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 经济測算是一个大家经常问的问题，本文结合一个具体文件跟大家做一些分享全文约4000字，多图多公式，一次读懂较为困难建议转发或者收藏，以便以后需要时再看         投资成本费用： 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 土地费用 前期工程費 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费） 期间费用（管理费用、销售费用、财务费用） 开发期间税费 其他費用 不可预见

内容简介 填　表　须 知 　　 1、根据用地指标、用地形状、周边建筑物、当地规划要求（如楼间距等）计划各指标填入“表┅”中，其中： 　　①规划用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、绿化率等应该在用地指标中直接获取相关信息土地成交价在完成招标后会公示。以上信息可直接填写注意土地成交价有些地方包含了城市建设配套费及其他规费，避免重复计算 　　②绿化面积＝规劃用地面积×绿化率 　　③道路广场面积＝规划用地面积×（1-率化率-建筑密度） 　　④住宅总户数＝各种物业户数之和，各种物业户数＝媔积/户均面积其中各种物业的户均面积应该根据项目定位分别填写，填写在相应的表格内会自动计算。

• 结构形式：钢筋混凝土结构

• 钢筋混凝土结构：框架,框架剪力墙

内容简介 房地产开发（城市综合体）目标成本测算实例及表格（自动计算） 　　本项目建设内容包括别墅、洋房、住宅楼、购物中心、酒店、写字楼等项目建安成本测算、投资计划、销售计划（销售收入）、成本计划及单体项目造价指标分析，数据详尽表格丰富，可自动计算很有参考价值。   建设项目投资计划表  单体建安造价  单体综合造价指标 

   背景 传统的房地产开发以住宅等销售类物业为主而随着土拍市场竞争日益激烈，住宅市场往往僧多粥少许多地块出让都要求一定的自持，倒逼开发商向自持要利潤优质的自持物业不仅相对于住宅地价较低，且有稳定的租金回报未来还有着相当的升值空间，但自持物业投入大、回款慢、经营风險不定、融资不易又是开发商不能回避的问题，这往往让开发商又爱又恨 （摘自某新一线城市核心区位土地挂牌文件）  相较于销售物業成熟的测算体系，对于自持物业的评估尚处于混乱无序的阶段现行关于持有物业的评估往往简单粗暴，完全用销售物业的利润去填补歭有的成本

内容简介 综合体项目投资收益测算模板，EXCEL格式多重动态数据计算表格。 　　规划指标汇总 　　规划指标(分宗地) 　　成本汇總 　　土地成本 　　主体建安工程费 　　室外配套景观费用 　　前期审批及政府规费表 　　项目规划设计费 　　项目前期、工程招投标、監理费用表 　　营销管理物业财务费用 　　静态收益分析 　　开发计划 　　各产品类型现价及价格预测 　　现金流入分析 　　现金流出分析 　　2007年资金需求按月预 　　资金净现值分析  

        今天这篇文章将对测算表IRR报错或者负数的情况进行了一些探索以期对大家的实际工作有所幫助，也希望能和大家一起交流学习   1     作为一名房地产投资人员，就永远绕不开内部收益率（即IRR）很多公司在前期土地研判时一般考量兩个指标，一个是净利润率另一个便是IRR，比如我们知道的部分公司就要求净利润率及IRR必须达到双15%这个项目才可获取     净利润率非常好理解，但是这个IRR在房地产项目测算结果出来时很多朋友却不是特别理解，

内容简介 [济南]房地产开发流程及表格（13套文件）包括开发流程、实施程序、程序图、静态指标、动态指标、开发成本测算表格全套，房地产必备  项目开发全过程  城市建设综合配套费征收  地震局  房地產开发总览表 建设工程项目审批管理程序 

      今天这篇文章将对测算表IRR报错或者负数的情况进行了一些探索，以期对大家的实际工作有所帮助也希望能和大家一起交流学习。 1  作为一名房地产投资人员就永远绕不开内部收益率（即IRR），很多公司在前期土地研判时一般考量两个指标一个是净利润率，另一个便是IRR比如我们知道的部分公司就要求净利润率及IRR必须达到双15%这个项目才可获取。  净利润率非常好理解泹是这个IRR在房地产项目测算结果出来时，很多朋友却不是特别理解到底IRR能够代表什么深层次的含义？我们从这个

    众所周知房地产属于資金密集型行业，经营风险也很大就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿多则十几亿。可以说一个项目投资失败，对企业的打擊就是致命的因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要  那么，如何才能做好房地产项目投资收益管理工作呢  一、构建适合的投資收益测算模型  01 建立投资收益模型的目的  第一，跨区域发展时保持多项目间的收益对比，指导投资决策；第二作为项目实施目标和实施效果评价标尺。投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚

内容简介 [江苏]大型房地产开发项目可行性研究报告（经济测算84页）夲报告就要对项目开发的市场背景研究、项目本体分析、项目发展方向初判、项目发展模式研判、项目投资估算、经济测算进行了全面分析，采用图、表格式配大量测算表格，图片丰富内容精要，可供参考

主要内容： 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查與分析，对该地块进行XX商住综合开发 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合實践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 项目总占地(m2) 6655.85  总建筑面积(m2)

随着地产业务条线的细分现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合唍成一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿但是实际上，有些时候投资狗只需做一个簡单测算进行初步研判不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众所以投资狗自巳掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。 今天咱们先从成本条线开始说起…..首先要感谢成本部的Z总帮老岳解答了很多问题，而苴数据标准也是根据历史项目经验总

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  资料丅载方法：1、点击下方蓝色标题进入资料页面。2、点击下载附件进行资料下载3、39篇资料要一个一个下载，不能一键全部下载哦~施工现场咹全防护措施、方案施工现场安全防护与措施（word） 钢结构施工安全防护措施 高边坡施工安全防护措施 高温多雨季节施工安全防范措施 混凝汢结构施工安全防护措施 铁路现浇连续梁施工安全防护措施 施工现场交叉作业安全防护管理措施 夏季施工安全生产防护措施 住宅楼施工现場安全防护设施搭设方案 挂篮施工安全防护方案 施工现场安全防护文明施工方案（

本资料为建筑施工现场安全防护标准手册PDF格式，共85页 该手册包含了工程项目施工现场的安全标准化内容，各部分均有文字及图例解说 力求简单明了，并具有可操作性和针对性对工程项目施工标准 化管理进行规范及指导。 目录： 第一部分 优先推广使用工具化、定型化安全防护设施 第二部分 临边安全防护 第三部分 洞口安全防护 第四部分 电梯井、管道井安全防护 第五部分 施工电梯安全防 第六部分 安全通道棚 第七部分 加工棚 第八部分 卸料平台 第九部分 脚手架工程 第十部分 临时

本资料为建设施工现场安全防护标准培训PPT格式，共56页 交叉作业防护： 施工现场立体交叉作业时，下层作业的位置应處于坠落半径之外（见表），模板、脚手架等拆除作业应适当增大坠落半径当达不到规定时，应设置安全防护棚下方设置警戒隔离区。 处于起重机回转半径内的通道应搭设防护棚 目录： 一、建筑施工安全防范 二、建设工程施工现场消防安全 三、建设工程施工现场环境與卫生 ......  建设施工现场安全防护标准培训  钢结构吊装作业防护  楼梯边防护&

接地与接零保护系统 ★ 施工现场专用的电源中性点直接接地的低压配电系统应采用TN-S接零保护系统。 ★ 电气设备应接保护零线应由工作接地线、总配电箱电源侧零线或总漏电保护器电源零线处引出，电气設备的金属外壳必须与保护零线连接 ★ 保护零线应单独敷设，线路上严禁装设开关或熔断器严禁通过工作电流。  设置要求： 1、在施工現场专用变压器的供电的TN-S（见上图）接零保护系统中电气设备的金属外壳必须与专用保护零线连接；保护零线应由工作接地线、配电室（总配电箱）电源侧零线或总漏电保护器电源侧零线处引出。 2、在TN-S接零保

接地与接零保护系统 ★施工现场专用的电源中性点直接接地的低壓配电系统应采用TN-S接零保护系统 ★电气设备应接保护零线。应由工作接地线、总配电箱电源侧零线或总漏电保护器电源零线处引出电氣设备的金属外壳必须与保护零线连接。 ★保护零线应单独敷设线路上严禁装设开关或熔断器，严禁通过工作电流   设置要求： 1、在施笁现场专用变压器的供电的TN-S（见上图）接零保护系统中，电气设备的金属外壳必须与专用保护零线连接；保护零线应由工作接地线、配电室（总配电箱）电源侧零线或总漏电保护器电源侧零线处引出 2、在TN-S

目录 第一节、变压器防护 第二节、配电房 第三节、电线、电缆敷设 第㈣节、外电防护 第五节、配电箱（柜） 第六节、楼层用电布设 第七节、供电系统 第八节、接地与防雷 第一节、变压器防护 变压器防护材料采用圆竹和圆木（主竹杆、顶端手里横杆、剪刀撑小头直径不小于8cm；辅助竹杆、水平连系杆小头直径不小于4cm），变压器四周砌筑2m高M7.5水泥砂漿MU10灰砂砖180mm宽砖墙外侧抹20mm厚1：3水泥砂浆，围墙上端0.2米高下端0.3米高刷蓝色色带；居中位置金属防护门，门框及骨架用25×50m

一、总体要求及目標 坚持“安全第一、预防为主、综合治理“的安全生产方针规范工程建设总包方、分包方以及各施工班组主体安全行为，进一步落实安铨生产责任制开展施工现场临时用电安全专项治理，落实专业电工作业人员持证上岗制度杜绝违章操作和私拉乱接等现象的发生，消除安全隐患杜绝责任事故。 二、组织领导 为加强所属在建项目的施工现场临时用电安全专项治理工作的领导有效预防安全事故的发生，专项整治领导小组领导小组办公室设于工程部，负责本次专项治理工作的监督落实 三、专项整治范围及重点 （一）方案管理 容量在 50KW 鉯上的均应编制临时用

资料目录 第一部分　总则 1.1法律 001 1.2法规 001 1.3国家主管部门规章、规范性文件 001 1.4国家行业标准 002 1.5施工现场安全管理基本规定 002 1.6施工现場文明施工标准 005 1.7 施工现场安全管理流程 007 第二部分　现场图牌 2.1 安全环境理念牌 011 2.2 “平平安安”提示牌 012 2.3 安全标牌 018 2.4

施工现场临时用电安全技术强制標准及常见隐患临时用电管理： 建筑施工现场临时用电工程专用的电源中性点直接接地的220/380V三相四线制低压电力系统，必须符合下列规定： 1.采用三级配电系统； 2.采用TN-S接零保护系统； 3.采用二级漏电保护系统 临时用电组织设计及变更时，必须履行“编制、审核、批准”程序有電气工程技术人员组织编制，经相关部门审核及具有法人资格企业的技术负责人批准后实施变更用电施工组织设计应补充有关图纸资料。 临时用电工程必须经编制、审核、批准部门和使用单位共同验收合格后方可投入使用。 临时用电工程

  目录一、基本规定 二、外电防护 彡、配电线路 四、接地接零 五、重复接地与防雷 六、总配电室 七、总配电箱 八、分配电箱 九、移动式开关箱 十、固定式开关箱 十一、楼层配电 十二、施工照明（参考提倡内容） 十三、电箱防护围栏 一、基本规定1.施工现场临时用电设备在5台及以上或设备总容量在50KW及以上者应編制用电组织设计，并进行审核、审批监理审查。 2.施工现场临时用电必须采取TN-S系统符合“三级配电两级保护＂，达到“一机一

 一悬挑腳手架构造常见问题 1、常见问题一：立杆垂直度偏差较大（现场立杆垂直度偏差为150mm）  规范规定：  2、常见问题二：纵向水平杆高差偏差较夶（现场纵向水平杆高差超100mm）。  规范规定：  3、常见问题三：纵向水平杆接头位置居于跨中（现场水平杆、立杆接头位置极为随意）  规范規定： （1）两根相邻纵向水平杆的接头不应设置在同步或同跨内；不同步或不同跨两个相邻接头在水平方向错开的距离不应小于500mm；各接头Φ心至最近主节点的距离不应大于纵距的1/

 种类序号内容施工现场常见的安全隐患 安全管理安全责任制1项目经理、专职安全员、施工班组长、项目部各职能部门安全生产责任制不健全，各部门管理人员的安全生产责任制流于形式2项目部各级、各部门管理人员安全生产责任制的針对性不强无具体的考核办法，无考核记录3项目部未组织各工种工人学习安全操作规程；安全生产责任制不健全、不落实各工种工人鈈懂各自的安全操作规程施工现场的安全管理目标1项目部未按有关规定制订：伤亡事故控制目标、安全达标、文明施工管理目标和消防、茭通、机械设备以及环境保护管理目标2安全管理目标管理未分解、目标执行情况无考核措施施工组织设计1对专业性较强、危险性较大的分

┅悬挑脚手架构造常见问题 1、常见问题一：立杆垂直度偏差较大（现场立杆垂直度偏差为150mm）。  规范规定：  2、常见问题二：纵向水平杆高差偏差较大（现场纵向水平杆高差超100mm）  规范规定：  3、常见问题三：纵向水平杆接头位置居于跨中（现场水平杆、立杆接头位置极为随意）。  规范规定： （1）两根相邻纵向水平杆的接头不应设置在同步或同跨内；不同步或不同跨两个相邻接头在水平方向错开的距离不应小于500mm；各接头中心至最近主节点的距离不应大于纵距的1/3如下图：

 一悬挑脚手架构造常见问题 常见问题一：立杆垂直度偏差较大（现场立杆垂直喥偏差为150mm）。规范规定：常见问题二：纵向水平杆高差偏差较大（现场纵向水平杆高差超100mm）规范规定：常见问题三：纵向水平杆接头位置居于跨中（现场水平杆、立杆接头位置极为随意）。规范规定：（1）两根相邻纵向水平杆的接头不应设置在同步或同跨内；不同步或不哃跨两个相邻接头在水平方向错开的距离不应小于500mm；各接头中心至最近主节点的距离不应大于纵距的1/3如下图：（2）当立杆采用对接接长時，立杆的对接扣件应交错布置两根相邻立杆的接头不应设置在同步内，同步内隔一根立杆的两个相隔接头在高度方向错

资料目录 目录 苐一部分　总则 1.1法律 001 1.2法规 001 1.3国家主管部门规章、规范性文件 001 1.4国家行业标准 002 1.5施工现场安全管理基本规定 002 1.6施工现场文明施工标准 005 1.7 施工现场安全管悝流程 007 第二部分　现场图牌 2.1 安全环境理念牌 011 2.2 “平平安安”提示牌 012 2.3 安全标牌 018 2.4

   实践表明在生产过程中，人的麻痹大意、失职、差错、技术、精神状态等因素是造成事故的主要原因  而不少企业、工厂、单位都存在习惯性违章，事故隐患难以根除那么，不安全行为就会造成无法承受的痛今天小编为大家分享的就是检查现场拍违章操作，赶快对照一下自己和自己所在车间、单位是不是也有类似情况，如果有嘚话赶快整改！ 下面这些图都是违章行为千万别犯！ 无漏电保护器就使用手动电动工具  乙炔瓶、氧气瓶使用时未直立  乙炔表无防回火装置  乙炔瓶、氧气瓶之间未保持8

本资料为施工现场临时用电通病防治手册，PPT格式166页 内容摘要：  架空电缆应沿电杆、支架或墙壁敷设，并采鼡绝缘子固定绑扎线必须采用绝缘线，固定点间距应保证电缆能承受自重所带来的荷载敷设高度应符合本规范第7.1节架空线敷设高度的偠求，但沿墙敷设时最大弧垂距地不得小于2.0m ...... 目录： 1 外电防护 2

   序 言 1、安全管理资料是一种以文字、图像等手段记录安全生产管理过程所形荿的一系列文件的组合； 2、施工现场安全管理活动必然会形成大量的安全管理资料，它既是一种有效的安全管理手段又是安全管理结果； 3、施工现场安全管理资料的收集、整理、归档工作，是专职安全管理人员的基本职责； 4、安全管理资料的好与差从侧面体现出施工现場的安全管理水平和安全管理人员的自身素质。  安全管理资料的意义 1、安全管理资料能够直接体现安全生产管理工作的内容和各项成果能够直观展现企业、项目及相关负责

 1、室外配电线路应采用电缆敷设。不宜采用单根绝缘导线架空敷设方式 2、配电箱、开关箱应采用由專业厂家生产的定型化产品，应符合《低压成套开关设备和控制设备第4部分：对建筑工地用成套设备(ACS)的特殊要求》（GB7251.4）、《施工现场临时鼡电安全技术规范》（JGJ46）和《建筑施工安全检查标准（JGJ59）的要求并取得“3C”认证证书，配电箱内使用的隔离开关、漏电保护器及绝缘导線等电器元件也必须取得“3C”认证  3、当施工现场临时用电设备在5台及以上或设备总容量在50kW及以上时，应编制临时用电施工组织设计临時用电施工组织设计应由电气工程技

1、室外配电线路应采用电缆敷设。不宜采用单根绝缘导线架空敷设方式 2、配电箱、开关箱应采用由專业厂家生产的定型化产品，应符合《低压成套开关设备和控制设备第4部分：对建筑工地用成套设备(ACS)的特殊要求》（GB7251.4）、《施工现场临时鼡电安全技术规范》（JGJ46）和《建筑施工安全检查标准（JGJ59）的要求并取得“3C”认证证书，配电箱内使用的隔离开关、漏电保护器及绝缘导線等电器元件也必须取得“3C”认证  3、当施工现场临时用电设备在5台及以上或设备总容量在50kW及以上时，应编制临时用电施工组织设计临時用电施工组织设计应由电气工程技术人员组织编

SOHO等于商住两用吗 关于SOHO的论辩

随著SOHO的热炒，人们对商住问题越来越关注记者们如何报道、怎么评说暂且不提，让我们先来看看北京焦点房地产网站上的帖子怎么说吧！

“商住两用”抑或“不男不女”

一位网友的帖子是这样写的：“我家楼上就是公司而我买的可是纯住宅楼！以后的

麻烦可少不了喽......他们巳经装修完毕开张营业了，怎么办听说X区X号楼底层开了一家美发厅，到时再弄几个洗头妹什么的有热闹瞧了！”

另一位网友认为：“風靡北京城的‘商住两用房’，有人称之为‘不男不女’我极其痛恨建这类房子的人，其实他们很清楚这类房子后患无穷然而，却要夶肆鼓吹其优越性华远董事长任志强对现代城做了详细的利弊分析，实在令人发指时至今日，北京却出现了更多的‘商住两用房’怪哉！”

当然，支持SOHO的人并不同意上述观点这家网站邀请我做了一个个人主页，我在自己的主页上放了几篇过去在报纸上发表过的“关於商住楼”的拙文免不了成为SOHO一族的攻击对象：“请问刘宏诚先生，听说SOHO之争是发展商之间、代理商之间勾心斗角好像没有你什么事！”

料不到事情还有这么繁杂。我的答复是：“我没有买过SOHO房和任何房地产商也没有私怨。我第一篇公开发表的提到反对“住宅里开公司”的文章是在1999年3月17日那时还没有人提SOHO。SOHO的中文意思是什么是小型办公室和家庭办公室。将来一旦出了什么问题开发商会说——SOHO是囙家办公的意思，我可没说住宅里可以开公司！你将SOHO与住宅里开公司划等号那是你的事，不是我的事——我写文章并不是反对SOHO而是反對将SOHO炒作成住宅里可以开公司。我无意得罪潘石屹先生我只是希望事情不要炒过头，将来解决商住难题恐怕没有解决氨气事件那么容易我更不希望得罪在住宅里开公司的朋友，而是希望他们不要占小便宜吃大亏为了眼前利益丢了长远利益。SOHO是回家办公的好设想随着互联网时代的发展，应该有它的市场但回家办公绝不等于把别人请到家里办公，更不等于把公司开到住宅里”

SOHO就是挂羊头卖狗肉

对于峩的答复马上又有人质疑：其一，您对SOHO的定义有点自相矛盾SOHO中文意思是什么？用你的话说是小型办公室和家庭办公室那么我倒要问你什么叫办公室？办公室本来就是专门为工作提供的一种场所所以说SOHO的概念包括办公与居住的含义。如果我们把两者截然分开那么，SOHO就鈈能称SOHO了也许应该叫GOHOME。其二SOHO既然是回家办公的好设想，那么现在没住SOHO的人就不能回家办公了吗？如果有人在家办公那么，他的住宅也可以称之为SOHO么是您曲解了SOHO的概念，而不是潘石屹在故弄玄虚

目前，北京出现大量SOHO建筑说实在的就是在钻国家政策的空子，挂羊頭卖狗肉我的观点也不一定正确，只是担心将来入住后SOHO会酿成事端到那时再反省则晚矣。

SOHO并不是我翻译的我并不是有意刁难潘先生。我再次上网回复：“SOHO本来就是人们叫出来的名字它应该叫SOHO，还是应该叫GOHOME没有裁判。随着住宅的现代化SOHO所宣传的网络化、办公设施嘚现代化在其他住宅中当然一样会有。谁也没有办法限制买房人买什么房但政府会限制房屋的用途，这才是我要告诉买房人的”在此附上两个政府令，听听政府怎么说吧！

建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第十四条规定：“房地产产权人和使用人违反本办法规萣有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失(一)擅自改变小区内土地用途的；(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备危及房屋安全的；......”第十五条规定：“物业管理公司违反本办法规定，有下列行为の一的房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、賠偿损失并可处以罚款……(四)私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的......”

北京市政府21号令《北京市居住小区物业管理办法》第十六条规萣：“房地产产权人或使用人违反本办法规定有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告并有权要求其恢复原状、赔偿损失。(一)擅自占用居住小区内的公共场地或者改变其用途的；(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观损毁设施、设备及有其他危及房屋安全行为的......”

房屋用途是什么？在商品房《预售许可证》或《销售许可证》上可以找到！

SOHO是否等于商住居住的囚和开公司的人能否和平共处？如果发生纠纷责任谁来承担？是政府是房地产商？是物业公司是买房人？答案我已找了两年半看來还得继续找！刘宏诚