如何解决潜在的关于商业你所知道的都是陷阱陷阱

让每个人平等地提升自我

大学生洳何防止求职陷阱   又到新一届的大学生开始找工作的时候了由于大学生没有求职经验,缺乏社会阅历容易轻信别人,所以每年都有一蔀分大学生在求职过程中受到种种迷惑而上当受骗有的在街头、桥下陷入私招的陷阱,工作数月加班加点却领不到工资;有的在试用期内苦干实干,实习期结束却被单位以不合格为由辞退而白干数月那么大学生在求职过程中,应该怎样避免上当受骗呢一,要选择正規的中介求职时尽量到大的、正规的人才市场或人才机构不要求职心切,一见招聘的字样就去应聘求职时千万要小心那些无营业执照,无职业介绍许可证或人才交流许可证的非法中介他们常常以找不到工作不收费为幌子,诱惑求职者入套乘机向求职者敲诈勒索。二、拒交各种名义的费用求职的大学生应该知道:任何招聘单位以任何名义向求职者收取抵押金、风险金、报名费、培训费等行为,都属非法行为如果在求职中遇到此类情况,一定要坚持拒交并向招聘单位所在区、县举报,以确保自己的合法权益不受侵害三、不轻信許诺到外地上岗面对非法中介或私招滥雇者声称的承接外地企业或北京总公司某某外地分公司、分厂的高薪招聘,不论其待遇多么好千萬不要轻信他的口头许诺,一定要到劳动保障部门咨询并办理相关的手续。四、发觉被骗及时报案大学生一旦发觉上当受骗,要及时姠招聘单位所在地的人事局人才市场管理办公室、劳动保障监察大队或公安派出所报案寻求法律保护。另外大学生在

1、人才市场是有供求关系的。不要相信只要交报名费就能安排工作;

2、不要让自己受制于人不要抵(扣)押证件、财物;

3、天上不会掉馅饼。没有轻轻松松就能获得高回报的工作;

5、仔细阅读劳动合同注意合同期限、试用期时间、解除合同条件、劳动保障和保险条款、工作时间、工作哋点等;

6、女生注意面试场所安排,类似宾馆、酒店等场所最好结伴;

7、不要相信小道消息选择主流媒体和正规中介机构寻找招聘信息。

就业已成即将毕业的大学生心头之患。“现在的我们就是"热锅上的蚂蚁"连做梦都想找工作的事。”而今毕业生们除了焦虑,还得提防来自不法分子的“就业陷阱”一项由12463人参加的调查显示有55%的人遭遇过就业陷阱,其中遭遇收费陷阱、试用期陷阱、无偿占有智力陷阱嘚比例最高。

陷阱一:巧立名目,收取费用

以录用作为诱饵骗取培训费的屡见不鲜,但仍有不少求职心切的毕业生,掉入此类陷阱。

这些公司招聘时常常不看任何学历证明,甚至不安排任何面试,而只要求求职者支付信息费、报名费、登记费、资料费、推荐费、注册费等名目繁多的费鼡,当他们填满自己的“钱袋”后,就会找各种理由将应聘者“辞掉”这是黑心单位最常用的欺骗手法。

陷阱二:不签订就业协议书

用人单位不允签订就业协议,甚至不约定违约惩罚条款的相当普遍,据调查,有80%以上的学生都不约定违约金,而在20%有约定的学生中,大部分是国有大中型企業害怕学生违约而提出的要求,学生主动提出的很少。毕业生之所以没有约定,一方面是不想自己被“套牢”,最重要的还是学生缺乏这方面的意识

陷阱三:长期试用,榨取人力。

对于刚毕业的求职者来说,签订劳动合同最容易遭“忽悠”的就是“试用期”了试用期过长或即将结束時,企业便以各种理由炒求职者的“鱿鱼”,这是大学毕业生找工作时的普遍遭遇劳动法规定试用期最长不得超过6个月。与正式合同期相仳,试用期内的工资收入及福利待遇低,长期耗在试用期内,不仅让求职者蒙受很大的经济损失,而且对求职者的职业发展不利

陷阱四:弄虚作假,鈈讲诚信。

一些公司为了吸引求职者,常常在介绍招聘岗位信息时歪曲、编造、美化,极尽包装这些公司常以高薪为诱饵,迫使应聘者立刻签訂合同以及约定高额毁约金的方式,千方百计套牢求职者。还有些不规范的网站和中介机构,通过接取求职简历,获取大量个人信息,出售给企业莋为销售信息更有甚者,在报纸上刊登招聘信息,却是“醉翁之意不在酒”,目的是诱使应聘者递上个人资料,留作它用。

陷阱五:以招聘为名,行嶊销之实

先以优厚待遇,让求职者上门应聘,再以种种理由提出要对求职者进行“考察”。具体考察方式就是公司先与求职者签订一份产品嶊广协议或产品促销协议,协议中约定求职者必须在约定时间内以公司规定的价格销售掉该公司某种产品,并收取一定的保证金或样品费当求职者签好协议去推销产品时,才发现根本销售不掉。结果,求职者的保证金或样品费就这样被这些公司“黑”掉了

1、进一步发挥政府的政筞引导和行为主导作用。

政府相关部门应对现行大学生就业方式进行总结反思,结合当前新情况、新问题、新现象,出台相关行规来防止和杜絕就业过程中的不良行为加强反馈与抽查,促使用人单位严格履行相关法律法规及各种制度。

2、发挥新闻媒体正确宣传和舆论监督作用

政府要利用好手中掌握宣传媒体的政治优势。在广播、电视上抽出一定时段播映相关内容;在报纸上开辟就业专栏,定期向社会公布相关用人信息,列举就业陷阱等,以引导学生的就业行为和有效制止招聘过程中的不轨行为

3、高校要强化对大学生的教育。

高校要进一步重视对大学苼进行针对性的教育同时,要进一步健全大学生就业指导机构,选编一些资料如劳动法、合同法、常见的就业陷阱案例等,供大学生阅读以鈈断提高大学生的法律意识和自我保护意识

4、毕业生在求职过程中要保持清醒的头脑和法律意识。

对于毕业生而言,要清楚招聘单位的实際情况,以摸清应聘单位的发展前景签订就业协议或劳动合同时,一定要注明双方谈妥的条件,这样即使双方产生纠纷时也不会空口无凭。如果遇到与中介招聘信息所列的待遇、薪酬情况严重不符合的,可以向争议仲裁委员会申请劳动争议仲裁求职者,对自身资料要加强保密,最好箌具有公信力的网站。

毕业生找到一个就业单位是迈出社会的第一步,但是我希望这个第一步尽可能迈得稳一点, 千万不要心存“撒大网捞大魚”的心理,要有目的,有针对性地应聘这样不仅会带来很大的经济利益,还会对职业的发展起到极有利的作用。

如何避免就业陷阱随著我国高等教育改革迅猛推进高等教育大众化进程加快,高校毕业生数量迅速增加就业矛盾日渐突出。目前由于我国人力资源市场建设滞後高校毕业生就业机制不够健全,相关各方对大学生就业问题认识不深作用发挥不够,客观上助长了各种不依法用人、违法招聘等为大學生就业设置各种陷阱的现象屡屡出现特别是近期又到大学生就业的攻坚阶段,壹些违法录用大学生、设置就业陷阱的现象可能有所擡頭大学生在就业中应高度警惕。

壹、大学生就业陷阱的表现特征

大学生就业陷阱是指招聘单位其它机构或个人,利用大学生的弱势地位(如社会经验不足、自我保护意识差、就业竞争激烈等)以提供就业机会为诱因,采用违法悖德等手段与大学生达成权利与义务不對等的各类就业意向(协议),以期侵害大学生合法权益的现象当前大学生就业陷阱主要表现出四个典型的特征。

第壹欺骗性。主要表现为招聘单位以攻势强劲的虚假宣传信誓旦旦的不实承诺,热情有加的伪善行为来取得大学生的信任和很高期望然後在协议中提出苛刻条件,隐藏各种不法目的

第二,诱惑性主要表现为招聘单位著力包装,夸大事实并以单位各种招牌、荣誉、待遇和发展前景蛊惑大学生,壹旦大学生被其所诱骗上钩则脸色突变,壹幅我是流氓我怕谁的架势

第三,隐蔽性违法用人单位的各种伎俩都有十分华麗的诱人说辞,听起来入情入理面面俱到,句句都令人心动其实处处布下陷阱。涉世不深的大学生十分单纯难辨真伪,很快成为猎取的对象

第四,违法性就业中的违法目的各有不同。壹类是违法违规留人才有些为留住人才而扣留大学生的户口、证件等使大学生欲走难行。有些迫使大学生签下“卖身契”使大学生“生为单位的人,死为单位的鬼”有些软软硬兼施,壹方面大开空头支票另壹方面强迫工作,迫使大学生逐渐接受不公正不合理的现实。另壹类就是坑蒙拐骗使大学生掉进自己挖下的高薪陷阱,培训陷阱、中介陷阱甚至诱骗大学生入股,推销、传销等还有些用人单位给大学生设置了协议陷阱、合同陷阱或试用期陷阱,使大学生感到欲罢不能求助无门。

二、大学生就业陷阱的主要类型

第壹类是招聘陷阱其壹是招聘会不合法。有些双选会打著毕业生就业的名义实质是未经囿关主管单位审批。参加双选会的单位也良秀不齐出工不出力,只为凑数以便主办单位收取高价门票,参加双选会的人员公费旅游招聘单位收取壹些毕业生的信息。有些招聘单位甚至出卖学生的个人信息给壹些违法之徒有可乘之机。其二是变相收费如有些招聘单位不当场签约,要求通过网络或电话继续洽谈而这些网络或电话都是收费的;有些招聘单位收取应聘者报名费、资料费或培训费等。其彡是用招聘掩盖违法行为有些企业打著招聘的幌子,逼迫毕业生做传销、推销或其他违法的事情

第二类是中介陷阱。壹是收取高额的Φ介费用为你列出壹大堆要麽不要人,要麽不招收大学生甚至不存在的单位,使你几次头撞南墙知难而返。但想要回中介费——难!第二种是外地非法中介机构或中介网络收取壹定的费用,却以种种理由推脱责任有些虽然介绍了单位,但用人单位的状况与求职的偠求相去甚远既便如此,工作几个月往往被炒鱿鱼,理由是试用不合格第三种是非法中介机构之间相互串通,以大城市高薪就业落戶等名义开展中介收取不菲的中介费後,介绍到外地中介外地中介找不法用人单位或私人小企业让大学生打零工,而户口、档案却长期违法滞留甚至被丢失。

第三类是协议陷阱第壹种为口头承诺。口头承诺如果没有在协议书中白纸黑字予以体现就没有法律约束力。壹旦协议主体间发生矛盾吃亏的壹般都是学生。第二种是不平等协议由于大学生维权意识缺乏,在求职中又处于弱势地位对不平等条款要麽不知要麽不敢提出异议,使就业协议在某种程度上成为“霸王合同”所以大学生在签订就业协议时,壹定要慎防无保障协议死协议、卖身协议等不平等协议。第三种是就业协议代替了劳动合同有些用人单位以就业协议替代劳动合同,究其原因是用人单位茬就业协议中的许多约定不符合劳动法规定,如果签订劳动合同许多不合法约定将不存在,难以实现对大学生的约束不能达到其违法鼡工的目的。

第四类是试用期陷阱壹是没有试用期可能暗藏玄机。试用期是劳动合同是劳动合同的约定条款对双方都有约束力,试用期长短或有无由双方依法在劳动合同中约定某些用人单位规定大学生报到就签订劳动合同,马上上岗工作很快可当大学生感到单位各方面情况不尽人意,想要另谋高就时才发现自己在“无意”间放弃了试用期这壹有利的武器,丧失了自己本该拥有的权利在这种情况丅,如果要单方面解除合同无疑要承担惨重的代价。二是试用期或见习期过长劳动部在1996年全面实行劳动合同制时规定,大中专、技校畢业生新分配到用人单位工作的仍应按原规定执行壹年的见习制度,见习期内可以约定不超过半年的试用期由于法律法规对见习期内嘚权利义务没有具体规定,在大学生就业中违规违法现象主要表现为见习期与试用期的总期限超过壹年,有的甚至长达两年;有些单位鉯见习期的名义不签合同且借故延长见习期;有些单位签的是劳动合同,书写的却为见习期诸如此类的现象屡见不鲜,应当引起大学苼的高度重视

第五类是培训陷阱。在大学生就业中常常会看到壹些培训机构混迹其中,不断给大学生介绍“高薪就业”、“保证就业”之类的机遇殊不知其中陷阱重重。其壹、收了培训费仍然无工作有些培训机构以“高薪就业”、“保证就业”的名义引诱大学生交叻培训费,但培训结束後却以种种理由不给安排就业。其二、培训机构与用人单位连手坑害大学生大学生交了样昂贵的培训费後,被嶊荐到壹些位置偏僻、层次较低的企业无人问津的低薪岗位,甚至在试用期就被借故辞退其三、用人单位的培训陷阱。有些用人单位偠求新进大学生必须经过某某机构培训考核合格才能录用。于是花费不少的大学生经过培训考核过关者却寥寥无几。即使如此被录鼡者也难逃厄运,工作刚满见习期或试用期即被以各种理由辞退其四、因为培训而失去自由。常言道“没有梧桐树难留金凤凰;栽好梧桐树,招来金凤凰”可壹些没有梧桐树的用人单位自有“妙法”留人。那就是单位出钱培训上岗“买走”大学生的“自由”。这些鼡人单位在大学生上岗前提出单位出资送大学生到某培训机构进行所谓的培训,并且签订培训上岗协议或劳动合同规定所有经过培训匼格人员,才能准予上岗且要签订长期劳动合同,少服务壹年必须交纳数目不菲的违约金,有些单位甚至扣押大学生的证件

第六类昰保证金、押金陷阱。按照国家有关法律规定严禁招聘单位在大学生就业中收取费用,包括资料费、培训费、保证金、押金等可在招聘中,大学生还是经常碰到索要巧立名目的费用大学生壹方面求职心切,另壹方面缺乏相应的法律知识和保护意识所以经常陷入此类陷阱。

第七类是安全陷阱大学生就业存在的种种问题,给壹些不法之徒提供了可乘之机他们常常精心策划,坑蒙拐骗盗无所不用如果大学生稍不留神就会受其所害。

1、索要各种证件、签名、盖章如果大学生在招聘中留下重要证据之类的东西,就可能成为欠费、欠税、担保人等各种形式的债务人也可能成为敲诈勒索的对象。

2、索要办证费、资料费、报名费、劳保费、保险费、等名目繁多的收费只偠大学生切记,无论对方怎麽巧舌如簧没赚钱决不花钱,他们的如意盤算就会落空

3、谨防偷盗抢劫。首先对陌生的人、陌生的地点與可疑时间的面试,壹定要谨慎小心很可能各个环节都陷阱重重,令你防不胜防其次,谨防将手机、钥匙交给对方也不要随便吃喝對方提供的食物饮料,否则可能瞬间壹无所有再之,谨防诈骗如果对方为掌握你的全面情况无休止面试,你可能已经处于危险的境地要麽设下小圈套让你闯祸,然後高价索赔;要麽你的家人朋友可能接到你车祸、病危此类的通知于是匆匆将钱转入了不法之徒的账号。

4、切防非法工作工作性质不清,任务不明遮遮掩掩、行动诡秘,这时就要非常留心可能已沦为不法之徒的帮凶。可能正从事涉毒、偷运、销赃、窝赃、传销等非法工作而壹旦事情败露,违法者全无踪影而你成为了替罪羊。

5、女大学生安全第壹不法之徒更易选Φ女大学生,是因为他们就业更难易于诱骗,而且防卫能力差胆小怕事,易于掌控女大学生在就业中稍不留神,可能会落入不法之徒、不良企业的陷阱中轻则被劫财劫色,壹无所有更可怕得是陷入色情、传销业或被拐买,反抗者甚至遭暴力相向失去生命。所以女大学生就业壹定要将安全放在第壹位,思想上切不可麻痹大意贪图钱财与享受,以免被引诱;行动上壹定壹定要细思慎想以防掉叺陷阱;具体环节上要步步为营,以杜绝授人把柄

三、解决大学生就业陷阱的途径

解决大学生就业,是政府和社会应有的责任特别在當前大学生就业出现困难的情况下,政府和社会应加强改革和管理保障大学生的基本权益,为创建和谐社会而努力

1、改革完善大学生僦业机制,保护大学生合法权益现行的就业协议,对用人单位约束力不够强学校的枢纽作用难以真正发挥,造成学生的合法权益得不箌保护更突显出学生的弱势地位。因此有必要对现行就业协议制度进行改革。首先学校应退出三方就业协议的签定。高校不是就业協议的主体更不具有社会用工管理的职能,把高校作为协议主体壹方使其处境尴尬且易造成扯皮与侵害学生权益事件。其次现行就業协议应向劳动合同方向发展。现行大学生就业协议与劳动法规范的劳动合同虽有异曲同工之效但二者结合点模糊不清,且就业协议文夲不够规范、协议内容不全面这些常成为用人单位规避责任或违法以侵害大学生合法权利的重要因素。其中最重要的是就业协议无法可依无法律定性;内容由双方自由约定,无强制性规定这是造成协议与劳动法冲突,就业大学生与用人单位发生矛盾用人单位侵害弱勢就业大学生合法权益的根本原因。笔者认为大学生就业协议应朝附有生效条件的劳动合同方向发展,不妨认为用人单位与大学生提湔签定了附有生效条件的劳动合同。这种劳动合同有法可依性质明确,能有效约束用人单位的违法现象即使发生争议也有法为据,可通过法定程序解决再之,高校应淡化就业管理职能而应强化就业服务职能。作为高校更重要的职能是为学生就业提供职业指导和就業服务,而不应成为尴尬的“第三者”高校所履行的就业管理职能应当“物归原主”,即由有关政府职能部门“理所当然”地承担这樣既能避免三方协议的扯皮现象,又能充分保护协议双方的合法权益更使违法违约者承担相应的责任。

2、规范大学生就业市场管理大學毕业生就业市场是用人单位与大学生洽谈签定就业协议的主渠道,是政府、社会与高校促进大学生就业为大学生提供就业服务的主要方式。由于大学生社会经验不足自我保护意识较差,有必要对他们进行壹定程度的保护政府、社会和高校应积极为大学毕业生提供就業服务,创造就业的有利条件努力推介大学生充分就业。特别是有关政府职能部门应当在用人单位与大学生之间架起壹个沟通交流的岼台与桥梁,是二者能充分协商各自找到满意的“对象”。然而现在的就业时市场管理缺失,就业市场的功能“变质”市场主体的身份复杂等问题已成为通病,给大学生就业蒙上阴影因此,完善和规范大学生就业市场管理已势在必行政府有关职能部门应切实加强淛度建设,严格审批制度加大监督检查力度,严厉打击违法违规现象为大学生就业提供有序、规范、诚实可信的公平市场。

3、加强对鼡人单位的用人管理现阶段,有许多用人单位在用工方面有意或无意地违反法律有关规定更不乏壹些用人单位在与大学生签定就业协議时就设下陷阱,并以此为依据长期侵害当事人合法权益。因此加强对用人单位的用工管理与检查,严厉处罚不法用工的单位同时應加强在劳动者中宣传劳动法,鼓励劳动者检举揭发用人单位的违法现象等方法以规范用人单位依法用工,是解决大学生就业陷阱的有效途径之壹

4、严厉打击不法分子和不良企业的违法行为。不法分子和不良企业严重扰乱就业秩序给大学生人身、财产等方面造成严重威胁,使大学生常常遭受难以承受的打击对他们的成长和发展造成极为不利的影响,也对社会的稳定安全造成极大的破坏因此,应予鉯严厉的打击常抓不懈,以阻此风为社会和大学生创造良好的就业外部环境。

5、加强对大学生的法律教育提高大学生的自我保护意識。防止大学生就业陷阱不仅要创造安全、有序、公正、合理的外部环境更重要的是要加强对大学生的法律教育,使大学生知法、懂法、守法并能利用法律武器维护自身的权利。当前普法教育在大学还很不够,壹些普法课程得不到大学生的重视致使许多大学生法律知识缺乏,法律观念淡漠维权意识不强,即使权利受到侵害也不知道当然,也不乏为息事甯人、忍气吞生者但很少有依法维权,争取自己的合法权益者这种现象不仅只是个别大学生利益,权利受到侵害更严重的是助长了许多违法分子的气焰,造成许多不安全不稳萣事件也使刚进入社会的许多大学生受到不良影响,为他们的今後发展可能埋下隐患

另外,大学生也要不断参与社会实践在社会化過程中不断锤炼,迅速成熟起来社会和学校的保护是有限的,短暂的更现实的办法是要求大学生积累社会经验,分清是非明辨良秀,树立较强的自我保护意识

就业前先培训,对求职者来说是一件好事培训后,求职者技能提高找工作更容易。然而面对这个庞大嘚就业培训市场,有些机构和用人单位却打起了歪主意培训,在他们眼中成了赚钱的“好买卖”

他们打着“先培训后就业”的旗号,謊称可以让求职者实现“稳定就业”但真实目的是要赚“培训费”。这种做法不知使多少求职者吃亏上当

在一位老乡的“劝导”下,韓冬放弃了在东北老家每月500多元的工作和几个朋友坐火车来到北京。来京之后他投奔到老乡门下,原想看在同乡的面子上待遇不会差。但进了这家房地产公司后小韩才知道要“先培训后上岗”。交了400元培训费上了3天课,韩冬只学到了一点“卖楼经”

韩冬开始在┅间漂亮的玻璃房子里上班,但事情发展并不顺利房地产业的有关知识涉及诸多方面,3天的培训只是走了一个过场,学到了一点皮毛因此,韩冬的售房业绩十分可悲由于没有底薪,韩冬干了一个多月见没什么希望,只得离开

记者在北京市地坛人才市场见到了韩冬。他正在找下一个工作他说:“北京许多公司招聘时都要求先交培训费,有的四五百元有的一千多元。只要你愿交培训费招聘的囚肯定向你吹一顿,让你对他们的公司充满了幻想等你交钱之后,一上班才发现完全是两回事我劝找工作的朋友们,千万不要急着交培训费以免上当。”

记者翻阅了近期一些报刊上的招工培训广告有一家涉及IT业的培训公司宣传说,经过他们的培训求职者可以全方位提高和完善自己。他们公司的培训就业率连续三年达到95%以上软件专业就业率更是高达100%。他们已经在全国创造了一个又一个奇迹鈳细看一下才发现,原来他们的培训收费标准是每人9000元这,相当于一个本科生3个学期的学费

还有更邪乎的。有的机构吹嘘说经过他們培训的求职者,平均月薪5000元高的达到七八千元。有的机构甚至称:可到国外就业挣美元

一位在劳动部门从事多年培训工作的干部告訴记者,这些以赚钱为目的的公司首先就是靠广告。广告打得越多吹得越响,培训费就可以收得越高其次是培训项目紧跟社会热门,不管有没有培训能力反正是越“热”报名的人就越多。

他说目前,市场上有不少培训班尤其是高价的培训班,大多由关于商业你所知道的都是陷阱公司在操作这些公司往往借用一所学院的名称就开始招兵买马,吹嘘自己能安排就业或保证介绍就业他们不管求职鍺是什么知识水平,只要你肯交培训费一律来者不拒。

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对于开发商来说消费者往往是┅个相对来说不够专业的群体,在买房时没有注意分辨广告的真假很容易掉进开放商精心布置的“美丽陷阱”。如果您不幸被这些广告語坑过除了愤怒之外,你是否知道开发商正在涉嫌虚假宣传您是否知道都有哪些法律途径可以维护自己的合法权益?笔者就结合工作實践中接触到的几种涉嫌虚假宣传的主要形式并对可能的法律后果进行分析,供广大购房者在购房过程中参考希望能帮到大家!

诱人嘚“价格陷阱”房价是购房者最关心的核心要素之一,商品房广告中常会有一个诱人的起价如最低价××元/平方米起,实际上该价位的房子根本不存在,这不过是开发商为博购房者眼球而采取的一种促销手段。

律师观点根据我国《价格法》的相关规定经营者可以自主制萣属于市场调节的价格。因此开发商作为经营者有权在法律允许的范围内自主定价。目前来说国家虽然对于房地产市场采取了一定的調控手段,但并未将其列入国家定价的范围进行严格管控

《中华人民共和国广告法》第四条规定:“广告不得含有虚假的内容,不得欺騙和误导消费者”但对于价格没有具体规定,对于“起”字也没有相关约束条款这种“起”字广告就是开发商打的擦边球,以低价来吸引购房者

《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条规定:“经营者不得利用广告或者其他方法,对商品的质量、制作成分、性能、鼡途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”

即将于2015年9月1日施行的《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第九条规定:房地產广告中对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格明示价格的有效期限。

动人的“零首付”买房有楼盘为吸引购房者眼球推絀“首付3万起得精装房”,甚至还有楼盘打起了“零首付零月供,零利息”的广告“零首付、低首付”重出江湖,在低迷的房地产市場兴起了一阵“低首付”“零首付”风潮不少购房者被吸引积极入市。

律师观点所谓“零首付”看起来是没有门槛的实际上“零首付”仍然需要一定的门槛、条件,也存在较大的法律风险很容易产生法律纠纷。

1、“零首付”购房者必须符合国家的贷款标准如果买房政策变动或者房贷利率变化,购房者需要承担相应的风险特别是如果购房者贷款条件在银行审批不通过,开发商是否退还已经缴纳的购房款项这都是购房者需要考虑的风险。

2、如果不具有购房资格的购房者(在限购城市:已购买二套以上住房;或是外地购房者无法出具一姩以上社保证明或者纳税证明)与开发商签订“零首付”购房合同后,将面临购房无效的尴尬境界其按期偿还给开发商或者中介的首付,鈳能面临无法索回的情况

3、由于实际上的“零首付”是由开发商或中介通过预先垫付,或者是虚拟抬高房价多从银行贷款的方式来获嘚首付款,那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险

赏心悦目的“样板房”样板房的作用在于让购房者身临其境哋感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等,样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一因此,开放商房往往不惜投入巨资装修样板房有的甚至将样板房的面积做得更大一些,但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事

律师观点刻意美化样板房已是开发商銷售房屋的一种惯用方式,其实无论开发商如何宣传只有写进合同的条款才能得到保障。根据《商品房销售管理办法》第31条的规定:房哋产开发企业销售商品房时设置样板房的应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的实际交付的商品房应当与样板房一致。

1、商品房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明的:实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时开发商是应当承担相应的违约责任。但购房者是应对不符合样板房标准的事实负有举证责任如果没有证据或者举出的证据不足以证明倳实的,可能面临不利的局面因此建议购房者在选购房屋时应当在参观样板房时保留以后可以留作证据的材料

开发商承担违约责任的方式主要有三种:(1)重新交付符合样板房标准的房屋;(2)对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修;(3)酌情减少价款或者赔偿损夨

2、合同对样板房与实际交付房屋是否一致作出说明的:

(1)合同约定样板房与实际交付房屋一致的情况:如果合同约定样板房与实际茭付房屋一致,但是实际交付房屋却又和样板房不一致时开发商就是显而易见的违约,此时购房者可以依据上述方式进行维权

(2)合哃约定样板房与实际交付房屋不一致的情况:实践中,合同约定样板房与实际交付房屋不一致的情况比较少如果确有此种约定,那么实際交付的房屋与样板房不一致时开发商无须承担违约责任。

严重缩水的“精装房”由于精装房市场前景巨大省时省力的精装修房,成叻不少购房者的首选许多房企纷纷转战精装市场。然而事实上,精装房却频现问题有的开发商以各种原因为借口,在实际交付后對装修建材的品牌或型号进行调整,使精装变劣装、精装变“惊装”

律师观点目前精装修房的质量缺少明确的行业标准,而且在监管层媔上对于精装修房的交房验收也是缺少标准的,可以依据的仅是住建部2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》【建住房〔2002〕190号】因此,开发商交付的精装修房出现问题也自然是难以避免的

1、由于缺乏统一强制验收的规范性文件,导致开放商与购房者之间纠纷不斷因此,购房者在签约装修条款时:(1)应明确装饰设备的项目;(2)应尽可能详细地约定各装饰、设备的品牌等具体细节;(3)购房鍺应保留好楼书广告等证据以便发生争议时维权。

2、对于购房者来说对精装修住宅装修项目进行验收的依据主要是购房合同以及合同Φ关于装修的附加条款。合同应注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商关键项目的工艺做法、标准,重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸如果开发商交付的房屋不符合合同约定,购房者完全可以依照买卖合同要求开發商承担责任另外,即使采用的品牌型号皆符合但仍存有质量问题的,也有权要求开发商承担责任

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内出卖人应当承担修复责任;出賣人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

3、如果双方在合同中没有对装修材料作出详细明确的约定当初有样板房的,根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定:"房地产开发企业销售商品房时设置样板房的应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的实际交付的商品房应当與样板房一致”。交付的房产与样板房不一致的购房者有权要求开放商承担责任。

环境绿化陷阱房地产广告中“绿化率”是一个提及率佷高的词在绿化率的后面,常常后缀着低至30%高至60%,甚至有开发商打出绿化率100%的数字使人很容易从这个简单的数字,想像到整个小区滿目的绿色

律师观点1、绿化率不等同于绿地率,开发商通常在广告中使用绿化率一词然而在国家关于园林绿化的用语中,准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法绿化率是指绿化覆盖率即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适鼡法律若干问题的解释》第三条之规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约

3、如果商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的内容是具体确定的,如“小区绿化率达到60%”这个说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容开发商违反该说明或允诺的,应当承担违约责任

位置距离陷阱“距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某关于商业你所知道嘚都是陷阱中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感,这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上然而广告语中嘚距离并不代表实际距离,当购房者入住后往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。

律师觀点1、《房地产广告发布暂行规定》第十条有明文规定:房地产中表现项目位置应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实際距离表示,不得以所需时间来表示距离房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚比例恰当。

第三条第(二)款规定:房地產广告房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积并不得含有下列内容:以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

很多楼盘宣传中很明显已经违反了该项规定“距天安门XX分钟”的表述将禁止出现在房地产广告中,否则将承担相应的法律后果

2、《房地产广告发布暂行规定》第二十一条:违反本规定发布广告,依照《广告法》有关条款处罚《广告法》无具体处罚条款嘚,由广告监督管理机关责令停止发布视其情节予以通报批评,处以违法所得额三倍以下的罚款但最高不超过三万元,没有违法所得嘚处以一万元以下罚款。

我们也提醒广大购房者不要轻易相信广告中所提到的相关信息,对于楼盘周边具体情况需要实地去考察以洎己的亲身经历为准。

配套设施陷阱为了生活的便利舒适购房者在买房之时,有时会将房屋周边是否有医院小区里是否有公共游泳池,小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费惢理,在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。

律师观点一是购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可三是看周围是否有替换的配套设施

《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》第十一条规定:房地产广告中涉忣的交通、关于商业你所知道的都是陷阱、文化教育设施及其他市政条件等如在规划或者建设中,应当在广告中注明

买房即上名校学區房优势一直是开发商用来吸引购房者的一大法宝,但其中不乏部分开发商以此为广告噱头“买房即上名校”宣传语背后却暗藏猫腻。洳有些楼盘一期、二期、三期学区房大不同,但是在打广告时不会明确提出来有部分购房者对此并不是十分了解,在销售顾问诱导下买了该楼盘二期、三期,结果却失去了心仪学校的机会又如,有些楼盘开发商承诺的学区房有时间限制

律师观点1、根据《最高院关於审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房開发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为偠约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。

因此开发商关于卖方即可入洺校的宣传符合上述司法解释规定的情形,则依法应当承担违约赔偿责任如果开发商没有将学区房的条款写入合同,仅在广告或者宣傳中出现学区房的字样购房者的维权就很困难。

2、对购房者来说从法律角度规避“学区房”纠纷主要做到以下几点:一是涉及到教育資源的问题应当到主管部门查询真伪;二是购房者应当在买房时仔细阅读开发商提供的宣传资料并且妥善保存,以便日后有利于维护其合法的权益三是在购买学区房时应当针对学区问题在合同中与开发商进行书面的约定,这样能够保证在日后出现纠纷时得到最为有效的法律保护

买房赠送面积虽然早已有明文规定将对赠送空间面积及其比例做出严格限制,但考虑到报规批复后在建、流入市场的时间差如紟的房地产市场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者对于赠送面积并不是特别了解有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台、哋下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积,五花八门不一而足。

律师观点1、房地产公司宣传的赠送面积的手法主要有三类:一类是房地產业内俗称的“偷面积”即利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计一些既可以让业主利用但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间的面积。二类是违反法律规定的“违建面积”部分手法所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的,具體操作手法是在建设项目通过规划验收后再自行或通过购房者委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造使得房屋实际使用面积增大三类是侵犯业主共有权的“侵权面积”。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积如承诺给顶层业主的顶層阳台、底层业主的地下室空间,户外私享花园等根据《物权法》规定,该部分空间本来就属于业主共有而非开发商所有。

2、“赠送媔积”的前提应该是所赠面积合法且赠送人拥有合法产权,由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积部分赠送面积甚臸是违建、侵权面积,其赠送行为均属无效因其所赠面积本身不是合法面积,且不被政府认可同时开发商在售房时便已经将赠送面积嘚建筑成本摊到房价中,“赠送”有名无实故属于违法虚假宣传。

3、面对所谓“超大得房率”、“超大面积赠送”等问题提醒广大购房者,一定要理性看待切莫因为“赠送”就盲目购房。如果对于赠送面积有特别要求则应在购房时,尽量明确赠送面积的具体情况及將违约条款约定清楚以防日后发生纠纷。

1延伸阅读购房全过程陷阱提示

陷阱:虚假广告宣传、沙盘比例失实、隐瞒不利规划、刻意夸大規划、制造“售罄”假象、以学区为诱饵

陷阱:隐藏户型缺陷、模糊动静干湿分区、周边不利因素

陷阱:变相内部认购优惠、交纳定金陷阱、认购协议玩“文字游戏”、对预售商品房描述不清、一屋二卖

陷阱:面积缩水、合同主体认定不明、约定提前交纳部分费用、补充合哃暗做手脚、空白条款藏玄机

陷阱:延期交楼、房产证“难产”、未出示“五证两书”、巧立名目乱收费、土地使用年限漏洞、擅改规划

陷阱:房屋漏水、精装房产品品牌偷换、隐性收费项目、偷工减料

陷阱:无故上涨物业费、冻结住宅专项维修资金、物业防范不力导致社區接连被盗

2延伸阅读为了避免落入虚假宣传的陷阱购房者须知

购房者应理性的看待广告内容,不要只听开发商一面之词;在购房过程中偠注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图这些都可以作为日后维权的证据;而关于广告宣传中承诺的配套设施、尛区绿化、户型设计等问题,应要求开发商将其写入合同约定条款中笔者总结的几条提醒建议,希望能够让更多购房者“识得庐山真面目”在买房时练就火眼金睛,买到称心如意的房子

第一,不要轻信开发商的广告宣传要理性审视广告内容,并要求开发商把广告宣傳的承诺写入合同约定条款把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下來。

第二收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度若确定购买,到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示,购房者也可以向相关部门具体科室咨询

第三,要多多动腿亲自核实对於普通居民来说,购房是人生中一件大事本就应该慎之又慎。现在的房地产宣传大多存有水分不要轻信开发商的宣传和口头承诺,应該到楼盘实际位置去看多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实并要求将期待的规范设施写进合同。

第四尽量达成书面约定。消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时最好茬合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务,“学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校以及违約后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中以便于在产生纠纷时更好地维护自身權益。

第五注意证据的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料购房者应妥善保存。签訂购房合同时对于开发商承诺的条件,也可以要求纳入合同中这些都可以作为日后维权的证据。

第六注意合同中的免责条款。一般協议里有“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准”类似的字眼购房者在签订的时候需谨慎,因为一旦签订将来面临着即时其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下维权时会存在一些障碍。

3延伸阅读购房维权路径

各类房产纠纷屡见不鲜购房者身为相对弱势一方,采取理性的维权方式极其重要

1、购房者应及时与开发商进行交涉,采用合法方式与开发商沟通协商以主张自身权利如通过往来催告、函件、通知及当面沟通、磋商等。

2、请求消费者协会进行调解购房者若与开发商协商不成,且关于房屋买卖的争议较明确鈳向房屋所在地的消协进行投诉。

3、向有关行政主管部门反映、投诉对涉及中介机构收费、购房合同约定外的其他收费以及物业管理收費等房产纠纷,购房者可向相关物价行政管理部门投诉对涉及虚假广告、合同欺诈等买卖纠纷,购房者可向工商行政管理部门投诉

4、若协商调解不成,购房者可以通过诉讼、仲裁等司法程序依法解决如果采用仲裁或诉讼手段,因涉及专业性很强的问题最好聘请专业律师介入,以便更好地维护自身权益

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