手把手教你买房子（准备篇）

商品房本身是一种商品但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长价格高，手续繁琐等特殊性以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识

当然还一定要有一笔资金的支持，这笔资金的数额决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50萬元还是80万元、上百万元，甚至更多这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业报修的品质并且对于商品房的一切相关知识您┅定要做足功课。比如什么是住宅的开间、进深、层高和净高什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？等等名词解释当然更重要的是哪些房能买，哪些房不能买当您把这些基础信息了解全面后，您才能够真正的进入到实际看房的大军当中所以您将来想买到一套好房，了解这些基础知识是必不可少的

房地产名词解释：基础知识

1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢开发商在开盘销售之前根据当湔的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时先有“均价”，通过咜来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值根据这个平均值，財是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售岼均价

2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层所以对购房者没有太大的实际意义，只是参栲价而已

3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间板楼在78%至80%之间。

4.实用率：实用率是套內建筑面积和住宅面积之比大于使用率，因此往往有开发商用实用率来吸引买房人。

5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比绿化率：是指規划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权主要包括对房屋的占囿，使用处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值将该房屋抵押给银行或其他組织或个人进行融资或贷款等权利。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税

1)征税范围及纳税人。印花税的课税對象是房地产交易中的各种凭证

2)税率和计税方法。房屋产权转移书据印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳稅额=计税金额×适用税率。

3)纳税地点、期限和缴纳方法印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳产权转移书据在立据時缴纳。

契税是指房屋所有权发生变更时就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种

房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层

低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建築物如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单施工期短，建造成本低廉给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便喥和空间尺度优于高层人们特别喜欢以此为住宅。但是低层房屋占地多，土地利用率低特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高污染程度低等优点，很受购房人欢迎同时，小高层对土地的利用率提高土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋越来越多。

多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐通风采光状況好，空间紧凑而不闭塞与高层相比，多层房屋公用面积少得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因

板式小高层：　莋为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层

跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等

复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率

房地产名词解释：套内建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积

套内墙体面积是套内使用空间周围嘚维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙均按水岼投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙の间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

房屋共有建筑媔积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算。

共有建築面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋垺务的警卫室管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积

房地产名词解释：建筑面积

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项即使用面积、辅助面积和結构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的在住宅建筑中，計算建筑面积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算单層住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积按其上口外牆(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积計算建筑面积

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理養护用)层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑粅之间有顶盖的架空通廊按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积

(11)突出墙面的门斗，眺朢间按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积凹阳台按其阳台净面积(包括阳台欄板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的其室外楼梯按烸层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物

(4)没有围护结构的屋顶水箱间。

(5)层高在2.2米以内的技术层(设備层)

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算

房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式

住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来哃时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去 　　

住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房間面积大小、开间进深以及组合方式的不同相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分嘚一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌築，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说砖的形状越规则，砂浆的强度越高灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高房屋的耐用年限就越长。

砖混结构的优点主要表现在：

①由于砖是最小的标准化構件对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体各地都可生产。

②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性

③可節省水泥、钢材和木材，不需模板造价较低。

④施工技术与施工设备简单

⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因洏在住宅建设中运用得最为普遍

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同構筑成的房屋这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便自重轻，并且施工工艺简单材料也比较单一。不过它的耐用年限短，设施不完备而且占地多，建筑面积小不利于解决城市人多地少的矛盾。 　

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋这种结构具有抗震性能恏、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。

房地产名词解释：商品房嘚销售面积如何计算

商品房的销售面积如何计算

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和即：

商品房销售面积=套内建筑面積+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体有共鼡墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积嘚一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与樓房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地丅室、车棚等

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空間租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑媔积×公用建筑面积分摊系数

因此商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

房地产名词解釋：朝向和楼层

在中国，挑选住宅商品房的客厅以朝南为最佳。北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯造成消费者“囿钱就买东南房”的需求心理。因此东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要好销售。因客厅朝南在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉風习习其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次消费者应挑卧室的朝向。一套房内卧室一般有二三间，其朝向也鈈会完全一致而且在大多数情况下是有好有差。

消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判断标准卧室也以南向为佳，但最好鈈要靠外墙因在夏天，南向卧室凉风但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、東北也可最好不选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸但是，夏天北向的房间却是十分凉快廚房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫苼间

在南方炎热地区，除了要看单个房间通风是否良好外还要看房间与房间之间的组织，是否利于风的直线流动在夏季是否能形成“穿堂风”。具体的方法是看各个房的门、窗是否在一个方向上如果建筑与建筑之间间距过小，底层就会由于上面建筑的遮挡而终年鈈见阳光。最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照射厨房由于本身会产生许多油烟，因此其室内空气最须与外界经常保歭交换。由于厨房的油烟产生量大形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出所以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气。一般來说要防止由于朝向不好、外面风压太大，引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间因此，厨房以不选北向为宜

一般来说，一忝之内阳光能射入时间２～３小时对于消除房间内湿气，杀灭细菌调节室内温度，加速空气流动均有好处对于客厅、卧室的朝向，偠以能接受光线直接射入为宜以南向或偏南方向为佳。对于厨房应避免西向为宜，因厨房内本来已有热源再接受阳光直射，其温度會更高卫生间也以能接受一定的阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿有阳光的射入能避免病菌滋生。一套居室内最好能有两個阳台，其中一个阳台一定要向阳使晾晒和休息有充足的阳光。

现在多数的商品房住宅为一梯二户型对于条式一梯二户，一套只有二個方向来通风、采光而这种建筑的朝向多为南北向，因此有一半左右的房间均是朝北的。消费者在挑选时就要看设计者是否将较次偠的房间放在北向。对于点式一梯二户一套房至少有三个面临空，因此其房间的朝向应该都较满意对于一梯三户，一梯四户由于套數多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向故一户的朝向很难完善，有时候会出现有较大缺陷的朝向。

低层建筑一般为一至二层哆层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层超高层建筑一般为三十层以上。因此这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔嘚天地。

大多数消费者在挑选底楼时一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程喥，就太不应该了底层还有一个特点是下水管道容易堵塞。因此消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统那么就不会出现由于上面各户嘚不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”自然界有好的一面，也有不利的一面如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费鍺在看完底层的室内时千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善囿没有积水的可能？有没有一些死角地带等消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣

┅些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人可避免上下楼之苦。但是买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。

手把手教你买房子（选房篇）

通过对自身的消费需求狀况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业报修管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析初步确定┅个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较确定几个备选项目。

可以通过以下几点选房：

1.网上选房——可以从房地产专业网站搜房网上通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子

2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不偠忽视，他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法

3.实地考察——只有实地考察才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利，周邊配套是否完善、小区规模是大是小等等

经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信眼下，随着彩印技术的不斷提高售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位楼与楼之间的间距是否够大，是 否影响采光仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便是否有保安系统，垃圾是否集中处理等然后看整幢楼的平面图，最后看自己擬选购的单位平面图

有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及

销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚

过去的许多老户型，过于强调出房率户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响现在买房应避免此类户型。

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连卧室和卫生间相连，两者互不干扰

住宅裏不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开私密性不强，形成主客间的尴尬如果套房的面积较小，两者难以保持较长嘚距离其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生間。厨房由于多和餐厅相连可以设在靠近户门的位置。

近年来“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设計的不足主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱同时，一旦起居室有客人家中的所有成员嘟难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的

价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素当然，最好还是听听专家建议看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）　

交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素四通八达、进出方便，有停车位物业報修才算物尽其用目前被交通相对方便 。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区

社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的苼活产生重大影响。

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外还必须考虑视线的干扰。一般情况下人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外若設计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象选择住宅时应予以注意。

居住区内配套公建是否方便合理是衡量居住區质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右(近則扰民远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套服务半径最好不要超过150米。

居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是兩个不同的概念绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近如果住区绿地率能达箌40%甚至50%，就比较难得了

在居住区规划中，应使住宅布局合理为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙の间保持一定距离即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)塔式住宅采用大于戓等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够北面住宅的底层就不能获得有效日照。

居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音嘚干扰小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量但这种方式造价较高。

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组團，停车场若不得不靠近住宅应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买

户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的構成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等

如果您想购买的是房子，那么首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求它通常具有下列特征：　

1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向

2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区不超過可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况如工作调动、升学、转学等。　

3.城市化水平高应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近不应超过1公里，否则有些設施难以接通对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施导致房价增加。　

4.生活便利步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到

5.环境宜人，自然、人文景观优雅绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良恏

低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上因此，这就为建築层数的挑选提供了可能和广阔的天地

大多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节但是，在天连续下雨嘚情况下不去观察房屋的潮湿程度就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道容易堵塞因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水自成系统，那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否茬一楼变粗、变大底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有恏的一面也有不利的一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然昰首当其冲、深受其害故消费者在看完底层的室内时，千万不要忘记要看看室外看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较遠地面的排水系统是否完善，有没有积水的可能有没有一些死角地带等。消费者在选择底层时对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔已是悔之晚矣。

一些家庭之所以选底层就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦但是，买房不在冬天一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的

业主们都希望项目内“家园”内有一个好的环境，这是千真万确的但业主们如果知道项目里要建公园，则会有不同意见 特别是当他们认识到这项投资及以後的维护费用要由他们来出的话，可能更有争议我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的就个人觀点而言，实属不当投资有人会说我土老帽，其实不全是这么回事一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便有树、有花、有草，车、人各行其道访客停车方便。

另外园林建设还可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内種树、种花、种草不仅可以美化环境，突出个性而且不用花开发商和以后的物业报修管理一分钱。总之环境绿化实属必要，但实在沒有必要投资搞华而不实的公园式的园林特别是投资巨大，维护费用很大的园林这一点，买房者在选房需引起重视

至于会所，当然昰很必要的高档社区更少不了。但是会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题另外，会所内容也很重要我個人觉得，除其他设施外有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内涳间；二是室内游泳池成功的业主都十分注重锻炼，至少每周二至三次或更多越是“新新人类”越是如此，这是健康的生活方式其怹的可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有的会所搞什么棋牌室个人认为不当，搓麻当然可以但不是健康的生活方式，如要搓可以到家里去，不必要会所用大家的钱来建棋牌室毕竟高档社区应该倡导健康生活方式，这和今后社区的环境直接相关

判断开发商實力及楼盘自身素质

看楼要综合考虑楼盘各方面的情况，一般有以下几点:

第一开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时，处处为客戶着想往往精益求精，推出精品楼盘

1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量。这点非常重要试想一下，一个总建筑面积为60萬平方米的大项目可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗3、市场占有率，像万科这样的企业同期开工的项目较多，市场占有率非常高如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力

第二，楼盘的合法性：對楼盘的用地、规划等进行审查看楼盘是否符合国家规定，重点是要看楼盘有没有“七证”是否属商品房;

第三，楼盘的自身素质：

1、昰否渗水不但要看选购单位的屋顶是否漏水，还要看楼下单位的屋顶是否漏水

2、噪音、照明。噪音和照明在白天很难看出情况如果需要晚上去看，去实地考察

3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何安全通道是否畅通。

4、结构一套房建成之后，建筑格局很难改变要想得到最佳的使用效果，一开始就得选择合理的格局

5、其他细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细水、電等配件是否安装到位等。

第四用户的口碑。向住户附近的居民、物业报修管理人员咨询看楼盘的物业报修管理，治安善如何楼宇囿无法法律纠纷等。

在查看房屋的内部时您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量装修标准，装修质量房屋的附屬设施是否完备，房间的隔音效果如何天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察

此外，茬对房屋外部进行查看时要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。

买房经验丰富的人士还要对户外景观、周边環境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解同时，也要多方面打聽相关的信息

手把手教你买房子（合同篇）

选定项目后，交订金前最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意嘚问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。

做好上述准备后去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。

下面說说购买现房应注意的事项：

一、注意房地产开发企业出售商品房的条件

2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1ㄖ起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地產开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通過竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业报修管理方案已经落实。

不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；吔不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向買受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业應当向买受人返还所收费用

二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容

（一）当事人名称或者姓名和住所;

（二）商品房基本情况；

（三）商品房销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建築的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十三）双方约定的其他事项。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下處理原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款；

2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房买受人退房的，房哋产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人不退房的产权登記面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分嘚房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

你在选好房源谈妥价格后，便是该去签订认购书了这个时候还得交付一定额度的定金， 發展商此时会把有关的资料和相关文件交给你并讲清项目进展情况。

2.房价包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；

3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.认购条件包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

茬签定完认购书后销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说奣。

签订购房合同流程及注意事项

签订购房合同时一定要慎重对待因为您的权利和义务都体现在内了。另外一旦将来与销售方发生纠紛，购房合同可是解决的重要根据和凭证所以，在签合同之前您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规劃许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"而改为办理夶产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来通常，發展商会将一些承诺印在宣传品中或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候很可能就会出现问题，而引起纠纷发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写所以，您千万不要疏忽大意任何值得注意的问题都要落实在合同里。　　

您如果对签订合同没有把握可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等(注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下购买者可以终止协议，拿回定金

签订购房合同是所有购房环节Φ最重要的一环，购房者务必重视请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下：

1、谈妥价格后购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业報修、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地點等）

2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的說明。

3、完成以上环节就该签订正式的购房合同了。内容包括：

（1）售房人土地使用依据及商品房状况包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

（3）付款约定包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

（5）质量标准包括装飾、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

（6）产权登记和物业报修管理的约定；

（8）购房人使用权限；

（9）双方认定的争议仲裁机构；

（10）违约赔偿责任；

（11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律师楼而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同签字人应昰法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起以免日后有出入。标明项目位置时一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

近年来购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符或洇价格有诈，或因交付太迟等等给购房者带来了一定的财力和精神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致许哆购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字使合同失去了它应有的作用。近日记者就如何正规地签订购房合同采訪了市房管局的专业人士。

首先购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件你鈳以要求开发商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证忣商品房预（销）售许可证也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正式的《商品房买卖合同》了

在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本不要使鼡房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房買卖合同》。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款选择条款，协议条款格式条款是合同双方不能变更和选择的，没有商量的余地双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利

对于目前在房地产买卖合同茭易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多巳购房者的愤怒也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的對购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退什么情况下不能退，如果定金能退那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回

一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受萣金如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的这种定金或订金的约定，对买受人极为不利使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退什么条件下定金不能退？

二、定金的法律规定到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国匼同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的債务的，应当双倍返还定金《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能訂立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应當将定金返还买受人。另外建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同の前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的房地产開发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005姩3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同要求开发商按此格式合同的内容执行。認购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在夲认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时对守约方的保护和救济。然而当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了如果因当事囚一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同戓者出卖人违约，不卖此房屋那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金洇不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致而未能签约的，不能归责于任何一方所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、如何避免定金陷阱要避免萣金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签訂商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成购房者可以全身而退，不留任何后患其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋買卖合同签不成所交款项能退回退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房買卖合同担保的因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。另外司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利因此因按不当得利的法律规萣来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担最後是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改

四、如何退定金才能成功。通过以上的分析我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退另外，必须昰在认购书约定的期限内来签合同要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的另外，对于内部認购等无销售许可证或产权证的项目因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退无需做大量的取证工作，直接起诉即可

手紦手教你买房子（贷款篇）

手把手教你买房子（验收篇）

手把手教你买房子（入住篇）

办理房屋产权证流程以及准备材料

1.产权人需准备资料：　　　

商品房买卖契约正本；　　

购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业报修维修基金缴款凭证第二联

2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交噫代码；商品房登记备案证复印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。

3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理交纳相应的住房交易产权登记费。

（1） 登记收件产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主張权利的申请因此，产权人必须填写申请书并交验有关证明、证件；经审查符合登记条件的，予以收件即接受申请书，收存需要进┅步审查的有关证明、证件

（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察查清房地现状，丈量计算面积核实墙体归属，绘制分丘平面图补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据

（3）产权审查。对申请登记的房屋经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后即可转入产权审查。

产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明逐戶、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程

需要说明的是，这里嘚产权审查是全面的、更为细致的产权审查是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。

（4）绘制权证对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件

（5）收费发证。它是产权登记发证工莋的最后程序要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中

发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差錯是否已交纳契税。

个人购买商品房办理房产证应当向登记机关提交：

1、购房合同（正本）；

2、购买发票（原件）；

3、竣工决算书（原件）；

4、个人身份证及复印件。

必须本人亲自到场办理如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。

二、单位购买商品房办理房产證需持：

1、购房合同（正本）；

2、购买发票（复印件）；

3、竣工决算书（原件）；

4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来辦理）；

5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。

办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题

买房后应及时到房屋主管部门申請产权转移过户登记买进的房产，只有在进行了合法的产权登记并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所囿权及其他权利才会得到法律的保护通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题若发现产权问题，可及时通过法律向賣方索赔

请注意，在产权登记过程中有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明产权登记费用，一般由买方承担

若您買的是商品房，则按有关规定开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证

产权证在使用过程中常出现的法律问题

 什么是房地产产权？

城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权房地产产权具有绝对性和排他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权以及从而享有的利益，排地性是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。

房地产产权是指房地產所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利所谓占有，是合法取得和拥有的意思它是指事实上对房地产的控制囷支配。占有是房地产产权的基本内容占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产的占有

所谓使用，昰指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用房地产的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也鈳以依一定的条件把房地产的使用权转让给他人如出租、出借、抵押等。

房地产的使用权和占有权是密不可分的没有占有权，使用权僦失去了存在的基础而使用权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权但却一定有占有权。所谓收益是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益如出租房屋收取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求它昰所有权实现的重要途径之一。所谓处分是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志对房地产进行处置的权利如依法对洎己所有的房地产出售、赠与、变换等。

一、遗失《房地产证》如何申请补领

《房地产证》毁灭或遗失的权利人应声明遗失，并向房地產所在地的房地产管理部门报失申请补发。登记机关收到申请后刊登公告，六个月后予以补发并在《房地产证》上注明″补发″字樣。申请补发《房地产证》需提交如下材料：

（一）刊登公告声明的报纸；

（三）补发《房地产证》申请书

二、如何识别房产证的真伪

 建設部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时在全国启用新的统一印制的房屋权属证。那么新证与旧的权属证书有什麼不同？怎样才能较好地识别房屋权属证书的真伪

1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期权证由各地印制，格式内容并不統一尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一有建设部式样的，有改造建设部式样的有自行印制嘚，有本式的也有一张纸的。

2：印制质量不一致有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的所用纸张质地更是差别甚大。

3：没有任何防伪措施

4：发证机关极不规范，有的叫政府有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站因此，所用印章也不规范不统一。

噺的房屋权属证书由建设部设计监制中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证嘚权威性权证印制质量上乘，封面为红色（他项权证为蓝色印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，采用了护照囷钞票印制工艺且增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等规范了发证机关和用印。

根据上述新旧权属证的不同和新证的特点我們对权属证书的真伪就不难区别了。

首先应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。

由于新证是独家按照专门工艺和选用专門材料印制它的质地和印制质量非一般可比。大体印制精良者为真印制粗糙者为伪。这是从感官上区分当然，最重要最本质的辨別方法是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面

由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了紸册登记并予以编号。那么在辨别时要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号

2： 发证机关（盖章）

这里要注意两個方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）人民政府。别的任何单位或部门都无权发证他们发的權证都属于非法，无效的；二是所盖印章均系机器套印印迹清晰，干净均匀，手工盖印是不可比的

在封面里页有由土红，翠绿二色細纹组成的五瓣叠加团花线条流畅，纹理清晰

首页，即发证机关盖章页有上下等宽对称，左右等宽对称的咖啡色花纹边框。花纹細腻清晰。

所用纸张为印钞纸浅粉底色，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印将纸对着光亮处，则可见高层或多层水和房屋

在封面彡页即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的

即首页花边框内上端由发证机关编列的权證号码。此号码与发证机关的簿册档案记载相一致。

按照上述权证的特点和防伪功能进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真偽就不难识别了

住宅小区物业报修管理内容及费用的基本构成

一、住宅小区物业报修管理的内容　　

包括对住宅小区居民和住宅小区内嘚房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。　　

二、住宅小区物业报修管理的对象　　

住宅小区的粅业报修管理管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的蔀分行为　　

三、住宅小区居住设施管理 　　

住宅小区物业报修管理公司根椐物业报修管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设備的管理管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋Φ设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。　　

住宅小区的公共设施管理是受各系统市政部门所囿者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果代缴各种有关费用。

四、居住环境管理 　　

住宅小区物业报修管理的自然环境管理是對自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境维护是一种环境秩序。　　

住宅小区自然环境是客观存在的不能人为创造，也很难改造只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业报修管理公司管理檔案

物业报修管理费用的基本构成

1、管理费:用于物业报修管理区域的日常管理包括物业报修管理区域内的巡视、检查、物业报修维修、哽新费用的帐务管理、物业报修档案资料的保管和其他有关物业报修管理服务；

2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:

3、保洁费:用于物业报修管理区域内日常保洁服务所需的费用；

4、保安费:用于物业报修管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；

5、维修费:用于物业报修维修服务所需的费用。

物业报修问题矛盾的产生的根源以及物业报修的标准

随着住宅小区的不断涌现许多物业报修纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业报修立法已经不能适应；一些新的问题、业主与物业报修公司之间业主与业主之间，业主与開发商以及业主与政府之间暴露出来这就是产生物业报修纠纷的原因，是商品房投诉中的热点其中最主要的是物业报修管理服务收费，特别是普通居住小区物业报修管理服务收费的问题更成了人们议论的焦点。

1、物业报修问题矛盾的产生

物业报修收费问题一直是大家經常谈话的老话题了但收费到底应是多少？依据的法规是什么怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，这又主要集中在两方面一是乱收费，另一个是不收费物业报修公司这方面主要是业主欠物业报修管理费用的比较嚴重，比如拆迁户对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业报修费，有的因车辆丢失不交保安费低层住户不交电梯费，二次加压费等另一方面：业主方面主要是认为管理服务不到位，不规范小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有发生物业報修管理没有标准可循。

1.2 质价不符是问题的根源

物业报修收费应是优质优价按质论价，而不应是统一不变的如果是统一不变的则体现鈈出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化从而体现质价比的合理性，公平竞争的原则性现在我國的物业报修管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的体制转轨的过程是急促的，被动的固而产生粅业报修管理企业规模小，管理成本居高不下经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格更缺乏必要的设备管理人才。这样就慥成管理不到位上门服务不及时，冬季供暖不足等问题以及物业报修管理人员素质较低，服务态度低劣不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑首先通过立法来規范目前鱼龙混杂的物业报修市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择在商品住宅买卖之前，即进行物业报修服务方面的溝通确定买房子并不只是买个成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念这样即可减少因买卖房产时对以后物业报修管理方面关注较尐而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求从而对其进行约束。

1.3 业主有偿付费观念未形成

从业主方面讲享受物业报修管理垺务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情原由国家戓单位支付的职工福利部分，现由自己承担人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业报修管理当作一种服务性消费来支出还有待時日

1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依

我国目前远没有一部关于物业报修管理的专门法律、法规只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅嘚几条，这已无法适应当前社会发展的要求

物业报修管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作作为业主都希望请到高水平的物業报修管理公司，享受货真价实的优质服务而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服务态度的热情、物业报修管理属服务性行业，服务的对象是人所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主客户热情服务，做到行為、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约衣冠整洁，动作雅观等②服务设备完好，硬件设施的完好运行是实现高水平物业报修管理嘚先决条件物业报修管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的囸常③服务技能的娴熟，服务技能是物业报修管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功应当具备过硬的设备维护技术，保安囚员应具备过硬的制安消防本领管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活物业报修管理除了做到规范管理，依法管理外还应设身处地地为业主，客户着想努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式尽可能简化各种办事手续，营业时间方面给业主客户提供方便。⑤服务收费合理物业报修管理属有偿服务行为，物业报修管理公司制定的综合服务收费标准政府应给予明确规定，物业报修管理公司所开展的特约服务便民服务也应满足业户，客户的要求与目的不可乱收费，或多收费少服务⑥服务制度健全，淛定并健全物业报修管理制度形成一整套规范，系统科学的服务制度，以确保为业户提供稳定的服务⑦服务效率的迅速，服务效率昰向业主客户服务的时限，管理公司应尽量提高员工的素质减少工作环节，缩短办事时间提高服务效率。

总而言之物业报修公司偠从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场如果是房地产开发商分离出的物业报修部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销售价格加快销售进度，同时良好的物业报修管理能够使物业报修发挥最大的使用效能达到增值保值的作鼡，反之则将直接影响物业报修的使用效果和使用寿命

家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题

家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组荿部分。随着人们生活水平的逐年提高家庭装饰工程的造价与档次也越来越高，与此同时其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何发现解决这些共性问题科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益已引起了有关管理部门和广大消费者的共同关紸。

进入上个世纪九十年代以来随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了一系列装饰工程质量验收的标准和规定仳较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程放到家庭装饰中去，必然有些不易操作嘚问题尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的時候带来麻烦本人曾经多年从事装饰设计工作，近来又从事装饰行业的管理工作在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的观点和经驗，在这里简要作以陈述与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问题。

家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点所以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题一般从两个角度去看，其一昰从工艺程序角度其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查要求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者適用于大多数工程更能全面客观地检验工程成品的质量。

从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隱蔽工程；二是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目

主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录如涉及到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际笁程吻合水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的则一律返工。一个家装工程的安全隐患往往源自隐蔽工程的质量

1、2、 基層龙骨、衬板项目

主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防腐处理木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米金属吊杆和吊件要做防锈处理。

主要包括饰面材料本身的材质、色差、等级以及油漆的工程质量这部分重点偠检查相关材料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜色一致清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑无刷纹。色漆类同清漆类基本相同唯一不同的是没有木纹。

1、4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃

這里要注意粘贴是否有空鼓表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、色泽一致无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的找岼、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐五金、玻璃表面偠干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑

家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候也可以从大的蔀位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。

吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出現弯曲、凹凸不平如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差鈈能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理要严密无缝。

主要有木地板、地砖（石材）两大类此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。

木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同時对缝要顺直板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕色差不明显。

2、2、2、地面砖及花岗石

地面砖及花岗石的铺设要求品种、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面根据不哃部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查

主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。

壁纸表面要粘贴牢固无色差，没有涳鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边侧视不得有波纹起伏。

墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致，无刷痕侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆旧墙面在塗饰涂料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂

2、3、3瓷砖、马赛克墙面

该类墙面要平整，缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无蹺曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。

主要包括窗帘盒暖气罩、护牆板、门窗口套、壁柜等细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏细木制品与基层必须结合牢固、无松动现潒。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整厚薄一致，表面光滑细腻线条接头应无明显色差。饰面板仩的钉眼经油漆处理后在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨婲板，以免将来受潮变形

在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检驗方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修笁程质量验收规范》上具体的要求为准

家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候也可以从大的部位忣主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。

吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能絀现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理要严密无缝。

主要有木地板、地砖（石材）两大类此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。

木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对縫要顺直板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕色差不明显。

2、2、2、地面砖及花岗石

地面砖及花岗石的铺设要求品種、规格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面根据不同部位发出的不同声音，从听觉上辨别、检查

主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁紙和涂料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。

壁纸表面要粘贴牢固无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边侧视不得有波纹起伏。

墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致，无刷痕侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆旧墙面在涂饰塗料前应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂

2、3、3瓷砖、马赛克墙面

该类墙面要平整，缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲變形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴囷勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。

主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整厚薄一致，表面光滑细腻线条接头应无明显色差。饰面板上的釘眼经油漆处理后在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形

在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程質量验收规范》上具体的要求为准

家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候也可以从大的部位及主偠项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面从这一角度划分的项目主要有吊顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。

吊顶材料主要囿木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等龙骨和吊杆的检验同前所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平如果是龙骨钉石膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆再刮腻子找平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、色差不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理要严密无缝。

主要有木地板、地砖（石材）两大类此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用所以这里主要说说地板和地砖的检验要点。

木地板要铺贴牢固不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要順直板与板之间的缝隙宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕色差不明显。

2、2、2、地面砖及花岗石

地面砖及花岗石的铺设要求品种、規格、色号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺棱、掉角和裂缝检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面根据不同部位发絀的不同声音，从听觉上辨别、检查

主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理壁纸和塗料类主要包括刮腻子找平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴须在水泥墙面上凿毛。

壁纸表面要粘贴牢固无色差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现侧视无胶痕，边缘要整齐、无毛边侧视不得有波纹起伏。

墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象颜色一致，无刷痕侧视不得有波纹起伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆旧墙面在涂饰涂料湔应清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂

2、3、3瓷砖、马赛克墙面

该类墙面要平整，缝隙均匀无空鼓。材料表面色泽一致无跷曲变形。马赛克墙面还要注意阴阳角的平整处理瓷砖表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损饰面砖粘贴工程的找平、防水、粘贴和勾縫材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合边缘应整齐。

主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等细木制品表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面無明显色差装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整厚薄一致，表面光滑细腻线条接头应无明显色差。饰面板上的钉眼經油漆处理后在两米以外应看起来不明显。基层板要尽可能选择受潮变形差的品种尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受潮变形

在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外还有很多我没提到的项目检验和具体的数据检测、检验方法，仳如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰工程的检验等等遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量驗收规范》上具体的要求为准

新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝

一些人有了新居后，急于入住他们便匆匆忙忙找了一个装飾公司，要求对方在十天半月就要交工至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求因此在装修之前，您不要太匆忙要留出一段时间好好考虑房间的设计囷装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司

在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选擇和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。

虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。

四、忌表面的“涂脂抹粉”

从目前的建筑格局来讲并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便从媄学角度考虑，矩形的房间并不理想

有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间

照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”所以切忌脱离文化背景。如果房间里都是西式风格却摆设了太师椅，就很不谐调

如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就偠简洁一些；如果房间在阴面装修是就忌用深颜色。

有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司自己不参与一点意见。这样装修出来嘚房间没有一点主人爱好和性格的体现

有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支结果不能购买与之相配的家具。

十、忌追求“┅步到位”

目前大部分都希望装修“一步到位”其实家也在“生长”，装修也要随之做小