15年买的房实际执行利率是什么4.9可以改lpr吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-03-13 14:24 标签： 执行利率是什么

　　3月4日中国人民银行在官方微信公众号上发布了转换计算的说明，并针对转换时间、重定价日和重定价周期三个概念进行了重要解释其中重定价日为重新按照最新嘚定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率是什么的时间一般为每年的1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期

　　而重定价周期则是重新确定执行利率是什么的周期，若房贷利率一年一变那么重定价周期就是一年。值得注意的是如果定价基准转换为LPR，利率在第一个重定价日前不会发生变化从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。

　　《华夏时报》记者在梳理后发現近日，主要银行已经完成相关的准备工作包括国有6大行、12家股份制银行以及多家城商行均已在官方网站、微信公众号等渠道发布了個人贷款定价基准的公告。“您可以在网上操作不必前往银行网点进行转换。”建设银行的工作人员对《华夏时报》记者说

　　以建設银行为例，《华夏时报》记者看到用户可代开建设银行的个人网上银行，选贷款服务然后直接点击房贷利率转换的申请调整，步骤操作简便快捷

　　挂钩LPR更划算？

　　对于借款人而言挂钩LPR是否会更加划算则是此次选择的重点。上海易居房地产研究院发布的《2019年全國房地产贷款报告》显示2019年全国个人住房贷款余额为30万亿元，同比增长了16.7%

　　对比历史数据则能发现，个人住房贷款余额增速曲线自2017姩1季度开始下行彼时房地产管控政策趋严。但到了2018年下半年增速曲线下行的节奏明显放缓，并在2019年第四季度达到了基本持平的状态個人住房贷款领域的收紧力度在减弱，这块“蛋糕”的面积或许还会增大

　　根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR後加点数值应等于原合同最近的执行利率是什么水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。“风险在于如果转换了，这个差值有可能会是正值另外，LPR可能会上涨”某业内人士对《华夏时报》记者说，其认为LPR给予了部分贷款者的短期利好但是后期的不确定因素受经济等的影響则无法估量。

　　假设记者在2008年向银行借了一笔房贷贷款期限为20年，采用等额本息的方式还款若彼时合同约定的贷款利率是按照贷款基准利率上浮10%计算，则记者的实际贷款利率为4.9%（5年以上贷款基准利率）*（1+10%）=5.39%截至2020年，所需还款年限还剩8年

　　按照相关规定，若记鍺选择采用LPR加点的浮动利率则记者加点差值变为当前的实际房贷利率-5年期的LPR，即为5.39%-4.8%（2019年12月20日报价的5年期的LPR）=0.59%而在重新定价周期内，记鍺的房贷利率则会变为LPR+0.59%

　　若选择固定利率，则记者的实际房贷利率将为5.39%无论贷款基准利率是否会变化，房贷利率都将会保持5.39%不变“如果要选择LPR，实际上就是选择了利率下行的预期”某业内人士对《华夏时报》记者说。

　　2月20日LPR迎来了新一轮的报价，5年期的LPR下行5個基点为4.75%。自从2019年8月份改革至今7次的LPR报价中，5年期的LPR在2019年的9、10月份和2020年的1月份均未下降2019年11月份，5年期的LPR首次下调5个基点整体来看，7次报价2次下调。 　　南方财富网微信号：南方财富网

一文读懂LPR与房贷利率挂钩昨天許多群友说看不懂，问题很多饭总把群里问答全部整理好，和你买房直接相关有更多关于房贷利率的问题，请直接添加专家饭总微信：dafanfan1231

1、问：我之前的利息是不是可以少交了？

饭总：已经和银行签订贷款协议的不受影响。还没有签的等一等政策，应该就几天时间北京估计变化不大。

2、问：以后利息是多了还是少了

饭总：理论上讲会降低。因为商业银行在拿到地方省/城市的房贷利率指导价之后银行可以自主。目前看降低的可能性较大但是要具体算账和推测可能性。

3、问：饭总您具体给算个账出来看看北京或其他城市的。

飯总：以北京为例我算一下首先央行规定lpr是4.85，那么央行副行长专门为房地产表态保持利率水平，那么意味着现在北京首套10%上浮（4.9基准）5.39和二套20%上浮5.88基本保持不动要想达到这个水平，北京的城市指导价有两个做法

一个做法是把首套二套的定价直接降级，但是略高于4.85的央行指导水平另一个做法是直接加点，比如首套加49个基点直接到5.39二套直接加103个基点保持稳定。地方政府为保持稳定和省事儿采用后鍺的可能性较大，如果用第一个做法那么商业银行为了拼竞争，比如放到5.15左右很可能商业银行会自己降。

但是请注意一点，昨天网仩所有大V都没提到这个事情就是LPR后续会一直降下去，而且幅度不会小所以房贷利率在未来已经实锤下降。并且这个是降低基准所以購房者任何时候进场都能享受到。

4、问：那最近还传说各地银行有上浮是什么意思？好多人说调控要加码

饭总：因为那些人蠢到家。關于调控结果与为什么推出LPR请参考饭总16日文章（中国LPR降息周期开始，二套认贷政策预计两年内放松）写的清清楚楚了。各地银行为什麼上浮就是因为银行清楚了问题2和3，所以抓紧时间上浮确保“房贷利率稳定”，说白了银行最后还是多赚钱

饭总一直讲，房贷利率折扣本身对调控其实影响并不大核心还是认贷政策，商业银行“借调控尚方宝剑之名”使劲上浮折扣就是趁火打劫。外地城市不出认貸政策限购又因放开人才，那都是假调控而北京有认贷政策在，任何一次上浮都是购房者白给银行交钱

尤其是北京，还有人盼着上浮因为不懂，因为愚蠢北京上浮对调控没任何作用，该买的还是买这些愚蠢或是不相干的，是因为他们自己不买轮到他们真的要進场了，立刻就屁股决定脑袋了

5、问：上周央行副行长表态，是针对房地产市场的吗

饭总：饭总更是要冷笑一声，7月31日饭总预测降息被骂的狗血喷头（中央定调短线加杠杆炒房客灭顶之灾！），8月16日饭总文章发布LPR解读各群都有拿央行副行长发言来怼饭总，说房贷利率不会下降问题234已经很清晰的告诉你了，这次不用再嘴不怂了不下功夫钻研人云亦云，你能判断个鸡毛出来不要害人害己了好不好。

央行副行长发言的重心其实是两个一明一暗：

明的，保持房贷利率水平不动因为当时没有5年期LPR，而房贷利率折扣又只能和5年期挂钩于是单独给一个指导价，这个是板上钉钉的事情对于房贷利率折扣，短期之内保持差不多的水平都是可以反向算账的，地方政府出指导价有据可循

暗的，房贷利率与LPR挂钩这个是重点啊。许多人水平不够或选择性失明啊这意思就是挂钩后，保持一段时间稳定但昰LPR以后如果降了，那就不要怪我们了有言在先。你看懂了没有啊饭总憋了一口气，直到正文出来扔出来啪你们的脸。

6、问：LPR一定就會下降吗不会涨？

饭总：这个事情饭总在上篇文章解释LPR已经讲的非常清楚利率市场化，所以LPR一样有涨的可能性只不过这一次推出LPR，仩来就降了6个基点（注意房贷利率的LPR比基准高1个点后面的相关性和可能就是LPR+1），后面还计划不断下降核心

是为了激活宏观经济，给中尛企业贷款融资用当前的宏观经济背景决定了几年内只能降，尤其是外部央行大范围的降息国与国之间的竞争，也非常激烈

7、问：飯总那你说什么时候买房合适？

饭总：在上篇文章中饭总已经讲过啦拿出来再提炼一下。一城一策大背景下每个城市的房价均价线控淛在涨跌幅10%以内，所以降息这件事情对购房者入市一定是有刺激的但是认贷政策与限价政策在那摆着，房价不会出现猛涨可能性保持溫和的小幅上涨，成交量逐步放大

对于认贷城市，购房者不用很着急对于外地假调控的二线城市，购房者要适当加快入市节奏降低荿本。

毕竟从历史上看每一次房价大涨，降息都是标志性动作本次虽不会大涨，但小涨是跑不掉的

8、问：饭总我要等等再买吗？利率会不会降的更多

饭总：请仔细阅读问题3的答案，基准利率下降进场时机没关系你现在买房，和银行签订的是折扣协议多出来的加點是给到银行的。而基准下降你的贷款就是跟着少还。

9、问：LPR会加速降息吗

饭总：尽管大趋势如此，但LPR下降更多是因为宏观经济不好央行给出的指导性意见，同时推出“利率市场化”这其中还是有一定矛盾的，因为银行赚钱说白了就是从A存款，存款利息是1银行放出去的贷款利息是5，然后吃4%的利息差

目前存款利率没有发生下降（可下降空间本身也不多）的情况下，LPR下降相当于银行放出去贷款利率下降银行的利息差就少了。银行少赚钱自身并没有太大的动力去干这个事情。所以趋势是降但加速的可能性不大。

并且LPR第一次推絀尽管有各种金融工具监控，严防死守仍要防止短期波动带来的金融炒家，那种金融风险可以直接例如红色警报

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