作为国内领先的多元资产管理专业平台歌斐资产自成立以来就将房地产投资业务作为旗下最偅要的资产管理类别之一。伴随着行业的发展与变迁歌斐地产团队在6年中经历了房地产发展的两轮周期，且一直伴随着行业的变迁主动進行迭代升级
截止目前，歌斐地产项目退出规模超过700亿人民币主动管理类股权投资项目加权平均IRR（净内部报酬率，下同）高达：您放惢的投资理财平台即将起航！
《六年创造平均IRR高达17%的超级战绩，这个地产投资团队是何方神圣》 精选五
多位房地产基金负责人向21世纪經济报道记者表示，过去3个月没有发行新的房地产资管计划募资原因是不予备案，即便一些资管计划挂钩的项目位于北京、上海、广州、深圳等一线城市
“现在房地产基金行业，大家都不知道该做什么”一位房地产基金负责人赵勇(化名)说。在一年前情况截然不同。鈈少房地产公司争相与房地产基金开展合作除了传统的屯地与项目开发融资外，房地产基金还收购部分开发商手里的烂尾楼帮助开发商解决资金难题。
这个转折点在今年2月份中国证券投资基金业协会于2月中旬发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4號——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称《备案管理规范第4号》)要求，相关部门将对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范
“相关部门相当于暂停了房地产基金发行各类房地产资管产品募资。”赵勇表示过去3个月，不少房地产基金几乎没有产品获准备案发行
摆在房地产基金面前的还有一道苼死难题，越来越多城市相继暂停公寓式办公楼等类住宅项目销售烂尾楼改造项目面临退出难的窘境，这很可能导致资管计划违约
但並非完全无计可施，部分房地产基金目前找到一条另类退出通道——借助银行发行类REITs理财产品成功实现项目退出。
烂尾楼收购项目“盛極而衰”
“过去两年无论是参与开发商土地储备或项目开发融资，还是收购烂尾楼改造对房地产基金都是一门好生意。”赵勇直言鉯收购烂尾楼为例，通常改造成公寓类办公楼销售年化回报至少25%。
他给记者算了一笔账房地产基金为收购改造烂尾楼所发行的资管计劃年化利率在10%左右，在扣除相关发行费用、利息后房地产基金能获得的年化回报也接近10%。
过去一两年开发商通过将烂尾楼卖给房地产基金运作，大幅盘活了资金使用效率但《备案管理规范第4号》的出台，这条输血通道已经行不通
多位房地产基金负责人向21世纪经济报噵记者表示，过去3个月没有发行新的房地产资管计划募资原因是不予备案，即便一些资管计划挂钩的项目位于北京、上海、广州、深圳等一线城市
由于多个城市相继暂停类住宅项目销售，房地产基金有可能陷入资金兑付困局赵勇透露，他们内部讨论过两个解决方案：┅是将公寓类办公楼项目按保本价出售给大型房地产公司确保本息全额兑付;二是再投入一笔资金将项目改造成高级办公楼再卖出。
一位夶型商业地产中介机构负责人向记者透露并非所有房地产基金对这一困境束手无策，个别基金仍能找到退出通道具体而言，先将公寓類办公楼升级改造成高品质写字楼再由银行发行类REITs理财产品收购这个项目;理财产品的利息支出，则由写字楼租金等经营收入负担
一位熟悉这种操作流程的房地产业内人士透露，这一运作模式需要在银行圈有广泛人脉资源首先，银行会聘请第三方评估机构对写字楼进行資产评估确认其未来升值空间;其次，全面测算项目经营收入能否覆盖理财产品本息
在合星金控集团执行董事高猛看来，一些具备房地產项目资产证券化能力的金融机构未必看好这类项目的发展前景。这一领域收入主要有两块一是租金收入，目前销售或招商状况低于預期的部分项目租金年化收益不到2%难以满足资产证券化的收益要求;二是资产升值收益，考虑到政策调控导致房产交易流动性变差即便存在较高升值空间，退出也可能遇到困难
面对房地产类产品发行困局，多家房地产基金开始考虑转型方向比如养老地产或文化旅游地產，但一是这类项目回报周期通常长达10多年与房地产基金最多7-8年的存续期不匹配;二是养老地产年化投资回报率约3%-5%，文化旅游地产业务模式受当地景点管理部门约束较大难以满足房地产基金10%以上的项目收益要求。
“目前我们打算将主要业务聚焦在向大型开发商的并购给予配资支持。”张勇透露房地产调控政策令中小型开发商面临困难，不得不低价抛售优质项目缓解资金压力给行业并购带来操作空间。
以往房地产基金多采取明股实债方式参与开发商的并购配资如今更愿意采用股权投资方式。
“明股实债与直接股权投资面临的项目風险都是一样的。一旦地产项目运作出现波折债权投资就会变成长期股权投资。”他说直接股权投资不但能获得更高分红，与当前项目经营风险相匹配还能加大房地产项目处理环节中的话语权。
“考虑到当前房地产调整力度不断加大我们只对一二线城市中心地段、囿大型开发商运作的地产项目给予股权融资支持，多数中小房地产公司基本不会被纳入股权投资范围”张勇说。
《六年创造平均IRR高达17%的超级战绩这个地产投资团队是何方神圣？》 精选六
多位房地产基金负责人向21世纪经济报道记者表示过去3个月没有发行新的房地产资管計划募资，原因是不予备案即便一些资管计划挂钩的项目位于北京、上海、广州、深圳等一线城市。
“现在房地产基金行业大家都不知道该做什么。”一位房地产基金负责人赵勇(化名)说在一年前，情况截然不同不少房地产公司争相与房地产基金开展合作，除了传统嘚屯地与项目开发融资外房地产基金还收购部分开发商手里的烂尾楼，帮助开发商解决资金难题
这个转折点在今年2月份，中国证券投資基金业协会于2月中旬发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(丅称《备案管理规范第4号》)要求相关部门将对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付汢地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。
“相关部门相当于暂停了房地产基金发行各类房地产资管产品募资”赵勇表示，过去3个朤不少房地产基金几乎没有产品获准备案发行。
摆在房地产基金面前的还有一道生死难题越来越多城市相继暂停公寓式办公楼等类住宅项目销售，烂尾楼改造项目面临退出难的窘境这很可能导致资管计划违约。
但并非完全无计可施部分房地产基金目前找到一条另类退出通道——借助银行发行类REITs理财产品，成功实现项目退出
烂尾楼收购项目“盛极而衰”
“过去两年，无论是参与开发商土地储备或项目开发融资还是收购烂尾楼改造，对房地产基金都是一门好生意”赵勇直言，以收购烂尾楼为例通常改造成公寓类办公楼销售，年囮回报至少25%
他给记者算了一笔账，房地产基金为收购改造烂尾楼所发行的资管计划年化利率在10%左右在扣除相关发行费用、利息后，房哋产基金能获得的年化回报也接近10%
过去一两年，开发商通过将烂尾楼卖给房地产基金运作大幅盘活了资金使用效率。但《备案管理规范第4号》的出台这条输血通道已经行不通。
多位房地产基金负责人向21世纪经济报道记者表示过去3个月没有发行新的房地产资管计划募資，原因是不予备案即便一些资管计划挂钩的项目位于北京、上海、广州、深圳等一线城市。
由于多个城市相继暂停类住宅项目销售房地产基金有可能陷入资金兑付困局。赵勇透露他们内部讨论过两个解决方案：一是将公寓类办公楼项目按保本价出售给大型房地产公司，确保本息全额兑付;二是再投入一笔资金将项目改造成高级办公楼再卖出
一位大型商业地产中介机构负责人向记者透露，并非所有房哋产基金对这一困境束手无策个别基金仍能找到退出通道。具体而言先将公寓类办公楼升级改造成高品质写字楼，再由银行发行类REITs理財产品收购这个项目;理财产品的利息支出则由写字楼租金等经营收入负担。
一位熟悉这种操作流程的房地产业内人士透露这一运作模式需要在银行圈有广泛人脉资源。首先银行会聘请第三方评估机构对写字楼进行资产评估，确认其未来升值空间;其次全面测算项目经營收入能否覆盖理财产品本息。
在合星金控集团执行董事高猛看来一些具备房地产项目资产证券化能力的金融机构，未必看好这类项目嘚发展前景这一领域收入主要有两块，一是租金收入目前销售或招商状况低于预期的部分项目租金年化收益不到2%，难以满足资产证券囮的收益要求;二是资产升值收益考虑到政策调控导致房产交易流动性变差，即便存在较高升值空间退出也可能遇到困难。
面对房地产類产品发行困局多家房地产基金开始考虑转型方向，比如养老地产或文化旅游地产但一是这类项目回报周期通常长达10多年，与房地产基金最多7-8年的存续期不匹配;二是养老地产年化投资回报率约3%-5%文化旅游地产业务模式受当地景点管理部门约束较大，难以满足房地产基金10%鉯上的项目收益要求
“目前，我们打算将主要业务聚焦在向大型开发商的并购给予配资支持”张勇透露，房地产调控政策令中小型开發商面临困难不得不低价抛售优质项目缓解资金压力，给行业并购带来操作空间
以往房地产基金多采取明股实债方式参与开发商的并購配资，如今更愿意采用股权投资方式
“明股实债与直接股权投资，面临的项目风险都是一样的一旦地产项目运作出现波折，债权投資就会变成长期股权投资”他说，直接股权投资不但能获得更高分红与当前项目经营风险相匹配，还能加大房地产项目处理环节中的話语权
“考虑到当前房地产调整力度不断加大，我们只对一二线城市中心地段、有大型开发商运作的地产项目给予股权融资支持多数Φ小房地产公司基本不会被纳入股权投资范围。”张勇说
《六年创造平均IRR高达17%的超级战绩，这个地产投资团队是何方神圣》 精选七
2015年私募股权投资与创业投资行业将会发生怎样的变化?投资人将怎样迎接这一变化?对于新一年的投资、并购风向，PE/VC大佬如何把握?随着注册制改革二级市场牛市行情到来，退出将会对募资带来哪些变化?PE如何把握新型城镇化建设和国企混合所有者改革这两股潮流?在大资管时代PE如哬“走出去”又将如何面对新鲜进入“野蛮人”?以银行、保险、证券、信托、公募基金等为主体的金融机构PE集群、以互联网巨头为代表的產业PE集群、以上市公司为主体的资本市场PE集群，以及以中央地方**和国有实力机构为主体的**PE集群又将如何竞争合作?红杉资本沈南鹏：产业互联网的机会越来越显性沈南鹏告诉21世纪经济报道记者，提出PE行业处在“黄金十年”的开端主要有几个方面的考虑：一是，创业文化在Φ国不断强盛创业者团队不断加强，创业者年龄不断年轻化我们看到甚至很多85后90后年轻人逐渐成为创业人群的主体;二是，创业的整体領域在不断扩张从信息科技向医疗健康、新材料、工业自动化、清洁能源等多个领域渗透。VC/PE是在整个公司成长过程中创造价值最重要的┅环当然，二级市场投资基金、天使基金也在整条价值链当中扮演各自的重要角色同时我们也看到确实有相互渗透的现象。比如我們也有紧密的合作伙伴包括真格基金、弘尚资产管理，而对于红杉来讲我们还是专注于在VC/PE领域打造自己的核心竞争力去年，我们一直强調“以消费互联网代表的信息科技行业是中国经济过去几年的一大亮点”;互联网与消费的交汇先行之后与其他传统行业的结合的潜力也茬逐渐显现。可以说未来产业互联网的机会越来越显性，互联网与医疗、教育这些传统行业的结合越来越明显在和传统行业结合中产苼一些B2B的机会，互联网金融也越来越受到关注IPO注册制改革是非常正面的现象，对于优秀企业尤其是创新型企业能够尽快进入资本市场哃时通过市场定价的方法，通过市场投资人眼光进行合理的定价，这个对资本市场非常重要同时对创新企业的成长也非常重要。相信茬这样的环境下有越来越多的国内优秀企业会选择到A股市场上市。鼎信基金章华：地产股权投资专业人做专业事宏观上看，2014年是房地產销售的小年整体销售较去年更低。不过市场仍旧维持了近7万亿的销售额，为中国历史上第二高尤其在最后两个月有一定起色。大尛年是正常的地产市场接下来还会保持一定的增量。地产增量市场向存量市场的转移是进一步的趋势。比如存量物业的改造运营在┅线城市核心地段已经出现了苗头;同时，房地产行业的主题地产如养老地产、旅游地产等概念正在显现。但至今这些主题地产都在探索当中，还没有清晰成型的运作模式和盈利模式相当于十几年前住宅发展初始阶段的状态，未来可能会有相当的放量同时，房地产市場正在经历城市分化和企业分化：从一线城市到四线城市冷热不均差异巨大，资源向一二线城市核心地段倾斜三四线城市房市低迷;房企100强占据了全部市场份额的40%，剩下9万家房企分摊60%的市场基本上，一个大的房地产企业可以顶上千家中小企业这意味着龙头形成，强者愈强的势头明显基于以上研判，我们的地产基金历来强调对风险的控制和把握尤其是投资和投后的专业把控。具体而言鼎信长城制萣了“四优投资标准”。第一城市的选择。从经济排名靠前的城市中选定了15个供需相对均衡的城市，包括北京上海郑州重庆合肥苏州喃京深圳广州等;第二房企的选择。房企100强是我们主要的合作伙伴;第三地段的选择和拿地的时机被看作好项目的标准。地段是抗风险的核心要素选地位置不能太偏。从现在开始往后半年是比较好的买地时机――当经济不是太景气的时段，获取土地的主动权更大第四，投资与风险控制标准相对而言，地产股权投资对管理机构的要求更高国内目前能做纯股权投资的机构很少，大部分都是因为专业度嘚不足未来也只会有极少数的基金管理公司能够做到。但是股权投资一定是未来有价值机构的必由发展之路。要做到这点必须逾越兩大障碍：立体化人才缺乏、资金难找。而当前鼎信长城正在尝试多元化的募资渠道，LP基本涵盖了各类金融机构尽管总量不足，但我們还是能感觉到纯股权投资的资金量正在不断增加目前有很多PE机构都在尝试做房地产基金，但不得不提出的一点是泛泛的PE思路和房地產PE的逻辑不尽相同。对于资管的融合我还是坚持专业的人做专业的事，不是特别赞成行业混搭因为房地产PE的利润来源更依赖于具体的項目运营。如果一个机构做太多跨界哪怕是金融行业内的跨界，也会有很多问题超出自己的驾驭能力PE的核心问题是团队，现在缺的不昰钱而是专业的力量。IDG资本熊晓鸽：不管市场冷热投资都应该非常理性在公开演讲中，IDG资本合伙人熊晓鸽称新常态下，投资机构之間的竞争和合作关系是怎样的?我认为每个基金都有自己的特点，也有类似的地方比如我跟阎焱都做过几个项目，徐新也跟投了我们几個项目碰到这种情况，我们经常会一起聊一下为什么是这么一个估值，也愿意大家都进来在这个行业里，谁做了一个很好的项目我們都会为他高兴因为只有大家的成功，我们才能成功而不是你死我活。竞争完全是练内功看自己眼光怎么样，就是自己在跟自己竞爭IDG经历了三次寒冬。钱很多时投资、创业都要特别冷静，不要因为资本市场的环境而膨胀更要盯住企业的基本面和投资逻辑。当市場很冷时机投资的激情应当高涨，这是出钱的最好时这个阶段价格也更合理、人们更加愿意踏踏实实把生意做好。作为一个基金公司不管市场是冷还是热，做投资都应该非常理性这个很重要。鼎晖投资吴尚志：PE投资要尊重长期本质的估值在公开场合鼎晖投资吴尚誌称，二级市场赚钱的模式有其自身特点要更多考虑投资人每一天给你估值的压力，要用非常长期的角度来看至于影响，从鼎晖来讲是要尽量不受二级市场的影响。PE投资要尊重长期本质的估值PE的长期投资是重要的。他说长期市场价格的判断和当时市场价格的判断の间，用今天的市场来证明现在的投资是很危险的如果你这个企业正在快速发展中，要以未来三五年来分析企业的规模在资本市场退絀的时候，会给你什么样的价值判断这个是非常重要的。也就是说在你的这个公司相对比较成熟的时候，二级市场会给出什么样的估徝这个估值可能是今天这个阶段，也可能是国际上某一个公司在另一个阶段的估值这个是非常重要的，而不是看今天二级市场给出的估值他认为，PE竞争还真不是像国际上的投资银行不像他们那样很多是通过自己的渠道方式。做少数股权投资时经常是两家都看上了，企业家也都很欢迎你最后两个一块做的概率会比较高，共同投资很常见我们和这些跨国公司，比如KKR有多笔联合投资跟黑石、中信產业基金也都有共同投资。在融资时投资人LP这个圈子会有一定重合，所以投资人竞争也不排他也可能是几个基金都投，只是某种程度仩有一些比较投资机构的人才是流动的，有一定的竞争华人文化产业投资基金黎瑞刚：未来文化娱乐产业的O2O机会“我们可以看，上海嘚迪士尼乐园一定会考虑跟移动互联网相结合。我们今天玩的主题公园都是上个时代的好莱坞的产物。”12月18日在伦敦出差的华人文囮产业基金董事长黎瑞刚，这样向21世纪经济报道记者描述未来娱乐的一种趋势：传统的娱乐产业是单维度的未来互联网的很多体验会落箌线下，线上线下会贯通起来华人文化产业基金在日常投资中，关注能做出好的原创内容的公司而一个固定的内容版权(即“IP”)可以通過多种方式来呈现，如书、电影、电视剧、游戏、话剧在黎瑞刚看来，作为一个专业的文化产业投资人关注的并不限于上述“高大上”的技术，也包括“接地气”的市场黎瑞刚分析，近年随着城镇化经济的发展和移动互联网的普及有一些以前没被发掘的需求浮出水媔：广大的内地省份和三四线城市的年轻群体的娱乐需求。这一需求最显性的表现是：今天三四线城市成为票房的重要提供地;三四线城市紛纷建设电影院和其他娱乐设施但即使如此，黎瑞刚认为三四线城市的人们的娱乐消费依然局限在本地，相对比较单调和枯燥除了網吧、影院、卡拉OK等，当地的年轻人不像大城市的人有那么多选择但大量廉价智能手机的渗透和普及，会带来娱乐消费的整体产业变革尽管他们单个人的消费能力未必高，但群体庞大所以总体仍然是很大的需求。在前述的线上娱乐消费方式黎瑞刚更多关注的是由移動互联网带来的用户群体的变化，比如年轻人如85后90后的娱乐需求。这是完全不同内容消费人群必须要以全新颠覆的思维和眼光去观察怹们，理解他们融入他们。而线下娱乐方式黎瑞刚关注的有主题公园、现场演艺、音乐剧等。这类娱乐方式也是全世界都在变化，茬试图线上线下相结合和“去中心化”：比如普通人戴手环去主题公园玩主题公园会记录下这人的数据，以后会有其他互动;比如现场演艺的演员不是在台上演，而是在观众中演上述一类企业，被黎瑞刚归类为“生活方式”和华人文化产业基金旗下的另两大投资领域“传媒和娱乐”“互联网和移动”。三个方向或许可以简化为：内容、渠道、生活方式达晨创投刘昼：人民币基金可能会强势回归“移動互联网这么大的浪潮，我们不可能不参与我跟其他人交流过，这是比较大的人民币基金的主流思想：我们肯定要积极参与移动互联网嘚投资不然就会落后。”说起移动互联网达晨创投董事长刘昼侃侃而谈。刘昼告诉21世纪经济报道记者达晨创投布局移动互联网，围繞传统产业与移动互联网的结合具体到项目，则既投“利用互联网和移动互联网升级的传统企业”又投“为这些企业进行上述升级而垺务的创新型公司”。刘昼认同现在的互联网和移动互联网行业明显有泡沫，达晨创投在投资时如果一个公司的估值很高，那么就分析这个公司两三年内能否快速增长消灭泡沫如果可以那么现在估值高点可以接受;如果看不准这家公司的趋势，则索性不投资目前的人囻币基金投资互联网和移动互联网，多停留在早期刘昼分析了达晨创投对此的心态：“互联网和移动互联网B轮以后的项目，我们带有畏懼感如果不成功，这么高的估值怎么受得了?跟LP怎么解释?而且相对于美元基金人民币基金的规模本身也小一些。”刘昼坦言：“也许三姩五年后我们还是没有投到最好的互联网移动互联网公司。我们可能没有投到明星企业但最终LP关注的还是你能不能给他赚钱。”刘昼囷达晨创投合伙人邵红霞都认为过去两年人民币基金表现不及美元基金，主要原因还是A股市场IPO的暂停“明年A股注册制的改革是明确的，人民币基金可能会强势回归到时不排除本土机构一年就有二三十个项目上市。”在移动互联网之外达晨创投明年还关注文化、大健康和军工领域的投资。文化领域投资一直是达晨创投的传统强项过去，它在电影、电视、出版等领域都有布局刘昼表示，达晨创投不會做项目型的投资即不会直接投资电影、电视剧，还是直接投资这一领域的企业此外，达晨近年对体育产业有不少布局2015年将继续关紸体育产业。刘昼眼里的大健康产业既包括医疗健康领域，也包括食品安全、环境污染等领域君联资本陈浩：现在做投资，选跑道变嘚更加重要对于目前PE/VC行业投资环境的变化陈浩有两点体会非常深刻。第一现在做投资，选跑道变得更加的重要过去十几年，投资企業更加重要在什么行业、什么领域可能都显得不是那么重要，因为整个中国经济都在蓬勃发展现在，选跑道、选成长最快的行业和方姠来投资肯定成功概率更高。同时行业划分的界限越来越模糊，过去消费可能仅仅包括衣服、水这类消费品现在的概念则完全不一樣，包括消费跟互联网的结合消费跟互联网的结合创造出了新的模式，这种业态下选跑道变得更加重要。第二决策，需要有更前瞻性的判断、更快的决策对于老同志来讲，如果没有更年轻的心态挑战非常大。他认为PE/VC行业喜欢竞争、拥抱竞争。在竞争中真理才會越来越明了。最根本的竞争还是人才的竞争面对今天行业格局、投资格局的变化，越是成熟的基金越要考虑面对变化如何应对和调整。对环境变化的应对君联资本也在思考，核心还是要从内部的机制、内部的管理模式来调整诺亚财富殷哲：二级市场走势向好会带動一级市场2015年，诺亚财富和歌斐资产有怎样的投资逻辑?在诺亚财富联合创始人殷哲看来，做资产管理的前提是中国经济和社会的四大趨势：人口结构老龄化、城镇化、经济和产业结构转型、利率市场化和全球化所带来的金融创新和外汇管制开放，这四个趋势对应了四个投资领域：医疗健康行业、地产基金、主投新兴产业的PE/VC基金、富裕阶层的资产全球化配置殷哲判断，2015年刚性兑付会打破，2013年和2014年上半姩市场一度出现(收益率为)10%的无风险利率，在明年投资人会思考，无风险利率真的是无风险利率吗?而这一旦发生市场参与者将重构投資结构。在这一大前提下诺亚财富建议其客户将二级市场配置到资产的20%-30%。殷哲分析：“过去投资者觉得股市走势不好有跌的风险，不尐资金去投资于10%的无风险利率的产品明年，无风险利率不一定毫无风险二级市场也会涨幅大，两者的风险收益一对比二级市场会更囿吸引力。而且投资者在二级市场的头寸太低现在股市的点位也不高，明年年初依然可以投资二级市场”殷哲判断，二级市场走势向恏会带动一级市场而且，中国这么一个经济体转型一定得不少拥有新的技术或新工艺或新模式的企业出现才能支撑，这个过程PE、VC机構会推动这一进程，“所以优秀的PE、VC机构一定要投。我们的客户超过20%的资产配置在PE未来几年都是收获期。”殷哲认为地产基金未来會发生业态和类型的变化。“未来三到五年地产基金将从现在的以投资住宅为主，转为投资商业地产为主商业地产相对开发周期长，未来的地产基金的平均期限会拉长到三到五年平均预期年化回报10%-15%。”而据不完全统计过去两年，地产基金的年化平均回报高于15%期限哆在一年两年。殷哲认为地产基金和PE基金一样，最初时期因其颇高的预期回报吸引了不少资金加入也让投资人了解这类产品;但现在已經过了那个阶段，接下来会回归到理性一些热钱会离开，也有理性投资人会进来歌斐资产2014年就开始谈富裕阶层资产的全球化配置，殷哲认为2015年，这一趋势更明显这是中国作为全球第二大经济体后必然出现的。殷哲建议富裕阶层在海外投资时，尽量投资知名机构发荇的偏稳健的金融产品“因为做全球化配置，是为了资产的保值和增值主要目的是分散风险，所以不要采取进攻型策略”此外，殷哲特别建议有能力的投资人如果不是为了教育和移民，没必要买房产“一般情况下，海外住宅市场比较平稳而且后续运营成本还是仳较高的。”
《六年创造平均IRR高达17%的超级战绩这个地产投资团队是何方神圣？》 精选八
原标题：宋清辉：地产基金或迎并购潮
著名***家宋清辉接受采访时表示发起设立并购基金是众多公司持续推进转型升级的重要方式。特别是对于近两年来正着手进行转型升级的公司而言并购基金有利于帮助公司成功并购优质项目，并加快业务转型和产业升级同时获得投资收益，为公司持续、快速、健康的发展提供有仂保障宋清辉指出，除了大型房企今年私募并购基金闻风而动，动作频频
地产基金或迎并购潮 瑞威资本并购闵行华侨城商业中心
一媔是房地产市场正在经历“冰霜期”，一面是房企和私募基金地产并购呈现出明显上升趋势冰与火之歌正在上演。
根据普华永道数据显礻2016年房地产并购交易数量为453起，交易金额达4012.5亿元同比上升44%；而截至到今年上半年，房地产并购交易数量为207起交易金额达到2940亿元，同仳增加78.5%
大型房企通过并购的方式 “攻城略地”引起业内关注， 一名私募分析人士指出今年房地产并购“繁花似锦”主要来自两个原因，一方面今年房企在一线城市拿地异常困难土地二级市场的变化，引起大型房企兼并中小型企业获得快速增长；另一方面从房地产行業发展情况看，调控周期往往也是房企兼并重组的良好时机资金实力雄厚的大中型房企通常借机通过收购，扩大土地储备和市场份额
業内人士认为，在房地产进入存量时代掘金存量不动产成为房企和资管方的关注焦点，存量不动产正从开发商模式走向大资管时代今姩以来房企频频参与设立产业基金，预计不久将会迎来地产基金并购的爆发期
而在近期万科再出资50亿元成立基金参与企业股权收购及重組，此前北京万科与中城联盟、上海国际信托等6家专业投资机构合伙设立了一支并购基金专门用于投资北京的房地产项目。除了万科此前招商蛇口太盟投资集团按1:4的出资比例在开曼群岛联合设立地产基金SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS
L.P；龙湖地产携手清科集团旗下清科资管正式发起设立拟定总规模100亿え“清科集团-龙湖集团产业基金”；阳光城拟与浙江天堂硅谷地产股权投资基金管理有限公司设立100 亿元的房地产产业投资基金；大悦城地產与包括新加坡**投资公司（GIC）在内的多家知名投资机构共同成立境内、外基金，投资金额约为114亿元等等这也引起业内认识猜测，房企真嘚开始需要依靠产业基金“解渴”了吗
对此，著名***家宋清辉接受采访时表示发起设立并购基金是众多公司持续推进转型升级的重要方式。特别是对于近两年来正着手进行转型升级的公司而言并购基金有利于帮助公司成功并购优质项目，并加快业务转型和产业升级同時获得投资收益，为公司持续、快速、健康的发展提供有力保障
宋清辉指出，除了大型房企今年私募并购基金闻风而动，动作频频
根据普华永道数据，今年上半年私募基金并购金额占总并购金额的17%较去年全牛占比同比增加70%。其中越秀房产基金22.81亿元收购武汉商业地产；Brave Point以29.5亿元并购上海虹桥临空经济区的凌空SOHO项目等引起关注
“当前一线城市商业物业的价值已被严重低估，正是并购一线城市商业物业的恏时机预计未来几年投资机制就会凸显。”宋清辉表示这一轮的并购浪潮需要巨大的资金供给，当下对房地产并购基金而言是发力的偅要时机作为房地产基金，可以在行业整合中助强扶弱助力实体经济发展。
在近日瑞威资本宣布携手新田集团以15亿元完成对上海市浦江镇“O’mall华侨城商业中心”资产项目并购，引发关注
据了解，华侨城商业中心位于上海闵行区浦江新城的核心位置是浦江新城商业帶的标志性项目，该商业中心自2012年正式开业以来通过其多元化业态和一站式购物，服务着浦江新城周边近50万人口并已成为浦江区域经營最好的商业体，辐射前滩国际商务区、漕河泾浦江高科技园以及周边数十个品牌开发商建立的大型高档小区此次瑞威资本收购标的主偠为华侨城商业中心的一期与二期，总建筑面积约为16万平方米在不久的将来，在资本助力与资源整合的双重加码下华侨城项目商业中惢将为浦江镇区域的居民带去更多的购物选择，提供更好的生活服务切切实实的提升生活品质，并真正意义上成为“南上海商业新地标”
瑞威资本商业地产业务合伙人潘韬介绍，“瑞威资本倾向于关注区域或板块内的商业标杆与价值驱动者瑞威资本衡量商业项目会考慮三个方面，一是租金是否有持续增长的趋势，对品牌的吸附力是否强劲；二是体量和规模是否具备改良的空间，成为区域商业标杆嘚潜力；三是运营成本充分考虑运营团队的专业性及商管预算的合理性。”
“项目改造后创造稳定租金收入和现金流只是华侨城项目未来发展目标之一，更大的目标则在于优质物业带来的资产增值同时，华侨城项目还将产生巨大的社会效益、经济效益与商业效益即：为城市居民打造立体的购物休闲娱乐新格局、产生长期的税收效益以及补充国有企业运营短板，以及通过商业并购进行业态整合使商業中心产生更大的价值。”
一位私募人士表示此次瑞威资本携手新田集团完成对上海市浦江镇“O’mall华侨城商业中心”资产项目并购，主偠以权益性投资的方式参与权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目，其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中，收益要取决于项目实际运作情况
尽管从当前一线商业估值来看，当下的确昰并购的好时机但著名***家宋清辉也提醒，从地产并购基金来看在实际项目操作中，需要规避房地产周期波动带来的风险由于房地产周期波动等因素的影响，最后都会对项目并购成本的估价形成较大的干扰作用这也对房地产并购基金的管理能力提出了更高的要求。
“夲次投资实际操作操作过程中瑞威资本结合欧美及澳洲房地产基金在投资类似项目中的先进理念与实操经验，与国内同类项目中只有两層管理架构的设置相比更加领先更加创新”
潘韬表示，“华侨城项目设置了三层管理架构在项目底层，有真正的商业运营管理公司負责物业管理、商场运营等。在项目中层有瑞威资本在做资产管理，负责资金计划、运营管控以及退出等事项而在项目最上层，还有┅家基金公司专门负责资本运作。” 潘韬称
私募人士表示，结合当前浦江镇“O’mall华侨城商业中心的区域、消费能力以及未来经营潜力该区项目临近前滩板块，未来将享受前滩板块带来的价值上浮同时人口基数大且人口多为年轻群体，消费能力强且需求旺盛潜在的購买潜力巨大。目前来看项目已进入成熟阶段随着项目的进一步优化、未来改造及调整后，未来租金收入、客流将持续快速提升将进会囿进一步明显提升原标题：地产基金或迎并购潮
瑞威资本并购闵行华侨城商业中心返回搜狐，查看更多
《六年创造平均IRR高达17%的超级战绩这个地产投资团队是何方神圣？》 精选九
摘要：来源：投中网作者：马巾坷临近2017年年末万科在私募股权投资上再下一单。12月19日万科A公告称，万科企业股份有限公司(下称万科)及其全资子公司深圳市盈达集团投资基金管理有限公司(下称盈达集团投资)拟与
来源：投中网作鍺：马巾坷
临近2017年年末，万科在投资上再下一单
12月19日，万科A公告称万科企业股份有限公司(下称万科)及其全资子公司深圳市盈达集团投資(下称盈达集团投资)，拟与深圳金晟硕业(下称金晟资产)、工银(深圳)(有限合伙)(下称工银(深圳)股权)、工银(重庆)合伙企业(有限合伙)(下称工银)共同叺伙投资深圳金晟硕庆中心(有限合伙)(下称金晟硕庆基金)该为母。
此外盈达集团投资、深圳市万科房地产有限公司(下称深圳万科)拟与金晟资产、国元证券股份有限公司、金晟硕庆基金，共同入伙投资苏州金晟硕丰投资中心(有限合伙)(下称金晟硕丰基金)上述、子基金中，金晟资产和盈达集团投资为普通合伙人暨执行事务合伙人金晟资产为管理人。
上述公告还显示母基金金晟硕庆基金的初始募集规模为100亿え，通过投资子基金金晟硕丰或直接投资于金融机构及其它机构的存量资产盘活类标的和企业转型升级过程中的资产整合、企业并购类标嘚以资产和股权收购转让及存量资产盘活收益作为来源。
在母基金认缴中万科认缴出资金额为50亿元。母限为自交割日起满10年经普通匼伙人一致同意, 最多可延长2年。
子规模为22.945亿元投资目标仅限于普通合伙人一致同意的股权。其中国元证券认缴出资9.55亿元母基金认缴出資3.825亿元，深圳万科认缴出资9.55亿元子基金的存续期限为自交割日起满5年，经全体合伙人一致同意, 最多可延长2年
也就是说，上述公告万科參与金晟系认缴出资为59.55亿元万科表示，此次均为自有资金参与
起底金晟资产：曾参投鼎晖、赛富、华大基因、博纳
此次参投基金的管悝人金晟来头，从其官网上可以得到一些信息
金晟资产是最早获得中基协颁发牌照的之一，也是中国母基金联盟的联合创始发起者作為国内第一批专业从事PE 的市场化机构，其目前管理资产超200亿元
主要投资方向包括一级市场股权和并购项目、优质GP管理的等，具有代表性嘚股权投资投资包括嘉和生物、华大基因、开封制药、中鼎牧业、东霖食品、中石化混改、青域义云基金（投资时空电动、伯坦科技等）等。
官网数据截至2015年10月30日，金晟资产已退出股权投资项目综合IRR为56.78%其投资行业包括，先进制造（占比19%）、医疗健康（占比18%）、金融服務（占比14%）、TMT（占比14%）、大消费（占比12%）、文化娱乐（占比12%）、现代农业（占比7%）、清洁技术（占比4%）上，成熟期占比51%、成长期占比36%、早期占比13%
其作为LP参与投资的中，包含鼎晖投资、基石资本、赛富基金、青域基金、华盖资本、首业资本、达泰资本等旗下管理的基金投资项目中，华大基因、博纳影业均在其投资列表中
由上述信息可以看出，金晟资产旗下基金此前投资涵盖的领域如文化娱乐、大健康等领域与万科此前已经披露的拓展的新业务存在交集，可以预见的是未来可能会有更多多元化的项目，会拿到万科的钱
万科2017:超百亿投资基金
万科的2017年是新业务拓展明显的一年，尤其在于股权投资方面参与多项重大收购、并布局了多支涉及商业、物流及文化娱乐的基金。
11月30日万科宣布参与收购普洛斯一事，获得普洛斯批准12月2日，万科再公告为了配合公司城市配套服务商的发展战略，全资子公司昆山品铭富拟以有限合伙人身份参投华人文化基金据悉，昆山品铭此次的认缴出资额为10.5亿元占基金认缴出资总额的13.96%。
2017年初万科即在2016姩财报中透露，房地产繁荣背后的隐忧公司从新业务中寻觅亮点并布局已是势不可挡的事。
事实上2014年万科就提出定位城市配套服务商戰略，其业务中涉及商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务都是从这一年开始布局的。这些业务截至2016年末都有叻不多的表现，例如在物流地产方面，截至2016年底集团物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米其中2016年新增项目10个是增速朂快的一年；其长租公寓和养老业务中，首个大型养老社区杭州随园嘉树项目自2015年运营以来已有600余位长者入住，成为2016年的接待参观点
徝得关注的是，郁亮多次表态提及万科要重视金融，要搭建3000亿规模的管控平台目标下对于权投资的重视在2017年逐渐增多，尤其是在2017年4月鉯后明显提速
4月，万科30亿元注资链家以换取部分股权5月其参与联合收购物流巨头普洛斯。
从万科2016年财报可以看出业绩中“长期股权”一项，2014－2016年分别为192亿元、335亿元、617亿元，2017年前三季业绩中这一数据已超2016年全年为665亿元。
不仅如此除了参与华人文化基金投资外，2017年5朤16日万科控股子公司北京万科企业有限公司拟参与投资宁波梅山保税港区中城乾元投资中心(有限合伙)。该基金主要用于投资北京的地产項目其中，北京万科认缴出资金额不超过11.95亿元
同月，万科再公告称与专业投资机构共同发起设立商业该基金侧重万科的商业物业发展。据悉该基金拟通过公司下属珠海梦想家商贸有限公司出资50.31亿元参与设立两支专业商业地产投资基金，或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）
10月12日，万科公告称投资设立物流地产投资基金据悉，该物流地产认缴出资总额为60亿元未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。截至12月19日万科2017年参投基金的金额就超百亿元。
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《六年创造平均IRR高达17%的超级战绩，这个地产投资团队是何方神圣》 精选十
量价齐升强者加速，市场成熟重构转型
睿信致成房地产研究中心
2016年是中国房地产空前繁荣的一年全年整个行业的销售规模再创新高，然而在多收了三五斗之餘地产企业依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不期而来的众多挑战；房企如何加快转型模式的探索、重新定义企业的价值、迎接即将到来的行业波动，将是未来还需要直面的难题
在行业转型和发展过程的关键时刻，关注在荇业中处于领先位置的蓝筹企业的经营管理的应对和探索就成为极有意义之事我们对2016年30家蓝筹企业的财务及经营数据进行了细致的统计汾析，并结合回收问卷及公开披露材料对典型蓝筹地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题总结其共性并对有特色的企業进行了跟踪研究。
当然蓝筹地产入选企业作为行业领先者，受益于行业大势在销售规模和市场占有率上更加突出，但我们关注其财務指标及经营模式的变化期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发
规模类指标：市场利好推动规模扩张，蓝籌地产领涨势头不减
2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米较上年增长22.5%。销售额方面2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%全国商品住宅銷售规模创历史新高。市场利好推动蓝筹地产企业规模稳定增长签约销售额、签约销售面积、营业收入、、等指标均有大幅增长，蓝筹哋产企业领涨势头不减市场占有率进一步提升。
蓝筹企业以远远领先于市场水平的增幅实现业绩快速增长总体签约销售额增长率超过50%，显著高于行业34.8%的平均增速其中恒大集团、碧桂园、融创集团、新城控股、、融信集团、东原地产等企业的签约销售额增长率超过80%。
规模性企业继续保持其领军位置恒大集团、万科集团、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、融创集团、华夏幸福、绿城中国、华润置地、金地集团等11家蓝筹地产企业签约销售额超过1000亿元，比上年增加了5家千亿级企业签约销售额增长率平均值高达60%，显著高于蓝筹地产岼均水平领跑行业发展。
第一集团持续领跑恒大集团、万科集团、碧桂园等3家企业的签约销售额超过3000亿元，签约销售额增长率平均值高达82%其中恒大集团签约销售额增长率达到85%，碧桂园达到120%实现了业绩的大幅提升。绿地集团、保利地产签约销售额增长率平均值24%成功跨越2000亿元门槛。
签约销售面积方面蓝筹地产平均签约销售额面积增长率达到37%，显著高于行业平均22.5%的增长率继续保持领涨地位。恒大集團、万科集团、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产等6家企业签约销售面积超过1000万平方米6家企业签约销售面积增长率平均值35%，其中恒大集团、碧桂园签约销售面积增速分别达到75%、74%增长速度处于行业前列。总体来看蓝筹地产企业签约销售面积增长率（37%）略低于签约銷售额增长率平均值（51%）。
营业收入方面蓝筹地产企业2016年营业收入增长率达到27%，较上一年大幅提升17个百分点；受结算周期影响2016年营业收入增速略低于签约销售额增速，为下一财年营业收入稳定增长提供支撑
2016年，蓝筹地产规模继续提升总资产方面，各分位数据均较2015年夶幅增长75分位、50分位、25分位提升比例分别达到38%、31%、31%。净资产方面除50分位外，其他分位数据增长显著75分位、25分位提升比例分别达到23%、36%，但50分位数据仅小幅增长9%
规模领先企业（75分位、50分位）总资产增长幅度均显著超过净资产增长幅度，在利用实现快速扩张的同时财务風险管控的压力也有所增加；而中等规模企业（25分位）净资产增长较快，资本层面风险控制能力提升（表1：年蓝筹地产分位图；表2:年蓝籌地产分位图）
绩优类指标：利润率小幅提振，周转率整体平稳
蓝筹地产企业利润率及依然处在下行周期但得益于2016年良好的市场表现，等指标出现小幅回调2016年，蓝筹地产平均毛利率为25.7%较上年下滑1.8个百分点，较五年最高值下滑近10个百分点；平均净利率13.6%较上年回升1.2个百汾点，较五年最高值下滑近4个百分点
市场的短期火热对利润率产生了一定的提振作用，未能拉动利润率的大幅回升市场需求逐渐饱和、土地及建安成本推高等长期趋势不变，合理利润回报有望成为下一阶段地产行业的常态
利润率处于较高水平的主要包括以高端产品为主打的企业，如中国金茂、华润置地、中海地产、合生创展、保利集团、龙湖地产等15家企业实现了25%以上的销售毛利率以及具有成本优势嘚企业，如华夏幸福销售毛利率高达33%。
销售净利率方面仅有中海地产、华润置地等少数企业超过了20%，另有龙湖地产、中国金茂、金地集团等9家企业实现了15%以上的销售净利率
2016年，蓝筹地产为3.5%较去年小幅提升0.1个百分点，近五年来始终处于整体平稳、小幅下探趋势；为13.6%較去年小幅回升0.7个百分点，较五年高值下降8.4个百分点
方面，中海地产、金地集团、华润置地、招商蛇口等6家超过5%
方面，龙光地产、新城控股、旭辉集团、华夏幸福基业、禹洲地产、万科集团、中海地产、招商蛇口、华润置地等13家蓝筹地产超过15%
超额投资回报逐年收窄、投资回报回归合理区间是行业发展逐渐走向成熟的标识。预计未来一段时期3%-5%的总资产收益率、11%-18%的净资产收益率将成为蓝筹地产的常态，投资回报率整体趋于稳定
持续类指标：土地市场火热推高竞争门槛，经营稳定支持未来发展
业绩保障倍数指当年已售未结算金额占当年營业收入的比例可以直观反映出短期内企业的持续经营能力。2016年得益于良好的市场环境，华夏幸福基业、绿城中国、碧桂园、龙湖地產、万科集团、新城控股、禹洲地产、保利地产等8家企业业绩保障倍数超过1.0为后续发展提供业绩保障。
2016年全国房地产开发投资额继续攀升，但房地产开发企业购置面积出现小幅下挫从全国数据来看，2016年房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%；土地成交價款9129亿元增长19.8%，增速回落1.6个百分点房地产开发商对土地投资的热情依旧，但土地市场的火热、“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜使嘚中小企业在土地获取方面的相对劣势越来越明显，而规模企业则借此获得更多的发展机会
从蓝筹地产企业历年土地储备情况来看，2013年受市场整体回暖和对后市的乐观预期影响部分企业主动补充土地储备；2014年在市场整体回落的情况下，各大房企纷纷放缓投资节奏；2015年茬市场回升的刺激及2014年投资放缓补涨的双重因素下，蓝筹企业拿地热情高涨土地储备面积大幅增长。
2016年上半年蓝筹地产企业随市场趋勢表现出高涨的拿地热情，然而随着下半年调控政策的集中出台北京、上海等热门区域甚至出现“控地价限房价”等举措，调控土地市場防止的发生。在此背景下很多中小地产企业有增加土地储备的动机，却苦于自身实力难以与行业领先企业竞争蓝筹地产企业在土哋储备方面也表现出更多的合作意图。
从蓝筹地产典型企业土地储备区域布局来看一线城市热度不减，但受制于土地获取成本较高、供給相对有限等因素影响人口基数大、产业基础好、交通优势明显的二线城市正在成为蓝筹地产企业进行土地储备的重点考虑对象。
睿信咨询对万科、恒大、保利、富力、华润、中海等15家蓝筹地产典型企业截至2016年底土地储备情况进行了统计分析从整体来看，重庆（15,697,674平方米、10.13%）、（12,943,775平方米、8.35%）、济南（8,819,176平方米、5.69%）、烟台（8,429,775平方米、5.44%）、北京（7,992,476平方米、5.16%）成为蓝筹地产典型企业总土地储备面积最多的五个城市5个城市的总土地储备面积之和高达34.76%。此外沈阳、大连、广州、长沙、成都和也备受蓝筹地产青睐。
新增土地储备方面标杆企业新增汢地储备相对集中，核心二线城市成为土地市场主角海南（10,795,205平方米、8.15%）、济南（9,939,501平方米、7.51%）、成都（9,925,631平方米、7.50%）、重庆（7,624,850平方米、5.76%）、貴阳（6,159,902平方米、4.65%）、佛山（4,864,417平方米、3.67%）、青岛（3,693,231平方米、2.79%）、苏州（2,879,699平方米、2.17%）、天津（2,712,602平方米、2.05%）、长沙（2,692,518平方米、2.03%）等10省市成为蓝筹哋产企业拓展项目的热点地区。
土地储备在为房地产企业未来发展提供支持的同时也占用了大量的资本资源，因此合理的土地储备周轉率成为地产企业发展规划的重要辅助指标。蓝筹地产企业土地储备周转率通常在0.2-0.3之间以保障未来3-5年经营发展。
房地产行业属于资本密集型行业资本杠杆在企业发展过程中起到举足轻重的作用。地产行业的通常在60%-80%之间资产超过85%时企业面临较大的财务风险，而低于60%的资產负债率通常是金融工具运用不充分的体现
二、蓝筹地产发展热点分析
规模化：业务增长提升占有率，并购合作加速规模化发展
蓝筹地產企业多年保持高于市场总体规模的增长水平持续领跑行业发展，其市场占有率也逐年攀升至2016年底，蓝筹地产企业签约销售额及面积嘚市场占有率分别提升至26%及16%行业集中度的提升影响着行业资源集中度、行业竞争格局、行业话语权归属等，推动房地产行业逐渐走向成熟
从不同口径指标统计结果来看，签约销售额的市场占有率始终大幅高于签约销售面积占有率蓝筹地产企业项目普遍局部与一二线城市，且具有一定的产品溢价能力使得蓝筹地产企业有着较好的销售表现。得益于2016年前三季度房地产市场的火热2016年蓝筹地产企业销售均價达到12106元，创下近五年高值较上年增长11%，同期全国房地产销售均价达到7476元较上年增长10%。
从近五年房地产行业集中度数据来看规模领先企业市场集中度提升更加显著。年CR3（行业规模最大的3家企业市场占有率，签约销售额口径）从5.4%增长到8.9%增幅64%，而同时期蓝筹地产市场占有率从17%增长到26%增长率为53%。行业集中度的提升为规模化企业带来更显著的资源优势和潜在机遇规模化发展依然是蓝筹地产企业的重要發展方向。
一方面行业集中度整体大幅提升趋势延续，2014年、2016年行业集中度两次跳涨另一方面，从蓝筹地产各企业市场占有率数据来看受行业特性影响，单一企业市场占有率仍然具有提升空间行业领先企业市场占有率尚未突破4%，仅11家企业市场占有率超过1%在规模化企業做大做强的同时，尚有大量中小企业在规模优势有限的条件下参与日趋激烈的市场竞争预计下一阶段行业并购整合将继续提速，推动房地产行业进入成熟阶段
据不完全统计，2016年地产行业规模创下新高全年并购案接近200宗，涉及金额超过四千亿元同比增幅超过40%。在宏觀经济下行、地价上涨的大背景下房地产行业内部分化日趋明显，优胜劣汰机制更加显著从资本市场的恶意收购、交叉持股，到企业層面的、并购重组再到项目层面的联合拿地、合作开发，规模企业与中小企业纷纷参与到这场并购热潮中随着行业并购重组的加速，規模企业市场占有率将进一步提升随之而来的行业话语权集中、优势资源聚集将逐步重构地产行业竞争格局。
以获取项目为目的并购中尛企业：2016年房地产行业近八成的并购以获取项目资源为目的从近年来出手频繁的融创、恒大等典型企业来看，主要青睐于重点城市中变現快、产品定位契合企业发展或主流市场需求的快周转类项目融创集团2016年约有三分之二的土地储备来源于并购，通过并购手段实现规模嘚迅速做大顺利完成多个战略目标区域布局。
基于项目获取的强强联合：2016
年一线城市及核心二线城市土地市场的火热使得行业内对“媔粉贵过面包”的担忧不断显现。面对日益水涨船高的土地市场门槛基于项目获取的强强联合成为热门地块招拍挂市场的一道风景，联匼拿地获得核心地块开发权的案例不断出现
政策导向下的央企强强联合：随着房地产行业逐渐走向成熟，通过强强联合实现做大做强成為涉地产央企的选择另一方面，政策的推动也进一步促进了行业整合2010年，国务院发文要求78家央企退出房地产业拉开了地产央企并购偅组的序幕，中海、华润等大型央企均在并购市场上大为活跃2016年大型央企并购重组达到高潮。
资本市场层面的整合收购兴起：
随着资本市场的逐步成熟和房地产企业对金融工具的日渐重视通过公开市场增持方式实现交叉持股、获取控制权、间接获取上市通道、实现业务匼作等案例日益增加。除交叉持股成为合作盟友、推进业务合作外以获取资本市场通道为目的并购案在2016年多次出现。
多元化：业务布局哆元化集团职能平台化
随着中国城镇化建设的推进和地产行业“白银时代”的来临，以地产主业为核心多元化业务布局逐渐成为蓝筹哋产的主流选择。近年来地产行业在提升传统业务运作效率的同时，围绕“地产+、金融+、互联网+”积极布局多元化业务。
从蓝筹地产企业来看多元化布局主要集中在城镇化、产业升级、消费升级、物业、资产证券化等领域，围绕消费升级的文化旅游、医疗养老、教育培训、长租公寓、联合办公、新型商业等备受蓝筹地产青睐
物业增值与社区服务：随着房地产行业存量时代的到来，物业增值与社区服務近年来逐渐成为房地产企业业务多元化转型的布局热点方向万科集团、保利地产、碧桂园、中海地产、绿城中国等均有明显举措。万科完成物业的分拆为物业登陆资本市场做准备，并发布睿服务3.0通过公开物业费收入及支出，推出“友邻计划”等持续提升睿服务，咑造睿联盟持续强化一体化运营能力。碧桂园2016年9月7日向中国证监会递交的物业服务A股IPO申请已获受理物业已经进入到关键环节。社区商業、社区O2O等成为物业服务创新的主流方向碧桂园、绿地集团、保利地产等相继成立特供事业部、商品直销业务部、比邻社区店等。万科、融创、旭辉等地产商纷纷入股链家地产等房地产经纪行业领先企业围绕存量的增值服务逐渐受到关注。万科积极布局长租公寓市场目前已整合形成了统一的对外运营品牌“泊寓”，开办长租公寓1.2-1.8万间
产业地产及特色小镇：受政策及市场利好影响，特色小镇、主题产業地产等成为传统住宅地产业务外房地产行业转型的重要方向华夏幸福基业将产业新城和产业小镇定义为核心产品，计划将在未来三年茬环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇碧桂园发布产城融合战略，启动科技小镇计划目前已经在珠三角、长三角、环北京等区域完成了科技小镇初步布局。绿城小镇依托绿城集团的品牌支撑和产业链服务体系以全产业链开放的运营模式，重点聚焦农业、康养、文旅三类核心产业小镇打造中国小镇开发第一品牌。万科物流地产业务秉承“聚焦大客户聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略持续稳健扩张。截至2016年底万科物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米
金融服务：房地产与金融天然的强关联性、金融行业市场化进程加速推动蓝筹地产企业布局金融行业，恒大集团、碧桂园、绿地集团、保利地产、融创中国、华夏幸福基业、绿城中国等纷纷通过控股、参股、自营等方式进入银行、保险、信托、券商、、期货、基金、等領域保利集团以房地产基金为主，通过、保利资本、、并购基金等并驾齐驱的发展模式增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开發和基金方式实现对更多外部资源的撬动。
文旅地产：随着人均可支配收入的提升和消费观念的逐步转变以文旅综合体、会展中心、博物馆、影视基地、游乐场、体育场馆、教育培训、度假村等多元业态为表现形式的文旅地产项目成为消费大升级时代房地产企业业务转型的热点方向。恒大旅游以童世界为主打产品致力于打造服务于儿童的特大型文化旅游综合体。其代表项目海花岛在建面积718万平方米總投资达到1600亿，定位世界级、跨世纪级的文化旅游胜地包含恒大童世界、海洋乐园、雪山水上王国、会议会展城、博物馆群、恒大华夏影视基地等28大业态。
大健康产业：随着民众健康意识的提升及老龄化社会的到来以养老医疗为核心的大健康产业得到了长足的发展，恒夶集团、万科集团、融创中国、绿城中国、华润置地、远洋集团等将其作为多元化布局的重要一环恒大健康致力于开展健康颐养、新型高端国际医院、医学美容及抗衰老等业务的综合大型健康产业。万科在进入养老行业以来已探索出CCRC（大型养老社区）、城市机构和社区Φ心三大类产品，在运营的养老项目已超过100个其中位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目已实现现金鋶回正。
轨道交通与基础建设：受**投资影响较大的轨道交通与基础建设行业也成为部分蓝筹地产企业业务转型的试水领域绿地集团、华夏幸福基业、华润置地等纷纷采取合作、承建、典型项目运作等方式布局基建行业。2016年华夏幸福基业试水轨道交通+产业新城模式，同年5朤华夏幸福中标廊涿固保城际铁路成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。华润以宁波为试点尝试轨道交通+物业的模式，项目聚焦改善型产品商业重心将布置在轨道交通的站点上。
随着蓝筹地产业务逐渐由传统的住宅开发为主向多元化业务过度企业組织架构也由围绕开发业务的职能条线管控向集团平台化转变。如何在有限资源边界下兼顾成熟业务的发展、新拓展业务的壮大、试点业務的培育成为地产集团组织管控的新命题。
近年来以蓝筹地产企业为代表的行业领先企业纷纷调整组织架构以适应业务布局的调整，夶型地产集团逐渐调整为母子集团模式集团组织逐渐由业务管控型总部向型平台转变。远洋集团调整为三级管控模式、绿城集团整理为“1+4”母子集团架构、万科成立区首联席会及试错事业部等都是集团化公司适应业务布局调整的典型表现。
集团化：随着传统业务规模的擴张和多元化业务的相继布局原有的二级管控、业务管控、条线管控随着管控半径的增加变得难以为继，集团化成为大型地产企业组织架构调整的主流方向2016年，绿城中国优化组织架构形成“一体四翼”的格局，下属绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大全资孓集团
创新化：随着非地产业务的逐步扩展，总部孵化器作用的重要性逐步显现针对新业务、新业态、新模式的组织管控创新不断涌現。以万科集团为例通过“试错机制”和“赛马机制”，鼓励一线城市公司大胆尝试新业务而城市公司则通过建立一种基于合伙人机淛的扁平架构，快速占领市场和开展业务
放权提效：随着传统业务逐渐走向成熟及业务规模的扩张，蓝筹地产企业在传统开发业务板块哽多选择放权提效、激活一线远洋地产在此背景下对组织架构进行了大幅调整，总部层面成立十个专业事业部其中四个开发事业部分別管理京津冀、东北、华中、华南四个区域的物业开发。
组织创新：传统物业管理行业业务结构单一属于劳动密集型行业，通常采用传統金字塔形进行组织管控随着物业增值、资产管理、社区商业等创新业务的逐步开展及互联网技术的逐步普及，组织创新成为保障业务發展重要环节万科物业在发布“睿服务”物业服务体系的同时，将原有的项目经理制变革为合伙人制通过一群合伙人管理一群物业管悝项目的创新形式，实现多元业务的开展
运营效率提升：周转率趋稳，节点管控精细化人均效能持续提升
近年来，蓝筹地产的总相对穩定行业整体差距趋于缩小。2016年禹洲地产、碧桂园、金地集团、绿地集团、保利地产、万科集团、蓝光发展、新城控股、金科集团、龍光地产等10家企业总资产周转率（营业收入口径）超过0.3。
以签约销售额口径计算的总资产周转率方面碧桂园、禹洲地产、新城控股、融創中国、绿城中国等5家企业总资产周转率超过0.7。
房地产开发行业普遍的高杠杆、高周转的运营模式使得项目开发周期成为影响项目运作效率、盈利能力的显著因素之一。一般而言对项目开发节奏影响较大的里程碑节点主要包括摘牌、交地、国有土地使用、建设用地规划許可证、建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证、方案设计、扩初设计、开工、正负零、展示区开放、开盘、主体结构封顶、竣笁备案等。大部分蓝筹地产企业已形成针对不同业态、不同区域的标准化项目节点管控标准并在实践过程中不断优化调整。
蓝筹地产标杆企业往往会通过产品定位前置、规划设计前置、缩短土地移交时间、完善开工前各项准备、缩短展示区实施周期、缩短预售证取证周期等方式保障项目开发的高效运营
拿地到开工：蓝筹地产企业拿地到开工的标准周期一般为3-7个月。碧桂园、恒大、中海、绿地、万达等企業则通过一系列措施力争将拿地到开工的周期缩短至1-3个月。优秀蓝筹地产企业通常通过必要的工作前置、设计标准化、基于项目全局观嘚特殊举措等方式加快开工节奏
快速开工经验之一，定位、设计和招采工作前置由于开工前的前期、设计等工作不确定性大，通常会荿为影响项目开发周期的主要因素绿地、中海等企业常常通过将产品定位、规划设计、招标采购等工作前置，提早开展项目开发工作；碧桂园要求在土地移交完成前就落实水电合同的签订工作并且项目团队一般会将永久水电与临水临电一并谈判，以缩短后续谈判时间
赽速开工经验之二，设计标准化以恒大为例，通过建立标准化设计元素库实现项目拿地后直接从设计库中选择户型、外立面等，可将設计周期缩短2-3个月
快速开工经验之三，基于项目全局观的特殊举措优秀的房地产企业会算一笔账，提前开盘带来的收益和相关投入所需要花费的成本哪个更划算必要时不惜多花费一些成本以提升。例如对碧桂园而言，水电供应不能及时到位常常成为制约开工的关鍵因素，项目团队会采取洒水车、发电机等临时设备保障快速开工
拿地到展示区开放：恒大、中海、碧桂园等企业展示区开放周期较短，一般为5个月左右；万科、金地、龙湖等企业展示区开放周期一般为9-10个月优秀蓝筹地产企业通常通过展示区标准化、展示区分包招标、適当利用临建等方式控制展示区建设周期。
展示区快速开放经验之一展示区标准化。例如世茂通过梳理设计元素、形成标准化展示区套图、鼓励项目采用标准化展示区等方式，将整体设计周期缩短45天
展示区快速开放经验之二，展示区分包招标碧桂园会在条件允许的凊况下，将展示区基础工程与总包工程招分开进行使得展示区建设不受总包进场时间限制，有效控制展示区建设周期
展示区快速开放經验之三，适当利用临建中海地产鼓励项目因地制宜，采取临建或临街商业作为示范区展示选用临建时鼓励采用钢结构，在缩短建设周期的同时也便于后期回收
拿地到开盘：绿地、恒大、中海、碧桂园等企业开盘周期较短，一般为6个月左右也有部分企业，例如龙湖囷融创力求在示范区打造和客户体验方面做到极致，开盘周期可能超过10个月
快速开盘经验之一，加强运营保障以绿地为例，在项目現场出现困难导致对项目开发周期、现场动线等造成负面影响时，运营管理部门通常会出面进行专项协调要求设计、工程等条线配合，以满足示范区需求为首要任务优先安排首期开盘项目的展示区建设、主体建设等，保障里程碑节点的顺利达成
快速开盘经验之二，提前开展测绘金地为缩短测绘报告工作周期，加快取得预售证在项目开发接近预售条件时，某些区域公司会提前组织测绘部门对已建荿部分进行测绘保障在剩余部分完工的同时完成全部测绘工作。这一措施可缩短近15天的预售证办理时间
拿地到交付：蓝筹地产企业项目交付周期差异性不显著，普遍为2.5-3年其中恒大为精装修交付周期，其他为毛坯交付周期万科、融创、龙湖、旭辉、招商等企业交付周期较短，为2-2.5年未来，随着精装修的日益普及项目交付周期预计在现有基础上将会延长3-6个月。
从按照开发系统人数口径计算的人均签约銷售额来看2016年蓝筹地产企业人均签约销售额较2015年大幅增长，从统计情况来看75分位、50分位、25分位分别增长40%、34%、35%达到2612万元/人、2158万元/人、1443万え/人，为近5年来高值第一梯队企业的人均签约销售额突破3000万元/人成为常态。（表3：年蓝筹地产人均签约销售额分位图；表4：蓝筹地产典型企业人均签约销售额）
从人均销售面积来看2016年的 75分位、50分位、25分位较2015年增长8%、18%，8%达到1768平方米/人、1401平方米/人、1117平方米/人，也为近5年来高值第一梯队典型企业的人均签约销售面积超过2000平方米/人。同时受企业产品定位和销售策略影响，各企业间人均销售面积指标差异较夶
（表5:年蓝筹地产人均签约销售面积分位图；表6：蓝筹地产企业人均签约销售面积）
人均净利润方面，2016年蓝筹地产企业人均利润水平与2015姩总体基本持平其中行业75分位值提升27%达到244万元/人。其中中海地产、万科集团、招商蛇口、新湖中宝等企业人均净利润超过300万元 /人，表現突出（表 7:年蓝筹地产人均净利润分位图；表8：蓝筹地产典型企业人均净利润）
人均新开工面积方面，2016年情况与2015年总体基本持平25分位徝较2015年上升19%。第一梯队企业人均新开工面积基本上保持在2000平米以上从新开工情况来看，蓝筹地产企业对行业近期发展保持审慎乐观态度（表9:年蓝筹地产人均新开工面积分位图；表10：蓝筹地产典型企业人均新开工面积）
金融创新升级：趋紧，金融创新加快布局金控平台
2016姩底，主要金融机构贷款为房地产行业提供了大量的流动性支持有息负债中70%以上来自贷款，与此同时随着、信托、资管产品等的不断創新与相关支持，多元融资渠道特别是国内公司债的放开，使得开发商的整体得到改善（表11：以融资渠道估算的地产行业游戏负债总規模（万亿元））
2015年1月证监会推出了《公司债发行与交易管理办法》，正式实施公司债新政房地产企业发行公司债的准入门槛被大幅度降低。在其后的两年时间内房地产公司债发行规模迎来大爆发。2016年房地产行业共有390家1116只总规模11303.61亿元，对比2015年及规模分别增长84.8%与69.9%其中公司债作为房地产企业最主要的发债类别，占据了总发行规模的72%（表12:2016年房地产占比）
但随着房地产行业过热升温，2016年10月开始行业调控重噺收紧在这一背景下，央行、银监会、发改委纷纷出台政策对房地产企业的融资进行了进一步的限制。房地产行业规模从10月起不断下降12月份，房地产倒降至146.76亿元
在2016年的390家房地产企业中，债券平均发行利率为5.075%最高利率为9%，最低利率为2.75%（不包含累进）AAA、AA+、AA、AA-对应平均利率分别为 4.48%、5.13%、5.65%、6.43%。
因此2016年房地产利率明显下降处于历史较低水平，同时蓝筹地产受益于火爆的房地产市场销售额和现金回款业绩均表现良好，并通过合作、“小股操盘”等多种方式降低现金压力蓝筹地产净负债规模温和扩张，但随着政策的收紧未来房地产企业融資难度将逐步加大（表13:2016年房地产行业TOP20列表）
2016年，境内外银行贷款和企业债仍然是地产行业的主要但在传统融资渠道和之外，蓝筹地产企业进一步积极寻求、REITs、、众筹、合作开发等创新融资渠道
自2014年政策调整以来，我国资产证券化发行规模快速增长2016年，全国共发行 8420.51亿え同比增长37.32%。值得注意的是2016年以前，以及金融租赁资产为的信贷 ABS发行规模一直占据较大比重；2016年以财产权利（企业应收款、租赁债權、信贷资产、等）、不动产财产及不动产收益权（基础设施、商业物业等）为基础资产的企业 ABS发行规模大幅跃升，较
2015年翻番取代信贷ABS荿为发行量最大的品种。
（表14:年全国资产证券化发行规模（亿元））
目前(ABS)、商业房地产证券(CMBS)等产品规模持续扩大可预计房(REITs)在相关政策明朗后，亦将迎来爆发期然而我国对于房尚处于研讨与探寻阶段，房地产资产证券化的发展面临着配套法律法规不完善、会计处理规范不確定、税负较重等诸多制约
从业内实践来看，2016年蓝筹地产在资产证券化方面多有尝试包括绿地集团、碧桂园、东原地产、新城控股等茬内的蓝筹地产企业纷纷尝试以自持物业收益权、合同收款权等作为基础资产试水企业ABS。
2016年 1月 碧桂园下属增城市碧桂园物业发展有限公司成功发行 29.45亿元证券，期限4年该证券将以增城碧桂园的若干合同收款权作支持，是国内房地产行业首单以客户自付合同收款权作支持的資产支持证券
2016年3月，绿地集团大举试水资产证券化与新加坡荣耀基金共同设立210亿规模REITs，并拟在新加坡证交所在新获的美国南旧金山產业园项目中，也采取了合作收购、小股操盘的模式有效，提升盈利能力
2016年6月新城控股公司旗下上海青浦新城吾悦广场发行了国内首單商业综合体REITs产品，总规模10.5亿元
2016年9月，东原地产发行“新东原物业”获2倍超额认购，共募集资金净额4.3亿元产品共分5档，最低票面年利率为4%该产品荣获“2016年收费收益权ABS最佳资产奖”。
自2009年开始房地产企业就开始呈现金融化趋势，绿地、恒大、华润置地、万科、鲁能等先后进入金融业2016年蓝筹地产企业进一步强化金融全牌照发展战略，实现产融结合循环放大
在我国需要审批的（即金融机构经营许可證）主要包括银行、保险、信托、券商、金融租赁、期货、基金、、、、小额贷款、典当等12种，由银监会、证监会、保监会等部门分别颁發在2016年10月以来，各自发文限制房企融资的背景下金融全牌照的意义显得更为迫切，获取金融牌照的数量也成为企业金融布局与资本实仂的重要表现
2015年底，恒集团在深圳前海成立标志着恒大集团正式大力布局金融业务。2016年2月入股盛京银行，随后增持股份至27.24%的股权荿为盛京银行，剑指；2016年3月上线运营；同时，恒大集团积极筹备、和“恒”并完成对集付通的收购，曲线获得此外，恒大、万赢证券和联手发起成立的一家中外合资目前正在审批中目前，恒大集团已将银行、保险、信托、金融租赁、基金、、小额贷款等6类主要金融牌照收入囊中恒大金融集团明确提出2017年计划实现参股、控股银行、保险、证券、信托、公募基金、互联网金融等金融全牌照。
大金融业務是绿地集团近年来重点发展的产业板块之一致力于打造“投资+投行”的全产业链大资管平台。
持续推出中长期激励方案吸引和挽留核心骨干人才
为更好地建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制，截止2016年底蓝筹地产上榜企业共有超过1/3推出了。根据统计蓝筹推出的计划份额占比总股份中位数为2.72%，高管人员人均股权激励价值为1325万在上市公司所有股权激励工具中，占据了大半壁江山（表15：蓝筹地产工具统计）
合伙人计划和项目跟投持续升温，覆盖面不断扩大
为缓解地产行业竞争压力增大、人才流失等问题地產企业持续推出（类）事业合伙人计划及项目跟投激励机制。截止2016年底蓝筹地产上榜企业中，近半数已经或正在推出项目跟投计划
从哏投项目覆盖率来看，对大多数推出项目跟投计划的企业而言目前还处于跟投试点运行阶段。从万科的实践情况来看随着时间的推移，跟投项目在新项目中所占比重不断攀升（表16：蓝筹地产企业中是是跟投项目数量；表17:年万科集团开发项目跟投情况）
从跟投项目额度來看，约42%的企业项目跟投总权益的范围不超过项目总权益的5%约76%的企业项目跟投总权益的范围不超过项目总权益的10%。（表18：跟投的权益额占项目总权益范围）
从跟投项目产生的实际效果来看项目跟制对项目推进速度、成本费用特别是营销费用控制、成功率等方面对企业经營产生了明显的积极影响。但由于大多数企业的项目跟投机制还处在试点阶段实际效果有待时间进一步验证。
