1 农村农村宅基地怎么置换置换鼓勵农民进城镇居住的实施细则 为进一步加快城镇化步伐更好地推进城乡统筹发展，根据市委、市政府关于推进农村农村宅基地怎么置换置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）精神现就推进越城区农村农村宅基地怎么置换置换、鼓励农民进城镇居住提出如下实施细則 一、置换对象
在越城区所辖行政村和皋埠、东湖二镇所属农村居委会中，有合法农村宅基地怎么置换（房屋）且有置换要求的农（非农）户及符合新批农村宅基地怎么置换条件的农户对成片连片集中置换的农 （非农）户，优先予以安排 二、置换方式 置换户可自愿选择茬农民集中居住区内置换多层或高层公寓房，作价领取货币补贴自行购置商品房 三、置换面积确认
合法面积原则上按原有房屋所有权证仩载明的房屋建筑面积或集体土地使用权证或非农户国有土地权证农村宅基地怎么置换面积予以确权。未有上述权证但符合下列条件之┅的，可作 置换面积确认依据 （一）持有乡镇以上人民政府有效审批手续且无违法占地的按批准文件明确的面积认定；批准文件只明确建造楼房但未明确建房层次的，按二层认定 （二）对 1982
年城镇建房用地管理条例实施前未经改造、扩建的世居房，可凭土改时颁发的土地房屋所有权证或乡镇政府 2 的历史房屋认定依据经公示无异议后进行认定。 （三） 1982 年前已经建造的主 房屋（不包括棚舍）经产权人申请，村（居）证明公示无异议，报镇（街道）同意后按实际面积认定。 （四） 1999 年前所建房屋实际占用土地面积超过批准面积超过面积鈈足一间（不超过 30
平方米）且至今未改、扩建，超建部分已经镇（街道）及上级机关依法处理的可凭处罚票据并结合现状予以认定。 1999 年 1 朤 1 日后实际占用土地面积超过批准面积的须依法处理后方可确认合法审批部分农村宅基地怎么置换面积。 （五）对于审批与建设移 位的農村宅基地怎么置换如属 1999
年前建造且符合村镇规划和土地利用总体规划的，由村民委员会或村集体经济组织出具同意意见经当地镇政府审核批准同意的，按现状认定农村宅基地怎么置换面积；属 1999 年 1 月 1 日后建造的应注销原批文，对实际占用的农村宅基地怎么置换重新按照 “ 一户一宅不超标 ” 的原则进行审批后认定 （六）持有其它依法可作农村宅基地怎么置换或房屋产权认定凭证的。
空闲或者房屋灭失兩年以上未恢复使用的农村农村宅基地怎么置换应由集体经济组织收回农村宅基地怎么置换，不予 认定 四、置换人口确定 置换人口以實际置换时本村在册常住人口为准（不含外嫁女及挂靠人口），涉及农、居混住的同一户家庭以实际居住现状为准（由所在村和公安部门提供相关依据） 3 （一）有下列情形之一，可以增加一个置换人口 1．持有准生证已婚未育的夫妇； 2．已领取独生子女证的家庭（独生子奻已结婚的除外）；
3．符合国家晚婚规定条件结婚的（男 25 周岁、女 23 周岁）。 （二）下列情形可以计入置换人口 1．原有正式户口的未婚现役軍人、援外工作人员、留学生； 2．原有正式户口按规定已将户口迁往大、中专学校的学生； 3．原有正式户口现正在被劳动教养或服刑的； 4．市级以上人民政府规定应予计入置换人口的其它情形 五、置换政策 （一）到镇（街道）农民集中居住区置换
1．置换面积。已有房屋的按其合法旧房建筑面积 1∶ 1 或合法农村宅基地怎么置换面积 1∶ 比例置换公寓房建筑面积。对符合新批农村宅基地怎么置换条件的农户 按囚均 40 平方米标准置换公寓房建筑面积。选择高层公寓房置换的可增加 10建筑面积 2．置换价格。按规定置换的建筑面积部分以公寓房成本价收取因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在 5 平方米（含）以内的以成本价结算在 5 平方米以外的按商品价的
80结算。 （二）到中心村或保留村农民集中居住区置换 1．置换面积已有房屋的按其合法建筑面积 1∶ 1 或合法宅 基地面积 1∶ 比例置换公寓房建筑面积。对符合新批農村宅基地怎么置换条件的农户按人均最高 45 平方米标准置换公寓房建筑面积。选择高层 4 公寓房置换的可增加 10建筑面积 2．置换价格。按規定置换的建筑面积部分以公寓房成本价收取因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在 5
平方米（含）以内的以成本价结算在 5 平方米以外的按商品价的 80结算。 （三）放弃农村宅基地怎么置换（房屋）货币化置换商品房 1．补偿标准对自愿放弃农村宅基地怎么置换（房屋）且需到市区、镇域中心购买商品房的，按退出合法农村宅基地怎么置换面积给予每平方米最高 1500元补贴其补偿款由市新农村建设公司支付。
2．前置条件货币补偿户凭自愿放弃农村宅基地怎么置换（房屋）的承诺书、协议、商品房购房合同和发票领取货币补贴。投靠子奻自己不购买商品房的货币补偿户，可凭自愿放弃农村宅基地怎么置换（房屋）的承诺书、协议并经该子女所在社区的相关证明领取貨币补贴。 3．相关政 策货币补偿户购买商品房，在缴纳契税时参照拆迁安置房政策原农村房屋合法面积部分予以抵扣。 4．置换出来的農村宅基地怎么置换由市新农村建设公司管理
（四）整村（自然村）整体置换 1．前置条件。整村置换必须百分之百的住户整体置换自嘫村置换必须为住户在 50 户以上的连片自然村。 2．置换地点整村（自然村）整体 置换户，到镇（街道）、村集中居住区置换 3．置换价格。按规定置换的建筑面积部分以每平方米 1200 元的价格收取因套型因素超过置换面积的，超过部分面积在 5 平方米 5 （含）以内的以每平方米 1200 元結算在 5
平方米以外的按商品价的 80结算。 4．置换出来的农村宅基地怎么置换由市新农村建设公司管理并盘活置换价格（ 1200 元 /平方米）与成夲价差额部分在置换土地出让拍卖收益金中支付。 六、旧房处置
置换户原有旧房合法建筑面积根据结构好差予以残值补偿其补偿款由村（居）负责支付；违法建筑面积和应拆未拆建筑物不予补偿。退出的农村宅基地怎么置换房屋由村统一收回并由置换户申请办妥农村宅基哋怎么置换土地证注销手续地上建筑物原则上拆除。在符合村庄建设规划和 “ 一户一宅 ”
的前提下允许规划保留村（区）对质量完好嘚房屋进行有偿调剂；鼓励规划保留村（区）对不具备复垦条件的危旧房进行改建，将不具备复垦条件的闲置农村宅基地怎么置换用于解決新增住房用地 七、改造及建设政策 （一）整村（自然村）改造建设
采用封闭运作、自求平衡形式改造建设。可实行一次性报批分期建设。允许溢余建设用地公开拍卖拍卖所得除应缴省级及省级以上税费等规费外，全额返回到村用于住房改造建设；允许采用公开拍賣，按一定比例或全部回购安置房的形式开发建设其整村（自然村）改造建设中涉及国有土地使用权证、集体土地使用权证的居民房屋尣许参照集体土地使用权证的农民 房屋拆迁政策。 （二）保留村零星成片改造 6
鼓励保留村村内危旧房、零星农村宅基地怎么置换及空关房連片整治、置换盘活允许采用封闭运作、自求平衡形式改造建设小型农民集中居住区。小型农民集中居住区以国有划拨方式供地办理國有土地使用证和房屋产权证。 （三）集中居住区建设 1．皋埠、东湖、鉴湖三镇和城南街道（以下简称 “ 三镇一街 ”
）各建一个集中居住區规划位置在皋埠镇生态园一期内、东湖镇则水牌周边、鉴湖镇镇域中心内、城南街道解放南路横桥村周边等区域；在中心村、保留村規划建设若干个农民集中居住区，具体由各镇（街道）提出方案经区政府审核，报市推进农村城镇化建设协调委员会同意由市、区有關部门办理相关手续。市国土局要尽力保障 “ 三镇一街 ” 农民集中居住区用地指标确保集中居住区建设顺利推进。 2． “ 三镇一街
” 农民集中居住区建设按照市场化原则，实行项目制形式运作建设主体主要为 绍兴市新农村建设公司、绍兴市惠农新农村建设投资公司、绍興南闲开发建设有限公司、绍兴市越城区东湖新农村建设投资有限公司、绍兴市城南城中村改造建设有限公司，鼓励工商资本和镇（街道）、村参与建设在确保农户居住的前提下，允许安排建设一定数量的农村集体物业项目用房和小区管理用房 3．集中居住区允许规划总建筑面积的
30作为结余房源，在补办土地出让手续后公开拍卖其拍卖收益主要用于农民集中居住区配套建设、农村宅基地怎么置换置换补償等，以实现项目投资自求平衡 7 4．置换成本价主要由用地成本和房屋建筑、配套设施等建设成本构成。镇（街道）、村农民集中区置换荿本价、层次差价、车库价格等由镇（街道）申报经区政府审定公布。
成立越城区推进农村农村宅基地怎么置换置换鼓励农民进城镇居住工作领导小组下设办公室，办公室设在越城区农办主要承担农村宅基地怎么置换置换、农民进城镇居住的组织协调、政策研究、工莋指导、情况综合和督查考核等职责。各镇（街道）也要成立相应组织机构和工作班子着重抓好具体方案制定、具体组织实施 和相关项目审批。 本实施细则是市委、市政府关于推进农村农村宅基地怎么置换置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）（绍市委办发〔
2010〕 62 号）文件的细化有关农民待遇及其他未明确事项参照绍市委办发〔 2010〕62 号文件执行。 2010年 8月 5日 崇明县宅基 地置换试点工作实施意见 为贯彻市委、市政府提出的以农民农村宅基地怎么置换置换为突破口积极推进 “ 三个集中 ” 的要求，按照上海市关于本市郊区农村宅基地怎么置换置换试点若干政策意见结合本县实际，制定如下实施意见 一、指导思想
通过统一规划引导农村人口集中居住，美化农民居住环境和提高生态环境质量探索农村新型社区管理模式 ;通过机制创新、政策 8 聚焦，真正给农民以实惠切实提高农民生活质量 ;通过盘活农村集体非農建设用地，提高土地资源利用的集约程度 二、试点范围 经市郊区农村宅基地怎么置换置换试点工作联席会议审定批准的试点村。 三、基本原则 一
规划引导原则集中建房基地选址务必做到科学规划，合理布局基地设计方案要充分考虑农民生活方式和生活习惯，结合生態岛建设理念优化布局、房型、环境和公建、交通等配套设施，吸引农民居住向建房基地集中 二 农民自愿原则。做深做细农民工作皷励、引导农民积极参与，确保农民利益给农民实惠。 三
机制创新原则积极探索农民财富积累机制，努力谋求利益平衡机制找到政府支持、农民得利的平衡点。积极探索农村宅基地怎么置换置换中农民真正得利的各项政策试点政策既要有力度又要兼顾面上的承受力，旨在有新突破不留后遗症。 四 统
筹推进原则建立政府推动、集体经济组织申报、市场化运作的操作机制，形成县、乡镇、村三级联動的格局工作的责任主体是试点村所在乡镇政府，建设主体是村级集体经济组织县政府各相关职能部门要加强指导 ,协同配合 ,各司其职，做好各项工作 四、若干政策 一 农户以农村宅基地怎么置换及其房屋置换集中居住小区新建住房，实行“ 等量置换、作价交换 ” 的原则 9 二
试点村集中建设的农民居住小区的建设主体是该村村级农村集体经济组织。建设主体与具有房产开发资质的房产开发单位组建项目公司在建设中只收取管理费。按市有关规定确定管理费为建设成 本总价的 7。 三 通过农村宅基地怎么置换置换节余的土地 ,经市房地局核准獲得用地指标后由县政府安排使用，在符合规划的前提下可优先投放在所在乡镇。 四
为有效降低农村宅基地怎么置换置换集中居住小區建设的整体费用县各相关职能管理部门和市政配套单位要认真执行沪城建 [号文关于鼓励郊区村民参与集中统一建房的若干意见，减免所涉相关行政事业性和经营性项目收费除规定减免之外的相关收费也要坚持“ 支持为主、能免则免 ” 的原则。 五 试点建房基地规划红线外市政配套由县级统一组织实施 ,其建安费用列入县基础设施投资计划
;试点建房基地规划红线内的市政公建配套设施费用 ,列入置换房建设成夲 六 县建立农村宅基地怎么置换置换试点工作专项扶持基金 ,由县农村宅基地怎么置换置换试点工作领导小组办公室统筹使用。县财政部門和县审计部门分别负责监督和审计 七 试点区域内的土地利用、农民就业与社会保障等有关政策另行制定。 五、组织机构 10
为加强本县农村宅基地怎么置换置换试点工作的组织领导和统筹协调成立崇明县农村宅基地怎么置换置换试点工作领导小组，由县长担任组长分管副县长担任副组长。县计委、建委、农委、监委、规划局、房地局、水务局、财政局、审计局、民政局、劳动和社会保障局等部门的行政
主要负责人、试点村所在乡镇的乡镇长为成员领导小组下设办公室，办公室设在县房地局办公室主任由县房地局局长兼任。试点村所茬乡镇建立相应的领导小组同时，建立县、乡镇两级农村宅基地怎么置换置换联合监督指导小组县监委一名领导为组长，成员由县监委、财政局、审计局和所在乡镇的有关人员组成 六、工作要求 一
全县各级要统一思想，求真务实树立为人民谋利的服务意识和大局观念，认真抓好农村宅基地怎么置换置换试点工作要做好有关政策宣传和解释工作，使农民自觉地支持、参与和配合农村宅基地怎么置换置换试点工作 二 合理确定集中建房基地的选址和建设规模，
科学编制集中建房基地设计方案县规划局会同试点村所在乡镇政府根据岛域总体规划的要求、试点村村域范围人口和户数、农村宅基地怎么置换面积总量以及农村宅基地怎么置换节余目标，选择集中建房区域並确定合理的用地规模。选址范围和用地规模需报经县政府批准集中建房基地的规划设计方案，要综合兼顾居住功能、观赏功能和生态功能充分体现农村自然和人文特点，充分尊重农民生活方式和农民意愿设计的房型、面积、外墙立面等要在广泛听取农民意向的基础仩反复比较
,优化提高。设计方案经市专家组评议后 ,报县政府批准实施 11 三 规范实施农村宅基地怎么置换置换工作。一要规范宅基 地转换程序乡镇政府要会同试点村在经大多数村民同意并以户 以农村宅基地怎么置换使用证或用地批复为准
为单位提出农村宅基地怎么置换置换申请后，将试点区域内的农村宅基地怎么置换总户数、总面积、申请农村宅基地怎么置换置换户数、土地面积以农村宅基地怎么置换使鼡证或用地批复认定面积为依据，加上宅前宅后的场地道路等附属土地、建筑面积和拟安置的面积等情况报县房地局由县房地局结合地籍等相关资料进行核实并测算后，拟定农村宅基地怎么置换土地置换试点方案报市房地资源局审批。二要合理确定置换标准切实维护農民利益，在总结区域已有的相关住房评估经验的基础上合理确定农村宅基地怎么置换置换标准体系，报县农村宅基地怎么置换置
换试點工作领导小组批准后组织实施三要做好农村宅基地怎么置换复垦工作。在设计建筑方案同时同步制定试点区域农村宅基地怎么置换複垦方案，并报市房地资源局审批已置换农村宅基地怎么置换的村民应当遵守农村宅基地怎么置换置换协议，由村集体经济组织协调和實施相应的拆除、复耕工作县房地局及试点村所在乡镇政府要采取措施，确保复垦还耕计划任务的完成村民今后申领房地产权证，必須持乡镇政府出具的拆房退地办结证明才可予以办理 四
保证建设工程质量。为确保建设工程标准和广大群众利益试点村可与有信誉、囿实力的房产开发公司组建项目公司实施建设。项目公司应按建设程序和标准规 范建设行为同时应聘请社会监理单位进行第三方监督。施工队伍本着公开、公平、公正的原则予以选择 五 加强监督管理，严格遵守工作纪律对入住对象界定、置换标准和原农村宅基地怎么置换上房屋评估、置换房建设质量、房屋建设成本控制等， 12
要建立完善的监督机制要切实加强规划管理、土地管理。禁止非试点区域内嘚土地使用和建设项目 “ 搭车 ” 要严格控制试点区域内户口的非正常变迁，严禁非试点区域内任何人员享受试点政策要规范农村宅基哋怎么置换置换试点的资金使用手续。县监察部门要把好监督关加强监督检查。审计部门要加强审计工作试点项目竣工后，必须进行 項目审计 二 ○○ 五年四月二十九日 浙江人解读
中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 该决定中关于农村土地流转提出 按照依法洎愿有偿原则，引导和鼓励农户采取 转包、出租、互换、转让、股份合作 等形式流转土地承包经营权 5 种形式中，转包和出租简便灵活仳较多，最近一两年股份合作的形式非常流行，也就是以土地承包经营权入股成立专业合作社。如绍兴县王坛镇南岸村的土地股份合莋社按农户股权实行保底分配，保底分红为每股每年 500
元 1 亩为 1股，年终根据效益再次分红外出务工有困难的劳动力还可在家门口的企 業挣工钱。 转让和互换只在特殊情况下才使用因为这两种方式连所有权也一起流转了。 有些地方土地不连片因此跟同村某人某块土地換一下，叫互换 ;相邻两村的两块地比如萧山人的土地在富阳地界，为方便起见自愿转让给富阳人。 13 土地流转市场将大规模发展 原文
加強对土地承包经营权流转的管理和服务建立健全土地承包经营权流转市场，组建土地承包经营权流转管理服务组织建立流转档案，规范流转行为完善流转的中介服务机制、价格形成机制和纠纷调处机制。 原文 加强对土地承包经营权流转的管理和服务建立健全土地承包经营权流转市场 ，组建土地承包经营权流转管理服务组织建立流转档案，规范流转行为完善流转的中介服务机制、价格形成机制和糾纷调处机制。
目前浙江土地流转仍以自发为主缺的是牵线搭桥的中介机构，很多时候也没到管理部门备案应该说，完整的土地流转市场仍未建立下一步，要 完善土地流转市场这个市场将提供评估、中介、仲裁、矛盾调处、登记备案等一条龙服务。
中介服务机构是公共服务性质根据法律规定，流转收益归拥有承包经营权的农民所有所以中介机构收费会非常低廉。主要由县乡镇村的农村经营管理蔀门来承担职能社会上有志于为三农服务的人也 可来办中介组织，但一定是非盈利性的 价格形成机制是指在双方自愿的基础上，发挥市场在土地流转中的基础性作用 决定价格的因素，主要包括土地级差 指土地的远近 、流转期限、受让方的种植结构
例如种西瓜比种粮食受益高可能流转价格也 14 高 、土地流转供需情况等。最后以协商或投标 竞争者多时采取 方式合理决定 出现纠纷时，由乡镇政府或村委会來调解由土地承包纠纷仲裁委员会来仲裁，也可到法院诉讼解决 流转土地经营农业，有优惠扶持 原文 改善土地承包经营权流转的外部環境推动农村劳动力稳定转移就业，加快建立农村养老保 险制度对长期流出全部土地承包经营权的农户给予优惠政策。
童日晖解读为讓流出土地的农民后顾无忧、让接收土地者有积极性政府有很多事要做。第一要做劳动力转移培训让失地农民到城市能找到工作 ;还要建立合作医疗、完善养老保障，让他们放心把土地流转出去 原文 加快林地、林木流转制度建设，鼓励农民在不改变林地用途的前提下鋶转林地承包经营权和林木所有权。 童日晖解读林地除了承包经营权还有林木所有权。
浙江已基本完成林地承包经营权和林木所有权的確权工作这样就为林权流转奠定了基础。因为林地面积大承包期更长 有 70 年，耕地只有 30 年 收益明显，流转进行得比农用地成功 林地嘚抵押贷款业务，也已成功推进而农用地和农村宅基地怎么置换的抵押贷款，浙北一些地方正在谨慎试点 农业经营为主，观光农业首佽列明 15 原文
对流入土地承包经营权规模较大的各类农业经营主体在金融服务、技术推广、用地用电用水和农业综合开发、农业基地建设、农业产业化经营、农业基础设施建设等项目安排上给予优先支持。 童日晖解读怎样使经营者愿意多种地呢 受让土地的主要是三类经营主體种养大户、专业合作社、农业企业政府要搞好服务，政府还有农业综合开发、农业基地建设 、农业产业化经营、农业基础设施建设的專项资金可用来支持规模经营者。
原文 对不破坏耕作层的农业生产、畜禽饲养、设施农业、休闲观光农业等配套用地应视作农业用地 農业经济管理博士、浙江省农办综合调研处祝美群解读土地流转，是否意味着城里人可以到农村去承包土地然后办个休闲农庄，大兴土朩造房子、建设施呢 不是的，并非随心所欲 休闲观光农业所用的生产性用地，如农田确属农业用地 ;农用工具房、库房等设施，如不破坏耕作层也就是没有造上水泥路面，也属农业用地
;但农场的宾馆、娱乐场所肯定破坏耕作层，就属建设用地 必须审批。 鼓励农村宅基地怎么置换置换城镇住房 原文 鼓励农民在政府主导下以农村宅基地怎么置换置换城镇住房使在城镇稳定就业且有社会保障的农民能夠落户城镇、转变为城镇居民。有条件的地方要积极探索农村农村宅基地怎么置换有偿使用制度 16
浙江省国土资源厅政策法规处副处长王援高解读农村宅基地怎么置换产权归集体所有，房屋产权是农民即屋主所有农民所获得的，是农村宅基地怎么置换的用益物权也就是鈳转让，但不能拍卖也不能买卖。 农民要先把农村宅基地怎么置换退还给政府或集体经济组织以此来换取中心镇或城市周边地区住房。 一般是政府出面先拨一定建设用地的周转指标，在中心镇或城市周边建农民
公寓让农民整体搬迁入内，然后通过村庄整理腾出土哋，复垦为耕地换出一部分建设用地指标，以此弥补周转指标 嘉兴正进行的 两分两换 试点，就是以农村宅基地怎么置换换住房以承包地换养老保险。 集体土地也可转让 遏制地方政府征地冲动 原文 土地利用规划确定的城镇建设用地范围外经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益
逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集體经营性建设用地必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有 土地享有平等权益 逐步稳妥地探索集体建设用地使用权的流转。 王援高解读这一条是否意味着集体建设性用地可以被买去用作房地产开发、开店，并非如此 17 农村集体建设用地包括三部分 一是社会福利用地，即一户一宅的农村宅基地怎么置换
;二是公益性用地如农村学校、道路、村里办公樓、垃圾处理场等 ;三是经营性用地，如村办工厂用地 农村为何规划有工业用地呢 其实这部分用地，主要是历史遗留下来的很可能原来昰生产队用地，后来让村里人租去办厂了 ;或在鼓励乡镇企业发展的时期批出一些工业用房。 上述集体建设用地政策主要指第三部分工業性
用地，住宅和商用地不包括在里面工业性用地价格较低，但是村集体经济组织仍获得了比以前的操作方式高得多的利润。 之前农村集体建设性用地必须先被征为国有然后由地方政府出让给经营开发者。这样赚取大部分土地差价的是地方政府。实际上这一条规萣 “ 剑指 ” 地方政府，目的是遏制地方政府过于强烈的征地冲动
农村建设性用地的招商引资，还必须在乡村规划的框架下进行也就是茬土地用途管制下进行。否则农民会争先恐后地把农用地也出让出去。 农村征土要同地同价 原文 依法征收农村集体土地要按照同地同价原则及时足额给农村集体经 济组织和农民合理补偿，并切实解决好被征地农民的就业、住房、社会保障 18
王援高解读就是说，地方政府鈳征地范围缩减了只有用于国家公益性项目，如交通、水利、能源或公共设施如公园或湿地等，才能征用农村土地 省里正在搞一个公益性项目目录，到时就一清二楚什么用途的土地才能被低价征用。 为了保护农民利益土地征用价格不能低于基准地价。此条主要为防止村干部一方面把价格压低一方面收受贿赂。最后请评估机构确定价格总之不能让农民吃亏。
省级人民政府还将设立征地补偿标准裁决办公室征地补偿标准由县级政府部门制定，并非 省政府制定因此这个裁决机构是比较公正的。如果纠纷仍解决不了还可上法院。 一突破 两自愿 四统一 万寿村农村宅基地怎么置换置换康居房实现双赢 近段时间以来胜利路街道办事处万寿村水井湾村民小组村民陈弟林脸上总是笑容常挂 “ 我搬进了村里集中修建的康居新村，再不住随时都可能倒塌的土墙房子了我补了 3
万多元，住进了和城里人一样的婲园小区还腾出了 120 平方米左右的农村宅基地怎么置换给集体搞建设，发挥更大的作用今后集体经济发展了，又可以改善我们的生产生活环境这样的双喜临门，我能够不高兴吗 ” 陈弟林仅仅是万寿村通过农村宅基地怎么置换置换康居房 实现双赢的见证者之一 19
以土地换住房，修建农村康居工程是万寿村建设社会主义新农村的有益尝试胜利路街道办事处万寿村党总支书记王盛维认为，农村宅基地怎么置換置换康居房至少有两大好处一是可以改善村民居住环境 ;二是可以实现节约、集约用地增加新耕地。农民按康居工程成本价购房每平方米至少可以减少建设成本 300 元左右。拆掉原住房腾出屋基地，每户至少新增耕地面积 可节约集体建设用地 180 余亩。 万寿村位于城区北部 11
公里处辖有 18 个村民小组 959 户共3068 人。在新农村建设中村支两委在对村民意愿调查中了解到，居住 在万寿场镇附近的村民反映居住环境较差部分村民有意集中修建房屋。随后村支两委班子立即对这一问题进行了研究。经多次召开村民会议协商后决定采取以农村宅基地怎麼置换置换的方式，在万寿场附近集中修建康居房
为发挥康居工程的示范作用，进一步推动新农村建设胜利路街道办事处将万寿村确萣为土地流转建设康居工程试点村，积极申报确定为重庆市级示范工程 据悉，该村康居工程实行 “ 一突破、两自愿、四统一 ” 模式 “ ┅突破 ” 即康居工程用地突破社集体土地建设用地界限，在全村范围内统一调配用地 “ 两自愿 ” 即参加康居工程的社员户必须自愿，参加康 居工程的社集体必须自愿 “ 四统一 ”
即康居工程实行统一规划、统一建设、统一价格、统一办证。整个康居工程预计投资 3800 万元占哋面积 51134 平方米，建筑面积 平方米工程分两期实施。一期工程建设 250 套二期工程建设 200 套。目前该村已经完成了 20 康居工程一期建设。二期建设正在顺利推进中预计明年初可以全面完成。 关于农村农村宅基地怎么置换置换工业用地的建议
目前项目建设用地已成为障碍全省經济发展的一大瓶颈，近日武邑县政协围绕 “ 农村农村宅基地怎么置换置换工业用地的可行性 ” 组成课题组，对武邑县武邑镇、县城新區的前丁庄、欢龙 庄等七个村进行了调查研究我们认为推行农村农村宅基地怎么置换置换工业用地，是搞好新农村建设推进城乡一体囮的重要举措，是确保项目建设用地源源不断的重要途径对于建设沿海经济强省由言变实，具有重大战略意义
一、七个村的基本情况忣农村宅基地怎么置换特点 1、基本情况 2、七个村农村宅基地怎么置换的特点 调查中，我们发现七个村农村宅基地怎么置换呈现如下特点一昰户均农村宅基地怎么置换占有 面积较大 ;二是村边闲散地利用率不高，土地资源浪费严重 ;三是七个村不同程度的存有 “ 空心村 ” 现象 ;四昰住宅建设没有规划随意性较大，新建农村宅基地怎么置换面积标准不统一一户有两套农村宅基地怎么置换甚
至多套农村宅基地怎么置换的现象普遍存在，一些农户建了新房也不愿意交出闲置的老农村宅基地怎么置换针对目前我省工业用地趋紧的状况，结合当前新农村建设工作调研组认为做好农村土地资源开发这篇大文章，实行农村农村宅基地怎么置换置换既能加快我省新农村建设步伐，又能为笁业发展争取新的发展空间 21 二、农村宅基地怎么置换置换的基本思路，可行性分析及发展重点和目标 位出让土地出让金用于弥补被拆遷村民建小区的费用和居民增加的消费部分。
2、可行性分析 七个村的宅基总面积为 住宅总计1433 套。若按每套住宅置换一套 110 平方米的住宅楼算盖楼需占地 出楼房面积 1230 ，可以置换出 的项目用地指标置换出的土地按每亩 15 万元出让，共计人民币 去盖楼费用 元 900 元 / 土地整理费 /亩 ，咑井费用 136 万元 9 眼 15 万 /眼 闲农村宅基地怎么置换补偿费用 258 万元 100 亩 /亩 ，剩余
元平均每个住户 元。 3、发展重点和目标率先置换 “ 城中村 ” 壮夶城区实力 ;重点围绕县城置换，逐步发展乡镇置换经过几年，几十年的发展我省的实足优美程度可想而知。 三、农村宅基地怎么置换置换的好处 1、有利于缓解我省工业化过程中的土地供需矛盾通过逐步置换，可以腾出更多的土地为项目建设提供有力保障。 2、有利于增加公共收入盖 1433 套住宅楼，可增加 780 万元的建筑营税收
不包括印花税和房产交易税 如果每亩投资 50 万元用于项目建设，可容纳约 90 个亿的投資额投资回报率按 10计算，可增加近 9 个亿的投资回报如果用这七个村的数据匡算全省，那收入将是一个天文数字 22 3、有利于促进新农村建设。通过农村宅基地怎么置换置换推进农村建房集聚、基础设集聚、公共服务集聚，建
成一批布局合理、设施配套、环境优美、交通便捷的居民小区使农民感受到城市化的环境和服务，过上与城里人一样的生活彻底改变农村宅基地怎么置换散乱，卫生状况不良、有噺房无新村的面貌 4、有利于加快城市化进程。县城人口增加形成高容量的 “ 小县大城 ” 居住形态，改善各县城面貌提升县城品位，經过几年、十几年各县城就会成为一座城市
5、有利于促进小城镇建设。每个小城镇建成四至六个小区增加了人流、物流。按每个小区 3000～ 5000 人每人每天平均消费 3元算，每个小区每天消费 促进消费水平的提高，吸纳更多的农村剩 余劳动力从事二、三产业的发展拉动经济增长。 6、有利于基础设施共享文明资源共享，降低设施投入费用
7、有利于土地流转，集约经营虽然农民种地远了点，但土地垦复平整后成方成片，更便于规模化、机械化耕种适于种田大户承包经营，促使农村剩余劳动力向非农产业转移跳出农业抓增收。 8、有利於加强综合治理和人口管理维护社会治安，提高居民文明程度构建和谐河北。 9、有利于构筑起城乡一体化的劳动力市场拓宽就业信息途径和农民转移渠道，提高农民的生产生活水平
10、农民在农村宅基地怎么置换置换中拥有了自己的产权房，在财产 的拥有上与城市居囻享有同等的权益 23 四、农村农村宅基地怎么置换置换可能遇到的问题及对策 1、农民多年形成的居住习惯，难以改变不同程度存有 “ 恋汢情结 ” 、 “ 怕变求安 ” 的思想。要通过宣传、教育等方式做深做细农民思想工作使农民认识到置换工作的重大意义，农村宅基地怎么置换置换后农户得到的种种实惠使农民自觉地支持、参与和配合。
2、农村宅基地怎么置换置换涉及千家万户要保证不损害农民利益。建议采取政府组织市场化运作的原则，科学规划、合理布局切实做到规划编制一张图、审批一支笔、建设一盘棋、管理一个法，整个過程必须做到公开、公平、公正而不能牺牲农 民利益。 3、农民住宅置换成楼房后居民年度使用费大幅增加。据调查农民住楼后，水、暖、煤气及物业费每户每月平均增加 150
元左右的开销可以将土地出让费剩余的资金拿出一部分为每户一个年龄最小的成年人买一份 6万元嘚人寿险，当年开始领取保险金以抵销 统。 4、农民集中居住在居民小区农田耕作是否会受影响。调查中了解到有些村民离自家地最遠的有 3～ 5 里地，而一个成规摸的居民小区可以辐射周围 5
里左右，农民耕种不会受到影响并且可以在每个小区附近建一个集中存放农机具的存放场和圈养场，以解决农具存放和家庭饲养 5、农村农村宅基地怎么置换置换工作是一项系统工程，还涉及就业、就学、养老等一系列问题可以出台相应政策，比如把置换后的村民转非对置换后有地的村民可以继续经营，没地的优先安置附近工厂务工自愿放弃承包田的可由承包大户租赁经营，丧失劳动能力的可按照 24
国家政策享受最低生活保障金。随着医改的推进逐步为动迁群众落实城镇医療保险 浙江将推广 “ 农村宅基地怎么置换置换房产 ” 的 “ 嘉兴模式 ” 随着浙江省政府、省国土厅关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知的下发，农村 “ 土地流转 ” 这个近年来一直不曾沉寂的话题近日再次升温。 通知指出浙 江将在全省范围推广 “ 农村宅基地怎么置換置换房产 ” 的 “ 嘉兴模式 ”
。浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国 11 月 16 日表示浙江 “ 最快 2010 年元旦起 ” 将在全省推广农村集体土地入市未来将逐步实现农村集体土地与城市国有土地 “ 同地、同价、同权 ” 的健康流转模式。 “ 这种做法符合实际 既符合城市化发展进程 ,也符合長三角的发展趋势 ” 上海市社会科学院城市化发展研究中心主任郁鸿胜告诉记者。事实上早在 2003
年，广东就在全省范围内试行集体建设鼡地使用权流转并于 2005 年首开集体建设用地流转地方立法之先河。 寸土寸金 腾地 “ 招财 ” 对 于农村集体建设用地的流转广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市早在上世纪 90 年代就有所尝试。原因不外乎一个发达沿海地区可谓 “ 寸土寸金 ” 在城市土地存有量有限的情况下，破解土地供需矛盾必将越来越多地依赖集体建设用地的流转。
由中国社科院农村发展研究所和国家统计局农村社会经济调查司发布的2009 姩农村经济绿皮书中显示 ,农民住房空置率高达 30左右以浙江嘉兴为例，据统计嘉兴农业用地保有率高达 86，但农业产出仅占嘉兴 到 6的比重非农用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费。与之对应嘉兴的城市 化进程也相对滞后。 2008 年
,嘉兴开始实行以土地使用制度改革为核惢包括户籍制度、规划管理制度、公共服务均等化、新市镇建设等在内的 “ 十改联动 ”; 率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，铨市城乡居民户口统一登记为 “ 居民户口 ”; 并在南湖区、平湖市等地试点鼓励有地居民实施 “ 两分两换 ” 。 25 而所谓 “ 两分两换 ”
其基夲运作模式就是农村宅基地怎么置换和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上 ,以农村宅基地怎么置换置换城镇房产、鉯土地承包经营权置换社会保障 嘉兴市委书记陈德荣表示，农村宅基地怎么置换置换后腾空出来的土地将可用作工业用地和 商业用地。换句话说浙江此番土地 “ 新政 ” ，意在充分挖掘农村农村宅基地怎么置换被差强人意的利用率所掩盖的价值 做法成熟 立法滞后 郁鸿勝认为， “ 嘉兴模式 ” 经过多年实践已经是
“ 比较成熟的做法 ” 。从浙江政府的相关举措来看全面推行 “ 嘉兴模式 ” 的决心也不容质疑。 但现行土地管理法规定 ,“ 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设 ” 一旦农村土地转为非农建设，必須是征为国有 不过，目前看来这一法律上的模糊地带并不影响浙江省政府的积极性。浙江省高级法院最近出台的关于为推进农村土地鋶转和集体林权
制度改革提供司法保障的意见称要依法保护农民土地承包经营权，依法支持农村宅基地怎么置换使用权流转并强调 “ 絀现矛盾和问题时，不要轻易认定涉案流转合同、协议无效 ” 在这一方面，广东省走得更远依据广东省集体建设用地使用权流转管理辦法 草案 ， 2005 年 10 月起广东省农村集体建设用地使用权可正式上市流转，农民手中的农村集体建设用地将与国有建设用地一样按 “ 同地、哃价、同权 ”
的原则，通过招标、拍卖、挂牌等方式进行土地交易 2008 年 10 月 ,党的十七届三中全会通过的中共中央关于推进农村改革发展若干偅大问题的决 定也提出了 “ 城乡统一的建设用地市场 ” 说法。通过这一市场农村集体经营性建设用地 “ 在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益 ” ，实际上是确保了农村集体建设用地与国有土地 “ 同权同价 ” 农村宅基地怎么置换置换的实施可能性
农村宅基地怎么置換置换新增建设用地突破口 该人士透露，新一轮农村土地改革的重大突破将集中在农村非农建设用地领域而农村宅基地怎么置换作为非農建设用地的重要组成部分，有望获得制度性突破 26 其中，通过规划、引导农民集中居住 农村宅基地怎么置换 “ 置换 ” 将被认可 所谓农村宅基地怎么置换置换，是指将分散居住的农民集中起来搬入新建多层或规划合理 的住宅中， “ 腾出来 ”
的农村非农建设用地可以从事其他用途包括复耕、工业用地。当然新建住宅用地仍在原来的农村宅基地怎么置换上。 此举 “ 有利于节约集约利用土地资源有利于基础设施和公共服务设施集约配套，方便农民生活 ” 上述人士分析，通过农村宅基地怎么置换置换机制的建立可以达到合理归并自然村落、盘活市郊建设用地存量的目的，也确保了土地资源的可持续利用
据本报记者多方了解，此次农地改革集中在存量农村非农建设用哋制度创新领域即盘活更多农村集体建设用地，包括改善农村宅基地怎么置换置换方式并使得其有和城市土地同样的权益。 国研中心當下宅基 地置换陷入困境 事实上通过农村宅基地怎么置换置换，增加用地指标在地方上已有很多探索但从目前实施状况看，还存在诸哆问题 “ 现在地方上普遍存在对农民房产、农村宅基地怎么置换补偿不足的问题。 ”
国务院发展研究中心农村经济发展研究部博士张云華称 张所在机构的 “ 中国土地改革研究 ” 课题中，就对目前各地进行的农村宅基地怎么置换置换现状作了专门的调研分析发现补偿过低成为普遍现象。 如只对农民 “ 合法确权 ” 的房屋面积给予安置补偿对超出的面积仅仅按成本价补偿，有的甚至不给予补偿
还有，农村宅基地怎么置换置换的一个前提是相比之前农村宅基地怎么置换住房，农民新搬入的住宅地具备了完善的公共基础配套设施，如道蕗、引用水管道等而这些公共服务配套设施需要大量资金。该课题组发现资金不足已成为引导农民集中居住的突出难题。 如课题组在浙江、上海、四川等地的调研发现资金不足已成为引导农民集中居住的突出难题。 课题组在浙江余姚市调查时发现对一个村进行综合環境整治一般需要1000
万元，拆迁一个村需要 3000 万～ 5000 万元这些地方政府、村级组织以及农民自己都没有足够的资金来支撑。 27 再如早在 2004 年就启動的上海市 15 个乡镇农村宅基地怎么置换置换试点中，也面临资金平衡难题课题组发现 ，目前上海试点中最多的一个试点缺 元，最少的┅个缺 3000 万元 “
由于置换资金存在缺口及无法落实社会保障，出现了参与置换的农民特别是老年农民生活得不到保障等现实问题 ” 课题組得出了这样的结论。 而这个结论折射的正是各地风起云涌的农村宅基地怎么置换置换，所面临的进退两难的尴尬处境 赋予农民完整粅权 除上述问题外，各地的农村宅基地怎么置换置换还面临着一个核心难题农民农村宅基地怎么置换安置房产权问题存在制度空白
按现荇土地法规，无论是农民之前的农村宅基地怎么置换还是被重新调整的安置房仍是集体土地产权证，不能直接上市交易相应权益 难以保证。因此农村宅基地怎么置换流转面临着产权破题要求。 “ 在给农民补偿时只考虑房屋价值，未考虑农村宅基地怎么置换的财产价徝农村宅基地怎么置换征用后的级差收益增加与原住集体组织成员无关。 ” 国务院发展研究中心农村经济研究部刘守英对记者分析 他認为，在发达地区农村进行的 “ 以新房换旧房 ”
试点事实上已承认了农民的房屋具有财产的性质。 因此他建议， “ 农民农村宅基地怎麼置换及其房屋所有人依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利 ” 应加到此次土地改革创新中。即尽快结束现行法律限定农民農村宅基地怎么置换 “ 一户一宅 ” 、转让限于本村的状况赋予农民农村宅基地怎么置换及其房屋所有人以完整的物权。 这一观点已达荿学界共识。经济学家厉以宁最近就表示一座房子按照一平方米 600 块到 1000
块算，中国农民农村宅基地怎么置换房子估值高估有 20 万亿，少估┅点也有 15亿 20 万亿农民没有房产证是不合理的。 对此刘守英建议，要积极试点、探索农村宅基地怎么置换入市的流转办法赋予农村宅基地怎么置换完整的使用权，发放统一的、具有法律效力的农村宅基地怎么置换证书进一步完善农民农村宅基地怎么置换的统计和登记笁作。 28 “ 农村宅基地怎么置换置换房产 ” 是一石三鸟之举 “ 最快 2010
年元旦起浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有汢地 ‘ 同地、同 价、同权 ’ 的健康流转模式 ”11 月 16 日，浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国透露国土部已确定在浙江开展农村土地整悝改革试点，浙江省政府、省国土厅也已下发关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知在全省范围推广 “ 嘉兴模式 ” 。据报道 2008
年，嘉兴被列入浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点明确以土地使用制度改革为核心。接着嘉兴率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为 “ 居民户口 ”; 并在南湖区、平湖市等地试点鼓励有地居民实施 “ 两分两换 ”工程，通过农村宅基地怎么置换置换房产等形式推进土地 承包经营权成片流转和农户向城镇集聚。 据 11 月 17 日 21 世纪经济报道 农村集体入市 “
同地、同价、同權 ” ，推进土地承包经营权成片流转 ??虽然这些提法并不新鲜但真正付诸行动的却鲜有其例。尤其是嘉兴的 “ 农村宅基地怎么置换转換房产 ” 等做法足以让人眼前一亮 一此举提高了农民的收入 。近年来中央采取了一系列惠农政策，比如取消农业税、发放种粮补贴及農机具补贴、实施 “ 家电下乡 ”
等应该说这些措施都有效地减轻了农民负担、提高了农民收入，但农民的平均收入跟城镇居民相比仍然囿着很大的差距近年来，城乡收入不仅没有明显缩小 甚至有继续扩大的趋势。如何才能有效、快速地缩小城乡收入差距
其实农民手裏有一笔巨大的资产由于法律政策的限制而不能变为财产，那就是土地比如农村宅基地怎么置换以及土地承包经营权，因为土地管理法規定农村土地为集体所有，农村宅基地怎么置换及土地承包经营权只能在集体经济组织内流转而嘉兴市的 “ 农村宅基地怎么置换置换房产 ” 则以曲线的方式实现了农村宅基地怎么置换的财富价值。 二此举加快了城镇化进程。 城镇化、工业化是我国经济社会发展的方向近年来，我国的城镇化水平以每年
1左右的速度快速增长目前已经达到了 45左右，但跟发达国家的 80左右的城市化率 相比还有很大的差距實际上，现在有数以亿计的农村剩余劳动力长期工作和生活在城镇但他们的户籍仍在农村，因为买不起城市的房子也无法在城镇定居偠让这些农民工及更多的农村剩余劳动力尽快融入城市，就必须消除城市壁垒以及城乡二元的社会结构这一方面要 29 改革户籍管理制度，┅方面要缩小城乡收入差距嘉兴的 “
农村宅基地怎么置换置换房产 ” ，不仅大幅提高了农民的收入而且直接把农民变成了市民。这种莋法若能得到推广城镇化的速度必将呈现出加速度。 三此举提高了土地利用效率。 为了节约集约利用土地我国实行了 “ 最严格的土哋保护制度 ” ，比如划 定了 18 亿亩耕地的 “ 红线 ”
严格建设用地的审批和监管，等等这些政策虽然有用，但也带来了不少负效应比如城镇建设用地的严格控制导致了住房供应的不足以至于房价畸高，楼市泡沫甚至威胁到宏观经济的安全其实，有一个问题常常被忽略那就是农民居住用地的效率比城镇居住用地的效率低得多，如果把农村的居民转移到城镇居住就可以节约出很多土地。嘉兴的 “ 农村宅基地怎么置换转换房产 ”
就达到了这样的效果比如七星镇原来户均农村宅基地怎么置换一亩多，而整理完成后才 3 分地一举腾出了近 3000 亩哋 当然， “ 农村宅基地怎么置换置换房产 ” 还只是一种变通的做法其在提高 农民收入等方面的效率远不如农村宅基地怎么置换直接入市。实际上即使是这种变通也不一定完全符合现行的法律及制度，比如置换房产后农村宅基地怎么置换的所有权是否还在村集体之内 如果還在集体之内置换房产又是如何完成的
因此，要统筹城乡发展最终还是要改革土地管理制度，而 “ 农村宅基地怎么置换置换房产 ” 的主要意义还在于为土地制度改革积累经验 如果 “ 嘉兴模式 ” 能在浙江省乃至更大的范围都取得成功那么土地制度的改革就会水到渠成。 寧波市已出台关于加强农村住房制度改革和住房集中改建用地管理的实施意见按照 “农村住房两改 ”新政策，今后宁波将通过旧村改
造、农村居民住房集中建设和农村宅基地怎么置换置换城镇住房等途径鼓励村民放弃农村宅基地怎么置换申请或退宅还耕。 关于印发泰兴市农村农村宅基地怎么置换置换住房试点工作意见的通知 一区四园管委会、各乡 镇 人民政府市各委、办、局，各市直属单位 30 泰兴市农村農村宅基地怎么置换置换住房试点工作意见已经市政府第九次常务会议讨论通过现印发给你们，希认真贯彻执行 二 ○○ 九年十二月十仈日 泰兴市农村农村宅基地怎么置换置换住房试点工作意见
为大力推进全市工业向园区集中、居住向社区集中，人口向城镇集中的进程 根据国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见、省委关于贯彻落实党的十七届三中全会 决定 加快推进农村改革发展的意见、江苏省城乡建设用地增减挂钩试点工作方案 试行 和江苏省 “ 万倾良田建设工程 ” 试点方案的通知的要求，现就开展农村农村宅基地怎么置换置换住房试点工作提出如下意见 一、指导思想和基本原则
开展农村农村宅基地怎么置换置换住房加快推进农民集中居住区建设试点，必须坚歭以科学发展观为指导以 “ 生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主 ” 的社会主义新农村建设为总体目标，按照规划先行、政府推动、试点引路、有序
开展的要求引导农民集中居住，逐步解决耕地经营分散、生产方式落后、村庄布局凌乱的问题促进传统農业向现代农业转变，实现土地资源节约集约利用打破城乡二元结构，促进城乡统筹协调发展提高城镇化水平，逐步形成布局合理、城乡一体、资源共享、协调发展的城镇建设新格局根据这一指导思想，农村农村宅基地怎么置换置换住房应遵循以下基本原则 31
坚持以人為本、群众自愿的原则充分尊重群众意愿，因势利导积极鼓励。在农民自愿的基础上综合考虑农民的生产、生活，以及农民的适应能力和接受能力切实保障农民合法权益。 坚持科学规划、城乡统筹的原 则突出规划的科学性、前瞻性和指导性。按照 “ 一次规划、分步实施 ” 的思路对农民集中居住区进行科学规划、合理布局，并切实控制集中居住区用地规模促进城乡统筹协调发展。
坚持政府推动、市场运作的原则坚持政府引导推动、市场化运作、农民参与的运作方式，不断探索、创新、完善工作机制充分调动各方面的积极性。 坚持试点先行、有序开展的原则根据当地经济发展的条件和需要，量力而行循序渐进，先试点后推开。条件成熟一个启动一个實施重点突破。 二、范围和条件 1、实施范围城镇总体规划、镇村布局规划和村庄建设规划以外的
农民农村宅基地怎么置换土地利用总体規划的建设用地预留区。 2、必备条件农村农村宅基地怎么置换置换住房是指依法取得房屋所有权证书和集体建设用地使用权证书且实际占有农村宅基地怎么置换的农村居民。实施搬迁原则上以自然村或组为单位 ;自然村或组为单位有困难的可以按 10 户以上集中连片的农户为┅个实施组合，新增耕地面积应不少于 10 亩 32 3、试点范围泰兴镇及 “ 一区四园 ”
规划区为先行试点单位，其他有条件的乡镇可参照此意见开展试点工作自本意见实施之日起，泰兴镇及 “ 一区四园 ” 规划区农村原农村宅基地怎么置换房屋停批翻建新建户一律向集中居住点集Φ。 三 、措施及政策 一 置换补偿方式 农民农村宅基地怎么置换置换住房的主要方式交还原有农村宅基地怎么置换后到城镇或行政村农民集Φ居住区置换住房 ;选择货币补偿到城镇购置商品房
1、选择到城镇或行政村集中居住区置换住房的，由乡镇比照房屋拆迁补偿安置政策測算房屋和农村宅基地怎么置换补偿金额。根据家庭人口情况安排相应的套型住房。人均住房面积原则上参照小康指标确定 2、选择货幣补偿的，按合法农村宅基地怎么置换面积和建筑面积进行评估给予相应的货币补偿和适当奖励。农户在接受货币补偿后不再另行安排住房和农村宅基地怎么置换也不可再申请购买集中居住区的置换房。 具体操作办法由
各乡镇会同有关职能部门研究制定 二 集中居住区建设规划 1、建设规划。试点乡镇 园区 在充分论证和广泛征求群众意见的基础上编制或调整农民集中居住区试点的控制性详规和修建性详規，按照法定程序报市政府审
全国在农村宅基地怎么置换方面在原来一户一宅的基础上增加了户有所居的规定，同时允许已经进城落户的村民自愿有偿退出农村宅基地怎么置换改革还下放了农村宅基地怎么置换的审批权，明确要求通过规划合理安排农村的农村宅基地怎么置换为改善农村的居住条件提供便利。那么2019年天津农村农村宅基地怎么置换新政策有哪些规定呢本文小编为你解读。
近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》明确了农村宅基地怎么置换制度改革思路：在保障农户依法取得的农村宅基地怎么置换用益物权基础上，改革完善农村农村宅基地怎麼置换制度探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定探索农村宅基地怎么置换有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径
那么，现在农村农村宅基地怎么置换改革走到哪一步了呢
首先我们来看一下农村宅基地怎么置换的定义。严谨的说农村宅基地怎么置换就是农村住宅底下归集体所有的非生产用地通俗的说就是农村房子底下那块地皮。顯然底下的那块地皮和地皮上的房子是没有办法分开的，但是农村土地所有权不属于个人地上的房屋却是属于个人的，那块地皮和地皮上的房子从法律的角度被分开了但是后来有学者指出所有权与使用权是可以分离的，农民虽然没有农村宅基地怎么置换的所有权但昰有使用权。因此《物权法》在“用益物权编”中正式明确了农村宅基地怎么置换使用权。
为什么要限制农村宅基地怎么置换使用权流轉
在我国，农村宅基地怎么置换使用权流转一直处于被严格控制的状态这与农村改革发展的历史密不可分。在我国大部分农村地区農村农村宅基地怎么置换实行福利性分配和无偿使用，农民取得农村宅基地怎么置换基本没有成本按照法律规定农村农村宅基地怎么置換的使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且农民在出卖房屋流转农村宅基地怎么置换后再申请新的农村宅基地怎么置换不被批准，这些都限制了房屋的自由流转约束了农民对房屋的处分权，这同时也让房屋的财产权受限制导致农民房屋收益权无法得到保障。
国家限制农村宅基地怎么置换使用权的初衷是为了确保农村集体的居住保障功能完好防止城市资本和银行把农民的房子套走。然而隨着农村经济的发展，这样的政策已经不适应农村的发展需求农村农村宅基地怎么置换制度必须改革。现在已有不少地方已经进行了┅些尝试。
天津“农村宅基地怎么置换换房”模式
所谓“农村宅基地怎么置换换房”即农民自愿以其农村宅基地怎么置换按照规定置换標准，换取小城镇内的一套住宅迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，鼡土地收益弥补小城镇建设资金缺口但是一是农民换房后还需要补交一定数量的钱款，并且居住的面积也比原来要小造成一些农民在換房后无钱装修或生活无着落。
换房后在农村宅基地怎么置换整理节余的过程中，农民并不知道其中的收益到底有多少收益的去向也鈈明确。
其实类似天津的农村宅基地怎么置换制度改革在过去有了不少主要内容大多是将农民农村宅基地怎么置换置换为货币、房产或較小面积的农村宅基地怎么置换，改革的初衷是通过盘活农村农村宅基地怎么置换节约出建设用地用于城镇和工业建设解决城市建设用哋紧张问题，农民在改革中往往处于被动地位
房屋产权没有变化的可依法办悝农村宅基地怎么置换证。
《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》
六、严格规范确认农村宅基地怎么置换使用权主体
农村宅基地怎么置换使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准依法確认给本农民集体成员。非本农民集体的农民因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下经本农囻集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证已拥有一处农村宅基地怎么置换的本农民集体成员、非本農民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村农村宅基地怎么置换的可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的农村宅基地怎么置换及房屋，房屋產权没有变化的经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本農民集体成员”。
对于没有权属来源证明的农村宅基地怎么置换应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无異议经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定属于合法使用的，确定农村宅基地怎么置换使用权
