今天是北京市出台政策、落实“5·11”中央九部委关于稳定房地产价格的通知今天北京新房价没有跌，旧房价还在涨上海则已经下跌了 5% 。 深圳广东一带因为去年涨得少今年原来准备涨 30%，现在是涨不动了网上对于国有资产的关心程度超过了房地产，说明了意识形态的作用实际上房地产泡沫如果控制鈈住，对于经济的危害更大其中的利益转移也不小。目前是否能够控制含有政治意义，就是维护中央政府权威和金融稳定

我提出树竝新改革开放观，是针对中国的经济学主流派的也是要结合具体问题的，最近有朋友建议我搞“新社会主义”或者“新民本主义”体系似乎没有体系就不能服人。我说我这人一听体系就头疼，感觉无论什么体系为了自圆其说就有不大讲理的倾向。我只讲具体问题擺明假设前提，扣具体逻辑看实证结果。能说清楚一二个具体问题就不错了具体问题多了，从中提炼出一些理论来也是从实际问题Φ得出来的。建立体系如果需要也是许多人的事情我想，我从1994年开始提出超越左右翼从2000 年组织思想讨论会，已经尽了自己的力量现茬中国政法大学，专门讲热点问题学生爱听，官方没有干预我已经很知足。最近一些老师也在传说我是经济学家中间很少敢讲真话嘚，这是对我的最高评价了 我真的不理解，难道“科学”不就是区别真假告诉社会一个“真”字吗？</P>

<P> 现在房地产问题是利益焦点另┅个利益焦点是WTO。从2000年开始我们就说要公开化但一直没有公开和美国订立的全部条款。那时都说加入WTO是双赢特别说发达国家取消纺织品配额，中国就可以大量出口哪有那么美的事啊？结果现在美国对7种纺织品设限然后中国自己提高了这些纺织品的出口关税，自动限淛了纺织品协会呼吁政府对美国进行报复。 其实2000年加入WTO，先和美国签了什么协议应该由全国人大进行质询，是不是当时已经同意了媄国有这样做的权利啊2000年，我和韩德强、左大培等六个学者呼吁全国人大公开讨论 WTO条款反而受到了官方的打击。 为什么这么保密 是鈈是做了见不得人的事情啊？</P>

<P> 是不是2000年的时候我们和美国私下有协议 大家不知道，或者不敢相信一是承认中国十二年内不是市场经济國家。WTO是市场经济国家才能加入的中国加入的时候，从逻辑上讲就已经是市场经济国家但是，后来怎么又要别人承认我们是市场经济國家啊 难道大家不觉得奇怪？ 二是允许美国单方面采取保护措施香港学者 2000年就知道了，但是大多数国内人士不知道协议是在多哈通過的，石广生高兴地从椅子上跳起来鼓掌我们呼吁全国人大公开讨论，但人大已事先通过决议不再讨论直接委托给国家主席签字。星期五北京时间晚上十一点在多哈通过星期六早上八点起床，就听广播说国家主席已经签字。干嘛怎么着急周末都不过了？

我们给人夶写了一封信要求讨论以后受到围剿好几年。纸包不住火还是暴露出来了。中国企业界开始倒霉了傻不傻啊？为什么一直吹捧那些噺自由主义经济学家听龙永图说了是双赢就是双赢啊。WTO有一个叫特别援助条款任何一个国家在进口太多冲击了国内产业之后，可通过議会法案做短期临时性特别关税保护而且是非歧视的。前几年美国在钢铁业就采取了这个方案对所有国家向美国出口的钢铁进行限制，不能只针对一个国家这是WTO的非歧视原则。但这次是美国单方面的对我们进行歧视性的限制哪有双赢啊。是不是以前有协议中国同意美国这么做？</P>

中国房地产业还没有外商和它竞争是典型的官商垄断。地方政府要急于卖地收地租搞政绩工程制造表面繁荣。房地产商垄断起来高价出售房地产。商业银行认定住宅是优质资产使劲贷款三个利益集团共同制造房地产泡沫。现在到了中央政府管不了他們的程度前年人民银行管不了，去年4月份中央政治局开会说经济过热要整顿但我认为这个整顿没抓住要点。整顿的是民营企业的钢铁廠对粮食形势估计有点紧张，严禁各地方使用耕地造成土地供应紧张，被房地产商利用进行炒作房地产投资是下降了，但房价大大仩涨</P>

所谓泡沫就是价格涨得太高。国家经济调控我们支持房地产商宣传，土地没了房子紧缺，所以价格还得涨直到今年3月份北京嘚政府发言人才说北京土地很多，房地产商囤积的土地够北京开发十年不会缺地。但宣传不够知道的人不多，看见了没房地产商宣傳造势的能力比政府强多，几个房地产广告就可以操纵媒体宏观调控不仅没有控制房地产，价格上涨了前年是杭州，去年上海、北京、重庆今年转移到南昌。 15%今年一到四月份又涨12%。这是平均价主要城市的高档房子翻一二倍了。上海的最高价到了每平方米两万多舊房从两千涨到一万多了，都涨了三四倍了还不卖啊按照原来早就卖了，但是后来又不卖了前年年底美国摩根的谢国忠说现在全世界房地产泡沫必然要崩溃，上海人还真听是外国人说话他们就听。谢国忠也是华人只不过在摩根担任中国经济分析师。中国人现在就这副德性谁要是披一副外国皮谁说话就管用。你看郎咸平说话就管用最近中国右派经济学见又在炒作诺贝尔经济学，这就叫“挟洋以自偅” 谢国忠一说会跌，上海就真跌了摩根乘机在上海买了十三套大楼，这下上海人发现跟美国跑傻了，被玩弄了以后上海人就不楿信会跌。现在上海有人说要等到一平方米四万块才卖</P>

年造成严重的涨价预期，在重庆只能说涨不能说跌最高到了每平方米五千，今姩南昌也涨到五千本地人说不行，我们没这么多钱一个月收入才一千多块，不到北京的一半普遍职工才几百块，也没什么外块不潒北京和上海人。谁买得起啊媒体只说涨不说跌。把厉以宁和建设部副部长杨慎退休以后当房地产协会主席，到重庆去做报告说重慶形势非常好，来这边看了真高兴你说他代表什么人在说话。你怎么不问问重庆老百姓好不好啊买得起吗。他们说房价二十年内只会漲不会跌一张门票一千块钱，这正常吗这叫做精英联盟。只有几个经济学家社科院金融所的易宪容，尹中立人家不拿国内房地产商的钱，就说有泡沫去年吵起来了。</P>

房地产商方面进一步提出自己的纲领说好的土地要给有钱人盖房子，穷人不要想买房子了本来這房子也不是为你们盖的。大多数人以后是租房子人家说的对啊，我就希望他们多宣传这一点省得中国老百姓特别是中产阶级跟着右派走，还迷信市场经济早告诉你们说不行了，就不听去年国企改革争论我找了王小东，他就不想来他说，防止瓜分国有资产已经晚了，我十五年前给中央写信了就是没人听老百姓不听，知识分子也不听以为国企改革也有他们一份，以为改革了也能得到一点好处我们十五年前已经看出来了，不是那么回事利益集团不喜欢我们是正常的，但老百姓和许多知识分子还抱幻想知识分子不是讲理性嗎？就说：反正怎么干也比毛泽东时期好这是理性还是非理性？ 直到去年才发现国有企业瓜分得差不多了老百姓一份也没得到。本来吔没你的份啊谁说国企改革也有你的一份啊，傻不傻啊包括许多大学生，大学教授傻得不像样</P>

瓜分者挺聪明的，人家就这么说的囿啥不对的啊，人家也没说有你一份啊人家利益就在这摆着呢！几年就是亿万富翁，人家没胡说八道问题是大部分中国企业界，老百姓还有得不到利益的知识分子和中产阶级也跟着起哄，这可能就是市场经济新自由主义的优点。它有迷惑性一个“自由选择”就把伱迷惑了。包括中西部也跟着上海一块起哄结果上海得利。那一套理论对中西部对广大老百姓是不利的，甚至对民族企业是不利的洎己看不出来跟着瞎起哄，到去年看出来了哦，我们分不着国有企业啊人家就是要把国有企业分给有权的人，没你的份去年八月份，那是我们支持的在网上干了一把。我就说该改该怎么分拿出方案来，到了最后哦都让当权的拿走了。你就跟他讨论怎么分不就完叻就看出它的真正用意来了。</P>

房地产业是一样去年我看潘石屹，任志强他们讲得有自己逻辑：中国土地资源有限老百姓太多，想住房子没门稀缺的土地资源要专门给有钱人盖，也是引起网上反对 一提国有企业大家劲这么大，一提房地产就不明白了那不都是瓜分公共财产嘛。房地产要干的事比那更狠什么叫最好的土地资源要给富人盖豪宅啊，这话你听不出来吗哪是最好的土地啊？ 北京哪是最恏的土地香山颐和园故宫天安门，现在还没到敢分天安门广场的时候 全国的旅游景点，公园都是最好的土地关了门拍卖豪宅，知道嗎 比关国企狠不狠？狠多了国有企业如果搞不好，卖就卖了香山和颐和园挺好的，但是不能为资本家产生利润就叫做没有效率，吔该瓜分你们到颐和园里看看，好多地方已经不开放了以前是特权，弄个干部疗养院那是计划经济特权，后来又关了好多地方一些院子开始出租了。大亨们夸下海口毫赌香山的住宅三千万一套；那边说我要盖一个亿的，你说能不能卖出去啊当然能卖出去了，中國有钱人不敢买还有外国有钱人呢。过两天香山就成本拉登他们家的了恐怖主义也有钱。撞一回美国大楼从金融市场上能挣几十亿美え花十亿美金买香山没问题。市场经济按照金钱配置资源，这有错吗公园先给你弄没了。</P>

然后告诉你们不要买房子要租房子，最適合市场经济原则你只要说市场经济配置资源，那不就这样吗你穷人怎么能买房子啊，穷人租房子吧模式问题，为什么能这么说僦说明中国已经两极分化，根源不在房地产商大多数人没钱嘛，所以有钱的人就要买百八十套出现一大批大地主出租房子，现在已经這样了房地产这个模式，两极分化下按照市场原则一定是这样北京人一般有两三套房子，中产阶级以上的能有三四套，现在股票有崩盘你说能干什么。我看买保险但保险公司的人赚钱多了，也是买房子出租以后是有钱的有五六套房子，甚至上百套去出租。</P>

<P> 这種模式有什么问题 让左派说就是剥削，大房产主大地主阶级又出现了，依靠地租生活我是专业经济学家，从投资角度看也是很危险住宅因此从消费品变成了投资品，如果比例大了必然酿成投机，产生泡沫经济

我去年开始研究一年才得出结论，中国房地产有泡沫还不是很严重，还有可膨胀的空间 我研究了西方投资理论，索罗斯和马克思关于市场经济的理论结论是：泡沫经济难管。已经形成僦更加没法管可能上的很高，在中国办完奥运会那房价比现在要高。美元利率和人民币利率还得提高五年一年一个百分点，涨到百汾之七那时差不多了。

象股票似的从2400 跌到1000 点了。大部分股票按股价算已跌到600点了跌了75%。我认为到1000点会有反弹因为国际资本在香港估我们股市就是1000。我就奇怪中国的资本市场政策是不是美国人策划的啊？</P>

<P> 房地产的泡沫现在到了调整阶段但是不一定管得住。理由是非均衡的经济不可能用市场的手段控制要么看泡沫经济做大，要么用综合手段把它打下来市场经济的非均衡性，必然造成泡沫经济經济手段最好的是我建议的，把人民币一次性升值 10---15%投机资本获利了结，房地产回调 30---40% 提高利率太慢。 否则就只能够用行政手段看来政府采用的还是后一种。</P>

<P> 政治上讲就是国家还能不能管得了利益集团全国房地产泡沫的根源是上海，胡温新政大家都很支持社会主义和諧社会，科学可持续发展以民为本，都说得很对我们希望能够落实。去年给农民免了农业税涨了粮价，都是扶植弱势群体这部分能不能对强势群体特别是房地产利益集团打击，那是另外一回事对此，我们拭目以待</P>

<P> 经济学家干什么就要顺着他们说啊，潘石屹也说叻我不怕别人就怕经济学家。房地产商没有信誉可以做广告经济学家是搞科学的。有些经济学家是比较坏的卖身投靠。我还以为管鈈了他们了现在七部委联合重拳出击，上海终于跌5%现在有人说房价不能跌，一跌银行就崩溃 吓唬什么人哪？ 现在 泡沫还没有做大應该跌20---30% ，到 2003年水平把泡沫挤掉正常需求就进来了。不断的这么干高了就挤一下，正常需求正常进来中国房地产还有长期持续发展，房地产商也有长期利润可得只是要注意，不义之财不要取君子好财，取之有道</P>

<P> 住宅价格的争论是第一个焦点，住宅模式的争论是第②个焦点

中国的房子给什么人盖，什么人买什么人租，现代化是什么模式就清楚了孙中山说耕者有其田，居者有其屋社会主义也恏，三民主义也好资本主义也好，发达国家也好这都是基本道理。 这个道理偏偏中国的精英不懂叫什么精英啊？ 中国也需要居者有其屋多数人通过消费信贷可以买得起，当然比发达国家房子要小，质量要差一些美国也是大多数人消费信贷买新房，把旧房子租出詓收入稳定，三十年还清死的时候给孩子留两三套，算有点资产</P>

租房子的比例越来越高是错误模式。那是临时的农民工大学生，Φ关村的小伙子先租个房子奋斗三年五年之后，等生了孩子一下子买一个100平米的就不愿意过度了，一次达标租房子是应该发展的，泹不能说大多数人长期租房子那出租房子的那帮人不就是大地主了吗，那是绝对不行的现在许多富裕地区，外来人口超过了本地人口外来人口租房子，本地人口全变成地主下面是店铺，上面是住的一家里有那么几十套房，一年收房租两三百万这地主够大的。你們看看经济史中国闹共产主义革命的时候，这么大的地主没几个那时候经济也落后，一家也就几十套房子现在沿海比较发达的地区，大部分本地普通居民存款属于什么变成地主一年百万房租。所以他们才有钱倒出炒房</P>

第一个问题说完了啊，争论到现在还没有解决现在房地产商说了，不涨就是了政府也没说要跌，说是稳定房价什么叫稳定，就是这水平也不跌也不涨。过一半年又涨 现在没解决跌不跌的问题，我认为应该跌这是对政府权威的考验。看中央能不能管得了房地产集团各地区都有一伙和地方政府勾结的利益集團，在上海影响下炒房价

右派说剥削有功有理。我说最有钱住最好的豪宅，也是经济规律咱惹不起，让他住吧大多数老百姓靠分期付款才买得起的，一部分是出租的这比较正常。住宅是消费品自己买自己住。有钱人买豪宅咱也希望他们买，国家可征收高额遗產税省得他把资产转移国外了。这好这边一定是自己买得多，租得少这是消费品多还是投资品多的问题，住宅主体不能变成投资品住宅是消费品，你如果买了房子不是为了住而是为了出租，你这就是投资

大多数研究和国家政策都是反对投机，对于投资理解不够似乎可以不限制，这是认识错误投资和投机是可以互相转化的。

前一段争论股票时我开始支持吴敬链的，获利是传媒把他捧才了“社会良心”外国机构也介入了，我就觉得不对劲了我不同意吴敬琏在那个时候出来说股票过度投机，股市象赌场 本来和他在许多问題上比较一致的，这次是把他得罪了因为股市的主要问题是政府利用它为国有企业融资，和大户作庄股民投机没有关系。

在理论上没囿搞明白投资和投机是可以相互转化的所以你不能简单说投机不好，投资好投机也有刺激作用，投资也有过度和错误的正确的投资鈳以转化为投机，错误的投机可以被迫成为投资中国几千万股民主观都是投机，因为上市公司基本不分红但是现在被套住了，一年以仩就是投资了中国股市怎么可能成为过度投机的股市呢？</P>

<P> 政府现在的政策就是单纯限制投机限制炒房，买了两年之内卖要收税你买叻房子可以自己住，或者是出租你不能买了不装修，等两年之后涨 50% 把它卖了这要收税。现在两年这个限也太短了起码五年，你卖时吔要收一把税

什么叫投机，例如股票和房产你买了之后是为了要增值收入，赚取买卖差价的这就是投机。什么叫投资就是你买了股票一年、两年你不卖，为了要分红买了房子不卖要房租，这是投资</P>

<P> 买房子主要是为自己住，你有钱多买出租也可以但没听说过大哋主买一千套房子出租。若那样就要革命要没收你财产了。住房有投资和投机之分投资多了会转化为投机。有人非典时期买期房叫先知先觉。人家投机有眼光谁在非典时敢跑出去买房子? 那个时候一平米5000， 非典后买 7000元现在涨到 10000 。若不装修可以把它卖了投资 130万，一姩赚三十万利润是 20%。但是一卖我没地儿住了我是消费者。实际上许多人把旧房出租这就是投资者。这是正常的小投资可以啊。</P>

<P> 北京的房子涨得不高20---30%， 上海涨了100---200 %干嘛不卖？我是消费者是投资者，也可以转化为投机者倘若现在北京市普通居民存款属于什么80%都有舊房子，又有一部分人买了新房子如果是房租涨，你就出租是投资者； 如果房价涨30---50%大家就由投资转为投机，把房子卖出去投资和投機就是这么转化的。相反有些人高价买房专门投机，中央政策一出台房价下去了，就不能卖了留着出租，就由投机转化为了投资所以在房地产领域里，不仅是控制投机也要控制投资的比例。 别以为投资可以投机不可以。现在政府只限制投机没限制投资。政府沒有看到投资倘若多了，只要泡沫一起来都会转化为投机。 高成本投资也要求房价继续上升否则他的投资就收不回来。这点理论堺只有学金融的可以认识，因为本质是金融问题需要我到去给他们讲一讲，但是他们现在不让我去嫌我说话不好听。</P>

第二点是住房現在是有泡沫，就是投资比例太高了判断的标准就是“ 租售比”。我一个旧房子在北京可卖 50万，出租每年 25000元年租金和房租的比例是 20：1，说明我投资回收期是 20年如果投资于新房子是30年，这样的投资不合算所以在北京，或者是提高房租或者是降低房价。 而房租能否提高根本取决于大多数人民的收入水平。 我看没有什么提高的空间 许多学生租房子是 8个人一间，比大学生宿舍还挤大学毕业生的工資也是下降趋势。 所以房价是应该下降的长期是上升趋势，是说价格是随着人民收入的提高逐步提高的，现在这个涨法短期肯定是過高了。</P>

第三条房地产还有一些理论特性。房地产的本质是金融不是商品，套路和股票一样很容易产生泡沫，真正的泡沫起源于地價而不是房价。根本是马克思的地租理论它解释了中国房地产业为什么这么发达，是由于有暴利任何行业发展都要有暴利刺激，没暴利发展不起来发展初期都要有些泡沫。比如大哥大出来时有泡沫吧这叫垄断。十年前进口的一万元一个傻大黑粗。我到美国一看那是搬垃圾的工人用的，有钱人根本不带那玩意儿嫌吵得慌。到中国来都是企业家先用一万元一个。你说不是垄断不是暴利吗? 一個行业开始，一定有暴利

房地产的暴利是来源于马克思所说的三种地租：绝对地租、级差地租和垄断地租。这三种地租原来没有中国昰低地价或者零地价，因为地租的范畴被计划经济消灭了这就是毛泽东的功绩，有钱人要首先感谢毛泽东有个杂志的主编问我：毛泽東到底做过什么好事？他连畜生也不如 我说，我不能回答你因为你拿毛泽东和畜生比，而没有把作为一个国家领导人我们就没有办法评价。我现在可以在这里回答这位主编：毛泽东时期中国对外打仗全赢了两弹一星和科技发展了，而且造就了改革开放的基础 中国囿帮人比较孙子，发财是好事但发财之后忘了祖宗是坏事。他们不知道财是从哪儿来的爱听一帮经济学家在那里瞎吹，说他们是天才天什么才呀？这是老毛闹革命给你造下的基础现在得让这帮人认祖宗。要认识到为什么房地产现在这么繁荣包括地方政府、企业，為什么赚钱多包括外资到中国为什么能赚这么多钱？ 一部分财富绝对地租转化来的</P>

在马克思主义中，地租是客观经济范畴土地私有淛下的地主阶级是腐朽阶层，马克思的《资本论》不几仅讲工人与资本家的矛盾第三卷特别讲地主阶级和资本家的斗争。通过革命实行汢地国有化使用暴力消灭地主阶级。按照马克思看来资产阶级比地主阶级对工人的剥削严重多了，他看到剩余价值率到第三卷，他說资本家是个进步的阶级搞工业搞资本的，是个进步的阶级有比他们还腐朽的，是地主阶级他们坐收绝对地租。绝对地租是凭土地所有权白拿的这份要通过革命把他们消灭光。在苏联是肉体消灭在中国叫财产消灭、清算转化，在台湾叫赎买方法不一样。台湾到現在也没有地主</P>

<P> 我们羞愧不羞愧，让人家宋楚瑜给咱们讲“耕者有其田”、“均贫富”当初国民党不就是不懂得分地，被共产党给打箌台湾台湾现在没有地主。中国大陆却在鼓吹制造大地主阶层还借“改革开放”名义，你恶心不恶心 这是自己的问题，自己要老老實实调整瞎搞什么呀？中国右派太猖狂不像话毛泽东用革命的办法、革命的权威来解决，因为平时消灭不了不能把地主的土地剥夺，正常社会没法干只有找最好的机会，就是革命的机会在改朝换代时把他们土地没收，零地价还有级差地租、垄断地租，三种地租國家全部给控制起来零地价，用计划经济和国家暴力把地主阶级消灭了地租全给消灭掉了，所以中国改革开放时面临着一个低价格体系为什么低，主要是地租没有改革开放以来一点儿一点儿开发，地方政府圈了地赚钱超额利润是地租的转化。不能否定改革市场經济就把这些焕发出来了，焕发出来之后GDP也涨了价格也涨了，收入也涨了但要看到国家让度了一部分地租。地方政府掌握着地卖了賺钱，房地产商也能赚他们积极性很高。为什么能造成暴利是因为毛泽东领导人民革命的结果，也包括后来邓小平改革的结果这是┅致的。我一直反对把两者对立起来我既不是左派，又不是右派左右派都是错误的。从地价能看出这是一个延续的过程，从零地价開始到改革开放涨上来，造成今天的繁荣</P>

<P> 房地产业有暴利，必然要起泡沫必然要管理它。因为有暴利的地方谁都想来如果加入WTO让外国房地产商进来，中国房地产业还会有一次大的增长泡沫没有到底，只是第一阶段而已第一阶段调整，价格下降 20---30 %让老百姓的正常需求买进去。以后一开放外国房地产商进来，又要涨一轮该涨不该涨是一回事，在谁手里涨又是一回事 短期高了，都连涨六年了丅一波还会有涨，潜力很大所以不怕它跌，跌也跌不到哪儿去中国房地产正处于青年时代，还会有大规模的发展只是现在处于青春期，不太听话需要经常管教。他们说中央整得太严厉了一严厉我们就死了，中国经济就完了没有这回事，中央现在整得还不够呢鈈行就抓一批，调离一批撤职一批，用组织手段他们不亏本，上面那部分是没有成交的和股票坐庄一样，是互相自己倒出来的房哋产商自己囤积房子，你去买他说没有了其实根本没卖出去，由此把房价一直往上炒联合起来搞垄断，搞得太过分了跌20---30%，马上有人買房地产商还是赚了一大笔。这就和卖股票一样开始一元、两元你不卖，涨到三元买了四元出来赚了，接着涨到五元你一看出来早了，又买了涨到八元。接着上面的人造谣说可以涨到20实际上涨到八元就不涨了，开始往下跌许多人股市上被套住，都是在回调时買进的坐庄的人成本就是两元，他把股市拉到十元然后跌到五元，大家以为会反弹了纷纷买进。其实继续往下跌跌到两元。房地產业也差不多市场经济是骗人的地方，不是直接杀人的地方至于你亏本自杀，是你的自由选择你只能怨自己太笨了，绝无什么闹革命的理由这就是市场经济的好处，和生命力所在</P>

<P> 第三段是理论。改革是从计划经济地价到市场经济地价市场经济地价可以说是国际市场地价。从计划经济零地价到国际市场地价这中间这么一大块利益现在是政府和房地产商在分配，这是他们有这么大劲头的原因中國房地产发展很快这是好事，但是容易产生泡沫因为它预期好，预期产生超调, 即超前过度调整中国房地产有长期发展潜力，房价是会隨着人们的收入逐步涨的但长期涨价预期会形成目前暴涨。现就是要把暴涨势头压下来长期才会真正好。若现在下不来再涨到一定程度，就会和银行一起垮台那就长期也好不了。</P>

<P> 第二个理论是西方主流经济学关于金融危机和投资理论非常多。中国经济学主流派全鈈说话任凭少数房地产商制造涨价预期，甚至帮助他们制造 国际主流经济学是反对金融泡沫的，所以面对当前局势中国占据主流位置的经济学家不站出来说话，是很没良心的亚洲金融危机后，国际主流经济学出现许多理论来解释泡沫，如“噪声效应”、信息不对稱、“个人理性产生集体非理性”这个逻辑他们自己都承认了。

中国主流经济学家批判计划经济的弊病现在仍旧存在。如预算软约束私有制好是因为花自己的钱，不会乱花 计划经济下是花别人的钱，要全盘私有化实际上私有制和市场经济也乱花钱，如房地产就是亂画钱钱是你们家的你也会乱花吗？你不花你儿子也会乱花；投资失败也是乱花中国股民这些年亏了那么多，不也是乱花钱吗?他们说昰主观上不想乱花但客观上亏本，这还不是乱花吗 看来不能把什么都看成所有制问题。我看这是人性的问题：凡是有钱的就一定乱婲，没有钱就不会乱花把钱捐了才不是乱花，扶贫就不讲究经济效益了什么计划软约束，私有产权效率最高 未必。房地产相关四个方面都乱花钱就必然出现泡沫，泡沫如果控制不住就必然崩溃</P>

<P> 第一个方面是房地产商，他们乱花钱因为百分之八十的钱是从银行贷嘚，而且回扣厉害万一房子买不出去，房地产商当然会破产但在经济上损失主要是银行承担。真办法是鼓励住宅合作社购买者自己監督盖房子，我们政府不让干其实这才是国际惯例。像德国非常普及我们是政府与房地产商共同垄断，也没有经济学说的那么大的矛盾各种内部回扣有多少？ 可以比较住宅合作社自己盖的房子和房地产商垄断盖的房子估计可以差 20---30% 吧。 现在业主自己装修比委托公司裝修，大约可以节约一半钱这就是要扣除买料不合理的中间环节，搞装修的公司也不得不认帐即使如此，他们组织技术工人经营装修的利润率是 50 % 。就是说你给装修公司老板 10000 元装修，他支付给工人的是 5000 块怎么没有利润？否则为什么会有这么多装修公司

我们大家都唏望民主，要知道住房合作社就是一种人民大众的经济民主自己聘建筑队自己干，自己凑钱和贷款没有买卖的问题，也不会像现在的建筑体制一套卖不出去就亏几十万。这不是完全商业交易是经济民主化，房子全部有人住没有卖不出去的问题，当然就没有泡沫這么好的事为什么不能干？ 就是因为我国的供应体制是官商合谋垄断 不仅侵犯购买者利益，而且必然有泡沫产生

第二方面是购买者在消费信贷刺激下，过分扩大住宅面积提前消费，并且高估自己的收入预期 许多人没有认真想还钱。通过消费信贷刺激的繁荣这几年也應该告一段落中国搞市场经济就没有多少理性人，理性人会想到还钱中国人发疯似的贷款，为什么? 没想还！西方人就说了我们是基督敎徒我们搞市场经济有道理，只有你们才不想还钱</P>

<P> 第三方面是商业银行。盖房子与买房子的都不想还钱最后是银行倒霉。所以人民銀行着急但商业银行不着急，反正这么多呆账了再增加点无所谓商业银行认为住宅贷款是“优质贷款”，钱借给商人他们会跑但房孓跑不了，这种以不动产做抵押的大额贷款可以抵御非系统性风险，不能抵御系统性风险甚至帮助创造系统性风险。 最后房地产泡沫洳果崩盘大量房子收归银行，它怎么办 以低价格拍卖吗？

消费信贷也只能延期偿还不可能把人赶出去的。 所以也可以说大家拼命貸款买大房子，是理性的因为如果大家都不还，银行也没办法</P>

<P> 第四方面是地方政府，在一任期把地尽量买光也是理性行为，他为什麼要把资源留给下一任</P>

<P> 四方面人全都是这样冲动，房地产怎么会没有泡沫呢 四个方面的利益相关者没有一方面有真的硬约束，只知道拼命扩张西方经济学就讲道德风险、利益制约，可这四个方面没有利益制约中央政府必须下狠手才能管得了。现在政府承认这个问题还是不错的。

西方经济学对金融泡沫的揭露很不错的但前提是市场经济可以自动达到均衡，所以反对政府干预特别反对政府用非经濟手段干预，这就注定控制不了金融泡沫

索罗斯的非均衡理论非常有意思，他就认为市场不可能达到均衡索罗斯是一个天才的犹太人，他能发大财就因为他看透了市场经济是不均衡的。做股票马克思也作，是亏的索罗斯净赚。但他们得出相同的结论市场是非均衡的。做股票有三个天才巴菲特叫“等待机会”；索罗斯叫“寻找机会”，他相信市场经济均衡是假的所以他就专找各国宏观经济不均衡的地方，那就是发财的地方

我们找不均衡是忧国忧民，立场不一样但看法是一样的。我们是帮中央看一下哪儿不均衡了要关注。而索罗斯就是专门找不均衡的地方赚钱哪儿崩盘了，哪儿打仗了那他就赚大钱了。他说均衡市场没有意思因为没有大钱可以赚。所以我到福建江西就讲打仗理论和平发展这么多年是上海人赚钱，哪有你们什么事啊中西部急了，推出选美人如果外面形势一紧张，上海的资本马上就跑到江西了那江西马上就发展起来了。这才叫抓住历史机遇发展吗！索罗斯就是这样抓住大机遇发财的我看索罗斯就真有两下子，找历史机遇发财</P>

<P> 左派的缺点是不懂市场经济操作。 是命运决定性格还是性格决定命运？ 我就是性格决定命运自己脾气急噪赚不了钱， 有个新望从连云港来北京几天，就代表主流派公开在网上骂我说我一不懂数学，二不懂外语在主流刊物上发不叻文章，才批判新自由主义的这也是实话。人家要为学术界立规矩嫌我说话和文章不规范，我一直说我没有那么左，而是被某某某某，某某某逼上梁山的。但是我是专门研究金融的知道搞资本运作的风险很大，不是天才或者流氓都发不了财，我也就心安了所以我也不当左派，左派没逻辑右派没良心，我叫“超越左右翼” 有人说我是小资产阶级，最后要被左右翼所超越那就是我自己没囿本事，怨不得别人 我马上就出版《透视汇率》，这是我第二本经济专著 第一本是 2000 年出版的，当时是 10 个人有两位不可一世，不屑于囷我一起出书因为范恒山力保，我才有幸排在第十前面是刘伟，樊刚魏杰，钟朋荣李晓西，马建堂范恒山，邱晓华全是院长，副局以上干部我估计在5年以后，我是可以在学术上超过他们的现在书出来了，那几位排挤我的人没有看到他们出什么书。 如果还沒有公论我可以再努力5年，我这个非主流派就是和他们斗气的。所以被人看不起是好事关键是自己要知耻，努力我也不相信经济學就真的被那几个人把持，他们可以垄断 </P>

第三个投资天才是谁？本拉登啊他是“创造机会”，巴菲特说是早晚得涨你不要关心波动，那个你不可能认识你就长期等着，平时睡觉休闲。索罗斯看出到处都是毛病找地方发发大财。本拉登说市场均衡不均衡无所谓峩恐怖主义可以打破均衡，就是赚钱机会把美国给治住了。国际金融市场是美国制造和控制的现在他控制不了了，就是出了本拉登这種人他们有钱也学会了这一套，采取了攻击的办法比如说咱们这愤青不是挺多的吗，找个机会也干一把

弄到一大笔钱，把石油股票吃足了把房地产航空股票先沽空，找个飞机撞他一把这一撞，石油股票涨航空股票跌，我们把石油股票一卖买航空股票。 美国创慥的金融霸权不行了就因为人家看出他的弱点可以攻击他，为恐怖主义当摇钱树我相信911的策划有可能就是有赚钱目的，那家伙我特佩垺一定是在美国的阿拉伯人，熟悉这一套规矩完全可以做这一把股票和期货，一次赚几十亿美元没问题大家要懂得市场经济，这可鈈是批判剥削就能解决问题的</P>

索罗斯说市场经济本质是非均衡，就讲一个基本面和预期的关系比如说一个国家的经济基本面好不好，峩推荐大家买宝钢长期持有肯定赚钱。索罗斯是个哲学家他说预期可以改变基本面，互相影响主观世界和客观世界。毛泽东说精神鈳以变物质物质可以变精神。后来我们学的乱七八糟老说唯物，贬低精神西方经济学也是动不动就讲唯物。什么基本面啊索罗斯說得对，预期和基本面是可以互相影响的不是什么信息不对称，对称的信息也可能是假的主流经济学家说市场经济缺点就是信息不对稱，对称了就没缺点了索罗斯说对称了也有缺点的，信息有虚假性客观世界的真假受制于主观世界的思考能力，这点特别关键不多講了，希望大家学点哲学主观和客观的关系，主观是可以改变客观的可改变客观事实。

比如美学我反对选美，中宣部要批判选美廣播电台推选我来，我说你们多少年不找我我说话不好听，不怕我说话又走火他说今天批判选美，要你恨骂直播。我说你们不先录個音过滤过滤，梳理油光粉面你再播？从来对我都是这样他说就要你骂。其实我自己从来都不胡说八道是官僚主义听不得直率的語言。全国选美搞了一个工业化的造美人产业，我们造飞机那么多年出不来到处要争论，造美人那么快啊 有人说市场经济你管不着，我说什么市场经济这是市场泡沫。 全国154万个美容店我说房地产业怎么那么厉害，占了那么多地皮搞这个专家定美人的标准就是错嘚，大家按标准修理自己美本身有主观性和客观性，凭什么几个专家就定什么是美你说双眼皮美，我说单眼皮美你说大眼睛美我说尛眼睛美，而且人造标准工业化造美人最终搞出就业歧视，女孩子长什么样男孩子身高多少？我臭骂一顿说单位领导人庸俗无聊，招男孩子要一米七不够一米七怎么了，个矮的聪明像我这么高又聪明的少（全场大笑）

单位找人干什么的？ 歌舞团可以挑你单位挑什么啊，闲得无聊制造歧视看着好玩还是什么。大家骂计划经济歧视没城市户口不能就业，现在户口刚刚准备解决又来美容歧视。 經济的发展是先有物质还是先有精神 大家说先有物质，我说不是你们造产品是先有图纸还是先有产品，图纸就是精神 马克思说得很清楚，由猴变人人是有创造力有劳动创造性，是主观创造生产力是人的创造力。后来哲学的错误把主观越压越低。 毛泽东说精神第┅过分了精神治国，我们现在搞物质第一又过分了西方经济学到现在讲预期，已强调精神这几年国际上心理学家得经济学诺贝尔奖，就是那些主流经济学家拿数理模型测金融亏了本，有人改变了方法沿着人的行为和心理，按照统计的办法去研究人有心理预期，預期是大家对未来的看法</P>

<P> 我们老是说物质决定精神。我为什么看宝钢万科好是因为他客观好我去他们厂看了，财务好所以我认为他恏，这是客观决定主观

主观对客观有反作用，索罗斯说这两个互相作用预期好会改变基本面，信息没有对称不对称的问题是真假的問题，比如大家都说一个人是小偷时间长了，他会变成小偷不偷白不偷。这就是预期改变事实主观可以把客观改变了。</P>

<P> 所以股票房哋产业可能产生高度垄断一小撮人制造预期，可以改变基本面看你好就更涨了，更涨就更看你好所有公布的基本面都是跟着预期走嘚。怎么治房地产庄家得用行政、法律、舆论手段经济手段是要用的，比如说不许你囤积房子查出来之后让你交税，这方法都可以泹不够。 预期很重要报纸争夺战，从春节前后房产商们搞了多少宴会吹房子都卖出去了，喝酒预期，告诉老百姓让你买预期特关鍵，让大家相信房价不跌相信不跌就不跌了。预期是可以制造和控制的房地产会一点点涨的，20年之后会涨到2万那时收入也上去了，還是可以买得起 但是只要预期成立，房价会提前涨到2万呼一下就涨，然后跌回来我们应该避免这种大起大落。</P>

<P> 目前降低房价对老百姓有好处我们政法大学比我有钱的老师都急了，在周围看了一圈都是9000元一平米我买时是7000，刚买完一年就迅速从7000元涨到9000。北京市香山那边的房子一万以上若跌回 7000，大家肯定马上就买若跌到9500 有人买吗？没有跌得不够，还等着跌到9000 还是不买。贬值预期没人买干脆跌足，然后一点点往上涨买的人就多了。股票房地产要跌就要快跌涨就要慢涨，这叫快熊慢牛中国股市今年也是缓慢往下跌，我说別折磨了干脆从一千点跌到一百点，你看有人买没有跌得不够，跌得太慢</P>

<P> 中国的新自由主义经济学家对胡锦涛不满意，认为胡锦涛昰民粹主义替老百姓说话他们不拥护，我们拥护

房价降下来成交多了，房地产商就赚到钱了若没成交，尽管把房价炒得天高也是洎己看自己画饼充饥。中国还没“拉美化”中国还没“俄罗斯化”，不要以为有钱就想操纵政局有些人失败就败在这儿，有钱不知姓什么敢和国家作对。看看20年来倒了多少企业家了他们说中国没有人权、政府随便抓人。但不想想自己有什么毛病没有有些人是该倒。</P>

运营资本到一亿时人就开始说胡话。就像我那些学生以前不好好学习，我一提问他们就说胡话。搞化妆品的那些人他们就敢借錢做广告，广告做得越多赚得越多化妆品和营养品和广告成正比。这些人敢作广告结果就上亿。你们知道谁把他们害了是中央电视囼。他们搞全国品牌大拍卖那帮人争雄斗富，争标王这是赌场啊，进去后有去无回做电脑的史玉柱，做好了就是中国的比尔盖茨後来搞多种经营，又在珠海做房地产不会盖房子，也不会委托人大家看他的名声，就把钱都汇他了一人一千万，盖一全世界最高的夶楼这人抽疯，盖到一半钱都没了债主要钱他就完蛋。牟其中是金融天才到北京搞飞机旅游，北京能让你在这转悠吗还有禹作敏，村里死了人天津市公安局去抓人，他不让进他以为他家里挂着中央首长的照片，他进北京就找中央什么大人物可以随便进他们家門。他没这两下子也不敢他以为他认识哪个中央首长，就敢顶公安局最后政治局开会讨论他的问题，还是很慎重的嘛！万里也没有给怹说话越是这样越不能说话，败就败在这地方还有谁，翟新华八十年代我还差一点到他下面去当一个部门经理，我算了一卦没去，天救我没三年全抓起来了。翟新华这人狂妄他当了总经理以后，就是部长级他自己写了一本书，请经济学家吹牛这帮经济学家仈十年代就吹，说你超过了马克思你是当代马克思。你们现在知道谁叫翟新华啊不知道！八十年代都知道，大企业家特有名的好几個呢。</P>

九十年代还有三个被吹成社会良心的不到三年一个一个掉了下来。你谈问题谈对了就对了干吗要炒作，中国叫盖棺论定人还沒死就吹捧成为社会良心，改革旗帜能不倒台吗？张维迎被国内外利益集团看中有意炒了三年，说他是中国改革旗帜成为东方之子。他就开始胡说吐痰论瓜分国有企业，腐败不是最优也是次优论赦免原罪论，北大教改震动全国知识分子，大家都害怕了有点毛骨悚然。我们社科院的老前辈都说这张维迎可不得了，一改革成功就是北大副校长，主导中国社会科学了！文化买办化了把中国整個高教和社科改成美国附庸。大家看不出来啊那时特别特别危险，这跟MBO瓜分国有财产是一样的在知识分子里引起巨大轰动。但我不怕中国如果真是他成功，就等于把中国人文知识分子全部消灭我这岁数也活够了！我要死了也不怕你，中国知识分子干吗要像走狗一样活着 他们把老百姓当成什么呀? 老百姓成虫子了! 我不相信他们能成功！我的那位老领导说，你又不懂博弈论你又没留过学，怎么能弄得過他们呀! 看谁都不敢说！吓坏了结果还是北大的老师先不干了，是好样的 告诉你这就是天意，北大老师先不干了尤其是文史哲。网仩臭骂几个月张的党委委员也没选上，怎么当副校长啊张维迎的败落还不在这一次郎咸平讨论，真正败落是北大那一次</P>

<P> 张维迎走到這一步，传媒也没起到什么好作用另一个是吴敬琏，本来也挺好是传媒吹捧一通。是不做股票的那帮人把他作为中国社会良心结果怎么样，中国股票跨到这种地步中产阶级受到重大损失。这事不能看热闹呀！它跌下来以后外国资本跟着抄底。中国的股票市场不就荿了外国的了吗? 这点都看不出来 这就是加入 WTO 的冲击，谁说没有冲击了 第三是何清链，我一方面坚决支持她反对腐败也多次劝告她要警惕国内外“社会良心”的吹捧，结果如何去了美国，现在是销声匿迹了非常可惜。</P>

<P> 中国的股市何时可以起来第一，就是房地产下跌第二个就是外国资本要在一千点抄一把底，可赚两万亿他不在乎这钱，他是想把中国证券公司逼垮证券公司160个大半快垮了，正在紛纷与外商谈合资现在中国的银行，保险都想和外资谈合资在情况比较坏的时候，他的条件会很低！外资是有这个企图的我们政策吔跟他们相配合，非常糟糕</P>

买办主义必然激起民间的爱国主义，今年不是什么改革年而是爱国年，几千万华人签名已经成功了据我估计，日本今年入不了常中国右派精英们一直说挡不住。怎么档不住！这些人眼中就没有老百姓全球五千万华人千名反对！就是管用，老百姓就是管用！谁说老百姓不管用?就你们几个管用阿！你们说什么就是什么是吧房地产商不要干政，不把老百姓放在眼里不把中央政府放在眼里你就太狂妄了一点。既得利益集团带头炒作去年中央没管住。</P>

香港借97题材国际资本猛炒，股价房价到了天价那个时候市中心房价上涨10倍。香港房子300万涨到3000万还不卖还要到1亿！那时还把香港的老师耍了一把，推行住房改革把存款拿出来，换一个产权證吧告诉大家错误形势来的时候，大部分人都错这是铁律。一般大部分人都会判断错误特别是关键时候！不论是什么制度，啥制度預测也一样错大部香港老师拿出三千万买房子，原来房子不是他们自己的他们买的时候比较贵预测还会往上涨，政府也说以后不给你們房供了买完之后房就暴跌。老师买房子把自己存款吃光了后来跌50%下来，房产股票暴跌！上市公司主要搞房地产我上大学时候老师忝天说日本第一，经济发展多块！美国人写书叫日本第一说21世纪是日本人的世纪。美国已经衰落了当时是风靡世界的一本书，1983年我是ㄖ本研究硕士都看那本书！我估计是中央情报局写的一本误导世界的书，你看看现在世界是谁的呀是美国的呀！日本现在成了啥了！茬亚洲连中国都不如！但是当时就吹成天！</P>

在中国特别容易产生经济泡沫， 20 世纪 90年代以来已产生互连网泡沫GDP泡沫，股市泡沫汽车泡沫，大学生泡沫传销泡沫等，现在主要是房地产泡沫和外资泡沫 泡沫的产生是必然的，问题在于人们为什么相信泡沫 政府为什么不敢戓不能预先防止泡沫？

第一中国人出于对计划经济反感，产生对市场经济迷信 新的市场经济教条代替了计划经济教条。 所谓教条 就昰把一切问题都归结为市场经济的不完善， 而不是市场经济本身

第二，中国人缺乏对于市场经济的经验和本质认识 既不敢用马克思主義揭露现今中国的权力资本运动；也不能识破西方主流经济学误导。 对于市场经济运作更缺乏经验盲目性很大。第三泡沫制造者有巨夶经济利益，少数人制造涨价预期力图扩大房地产泡沫。第四中央政府宏观调控缺乏经验，很不成熟而且受到既得利益集团的误导。第五中国人口多且素质低下，各方面发展极不平衡 我见过北京高级记者卷入传销不能自拔者不乏其人，小小刺激在短短数月可以发展成数十万人的传销组织人之愚昧疯狂另人震撼。 第六改革以来少数人不择手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理， 包括从外国介绍嘚骗术 都是一个个“金融金字塔” 接连倒塌又接连建起的心理基础。第七北京上海等大城市，房地产及其所拉动的产业占 GDP 50 % 地方政府為短期政绩，与中央政府争夺金融土地资源 有意维护房地产泡沫。第八 银行支持房地产共谋利益。 中国储蓄大于投资银行存款大于貸款数千亿，急于放款特别愿意对消费者进行住房信贷， 存贷款利率相差 3个多百分点 有人说房地产贷款有实物抵押， 没有风险这是對非系统风险而言。 如果系统性风险出现 房地产公司只是倒闭而已，过剩商品房集中到银行廉价拍卖 经济损失是银行承担。银行最怕槑帐运用100亿资金依靠吃利率差盈利，1年一个百分点利润是1亿；一个百分点呆帐就消耗1年利润。 我国商业银行至少有25% 呆帐如经房地产泡沫洗劫，可能达到40% 之所以没有发生普通居民存款属于什么挤兑存款，是因为中国储蓄率高掩盖了呆帐。 2006年以后外资银行开始分流国內银行储蓄如果再有什么风吹草动，影响普通居民存款属于什么信心造成挤兑外商撤资，商业银行危机将导致全面的危机 中国发展，改革开放的成就将毁于一旦</P>

5----10年总量和结构进行整体把握，解决供给不足和结构失衡问题调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率使低息政策向中低收入者倾斜；对高档不动产开征不动产累进税。第二统计已囿房地产详细信息，增加经济适用房保证一定收入水平普通居民存款属于什么买得起或租得起房，政府对真正需要住房的普通居民存款屬于什么提供优惠第三，发展房地产金融加强对按揭贷款风险控制，控制投资性购房尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房；完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。控制消费信贷提高首付款比例。加息要慎重中国按揭贷款利率不低；开发性贷款更高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节第四，开征财产税即使闲置也要按评估价征税，加大囤积房地产成本第五，從土地源头入手保障土地使用结构合理，加快建设有形土地市场实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对违规者给予严厉制裁</P>

升值與升息，是遏制房地产泡沫的两个车轮

理论上讲当一个国家或地区的货币面临升值压力或货币持续小幅度升值情况下，在升值前如把外幣换成本币一旦本币升值，投资者便能获得与升值幅度相应的收益（把本币兑成外币即可兑现该收益）这促使投资者追逐该国资产，朂有吸引力的是股票和房地产投资者不但获得升值收益，还能获得股票房地产本身增值收益巨额资金进入股市和房市，促使股价房价仩涨进一步吸引资金，促使股价房价进一步上涨从而出现泡沫经济。 与历史上的日本不同 中国目前货币升值有利于遏制房地产泡沫。 因为2003年以来在人民币汇率升值预期下国际游资早已通过各种渠道进入国内房地产业。有统计表明2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元，泹贸易顺差仅为255.3亿美元外商直接投资约为570亿美元，缺口约344亿美元；2004年外汇储备余额6099亿美元增加51.3%，新增2000多亿美元其中有大规模投机资金，进入中国购买廉价人民币资产 不是股票就是房地产。 无论人民币升值与否 只要打消了升值预期， 一部分投机资本撤离 就造成房哋产价格的正常下降， 这对于遏止房地产泡沫是有利的如果确认货币升值或升值预期容易导致泡沫经济，就应该让人民币尽早升值如堅持不动，随着均衡汇率不断升值名义汇率偏离均衡汇率的幅度越来越大，泡沫经济风险越来越大

另一种办法， 坚持不升值而是提高囚民币利率 在提高到一定程度以后，会造成房地产价格下降 必须指出，无论多少人鼓吹房价要持续涨多少年 无论地方政府和房地产集团用多大力量维持房地产价格， 利率的提高将决定性地击破房地产泡沫 </P>

<P> 过去5年，澳大利亚新西兰，英国爱尔兰，荷兰西班牙的實际房地产价格年上升 8---12%， 美国 4% 但是在波士顿，旧金山 为 10%房地产价格与平均收入之比达到历史新高， 超过 1975---2002年均值全球将购买房产作为投资已经普及，股市崩盘养老金亏损以后资金涌向房地产。 澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面英国 30% 的人认为，投资房地产昰最好的养老手段只有 27% 的人选择养老金。70年以来英国各项资产回报率平均值在税后达到 4。5% 而房地产回报率却是负的3。7% 更多的人使鼡消费信贷投资房地产但房租下降。美国英国，西班牙扣除维修费以后房地产回报率只有 3--4 %，比抵押贷款利率还低 西方国家提高利率將加速房地产泡沫破灭。 美国澳大利亚等国家普通居民存款属于什么的债务负担接近历史高点。英国抵押贷款债务负担占普通居民存款属于什么家庭收入 12%，如果利率提高到 65%，这一比例将上升到 155%，达到 10年以来最高水平 美国已经进入加息周期，人民币利率不可避免随の上升 提高到一定程度，房地产价格就会下降而预期的改变将对房地产价格产生巨大的冲击，在加息初期 有关利益集团极力抬高房哋产价格是必然的。

我国房地产热在2004年宏观调控中并未受到控制价格反而由于控制土地供给继续升高；房地产商连续炒作控制舆论， 房哋产泡沫还有继续发展蔓延的趋势 影响房地产市场走势主导力量在需求，银行贷款并没有真正收缩如果土地利用计划和房屋拆迁计划獲严格执行，供应量与需求差距进一步加大房价上涨可能持续。部分企业开发资金短缺供应总量和供应速度下降，信贷收缩加大了开發商融资成本和风险从投资（投机）角度看，只要房地产投资收益率高于存款利率资金仍可流入房地产市场，房价就存在继续上涨的悝由</P>

<P> 中国经济能够承受的风险不是无限的。这次的房地产问题涉及重大利益集团如不能及时制止， 将吸引全国资源进一步进入这无底洞包括银行资金，国家外汇环境资源等， 其恶果多则4—5年少则两三年就会显现。房地产泡沫危害极其严重它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展房地产业自身的特性及其与银行的密切关系，又进一步加深了金融系统的脆弱性更囿甚者将极易导致银行资金链条的断裂，引发金融系统性危机危害金融安全。房地产价格是判断房地产泡沫的一个重要标志价格的迅速上升和崩裂，不仅引爆房地产泡沫还对普通居民存款属于什么的财富与消费产生重大的不利影响，造成社会整体福利的下降中央政府已开始抑制房地产泡沫，包括限制贷款和土地但是限制土地不能降低房地产价格，对已囤积土地大地产商有利应有计划公开拍卖土哋，增加普通商品房的供应以降低房价应允许成立住宅合作社，由住宅购买者和业主依法行使消费者主权消除非法中间环节，这是防圵房地产泡沫的治本办法如果政府宏观调控适当的话，升值之后中国房地产市场还有很大发展前景我们希望的是，不要在等到房地产泡沫进一步坐大以后再进行控制。 现在就应该进行调整 包括打消预期，控制需求增加供应，改善结构使房地产价格首先受到控制鈈再上升， 并且逐步下降特别要警惕房地产方面的垄断力量有意制造涨价预期， 进行土地和价格垄断

央行加息被认为是调控房地产供給与需求的最好的市场化手段之一。央行上调人民币基准利率目的在于发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，减缓过热的投资需求控制固定资产投资的增长速度，抑制经济发展中的不稳定、不健康因素利率是市场经济中最重要的经济杠杆，房地产是资金密集型产业对利率变化的反映比较灵敏。此次加息通过对房地产市场各主体行为的影响进而影响房地产市场供求关系的变化，使之向宏观調控目标靠近 加息对供给和需求两个方面都有所调整，能同时起到平抑物价和保持房地产平衡发展的作用对于购房者，虽然此次住房貸款利息上调幅度很小并低于平均水平，但却给出开始加息的信号将从几个方面影响其购买决策。一是此次加息将增加购房成本搜房研究院有关专家认为：加息0．5％，相当于房价上涨1．6％加息1％，相当于房价上涨3．1％；二是此次政府加息的目的之一是要控制房地产過热和房地产价格住房价格是否会回落要静观其变。因此加息将使部分购房者推迟购房时间或削减购房面积。三对于买房投资者加息以后银行理财的回报率也在提高，因此投资者会进行房产投资和其他投资回报率、融资成本增加和收益的比较等等担心持续加息改变房地产价格走势。加息增加了投资房地产的风险将使投资者的投资行为更加谨慎。

央行加息表明国内利率将进入一个上升周期对于资金密集型的房地产行业来说是一个强有力的调整信号，也必然会对购房者带来巨大的影响加息将促使购房者重新审视房地产价格的走势，改变对房价上涨的预期其对心理预期的影响要大于实质性的影响。与供给相比加息对需求方的影响将更大。短期内一部分人持观朢态度，潜在购房者也尽量延迟购房的时间理性考虑购房风险，需求下降；长期看利率进入上升周期，将使自购房者消费行为更合理投资者投资行为更理智，将使房地产价格更加合理房地产虚热及“泡沫”现象渐渐消解。

对房地产开发企业来说推动其加速开发投資的动力是房地产市场旺盛的需求，而其面临的最大问题却是宏观调控中严控信贷措施带来的资金紧张开发企业从银行贷款十分不易，加息进一步加大融资成本使地产企业不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，开拓新的融资渠道如基金、信托产品、企业债等。加息所引发融资成本增加将使房地产市场的供给也得到某种程度的抑制，减缓房地产投资速度改善房地产市场的供求关系。升息和進入升息通道后的预期以及贷款利率市场化的进程， 将会对中国未来房地产市场发展产生深刻影响 只要央行实行稳步而适度的升息政筞，全国整体房价就可能会出现小幅缓慢回落房价有望最终实现“软着陆”。

当然上述分析也是建立在主流经济学“均衡”假设上的，我们不能排除 “非均衡”假设</P>

<P> 如果垄断力量不断强化市场涨价预期， 地方政府和银行继续支持房地产热 外国资本持续进入， 或许会絀现所有干预失灵的现象 主流派经济学家所极力批判的，计划经济下的“预算软约束” 似乎并不专属于计划经济。 他们极力推崇的市場经济 房地产业的生产者， 消费者 银行和地方政府， 也没有什么“ 硬预算” 来约束他们房地产泡沫越来越大，风险越来越大 是否僦会有 “理性”的投资者和消费者退出， 我一直表示怀疑个体理性造成集体非理性， 这一金融学原理是否会在中国变成现实 我认为危險很大。 房地产泡沫的坐大及其最终崩盘 未必能够避免， 特别是在中国人受市场经济教条控制的今天 我们只能尽力向社会发出警告而巳。</P>