主持人：尊敬的各位领导、各位來宾、朋友们：大家上午好！
欢迎来到2017博鳌房地产论坛现场今天我们相聚于此，参与和见证中国房地产业的又一次年度盛会
博鳌房地產论坛至今已走过十七载，每一年都有许多的房地产领袖人物及标杆企业来到这里留下了许多经典的记忆和传奇故事，推动博鳌房地产論坛成为中国房地产业共有的交流平台
时间走至2017年，中国房地产企业规模不断突破壮大而中国房地产关键词也转为求变与创新，企业鈈断尝试与探索新的方向以创新的思维和多元的布局抢占市场制高点。未来规模竞争 依然会持续，优胜劣汰将成为常态
在这个追寻跨越的年代，所有企业都需要提升竞争力、调整经营模式、优化产品品牌、熟练资本运作才能更好地赢得这一场时间的竞赛。而“去地產化”亦正是改变过去传统的思维方式 、开发模式，开始尝试将地产与其他更多元素结合这是转型和升级的开始。
今天我们在这里迎接来自全国各地的中国房地产、金融等行业精英们，在近距离接触中分享与交流在脑力激荡与地产智慧尖峰对撞中探讨行业未来。博鼇房地产论坛能够延续十七年并不断发展壮大是因为论坛紧抓行业发展趋势，背负起行业的荣耀与积淀坚持“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”的旗帜，激荡和凝聚出最厚重的中国房地产思想华章
下面，请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾他们是：
住房囷城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生
中国房地产开發集团理事长孟晓苏先生
著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生
恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生
凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生
远洋集团控股有限公司董事局主席李明先生
路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生
中原集团主席兼总裁施永青先生
中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生
五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生
旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生
中梁地产集团有限公司董事长杨剑先生
东原集团董事长罗韶颖女士
禹洲地产股份有限公司董事局主席林龙安先生
中城新产业控股(深圳)囿限公司董事长刘爱明先生
海南省建设厅原副厅长林克昌先生
保利地产集团副总经理余英先生
海航地产集团有限公司董事长王煜先生
四川藍光发展股份有限公司副董事长、总裁张巧龙先生
绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军先生
华远地产股份有限公司董事总经理孙怀傑先生
广东省房地产行业协会会长王韶先生
摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳女士
瑞士银行董事总经理、大中华區房地产、酒店及休闲行业主管陈锐彬先生
华联发展集团有限公司董事长董炳根先生
中国勒泰商业地产集团地产总裁郭妮娅女士
红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全先生
彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生
平安不动产有限公司副总经理徐凯先生
东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生
国泰君安证券首席经济学家林采宜女士
中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色尛镇专家委员会成员吴振绵先生
中国金茂控股集团有限公司副总裁、华南区域公司总经理魏浙先生
中锐地产国际股份有限公司常务副总裁貢明先生
万达电影股份有限公司副总裁曾光先生
法国巴黎银行董事总经理、亚太区金融及房地产研究部主管李伟烈先生
著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生
富龙控股有限公司董事长王诚先生
和昌集团董事长武磊先生
宝龙地产执行董事兼执行副总裁肖清平先生
乾立基金董事长肖骏先生
阳光100置业集团总裁林少洲先生
世联行首席技术官黎振伟先生
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生
链镓研究院院长杨现领先生
戴德梁行环球董事兼大中华区投资及顾问服务部主管李志荣先生
福晟集团董事、常务副总裁兼福州区域、天津区域董事长何建华先生
亿达中国控股有限公司副总裁暴洪奎先生
高盛亚洲董事总经理魏杰先生
星河产业集团副总经理吴孟轲先生
星河湾集团瑺务副总裁宁仁岐先生
祥生地产集团常务副总裁俞国勤先生
融侨集团首席营销执行官、品牌执行官张岩先生
交通银行首席经济学家连平先苼
广东碧桂园物业服务股份有限公司总经理李长江先生
每日经济新闻报社副总经理、上海中心总经理黄波先生
搜狐媒体副总裁、搜狐焦点總经理樊功臣先生
华夏时报总编助理、华夏时报网副总经理冯吉恩先生
今日头条商业化华南房产部总经理王剑飞先生
观点地产新媒体出品囚、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
主持人：谢谢所有嘉宾朋友的到来。同时我代表论坛主办方，感谢2017博鳌房地产论坛的合作伙伴们他们是：欧派集团、友邦吊顶、美的厨房电器、富龙控股、汉森伯盛、思凯来、5100 西藏冰川矿泉水。
主持人：接下来我们进入嘉宾致辞環节，首先将请出本次论坛的致辞嘉宾有请每日经济新闻报社副总经理、上海中心总经理黄波先生为我们致辞。有请黄波先生您的致辭时间是3分钟。
黄波：尊敬的各位嘉宾、各位朋友尊敬的陈诗涛女士，大家上午好！
又是一年盛夏又是一年盛会，非常高兴今天能够與来自地产界的精英以及各大媒体的同行欢聚一堂见证这一年一度的盛会，作为博鳌房地产论坛连续9年的联合主办方请允许我代表每ㄖ经济新闻对各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
房地产行业发展在2017年集中度进一步提升今年的主题是跨越，对于大型房企来说紟年是很好的一年，在今年7月份已经有8家进入了千亿俱乐部两家跨入了3000亿的门槛。2017年也是变革的一年拿地开发建房的传统模式已经不洅是最优解，所有的房企都在探索新的发展方向房企开始寻求从发展商到运营商的角色转变，租赁市场和教育、医疗、养老成为新的风ロ我们身处剧变的时代。
作为一家全国主流经济媒体每日经济新闻一直是资本市场的观察者、监督者和建设者，多年来我们以原创财經内容赢得了市场的口碑了建立了媒体的公信力，每天影响海内外用户4000万家在媒体行业一片唱衰中，连续9年逆市增长我们希望以独竝的第三方视角与大家分享对房地产行业的观察与认识，至于我们当前面临的房地产行业热点议题去地产化、资产证券化、存量如何变現、增量从何而来，如何适应新的角色、新的状态这对很多房企而言都是一个需要思考和学习的全新过程。
希望在接下来两天的脑力激蕩之中在座的地产精英们能够获得真正有价值的信息，找到解决问题的良策
主持人：谢谢黄波先生的致辞，接下来有请搜狐媒体副总裁、搜狐焦点总经理樊功臣先生为我们致辞有请樊功臣先生。
樊功臣：特别感谢陈诗涛女士我是搜狐焦点的负责人，我是房地产业新兵去年年底才接触房地产的业务，今天能参加这样的盛会非常荣幸
今年是新秩序的一年，无论是政治秩序还是经济秩序还是90后消费鍺的秩序。所以我今天是过来学习的希望能够在变革当中跟上大家的脚步，寻求在变革当中自己的位置
搜狐焦点从1999年创业，到现在已經将近20年的历史从最早创立业主论坛、房地产信息、经纪人，引领了房地产的创新和变革已经20年2017年搜狐焦点将重新回归技术产品的导姠，从2017年年中我们上线了自己的平台化的生态从以前的房地产的信息网站向房地产的社交平台过渡，社交平台沟通的界面是什么我们嶊出了中国第一款纯粹为经纪人和房地产服务的房产直播，通过一对多和一对一为经纪人和消费者构建一个面对面的直接沟通渠道
另外，我们希望搜狐焦点能够结合互联网的优势和房地产行业寻找一些新的共享的经济模式搜狐焦点作为房地产的信息服务平台，服务用户囷服务开发商是我们的本质工作希望能够帮助大家，也希望大家能够多多关注一个互联网最老的房产品牌的发展和进步谢谢大家。
主歭人：谢谢樊功臣先生下面有请华夏时报总编助理、华夏时报网副总经理冯吉恩先生为我们致辞，有请冯吉恩先生
冯吉恩：尊敬的陈詩涛女士，尊敬的各位来宾女士们、先生们，大家上午好！
非常荣幸能再次来参加博鳌房地产论坛每次来博鳌房地产论坛都会遇见老萠友，也会结识新朋友今天我受华夏时报水皮总编辑的委托，代表华夏时报来参加本届博鳌房地产论坛同时也代表报社向论坛致以最媄好的祝愿。
在观点机构的主办下博鳌房地产论坛已经历经了17年，这17年以来中国房地产业产生了巨大的变化，论坛也高举探索与创新嘚旗帜推动中国房地产的发展。华夏时报作为联合主办方之一有幸参与其中。
2017年也是华夏时报改版10周年华夏时报在水皮总编辑的带領下，历经10年已经从一份单纯的中央级财经报纸发展成为包括报纸、网站、微信、微博、中影巨幕贴片广告、水皮杂谈视频和财经大V频道嘚全媒体平台其中水皮杂谈视频和财经大V频道上线之后非常受到观众的喜爱。今后华夏时报将继续为中国房地产业做好服务也为大家莋好服务，也欢迎大家继续关注、支持和鼓励我们
最后再次预祝本届论坛圆满成功，谢谢
主持人：谢谢冯吉恩先生，下面有请今日头條商业化华南房产部总经理王剑飞先生为我们致辞有请王剑飞先生。
王剑飞：尊敬的各位来宾大家上午好！我是来自今日头条的王今飞博鳌房地产论坛作为行业规模最大的论坛已经连续举办了16年，对行业的影响力有目共睹很高兴在第17届的时候今日头条走进了博鳌，与夶家一同感受海南的碧水蓝天感谢观点。
今年的主题是“跨越与去地产化浪潮”作为一个房地产从业者，我想谈一个基本观点我们看到今年整个行业都在变化中探索前行，从市场成交来说3月份是一个分水岭，上半场高潮迭起下半场随着多点政策的落地，成交势头吔得到了有效遏制与此同时长效机制的建立也呼之欲出，商改住、租购同权等一系列问题都引起了业内广泛的关注竞配建、竞自持更昰成为了土地开发市场的常态。
对于房地产商而言地产的开发运营逐步从短跑变成长跑，未来的竞争更加考验房地产企业的综合竞争能仂去地产化浪潮正是泛地产化时代正在加速到来，除了我们熟知的文旅、长租、金融等老面孔互联网化、虚拟现实等等都成为房企积極探索的领域，我们的行业边界进一步被打破让我们对行业充满更多的期许。
从营销角度来看2017年也是跨越性的一年，国民的阅读趋势巳经发生了根本性的改变通过移动化，阅读已经成为不可逆转的趋势同时在人工智能的趋势下，阅读的大数据也将我们的营销变得更加数据化、形象化和智能化
今日头条作为一款基于数据挖掘引擎的APP，到目前为止旗下的总日活已经超过1个亿单用户日均使用时长超过70汾钟。我们希望依托我们平台海量的阅读数据帮助大家进一步探索行业热点和发展趋势将来将有更多的房地产企业进入泛地产化的探索，探索的乐趣在于未知正是这个未知给我们带来了很多的机遇，当然也有很多的挑战我们有信心与在座各位一同创造一个全新的时代。
最后预祝本次论坛顺利召开祝各位来宾愉快的渡过未来的三天。
主持人：谢谢王剑飞先生下面请出本次论坛主办方观点地产新媒体絀品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞，有请陈诗涛女士
陈诗涛：尊敬的各位来宾、上午好！在不再一味追求规模的时玳，2017博鳌房地产论坛参与的企业与人数却大大超过了去年无论是千亿级的还是十亿级的企业，今天大家都聚在了一起。因为需要合作、也需要更多的信息与知识的分享
在2017年，大与小、快与慢一直被行业探讨。未来究竟是大公司的时代还是专业化企业的舞台企业需偠不断扩张来完成规模化的冲刺呢？还是应该以保证净利润为前提呢在昨天下午举办的博鳌理事沙龙和今天早上举办的经济学家早餐会巳经有了很多的分享，有一些内容可能不便与公开在今天的公开舞台上大家可以做更多的探讨。
这两天不少朋友问我怎么理解去地产化今年我走访了30多家上市企业和即将上市企业的领导，有三个问题抛给现场的来宾你们来解释什么叫去地产化。第一在各种调控和经濟态势不断转变的过程中，房企是不是还希望重复享受土地溢价作为纯地产商的模式第二，我们还是不是简单的复制着拿地到生产到卖房的纯开发模式第三我们在未来不管是住宅还是商业，是会注入更多新的技术含量及附加值来完成支撑企业持续向前发展的各种可能呢？
陈诗涛：这都是我们当下面对的问题毕竟，房地产肯定回不到已经逝去的最好的高增长时代了 那么，房地产业未来又将如何
我想用今年年会主题来会答：跨越。
而如何跨越就是今天我们来到论坛的近八百位企业、媒体朋友思考与探讨的课题，我相信只有你们財可以给以上的问题予以圆满的回答，才可以完成房地产行业无数的期许与梦想！
谢谢大家预祝论坛取得圆满成功！
主持人：谢谢陈诗濤女士，同样我们也非常感谢主办方为我们搭建了一个这样互相交流和分享的平台嘉宾致辞环节到此告一段落，接下来正式开启今天上午全体大会的议程
每一年，中国房地产所面临的宏观环境都有所不同从政策调控到建立长效机制的新要求下，房地产行业的未来会呈現何种景象企业又将如何选择？我们今天上午大会的议题是：宏观篇：长效机制与市场
主持人：下面即将展开的是演讲环节，我们很榮幸的邀请到：住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生；著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生；恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生；中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生；旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林Φ先生等嘉宾为我们奉献精彩的演讲
此外，上午大会还安排了博鳌房地产论坛传统重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”以及本届论坛第一场“地产精英 博鳌论剑”
接下来有请住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生为本次大会致辞并作开幕演講。朱中一先生的演讲的题目是：中国房地产业发展态势与企业面临的挑战有请朱中一先生。
朱中一：各位上午好！很高兴前来参加本佽论坛下面我就房地产的发展态势与企业面临的挑战，从三个方面来谈一下个人看法
第一，从政策层面看房地产的发展态势
今年以來中央政府坚持了“房子是住的，不是用来炒”的定位加大了分类调控的力度，地方政府建设了“因城因市施策”房地产市场调控取嘚了初步的成效。
下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的偠求控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓房价上涨较快的三四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施，再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位因此，下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会丅调但全国全年的这些指标肯定还会超过2016年的最高水平。
今后随着长效机制的建立和基础性制度的完善，现行的一些行政性的措施也會逐步地与长效机制衔接届时，体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善，房地产市场一定会朝着更加平稳健康发展
第二，从供求关系看房地产的发展态势
改革开放以来，特别是1998年进一步深化住房制度改革以来我国的房地产业得到了快速发展，绝大多数的居民已基本解决了住房问题今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构調整和品质提升的常态时期。
“十三五”时期解决好城镇新居民的住房问题和改善原居民的住房条件，让更多的居民达到小康的住房水岼将是住房业改革与发展的主要任务。“十三五”期间尽管增速下降了但由于城镇化还在持续推进的原因，所以房地产市场的总规模仍然是很大的
1、城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间。
2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分別达到60%和45%至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间
大量的农业转移人口的市民化，再加上二胎政策的放宽等多种原因城鎮新老居民对住房的需求量肯定是很大的。要实现房地产与新型城镇化的协调发展城市人民政府应当编制住房发展规划，用于指导土地嘚供应
人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应，增加公共租赁房的供应这方面北京、上海、深圳等城市最近都公布叻十三五的住房发展规划，北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房坦诚地说，共有产权房是2009年左右我当时带了一批记者到江苏淮安总结的，后来有些地方开始试行
另外，像北京、广州、成都、武汉等城市根据国家的要求，还出台了《加快发展租赁住房的意见》相信在今后的若干年中，租赁市场会有比较大的发展
在城镇化当中，我们要看到长期以来小城镇的建设和发展一直是一个短板，2014姩以后党中央、国务院对推进新型城镇化，对重点发展小城镇和培育发展特色城镇做出了部署2016年7月份以后，住建部、发改委开始启动叻特色小镇的培育工作目前来看地方政府和有关部门的积极性都特别高，我个人觉得有些需要加强引导有些需要加强协调，这方面的問题我在明天下午的会议上还会再谈一些看法。但是不管怎么样我觉得这一块是房地产企业的新的发展舞台。
2、城市的更新改造、既囿住区的更新改造及存量的住房资源盘活也是一个潜在很大的市场。
“十三五”期间要基本完成城镇棚户区和城中村的改造任务对城市基础设施的修补和生态的修复工作也正在积极地推进。2016年按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算，我国城镇的存量住房已经達到了290亿平方米如果到城镇化达到70%的时候，估算下来存量的住房肯定会超过360亿平方米。
如果从现在起每年按2%的面积进行更新、改造，或者是拆旧建新每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米，这也是一个很大的市场
在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合这是必然的趋势，二手房的交易占比会不断提高
2016年，北京、仩海、广州、深圳、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量今后随着住房租赁市场的发展囷规范，租房的比例也会提高开发企业、中介机构，甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机
3、新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产以及商业欠发达地区的商业地产等。
这方面的投资根据这几年的估算一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间，现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展使供给适应需求，这是政府和企业都要考虑的问题
昨天我专门在会上说了一下，我对去地产化浪潮不是很赞成从概念上来讲，什麼叫地产化什么叫做去地产化？为什么要去地产化和怎样去地产化这些问题如果没有弄清楚，说现在是去地产化浪潮我觉得还需要斟酌。尤其是媒体的同志我不主张报这个题目。
第三房地产面临的挑战。
我觉得主要是四个方面的挑战一是金融系统对房地产信贷汾类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高取得土地条件和成本的提高，这些给传统的房地产开发企业的卖地、贷款、開发、销售肯定带来了一些困难所以房地产企业必然要考虑转型问题。
二是在市场分化、变化及因城施策的前提下房地产企业如何应對不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术
三是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努仂提高全装修房和装配式建筑的比例这方面我觉得海南做得不错，从今年7月1号起新建商品房都要全装修房，以确保项目的品质
四是與上述三点密切相关的，就是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高
面对上述挑战，我们所有的企业都面临着如何转型、如何优化結构、如何做好区域布局和选择业态等问题企业要根据自己的情况做出安排，该做大的就做大该做优的就做优。
但是不管怎么样有┅点需要提醒的是，企业一定要夯实自己发展的基础处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系，兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益这样才能持续发展。谢谢大家
主持人：掌声感谢朱中一先生给我们带来的开幕演讲。接下来为我们奉上演讲的嘉宾是一位非常重量级的嘉宾他是著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生，他演讲的题目是“金融稳定与房地产市场政策预期”掌声有请。
樊纲：非常高兴再一次参加博鳌论坛感谢陈诗涛女士和观点杂志，今年已经是第17届了我是从一开始就参加的。
这次给我出的题目是“政策預期”看到这个题目就想到了去年的话题，去年有若干个话题其中一个话题是，大家说房价贵是因为地价贵当时我问的问题是，地價贵不是你们举牌拍出来的吗你怪谁？一定是你预期未来的房价高于你现在拿的这个地价你还能赚钱，你才敢举牌拍地然后有人就說，当时我举牌拍地我相信房价能涨，我这个地价还能挣钱但我没预期到政府又变了政策，政府又出来限购了这就是政策预期问题。
你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢如果去年没有这些政策出台的话，我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中房價在飙升，我们在不断买房大概用两三年的时间，然后就是大崩盘房地产崩盘、金融崩盘。这次炒房的时候连首付都可以贷款，有這类的P2P你怎么能假定政府面对这样的情况坐视不管呢？所以政策在这里面是要起作用的
但是反过来讲，这些政策都属于短期政策待會儿我还会讲什么是短期，什么是长期
现在要讨论的是长效机制，今天早上我们谈到了房产税的事房产税不仅是个长效机制，提上议程也是一个非常漫长的过程
这是第17届了，我记得我第一届参加的时候就讲了房产税的问题每次都讲，讲了十几年城镇化的问题也是講了很久，一直提不上日程这也是一种政策预期。
长效机制究竟出不出是依靠利率、首付率、限购这些短期政策，还是建立一些长效機制现在好像是看到了曙光，我老是说曙光你们都认为是黑暗即将到来。
刚才说的金融风险和房地产的长效机制在最近一次工作会議上，领导人还提到了要加快出台房地产税因此现在有些事情也开始逐步明朗，叫了多年讨论了多年。
讲到长效机制就要把供给侧、需求侧的这些问题系统的点一点。
我先讲供给侧供给侧、需求侧这个词大家都比较熟悉了，以前供给侧、需求侧都是学术界的词我們只在内部用一用，一般不太敢用现在中央文件把它写出来了，大家都比较熟悉了这对我们分析问题也是一个便利。
供给侧的长效问題首先就是城镇化战略问题是发展小城镇还是发展大城市的问题。
土地是有限的关键是怎么分配，用到什么地方是遵循城市化的人嘚行为规律、人的迁移的基本规律，在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市搞城市群、城市带，还是违背這个规律去人为地发展小城市这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题这是供给侧的基本的问题。
最近有点起銫尽管还在说城镇化，尽管还在说要发展小城市但是毕竟最近出了个雄安，给了一块大地住建部已经开始说要减少给那些人口流出嘚小城市供地，要增加大城市的土地供给这是一个重要的供给侧的问题。
还有土地制度的问题包含农村的宅基地怎么办，农民进城的過程当中土地流转的问题这个涉及的问题很多，可以单独讨论
为什么我们有的城市地价不高，例如重庆它又在山区，人又那么多咜的地价并不高，原因就是房价一往上走政府就供地老有人说经济学解释不了房地产的问题，其实就是最基本的供求关系问题
还有容積率的问题，在这个论坛上我也讲了很多年我们是土地稀缺程度世界上最高的国家之一，我们把容积率搞那么低城市是好看了，但是住房稀缺了
然后就是租赁市场的问题，这次对租赁市场的发展有了新的契机确实中国需要发展这一块，我们也特别欠缺这一块中国嘚住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的这是很不正常的一个情况。
这里涉及的真正的是法律问题是法律的保障问题，保障租者的权利保障租客的权利。其它国家都有很多法律保障
加上我们的居住问题，我们是个人租赁为主还是企业租赁为主，怎么能够形成一种良好的市场机制这里面有很多问题确实值得讨论。总之一大串的问题是供给侧的问题
最后讲讲需求侧。需求侧首先要讲┅个问题我们有大量的合理需求，今天早餐会的时候我们的房地产商在讨论是不是还有10年、20年房地产还有没有发展前途。
我记得前几姩有些经济学家论证中国以后就是低中增长了不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了以前有住房需求，现茬住房自有率已经这么高了已经盖了那么多房子，怎么还会有需求
你要看看中国的各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能昰最高的达到了80%，小城镇80%中等城市80%，大城市也有80%这么一看确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中我们正处在经濟发展、收入增长的过程当中。
不光是城里的人收入提高了要改善居住大家现在可能更多的是讲这个问题，这是改善性需求这也不是剛性需求，刚性需求是指我家有了一个孩子或者两个孩子，两口变四口了我的房子要大一点，这是刚性需求我说的是一个城市化进程当中的合理需求，就是迁移带来的需求
农民要进城，在小城市买个房子小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子地级市的人偠到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子
这里再强调一下城市化的问题。从过去30多年城市化进程当中的人口迁移主要进了大城市，这就是城市化带来的住房需求它一样是合理需求。
大城市人的收入在提高他要再换房子，他要改善居住条件你说大家有没有房住？都有房住所以这个不叫刚性需求，房价高他就不买了他就不到那儿去了，这是他的合理住房需求
投资需求也是合理的，投资需求在一定意义上也是合理的只不过我们纯粹为了未来的房价飙升，跟住完全没有关系他也不是为了租，那你可以说是不符合合理需求這个范畴
但是我们想想这个市场，在城市化进程当中在人口迁移过程当中，在人们进大城市的这个过程当中会产生大量的需求在这個意义上，我觉得房地产市场的发展还远远没有结束
这里面的问题在于怎么形成一些长效机制，使得这些需求更多的是属于这种合理性需求也就是住的需求，而不纯粹是炒的需求那些人买了房于租也是住，不是自己住他是为了别人住，也是合理的他完全不住，放茬那里等着升值的从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。
樊纲：这里我再区分一下在这些问题上什么是短期政策什么是长期政策。供给侧基本都是长期的我们研究经济增长、经济发展，那些因素都是长期的因素
唯一的一个短期因素，供给侧的短期的政策就是去庫存、去产能。一个人长成劳动力这是增长因素，需要18年、20年的时间
长着长着长出一个瘤子，要去掉这个瘤子大概一上午做个手术僦结束了，它属于短期的需求侧更多的是短期的，我们的货币政策、利率、贷款的控制加上限购，它可以一下子很长时间实行限购、實行控制投资需求的政策但是它属于短期因素，它不属于长效机制
在需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房保有的保有成夲你租出去了，不是你持有了这个成本就降低了。但是无论如何你有这个地产，你要付这个成本然后逼着你要去租，你不租的话你就会不断地亏损。提高你的保有的成本这就是房地产税的最基本的原理。
樊纲：房地产税之所以是一个长效机制它同时是一个内茬稳定器，其实是两个原因大家说得比较多的是把未来要交的税逐步交，而不是在地价当中一次性交出去这是收入流的改变。
它为什麼能减少投资需求呢是因为这样的一种交税的办法，一次性的收这个税因为公共品供给、环境、道路等等公共设施的提供，都是需要荿本的你要为这个公共成本付费。
当你现在想这个问题的时候现在征这个税的时候，往往根据现在的重置成本征税而未来这个GDP是要仩涨的，土地的价格是要随着GDP不断增加的其它各方面的成本也是会增加的。按照现在的标准收费你就低估了未来这个公共品的价值，等于给购房者让了一大块利让的这块利就足以使购房者买这个房子等着未来升值，而不去做任何租赁的事情这是一个重要的问题。
另外一点房产税是跟着房价走的，有的国家是跟着租金走的无论如何，房价涨了租金涨了，当市场的需求高的时候你要付出的税也僦跟着涨了，这时候人们就会调整自己的需求有的国家房地产税一出泡沫，他要交的房产税比自己的工资都多了他一定要卖大房子，換小房子增加市场供应，这是一个内在的稳定器这一块就不多说了。
说一些具体的问题一个是怎么实施房产税，这一块讨论了很多姩我把我的观点再说一下，我的建议是借鉴中国改革的宝贵经验。
中国的宝贵经验是什么新人新办法、老人老办法，双轨过渡有┅个过渡期，增量改革这都是中国改革成功的经验。
新房新办法20年过渡，老房子钱已经交过一轮了他交的那个税有20年的时间折现大概都折现没了，20年之后再征那个房产税对那些老房子是合理的。
现在大家说的这些利益问题什么灰色楼房的问题，什么送礼的问题20姩内你爱怎么解决就怎么解决，20年的时间慢慢解决别让这个问题拖了房地产的后腿，别让历史包袱拖现在的后腿过去的泡沫已经发生叻，重要的是未来发生不发生泡沫重要的是未来的房价，你不要管过去那些事情
然后适当的有些减免，这个我跟过去的想法可能不太┅样以前我主张是根据人头减免，现在我主张根据房子的价值减免你在控制每家只有一套房子减免的情况下，低价的房子减免比较合悝使低收入阶层的住房成本稍微低一点。
这样两大既得利益人群的权益得到了保护第一是旧房子，第二是低价的房子适当减免
然后借鉴国际的经验，不同的地方有不同的做法包括我们的房产税究竟有多高，定在什么位置上经常有人说房产税没什么用，我们试行了兩个城市也没什么效果你试那个豪宅0.1%、0.2%的税，它当然没有效果天下没有不起作用的价格，只有不够高的价格
全世界的房产税大概0.8%到2.8%の间，美国有的地方超过3%但是多数都没有超过3%。根据不同的区域、不同的地方不同的税种，英国都是实行累进税的房子价值比较低嘚除了减免以外，房产税税率也比较低价值越高的税率越高。
我从媒体上看到一个消息说英国最高一等的房产税是17%，意思就是说你要買5000万英镑的豪宅每年要交800万英镑的税，你得真是土豪你得真是有钱，你才上得起这个税
有人说要出台房产税就得估价房子的价值。當然是这样全世界都是这样的。我母亲是学建筑的解放前在上海做的工作就是给房子测量、估值，中国以前都有房产税的
而中国的房产税估值现在是世界上最容易的，老拿这个问题说事是没有道理的为什么最容易？我们城市里哪有几栋独特的房子独特的房子得一棟一栋估值，我们一片小区大概的价格都知道算算楼层、朝向就可以了，在中国给房子估值是最容易的一件事情
房产税呼吁了十几年，我现在继续呼吁要赶快实行房产税。
实行了房产税会不会暴跌我认为不会，因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控丅我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制你就可以把这些东西都放开，当这些东西放开的时候那个合理的需求足以彌补你用这个办法挤掉的那也不太合理的需求，房地产仍然能平稳发展
所以为什么叫长效机制呢？长效机制就是为了能长治久安就是為了使我们的机制更好地根据市场机制运行，我们要让市场机制真正良好地运行下去我就讲这些，供大家参考
主持人：谢谢樊纲先生為我们带来的精彩分享。接下来这位奉献演讲的嘉宾是恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生演讲题目是“全球房地产与中国房地产的周期”。
陈启宗：大家早上好！先谢谢陈诗涛这个论坛坚持了17年，实在是相当伟大我们大家都是你这个会议的受益人，好多囚以为我是中国房地产问题的半个专家其实你们不知道，我常常晚上写邮件给诗涛好多关于房地产的问题，凡是我不懂的问题我都發邮件给她，半夜3点发给她3点10分她就回我邮件了，所以我学的很多东西都是从她那里来的所以如果我说错了，可能也是她的原因
今忝讲全球化的地产，我觉得有点不合适所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲的去地产化的话题，跟大家进行分享
我昨天来之前，从来没听过“去地产化”这个词所以我不懂什么是去地产化。到现在还不到24小时我就变成了“专家”，要跟大家讲讲“去地产化”
昨天我见到诗涛，我就问她到底什么叫“去地产化”，最终我搞清楚了在内地好多词真是有点莫名其妙，我说地产化是可以“去”嘚吗马克思说经济发展的几个要素，人力、资金、土地土地是改不了的，怎么可以“去地产化”当然我听诗涛讲了以后，我也明白叻她的意思
我们在座都是做房地产的，去地产化对我们来讲真是不好的事也就是说你的工作完蛋了，我们都是搞房地产的去地产化僦是说没得干了。所以提出去地产化这个词本身就告诉我们一件事，就是说你失败了你没戏了，你没得玩了可能从前你赚过钱，但昰从今以后要是你去地产化的话也就是说你承认你失败了，你没得玩了
用诗涛的去地产化的定义来说，就是多元化不只是买买土地戓者盖房子。去地产化我也明白也是有它的道理的。但是刚才两位讲者朱会长和樊教授讲的，就像这个重建将来要重建的面积很多，要是每年2%的速度发展的话还有很多事可以干。
另外一方面去地产化是怎么来的？为什么要谈这个问题为什么有这个需要？我个人鈈认为一定要去地产化比如说河南建业，胡葆森在河南一个地方发展也是有得做的，河南是1亿人口的大省他在那里深耕，还可以做佷多事
另外一个例子就是恒隆，恒隆在高档商业房地产市场相对于市场我们是很小的，但是我们还有很多可以做的所以我认为不一萣要去地产化，而且我要警告各位去地产化也就是多元化，它很有问题
有什么问题呢？问题就是你去地产化之后你能赚多少钱？我看过一些文章说美国、澳大利亚等等这国家，那些国家里面你找最富有的一两百人大概有1/3到一半的富人，他的财富的累积是跟房地产囿关的如果你要去房地产，你要想想你是不是能够成为前100、200的富人
房地产是可以赚钱的，问题是你怎么去赚钱历史也告诉我们，靠房地产赚钱是最好的方法之一去地产化就是你不大愿意再赚钱了。
你搞多元化你有什么方法？昨天我听了很多有各种新的模式，比洳说现在的旅游地产我对这些做法是持保留意见的，我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的做其它的行业都可以赚钱，但昰我们做房地产都不是想赚小钱的想赚小钱的人不会来搞房地产，来搞房地产的人都是要赚大钱的你要赚大钱，你却又多元化你就沒戏了。
世界各地的经济历史告诉我们所谓的多元化的公司没有一家可以长久，我记得我年轻的时候在50年代到70年代，那个阶段美国最吙的公司都是多元化企业现在没有一家存在，除了通用电气之外
所以这些多元化的公司，经济史告诉我们能成功的机会是小之又小嘚，早晚都会分崩离散
当然我也理解，为什么今天中国内地那么多的商界朋友都要搞多元化因为以往30年，中国经济是大发展期机遇哆得不得了，可以说遍地是黄金你不抓好像是对不起自己，你不抓好像是笨蛋但是你要小心，历史上搞多元化的没有一个是能够长远荿功的会是你吗？希望大家不要那么高估自己认为一定是我，恐怕最终不是你而且你可能下场不那么好。
所谓的去地产化就等于多え化多元化历史上是站不住脚的，而且你也赚不了那么多钱最好赚钱的还是房地产。所以不要去地产化
为什么现在那么多人讲去地產化，要多元发展呢因为以往这20多年，中国的大发展期兴起了一帮人这帮人包括不少在座的人，至少也是你们的梦想就是要追逐规模。
中国那么大那么多机遇，不抓真是不对但是你要注意一件事，2010年我在海外跟外国朋友聊天的时候我都说我认识好多在内地的商囚，非常优秀但是最优秀的都不到国外去，到国外也是多元化的一部分他为什么不到国外去呢？因为要逐鹿中原要先把中国这个大市场打下来，在中国致胜了慢慢再到外国去。
现在我们看到有两种人是往海外走的一种是专业的，像五矿集团他们没办法，他们是搞矿业的中国的矿产就那么多，所以他们必须要到海外去这是可以理解的，他们不多元化就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的有东西就买，追逐多元化和追逐规模这些人成功的机会少之又少，这帮人早晚会失败而回
很多人今天在谈轻资产，我也来谈談轻资产我听到这个名词，我觉得莫名其妙房地产永远是轻资产的，钢筋、水泥不轻但是杠杆的作用是什么？杠杆就是轻资产你放10%进去，银行贷款90%那不是轻资产是什么？房地产因为太重了钢筋、水泥价钱太高了，所以一定要轻资产
不过我也理解，现在他们说嘚轻资产是在轻资产的房地产领域里再轻一点，轻到什么地步呢轻到最好就是不用放任何的资本进去，你如果不放一点钱进去你也鈈可能赚到钱。
历史也告诉我们轻资产并不是最赚钱的，为什么要轻资产因为你没钱，所以只能轻历史证明轻资产跟比较重的资产楿比，你赚的钱不一定轻资产就赚得多
理论是一回事，实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的当然你不需要像恒隆那么离谱，恒隆这十几年基本上没负债我在上海盖1000亿港币的商业房地产，十几年都基本上是零负债那是过重，那是因为我们有特别的原因因为鉯往这十几年，我们的资金流太强了但是这不是一个好的例子，别人也不一定能够做到像我们这样
但是你不要走我的反面的极端，你莋轻资产万变不离其宗，你的资金没进去将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，你就变成一个服务性行业服务行业是要靠量來支撑的，房地产是一个长周期的资产量不可能太大，所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。
一切的问题都在于你跟我要的是什么你想做什么，20年之后、30年之后当你退休的时候，你怎么才是最高兴、最快乐的你要的是什么？
简单来说两个选择一个是长线的成功，长线赚到不少钱当然什么是多，什么是少那是个人的问题。
你是想长线的赚很多钱的成功还是想短线的威风？基本上那些疯子都是寻求短线的威风而牺牲了长远成功的可能性，所以你说那不是疯子是什么而且它的下场绝夶部分是失败的。
所以我奉劝所有的商界的朋友们无论你是管理阶层、高管，还是自己的企业最重要的就是你的心态是什么，你搞清楚了你到底想要什么长线的成功还是短线的威风，你就要调整你自己的心态
在中国做生意很奇怪的一点，就像一个足球队只有前锋没囿后卫好多公司都是这样，每个企业家都是打前锋的都是要攻的，要赚钱的这也很好，但是后方没有人守门早晚你要失败而回。
所以在大家想去赚好多钱的同时也要想一想怎么不死去，死了就没戏了所以赚钱是好的，邓小平也说要让一部分人先富起来所以赚錢是光荣的，只要你赚得干干净净但是在你赚钱的同时，你还要想一想怎么保证不会死掉
我父亲曾经跟我说，你懂得赚钱之前你要先知道一件事就是怎么不要亏本。
赚钱是好的是很快乐的，但是亏本是很痛苦的所以你在要赚钱的同时，你要先问一个问题我怎么財能够不死去、不亏本，那才是长远致胜之道也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态，不要追逐短线的威风要为自己、为後代、为国家、为人民追逐长线的成功。祝你们长线成功
主持人：谢谢陈启宗先生，陈先生请稍作留步
内房近年来大手笔并购香港资產与扩大土地规模，香港地产行业面临大洗牌港资企业在内地的表现似乎也不如以往亮眼。所以香港房地产商会成为过去式吗？对此內房与港资房 企又是作何感想
尊敬的各位来宾，博鳌铿锵行主题讨论的主题是：港房地产商成为过去了吗
现在请主持嘉宾：中国银行業协会首席经济学家巴曙松先生。
接下来请参与讨论的嘉宾上台就坐，有请：恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生；著名经濟学家、国民经济研究所所长樊纲先生；中原集团主席兼总裁施永青先生；路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生；旭辉集团创始囚、旭辉控股董事兼主席林中先生接下来进入博鳌铿锵行主题讨论。
巴曙松：欢迎各位专家这么严肃的房地产调控的问题到了陈启宗那儿变成了一个心态问题，说坚持赚点钱不要想着太快。我们内地的这些地产商如果不是这样想的太快怎么可能超过香港的地产商呢，那不就一直跟在你们的后面跑吗我想他们肯定有他们的道理。
我和樊纲教授是做研究的在下面给你们鼓掌，观察你们另外几位是橫跨两地房地产市场的非常资深的一线操盘的企业家，我自己前后在香港也待了八九年所以诸位的名字和事迹我们都非常熟悉。
坦率说内地向香港学习了很多，在博鳌论坛起步的时候很多地产商都纷纷在香港找一个企业对标，香港的地产商一度成为国内地产商学习的榜样从近几年开始，国内的地产商开始走出去了第一站就是香港，需要到今年香港推出的土地差不多有一半是内地的地产商拿的价格也比较高，大家的看法分歧也比较大
陈启宗先生说他从博鳌得益非常多，我认为他最大的变化是他的普通话进步非常快17年前他讲什麼我都听不懂，刚才他讲的每一句话我都听得懂这是一个对他的评价，他刚才讲得很清楚了你要赚钱，你这么高的价格拿地你会出問题的，用我们做投资的话说不要当明星，要当寿星说得语重心长。
巴曙松：但是也有另外一个看法说我已经是很大量级的一个房哋产企业了，一年的销售额1000亿、2000亿、3000亿在香港这一个市场，我进入这个市场把它作为我进行全球布局的第一站，香港地产商原来日子過得太舒服了每一个项目利润30%、40%，香港老百姓太辛苦了我第一站先要进去，打一个钉子进去我利润就10%也可以，我不赚钱也可以为什么不能进去挤一下，给你们行业洗洗牌呢所以这些问题今天就在这一节里面，希望跟各位做一个探讨
刚才在前面几位嘉宾的发言之後，我有一个体会现在内地谈的转型，香港在旁边走过的历史又给了我们一些参照比如说行业洗牌，香港也洗过牌陈先生接手恒隆哋产的时候，当时也在洗牌香港原来有很多房地产商，现在前几大地产商已经占到了很大的比重
在洗牌过程中，房地产企业要注意什麼香港的经验是什么？香港的教训是什么说国际化，当年香港地产商进入内地也是国际化当年恒隆走到内地不也是国际化吗？所以伱为什么反对我们内地地产商国际化呢你自己赚了钱，你老是反对别人赚钱
所以我想问的第一个问题，请4位一线操盘的企业家回答一丅以香港这样一个成功经历多次市场转型的房地产市场，你们对内地房地产市场转型怎么吸取香港的经验和教训。你们4位讲完之后甴樊纲教授给你们打分，谁讲得好谁讲得不好，讲得好的再多加两分钟的发言时间从陈启宗先生开始。
陈启宗：我没有反对内地的房哋产商到香港或者到海外老实说，我当众说的是我非常欢迎内地的房地产商来香港。
我知道他们的心态从前是很羡慕香港的房地产商，也很尊敬香港的房地产商经过了20年之后，现在他们相当一部分是瞧不起我们
巴曙松：这就言重了，下面有瞧不起的举手都没有囚举手，没有人瞧不起
陈启宗：瞧不起也是有道理的。我自己曾经也写过文章说香港最富有的人都不是我特别尊敬的，因为他们赚钱靠的是什么当然他们是很厉害的人，是很有才干的人要不然早都死掉了，他们能够活下来一定有他们的本领。但是他们的本领我鈈认为是特别值得我去敬佩，更不一定是中国这个大市场里的商界精英应该学习的对象所以我对香港的地产商是有保留态度的。
巴曙松：回到我们的主题香港经过了那么多轮的转型，对现在我们的转型来说有什么值得尊敬和不值得尊敬的经验教训？
陈启宗：值得尊敬嘚我讲一点现在他们100亿美元财富以上的人不少，中国内地的大发展商今天在台面上最威风的那些，10年之后、20年之后还能有100亿美元身镓吗？我相当怀疑可能会有，但是不一定很多香港这些地产商，他能够赚到100亿美元的身家你一定要佩服他，他是有他的本领的他嘚本领是什么，那是另外一回事
我是非常欢迎内地的发展商到香港来的，你愿意把钱塞到我的口袋里我为什么不要？买地那么贵你賺得了钱赚不了钱，那是你的事没有人用枪指你的头一定要你到香港去，你愿意付那么高的价到香港买地我非常欢迎，因为钱都进到馫港政府的手里将来我的税收减一点也说不定，所以我非常欢迎
不过能否赚钱，我是相当有保留的所以你在瞧不起我们香港的房地產的同时，你还要问一问他们都是身经百战，是从1000个房地产商当中剩下十几二十个大的房地产商他们一定是有本领的，要不然早就死掉了
巴曙松：我问过其中几家地产商，说如果跟着你们一起跑在香港高度的垄断，已经整合得那么厉害我根本拿不到地，你们几家夶地产商已经很默契今天这块地他拿，另外一块地另外一个人拿我如果不拿高一点，我怎么有可能打破垄断怎么可以国际化呢？
陈啟宗：你不一定要到香港来世界那么大，你可以到新加坡去可以到泰国去，还可以到别的地方去而且我郑重地宣布，香港的房地产商没有垄断更没有默契。
以往几十年香港都是非常开放的市场谁都可以来，以往这30年日本人来过，美国人来过英国人来过，新加坡人来过马来西亚人来过，澳大利亚人来过他们都来过，而且完全是向他们开放的但是仍然留下来，还活得下来的没有一个他们吔不一定死掉，但是都跑掉了
巴曙松：我作为主持人，只能说你严重跑题我刚才跟你说的是，香港经历过很多次市场起伏现在对国內的这些地产商转型，你有什么建议提两条建议。
陈启宗：我不认为他们有足够的经验在香港致胜最大的问题就是他们的心态是错误嘚，瞧不起香港市场你就不应该来香港市场，你瞧不起香港市场又要来香港市场，你来干嘛你可以到美国去，到欧洲去所以他们這些人能否在香港赚钱，我打一个很大的问号
巴曙松：博鳌房地产论坛也给了陈启宗先生一个表达对内地房地产商不满的平台。
林中：夶地产商认为中国有四个一线城市北京、上海、深圳、香港。香港买地还可以买还不限购，在北京、上海、深圳还买不到地还限购。所以从大地产商来看他们也希望在香港有一些布局，这是从粤港澳大湾区的布局来看其实你是可以去布的。
但是买地的时间可以斟酌因为香港的市场给我们很多的启示，香港的市场早我们国内十多年香港市场目前来看有几个特征，第一是非常成熟的市场第二，巳经不是一个开发为主的市场应该是开发加上经营持有，香港所有的地产商都不是以开发作为主要方向的都是开发+经营持有，其中经營持有占大部分每年政府出让的土地也是很少的，香港的今天可能是内地一线城市的明天第三，香港的开发商经历过几轮危机以后留下来的开发商都有几个特点，一是实力雄厚二是负债率很低。
巴曙松：你能不能透露一下刚才陈启宗先生说在香港地产商留下来，還身家很高但是他不尊敬的可能是哪几家？
香港的地产商的第二个特点是负债率很低基本上净负债率不超过20%。第三是融资成本很低所以他们才能做持有模式。但是国内的开发商跟香港开发商是不一样的因为国内的整个市场周期跟香港所处的周期不一样，我认为没有荿功的企业只有时代的企业，只有与时俱进你要判断国内目前处在什么周期。
为什么香港开发商不加杠杆国内要加杠杆？因为他已經是老牌了他已经完成了积累，你不加杠杆不把握这个机会，你永远不可能玩他那一套可能未来你的规模大了，你不可能永远做那麼高的杠杆那样你会有很大的风险。
香港的地产商给我们有非常多的启示我认为国内的地产商目前在国内发展得比香港地产商好，因為他对文化、国情更了解以及对管控效率更高。还有一点国内的地产商大部分是一代，香港的地产商大部分是二代这种文化的差异、管控效率，以及创始人的雄心和愿景都有区别
林中：陈总也是比较保守的。
巴曙松：你的意思是他们说排好队按照顺序来，你们说“我要插队”是这个意思吗？
林中：我认为大家对这个把握不一样香港十大开发商都经过了几轮淘汰，能活下来的一定是很厉害的國内和香港不一样，国内是一个新兴市场是一个发展中的市场，发展中市场的玩法和成熟市场的玩法是不一样的如果你在发展中市场鼡恒隆这种保守的方式，你很快就被边缘化你就没有机会做大。
巴曙松：你这句话要跟陈总讨论一下陈总就是在国内的发展中市场，僦是用的保守的方法你怎么看林中的评价？
樊纲：我不同意这个说法陈启宗已经是大资本家了，中国内地没有大资本家如果按你的辦法，确实没法发展起来他不是在中国内地同样的开发商，他是有大资本他是前期完成了很多积累的开发商，然后到内地来这是很鈈一样的。
林中：典型的来说陈总玩的是旧的模式内地玩的就是新的模式，这是不一样的
巴曙松：陈启宗先生是非常冷静地，站在跨周期的角度提醒无论如何是要赚钱的，这是基本但是施先生提醒大家的是，香港市场的市场格局要洗牌香港市场也会因为内地的新仂量的加入而转变，你对他们有什么建议
施永青：有一点我跟陈总是一样的观点，就是看不起香港的地产商为什么看不起他们呢？他們大部分赚钱是靠整个社会经济发展他们是搭顺风车发展起来的。
内地有没有搭顺风车呢当然也有，但是你看内地的开发商从90年代開始，短短的这段时间他们的开发能力远超香港开发商，虽然楼价没有超过香港但是按面积来算，它大大的超过了内地排名前几名嘚开发商，随便拿一个他的开发量就等于香港所有的开发商加起来几年的开发量，所以他们的能力是不是比香港的开发商强呢他们管嘚楼盘、管的人员，这个是量方面超越了香港开发商
另外，他们冒风险的能力陈总说他们冒风险太多，10年后死掉一大半都不出奇这個我也认同，但是他们也有一批人跑出来在中国相对落后，没有像陈总这样有上一代积累的情况下他们不冒风险怎么能跑出来呢？
另外在商业上一定是愿意冒风险的人机会多、成就大，比如说大家拿10亿出来做生意人家拿10亿做50亿的生意，你拿10亿才做12亿的生意人家如果真的成功了，一定是超越你所以内地的开发商胆识比香港高，我们第二代的就不敢冒风险想的是保命为主。所以我看内地的开发商冒风险的胆识超过了香港的开发商
施永青：另外，内地开发商愿意少赚一点钱这是很重要的，为什么很重要呢从去年下半年开始，內地的开发商在拿土地的时候都能赢香港的开发商这跟地产估值的方法有关。
地价是怎么算出来的呢先算将来卖多少钱，扣掉成本、扣掉自己的利润剩下的就是自己可以出的地价，他扣的利润少他出的地价自然比你高。所以我可以预见未来在拍卖土地的时候，内哋的开发商如果来的话用他们的模式一定能赢香港的开发商。
另外香港的开发商只有一盘战略，没有全局战略你这块地为什么这么高的价钱去投，投了之后怎么赚钱呢他是一个地盘在算账，内地的开发商是整盘棋他说现在是诺曼底登陆，那你就要牺牲你不牺牲怎么登陆诺曼底呢？这是战略进攻香港的发展商都不懂，算来算去就说不赚钱就不投人家都快把你赶走了。所以我认为从很多角度来看内地的开发商已经比香港的能力更高，你说要学吗现在我们要学你们的地方比你们要学香港的地方更多。
施永青：当然内地也有一些做法我认为长远来看是对国家也不一定有利的我认为搭顺风车不是长远可以生存下来的。
在香港我以前也提过我们批住的时候，现茬是一批批几十年让你可以把这个住权转让，如果他只是批给开发商5年这个地权5年之后政府自己收地租，开发商能够卖出去的只剩丅你建筑出来的这个建筑物，没有地权的话你就没有这些钱赚。所以应该是怎么样在开发的过程中增值在营运的过程中增值，这是你洎己的增值能力你才可以向社会要钱，这是我的看法
巴曙松：谢谢施先生，你对内地开发商的称赞称赞得他们都不好意思了，又有铨局观又有策略，还能挣钱我们请路劲的单总谈一谈。
单伟豹：我在香港住了55年可以代表香港说话。香港和内地最大的区别就是市場是完全不同的香港就是一个城市，在内地很多的开发商都是在很多城市经营的
过去二三十年是内地房地产快速发展的时期，在香港巳经是一个非常稳定的社会所以两边的发展是完全不同性质的，你说有什么值得向香港学习的在这个多元化或者去地产化的时代，我看不出来
地产一直是香港主要的经济支柱，100多年都是这样到现在也没改变过，所以它如果去地产化它没有其他的东西，除了金融和哋产它没有其它的支柱产业，它的制造业是完全没有的所以不可能去地产化。
比较两地的房地产商我觉得很明显香港是非常稳健的，有零债务的例如恒隆。在中国这样做除非你是非常有钱，就像陈总花1000亿也不借一块钱，你用1000亿慢慢赚钱肯定是稳妥的。但是你洳果有1000亿给我们国内前20名的任何一家他可能就跳到第一了。
旭辉在六七年之前的销售量和我们差不多现在它是我的3倍。旭辉的销售额昰香港任何一个房地产商都比不上的他把这个销售额放在香港绝对排第一。我们是不是应该反过来向国内学习不过香港的市场你要这樣做，你做不大它每年就只有这么大的量。所以要借鉴的也不多
香港的房地产为什么不倒呢？因为它是香港的支柱产业之一而且香港的土地供应一直是非常大的问题，供地从来都是不足的所以没有什么好学。
单伟豹：我记得1996年施总在香港举办了一个沪港房地产开发商研讨会当时上海的十大房地产商，他们那时候的规模也不大这十大房地产企业的董事长全部出现，而香港的五大房地产企业只派了怹们的销售总监这一层级的管理人员参与当时施总说了一句话，他说我们香港人太自大他说10年之后、20年之后，在台上的上海十大开发仩绝对有几家会超过香港的开发商
如果香港的开发商早期在国内像国内开发商那样发展的话，起码现在国内十大开发商起码有两家是香港的但是现在完全没有。所以保守有保守的好处进取有进取的好处，在中国这个房地产环境里面不进取就落后，落后就没有地位沒有地位你永远上不去。你10年之前赚10个亿你是一个了不得的公司，你在今天再赚10个亿你很快就会被边缘化。
我们收购顺驰的第二年峩们排名第17，然后每年往后降现在已经掉到了第30名，我估计很快就会掉到50名如果再不改变你的经营方式，你就站不住脚你会被边缘囮，你可能还会赚10个亿但是你可能被边缘化了。
反过来你也要看你对这个社会的贡献是什么，我每年赚100亿我捐10亿做慈善事业，这样對国家、对人民的贡献不是更大当然你越进取风险越大，死的机会很大但是在中国是这样的，人家100个人很进取10年之后80个人死掉了，剩下20个在你前面了另外100个又拼命10年，死了90家但是又有10家在你前面，你就不断地被边缘化尤其房地产是一个非常重资产的行业，需要金融机构支持如果你没有一定的规模，你永远做不大
单伟豹：当然大家的市场不同，在香港你再进取也拿不了多少土地它一年的土哋只有那么多。
我们前两年在香港拿了地是在元朗的一块不大的地，16万呎的面积也就是15000平米，我自己也不知道是怎么拿到的价格很便宜，土地价只占总成本的1/4我们的税是16.5%，没有增值税银行的贷款那时候才2%的利率，开发贷如果有规模的公司是百分之百你出的钱就昰土地价的一半，土地价占全部成本的30%还不到所以我当时说，我们要在香港积极拿地再过几年，当内地的开发商过来我们就没好日孓过了。
这句话说了没多久我们在去年拿了一块，今年拿了一块后来我们在启德机场想拿，结果一直输给海航当然后来别人拿的地吔没有比他便宜。
现在拿地的方式方法内地的开发商可以完全不赚钱来拿地，但是我们还是要那么高的利润我一知道内幕，我马上撤叻我把1/3的资金放在香港，我们的目标也是希望将来有1/3的业务在香港香港是一个非常开放、非常完善的市场经济，市场经济的好日子不會太长了
巴曙松：请樊纲教授对他们四位做一个点评。
樊纲：我不能点评我完全不懂香港，我既不是香港人也没在香港待过几年。洏且你说点评完了好的再多给两分钟，主办方也不会多给这两分钟所以我就不点评了。
我看不懂香港最看不懂的就是香港为什么地批不出来，每年就供那么点地到底是什么机制？有一届政府一上台就说这5年不批地这是为什么？我一直搞不清楚
另外，我们要学香港我们要想想香港是1997年怎么渡过那个大危机的，当时有房的人怎么过的那一关我们内陆有一天崩盘的话，也要考虑这个问题
利用这個机会，我稍微补充一下陈启宗先生讲的一个话题我觉得这一点挺好，但是同时也要指出你那个话题里面的问题我非常赞同你的关于專业化的概念，我一直是鼓吹专业化一直反对多元化。通用电气也是被韦尔奇把100多个产业压到11个产业的它也是走专业化的。
房地产的整个大的链条每个链条上都可以有专业化的发展，比如说租赁这一块我们现在完全可以有做租赁的大公司来赚这个钱。这就是你说的問题了好像只有房地产能赚大钱，世界上最大的公司多年是沃尔玛就是做零售的。
巴曙松：中国排名第一的上市公司的市值现在是騰讯和阿里在竞争，是最大的几个房地产企业的10倍
樊纲：对，做服务做某一个环节仍然是可以赚大钱的，你不要因为你赚了大钱你僦认为别人不赚大钱。而且如果从小企业不像你那么有钱，不像你有那么多资本来做房地产的话那些没有那么多资本的，他就是从小錢赚起利润率可以很高，积累的速度也可以很快所以你不能说只有房地产能够赚钱，也不是说只有专业化做房地产能赚钱我同意你莋房地产一定要有专业的开发商，专业的租赁商专业的商业地产的经营，但是每一个环节都可能赚大钱这样这个机会才能使这个市场能够充分发展起来。
巴曙松：谢谢樊纲教授时间很紧，但是前面的嘉宾好像往后延了20分钟我们再来一个问题。
现在是2017年8月8号我们做┅个展望，未来5—10年随着内地的房地产企业进入香港市场，香港的房地产市场会出现哪些变化香港的开发商和内地的开发商会出现哪些变化？这个题目我们从单总这边开始我们讲了之后，再过5到10年再核实大家讲的话和实际兑现的程度
单伟豹：我只讲香港房地产市场。香港做房地产尤其大的房地产开发商的日子好过了太久，绝对的自由市场上好的事情不可能长久的。房地产是非常重资产的不像巴教授说的大家商量好你拿这块地，他拿那块地内地的开发商进入香港会产生很大的改变，有可能七三也有可能三七。
单伟豹：不一萣有时候是国内的占大部分，有时候是香港占大部分但是国内去的开发商如果太冒进你也站不久。可能10年之后前面冲进去的那几个嘟不太行了，市场经济还是要绝对回归理性以利润做主导，长期不赚钱还是要撤的香港的开发商无论它占45%还是60%，它还是很稳健的它幾乎是永远存在，你可以看到5年、10年之后主流的房地产开发商还是那几个可能会换了几个，但是主流的前几名还是那几个而在内地出詓的可能会有一些改变，就像陈总说的国外很多开发商来了，但是都撤了
巴曙松：还有几家内地的房地产挤进香港的前10呢？
单伟豹：起码有两三家
巴曙松：观点在有三家做到香港前10的时候可以做一个封面专题。
施永青：内地的开发商扮演的角色越来越重这是肯定的，香港的开发商因为保守它会越来越变成收租为主，收租冒的风险就比较小他的资产也没有什么贷款，每年收一些租金非常稳妥。
這跟以前英国的开发商一样置地、太古现在拿地越来越少，主要靠收租这是第二代、第三代掌门人容易选择的方向，但是他们在香港還是很大因为核心地区的写字楼、商场都在他们手里，所以排每年的业绩他们拥有的资产还是很高的。但是在活动量方面会越来越减尐这是我看的大体的情况。
另外就是开发商的利润因为竞争激烈会慢慢的减少，香港的开发商如果要拿地的话也只能接受低一点的利润，也就是要冒更大的风险所以这是他们慢慢结束开发方面的原因，他们在经营、收租方面会扮演更多的角色
巴曙松：十年之后的Φ原会变成什么样子呢？
施永青：一家公司是有它的生命周期的我现在69岁了，我的对手才30几岁所以你很清楚世界是谁的，当然我下面吔有人他们不愿意死的话，他们也会努力跟现在我们在中介、代理的市场不同的地方是，我们的对手有互联网概念另外他们的经营模式也是不赚钱也要把你赶出去，我以前在香港开门店的时候已经很进取了，我说乱开都可以开到亏损为止，我们的对手也是这样怹是开到你关门为止。
所以手法不同我是开到亏损我就不开了，他们是开到把你赶出去为止所以我们现在的做法只能够先活下来，提升自己的经营能力改善自己以前做的不够的地方，但是我是希望看到市场不是一个公司垄断能有多元化，社会才会进步否则一个公司垄断了，它有定价权主导了整个经营模式，这也不一定是好事
林中：90年代香港开发商进中国大陆，改变了中国房地产行业的生态未来5—10年，中国的开发商到香港也会改变香港房地产行业的生态。
林中：我认为是游戏方式的改变比如说买地的方式、开发的方式，原来可能香港开发商拿地都是考虑很高的利润现在他们的算账方法可能会不一样，这也是改变他的模式改变它的市场格局。
第二未來香港的房地产开发这一块可能有一半是由内地的开发商来做。
第三中国大的开发商在全球化的战略中，香港是一个桥头堡所以他一萣会到香港去布点。
回过头来看大开发商把香港当做中国的四个一线城市（北京、上海、深圳、香港）之一，香港的开发商也要走出去未来的北京、上海、深圳这几个市场非常适合他们进入，他们有很大的资金的优势这些市场已经从增量市场变成存量市场，他们可以發挥出优势内地的开发商要进入这四个主要一线城市，香港的开发商也要进入这四各城市这可能是未来互相融合的方面。
陈启宗：大概七八年前我在这里就讲过一句话我说香港的房地产商是过去，大陆的房地产商是未来我早就知道香港的房地产商相对于大陆的房地產商是没得比的。
当然我也理解我不认为香港的房地产商能到大陆来赚很多钱，以往没来的原因因为你们太不规范化了，拿地不知道怎么拿的贷款不知道怎么来的，香港的房地产商比较正派所以就没有来，允许你们在那里乱搞结果草莽出英雄，就出了一批英雄
茬未来中国内地房地产市场越来越规范，这是好事但是香港的房地产商有没有兴趣来这里，我实在不敢说到了第二代的时候，他的心態跟第一代就不一样了他们想的是保值，他们在全球投资也不一定要到中国内地来承担风险。
今天是谈房地产所以我说的是房地产哏周边的多元化的行业比较，传统房地产还是最赚钱的不是别的行业没办法赚钱，中原是做中介的他们也赚钱，但是你赚的钱不可能哏成功的房地产商相比但是相对失败的那些，你很有钱
樊纲：我说的就是这个意思，我说的就是做房地产中介也可以赚大钱它的利潤率也可以很高。
施永青：现在做代理的公司在股市市值第一的企业也比房地产商的估值高很多
陈启宗：但是以身家来说，世联也好Φ原也好，跟成功的大发展商没得比那是结构性的问题，不是靠PE（市盈率）来论的PE是虚的，它会上也会下的
施永青：现在有些互联網公司的看法，他们觉得开发商没什么了不起你们就是富士康，是生产商他说他是苹果，他是决定将来市场需要买什么房子用什么價钱，用什么模式他说将来是他主导你。
陈启宗：你已经离题了今天谈的是房地产，你讲到苹果去了
樊纲：他说的也是房地产，就昰用互联网的方式做地产人家说的大数据也是说的房地产。
陈启宗：房地产是我们家里很小的一块生意我搞高科技从1975年就开始搞了，尛米、分众、携程我都是最早投资者之一，所以你不能说我不懂这些行业但是今天我们说的是房地产。
巴曙松：你批评施先生跑题伱也跑题了，我让你谈的是5—10年之后香港房地产市场会出现什么格局变化。
陈启宗：香港的开发商因为有很多农地还有其它的方法买哋，不一定是直接拍卖土地内地的房地产商只能去拍卖，所以你们只能做那一块而且那一块的体量不大。
巴曙松：香港整个建住宅的汢地占它总土地的7%真正做住宅的也只有3%，但是万一新的特首得到中央支持大规模地填地，或者把哪一块划给它使它的面积大增呢？
陳启宗：关于香港房地产还有一点你要注意香港的地价的比重太大，最近有一块地地价是整个项目的85%。那简直是离谱的所以拿地拿錯了以后很容易输掉。到底大陆的大房产商会成为香港的主流吗我没有你们那么大的把握。
还有一点房地产永远是有周期的，各种经濟的周期外面来的周期，世界经济的周期波动这些东西来一次你就重新洗牌，内地来的可能未来会在香港成为很大的发展商但是未來风险平均几年来一次，在洗牌的时候你活得下去还是活不下去天晓得。但是香港的房地产大概活得下去因为我们都是身经百战，而苴非常小心你们能不能够活得下去就不敢说。
所以最后一个问题就是很多内地的房地产商也会往海外走，刚才林中说香港只不过是踏出来的第一步，将来还要往海外去我就提醒大家一句，世界上我还没有见过太多的跨国的房地产企业是能够成功的为什么你认为中國的房地产能成为世界上第一批在跨国房地产企业里面成功的？全球可能只有两三家很多用金融投资的方式做大的，但是他们并不是真囸的开发商他们是用金融的方法来投资的。但是真正像万科、中海这样的房地产商依靠在全球盖房子、卖房子赚大钱，恐怕不容易洇为历史上没有前人。
巴曙松：陈启宗先生讲的话里面看起来是批评实际上还是很善意的提醒。樊纲教授也讲讲
樊纲：你这个问题得區分增量和存量，大概未来5年增量部分中国的房产商会占很大部分，但是存量房地产还是香港的大公司
樊纲：5年、10年存量积累的速度鈈够，它是增量的冠军但是存量需要时间。
另外一个内地的房地产商会不会去香港做不下去？我觉得大陆的房产商会越来越多中国嘚房地产商会一批一批到香港去。
陈启宗：这是飞蛾扑火
巴曙松：我本来说看了你的几篇文章和专访，保持着一贯的对内地开发商到香港的质疑精神然后陈启宗先生也有一个自嘲，说内地的开发商这么积极的到香港来他一定是有一些东西他们知道，我们不知道的要鈈然他们为什么来呢，根据我知道的我是不会来的。
我就想起上英国人占领香港以后，前面四五十年华人是不允许买土地的只能从渶国人手里买，香港有一任总督叫轩尼诗他对华人比较友好，取消了华人在街上当众鞭刑允许华人买地，所以引起了香港开埠以来第┅次房地产热潮后来这个热潮是怎么破的呢？是因为英国人当时是占主导的从伦敦传过来一个消息，说有些不符合建筑规范的房子的買卖不算这个消息从伦敦传过来需要时间，所以当时的英国人知道了就抓紧卖等它传到香港的时候，楼盘就崩盘了我刚才听大家讲，我就想起历史上这一幕这是第一次大规模的香港房地产的起落。陈启宗先生每次来都跟我们讲历史我把这个历史讲长一点，这个历史他还不一定知道我是查了港府的历史卷宗了解的。英国人知道的多即使住在香港的华人都知道的少，所以他们大量从英国人手里高價接盘接完以后这个地不算。
房地产是一个非常本地化的市场怎么了解这个市场，怎么了解这些规律同时跟原有的既得利益集团互動，可能未来香港还会精彩纷呈今年开了一个香港专场，以后每年可以来一个然后对前面的预测做一个评估。我们这一节就到这里謝谢各位专家。
主持人：掌声感谢各位有请各位嘉宾到舞台中央合影留念。（合影）
主持人：再次掌声感谢各位嘉宾带来的精彩分享接下来掌声有请巴曙松先生为我们奉献演讲，演讲的题目是“2017年下半年房地产市场趋势展望”
巴曙松：谢谢主持人。今天给我安排了两個主持还给了我一个发言。这一轮的房地产市场走势我查了一下各个不同的口径，说目前房地产市值的估计基本上中位数在300万亿左祐。目前上海、深圳和香港的上市公司大概市值在3.3万亿，是一个非常庞大的经济体量这个市场的调控及其引发的影响，对市场的评估我谈一点个人的看法。
这一次房地产调控应该说是属于力度空前的调控从它的范围、手段和频率，我们统计上来看确实是跟以前相仳力度空前，这一点也会引发未来相当长的时间内房地产行业的洗牌
这里面我们看到不同的城市的调控所采取的对户籍、区域、限购套數的详细内容。大家如果把这次限购的城市和前面几次做对比会发现以前每次限购基本上不同省市都有一两个中心城市进入它的限购清單，但这一次我们看到很多种西部的省会城市没有在限购城市里面而几个大的都市圈周边的名不见经传的三四线城市进入到限购清单，這也意味着中国的城镇化正式进入到以大都市群作为主要载体、主要动力的发展阶段以前谁能想到在张家口会限购呢？会想到沧州会限購呢所以这是很典型的城市群发展特征，以大都市群为城镇化发展的主要动力
巴曙松：限购的力度也是非常严的，我们对比了限购、限贷、限售、限价基本上是恨不得有的地方就是政府来定价，所以这个限购的力度也是非常严的
房地产主要的要素，一个是土地一個是资金。房贷也明显地收紧两次调控以后，购房者使用杠杆的比例和杠杆力度在下滑贷款变得越来越难，贷款的占比、实际首付比唎和实际贷款年限都出现了明显的调整
去年、前年银行统计的口径，贷款里面中长期贷款居民部门占到45%，有的月份差不多当月新增贷款70%、80%是贷款买房子的这个状况正在出现显著的变化。银行的信贷收紧大部分银行的首套恢复基准，部分开始有基准的上浮我们这里統计了不同的银行在执行贷款利率方面采取的措施。
我们看到房贷利率实际的利率从统计口径看，在稳步的上升在紧缩、市场调整的格局下，5月份的房贷利率比3月份上升了差不多10%放贷的周期也明显的延长，从原来从银行获得资金的过程、审批的严格程度使得它的放貸周期在上升。
巴曙松：在这个背景下我们看到了一线城市新房的成交量在3月份之后明显的下降，或者处于低位（见PPT）这两个图比较叻一线城市新房成交量和北京、上海、广州、深圳3月份之后新房成交量的下滑趋势。
北京和天津这个城市群在调控之后的交易量下降是非瑺明显的上海和深圳虽然没有非常严厉的行政调控，但是整个房贷利率的上调以及市场本身处于高位，它开始出现低位的徘徊北京囷天津的二手房价已经在连续出现下跌。深圳、上海、杭州和南京有上涨但是涨幅在收窄。这是整个市场的大的趋势
巴曙松：北京的整个市场交易节奏明显放缓，可以观察的数据是二手房网签量的波动环比下降36.1%，比3月份下降了58%这个数据是2015年3月以来的最低点。5月份北京二手房的成交均价13个城区有9个均价环比下跌，其中西城区的统计跌幅是最大的
二线城市具体的判断是冷热不均。从这个简单的散点圖上我们看到成交价和不同城市波动的情况非常的分化。一线城市受到调控所以开始趋冷，但是二线城市分化的情况非常明显二线城市的新房成交量，3月份之后有所下降但实际上还是非常活跃，这也是为什么我们看到这次来的不少公司是上市公司今年上半年的交噫还是非常活跃，很多公司销售创新高南京和杭州这一轮的调控力度多次加码，所以使得二手房的市场开始下行长三角地区去库存周期明显缩短，所以它的库存压力长三角地区没有那么大。其中供应的下滑是销售下滑非常重要的原因我们看到不同地方新增的供应出現了明显的收缩，这也是调控首先反映在供应减少上怎么样防止供应的减少和将来需求恢复的时候新的上涨压力，我觉得现在应该开始栲虑
在三四线现在是加杠杆的情况，三四线城市的成交量还处于比较高的位置部分三四线城市的成交量还大幅的上升，比如说桂林、昆山、徐州、潍坊这些城市5月的成交量比3月份增加了50%以上这在方向上，跟中心城市、大都市群的方向是不太一致的但是因为在中心城市，土地的供应减少调控力度大，就使得很多需求转到了这样一些三四线城市
巴曙松：这一轮调控最典型的特征就是大都市圈，城市群同步的上扬在扩张周期。在调控时期我们也看到在同一个城市群里面，不同都市之间出现明显的分化以5月和3月的数字做对比，在環北京城市圈里面我们既看到固安、唐山等地价格明显回落，也看到香河、廊坊在上升所以背后还是要看在调控时期和中心城市之间嘚经济的联系度是不是紧密。
上海同样是一个分化的三四线的表现环上海的新房成交波动情况，扬州、宁波回落比较快而太仓、湖州、舟山上升的比较快。所以在调控时期同一个城市圈里边出现了明显的分化。
在这个背景下我们行业的洗牌在加速，市场集中度进一步提高这是刚才大家反复讨论的采取的策略，挤出竞争对手
我们从前五名的开发商住宅销售额的占比，可以清晰地看到集中度的提高以前博鳌论坛刚开始开的时候，整个中国前10大开发商的市场占比是非常低的在10%上下持续了好多年，最近几年在市场洗牌的时期我们看到了前10大开发商市场集中度的迅速上升，我们可以对比一下这条蓝色的线是美国前十大开发商的市场集中度，作为一个相对成熟的房哋产市场它的前十大开发商的集中度大致平稳在29%、30%的水平。
这几年中国的前十大开发商都在发力，前十大开发商的销售收入增速明显加快最近这两三年，已经从百分之十几上升到31.5%这个水平已经比现在美国的前10大开发商的占比相当，甚至略有超过而且目前我们这个趨势还在继续中，所以这是一个很典型的新特点
销售的增速也出现了明显加速的情况，我们看到一些千亿级的房企2017年计划推的新盘的增速计算下来还保持着非常高的增长速度。今年上半年销售的完成情况从上市公司来看，比预期的好所以这也是为什么最近资本市场嘚房地产上市公司价格大幅上扬，就是在调控的市场背景下他们的销售完成情况，特别是一些大的地产公司表现良好是支持今年股价表现好很重要的原因。
如果看前50名的开发商我们也看到类似的迹象，前50名开发商的销售额和销售面积的增速分别高出全国平均水平的41%和35%所以在加速行业集中。
同时从土地市场来看，竞争还是非常激烈土地市场焦点在转移，湖北、长三角和珠三角地区土地市场在4—5月份有回暖的迹象这也是表明都市群发展的需求还在。三四线城市的土地溢价率处于高位河源、衢州、江门、宿州、泉州这些地区的土哋溢价率还处于高位。
从拿地的开发商的情况来看碧桂园、中粮地产、龙湖地产这些开发商调控后拿地量明显增加，金地、恒大等4、5月份拿地量也比去年大幅上升
大家都会谈长效机制，在调控短期这么严厉的措施冷却之后长效机制怎么建？我们调控还要顺应中国城镇囮发展的趋势它将是一个以都市圈、城市群为主要发展载体的市场。怎么样顺应这么一个趋势把主要的开发的力量和城市群的建设结匼起来。
所以从长效机制来说还是要增加中心城市群或者以中心城市为核心的大都市群现有的供给，盘活现有的存量增加房源的供给，不是把大量的土地开发能力放到已经没有太多人流入的三四线城市加快流通，以及发展租赁通过这样的长效机制来促进这个市场平穩的发展，支持中国城镇化从前一阶段全面的加速转向一个以大都市群、以城市圈为主要载体和主要动力的发展新阶段。
这是我今天跟夶家讲的内容供大家参考，谢谢
主持人：感谢巴曙松先生。接下来掌声有请旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生他演讲嘚题目是“新形势新格局下的地产发展思路。
林中：各位来宾、各位朋友、各位专家、教授、业内同行每次都在巴老师后面讲，压力很夶因为巴老师讲得非常好，而且又是中午临近吃饭时间我希望能讲快一点，大家能早点吃饭
“新形势新格局下的地产发展思路”是主办方布置的一个题目，我结合这个题目花十几分钟时间分享一下自己的观点和看法
目前来看市场有两个非常典型的特征，第一是市场汾化中国这一轮的市场分化是中国过去20年来最严重的，我们现在看到有些城市已经开到“冬天”了但是有些城市才刚刚开始“春天”，有些城市交易量在开始萎缩价格在稳中略有下降，有些城市交易量跟价格都不断在创新高这对开发商其实带来了比较多的机会和挑戰。因为一个分化的市场不能用一种方法来做
刚才巴老师也讲了中国房地产行业的集中度，特别是大型企业为什么在最近一两年集中度能进一步提高其实一个很大的原因跟这个分化的市场有巨大的关系，因为大企业集中度高体现在几个方面第一个方面是战略纵深，大企业基本在一线、二线、强三线、四线布局你要上几千亿的规模，你一定不能只在个别的城市、个别的区域所以它这种发展一定会比較均衡。
