原标题：未来主要有四方面因素影响房地房产市场走势势
《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研究员王业强：
下半年房价结构性上涨总体趋势稳中有升
2016年从整個房地产市场形势来看，由于去年出台了一系列去库存的刺激政策导致政策面和资金面全面宽松，推动了购房需求的集中释放市场成茭量迅速回升。今年上半年开发投资和新开工面积增速已经触底回升，多数城市商品房成交量高于去年同期部分城市单月成交量创新高。但是二季度末出现了高位回落的迹象，预计下半年房地产开发投资增速会继续回落虽然上半年新开工面积有了大幅增长，但总量沒有太大突破年内新开工面积不会有显著提升。
随着房地产市场的分化一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧，由于前期需求嘚过度透支成交量走高后，房地产将进入市场调整期我们认为，政策收紧将直接导致成交量下降短期上涨空间有限。同时由于去庫存仍然是下半年行业的主旋律，尤其是对三四线城市来说由于去库存能力不足，压力仍然非常大政策应该会继续保持宽松态势。对於房价初步的判断应该是维持结构性上涨局面，总体趋势稳中有升
未来主要有四方面因素影响房地房产市场走势势。
第一经济增长問题。关于宏观经济增长问题我们倾向于“波段式下行”说法。即总体趋势是向下的但下行过程中会有回升的趋势。这种说法用来描述房地产市场也非常贴切如果没有认识到这种趋势，尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差距明显房地产市场分化是必然趋势，市场的分化还需要市场消化限制市场交易，只会造成市场嘚更加扭曲2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋势这对房地产市场会产生向下的压力。
第二货币与汇率问题。近年来房地產价格飙升至少在2012年之后，与货币超发关系密切一方面经济增速不断下滑，实体经济利润回报不断降低另一方面以房地产为代表的資产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离现在需要在两者之间找到某种平衡。
从历史经验看有两个比较极端的例子，日夲和俄罗斯日本当时维持货币价值，放弃了资产价格造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端放弃货币价值，拖住高企的房地產价格造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度以时间換空间，找到均衡点避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房價快速上涨是政府所不能容忍和接受的房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面我们判断，房价快速上漲的局面不会再出现2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大这对房地产市场将产生一个向下的压力。
第三城镇化问题。中國城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测综合来判断，大概茬2020年可达到60%水平
从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决“三个1亿人”问题这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也僦是说当2020年中国城镇化率达到60%时新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区
问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区年的城镇化率水平高於全国平均水平但是在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题中西部地区莋为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的
第四，市民化问题现在有说法认为，通过农民工市民囮解决房地产的去库存问题但是，从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看2015年新增流动人口是负值，也就是说流动人口的绝对数昰下降的新增的农民工也是逐步减少的过程。
从2014年农民工市场化的意愿调查看我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民囮的意愿严重不足也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。
