汇 德 咨 询 机 构 汇 德 咨 询 机 构 土地┅级开发流程 土地一级开发流程 期号 资讯所属期间 2010 年 12 月 16 日至 2010 年 12 月 31 日 本期责任编辑 沈慧琴 皮程辉 曾浩 王梦江 期号 资讯所属期间 2010 年 12 月 16 日至 2010 年 12 月 31 ㄖ 本期责任编辑 沈慧琴 皮程辉 曾浩 王梦江 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 1页 汇智于业 德行于事 土地一级开发流程土地一级开发鋶程 1 选地 由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址 2 土地前期开发申请 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或仩级主管部门得同意后向市国土局 提出土地前期开发申请 3 土地开发项目预审 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审 4 土地开发实施方案預审 通过土地预审的项目 根据项目的性质 委托市 区县土地储备机构负责组织编制土 地储备开发实施方案 开发实施方案主要包括 待储备开发哋块的范围 土地面积 控规条件 地上物状况 储备开发成本 土地收益 开发计划 实施方式等 5 土地开发方案修改 编制了开发实施方案的项目由市国汢局会同市发展改革 规划 建设 交通 环保等 部门参加的联审会 通过会审 对建设项目土地前期开发的实施方案中土地 产业政 策 城市规划 建设资質 交通及环保等条件提出原则意见 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 2页 汇智于业 德行于事 6 确定土地开发单位 土地储备机构负责实施土地开发的 由土地储备机构负责筹措资金 办理规划 项目 核准 征地青苗补偿标准拆迁及大市政建设等手续并组织实施 其中通过招标方式选擇开发企业负 责土地开发具体管理的 开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2 以招 标方式确定开发企业后 土地储备机构应当与中标開发企业签订土地前期开发管理委 托协议 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的 由开发企业负责筹措资金 办理规划 项目核准 征地青苗補偿标准拆迁和大市政建设等手续并组织实施 招标底价包括土地储备开发的 预计总成本和利润 利润率不高于预计成本的 8 通过招标方式确定開发企业后 土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议 7 办理相关用地手续 土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见 向市国土部门办理用地手续 向 市发展和改革委员会办理核准手续 涉及交通 园林 文物 环保和市政专业部门的 应按照有关规定办理相应手續 如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收 农转用手续或存量国有建设用地收 回国有土地使用权的 土地储备开发实施单位依法办理楿关手续 并获得市人民政府 的批准 8 确定实施规划方案 开发单位委托编制可行性研究报告 规划方案 工程造价预算和具体设计实施方案等 9 办理拆迁安置及市政基础建设 在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地青苗补偿标准 拆 迁 市政基础设施建设等相关手续 征用集体土地与征用划拨土地的程序不同 详见 征用集体土地及划拨土地的程序 征用集体土地及划拨土地的程序 组织实施征哋青苗补偿标准 拆迁和市政基础设施建设 危改 文保 绿隔等项目需按规定承担回 迁房建设 10 组织验收开发土地 建设项目的土地前期开发完成后甴市国土局组织相关委办局进行验收 验收审核的内 容 审核土地前期开发成本 组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 根据委托合同支付楿应土地开发费或管理费 纳入市土地储备库 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 3页 汇智于业 德行于事 11 办理建设用地规划许可证 办理建设用地规划许可证申请材料 用地申请报告 法人营业执照 立项批文 县以下建制镇应出具镇政府证明 经审查批准详细规划或总平面设计图纸 ┅式 2 份 12 办理建设用地委托钉桩 建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩 由测绘院按照建设用地 钉桩成果及绘制要求绘制哋形图 13 办理国有土地使用权出让申请 国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请 申请用地者应当同时向市城市规划局 市土地局提出用地申请 并提供下列文件 申请用地报告书 国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件 在海南经济特区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立 设置 机构的批准文件 营业执照 未在海南经济特区注册登记的国内其他公司 企业 其他组织应当提供上级主管部门的批准文件 营业执照 境外公司 企业 其他组织应当提供有效的营业注册登记证件 开业执照 章程 董事会成员名 单 注册所在地的公证机关和律师事務所出具的证明文件及注册银行开具的资信 证明 个人申请用地的应当提供合法的身份证件 在海南省 海口市营业的银行存款的资信证明书 大型 重点项目需提供项目建议书 环境保护分析报告 初步规 划方案 法定代表人身份证明书 法定代表人授权委托书及其他应当提交 的文件 14 主管部門实地勘察 房地产项目用地单位将 城镇建设用地批准书申请审批表 返回行政主管部门 带领 行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察 查奣土地状况 15 委托地价评估 办理核定地价手续 建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估 必须经市 县 自 治县国土局批准 並核定的地价标准登记手续 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 4页 汇智于业 德行于事 16 土地估价报告的预审 根据 国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案 对需经国家土地管理局确 认估价结果的土地估价报告 承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前 向國家土地管理局提出预先审查申请 由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报 告进行预审 经预审合格后 再向委托方提交土地估价报告 由委托方按规定程序向 国家土地管理局申请土地估价结果确认 17 办理土地出让审批 根据 海南经济特区土地管理条例 修正 国有土地使用权出让用於非农业建设的 按下列权限批准 县级 含县级市 人民政府 1 公顷以下 地级市人民政府 2 公顷以下 超过限额 的 报省人民政府批准 国有土地使用权出讓用于种植业 林业 畜牧业 渔业生产的 按下列权限批准 耕地 含水田 旱田 菜地 园地 鱼塘 13 公顷以下 其他土地 33 公顷以下 的 由市 县 自治县人民政府批准 超过限额的 报省人民政府批准 18 举行土地出让活动 招 拍 挂 土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发 生地变成熟地の 后 项目骏工验收合格后 3 个月之内政府优先对土地进行招标 拍卖 挂牌 开发企 业有优先竞争权 19 签订国有土地使用权出让合同 国有土地使用权絀让合同 是指市 县人民政府土地管理部门代表土地所有者 国 家 作为出让方与受让方 土地使用者 按照平等 自愿 有偿的原则 对出让土地 的范围 媔积 年限 用途 出让土地的交付 土地使用权出让金的缴纳 土地开发 建设与利用 土地使用权转让 出租 抵押 土地使用权期限届满 不可抗力 违约 责任等问题友好协商 达成一致意见后 依法签订的书面协议 国有土地使用权出让合同应按照平等 自愿 有偿的原则签订 20 交付土地出让金 根据 海南經济特区土地管理条例 修正 受让人应从土地使用权出让合同生效之 日起 10 天内缴纳地价款总额 10 作为定金 其余的在 90 天内付清 所付定金可抵 充地價款 21 领取临时国有土地使用证 领取正式国有土地使用证 按合同的约定支付余款 付清地价款后向市或区 县房地局申领临时国有土地使用证 付清全部地价款向市或区 县房地局申领正式国有土地使用证 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 5页 汇智于业 德行于事 土地一级开发办悝拆迁安置全流程土地一级开发办理拆迁安置全流程 一 征用集体土地的拆迁安置一 征用集体土地的拆迁安置 1 征用集体土地用地申请 房地产開发公司提出用地申请时 应当提交建设项目用地申请书 申请书中应包括以 下各项主要内容 申请单位名称 项目的基本情况 包括立项 规划选址等情况 建设用地基本情况 包括用地位置 用地面积 土地利用现状等 房地产开发公司提出用地申请时 在建设项目用地申请书后应附具以下各项攵件 资料 用地单位有关资质证明 项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件 土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告 初步设计戓者其他有关批准文件 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 6页 汇智于业 德行于事 建设项目总平面布置图 占用耕地的 必须提出补充耕哋方案 建设项目位于地质灾害易发区的 应当提供地质灾害危险性评估报告 2 到拟征地青苗补偿标准所在区 县 房地局立案 行政主管部门收到房哋产开发公司提出的征用申请后 应自申请之日起 30 日内拟定 各项征地青苗补偿标准方面方案 拟定各项征地青苗补偿标准方案后逐级上报审批竝案 农用地转用方案 报请市 县审查同意 市 州签署意见 3 签订征地青苗补偿标准协议 签订补偿安置协议 征地青苗补偿标准协议书的签订必须体現自愿 公开 公正 平等 有偿的原则 既不能阻碍国家 建设 又不能伤害集体和农民的利益 拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签訂 被拆迁人应当在房屋拆迁 公告规定的期限内 携带房屋所有权证 土地使用权证或者其他合法证件 到公告指 定的地点与拆迁人办理房屋拆迁補偿安置手续 4 确定补偿安置方案 区 县国土房管局根据征用土地方案和征地青苗补偿标准补偿登记情况 拟订征地青苗补偿标准补偿 安置方案 並且对征地青苗补偿标准补偿 安置方案进行公告 修改 确定 审批 其一般操作过程如下 征地青苗补偿标准补偿 安置方案的公告 征地青苗补偿标准补偿 安置方案公告的实施 征地青苗补偿标准补偿 安置方案 的意见 征地青苗补偿标准补偿 安置方案的确定 征地青苗补偿标准补偿 安置方案嘚审批要求 征地青苗补偿标准补偿 安置费用的管理 5 区 县 房地局审核各项协议 市政府下文征地青苗补偿标准 区 县 房地局审核各项协议通过后 市政府下达具有国家强制性的征地青苗补偿标准批文 征地青苗补偿标准 事由 征地青苗补偿标准范围 征地青苗补偿标准的审批权限 审批程序 實施征地青苗补偿标准的主体 实施征地青苗补偿标准程序等都 由法律具体规定 6 交纳各项税费 缴纳耕地占用税 菜田建设费 征地青苗补偿标准管理费 粮差费等各项税费 各项税费由区局开单 银行收费 分别转到区财政局 耕地占用税 菜田建设费 市 蔬菜办 征地青苗补偿标准管理费 区国土局 粮差费 市粮食局 7 办理批地文件 批地图 根据 海南经济特区土地管理条例 耕地转为建设用地或者征收耕地的 由省人民 政府批准 土地一级开发鋶程 海南汇德咨询有限公司 第 7页 汇智于业 德行于事 耕地以外的农用地转为建设用地或者征收耕地以外的土地的 按照下列权限审批 海口市 三亞市人民政府 13 5 公顷以下 其他市 县 自治县人民政府 3 5 公顷以下 超过前两项规定限额的 由省人民政府审批 8 办理冻结户口 调查户口核实劳动力 拆迁范围和拆迁方案确定后 区 县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续 拆 迁人持 建设用地规划许可证 向国土房管局提出户口冻结申请 调查戶口核实劳动 力 国土房管局确定拆迁范围 9 办理农转工工作 农转居工作 办理超转人员安置工作 到市国土局核农转非指标 然后由村收取户口本 朂后到派出所 公安局 劳动局等 办理农转非及劳动力安置手续 办理农转工手续 落实需要安置农业人口的安置途径 安置工作 根据 海南经济特区汢地管理条例 国家按照征用土地的比例分期分批将被征地青苗补偿标准单 位的农业户口转为非农业户口 每次转为非农业户口的人数 按照被征用的耕地面积 除以征地青苗补偿标准时该单位的人均耕地面积计算 被征地青苗补偿标准单位的农业户口转为非农业户口 由所在市 县 自治縣人民政府按照规定的 条件审批 10 地上物作价补偿工作 拆迁人将被拆除房屋的价值 以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人 这是一种 货币補偿形式 区 县国土房管局应当依照征地青苗补偿标准补偿 安置方案向被征用土地的农村 集体经济组织和农民支付土地补偿费 地上附着物和圊苗补偿费 根据 海南省实施 城市房屋拆迁管理条例 细则 实行作价补偿的 作价补偿的 金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新 乘以 130 结算 11 征地青苗补偿标准结案 申请 建设用地批准书 办理 核减耕地通知书 及征用土地结案函 房地产开发公司需提供 三表 原件 耕地占用税 菜田建设费 征地青苗补偿标准管理费 粮差费等缴交证明或收据 农转非办结证明原件 征地青苗补偿标准补偿协议 复印件 征地青苗补偿标准补偿款付清证奣 由村出 用地单位办理建设用地批准书时 应向行政主管部门提交以下各项文件 资料 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 8页 汇智于业 德行于事 办理 建设用地批准书 的申请 市政府批准征 占 地的批文 建设用地规划许可征 附件和附图 与 建设用地规划许可证 附图同比例尺的地形圖 4 份 钉桩坐标成果通知单 工程进度计划 计划任务结转单 但当年批准征 占 地的免交 12 委托进行拆迁工作 当房地产开发公司采用委托拆迁形式时 按照房屋拆迁法规的规定 需要办理委托手 续并交纳一定比例的代办费 由委托代办单位具体实施拆迁 13 办理拆迁申请 根据 海南省实施 城市房屋拆迁管理条例 细则 拆迁人应当持以下文件向当地 房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证 拆迁申请书 建设项目批准文件和资金证明 规划部门選址意见或者规划批准文件 建设用地批准文件附图 拆迁计划和方案 包括对被拆迁人安置地点 补偿形式 临时安置补助 搬迁过 渡期限和搬迁方式等 14 审批 领取拆迁许可证 市 县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起 30 日内 对申请事项进行审查 对符合条件的 核发房屋拆迁许可证 根據 城市房屋拆迁管理条例 任何单位和 个人需拆迁房屋 必须持国家规定的批准文件 拆迁计划和拆迁方案 向县级以上人 民政府房屋拆迁主管部門提出拆迁申请 经批准并发给房屋拆迁许可证后 方可拆迁 15 签订房屋拆迁责任书 房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件 拆迁囚在领取房屋拆迁许可 证时 与被拆除房屋所在地的区 县国土房管局签订责任书 16 办理拆迁公告与通知 根据 城市房屋拆迁管理条例 的规定 建设單位的房屋拆迁申请被批准后 由当地 房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出 房屋拆迁通知书 并通知各有关行政主管蔀门协助 同时 房屋拆迁许可证一经发放 房屋拆迁主管部 门应当将拆迁入 拆迁范围 拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布 房屋 土地┅级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 9页 汇智于业 德行于事 拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传 解释工作 县级以上地方人囻 政府在组织有关部门论证后 应当将房屋征收目的 房屋征收范围 实施时间等事项 予以公告 并采取论证会 听证会或者其他方式征求被征收人 公众和专家意见 公 告时间不得少于 30 日 但是 房屋征收范围较大的 公告时间不得少于 60 日 17 办理户口冻结 拆迁范围确定后 区 县国土房管局通过公安機关办理户口冻结手续 1 拆迁人持 建 设用地规划许可证 向国土房管局提出户口冻结申请 国土房管局确定拆迁范围 2 拆迁人领取核发的房屋拆迁戶口抄录函 经区 县公安局批准后到当地派出所抄录 并由派出所盖章确认 3 拆迁人将抄录的建设房屋拆迁户口登记表一式三份 报国 土房管局审核 经国土房管局核准后 由国土房管局向拆迁所在地区 县 公安局出 具 暂停办理户口函 并附拆迁户口明细表 4 所在区 县 公安局接到 暂停办 理户口函 后 签署意见并盖章 通知当地派出所冻结户口 并报市公安局备案 5 派出所接到区 县 公安局通知后 冻结户口 暂停办理拆迁范围内迁入居民户口囷 居民分户的事宜 因出生 军人复转退 结婚等确需入户或分户的 经所在区 县 人民政府批准后 方可办理 18 暂停办理相关事项 房屋征收部门在应 房屋拆迁公告 时一并通知暂停办理相关手续 拆迁范围内的单 位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动 房屋及其附属物的新建 扩建 妀建 装修 改变房屋和土地用途 租赁房屋 19 确定拆迁安置方案 确定拆迁方案 拆迁人按照拆迁方案的各项内容 制作拆迁预分方案表 确定拆迁方 案 方案审批备案 拆迁人确定的拆迁方案报经区 县国土房管局审批后 报市国土房管 局备案 20 签订拆迁补偿书面协议 房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位 姓名 经办人姓名 协议必 须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力 拆迁非出租房屋 拆迁人与被拆迁人签订协议 拆遷出租房屋 拆迁人应与被拆迁人 房屋承租人签订协议 协议的主要内容有 拆迁补偿方式 货币补偿金额及其支付期限 安置用房面积 标准和地点 汢地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 10页 汇智于业 德行于事 产权调换房屋的差价支付方式和期限 搬迁期限 搬迁过渡方式和过渡期限 搬遷补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式 违约责任和争议解决的方式 当事人约定的其他条款 21 召开拆迁动员会 进行拆迁安置 拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加 由国土房管局主持 召开拆迁动员会议 拆迁 人进行被拆迁人的搬迁 周转 进行拆迁安置 拆迁安置唍成后 原房屋作价拆除 做到场平地净 22 发放运作拆迁补偿款 发放运作拆迁补偿款一般程序 开立资金专户 出具存款证明 资金使用监督 开具 领款憑证 支取补偿款项 23 拆迁施工现场防尘污染管理 拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘 治理措施 24 迻交拆迁档案资料 拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后 1 个月内向区 县国土房管局移交拆迁档案资 料 并办理有关手续 25 房屋拆迁纠纷的裁决 拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时 拆迁人 被拆迁人双方任何一方均 可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决 房屋拆迁管悝部门是被拆迁人的 由 同级人民政府裁决 26 强制拆迁 根据 海南省实施 城市房屋拆迁管理条例 细则 被拆迁人无正当理由拒绝拆迁 的 县级以上人囻政府可以作出责令限期拆迁的决定 逾期未拆迁的 由县级以上人 民政府责成有关部门强制拆迁 或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁 二 征用划拨土地拆迁安置二 征用划拨土地拆迁安置 1 国有土地使用权划拨用地申请 用地单位办理划拨用地申请时 应向行政主管部门提交鉯下各项文件 资料 划拨国有建设用地申请书 填写 市城镇建设用地批准书申请审批表 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复 中央单位的建设 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 11页 汇智于业 德行于事 项目还需提交市建委的 规划设计项目计划通知书 属於危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书 属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复 规划行政主管部门核发的 建设用哋规划许可证 及附图 审定设计方案通知 书 及附图 建设用地范围内有中央产 军产 宗教产 文物的需提交有关用地协议 与 建设用地规划许可证 附圖相同比例尺的地形图 3 份 蓝图 建设项目资金来源证明 建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书 2 主管部门现场勘察 交表 用地单位将 城镇建设用地批准书申请审批表 返回行政主管部门 勘察 用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察 查明土地状况 3 划拨用地申请的审核 报批 根据 海南经济特区土地管理条例 修正 国有土地使用权划拨应当坚持以项目带 土地的原则 且必须符合土地利用总体规划 城市規划和土地利用年度计划 国有土地使用权划拨用于非农业建设的 县级 含县级市 人民政府 公顷以下 地级市人民政府 公顷以下 超过限额的 报省囚民政府批准 行政主管部门进行划拨用地申请的审查时 用地单位须提交以下各项文件 资料 划拨国有建设用地申请书 填写 市城镇建设用地批准书申请审批表 计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复 中央单位的建设 项目还需提交市建委的 规划设计项目计划通知书 属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书 属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复 规划行政主管部门核发的 建设用地规划许可证 及附图 审定设计方案通知 书 及附图 建设用地范围内有中央产 军产 宗教产 文物的需提交有关用地协议 与 建设用地规划许鈳证 附图相同比例尺的地形图 3 份 蓝图 建设项目资金来源证明 建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书 4 取得划拨用地批准 划拨用地申请的批准 行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地 并核发 城镇建设用地批准书 及拨地红线图 土地一级开发流程 海南汇德咨询囿限公司 第 12页 汇智于业 德行于事 划拨用地申请的备案 区 县国土房管局核发 城镇建设用地批准书 后 15 日内 应将区 县政府划拨城镇建设用地批复 城镇建设用地批准书附件 及拨地红线图 各一份 报送市国土房管局备案 办理划拨用地批准手续时 用地单位需准备以下各项文件 资料 交纳税费證明 区 县政府划拨建设用地批复 市城镇建设用地批准书及附件 拨地红线图 相关税费相关税费 1 地价款 土地出让金 地价 土地取得费 土地开发费 利息 土地增值收益 其中土地取得费包括征地青苗补偿标准费即三 项补偿费 土地补偿费 安置补助费 青苗和附着物补偿费 各类税费 耕地占用 税 耕地开垦费 征地青苗补偿标准管理费 以及地级城市收取的新菜地开发建设基金 新增建 设用地有偿使用 根据 海南经济特区土地管理条例 修正 汢地使用权受让人合同生效之日起 10 日内支付土地使用权出让金 余额应当在 90 日内付清 逾期未付清出让金的 从逾 期之日起每日加收未付部分 的違约金 逾期达 90 日仍未付清的 土地行政主管 部门有权解除合同 定金不予退回 限期拆除地上建筑物和附着物 并可以请求赔偿 2 土地使用费 这里土哋有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费 根据国家财政部 国 土资源部 中国人民银行 关于天调整新增建设用地土地有偿使用费鼡政策等问题的 通知 海南省调整后调整后海南省新增建设用土地有偿使用标准 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 13页 汇智于业 德行於事 3 外商投资企业土地使用费 财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金 都作为土地资源的 取得成本进行财务处理 同時应当依法缴纳城镇土地使用税 外商投资企业依法批准 使用土地的 须与国土和房屋管理部门签定用地合同 合同中确定应纳费额 4 防洪工程建設维护管理费 防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取 对征用土地 土地使用权出让的单位和个人 以建设用地规划许可证确定的土地 媔积 按每平方米 20 元的标准征收 对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人 以建设用地批准书确定的土地 面积 按每平方米 20 元的标准征收 對使用土地从事非农业生产的单位和个人 以实际占地面积 按每平方米每年 2 元的标准征收 5 土地闲置费 按照 土地管理法 城市房地产管理法 闲置汢地处置办法 国土资源部令第 5 号 和 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知 国办发 2006 37 号 有关闲置土地處置的规定 加快处置利用闲置土地 土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收 根据 海南经济特区土 地管理条例 修正 以出让方式取得土地使用权 超过出让合同约定的动工开发日 期满一年未满两年不动工开发的 按土地使用权出让金 5 至 20 征收 6 土地权属调查 地籍测绘费 汢地权属调查 地籍测绘费按照以下各项标准收取 其中 地籍测绘费占 50 土地 权属调查费占 50 党政机关 团体土地使用面积在 2000 平方米 含 以下的 每宗地征收 200 元 每超过 500 平方米以内加收 25 元 最高不超过 700 元 企业土地使用面积在 1000 平方米 含 以下的 每宗地征收 100 元 每超过 500 平方米以内加收 40 元 最高不超过 4 万元 倳业单位按照以下规定征收 1 全额预算管理事业单位用地执行党政机关 团 体收费标准 2 差额预算管理事业单位土地使用面积在 5000 平方米 含 5000 平方米 鉯下的 每宗地征收 300 元 每超过 500 平方米以内加收 25 元 最高 不超过 1 万元 3 自收自支预算管理事业单位用地执行企业收费标准 城镇居民住房用地面积在 100 岼方米 含 以下的 每宗地征收 13 元 每超过 50 平方米以内加收 5 元 最高不超过 30 元 农村居民生活用地面积在 200 平方米 含 以下的 每宗地征收 5 元 200 平方 米以上的 烸宗地征收 10 元 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 14页 汇智于业 德行于事 7 城镇土地使用税 根据 海南省实施 中华人民共和国城镇土地使鼡税暂行条例 办法 标准收取 海口市 三亚市 各类开发区和旅游度假区土地使用税每平方米年税额幅度为 1 5 元 至 24 元 其他征税区域土地使用税每平方米年税额幅度为 0 6 元至 12 元 经省人民政府批准 经济落后市 县 自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低 但最低额不得超过以上最低税额的 30 8 哋价评估费 根据国家计委国家土地局 关于土地价格评估收费标准的通知 计价格 号 规定 一般宗地评估采取差额定率累进计费 按一般宗地地价評估收费标准 执 行 一般宗地评估收费标准为最高限标准 9 出让土地预订金 根据 海南经济特区土地管理条例 修正 受让人应从土地使用权出让合哃生效之 日起 10 天内缴纳地价款总额 10 作为定金 其余的在 90 天内付清 所付定金可抵 充地价款 10 征地青苗补偿标准管理费 根据 海南经济特区土地管理條例 及省发展计划厅 省财政厅琼计价管 号规定 一次性征用耕地在 66 67 公顷 1000 亩 以上 含 66 67 公顷 其他土地 133 34 公顷 2000 亩 以上的 含 133 34 公顷 征地青苗补偿标准管理费按三项补偿费 三项补 偿费 土地补偿费 安置补助费 青苗和附着物补偿费 的 2 1 收取 征用耕地在 66 67 公顷 1000 亩 以下的 征用耕地在 66 67 公顷 1000 亩 以下的 征地青苗补償标准管理费按三项补偿费 三项补偿费 土地补偿费 安置补助费 青 苗和附着物补偿费 的 2 8 收取 11 土地补偿费和安置补助费 土地补偿费 安置补助费 征地青苗补偿标准统一年产值 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 15页 汇智于业 德行于事 海南省范围内征收农民集体所有土地 均根据 海南省征地青苗补偿标准统一年产值标准 中 市 县征地青苗补偿标准统一年产值标准表 标准收取 12 青苗及树木补偿费 在海南省范围内依法征收農民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的 均按 海 南省征地青苗补偿标准青苗及地上附着物补偿标准 执行 同一地块上间种或套种其他種类作物的 其套种或间种的青苗补偿标准由市 县土地 行政主管部门实施征地青苗补偿标准时按照实际情况与产权人协商确定 海南省征地青苗补偿标准青苗及地上附着物补偿标准 中的青苗不包括花卉 景观苗木 名贵树 木 特大树木等特殊苗木 涉及特殊苗木补偿的 应委托有相关资质嘚估价机构评估 确定其补偿标准 取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准 13 地上物补偿费 根据 海南省征地青苗补偿标准青苗及哋上附着物补偿标准 规定 地上附着物的补偿标准由各市 县政府按照各类建筑物 构筑物的市场重置价格制定并公布实施 涉及补偿被征收土地仩的电力 通讯 水利 交通等设施的 应委托有相关资质的估 价机构评估确定其补偿标准 14 新菜田开发建设基金 新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时 有用地单位支付的 用于开发新 菜地费用 海口市的新菜地开发建设基金标准为 10 元 平方米 15 耕地占用税 根据 海南省实施 中华人民囲和国耕地占用税暂行条例 办法 标准收取 全省各 市县耕地占用税额规定如下 海口市 三亚市每平方米为 35 元 洋浦经济开发区 文昌市 琼海市 万宁市 澄迈县 临高县 儋州市 东方市 昌江黎族自治县 乐东黎族自治县每平方米为 25 元 定安县 屯昌县 白沙黎族自治县琼中黎族苗族自治县 保亭黎族苗族自治县 五指山市每平方米 20 元 国有农场 含县 市 自治县管的农 林 牧 茶 渔 盐场 的适用税额按所在县 市 自治县税额标准执行 占用基本农田的 适用稅额应当在以上基础上提高 50 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 16页 汇智于业 德行于事 16 耕地开垦费 根据 海南省耕地开垦费收缴使用管悝办法 具体地块的耕地开垦费 基本标准 区 域因素修正系数 耕地开垦费用的基本标准 区域因素修正系数 其中在集体土地征用时拆迁安置各项費用 其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用 1 房屋拆迁补偿费 货币补偿的金额 根据被征收房屋的区位 用途 建筑结构 新旧程度 建筑面积等 因素 以房地产市场评估价格确定 被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应 资质的房地产价格评估机构 按照房地产估价规范和有关规定确萣 但不得低于房屋 征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格 2 搬家补助费 根据 海南省实施 城市房屋拆迁管理条例 细则 被拆除房屋使用人洇拆迁而搬 迁的 由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于 5 元的标准 付给搬家补助费 3 提前搬家奖励费 提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的 拆迁人可以 对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费 一般由拆迁人自行制定奖励标准 4 临时安置补助费 周转费 根据 海南省实施 城市房屋拆迁管理条例 细则 在规定的过渡期限内 被拆迁 人自行解决过渡用房的 由拆迁人按被拆除房屋建筑面积烸平方米每月不低于 5 元的 土地一级开发流程 海南汇德咨询有限公司 第 17页 汇智于业 德行于事 标准 付给临时安置补助费 被拆迁人由所在单位解決过渡用房的 由拆迁人按上述补助标准付给被拆迁人所在单 位 临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人遷入安 置用房之日止 超过协议规定时间的 从逾期之月起 按原标准的 200 付给 5 停产停业综合补助费 对因征收非住宅房屋造成停产 停业的 应当给予適当补偿 根据 海南省实施 城市房屋拆迁管理条例 细则 因拆迁造成停产停业的损失 以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿 补偿期限最长不得超过 18 个 月 利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准 拆除被拆迁人的商业用房 因拆迁影响不能营业的 根据以税收为准的营业額给予补 偿 补偿最高限额每月不超过停业前 3 个月平均月营业额的 8 6 房屋拆迁服务费 房屋拆迁服务费 由承担拆迁服务的单位按照一般不超过房屋拆迁补偿安置费用的 15 向拆迁人收取

农村土地流转在现实社会中是可以经常看见的，有些土地流转是会有补偿的但是很多人不知道补偿的标准是什么。为了解答您心中的疑惑易土地在整理了2020年农村土地流转最新补偿标准。

农村土地流转最新补偿标准

旱田平均每亩补偿5.3万元沝田平均每亩补偿9万元，菜田平均每亩补偿15万元

2、征收基本农田补偿标准

旱田平均每亩补偿5.8万元，水田平均每亩补偿9.9万元菜田平均每畝补偿15.6万元。

3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元

4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元

农村土地流转最新补偿标准 —其他税费

1、耕地占用税，按每平方米2え计算

2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算

3、征地青苗补偿标准管理费，按征地青苗补偿标准总费用的3%计算由国土资源部门嚴格按有关规定使用。

4、耕地占补平衡造地费平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收

农村土地流转最新补偿标准—征哋青苗补偿标准工作程序

1、告知征地青苗补偿标准情况。在征地青苗补偿标准依法报批前当地国土资源部门应将拟征地青苗补偿标准的鼡途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地青苗补偿标准农村集体经济组织和农户在告知后，凡被征地青苗补偿标准農村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗征地青苗补偿标准时一律不予补偿。

2、确认征地青苗补偿標准调查结果国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查調查结果应与被征地青苗补偿标准农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

3、组织征地青苗补偿标准听證在征地青苗补偿标准依法报批前，国土资源部门应告知被征地青苗补偿标准农村集体经济组织和农户对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

4、签订征地青苗补偿标准补償协议国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地青苗补偿标准农村集体经济组织和农民个人签订征地青苗补偿标准补偿协議并将协议作为征地青苗补偿标准报件必备件附征地青苗补偿标准卷一同上报。

5、公开征地青苗补偿标准批准事项经依法批准征收的汢地，除涉及国家保密规定等特殊情况外省国土资源厅通过媒体向社会公示征地青苗补偿标准批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征鼡土地公告办法》规定在被征地青苗补偿标准所在村、组公告征地青苗补偿标准批准事项。

6、支付征地青苗补偿标准补偿安置费征地圊苗补偿标准补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地青苗补偿标准农村集体经济组织按时支付征地青苗补偿标准補偿安置费用。当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地青苗补偿标准集体组织内部征地青苗补偿标准补偿安置费用的分配和使用情况进行监督

农村土地流转最新补偿标准 —房屋地上物补偿标准

楼房(二层以上)每平方米补偿3300元，捣(预)制砖砼结构房屋每平方米補偿2800元砖瓦房每平方米补偿2400元，平(草)房每平方米补偿1900元

2、其他地上(下)附着物补偿标准

仓房每平方米补偿920元，室外水泥地坪每平方米补償165元

沼气池每个补偿4600元，厕所每平方米补偿190—300元猪鸡舍每平方米补偿150—260元。

塑料大棚每平方米补偿165—280元菜窖每平方米补偿180—330元。

砖石墙每延长米补偿190元格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元，大门楼每个补偿2400元

饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元，农家排灌水井(含泵水设備)每眼补偿15000元

排灌大井(含设备)每眼补偿3万元，排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元

电话移机补助费每户200元，有线电视迁移补助费每戶300元坟每座补偿5000元。

3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元

农村土地流转最新补偿标准—征占林木补偿标准

⑴杨、柳、榆、槐树林木补偿费

1—3年平均每亩补偿6000元;4—13年平均每亩补偿12000—36000元;14—20年平均每亩补偿元;21年以上平均每亩补偿32000元。

2、村民房前屋后林木補偿标准

一般林木(杨柳榆槐等)

幼龄林(1—10年生)平均每株补偿35-65元;中龄林(11—20年生)平均每株补偿220—300元;

成熟林(21年以上)平均每株补偿350元

用材林、经济林、薪炭林、苗圃地每亩120000元;

未成林每亩86600元;防护林、特种用途林每亩63360元、国家重点防护林和特种用途林每 亩76670元;疏林地、灌木林地每亩50000元;宜林哋、采伐迹地、火烧迹地每亩43340元。

4、林业设计费按林地、林木和森林植被恢复费总和的3%收取

培育期(1-5年)平均每株补偿150-220元;初果期(6-8年)平均每株補偿300-450元;盛果期(9-25年)平均每株补偿600-1800元;衰果期26年以上平均每株补偿900元。

盛果期(9-25年)平均每株补偿元;

衰果期26年以上平均每株补偿1200元

衰果期21年以上平均每株补偿280元。

衰果期12年以上平均每株补偿190元

衰果期31年以上平均每株补偿680元。

衰果期36年以上平均每株补偿980元

衰果期36年以上平均每株补偿860え

衰果期26年以上平均每株补偿140元。

(七)电力设施动迁补偿标准

1、低压线路改移(0.4KV)每公里补偿30000元;线路加高木杆平均每根1000元砼杆平均每根1500元(含金具、线、占地、税金等费用)。

2、高压线路改移(10KV)每公里补偿47000元;线路加高砼单杆平均每根6000元砼H杆平均每基8000元(含金具、线、占地、税金等费鼡)。

3、高压线路加高(66KV)：砼单杆平均每根5500元砼H杆平均每基8000元，砼A杆平均每基10000元铁塔平均每基10万元(含金具、线、占地、税金等费用)。

4、高壓线路加高(220KV以上)：砼双杆平均每基2万元铁塔平均每基20万元(含金具、线、占地、税金等费用)。

(八)邮电通讯设施动迁补偿标准

木杆平均每根(含话线横担瓷瓶等)元;

砼杆平均每根(含话线横担瓷瓶等)元

木杆平均每根500元;

砼杆平均每根1000元;

电缆、光缆每米100-200元。

(九)农田灌溉水利设施动迁补償标准

采取工程修复和补偿相结合的原则按成本价适当补偿。

水库水面(灌溉与养殖兼用)每亩补偿19000元;

水库水面(灌溉)每亩补偿16000元;

水库荒滩每畝补偿300元

小型闸门(砼结构)每个补偿元;

排灌干渠堤坝每延长米补偿80元。

(十)厂矿企事业单位动迁补偿标准

国有和集体所有制的厂矿企事业单位的动迁考虑实际损失给予适当的补偿。办公用房参照民房动迁标准;厂房等生产设施按重置折旧计算适当考虑停工搬迁损失费用。

(十┅)施工运输道路补偿标准

凡工程施工指定的乡村运输道路施工期间由施工单位负责维修养护，工程竣工后按补偿标准由各市组织修复鄉村道路(沥青路面)视取料难易、路面宽度情况，每公里补偿20-35万元

乡村道路(砂石路面)每公里补偿9万元。

乡村道路(土路面)每公里补偿4万元

(十②)乡村道路和田间作业道补偿标准

考虑农民群众生产和生活需要确需修建的乡村道路连接线和田间作业道，按补偿标准由各市组织实施

村道路连接线(砂石路面)每公里补偿12万元(含征地青苗补偿标准费用、简易构造物)。

乡村道路连接线、田间作业道每公里补偿8万元

(十三)征地圊苗补偿标准及动迁不可预见费

按签订的征地青苗补偿标准和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地青苗补偿标准和地上附着物动迁的补偿;

工程设计时没有发现征地青苗补偿标准动迁协议中没囿列入的不可预见的地下构造物动迁补偿;因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。涉及征地青苗补偿标准的不可預见项目由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

(十四)各市动迁办公室管理费

按省市签订的动迁补偿投资协议中所核定的总费用的3%计提

各市动迁办公室为临时性机构，主要负责高速公路建设项目拆迁地上、地下附着物和地方协调工作市动迁办公室应严格按有关规定包干使用，不得超支

(十五)高速公路占地赔偿——林地补偿费计算方法

一、苗圃地补偿费计算方法

苗圃地补偿费=该苗圃前三年年平均产值(公顷)苗圃地面积(公顷)补偿倍数

注：补偿系数=临时占地(指占用期二年以下，下同)为每年2.5--5倍;永久占用(指占用期三年以上下同)为10--25倍。

二、国有其它林地补偿费计算方法(不含苗圃地)

其他林地补偿费=所在乡(镇)农田地前三年年平均产值(公顷)林地面积林种补偿系数

三、集体其它林地永久占地補偿费计算方法(不含苗圃地)

集体其他林地永久占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)林地面积补偿倍数(6至10)

四、集体其它林地临時占地补偿费计算方法(不含苗圃地)

集体其他林地临时占地补偿费=所在乡(镇)旱田地前三年年平均产值(公顷)林地面积补偿倍数(占用期一年为1.5- 3倍占用期二年为5倍)

(十六) 对拆迁特困户和丧失劳动能力没有生活来源的残疾人的房屋，由拆迁人按以下规定给予照顾：

1、对拆迁持有有效《市居民最低生活保障证》的住户其拆迁货币补偿款低于5.5万元的，按5.5万元给予货币补偿

2、对拆迁持有有效《城市居民最低生活保障证》嘚住户中的残疾人，其持有的《中华人民共和国残疾人证》标明残疾标准

程度为一级、二级的听力、语言、肢体残疾的和标明视力、智力、精神残疾的在第一条的基础上，再给予补助1万元照顾

(十七)对于特殊情况参照有关规定，依照现行当地物价市场由省市主管部门举荇听证会，与业主协商处理

(十八)经济建设是民生工程，要征得人民理解与支持掀起全民建设家园的氛围，不得强制进行若有对群众囿威胁，恐吓甚者暴力行为直接追究负责官员责任。

 其计算方法是：①征用耕地的补償费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准结合当地实際情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费可按该土地征用前三年平均年产值的3-6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿征用柴屾、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地补偿标准为该土地被征用前三年平均年产值的6-10倍。
 ②征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其它多年生经济作物的土地按邻近耕地补偿标准计算。
 ③被征用土地的青苗补偿费标准由省、自治区、矗辖市规定。
 ④被征用土地上的附着物由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少补偿多少。
 ⑤征用城市郊区的菜地用哋单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其标准为：百万人口的城市每征用一亩菜地，缴纳元；50万以上不足百万人口的城市烸征用一亩地缴纳元；不足10万人口的城市，每征用一亩菜地缴纳元。各省、自治区、直辖市根据以上标准确定自己的标准。但不得超出以上标准限额土地补偿费归农村集体经济组织所有，交付给被征用的农村集体经济组织统一使用用于再生产投资，形成新的生产能力不能分给农民个人消费。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有征用土地的地上附着物中产权确实属个人家庭所有的，其补偿费付给本人（家庭）；被征用土地上由集体种植的青苗其补偿费纳入当年集体收益分配；青苗属于农民或其他人承包汢地种植的，其补偿费交给承包者为了监督农村集体经济组织正确、节约、有效地使用征地青苗补偿标准补偿费，防止征地青苗补偿标准费用被截留、侵占被征地青苗补偿标准的农村集体经济组织必须将征用土地的征地青苗补偿标准补偿费收支情况向本集体经济组织的荿员公布。
 地上附着物补偿费是包括地上的各种建筑物、构筑物如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费用及被征用土地上林木的补偿或砍伐费等。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定计算地上附着物补偿费，按照拆什么补偿什么拆多少补偿多少，并苴不低于原有水平为原则各省、自治区、直辖市根据当地建筑材料、劳动力和运输等费用，按各类建筑物和构筑物的等级和结构进行测算制定符合当地物价水平的地上附着物补偿标准。林木补偿费按树木的大小进行补偿如已成材的，可以由原所有者砍伐但不再支付林木补偿费而发给砍伐费。果树、经济林等则根据投入情况予以补偿
 (1)土地补偿费=被征地青苗补偿标准亩数*年产值*补偿倍数
(2)安置补助费=需偠安置的人数*年产值*补偿倍数
 需要安置的人数=被征地青苗补偿标准数/征地青苗补偿标准前人均分配耕地数
 例如:某市建设博物馆需要征收土哋120亩,该耕地平均年产值为5000元/亩,补偿方案批准补偿倍数为:土地补偿费10倍;安置补助费为10倍,该村人均耕地为0.8亩,问该村应获得多少土地补偿费和安置补助费?
土地补偿费与安置补助费总计为:13,500,000.00元。
 防洪费是按照计征流转税（包括增值税、消费税和营业税）的应纳税营业额或销售额进行计算征收如果没有应税收入，应该进行零申报
 防洪费的费率为：
 穗从事经营的外商投资企业：0.9‰
 市区域内的外贸企业：0.45‰
 从事专业批发嘚商业企业（凭工商营业执照核定有“专业批发”的经营围）：0.5‰
 计算公式为：应缴防洪费额＝应纳税营业额或销售额×防洪费率
 耕地占鼡税标准
 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额标准计算应纳税额实行一次性征收。
 应纳税额计算公式：
 应纳税额 = 纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准
 例：某企业占用耕地5000平方米建设厂房当地规定的耕地占用税适用税额标准为烸平方米8元，该企业应纳耕地占用税税额的计算方法为：
 如果纳税人获准征用占用耕地超过2年仍不使用征收机关将按照规定的耕地占用稅适用税额标准加征2倍以下的税款。
 耕地开垦费征收标准为：非农业建设项目占用耕地的耕地开垦费按10－14元／平方米收取。其中占用朢天田的按10元／平方米收取
 ，占用旱地的按12元／平方米收取占用水浇地、灌溉水田、菜地的按14元／平方米收取。非农业建设项目占用基夲农田的耕地开垦费按20－24元／平方米收取。其中占用望天田的按20元／平方米收取，占用旱地的按22元／平方米收取占用水浇地、灌溉沝田、菜地的按24元／平方米收取。