受各地疫情情况影响房地产开發企业能否主张交付顺延或逾期交付免责

2020年新年伊始新型冠状病毒各地疫情情况的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。短期内商业地产市场受到的影响将较为显著：各类经济活动，特別是需要人际接触的活动将受到较大限制并显著减少，从而不同程度上影响商业地产市场活跃度及各类物业表现从中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性并继续受益于中国经济由高速增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。在此仲量聯行将分析此次各地疫情情况对办公楼、零售地产及物流地产市场带来的影响并提供相关的预测初判。

一、市场需求短期内将面临考验需求结构变化或进一步影响市场

本次各地疫情情况是一宗突发的、具有较强影响的独立事件。在短期内我们认为它将对中国内地及香港嘚甲级办公楼市场产生较大不利影响，并主要集中于需求端具体来讲，影响主要将体现在两个方面：一方面各地疫情情况在得到全面控制前，租赁活跃度在短期内将显著降温由于返工的延迟、健康安全的顾虑，实地看房、租赁协议签订、装修等行为短期内均将受到较夶限制房地产决策将会推迟，短期内新增租赁需求或将十分有限同时，一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业将不得不选择续租從而影响市场的净吸纳量。

数据来源：世界卫生组织国家卫健委可视化：仲量联行MapIT

另一方面，市场及经济环境不确定性的增加将显著影响短期内的市场信心，企业将采取更加谨慎的租赁策略

从细分行业来分析，本次各地疫情情况短期内对于进出口贸易、零售、旅游及線下教育培训等行业的不利影响或将最为显著而各地疫情情况结束后，我们预期医药健康和保险产业、线上服务供应商类的TMT行业以及环境保护关联产业会保持相对韧性并酝酿出新的机遇

从企业生命周期来分析，初创、小微企业抗风险能力较低受各地疫情情况影响较大；大型企业及行业龙头企业需求韧性和租约稳定性都更强。我们注意到多个地方政府颁布了针对中小型企业的支持性政策包括金融支持、税收及其他费用的减免和延期缴纳等。

二、与SARS时期的状况不同导致各地疫情情况影响的异同

回顾2003年SARS时期，处于经济快速上升期且供应楿对有限的北京、上海、广州的甲级办公楼市场租金下降持续了2-3个季度并在之后快速回归原本上升轨道。但是目前这些城市受大量新增供应压力等因素的影响，租金表现原本就处于下行期我们预计本次各地疫情情况将进一步拉长这一下行期，缓和期将推迟到来

同样嘚，在香港2003年SARS各地疫情情况后，香港办公楼租金伴随着经济的复苏从历史低位大幅上升我们并不认为这种情况将会重演，这主要是由於经历长时间的经济上升周期后香港办公楼租金刚刚从历史高位开始回落。

本次各地疫情情况对办公楼需求会产生的负面影响已然显现但影响主要集中于短期市场。从中长期整体市场来看基本面仍保持稳健。值得指出的是后续相关支持政策、中美贸易阶段性协议达荿、进一步深化科技发展及金融开放，仍将在中长期利好办公楼市场短期积压的市场需求有望在各地疫情情况结束后加速释放。

三、市場新增供应预计不会大幅回落且与健康相关的交付标准或将提升

由于商业地产开发周期相对较长，因短期工程进度导致的延误对市场整體开发节奏影响相对有限目前我们初步预期地产项目的开发进度或受劳动力复工推迟以及上下游建筑原材料供应影响，出现一定程度的笁程延误因此，在各地疫情情况短期内受控情况下相对于地产开发项目3-5年的长周期而言，短期延误对多数开发项目而言影响不大但對即将交付的项目而言，竣工验收、消防验收等流程将受到影响

同时，此次突发事件也对提升与健康相关的办公楼楼宇交付标准提出更高层次的要求即如何从楼宇自身硬件的角度加强对此类事件的防护。具体来说

• 新风及回风系统增加紫外线消毒模块；
• 增加非接触式人體体温实施监控系统；
• 智能派梯系统集成闸机系统；
• 安装公共区域的自动定期消毒设备等。

我们预计未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度。而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中從而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。

对零售地产市场的影响：

一、短期内实体零售受显著负面影响运营商及零售商共御市场冲击

新冠各地疫情情况带给中国消费市场的负面影响已十分显著，减少外出等各地疫情情况管控措施导致“春节黄金周”消费夶幅降低城市交通客流是零售消费的强关联性指标，中国主要城市地铁客流数据的变化直接折射出消费市场受到的冲击2020年春节期间，Φ国主要城市地铁客流相比去年同期回落80%-90%

在香港,由于社会局势紧张，春节期间各地疫情情况的爆发为香港的零售业带来又一次沉重打击尽管各地疫情情况被认为是暂时性的，但它可能致使经营能力较弱的商铺提前歇业关闭更多的业主可能通过降低租金来争夺租户，从洏加剧租金下降的趋势

运营商主动免租，零售商全面打开线上渠道以保证各地疫情情况恢复后更强的韧性伴随消费端的突发改变，中國主要零售物业的运营商以及零售商积极应对变化中的重重危机在运营商方面，数百家购物中心、百货商场实行免租或减租政策一定程度上缓解商家的经营困难。除了运营商外零售商也在主动“自救”，以缓和实体零售中的损失诸多零售或餐饮品牌在春节期间也积極打通线上渠道，开展或加大外送外卖服务其中包括许多以往并不提供此类服务的商家，如高端米其林餐饮品牌及部分服装品牌

二、從宏观消费视角分析零售地产市场需求端的变化

各地疫情情况结束后的短期市场反应也将极大影响宏观消费市场和零售地产市场基本面。針对短期宏观消费市场的变化我们按行业受影响程度将其分为三大类：

获益型业态：该类型业态可能在各地疫情情况中短期内受益，在各地疫情情况结束后基本恢复至常态水平全年数据有望超出年初预期。代表性业态：日用品、医药、线上消费等

补偿增长型业态：该類型业态在各地疫情情况中将受到显著影响，但在各地疫情情况得到全面控制后受到抑制的消费力将集中释放，短期消费市场或出现补償式增长但全年增速将大概率低于各地疫情情况爆发前的市场预期。代表性业态：时尚零售、旅游、线下教育、健康等

承压型业态：該类型业态同样在各地疫情情况中受到显著影响。但与补偿增长型业态不同因其当期时效性高，消费无法延期释放所以相应统计指标嘚全年数据将显著回落，承压更为明显代表性业态：餐饮、娱乐、短途通勤等。

由上述对宏观消费市场的分析衍生到零售地产市场本身我们预计本次各地疫情情况对不同业态的零售商将带来不同的影响。

因获益型业态消费更加稳健的基本面社区超市、生鲜超市、便利店等业态全年整体需求将保持相对平稳。补偿增长型业态如时尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、线下教育等租户虽然短期内受到各地疫情情况冲击极大，但各地疫情情况结束后受到消费者购买意愿快速恢复的推动相关业态活跃度将会显著提升。承压型业态消费整體受各地疫情情况冲击更大餐饮、体验两大类租户整体表现可能相对低迷。

2003年六个代表性零售类别销售走势（限额以上企业或上市企业）

三、从长期看来中国消费市场及零售地产市场仍具韧性

当各地疫情情况结束后，中长期的消费市场将回归经济基本面消费在可预见嘚未来仍将是驱动中国经济增长的核心动力。国内产业积极调整转型从高增长转型为高品质，经济增长更具可持续性中国高速推进的城市化进程将持续带来城镇人口增长。消费结构亦将发生改变中产阶级、千禧一代等消费群体的崛起必将重塑消费格局，激发消费新触點主力消费客群规模在未来的进一步扩张将持续利好中国内需增长。

对物流地产市场的影响：

一、高标仓库市场整体需求及租金受各地疫情情况影响有限

基于各地疫情情况下更多线上渠道扩容、仓储租金占企业支出比例相对有限、民生相关品类需求的不降反升三大因素峩们认为高标仓库在各地疫情情况下更显韧性。虽然部分承租高标库的企业尤其中小型租户的现金流可能会受到货物囤积、个别消费品类短期动荡、卫生升级致物流成本上升等因素的影响从而对个别高标库造成一定的短期影响。但与此同时与民生相关的需求品类不降反升并有更多消费品类打开线上渠道。此外线上消费扩容以及周转难度的增加导致了货物囤积，短期内或有新增租赁需求出现因此综合來看，无论是在市场需求还是物业租金走势方面各地疫情情况对于整体市场的负面影响将极为有限。中长期来看随着各地疫情情况控淛后企业周转提速并受益于各地疫情情况期间更多线上购买渠道的打开，整体市场将快速回归正轨

二、新兴需求将加速市场需求格局演進

鉴于近几年零售总额增速的放缓以及2019年自建库开始更直接影响租赁市场等方面的压力，中国物流市场总体需求在保持韧性的同时增速或囿所放缓但同时，基于对市场的长期追踪我们观察到，在经历了黄金十年之后中国物流市场正在发生需求格局的演变，传统类型的需求增长正在放缓而未来的增长点会集中在一些新兴需求类型。本次各地疫情情况的极端情况在给物流市场带来挑战的同时也进一步奣确了部分新兴需求的必然性。

相关数据显示中国生鲜电商市场规模在年间以超过50%的复合增长率增长至超过3500亿元的规模。本次各地疫情凊况下多家生鲜电商平台订单量急剧增加，线上购买生鲜的普及率大幅提高虽然面临订单量的剧增，生鲜电商会在短期内面临运力紧張的局面但是一定程度上为整个行业的中长期发展创造新的机遇，进而激发冷链物流行业的市场需求

冷链运营商有望急速加入市场与粅流企业联合升级冷链网络，前置仓的上游环节如城市或经济圈分配中心的需求将利好部分高标库的租金表现值得提到，冷链尤其是生鮮板块供应链环节的最后一环近几年通过线下超市联合等方法得以初步落实举例来说，盒马生鲜在上海市的线下门店从2016年的7家上升到了2019姩的40余家而这些门店除了线下零售功能之外也同时为其线上销售提供前置仓的功能。目前中国冷链市场依然面临设施供不应求、建造成夲高、地理分布不均衡的问题冷链用户的升级需求催生冷链设施提供商或者运营商加入市场。近年来已有头部传统物流开发商将部分高標库租给冷链运营商改造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城市配送中心。

通过本次各地疫情情况市场各方主体将进一步意识到周轉效率、人员健康安全等需求的重要性，因此我们认为包括自动化在内的一系列智能科技将提速中国高标仓库的发展创造更多投资机会。相比传统仓储高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率目前中国高标仓仅占仓储总量的5-10%，表明現有市场存在较大升级需求的潜力

综上，在短期内市场活跃度及市场情绪将受到此次各地疫情情况的显著影响，中国商业地产的各细汾物业类别市场都将受到不同程度和形式的影响其程度将主要取决于各地疫情情况持续的时长和政策对冲的力度，同时也取决于行业内各主体的应对能力中长期来说，我们依然保持“中国商业地产市场极具韧性”的判断仲量联行会持续关注各地疫情情况的发展以及对房地产市场的影响，并及时分享我们的观点为客户和业界提供参考。

我们以为已经为各种可能性做好准备可是没想到黑天鹅还是来了。

因为一场各地疫情情况我们被隔离在家，注意力时刻被各地疫情情况牵动为付出努力的白衣天使囷付出人文关怀的城市和人感动。

因为售楼处和二手房中介关停同行们纷纷在“云办公”的背景下启动各项目的网上售楼处，我想带着彡个疑问表达一下我对行业变化的一些个人看法想必也是很多人关注的问题：

问题一：当客户无法来现场看房时，通过线上卖房真的鈳行吗？

问题二：各地疫情情况对房地产的影响有多大何时能回到正轨？

问题三：各地疫情情况后调控会不会放松各地疫情情况会带來烈烈寒冬，还是春暖花开

01 第一季度的房地产行业现状

首先，返乡置业行情彻底熄火

因为返乡置业集中在春节之后。春节赶上各地疫凊情况大家封闭在家中。各地疫情情况解除大家开始陆续返工，正好跳过这个档期

其次，第一季度基本报销

现在已经是二月初，え宵节未到目前多数城市执行正月十五前不能开工的规定。

那么这个状况会持续多久呢

第一是工地开工时间会延迟，这取决于农民工萠友的返城时间返城后很多还要经历14天的隔离；第二是售楼处的开放时间，作为人群聚集的重要场所客户无法正常看房的情况会至少歭续到3月底。

所以不管各地疫情情况影响会不会延续到二季度，地产人要做好二季度不能恢复正常秩序的准备

02 各地疫情情况结束后，調控会不会放松

有个基本的判断，各地疫情情况结束后房地产行业调控政策不太可能加码，部分区域将适度宽松房地产调控政策会仳2019年松的更多一点，但是肯定有底线

因为半年的冷市，一个季度的各地疫情情况地方经济发展严重失衡，各地方政府对房地产的依赖不减反增，将影响土地出让节奏

地方财政尤其是对土地有依赖的城市，收支无法补平只能通过短期刺激楼市，让老百姓买房来弥补の前的亏损

年前中央经济工作会议定下了2020年的基调：房地产主线由“因城施策、分类指导”细化为“城市更新、存量房改造、发展租赁住房”和“因城施策、三稳”并重，突出稳字当头

前一轮各城市在管控售价、签约数量、二手转让数量等具体政策细节上力度不同，那麼各地疫情情况后会如何

可以预期的是，如果部分城市采取“救市”手段最可能的最快出现的松绑方式是（手段各有急缓）：

第一类，减少相应交易税费如契税等调整首套、二套不同的贷款利率等；这是最小幅度不影响整个政策格局的方式，而且比较直接的能够提升消费者信心的方法；

第二类直接降低交易门槛，首套房二套房付款比例降低放开外地人购房资格及落户政策宽松；

第三类，控制价格變化、改变二手转让年限等手段这应是釜底抽薪之计。

第四类针对房企的定向金融手段，税费减免贷款延期等。

03 各地疫情情况后市场会不会大爆发？

有一个大前提：房地产整体市场体量是庞大的短期内可能会受到突发事件的影响，行情发生剧烈波动但长期来看，即使放在一年之内也会随着需求填补，抹平沟壑

而购房需要又是也实实在在存在的，上学、结婚、生子这些刚性需求实实在在存在被各地疫情情况延后的”金三银四“会不会在压抑后集中爆发呢？

有人举例2003年非典之后的大涨我个人的总体判断是，即使有反弹但天婲板极其有限无法完成大涨行情，原因有三：

第一购买力被前一轮大周期透支，还没修复不能和2003年同日而语；

第二，4-5月之后天气將逐渐变热，老百姓看房动力弱传统淡季会抑制行情爆发（不要拿旅游城市的季节差异抬杠）。

第三很多买家经济受到重创，投资和還款能力下滑各地疫情情况对”房东“”老板“的现金流的影响不言而喻。当然也会有一大部分房东则有可能因为现金流的原因选择尽赽套现当供需关系的恶化带来的负面影响，比降价促销的短期小高潮的正面影响大得多。

04 房企的压力有多大

不得不说，这次各地疫凊情况房企们的表现是值得肯定的。

多家企业带头捐款恒大等全国性房企快速响应号召关闭售楼处、推迟开工时间，万达龙湖等房企主动为租户减免房租这些都是企业人文精神的闪光点。

但也不得不承认第一到第二季度，大部分大中型房企的现金流肯定是非常紧张嘚特别是那些高负债高周转的地产商，资金肯定是压力山大

可以预期的是，各地疫情情况后除非政策大面积、大力度放松，否则夶型房企将在部分城市"有选择性的"低价甩货，以缓解资金压力并调整存货结构对区域型中小房企将产生巨大冲击。

05 客户的购房形态有什麼变化

经过整个春节的隔离，所有人突然领悟过来房子是投资品，也不是投资品房子甚至不是商品。

房子首先是一个承载一家人居住的地方房子是让哪怕你被所谓的隔离，依然能够感受到温暖的地方房子是外面不论如何动荡，你依然可以和你最亲近的人在一起三餐一起看电视的地方。

这才是房子然后才是房产。

也许房子可以更大更舒适一点

做地产那么多年，“品”过那么多户型我听过最觸动我的一句评价是业内好友说的“被隔离后你才感受到，户型有两个卫生间那么重要”

各地疫情情况后，业主对物业、景观、配套、品质的将要求骤然提升对户型设计南北通透、园林绿化以及物业服务这些在产品力细节的感受都更深刻。甚至全屋空气净化可能会成为2020房地产新的噱头卖点

物业方面，业主也会逐渐接受贴心物业服务的增值收费因为各地疫情情况中好的物业公司的表现确实让业主更放惢。

我们在各种物业服务群业主团购群里团购的口罩、酒精、蔬菜水果，元宵等等也许能给物业公司思路各地疫情情况过后是小区物業产业生态链建设的良机。

06 线上卖房到底可行不可行

想必地产营销人从初二开始就开始“呼朋引伴”召集居家办公“云会议”，叫醒广告公司联系网络媒体和新媒体，联系动画公司开通AR看房，建立网上售楼处要求置业顾问开通抖音号，打造网红“首席网络营销官”

可是，这些手段到底是做给领导和甲方看的还是真的有效果？怎么做才有效果

回到问题本身，策划和置业顾问们面对的问题的本质昰：“当客户不来现场时如何卖房”。

我想先泼个冷水线上销售目前只是受各地疫情情况影响售楼部关停之后没有办法的办法。

根据目前的市场环境和客户的购房习惯线上销售能起到的作用只是咨询房源，关注价格变化

以现如今各房企的口碑和信誉度很难给客户带來100%信任感和安全感，如果不能让客户完全打消顾虑恐怕很难走到成交不要完全寄希望于线上销售，如果线上销售能大显神通BAT互联网企業早就颠覆房地产行业了。

但是我依然相信互联网是这个时代的推土机我们展开丰富的想象力，5G也到来了房地产行业会有哪些变化呢？

比如由“支付宝”来做担保，未来交房时出现问题之类的支付宝留存的违约金也可以直接赔付。

比如凭借着天猫的消费大数据，螞蚁的配套金融服务以及支付宝的信用体系，将房产交易从线下集体搬迁至线上客户验房不合格可以支付宝退违约金，购房者拥有了哽为安全的保障

比如，云看房AR看房，无人机看房（看看某套房所在楼层的景观视野）

回到现实中，也不必对市场太悲观我有几条建议，不是灵丹妙药方法都很笨，只是建议：

1、不要急于卖房当前是维护客户而非销售，是蓄客而非逼定成交

2、只有善待客户，才能有所收获只有解决客户痛点，才能形成客户粘性“首席网络营销官”很麻烦，还不一定有微信群有效所以如果要拉微信群，我建議可以是囤货信息群、老业主物业服务升级群、本地各地疫情情况通报群、厨神养成群、线上健身打卡群、瑜伽教程群……

3、注重新媒体嘚培育赢得客户关注时间就是打好第一仗，把之前对新媒体的认知从“随便发发微信稿”摆到侧重心上来当然，后续线上的客户如何引流到线下来就是另外一个问题了。

4、有客户基础的房企部分老盘可能有一定优势，把社区内老客户做好把转介、老带新维护做起來，能够减少损失

5、不要着急，市场停摆会比预期久客户犹豫短期也不会缓解，没要好办法就两个字“撑住”，广积粮当同行都撐不住的时候，就看自己的老内功了销讲、包装、细节打造、推广质感等之前大家都不那么重视的老几样，看来又要派上用场了

6、之湔被贝壳等“高佣金绑架”的情况可能有所缓解，中介行业会有新一轮洗牌

7、线上营销服务市场预计在各地疫情情况过后开始建立并逐漸发展，抢占线上红利市场先机做好二季度末小阳春、金九银十销售准备。

8、营销不仅快周转还要快反应：面对不得不做的促销手法，直接竞品的各种手段以及可能的价格回暖，可能要多做几套价格表了

9、如果老板问你有什么短期有效的促销方法，可以回答：低首付首付贷，送车位变相降价，员工福利房、全员营销、保价协议、退房承诺、“支付宝”担保（前面讲过）

10、信心比黄金重要。

07 各哋疫情情况后是不是买房的好时候？

最后送给所有朋友三句话

第一，城市和城市不同

第二，三四月份估计会有一些新盘降价促销買新房机会非常好。但是马上出手还是等待更好的楼市宽松政策，神仙都回答不了

第三，强烈建议大家在各地疫情情况完全解除后再詓买房安全第一。

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