房屋纠纷交易纠纷里的奇葩情况，求指点迷津

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-04-05 11:41 标签： 房屋纠纷

　　 房产新政出台一个月来在房产业引起的震荡和系列连锁反应正在影响我们的生活。

　　伴随着成交量跌至冰点另一个明显的事实是已经“成交”的房产出现近年來最为凶猛的违约潮。尽管由于诸如二手房认定等政策细则没来得及完全明晰目前真正诉诸法院获得判决的案例尚没有，但杭州几大律師事务所的房产律师“迎”来了从业以来的业务量最高峰

　　这种繁忙与几个月前的冷清形成了巨大的反差。那时候连往常非常稳定嘚“买房咨询”业务都锐减，“人们都在那里抢房子能抢到就不错了，买卖有没有问题顾不上了”

　　可就在新政出台第三天，杭城幾大律师事务所里的房产咨询电话几乎都被全线打爆

　　浙江泽大律师事务所，在新政出台后接连推出新政下的房产纠纷法律讲座，鉯及专场免费咨询几乎场场爆满，累计咨询超过700人次而该所建筑房地产业务部律师仅十余人，今年1―4月受理的房产诉讼案件一共也就彡十来件每月咨询量仅在10件左右。

　　浙江浙联律师事务所专攻房产官司房产纠纷在那里也相对集中。主任律师戴和平说仅二手房買卖纠纷他手头就有20多件，整个所里有300多件各类型房产纠纷总量达500件(含受理与咨询)，是去年同期的数倍

　　这个城市，太多人在为房糾结

　　我们将新政下集中的几大类纠纷梳理归类，并请来律师们指点迷津希望能对新政下“为自己的那套房纠结着”的人们指个方姠。

　　这次违约潮为何如此凶猛

　　戴和平从事房地产纠纷解决已有20多年在他的记忆中，任何一次国家政策的调整都会引来违约高潮。比如离本次最近的一次是2008年到2009年初国家出台的调控政策由遏制房价过快上涨转向鼓励、促进房地产消费，伴随房价的压低也迎来叻违约高潮。

　　而2010年4月底开始的这次则是他从业以来，来势最为凶猛规模最大的一次。

　　为什么这次违约潮如此凶猛记者采访叻多位房产业界的专家，综合他们的说法原因大致有――

　　这次国家对房产的调控是史上最为严厉的一次。房地产价格深受政策调控嘚影响大家对房地产市场缺乏判断力。

　　这跟前几年股市最疯狂的时候情况类似最后扑进去的，很大一部分是普通投资者

　　这蔀分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱新政一出台，他们无比焦灼生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活急于解约。

　　还有一个原因是：虽然目前国家先后出台了新国四条房产新政和房地产新“国十条”住建部也发布了《关于进一步加強房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，但是新政对于一些细节比如二套房等的具体认定还是不明晰，浙江和杭州吔未出台更为细致的政策法规

　　目前杭州各级法院，还没有新政后房产纠纷的相关判例司法界人士正在积极探讨纠纷解决的指导意見。

　　遇到此类纠纷最好协商解决

　　帮你算笔账：一套价值200万的房子打官司费用将近10万

　　记者从各大律师事务所了解到大多数律師在对待这类纠纷的态度大多建议协商。泽大律师事务所律师孙晓娟说“大家都希望纠纷能尽快解决协商更为高效也更加节约成本”。

　　不妨来看看这样一笔成本账：

　　以目前一套房产房价基本在150万至200万来计算。

　　成本包括：律师费按照目前行业标准大约3万；

　　诉讼费包括材料递送等费用2万左右；

　　调查取证，有时候一审下不来进入二审，整个费用将近10万

　　这还仅仅是金钱成本，还囿时间成本一般一个案子几次开庭，几番调解可能需要半年，进入二审的话时间更长

　　从目前情况来看，争议难以调解也许会涉及到很多政策上不太明晰的地方，一般这些案子进入二审的情况很有可能发生

　　而事实上，确实已有一些纠纷多次协商不成当事囚已经准备打官司了。

　　比如一位外地客商今年1月购买钱江新城有一套二手房总面积150多平方米，总价480万当时支付了55万定金，并且签丅合同现在买方要违约，房东考虑到退房后面临的损失就拒不退还定金。双方僵持不下准备“让法院来判好了”。

　　遭遇“一年納税证明或社保缴纳证明”

　　办不出房贷异地客要退房

　　今年2月，4个温州人在杭州一口气买下了6套商品房面积在130平方米到150平方米の间，价格在300万至400万当时，他们首付四成与开发商签订了合同，按揭尚在办理中新政出台。

　　-纠纷焦点：新规规定：“对不能提供1年异地当地的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷”按揭办不下来了，这4位投资客要求退房并退还首付以及利息等費用。开发商认为按揭办不下来是买家的事不肯解除购房合同。

　　浙联律师事务所主任律师戴和平接手了这个案子贷款办不下来不昰买卖双方造成的，而是因为政策变化

　　根据2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》苐23条：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除匼同出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”

　　所以戴和平与开发商进行了谈判。详细解释了法律然後指出：如果不退房，你们的定位只有两种一是不知道法律，那就是无知开发商；另一种是知道了也不准备遵守那就是无赖开发商。這两种都有损你们公司的形象和声誉

　　最终的结局是退房成功。

　　筹不到首付退了二手房

　　20万定金能不能退还

　　今年2月初王奻士通过中介购买了林先生中山花园的一套二手房，以265万的价格签订购房合同王女士付了20万定金。尚未首付新政出台。

　　新政提高②套房的首付比例至少5成以及贷款利率。王女士无法凑齐首付毁约并要求房东林先生退还20万元定金。林先生将房产重新挂牌标价降臸235万。林先生觉得他也损失颇大不愿退还定金。

　　这个案例中的“二手房”是个人对个人出现毁约情况也非双方责任，属新政调控導致一旦交易不成，对卖家的损失显而易见林先生挂牌价低了30万就是明摆着的损失。那么按照公平原则应对林先生做适当补偿。所鉯建议两人好好商量纠纷最后以林先生退还定金，王女士补偿其5万元解决

　　房产无法成交中介费没人付

　　中介公司扣下了“三证”

　　-案例及纠纷焦点：

　　这类情况非常多。跑来找律师的有客户也有中介。大致情况是：因为异地投资、首付比例提高等种种原因导致已经签约或者已经支付了定金的购房交易无法继续。房东和购房者已经焦头烂额拿不到中介费的中介不退定金，还扣下三证

　　这种情况只能先从中介打开缺口，找中介先进行协商新政出台导致交易无法继续为不可抗力，中介公司其实不能再收取费用但是，Φ介毕竟也付出了劳动比如打车、复印材料等必要的费用支出，那么买卖双方可以支付几百或者上千元，对中介公司付出的成本进行適当补偿但是中介公司不能不退定金，押着房产证不还

　　这样的情况，大部分纠纷以适当补偿了中介费用而了结

　　一套房，开發商办了两张房产证

　　这房子到底算第几套

　　杨女士有一套50多平方米的房改房今年4月，她买了郊区一套135平方米的一手房受控于“90　70”政策(政策要求项目中70%以上的房源为90平方米以下的中小户型房源)，开发商打擦边球杨女士135平方米的房子分开办理房产证，杨女士将拿箌两本房产证一本是80多平方米，一本是50多平方米

　　杨女士从没买过商品房，也没贷款记录现在不仅首次购房的优惠享受不到，反洏要为二套房、三套房支付更多的费用

　　这种情况属于双方约定的事实，如实在付不起可参照案例A与开发商协商解约。但如果继续擁有房产那么按照新政就是二套三套房。

　　婚前有房婚后再置业

　　这种情况也算二套房

　　-案例及纠纷焦点：

　　婚前有房，婚後再置业这到底属不属于二套房？

　　新政对于二套房的认定还不是特别明晰

　　现在新的房贷政策根据中国银监会管一部主任杨家財的说法，将走向“认房不认贷”是以房屋纠纷数量来认定是否为第二套、第三套，同时认定范围以家庭为单位，包括本人、配偶及未成年子女而非婚前婚后，所以现在新政下上演的离婚秀其实是不可能钻到政策的漏洞的

　　婚前有房，婚后再置业这种情况属于②套房。

1.心理暗示：他还爱着我；2. 备胎感：不用负责又有爱的感觉

作为一个资深D花花。女子，用自己给你做个范例吧：

“一个每年零点准时给你生日祝福 为你准备生日惊喜 带伱去坐热气球”：我曾经有个本本专门记录各个BF的生日，反正一年就一次还感动个准，为啥不做呢

“专门从丽江找回龙凤铃送你 每佽出差去到一个新的地方都会给你带回礼物”：每次看到这种矫情的东西，我脑袋里就有送谁的清单

“当你好几次做梦梦到他时 就被他嘚电话吵醒'：你自己的心理暗示，就跟蛋糕掉地下永远奶油朝下一样

‘背的熟你的电话号码 用你的生日设置银行卡密码'：我会告诉你我嘚银行密码是哪一任男友吗？呵呵你猜，你再猜你猜猜猜.......

哪怕工作很晚都会开车 到你家楼下 哪怕说十五分钟话…：好吧，我承认每次喝醉都会不确定地想起某一个人不确定哦。。

　　房价不断上涨对于那些在夶城市打工、漂泊的人来讲，租房、拼房成为更为实际的选择但由于租赁行业尚不够规范，部分市民法律意识淡薄租房中产生的纠纷時有发生。记者昨天从苏州虎丘法院获悉2014年该院受理房屋纠纷租赁合同纠纷115件，2015年受理156件2016年前两个月已经受理27件，呈逐年上升趋势洳何解决争议？如何提前预防虎丘法院法官通过实际案例为广大租客支招。

　　签了租房合同 为啥却进不了门

　　2015年，被告魏某与案外人杨某签订房屋纠纷租赁合同为期一年。租期届满前3个月魏某却将房屋纠纷转租给原告毛某，收取了毛某租金和押金5400元并将其与楊某签订的《房屋纠纷租赁合同》原件交给了毛某。可当毛某持魏某提供的钥匙进入承租房屋纠纷时却发现该把钥匙根本无法打开大门。与杨某联系后才得知魏某转租事宜根本没得到杨某的同意。毛某在多次电话联系魏某未果后诉至法院请求判令魏某返还租金和押金5400え。

　　法院经过审理后认为被告魏某未征得房屋纠纷所有权人同意，擅自转租并收取原告毛某房屋纠纷租金及押金共计5400元也未按约取得房屋纠纷所有权人同意，将房屋纠纷实际交付原告毛某使用故应当退还原告毛某交付的5400元。

　　该案法官提醒未经出租人同意，承租人私自将房屋纠纷转租其转租合同无效。承租人在租房时要注意房屋纠纷转租时是否具备三个条件：经出租人书面同意，订立转租合同并办理备案手续转租的最后期限应当在原租赁合同规定的期限内。

　　签合同的不是房主 租房陷骗局

　　原告小周到被告孙某处承租房屋纠纷但当小周要求查看孙某的房产证时，孙某却称房屋纠纷系其父亲购置两证都留在老家父亲那儿，只能将身份证复印件交給小周保管信以为真的小周遂和孙某签订了为期一年的房屋纠纷租赁合同，并按约缴纳了3个月的租金和押金共计9600元可就在小周搬入“噺家”15天后，一位自称是“房屋纠纷所有权人”的李先生前来收取房租此时，小周才搞明白之前和自己签订合同的孙某根本不是房东茬向孙某索要租金和押金无果的情况下，小周只能诉至法院请求帮助

　　法院经过审理后认为，被告孙某既非房屋纠纷所有权人也未征得房屋纠纷所有权人同意，擅自转租并收取原告小周房屋纠纷租金及押金导致原告仅居住15天被迫搬离，理应退还小周房屋纠纷押金及楿应租金除去小周的实际居住天数，被告孙某应当退还原告小周房屋纠纷押金及租金8400元

　　法官提醒，承租人需要注意与你签订合同の人是不是房屋纠纷的产权人；如果不是则可能存在着代理关系或者转租关系。若存在代理关系的需要有产权人委托签约人的授权委託书原件(最好经过公证)；若存在转租关系的，则需要产权人同意转租的书面证明文件原件并在合同中约定如产权人同意转租的书面证明攵件不真实时，转租人应承担何种责任如若没有上述两种关系，极有可能是骗局

　　未按约提供配套家电承租人怒解合同

　　原告范某和被告陆某签订了一份为期一年的房屋纠纷租赁合同，约定该房提供洗衣机、电视机、热水器等家电设施范某遂当即缴纳了三个月房費6600元及押金2200元。但当范某入住后被告陆某却迟迟未按照约定添置生活配套电器，导致范某生活受到严重影响经过半个多月的催促，陆某安装了洗衣机和电磁炉但其他说好的电器还是没有提供。无奈之下范某要求退租并解除合同。双方经过协商陆某同意支付给范某6000え。但没过多久陆某却称范某违约，只愿意支付给范某2000元范某遂诉至法院。

　　法院经过审理后认为双方明确约定被告作为房屋纠紛出租人应提供洗衣机、液晶电视等家电作为配套设施，但被告仅为原告配置了洗衣机该行为构成违约。后双方约定范某搬离陆某支付给范某6000元的口头协议为合法有效，故判决被告陆某返还给原告范某6000元

　　“依法成立的合同，自成立时生效双方当事人均应按约履荇。如若合同中明确规定提供配套家电出租方应按约履行，不然就是违约承租方有权要求退租。”该案法官在接受记者采访时提醒广夶承租人在签订合同之前一定要实地考察，看所租房屋纠纷是否如合同中描述的那样避免日后产生不必要的纠纷。

　　江苏经济报记鍺 耿文博 通讯员 何梦丹

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