鸿坤集团旗下的鸿坤产业在全国园区运营管理办法的园区有多少个

??日前鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理李莉女士对话鸿坤产业集团执行总裁朱江先生及鸿坤地产基金投资部总经理付瑞祺先生,就鸿坤产业集团(鉯下简称“鸿坤产业”)的战略布局深入沟通为我们揭开了鸿坤四大板块中极具特色的鸿坤产业的神秘面纱。

??*以下问题均由鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理李莉提出

??鸿坤集团在产业板块如何进行战略布局

??朱江:鸿坤产业作为鸿坤集团的四夶板块之一,致力于成为中国领先的创新型产业园区运营商这一定位深入地贯彻和延展集团的整体战略,是鸿坤集团作为创新型城市运營商的重要组成部分之一鸿坤产业集团非常重视与其他兄弟板块的协同合作,如与鸿坤商业、鸿坤物业等业务板块以及与鸿坤资本集團之间都有着较为紧密的合作。

??目前鸿坤产业在全国布局了15个园区,其中北京11个上海2个,深圳和佛山各一个园区入驻企业近500家,其中有28家上市公司8家500强企业,31家国高新技术企业园区规模300万方,总资产达到了300亿全部建成后的园区可以解决10万人的就业问题,实現500亿的工业产值和40亿的纳税额

??鸿坤集团自2014年起就前瞻性地布局产业领域,鸿坤产业具备哪些独特优势

??朱江:鸿坤产业在产业園区的布局方面,非常强调特色产业将园区的发展聚焦在1-2个核心产业作为园区定位,这样的定位有助于整个园区产业的“瘦身”和“增高”“瘦身”指的是重点聚焦于某1-2个产业领域,“增高”是同时引入高精尖的特色产业拉高整体产业态势,提升高端产业、高端人才囷项目落地的占比

??此外,鸿坤产业在整体配套服务体系上具有很大优势园区的租金和非租金多种运营收入之间的占比力争在几年內形成1:1的平衡。截至去年这个比例是3:1,今年计划达到2:1争取在1-2年内实现1:1。这个优势可以使园区的收入翻倍提高资产估值。

??请以一個典型的产业园案例分享一下鸿坤产业管理规模及资产增值的情况

??朱江:我以北京“鸿坤·云时代”园区为例,作一个分享。鸿坤·云时代至今运营不满三年,但租金收入基本实现了翻番。园区总规划面积近30万方一期供地10万方,二期20万方在建一期10万方的去化率非常高,达到了85%以上在亦庄东区的所有园区里是最高的。过去几年由于这个项目的去化率和招商效果都比较好,因此也获得了一系列奖项比如2018年,鸿坤·云时代就获得了城市产业聚集奖。

??在园区的服务内容里我们重点打造了多种经营收入的类型,形成了长尾效应目前园区的整体服务项目达到了300项细项服务,每一项都对应着相关的营收通过深入的经营“园区服务”,将有助于降低运营成本也更加有助于实现产业聚集和快速扩张。

??鸿坤产业资产管理的成功经验总结下来主要有哪些方面

??朱江:第一,从资产管理规模来看通过收入门类的扩展丰富了收入结构和收入规模。第二打造丰富的服务体系,基本涵盖入园企业从孵化期、成长期到成熟期不同发展階段的不同诉求第三,充分利用园区资产的特点有效利用、创造收入。

??鸿坤产业的投资策略和风控逻辑是什么

??付瑞祺:从投资逻辑来说,最重要的就是区域选择鸿坤在做产业园投资时更关注一线城市的产业聚集区。这个聚集区不一定是所谓的城市中心区或核心商务区但一定是产业的聚集地,基础设施非常完备未来的租金上涨空间可预期。鸿坤之所以重点布局一线城市是考虑到第三产業在经济结构中的比例,在一线城市更容易招商

??在项目筛选层面,鸿坤对产业园的收购价有严格要求目前大多数产业园区获取的綜合成本不超过每平米一万元。

??在产品筛选层面建筑外立面、平面图、层高、使用率,甚至在未来运营过程中的能耗、损耗等都昰我们考量的因素,尽量满足客户的需求

??至于风控,也要从两个角度去判断一是市场层面,我们在自己深耕的区域投资项目熟悉当地市场的客户和产品,在项目上的判断不会有太多偏差二是收购层面,我们有一套完备的产业园区收购标准化流程包括前期项目勘察、尽职调查,后期合同起草、谈判签约等过程中第三方的会计师事务所、税务师事务所、律师事务所等都会参与把控风险。 同时鴻坤的一个特点是,在收购资产时不只关注它表面上的风险,更关注如何剖析问题围绕不良资产进行拓展,解决问题来获得超额收益。

??鸿坤产业园区投资的盈利模式是怎样的

??付瑞祺:鸿坤产业的盈利模式主要是形成稳定的现金流,且长期看涨产业园运营偠关注长期,稳定的现金流可以提升资产在出售或资本化退出时的估值目前,我们所作的项目融资主要有4类

??其一,股权层面的融資在选定项目后,我们与战略合作伙伴、开发商或大型机构在股权层面展开合作其二,在并购过程中进行并购贷款其三,与银行等金融机构合作开展常规业务最后,在园区出租率达到一定程度后引入经营性物业贷款或开展资产证券化等。

??目前是否有产业园在籌备类REITs退出

??朱江:目前,我们已在去化率和入驻率较高的一些园区筹备类REITs的工作我们在和银行等金融机构合作,探讨CMBS的合作

??从2018下半年至今,经济相对处于下行周期不良资产的投资比较热门。这对于产业园的收并购投资方面是否也是新的机会?

??付瑞祺:投资一般都有逆向思维有观点认为“市场越不好,越是价值洼地的形成期”在市场不好的情况下,悲观情绪蔓延价格会低于价值,我们更能拿到一些物超所值的资产

??目前,金融政策紧缩市场上出现了大量的不良资产,这也是我们的机会很多不良资产,其實抵押物和资产都很优质只是因为企业的现金流或债务问题而被司法查封和拍卖。我们目前在整合一些优秀的律师资源去对接这些资产以获得更好的溢价空间。接下来在产业园投资、不良资产、城市更新等领域,地产基金将更加多样化地布局

??如何看待产业园的發展前景?

??朱江:在中国目前的经济形势下原来重点布局生产制造的区域现在逐渐转向高端现代服务业等领域。鸿坤产业的布局体系是“6·5·2”“6”代表六大主导产业,包括智能制造、生命健康、能源环保、数字信息、文化体育和现代服务;“5”指的是五大服务板塊包括产业服务板块、股权投资板块、配套商业板块、物业服务板块、智慧园区服务板块;“2”指的是依托上述两项所做的科技创新联盟和增值产业服务联盟。依托这样一个体系结构目前,我们在站稳一线城市的前提下从今年开始向强二线城市进军。

??除了收购不良资产鸿坤产业也在积极和政府或国资背景的企业合作。这些企业之前有很多在城市核心区域的土地资源现在“退二进三”,因此我們也会在城市更新、存量资产盘活的业务上持续发力未来的产业运营商将会是城市产业发展重要的合作伙伴,可以说鸿坤产业在全国園区的发展前景是非常广阔的。

??来 源:  鸿坤产业

原标题:新时代下的鸿坤产业发展之路

新的时代方位,标注新的历史起点2018年,是全面贯彻党的十九大精神的开局之年是改革开放40周年,是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年3月3日,中国政协第十三届全国委员会第一次会议在北京人民大会堂开幕全国进入“两会时间”,┅份份沉甸甸的民生红包让13亿中国人心中的“美好生活”正变为现实。

新时代新思维,新作为今年是鸿坤集团的“协同突破年”,峩们将坚持“创新型城市运营商”定位秉承“让人们住的开心 让城市充满活力”的企业使命,凝聚共识凝聚力量,四大板块协同作战以实际行动成为“美好生活”愿景的践行者。

在两会上产业转型升级再次成为万众聚焦的亮点之一。在《政府工作报告》中以供给側结构性改革为主线、实体经济为发展着力点,为中国产业发展之路提供了纲领性的建议也为夺取下一轮产业发展高地开辟了新鸿途。

對于致力成为中国领先的创新产业园区运营商的鸿坤产业来说迎接和把握新时代下的产业机遇在此时显得更为突出和紧要。鸿坤产业提絀的“打造产业生态提升城市价值”发展理念,也与当前释放经济发展新动能的趋势更为相得益彰

新动能引领产业集群做强做大

产业轉型升级是新时代下长期的发展战略。在今年两会的政府工作报告中提到要加快制造强国建设,推动集成电路、飞机发动机、新能源汽車、新材料等产业发展实施重大短板装备专项工程,发展工业互联网平台创建“中国制造2025”示范区。这是“中国制造2025”连续第三年写叺政府工作报告也是这一战略全面融合渗透至各行业的重要体现。

鸿坤产业西红门片区标杆鸿坤·金融谷

经济要转型升级实现新型工業化,就要做大做强新兴产业集群政策层面对产业发展给予了极大的支持。人工智能、互联网+、共享经济、大数据等热词在两会的政府工作报告中被着重强调一系列新科技正成为经济发展的新动能。鸿坤产业顺势而为紧扣国家产业发展战略,重点布局推动信息技术、智能制造、生命健康、能源环保、现代服务五大创新型产业的发展为区域经济向着高品质和可持续性发展提供创新动能。

特别值得一提的是政府工作报告中明确指出,“快速崛起的新动能正在重塑经济增长格局深刻改变生产生活方式,成为中国创新发展的新标志”搭乘这一启航之势,鸿坤产业所打造的创新产业园区秉持“打造产业生态提升城市价值”的发展理念,以“创造最佳客户体验”为导姠与核心通过构建 “创新服务生态体系”为企业客户的成长和区域产业升级提供理想的生态环境和产品体验。

深入实施创新驱动发展战畧、优化创新生态本次政府工作报告提出了“促进大众创业、万众创新上水平”这一历史机遇期的新目标。要提供全方位创新产业服务推进“双创”示范基地建设,发展平台经济、共享经济等打造“双创”升级版

在这一实践中,鸿坤产业与洪泰智造强强合作共同打慥智能制造双创生态服务体系,布局亦庄乃至全国的硬创基地努力成为科技创业者的首选合作伙伴。洪泰智造以推动“中国制造2025”国家發展战略为使命定位于全球领先的智能制造产业服务平台,构建全流程、全要素、全生命周期的深度产业服务体系鸿坤产业与洪泰智慥携手打造的洪泰智造工场云时代基地通过搭建智能制造双创生态服务空间,将形成集空间+产线+团队+技术相结合的一站式服务平台全面罙入的开展企业孵化与科技创新服务。

洪泰智造工场云时代基地

为更深入融合亦庄本地科技生态智造工场形成了以互联网+智能终端为核惢的产业资源聚集。通过与顶级科研机构联合成立科转实验室高校大学生创业者们可在垂直领域进行针对性的深度孵化,占领行业制高點并在小试工厂对硬件产品研发和组装生产,加深对智能硬件开发的理解和体会将智造工场与前沿技术无缝连接。

在今年两会的政府笁作报告中对于打造区域新增长极的战略也有着重的落笔。报告中提到坚持实施区域协调发展和新型城镇化战略,着力推动平衡发展新的增长极增长带加快成长。积极推进京津冀协同发展、长江经济带发展编制实施相关规划,建设一批重点项目

鸿坤产业亦庄片区標杆项目鸿坤·云时代

如今,鸿坤产业正在践行“以亦庄为中心、根植北京、辐射全国”的战略布局抢抓北京建设科技创新中心的历史機遇。在以疏解北京非首都功能为重点的大背景下鸿坤产业着重发挥在亦庄产业聚集的优势,搭建集群式、专业化的产业生态圈为区域产业发展、为企业做好服务。

这一战略将更好地服务建设亦庄成为北京“三城一区”承接高科技成果转化、创新驱动发展的主阵地并為进一步在亦庄区域构建网络化的项目布局奠定基础。通过在亦庄区域的长期深耕依托亦庄丰富地企业资源,鸿坤产业运营服务能力将源源不断地对外输出并通过打造鸿坤产业IP的苗圃,为未来全国区域的拓展做好前期准备

亦庄鸿坤·智谷园区实景

在创新发展、大有可為的新时代下,产业园区将成为城市经济可持续发展与产业转型升级的重要载体“鸿坤产业将不忘初心,积极响应国家产业发展战略延续‘创新驱动、共享开放’的价值理念,以构建完善的‘创新服务生态体系’培育特色产业集群在城市中的发展在推动区域经济发展囷产业升级之路上砥砺前行。”鸿坤产业集团总经理王玉然表示

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