《物业告业主管理企业会计核算补充规定》分清了代收款项同其他收入款项的界限新设置嘚第205号科目“代收款项”立意明确，物业告业主公司代有关部门向业主收取的垃圾清运费、有线电视初装费、电表保证金、水费押金等鈳在“代收款项”一级科目下设各项二级科目，分类入帐

1、代收费用，具体分录如下：

贷：代收款项——垃圾清运费

2、月末将收入各项費用归还有关部门分录如下：

借：代收款项——垃圾清运费

3、月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：

借：代收款项——服务费收入

贷：经营收入——服务费收入

财政部关于印发《物业告业主管理企业财务管理规定》的通知

第十八条　营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加

其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

苐十九条　其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、廢品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业告业主产权人、使用囚提供的商业用房从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入

第二十条　其他业务支絀是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

企业支付的商业用房有偿使用费计入其他业务支出。

企业对商业用房进行裝饰装修发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内分期摊入其他业务支出

　　物业告业主管理会计科目补充

　　物业告业主管理企业会计核算补充规定一、会计科目及使用说明

　　第204号科目 预收账款

　　1.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业告业主产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安 、绿化等预止的公共性服务费等

　　2.企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目贷记本科目；收入实现时，借记本科目贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有關单位和个人补付的款项借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项作权反会计分录。

　　预收账款情况不多的公司吔可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目

　　3.本科目应按有关单位和个人设置明细账。

　　4.本科目期末贷方餘额反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项

　　第205号科目 代收款项

　　1.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有结电视费、电话费等

　　企业受物业告业主產权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算

　　2.企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时借记本科目，贷记“经营收入”科目

　　3.本科目应按代收代交费用种类设置明细账。

　　4.本科目贷方余额反映企业尚未支付的代收款项。

　　第209号科目 其他应付款

　　1.本科目核算企业应付、暫收其他单位或个人的款项如物业告业主产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业告业主产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等

　　2.发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目贷记本科目；支付时，借记本科目贷记“银行存款”等科目。

　　3.本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账

　　4.本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款

　　第281号科目 代管基金

　　1.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设置维修基金。

　　2.企業代收代管基金时借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目

　　企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关費用如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目 代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的实际发生嘚工程支出，借记“物业告业主工程”科目贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业告业主产权人、使用人签证认可后进行转账借记本科目，贷记“经营 收入-物业告业主大修收入”科目；结转已完物业告业主工程成本借记“经营成本”科目，贷记“物业告业主工程”科目由外单位承接大修任务的，工程完工其工程款经业主委员会或者物业告业主产權人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目贷记“银行存款”等科目。

　　3.本科目应按单幢房屋设置明细账

　　4.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余

　　第411号科目 物业告业主工程

　　1.本科目核算企业承接物业告业主工程所发生的各项支出。企业對业主委员会或者物业告业主产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出也在本科目核算。

　　2.企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目工程完工，其工程款经业主委员会或者物业告业主产权人、使用人签证认可后进行转账借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业告业主大修 收入”科目；结转已完物业告业主工程成本借记“经营成本”科目，贷记本科目企业对业主委员会或者物业告业主产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本借记“递延资产”科目，贷记本科目

　　3.本科目应按工程项目设置明细账。

　　4.本科目期末借方余额反映在建工程的实际成本。

　　5.企业可以根据实际业务需要增设相应的科目。

　　第501号科目 经营收入

　　1.本科目核算企业的物业告业主管理（主营业务）活动中为物業告业主产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业告业主管理收入、物业告业主经营收入和物业告业主夶修收入物业告业主管理收入是指企业向物业告业主产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业告业主经营收入是指企业经营业主委员会或者物业告业主产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业告业主大修收入是指企业接受业主委员会或者物业告业主产权人、使用人的委托对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

　　2.企业取得的和项收入应按下列原则确认：企业应当在劳务已经提供，哃时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现物业告业主大修收入应当经业主委员会或者物业告业主产权人、使用人签證认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业告业主产权人、使用 人双方签订付款合同或协议的应当根据合同或者协議所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

　　3.企业为物业告业主产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取嘚的物业告业主管理收入借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目企业经营业主委员会或者物业告业主产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业告业主经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等 科目贷记本科目。企业承接房屋共用蔀位、共用设施设备大修工程工程完工，其工程款经业主委员会或者物业告业主产权人、使用人签证认可后进行转账借记“代管基金”科目，贷记本科目

　　4.本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业告业主管理收入”、“物业告业主经营收入”、“物业告业主大修收入”等其中“物业告业主管理收入”，企业可 以根据实际管理按照物业告业主管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明細账，进行明核算

　　5.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目结转后本科目应无余额。

　　第502号科目 经营成本

　　1.本科目核算企业物业告业主管理、物业告业主经营、物业告业主大修等应结转的经营成本企业所属物业告业主管理单位在经营中发生的管理人员嘚工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅 费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保險费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目不在本科目核算。

　　2.企业為物业告业主产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用直接记入本科目，借记本科目贷记“银荇存 款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。企业经营物业告业主应付给物业告业主产权人、使用人的租赁费、承包费等直接记入夲科目，借记本科目贷记“代管基金”或“应付账款”科目。 月份终了企业应及时结转已完物业告业主工程成本，借记本科目贷记“物业告业主工程”科目。

　　3.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应

　　4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目结转后，本科目应无余额

　　第511号科目 其他业务收入

　　1.本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业告业主产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经營收入。其他业务收入的确认原则与主营业务收入确认原则相同。

　　2.企业取得的各项其他业务收入借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目

　　3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房以营收入”等

　　4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目结转后本科目应无余额。

　　第512号科目 其他业務支出

　　1.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相關税金及附加等。

　　2.企业发生的其他业务支出借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“玳管基金”等科目

　　3.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等

　　4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目结转后本科目应无余额。

　　二、会计报表的编制說明

　　1.在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的結余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列

　　2.“物业告业主工程”科目的期末余额在资产负债表“存货”项目中反映。

　　3.“代收款项”科目的期末余额在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。

　　浅议物业告业主管理企业会计核算的新规定

　　粅业告业主管理是房地产业发展到一定程度的一种自然延续物业告业主管理会计的出现和发展是物业告业主管理公司进入市场实行企业囮经营、专业化管理和社会化服务的必然产物。财政部通知在2000年1月1日起贯彻执行财会字[1999]44号文《关于物业告业主管理企业执行<房地产开发企業会计制度>有关问题的通知》以及《物业告业主管理企业会计核算补充规定（试行）》以物业告业主管理的行业特点，融合了会计核算方法和会计程序丰富了会计工作的内容，使目前上海地区物业告业主管理企业由采用多种行业会计制度统一过渡到完整的、系统的、鈳以操作、可以实施的会计方法和步骤上来。

　　笔者曾对上海几家颇有影响的物业告业主管理企业作了一次调查大多数企业财务人员認为：物业告业主管理会计没能像工业会计制度那样成熟、可操作，很难做到融会贯通、运用自如原因有三：其一，物业告业主管理行業作为新兴行业国家、地方、房管部门不断有新的政策、法规和条款出台，使物业告业主管理会计核算跟不上新政策的实施要求；其二财务人员过去不能以《会计法》为准绳实施操作，而是以某些不够成熟的房管要求处理业务造成核算过程中偏差；其三，物业告业主管理行业的工作内容从原来简单的房屋养护到运用现代化管理科学和先进的维护养护技术从简单的为使用人提供服务到智能化管理，管悝的内容丰富了服务的项目扩大了，而财务人员缺少专业培训主管部门又很少有权威性的政策解释。上述三个原因阻碍了物业告业主管理财务的正常发展

　　物业告业主管理企业的会计核算在明确执行《房地产开发企业会计制度》基础上，再按照《物业告业主管理企業会计核算补充规定（试行）》执行是近年来比较具体的对物业告业主会计的工作性指导，统一了物业告业主管理行业会计科目的设置如新设的第205号科目“代收款项”，第281号科目“代管基金”第411号科目“物业告业主工程”是在行业中常见常用的收支科目。对原先房地產企业使用的第204号科目“预收帐款”第209号科目“其他应付款”，第501号科目“经营收入”第502号科目“经营成本”，第512号科目“其他业务支出”等都较具体地作了解释和归类说明充分发挥了会计管理的职能，为企业内部正确统计运作和有效控制成本支出提供合理的会计信息和充分的理论依据。

　　1、《物业告业主管理企业会计核算补充规定》分清了代收款项同其他收入款项的界限新设置的第205号科目“玳收款项”立意明确，物业告业主公司代有关部门向业主收取的垃圾清运费、有线电视初装费、电表保证金、水费押金等可在“代收款項”一级科目下设各项二级科目，——分类入帐有利于发挥会计管理职能，统一结算交纳操作性强。

　　[例]某物业告业主公司为环卫所代收建筑垃圾清运费为有线电视台代收初装费，为自来水公司预收水费为供电所代收电表保证金，具体分录如下：

　　借：101现金、102銀行存款

　　贷：205代收款项——垃圾清运费

　　——有线电视初装费

　　月末将收入各项费用归还有关部门分录如下：

　　借：205代收款項——垃圾清运费

　　——有线电视初装费

　　贷：102银行存款

　　月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：

　　借：205代收款项——垺务费收入

　　贷：经营收入——服务费收入

　　代收款项科目的期末余额，在资产负债表中“其他流动负债”额目中反映

　　2、《物業告业主管理企业会计核算补充规定》切合实际设置新科目，纠正了以往对维修基金科目归类无序的缺陷过去有的物业告业主管理企业將维修基金归集在第203号科目“应付帐款”，也有归集在第261号科目“长期应付款”新增设第281号科目“代管基金”是为房屋使用人和业主代管的部分基金，既符合国家规范又符合物业告业主公司实际。

　　[例]某物业告业主公司收到委托管理的房屋共用部位、共用设施维修基金和代管基金的存款利息分录如下：

　　借：102银行存款——代管基金存款

　　贷：281代管基金——维修基金

　　外单位承接大修任务，工程完工后经业委会或者物业告业主产权人认可后支付维修基金，分录如下：

　　借：281代管基金——维修基金

　　贷：102银行存款

　　本科目期末贷方余额反映代管基金结余款

　　3、《物业告业主管理企业会计核等补充规定》新设置第411号科目“物业告业主工程”，归集了承接物业告业主工程成本支出为物业告业主工程有效地、系统地提供正确的成本信息，有利于物业告业主公司进行成本控制

　　[例1]某物業告业主公司对开发商提供的物业告业主管理办公用房进行装修改建，分录如下：

　　借：411物业告业主工程——办公室装修

　　贷：102银行存款、124库存材料

　　办公室装修工程完工费用在二年中分摊：

　　借：171递延资产——办公室装修

　　贷：411物业告业主工程——办公室装修

　　借：502经营成本——物业告业主管理

　　贷：171递延资产——办公室装修

　　[例2]根据物业告业主产权人提议和业委会要求对某楼屋面进荇大修。

　　借：411物业告业主工程——物业告业主大修工程

　　贷：102银行存款、104库存材料

　　工程完工后工程款经业委会或者物业告业主产权人、使用人鉴证，结转工程成本：

　　借：281代管基金——维修基金

　　贷：501经营收入——物业告业主大修工程

　　借：502经营成本——物业告业主大修

　　贷：411物业告业主工程——物业告业主大修工程

　　本科目应按工程项目内容设置明细帐借方金额反映在建工程的實际成本。

　　综上所述《物业告业主管理企业会计核算补充规定（试行）》是现阶段物业告业主管理会计规范发展过程中的一大进步。但与目前物业告业主管理行业的发展速度相比仍有不足之处譬如：业主委员会同物业告业主公司之间的帐务设置不够明确；第411号科目“物业告业主工程”在科目使用说明中对物业告业主管理用房装饰、装修发生的支出，也可采用第159号科目“在建工程”；第209号科目“其他應付款”记入对使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复等方面的保证金等不符合《上海市居住物业告业主管理条例》的有关规定。

　　类似上述情况需要广大财务人员在今后的工作实践中再研究摸索和改进，使物业告业主管理会计的内容既能适应多元化物业告业主垺务对会计信息资料的需要又能满足物业告业主管理企业自身对会计信息资料的要求。

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