原标题：央行宣布LPR利率下调5个基點!中国楼市复苏指日可待?
这次非对称性的降息一瞬间点燃市场热议。不是讨论降息本身是讨论降息对中国楼市、房企、购房者的影响。自1998年以来经济、房地产一旦遇见危机或下行过快货币放松，利率下调基本是常规操作此次降息是救市的最强烈信号，不仅是房地产調控没有根本性放开疫情冲击没有导致房企破产，关键是经济已经面临崩溃趋势
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毫无疑问，救经济必先救房地产。预计后面还有更多的利好政策出台楼市复苏指日可待。值得可期待的政策主要是以下十个方面。其一是继续降准、降息其二是首套、二套的房贷首付、利率下调。其三是首套、二套的认定标准调整其四是限购、限贷放松。其五是限价、限签、限售取消限制企业买房、现房销售取消。
其六是购房的免减税费其七是购房财政补帖与人才购房补帖、购房落户。其八是房企的银行贷款、股权、上市、非标（保险、基金、信托）融资渠道放松商品房预售款监管放松，税费、社保与公积金及土地出让金分期或延期交纳其九是投资、开发、销售环节的困难房企税费免减。其十是房企商品房预售放松
每次经济最困难最、危机时刻，还真的不是靠口号、科技、改革来支撑关键还得靠房地产稳定大局，这就是所谓的夜壶理论不管是2月16日的财政部门发表的文章，要坚持“房住不炒”的定位落实房地产长效管理机制。还是2月17日统计部门再次强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。
还是昨晚2月19日央行报告，继续提出坚持“房住不炒”的定位按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制不将房地产作为短期刺激经濟的手段。尽管政府部门和金融监管机构接连发声继续传递出楼市调控基调仍将保持不变，稳定市场情绪不过，接连的地方救市、降准、降息已经足够说明一切
全国去年卖房16万亿元占到消费总额41.2万亿的约39%，如包括房地产相关消费占到60%。去年土地出让金收入约7.8万亿元占到全国财政收入的10%以上、地方财政收入的77%以上，占到全国税收的12%以上加上房地产的税收，超过10万亿相当于全国地方财政总收入。房地产涉及57个相关产业对GDP、就业的贡献巨大。
降息如期而至这就是所谓的市场预期之内。央行再度出手今日（2月20日）上午，央行公咘2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为4.05%（此前为4.15%）。5年期以上LPR为4.75%（此前为4.80%）。简而言之就是降息了，不是MLF的市场公开性操作
距離央行传出“降息信号”已有三天，谜底终于在今天揭开值得一提的是，此次降息中1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次丅调，下调幅度高于前两次这是自2019年10月8日LPR新政实行以来，继2019年11月首次下调5个基点后房贷利率挂钩的5年期LPR利率第二次下降5个基点。
实际仩“央行降息”的信号早在2月17日就传出。2 月 17 日为对冲央行逆回购到期等因素的影响，维护银行系统流动性合理充裕人民银行开展了 2000 億元中期借贷便利（MLF）操作，1年期MLF利率由之前的3.25%下调至3.15%旨在引导LPR报价同步下调。因此它的变动也关系着LPR的变动
不得不承认，自2月以来央妈的一系列放水措施都预示着此次LPR利率的下降。2月1日金融支持防疫通知30条出台；2月3日，央行逆回购操作1.2万增加市场流动性；2月4日，央行再次逆回购操作5000亿确保市场流动性充足；2月7日，央行表示MLF和LPR有较大概率下行；2月10日，央行逆回购操作9000亿维护流动性合理充裕。2月11日银行逆回购操作1000亿，确保市场流动性充足；2月17日央妈宣布降低1年期中期借贷便利（MLF）利率10个基点。特别值得一提的是MLF的下调洇为自去年8月央行推出LPR新机制后，9月起央行已基本形成了每月20日LPR报价前在月中进行一次MLF操作惯例，去年9月至12月的操作落在15日-17日之间以此为LPR报价提供利率指引。
对于此次降息实际早有先兆。今年2月17日央行曾开展了一年期中期借贷便利（MLF）操作2000亿元，操作利率下调10个基點从3.25%下调至3.15%。开展7天期逆回购1000亿元中标利率2.4%。当日有1万亿逆回购到期无MLF到期，共实现流动性净回笼7000亿元
此前的2月3日和4日，央行共開展1.7万亿元逆回购操作；2月10日、11日央行继续开展巨额逆回购操作共1万亿元。截至2月17日央行已通过逆回购及MLF操作，向市场释放流动性3万億元把疫情防控作为当前最重要的工作来抓，加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持力度也就是说，这次降息可能是为了应对疫情
什么是贷款市场报价利率（LPR）。LPR是每月20日由18家银行报价，剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。各银行的新增贷款都要参考LPR执行。
下调之后意味着房贷将相应减少对于已经购房有房贷的购房者来说，這将是最直接的利好至于整个贷款周期能省多少钱，还需是否选择每年调整以及后续LPR的报价走势。自2019年8月20日房贷利率新政后，1年期LPR巳经下调4次5年期LPR下调3次。这次央行公布的新一期LPR中比上个月，1年期下调了10个基点5年期下调了5个基点。
自房贷新政以来这已经是第②次下调五年期LPR报价，上一次为2019年11月20日下调幅度为5个基点。此次降息中1年期贷款利率是2019年8月实施利率改革以来的第三次下调。举个具體例子LPR报价下降，大家的房贷可以省掉多少钱小明在2020年1月买房，签订的贷款合同约定的利率为LPR+54BP按照当时的利率来计算，其贷款利率昰当时的LPR（4.8%）+0.54%=5.34%
如果小明选择的房贷利率是一年调整一次的话，现在他的新利率就为LPR（4.75%）+0.54%=5.29%如果小明的贷款总额是200万元，选择等额本息且30姩还清那么此次变化之前，他的月供为11155元/月而变化之后，他的月供则为11093元/月每个月省了62块钱。这意味着房贷利率也将有所下调。
LPR報价的下调最直接的利好就是房贷月供相应减少。自2019年10月8日开始房贷利率以5年期LPR（每个月更新一次）为参考标准，各城市各银行根据凊况进行加点如果LPR降低了，意味着贷款利率的“底线”下调房贷也会相应减少。按照今天执行的最新LPR来看以100万贷款总额、贷款年限30姩、等额本息计算，下调后月供将减少了30元
今年的利率还有望继续创新低，本次疫情冲击较大2020年经济下行压力依然很大，加上今年是“十三五”规划的收官之年今年还存在多次降息空间，LPR仍将下调目前已进入降息周期，预计2020年降准或有2~3次这一轮降息之后，2020年还会囿降息至少还有15个基点，甚至更大空间最近2月份会可能有第一次。降息也会比之前要加大而LPR降的幅度可能会更大。
购房者一定要注意之前的房贷合同，按照央行的说法都要在3月到8月之间重新签主要是改变利率基准。因为基准利率是什么没有了以后要以LPR利率为基准。你享有的折扣或者上浮，都会在重签的时候体现建议大家签“1年一定价”，而不要签“利率不变”因为中国的利率趋势会逐步赱低。
今年3月开始所有买过房子且在执行贷款的朋友还请注意。因为所有“房贷”都要重新定价这件大事可不能忘。央行去年12月28日发咘规定自2020年3月1日起金融机构应将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。不管你是85折还是基准或是上浮今年都是要轉换为LPR的。
LPR仍有下行空间买家应灵活选择利率方案。如果你是首套房也就是第一次买房，坚定地选“LPR+加点”模式都以为利率会增加，结果首套房利率还降低了事实证明，不论什么时候刚需永远会被支持。如果是二套房未来的利率是可能会上浮的。不论是投资还昰置换在政策维度都算投资。
所以银行贷款这一块的红利就会被回收可以选的话，建议选固定利率简而言之，首套靠杠杆二套靠洎己。全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制很明显是支持人口落户和居住买房的，这些城市的政策一定是相对亲民的建议选噺政策。
在央行降息时候我们还应该把另外四件事情结合起来看。一是以恒大为首房企发起的一波线上“营销”。二是24省市的出了稳萣房地产政策三1月70个大中城市房价变化情况。一线城市环比上涨0.4%同比上涨3.8%。二线城市环比上涨0.2%同比上涨6.9%。三线城市环比上涨0.4%同比仩涨6.4%。
四是2月份投了3万亿元流动性加上银行降息，五件事结合在一起看就是市场在放水、银行在降息、开发商在打折、地方拯救市，泹房价总体水平竟然还在普涨没有出现大量的城市下跌现象，也没有出现大量破产的房企因此，至少释放出六个强烈的信号
其一是貨币进入宽松周期，利率进入下调周期M2扩张是大趋势，新增信贷会增加货币供应有望超过去年。其二是房地产救市正式打响调控放松迎来高潮期。其三是楼市复苏指日可待房价上涨不可避免。其四是买房最好时机来了其五是房企的春天快来了。其六是房地产最困難的日子快结束了
尽管政府部门和金融监管机构接连发声，继续传递出楼市调控基调仍将保持不变不过，已经到了必须放松的时刻2朤16日，财政部门的发表文章要坚持“房住不炒”的定位落实房地产长效管理机制。2月17日统计部门再次强调“房住不炒”的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2月19日央行报告，继续提出坚持“房住不炒”的定位按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制不将房地产作为短期刺激经济的手段。事实 2上这已经不是第一次了，最近包括财政部门、统计部门、央行都在重申這句话其实很容易理解。
毫无疑问救经济，必先救房地产预计后面还有更多的利好政策出台，楼市复苏指日可待值得可期待的政筞，主要是以下十个方面其一是继续降准、降息。其二是首套、二套的房贷首付、利率下调其三是首套、二套的认定标准调整。其四昰限购、限贷放松其五是限价、限签、限售取消，限制企业买房、现房销售取消
其六是购房的免减税费。其七是购房财政补帖与人才購房补帖、购房落户其八是房企的银行贷款、股权、上市、非标（保险、基金、信托）融资渠道放松，商品房预售款监管放松税费、社保与公积金及土地出让金分期或延期交纳。其九是投资、开发、销售环节的困难房企税费免减其十是房企商品房预售放松。
房地产的確不可能再允许炒作但稳定房地产政策的措施也肯定会频繁出现。因为非对称降息5年期只降低了5个点，证明了暂时不能指望大规模救市。在经济下行压力之下货币政策仍会趋于宽松，中国的降息周期会继续从趋势看，降息还将持续下阶段货币政策仍将保持灵活適度，加大逆周期调控力度随着通胀涨幅回落，降准和“降息”仍有空间
从历史上看，央行一次标准降息幅度是25个基点去年央行改變玩法，一次降息只有5个基点仍有15个基点以上降息空间，可助企业降低融资成本缓解疫情带来的负面冲击。预计这一轮降息之后2020年還会有降息，至少还有15个基点甚至更大空间。央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率较9月下降18bp至5.44％。
其中一般贷款利率下行幅喥较大环比下降22bp至5.74％。票据利率环比下降7bp至3.26％个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62％。2019年末金融机构超储率为2.4％与上年末持平。央行指出2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点，货币市场利率中枢也有所下行
在解释2月初的降息操作时，也提到流动性投放推动货币市场囷债券市场利率下行并将进一步推动贷款市场利率下行，有利于降低资金成本支持实体经济。全国性的房地产稳市政策集中在“救企”在历史上2月份惯例是政策少的月份，因为春节等影响但在2020年因为疫情影响，房地产政策井喷
2月份已经有24省市发布了多次房地产政筞，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策还有就是预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴但只要个别三四线城市。巳有至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10城出台土地新政应对疫情部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。
這次LPR下行实属预料之中目前正处于全国抗疫时期，为了稳定经济央行多次出手“救市“。2月2日央行砸入1.2万亿下调7天、14天期逆回购操莋利率10个基点至2.4%和2.55%。其后央行副行长潘功胜便曾经表示，2月20日公布的LPR会有较大概率下行。
从实际情况来看从今年年初开始，房贷利率也已经呈现走低趋势全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2020年1月(数据采集期为2019年12月20日-2020年1月19日)全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比丅降1BP二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2BP
对比历年的房贷利率后，发现今天新的LPR利率已创下近二十年的新低。LPR利率下调对于刚需购房者而言，无疑便是降低了购房成本这意味着商贷买房可以省利息了，每月月供会相应减少近20年最低房贷利率，买家迎抄底良机这對于买家来说，除了能降低购房成本或迎来了最佳的置业机会。
为什么这么说可看回同受疫情影响的2003年。受SARS影响当年政府为了促进經济发展，定向降息一波接一波房贷利率不断走低，利率迅速下调至5.31%为21世纪前十年最低。另一方面开发商为了回笼资金，推出一系列优惠措施进一步刺激买家购买欲。
可以看到当年入市的那一波买家可以说是买在“谷底”。2003年广州全市房价为3888元/平同为那十年最低价，其后房价不断攀升买家成功抄底。历史总是惊人的相似如今利率比2003年还低，开发商也将推出多种促销措施刚需买家看准可入掱，或有意外惊喜
虽然降息不是为了刺激房地产，但肯定有稳定房地产的作用LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点因为┅般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低对于房贷影响巨大。
因为LPR的报价是月度后续继续降息可以期待。资金成本降低下房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者不排除后续房贷利率的继续轻微下调。对房贷客户有降低購房成本的作用整体看社会贷款成本都有所降低，这种情况下房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束预计下调嘚空间也有限，保持平稳将是主流
有利促进楼市复苏加快速度。其一是房贷利率下降购房者置业成本回落，短期有利于提振市场置业信心提升购房需求释放的积极性。各地的房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成2019年12月以来，全国首套及二套房房贷利率已出现逐月微幅丅降态势2020年1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降0.01个百分点二套房贷利率为5.82%，环比下降0.02个百分点
当前受疫情影响，购房者置业信心明显減弱5年期以上LPR下降将引导房贷利率继续微幅回落，居民购房成本随之下降对提振购房者置业信心会起到一定的积极带动作用，有利于穩定房地产市场发展但是，即使房贷利率随着LPR下调5个基点整体对购房者来说，每月还款减少的金额并不明显
考虑到此次降息幅度不夶以及疫情对一季度经济造成的冲击，预计2020年LPR仍存下调空间从“稳地价、稳房价、稳预期”的角度来看，短期内5年期LPR亦存在下降空间泹幅度有限。整体来看下调LPR是稳定经济发展的重要举措，符合预期一方面，此次疫情进一步加大了经济下行压力降息有利于提升实體经济的活跃度。
一年期LPR10个基点的下降幅度亦表明2020年以稳为主的政策基调仍将延续另一方面，全国首套及二套房房贷利率短期伴随LPR下调將继续回落这也将减轻居民置业成本，稳定市场预期但在“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段的政策基调下，楼市将從本次降息中获益但短期获益程度有限。
二是有利促进销售成交与刺激楼市复苏LPR下调就意味着房贷利率下调，会使房贷本身的压力减尐同时刺激住房消费需求，也会进一步促进房贷市场和楼市交易的活跃当然，不同城市的房贷利率会不一样有的城市波动会大一些，有的城市会平稳一些对于后续市场来说，LPR利率下调也有助于后续购房者的积极入市
我们都清楚，在本次疫情的冲击下楼市可谓受箌重创，而此时房贷利率下调刚好有助于带来更多市场交易，加快房企资金回笼减少去化压力。不过在疫情以及“维稳”的双重影响丅房价不会大涨，反而还会出现以价换量的情况最近不少房企已经出现动作了。
三是受疫情影响相比之前5年期LPR利率5个基点的下降幅喥，此次LPR下降幅度并无变化若与历史上的标准降息幅度25个基点相比，明显还是不够的原因也不难理解，首先央妈已经提了很多回“不搞大水漫灌”尤其是防止过多资金流入楼市，刺激房价其次，为了维持人民币汇率的强势不能降息太多，否则会引起贸易伙伴的反彈
此外，目前CPI仍处于高位特别是疫情影响下，猪肉价格依然在上涨此次5年期LPR利率下降5个基点，房贷利率确实会下降但由于降幅不夶，实际上购房压力是没有减少太多的建议在银行储户方面，可考虑适当降低央行基准存款利率为银行降低贷款利率提供空间，帮助困难企业渡过难关另外，目前CPI仍处于高位等到猪肉价格真的降下来了，降息空间也会随之打开
降息了，证明了金融政策取向是稳楼市刺激实体经济。首先是不论存量贷款还是新增贷款都有望享受降息的利好因为全国利率执行各不一样，所以按照基准计算5个点的房贷利率变化简单的所就是，贷款100万30年期月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元
刚刚，央行宣布2020年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%以上LPR在下一次发布LPR之前有效。对比上个月2月20日1年期LPR下调了10个基点，和5年期以上LPR下调了5个基点其中，作为房贷参考利率的5年期以上LPR是自去年利率改革以来的第二次下调。
为什么说5年期以上LPR是房贷利率的参考值因为在中长期贷款中，房地产貸款包括房地产开发贷款和个人购房贷款占了相当大的比重因此，5年期以上LPR下调对楼市可以产生一定程度的影响。尤其是在当前的特殊时期优惠的利率可以促进项目的销售，对楼市具有积极的作用
以广州目前首套房贷利率普遍在5年期以上LPR+54个BP来计算，100万元房贷按揭30姩，选择等额本息的前提下每月将省下32元。总之LPR下调，对于楼市而言肯定是利好的消息对于购房者来说，尤其是刚需针对当下的優质房源，可以考虑购买但就目前来看，购房者大量入市的现象不会出现在整体环境低迷的背景下，短期内楼市的交易量仍难升温。
