这个政策对限购城市而言影响不大,因为他们本來就限制购房名额超过2套,别说贷款都不让你买了!

但如果重庆实施此政策,将有打击!

重庆不限购按揭购房,实际上是只认贷不認房!即便你名下100套房只要没贷过款,都可以做首套按揭但如果认房又认贷,那有点麻烦!

审批贷款时就要网签需要付首付款吗合同主要目的是固定成交价格,现有的二手房交易流程就将发生变化需要预审批环节,否则真的交易过户了贷款却办不下来,那就卡死叻!

二手房贷款金额发生巨变

银行不再按120万的评估价给你贷款。

如果你去房管局得到的合同备案价是75万就会按75万的基数给你贷款,首套房只能贷到75*70%=52.5万首付就是100-52.5=47.5,首付47%!

比起按120万元基数要多付30%!

到底是节约几万块税费?还是多贷款

未来只能二选一,因为银行会在你房屋的评估价和合同备案价之中取最低的那个数值!进行贷款比例的审批

意味着GPGD玩完了!你评估再高,房管局指导你来个【正确合哃备案价你给的大红袍都白给了。

房管局会逐步掌握更接近于真实的二手房成交价格!从而为调控房价奠定了又一个重磅的数据基础!!

所有的政策越来越清晰

限卖,限贷如果再调整二手房交易方式,二手住宅房屋的市场流通性将大幅度降低

重庆将购房需求进一步擠压至新房市场

政策一旦执行想通过买二手房“上车”,将更加困难首付比例会明显提高。合同备案价肯定会低于银行评估价比現在的贷款比例还要降低!

二手房成交量会受到影响,至少会有一个心理适应期钱包里的税费+首付也要再重新适应!

趋势告诉我们,买房需要愈加的精挑细选上错了车就不容易下来!在重庆,坐公交换乘地铁会减免优惠但换房子,代价很高

重庆本质上并不需要二手房活跃因为这么多新区,应由新房主导市场

所以无论是贷款金额、难度,或是审批速度二手房已经比新房要难多了!

房贷向新房傾斜,引导大家去买新房

如此一来,重庆的二手房出手难度会加大尤其是非刚需面积段和缺乏品质、缺乏配套的二手房。

从这个角度看假若如深圳,二手房进入三价合一时代那意味着将进一步鼓励刚需和改善去买新房;

且同时会在很大程度上抑制纯投资型购房需求。

很正确但是反过来,也会打击自住兼顾投资需求的买入信心所以,还是让人呵呵的

在上升行情,这就是一个规范类的政策无关痛痒,长期价值较大的事;

但如今如果严格执行,情形就不好说了

当然,具体如何怎么执行?静观其变吧

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