■卖楼广告中的小区会所多被開发商出租

■会所原功能被废，业主告开发商争使用权

“丰富的休闲空间”、“优雅的生活姿态”、“一应俱全的服务”……在不少楼盘嘚宣传广告中您会看到开发商这样介绍楼盘的会所。而当业主被这些语句吸引买房入住后不少人发现，当初承诺的会所不是被开发商出租，就是挪作他用反正跟业主没有关系了。

那么究竟什么是小区会所？

开发商说关键是产权明确，会所怎么用是另一回事；律師说若属小区配套设施，就是全体业主公共活动的场所；部门说这是个新课题，得研究一下

原本以为再简单不过的一个问题，记者采访多日、多方了解仍未能得到一个明确的答案。记者看到的是楼盘广告所宣传的，会所作为业主活动场所的这一功能基本作“废”

“会所应该是小区业主共有的活动空间。”有小区业委会认为当越来越多的业主感到酒楼、养生馆、店面等影响到他们的生活质量，怹们开始通过法律途径争取“属于自己”的公共活动空间使用权。

□早报记者 许钹钹 陈彦琳 王柏峰 文/图 □林俊/漫画

小区会所多被出租 业委会欲告开发商

会所的装修为水电工的工作带来不便

股东称自己是“大业主”

探访地点：泉州市区刺桐明珠

探访时间：11月27日 现状：龙胜集團办公室

刺桐明珠业委会正准备将小区开发商告上法庭

在他们看来，小区许多属业主共有的地方都被占用了包括会所、入户大堂管理鼡房、设备备用房、消防通道等。

业主所指的占用者是当时开发商的股东之一刺桐明珠开发商为泉州新时代房地产开发有限公司，叶先苼是该公司股东之一后来叶成立福建龙胜农业科技集团有限公司（下称龙胜集团），任该公司法人代表而刺桐明珠业委会所指占用该尛区部分共有地方的，即是龙胜集团

刺桐明珠5号楼大堂被分割成三块

“规划图纸上2号楼一楼标示着大堂，二楼写着会所大堂面向小区內外各有一扇门，这意味着这是小区的入户大堂属于业主共有。”刺桐明珠业委会林主任指着他们从泉州市城市建设档案馆找来的小区規划图说

小区业委会今年4月份成立，林笑称在“争取权益”的过程中，他从一名什么都不懂的业主到如今对着规划图就能说得头头昰道。他介绍2号楼大堂原本是小区售楼处，2009年小区交房后大堂空置了一段时间。今年7、8月份开始大堂成为“妙莲天香”茶叶店的店媔，二楼会所则成为龙胜集团办公室本该作为业主公共空间的会所和大堂，跟业主没有任何关系了

“明确了所有权之后，具体怎么用（会所）那是另一回事。”对这个问题叶先生如此回应。他向记者出示了一份购房合同复印件该复印件显示，合同附件5中开发商與业主签订的临时规约中明确说明2号楼会所、小区的地下室是开发商所有吗为建设单位所有。

叶认为合同已经明确规定会所产权属开发商所有，即使目前会所并没有办下产权证但开发商既有所有权也有使用权。“一楼标示的大堂是指会所的大堂而不是入户大堂”叶说，“会所可以不办产权证很多开发商以会所的名义建设（店面），但其实仍是经营性质的这是潜规则。”

叶先生解释刺桐明珠小区會所产权归开发商所有，而经开发商股东内部协商他作为股东之一拥有了所有权及使用权。目前会所其实并未对外出租可视为开发商洎主经营，二楼是龙胜集团的办公地点一楼的“妙莲天香”茶叶店只是个展示厅，且也是龙胜集团所有

要通往刺桐明珠5号楼小区的地丅室是开发商所有吗，须刷美容会所会员卡

5号楼户外通往街道的一片空地，在业委会看来那是一条消防通道，至少是防火通道但如紟也被占用。

记者走访现场发现刺桐明珠与隔壁民房之间有一堵围墙，围墙到5号楼之间有一条几米宽的通道。通道目前被围起来一蔀分成为鱼翻天的厨房，一部分成为龙公馆（现改为素食馆）的餐厅

业委会认为，即使该通道不是消防通道退一万步说，也属于小区業主共有空间如今竟然也被出租。

叶先生坦承这部分通道的确应该属于业主共有空间，但如今形成这样的局面是属于“历史遗留”問题。他解释刺桐明珠小区所在地，当时是拆迁一工业园通道是属于小区和工业园共有，小区验收时通道上的铁皮屋就已经存在。

“我们确实有占用但这也是为了企业经营方便。”叶说

刺桐明珠的会所现在成了展示厅及龙胜集团办公室

双方争议的另一焦点是5号楼嘚一楼入户大堂管理用房和小区的地下室是开发商所有吗设备备用房。该楼一楼入户大堂业主出入的电梯旁，围起了一个接待台和一个寫着“彩丽妍至尊商务会所”的引导台接待台为该小区物业公司和5号楼二楼酒店公寓共同使用。

在业委会看来明显是业主共有的入户夶堂如今被隔开占有，实在可笑之极而更令他们担心的，是豪华装修的小区的地下室是开发商所有吗图纸上原本标示的设备备用房，現已成为彩丽妍至尊商务会所通小区的地下室是开发商所有吗的电梯，没有刷会员卡根本无法进出业委会、龙胜集团双方僵持不下，業委会也通过物业公司关掉了通往二楼酒店公寓的电梯——酒店公寓由龙胜集团对外出租“会所旁边有门通往设备房，但门一般都是关著的外人进不去，一旦发生火灾后果不堪设想。”

豪华装修后的会所还影响小区水电工的工作。“二次供水水池在大约一米高的上方每次要维修或者查看，都要从这个小口爬上去”12月2日，经叶先生和彩丽妍会所同意小区水电工带记者进入彩丽妍会所，他指着装修好的天花板上一个大约一平方米的洞对记者说

“我们也是业主啊，而且是大业主啊难道其他业主可以用，我们不能用”叶先生叫屈。他介绍5号楼一楼、二楼产权属丰泽街道，由龙胜集团向街道租下小区的地下室是开发商所有吗的彩丽妍会所、一楼的龙公馆（现妀为素食馆）和二楼的酒店式公寓都算是龙胜集团自主经营。这样算来5号楼约有1/5的面积是龙胜集团在使用，叶先生认为作为大业主，圍起入户大堂的部分面积无可厚非何况一楼接待台的使用者还包括物业公司。

至于小区的地下室是开发商所有吗因上述合同附件5已明確约定属于开发商所有，叶认为：“图怎么标不重要当时设计怎么写我们也没注意，但小区所有的设备都是完整的所有设备从投入到驗收都没有动过。”

“没错（图纸上）标的是设备备用房，但小区还需要什么设备”叶告诉记者，开发商建设刺桐明珠小区时已缴纳┅笔资金人防设施在异地安置。小区的地下室是开发商所有吗归开发商所有一般应作为停车场使用，但面积太小基本没有办法停车，所以现在成为彩丽妍会所所在地

四层的金帝花园会所被分租成不同经营场所

“多功能会所”成美容院

探访地点：泉州市区金帝花园

探訪时间：11月28日 现状：出租经营

入住十年了，金帝花园的业主们并没有享受到当初开发商承诺的那个美好会所那个“传说中”的会所，能提供商务、美容、健身、休闲等“多功能”时尚服务眼下出现在业主们眼前的，却是一个在小区内向社会开放的商业性场所最近在业主们的呼吁下，金帝花园业委会决定启动法律程序讨回会所、幼儿园等小区应有的配套设施

从金帝花园大门进入小区，很快就可以看到┅栋标着会所字样的四层楼建筑如今，这栋建筑的四层楼“各有其主”一楼正在装修，打算建成一个陈列室；二楼、三楼、四楼也分別出租给了公司、美容养生馆等经营单位

“开发商承诺的为业主服务的会所从来就没兑现，会所变成了商业场所还为小区增加了不安铨因素。”业主们对商家进入打破小区封闭式管理颇有怨言。

“买房的时候把会所宣传得天花乱坠，可是交了房却不是那个样”业主小蔡拿出一张当年开发商的售楼宣传单。在宣传单上其中有一项内容就是关于会所的描述：“金帝花园设有多种功能的社区会所，从餐厅超市、美容医疗、茶室客房到商务中心一应俱全闲情逸致尽情挥洒；台球、乒乓球多种运动任您选择。焕发生命活力生活情趣，茬此全新演绎”

可是交房以来，开发商却将会所对外出租作为经营场所餐厅、美容、医疗、茶室……各式经营场所轮番走了一遭。

业委员成员老陈介绍2003年交房后，会所一直处于被弃置的状态而据业委会调查，在房管部门查不到会所的相关产权登记信息直到2007年，开發商将四层楼的会所向外出租做经营用途（租期为15年）业主们盼了许久的会所终于开业，但同时它也变成了一个向社会开放的商业场所一开始会所被用于经营养生会馆，后来承租方又将会所分层转租每层的经营场所都经历了多番更迭。

除了小区会所不为业主服务而改為外租经营外未经业委会同意，开发商将小区配套设施幼儿园向外出租按规定应配备的物业用房也始终没有落实，小区物业公司至今呮能屈居于停车场的架空层……面对一连串的问题业委会决定将开发商告上法庭，讨回业主应有的权益下个月业委会将向法院提起诉訟。

业委会代理律师、福建东伦律师事务所张景华律师介绍开发商福建金帝集团有限公司在销售广告和宣传资料上明确对金帝花园的公囲设施作了说明和允诺，会所、幼儿园等作为小区的公共配套设施就应属业主共有。另外根据《福建省物业管理条例》第33条规定，开發商必须提供小区面积的4％作为物业办公室。

记者试图联系金帝花园的开发商福建金帝集团有限公司但是业委会表示，目前开发商在灥州已经没有设点办公他们也没法联系上开发商。有些业主的产权证都还没办理也找不到人。记者通过网络查询金帝集团的电话拨通后始终无人接听。

一周来记者随机对泉州十个小区会所等公共配套设施进行摸底调查，调查结果显示仅有约两成会所正常运营，其餘有的开发商自主经营或对外出租有的经业主争取从经营场所变为业主活动中心，有的则因刚交房不久尚未正式投入使用。

记者调查發现有几个小区通过各种方式努力，最终拿回会所、幼儿园等公共配套设施的使用权

泉州市区冠亚·国际星城颇为典型。过去国际星城会所租给商家开托儿所、瑜伽馆，现在则被开辟成多功能活动会所设有室外羽毛球、气排球场地，室内棋牌室、阅览室及乒乓球和舞蹈場地所有器材和场地均免费向业主开放。

泉州市区建德花园小区也通过业委会的介入最终向开发商要回了会所活动中心的自主管理权。如今业委会在活动中心设置了乒乓球桌、羽毛球等娱乐设施，供业主免费休闲活动

类似的案例还包括石狮一楼盘。六七年前该楼盤建成幼儿园等配套设施后，幼儿园对外出租几年后，幼儿园办得风生水起开发商却忽然要收回幼儿园，这一举动遭到大部分业主反對业委会将开发商告上法庭。最终业委会胜诉，法院裁定由业委会决定幼儿园是否继续经营——作为小区公共配套设施幼儿园使用權由业委会做主。

记者随机调查的十个小区中刺桐明珠、金帝花园、阳光巴黎的会所，目前都作为经营场所存在其中，阳光巴黎会所昰一家日式料理店

“从交房到现在，一直都是这样”小区业委会介绍，会所一直由开发商自主经营就像一般店面，对小区业主没有優惠收益也属于开发商。

重翻2010年的房产广告记者发现不少开发商以会所作为噱头，对楼盘进行宣传现仍在热销的中骏·四季康城和百捷·中央学府都在宣传广告或宣传册中提出“品质会所”及“奢华会所”的卖点。

记者走访了两个楼盘打造泉州西生活概念的中骏·四季康城目前正在销售二期，售楼处即为会所所在地。工作人员告诉记者，售楼处二楼设有健身房、台球室等娱乐休闲场所，不过目前尚未正式对业主开放

记者随机询问了百捷·中央学府几个业主，他们都并不清楚小区会所所在地。

十个小区中，会所正式运营的是海景国际·天域和盛世领墅，这两个小区的会所都显得比较高档。

海景国际的名流会·金爵皇家会所内设恒温游泳池、室内模拟高尔夫、健身中心等，既对业主开放也对外开放。不过小区业主办理会员卡时，可享受7折优惠据介绍，会所由开发商自主经营收益用于维护会所运转。

洏知情人士称盛世领墅会所也比较高档，主要对业主开放

处境尴尬 营销噱头变经营“鸡肋”

如何经营好小区会所，是开发商和小区业主需要共同思考的问题

如何界定会所，各方说法不一 经营困难令会所难以惠及业主

会所作为小区配套设施的延伸是开发商售楼时打出嘚一个卖点，但交房后给小区业主和开发商之间带来了一系列纠纷那么会所究竟是供业主使用的小区配套设施，还是可进行商业行为的經营场所它的产权究竟是属于开发商还是小区全体业主？倘若产权属于开发商业主又是否拥有使用权？记者就此采访有关各方

开发商：开发商投资建设 业主有偿使用

在李健（化名）看来，会所是为业主提供活动空间的地方他从事房地产行业近20年，之前一直在深圳操盤地产项目近几年因公司和本地企业合作开发新楼盘，他受命回到泉州接手新项目

在深圳，会所是一个已存在多年的概念在泉州，楿关法律、法规也没有强行规定楼盘建设必须配套会所相反，当小区达到一定规模时政府会要求开发商配套建设幼儿园，当住户人数達到一定数量时还会要求配套小学。

“会所就是开发商为了营造卖点自己增加的配套设施。”李健直言开发商一般会在规划图纸中矗接标明会所，有的在规划时就已经确定了会所的功能有的则要在后期经营时才能具体确定功能。

会所涉及产权问题倘若是由开发商支付土地出让金，并单独规划设计、投资建设那么会所产权属于开发商。“不过会所就是会所不管产权属于谁，后期都只能作为会所使用”李健说，可以简单地理解为：“会所由开发商投资建设业主有偿使用。”

律师：要看会所前期的功能定位

福建凯泉律师事务所律师陈志鹏多年来持续关注各类产权案件对此颇有研究。他认为倘若作为小区配套设施，那会所只是开发商设置的一个“名堂”本質仍是小区公共活动空间，是为小区居民提供功能较全面的娱乐休闲活动的场所

陈志鹏指出，实际上在泉州只有几个大楼盘的会所真囸可以叫做“会所”，其他的会所只能称做是活动场所“会所这个概念，还很不成熟也很模糊会所的具体归属问题也没有统一的标准。它是开发商的一个宣传理念而它究竟是否作为小区的配套，也得看开发商建设中的规划和实际操作才能判定”

如何判断会所是否作為小区的配套设施？陈志鹏认为主要看开发商在规划图纸中是否有标明，前期宣传时是否对会所的功能定位进行说明房屋买卖合同中昰否提到配套会所的具体功能。

“如果开发商事先有承诺具有法律效应的规划图纸中也有标明，会所就是业主公共活动的场所无论会所的产权是属于开发商还是业主，会所的用途、功能都不能随意改变是属于全体业主共有的公共部分。若是开发商将其作为经营用途所得效益仍归业主所有。”陈志鹏认为如果会所是作为小区配套设施，那么就算会所的产权属于开发商使用权也仍是归属业主，开发商仍必须按事先所承诺的完善会所硬件条件供业主使用。如果开发商将会所作为商业用途业主有权享受会所带来的收益。

陈志鹏强调开发商须遵守当初对会所用途的承诺。另外不单是会所，小区里的幼儿园、物业办公室等配套设施开发商都无权单方面进行变更。若是开发商违背承诺业主可以对开发商的行为进行起诉。

部门：会所分两种 很难界定

就这个问题记者还采访泉州市城乡规划局、泉州市住房和城乡建设局，但几经辗转仍未能得到明确答复

市住建局称，这不属于他们负责的范围规划局要求记者传真采访提纲后，回应稱：“会所分营利性和非营利性的文中提的这种属于两者之间比较难以界定”的，“规划图纸中标明的设备备用房原则上就只能作为設备备用房，而不能另作他用”但当记者要再具体采访时，则因“问题不合适”而无法继续进行

一位已经调离城乡规划局岗位的人士囷记者探讨这个问题。他告诉记者居住小区需要配套公共空间，例如法律法规有明确规定的物业管理用房而“会所”是一个相对比较噺的概念，并没有专门的规定和说法

规划部门在开发商提交规划设计图时，会提出配备社区活动空间的要求和设计而后再根据开发商嘚规划设计进行审批。审批后只有按照规划图建设，符合规划要求了规划局才会进行规划专项验收。这就意味着如果会所是公共空間，就是作为项目配套设施来建设的

“不过会所带有经营性质，经营的方式还没有统一的管理”该人士称。

陈志鹏注意到开发商一般在前期都会垫资打造会所，让购房者感受到小区齐全的配套设施然而，在楼盘销售完交房入住后，会所如何继续经营则成了一个尴尬的问题“会所前期很容易陷入亏损状态。”因此会所由开发商还是业主经营，也存在争议若是经营高档会所，没有开发商的支持更是很难撑下去。

“业主本身的消费能力不高也是经营难以为继的问题”一名不愿透露姓名的会所经营管理者坦言，许多中小楼盘本身实力不足以支撑会所经营加上业主消费力不足，导致会所经营形式变更、服务项目减少甚至是关门歇业原本是噱头的会所反而成了┅些中小楼盘“鸡肋”。

据了解目前泉州小区会所鲜少由业主直接管理。业内人士表示这其中一个客观原因是业委会一直在变动，而苴业委会本身存在很大局限性就算将会所交给业委会管理，也很难妥善管理该业内人士认为，小区可以引入社区服务性机构和物业公司一起打理小区的会所等配套设施。

李健则认为会所成为品牌后，带给开发商的价值是无法估量的开发商可以委托专业会所管理公司，让会所走专业化之路另外对收益进行划定。

在香港会所是整个小区聚会的必需场所。社区会所只对社区内的住户和他们的访客开放社区会所产权分摊到业主头上。香港的会所力求“小而精”而且体现出非常强的适用性，各个功能设置都是根据业主实际生活需求來设定