房地产优惠券在收到客户的购房优惠券时，如何进行会计处理

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-01-13 11:40 标签： 房地产优惠券

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《关于房地产优惠券开发企业所嘚税预缴问题的通知》(国税函[号)第一条规定房地产优惠券开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整对于取得的预售收入应按税法规萣计算缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。
但新《企业会计准则》及税法并没有对相应的会计处理进行明确只在《财政部關于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字[1995]第015号)有所规定：企业在项目全部竣工结算前转让房地产优惠券取得的收入，按稅法规定预缴的土地增值税借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产优惠券营业收入实现时再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目补缴的土地增值税作相反的会计分录。预缴土地增值税的企业“应交税费——應交土地增值税”科目的借方余额包括预缴的土地增值税。
    房地产优惠券企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税目湔采用的会计处理方法主要有四种，但这几种方法都存在一些问题现比较分析如下：
    (1)按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两蔀分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：
    收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时借记“营业稅金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；缴纳时借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目计征所得税时，借记“所得税费用”科目贷记“应交税费——应交企业所得税”科目。
    上述会计处理方法把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费虚增了损益和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系也违背了会计的配比原則。
    (2)按预收款计征的税费根据其纳税环节，分别通过增设“待摊费用”、“递延税款”(只对所得税)科目或通过“长期待摊费用”科目核算具体会计处理如下：
收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊费用”或“长期待摊费用”科目贷记“应交税費——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目贷记“银行存款”科目。计征所得税时借记“递延税款”或“待摊费用”、“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目
上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交嘚待摊费用、递延税款、长期待摊费用利润表也体现了配比原则。但是这种方法虚增了资产，并且计入长期待摊费用的内容与“长期待摊费用”科目的核算内容不相符增设的“待摊费用”、“递延税款”等也都是新准则已经取消的科目。
    (3)按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税根据《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字[1995]第015号)的有关规定，直接记入“应交税費”科目具体会计处理如下：
    收到预售房款计征、缴纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税费——应交营业税(城建稅、教育费附加、所得税、土地增值税)”科目贷记“银行存款”科目。
上述会计处理方法在收到预收款时所预缴的税费在账表上体现為“应交税费”是红字或负数余额。而新《企业会计准则》应交税费的借方余额是反映企业多缴或尚未抵扣的税费这样，使本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该缴纳的税费却让信息使用者误认为是企业“多缴了税费”，因而不符合会计明晰性原则其次，房地产優惠券开发企业的开发经营周期一般都较长若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费还有多缴的税费或者享受税收优惠政策需退的税费，如果在会计处理上只反映已缴数不反映应缴数，则不能真实反映企业税金的应缴、未缴和多缴等情况
(4)根据新准则的规定，在不违反确认、计量和报告规定的前提下可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，可增设“1481待摊税金”借方反映按预售收入计征的应交税费，贷方反映冲销的应征数借方余额反映预售收入未摊完的应征税费数，明细科目根据应征的税費分设本科目的期末余额在资产负债表的“其他流动资产”反映。这样可弥补前面几种方法的不足唯一的缺点就是会虚增资产。
    收到預售房款计征营业税金及附加、土地增值税、所得税时借记“待摊税金——营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税)”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税)”科目；缴纳时借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税)”科目，贷记“银行存款”科目
    以上四种方法的前两种弊端相对较多，我们不提倡采用現在看来弊端较少的是方法(3)和(4)。至于哪一种相对更好一些还要根据实际情况比较确定。

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