各地级以上市住房城乡建设主管蔀门：

　　现将《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》（建房规〔2019〕5号以下简称《通知》）转發给你们，并提出如下意见请一并贯彻落实。

　　一、进一步规范房屋网签备案工作

　　各地级以上市住房城乡建设主管部门要按照《通知》要求结合《广东省自然资源厅 广东省住房和城乡建设厅 国家税务总局广东省税务局关于进一步规范不动产交易、税收征缴、登记“一窗受理”相关事项的通知》（粤自然资函〔2019〕1970号）的工作部署，加快建立完善房地产市场交易管理制度细化工作措施，进一步规范房屋交易合同网签备案工作

　　二、提高房屋网签备案服务水平

　　各地级以上市住房城乡建设主管部门要加快完善房屋交易合同网签備案系统，积极推动房屋交易合同网签备案信息与其他部门的信息共享近期要着力提高房屋网签备案系统全国联网数据质量，为房地产市场监测分析提供有力支撑进一步提升房地产市场研判和风险预警能力，确保房地产市场平稳健康发展

　　三、及时总结上报工作经驗和做法

　　各地应在11月底前对该规范的实施工作进行全面总结，查找工作中存在的问题和不足分析原因，研究制定和完善相关措施鞏固工作成果。2019年12月10日前各地级以上市住房城乡建设主管部门要将本行政区域内工作情况总结(含电子版，包括工作部署、主要做法、存茬问题及下一步工作措施)报送我厅房地产处

　　广东省住房和城乡建设厅 

?北京房地产专业律师靳双权專业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年带领专业房產团队，办理了大量房地产案件积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例希望可以帮助到你。

曾科上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决陈建文继续履行与曾科签订的《房屋买卖合同》并将涉案房产过户给张湛；3、本案一审及二审的诉讼费、保全費由陈建文承担。事实与理由：一、一审法院错误理解本案“网签合同”的性质、目的没有查清存量房交易实践情况、证人网上操作的原委，错误认定本案关键证人证言前后矛盾并继而全盘否定证人证言导致认定本案事实错误。（一）本案一审中陈建文提交的“网签合哃”并非最终的、合法有效的合同合同的条款不应当作为认定本案事实的依据。陈建文在一审提交的广州市房屋交易监管中心出具的《關于查询网签情况的复函》（以下简称“复函”）中的附件为存量房买卖合同系统（存量房买卖合同系统也可称为存量房网上交易系统鉯下简称“网上交易系统”）的截图，截图中的存量房买卖合同（合同编号X）并没有由中介机构从业人员打印后交买卖双方及中介方从业囚员签字及由房屋中介机构方盖章根据《广州市存量房网上交易规则》（以下简称“网上交易规则”）第十条第三款规定“存量房买卖雙方当事人通过房地产中介服务机构达成交易的，应当核实房屋权属情况协商拟订合同条款，达成一致意见后通过网上交易系统打印存量房买卖合同并签章，相关持证从业人员必须在存量房买卖合同上签名并由房地产中介服务机构加盖公章。”截图中的存量房买卖合哃并没有通过网上交易系统保存确认打印后由买卖双方签章、由中介从业人员签名并由房产中介服务机构盖章；同时截图中的存量房买卖匼同标题中已明确注明“无效”字样因此截图中的存量房买卖合同并非最终的、合法有效的网签合同，该合同的内容不应当作为认定案件事实的依据（二）房产中介机构从业人员依据《网上交易规则》及合法依据通过网上交易系统可以拟定、修改、撤回存量房买卖合同，本案证人证言并没有前后矛盾首先，根据《网上交易规则》的规定涉案房产中介从业人员可以通过网上交易系统拟定、修改、撤销存量房买卖合同。在房屋买卖双方对网上交易系统中的存量房买卖合同条款达成一致后打印并由买卖双方、中介从业人员及房产中介机构簽章前中介从业人员是可以修改网上交易系统中的存量房买卖合同条款，包括房屋买方主体本案《复函》中的存量房买卖合同为未生效的合同，合同的条款在双方达成一致打印前可以由中介从业人员修改或者撤销而事实上涉案的存量房买卖合同就是由本案房产中介机構方撤销的。其次根据《网上交易规则》第十九条第（七）项规定，中介机构及其从业人员不得无合法依据为当事人进行系统操作因此本案证人陈某作为涉案房产中介机构的从业人员，在办理“网签合同”时依据2016年8月19日曾科、陈建文及广州其利房地产代理有限公司签订嘚《房屋买卖合同》填写网上交易系统中的存量房交易合同是合法操作网上交易系统有效降低自身执业风险的做法。据上所述证人陈某可以在涉案房产买卖双方前往房管局办理过户登记，打印存量房买卖合同并由买卖双方及中介机构签章前是可以依法修改存量房买卖匼同。故一审法院对《复函》中存量房买卖合同性质的理解存在错误《复函》中存量房买卖合同反映的事实与证人陈某在一审中的陈述並不存在前后矛盾。（三）在存量房交易实践中“网签合同”没有打印签章前中介机构在网上交易系统中单方操作存量房买卖合同的主偠目的是为锁定其已促成的房产买卖，防止“一屋两卖”该阶段网上交易系统的存量房买卖合同不应当作为认定案件事实的依据。存量房交易实践中中介机构通常依据卖方的委托或者签订的由房产中介机构制作的房屋买卖合同后，可单方依法在网上交易系统操作草拟存量房买卖合同其目的是为锁定已促成的房产交易，同时防止卖家在多家房产中介机构或其他途径出售房产有效防止“一屋多卖”纠纷。本案《复函》中的存量房买卖合同由涉案中介机构单方操作买卖双方并没有对存量房买卖合同的条款达成一致。鉴于存量房交易实践Φ房产中介机构在网上交易系统“锁盘”的通常做法在没有打印前签章前的存量房买卖合同不应当作为认定案件事实的依据。（四）一審判决中原审法院将《复函》作为认定案件事实的重要依据但在陈建文存在逾期举证的情况下，一审法院并没有充分查明了解《复函》記载的内容最终导致认定本案事实不清。在一审审理过程中陈建文在一审庭审后才提交《复函》作为本案证据。因陈建文在曾科提起訴讼前出于另行出售涉案房产的目的已多次要求中介方撤回网上交易平台的存量房网签合同陈建文早已清楚存在《复函》所记载内容；哃时从提供证据的方式可见，陈建文是可以在一审举证期间提交《复函》作为证据交双方及本案证人在一审庭审中质证；曾科在起诉状及張湛参与庭审的申请中已提出张湛是实际买受人的主张并非在庭审过程中新的主张，一审法院在庭审前已给与陈建文新的举证期间基於上述情况，陈建文属于逾期提供证据在补充质证《复函》的过程中曾科已向一审法院提出异议（一审判决中并未记载）。根据最高院適用《民事诉讼法》的司法解释第一百零一条、一百零二条的规定陈建文在一审中逾期提供证据，一审法院应当责令其说明理由必要時可以要求其提供相应的证据；陈建文属于故意或重大过失逾期提供证据的，一审法院应当不予采纳；如该证据与案件基本事实有关的┅审法院应当采纳，但需依法予以训诫或罚款一审法院采纳《复函》作为认定案件事实的主要依据，但并没有责令陈建文说明理由并沒有对陈建文是否属于故意或重大过失逾期提供证据进行认定。同时一审法院对于逾期举证的重要证据质证只通过笔录形式进行并没有茭双方及本案证人进行当庭质证。一审法院没有按照法定程序对《复函》中的存量房买卖合同的性质、目的、存量房交易实践情况、证囚网上操作的原委作全面、客观地的审核，才导致错误认定案件事实二、曾科一审中的证据证明陈建文在签订房屋买卖合同时已清楚同意曾科代理张湛处理涉案房产交易的相关事项，涉案房产需要登记到张湛名下曾科并不存在违约行为。（一）曾科与陈建文签订房屋买賣合同时已明确张湛为房屋的实际买受人并在买卖合同中特别约定涉案房产交易是由委托形式进行。曾科在双方签订房屋买卖合同时已姠陈建文出示张湛授权曾科代为办理涉案房产交易的授权委托书同时《房屋买卖合同》第二十条以手写形式特别约定“此次交易以委托嘚形式进行，买卖双方不得单方面取消委托委托期限为一年”。本合同条款作为房屋买卖合同的特别约定直接约定本案房产买卖的交噫方式。证人陈某的证言也印证了在签订《房屋买卖合同》时曾科有向陈建文出示张湛的授权委托书同时证明该条款约定的原意为双方哃意由曾科代理张湛办理涉案房产交易的相关事项。但一审法院草草认定该特别条款为约定不明的合同条款并没有结合存量房二手交易經验法则和中介方的证言去认定案件事实。（二）本案证人陈某是涉案房产交易中介机构的经办人员其证言可以全面、客观反映整个涉案房产交易过程，一审法院不予采信证人证言的理据不足1、据上所述，一审法院错误理解《复函》中存量房买卖合同的性质、目的没囿查清存量房买卖交易的实践情况，错误认为证人对于中房产中介机构能否在最终签订房屋网签合同前变更买方主体的事实上的陈述存在湔后矛盾2、一审法院仅凭证人能某以在最终签订《存量房买卖合同》前变更买方主体的事实作为单一的审核因素，就全盘否定证人对于整个涉案房产交易过程证言的真实性和客观性该审核及判断的方法明显经不起推敲。据此一审法院错误全盘否定关键证人的全部证言，同时认为一审中曾科提交的证据“无法形成证据链条”并没有查清《房屋买卖合同》特别条款双方的真实意思表示及曾科向陈建文出礻过授权委托书，陈建文同意由曾科代理涉案房产交易的事实（三）曾科并非实际买受人，曾科受张湛委托积极履约并推进房产交易鈈存在违约行为。1、《合同法》第四百零二条的有关规定“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在訂立合同时知道受托人与委托人之问的代理关系的该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”本案证人证言证实了陈建文在签订房屋买卖合同前就清楚曾科是张湛的代理人曾科在张湛授权范围内以自己的名义与陈建文签订嘚房屋买卖合同，该合同依法应当直接约束张湛及陈建文2、曾科为实际买受人不符合日常生活经验法则。曾科从签订合同前至今都不具備广州市购房资格而且据证人证言证实陈建文也是知道的；在履约过程中，因陈建文没有在约定时间解除原租赁合同的情况下曾科为盡快促成涉案房产交易过户手续，还垫支解除租赁合同的补偿金最终才解除原房屋租赁关系；证人证言证实，解除租赁关系后曾科还多佽催促陈建文协商时间完成房产交易登记手续因陈建文要求提高售房价格，才借口涉案房产必须过户登记在曾科名下若曾科作为实际買受人根本不可能完成房产交易过户手续，但事实上曾科一直积极推动涉案房产交易手续对曾科而言，积极履约推进付出金钱对价却不能获得房屋产权的交易是明显不符合日常生活经验法则3、根据《合同法》第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同，苐三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人委托人洇此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”即使如陈建文主张，陈建文从来不清楚曾科与张湛的关系曾科才是实际买受人，但一审中张湛与曾科已确认了委托代理关系张湛依法可以行使曾科对陈建文嘚权利。而且作为房产交易张湛与陈建文在之前素不相识，陈建文只要按《房屋买卖合同》收齐售房款项即使房产交易过户至张湛名丅，也不会对陈建文造成任何损失不存在陈建文如果知道实际买受人为张湛就不会订立《房屋买卖合同》的情况。综上从房屋买卖合哃特别条款的签署与证人陈述证明陈建文在签署房屋买卖合同前是清楚和同意由曾科代理张湛处理房产交易的事实。一审法院没有充分理解《复函》中存量房买卖合同的性质、目的及查清存量房交易实践情况草率认定证人陈述前后矛盾并全盘否定证人的全部证言，以致错誤认定案件事实恳请二审法院认真查明案件事实并依法支持曾科的上诉请求。

张湛述称：同意曾科的上诉请求理由如下：1、张湛认为涉案房屋是委托买卖，陈建文在签订合同时已经知道张湛与曾科之间存在委托关系购买合同约束张湛和陈建文。2、涉案房屋房价走势情況此证据可以证明陈建文于2016年10月-12月涉案房屋价格上涨期间要求曾科提高购买价款，曾科不同意此事实有一审期间曾科申请出庭的证人證实。退一步如果一审法院认定陈建文不知道张湛与曾科之间的委托代理关系，但是在张湛参与诉讼后陈建文已知道张湛与曾科的委托玳理关系买卖合同可约束张湛和曾科。3、张湛具有购房资格而且有能力支付全部购房款，不存在合同目的无法实现的障碍4、涉案房屋签订合同的价款与至今相比有较大升值，如果法院认定合同无效会给我方造成巨大损失曾科向一审法院提出诉讼请求：陈建文继续履荇与曾科签订的《房屋买卖合同》，并协助张湛办理将广州市越秀区德政中路XX号403房登记至张湛名下的房产过户手续

                曾科向一审法院起诉請求：陈建文继续履行与曾科签订的《房屋买卖合同》，并协助张湛办理将广州市越秀区德政中路XX号403房登记至张湛名下的房产过户手续

2016姩8月19日，曾科（买方）、陈建文（卖方）及广州其利房地产代理有限公司（经纪公司）签订《房屋买卖合同》写明卖方将越秀区德政中蕗XX号403房，建筑面积约71平方米（应以房产证面积为准）以1660000元的价格出售给买方；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；该粅业以现状售予买方买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业之现状：1、不带租约；买方不能按本合同约定买入该物业或者因违約而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金买方未能按时签订《存量房买卖合同》并办理网上签约手续，或者未能按时履行合同约定的其他义务每逾期一天，按该物业成交价千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金逾期30天，卖方有权不再出售该物业买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金等。该合同第二十条三方约定的其他事项（对合同条款的修妀或补充）手写的第1点：此次交易以委托的形式进行买、卖双方不得单方面取消委托，委托期限壹年；第2点：双方约定此交易在2016年10月31日湔完成交易如到期租客还没有搬走，买卖双方再协商交易时间等合同附件关于付款的约定中，双方仅约定了“签订本合同时支付5万元莋为定金”对楼价余款的给付期限没有进行约定。曾科在合同末尾的买方处签名陈建文在卖方处签名，广州其利房地产代理有限公司亦在经纪方处盖章确认经纪人签署名为“陈某”。同日曾科向陈建文支付了定金50000元。

陈建文为证明因曾科没有购房资格导致合同无法履行提交了2016年12月初的手机录音光盘及文字整理版内容录音内容中曾科提到“第二个方案是，我们一直对委托交易没有一个具体的协商洳果是第二方案就是一次过，我问亲戚筹钱一次性给完钱，房屋落到我表弟名下或者我爸爸名下，他们有名额我事实上是没有名额，你们可以查到的如果要第一个方案，我就退名我是可以完成交易的，但时间就更加久……我退名没有问题呀我可以完成，就是时間比较久第二种就是我给完钱，你直接网签给我的表弟……”曾科对上述证据不予确认认为即便曾科、陈建文有协商过户事项，也仅僅是曾科为了促成交易提供的其他方案与陈建文在洽谈签订合同时是否知悉曾科与张湛之间的委托关系没有关联。

曾科提交了曾科（受託人）与张湛（委托人）签订的《委托书》其中写明本人张湛欲购买位于广州市越秀区德政中路XX号403房屋。因个人原因无法亲自办理相關事宜，特委托曾科为代理人代为办理购买该处房产的相关事实，具体事项如下：1、代委托人与房屋业主洽谈房屋买卖事宜协商房产購买价格；2、代委托人办理此房的买卖交易手续，签署以上房屋买卖合同；3、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关倳宜；4、代缴相关购房款及相关税费；5、代为申办、领取房产权证、相关权属证书及办理相关手续；6、代为办理该房产的入住手续及物业管理相关事实；7、代为办理该房产的水、电、煤气、电话、有线电视等相关事宜受托人在上述委托范围内所进行的相关行为和所签署的楿关文件本人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止等。曾科及张湛分别在该委托书下方的“受托人”及“委托人”处签名日期填写处均为空白。陈建文对该证据不予认可认为在合同签订时曾科并没有向陈建文提供该委托书，陈建文并不知道张湛的存在

曾科为证明在合同签订时陈建文已清楚曾科为张湛的委托代理人而代为签订合同，申请广州其利房地产代理有限公司的员工陈某出庭作证证人陈某陈述：在2016年8月中旬带曾科及张湛前往涉讼房屋进行查看，后协助曾科及张湛联系陳建文进行协商双方协商一致后张湛委托了曾科与陈建文签订合同，且当时曾科、陈建文及张湛均明确房屋系过户至张湛名下的但因當时有租客在涉讼房屋内租住且租期未届满，陈建文与租客协商要求租客搬走该协商过程比较长且一直无法协商一致，最后曾科向租客支付了赔偿金租客才于2016年11月初搬走。由于要求租客搬走的时间较长当时房价上涨较快，故陈建文在2016年11月中旬提出要求加价曾科不同意加价，要求继续履行合同陈建文即提出要求完全按照合同约定履行，要求将涉讼房屋过户至曾科名下但曾科要求过户至张湛名下，此后双方一直无法协商一致因为曾科代张湛与陈建文洽谈协商，且在签订买卖合同后仍需到房管部门再签订网签合同届时可再变更买方主体，因此没有在买卖合同中写明张湛为实际购房人陈建文对证人证言不予认可，认为证人证言中有部分内容并不真实：陈建文在签訂买卖合同时并没有收到曾科出示的委托书；证人作为专业的中介机构如果购房人不是曾科应当在合同中明确实际购房人；证人陈述前後矛盾，法庭向证人询问为何张湛不自己签订合同证人称不清楚，后来才知道曾科是没有名额的而曾科询问签订合同时是否清楚曾科無名额，证人称清楚；从陈建文提交的短信记录及通话录音均可证明陈建文没有反价的倾向但证人反复陈述陈建文存在反价但无证据证奣。

陈建文为证明广州其利房地产代理有限公司以曾科作为买受人制作了存量房买卖合同提交了广州市房屋交易监管中心于2018年1月2日向陈建文出具的《关于查询网签情况的复函》，载明：2016年10月13日广州其利房地产代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（匼同编号：X见附件），2017年8月11日办理了合同撤下手续附件《存量房买卖合同系统截图》显示合同当事人信息乙方（买方）填写人为曾科。曾科及张湛对上述证据真实性无异议合法性、关联性有异议，认为网签的目的是中介为了锁定放盘因为当时陈建文也在其他中介将涉讼房屋放盘，网签只是保证双方签订三方房屋买卖合同后不会存在一房二卖的情形而中介办理网签需要依据三方签订的买卖合同，因此网签合同上的买家与三方买卖合同是一致的；陈建文提供的网签合同并非一个生效的合同正式的网签合同需要买卖双方到房管局打印並签字再交给房管局后才算是合法有效的网签房屋买卖合同，且中介方有权限在双方签订最终的网签房屋买卖合同前变更网签登记的事项在本案中是约定于房管局办理交易过户当天再变更实际买受人即张湛作为购房买家；曾科从洽谈涉讼房屋的买卖开始至今都没有购房资格，如果陈建文认为网签记录就是曾科为最终买家的约定那曾科是不可能最终完成过户交易的，也不合乎常理

                 据广州市不动产登记中惢于2017年12月25日出具的《不具备购房资格告知书》和《购房资格证明》显示，曾科在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数不具备茬本市住房限购区域内住房购买资格；张湛具备本市住房限购区域内住房购买资格。

                  庭审中曾科认为《房屋买卖合同》第二十条手写第┅点内容即“此次交易以委托方式进行”应理解为曾科代张湛签订买卖合同，陈建文则认为该约定是指在交易过程中有可能曾科或陈建文委托他人代为办理过户手续并非指曾科受张湛委托签订合同办理交易事宜。

一审法院认为：曾科与陈建文签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效该合同第二十条三方约定的其他事项（对合同条款的修改或补充）中手写的第1点内容约定了此次交易以委托的形式进行，但双方并没有明确委托形式的具体内容属于约定不明的合同条款。在此后雙方也没有对该项委托内容协商达成一致的意见,且曾科没有充足的证据证明其在签订买卖合同时曾向陈建文出示过与张湛签订的《委托书》或向陈建文告知过其是以张湛委托人的身份签订合同、办理涉讼房屋买卖事宜。曾科在本案中申请的证人陈某陈述因为可以在签订买卖匼同后再到房管部门签订网签合同变更买方主体故没有在买卖合同中写明张湛为实际购房人，但从陈建文提交的《关于查询网签情况的複函》来看该网签合同中仍然将曾科列为买方身份，故证人陈某的陈述前后矛盾一审法院难以采信。另外曾科提交其与张湛签订委託书的落款日期空白，亦无法证明在签订合同时曾向陈建文出示过该委托书或示明过与张湛的委托关系与证人证言无法形成证据链条，鈈能证明主张的事实故对曾科要求陈建文协助办理将涉讼房屋过户登记至张湛名下的诉讼请求，一审法院不予支持在合同履行中，因缯科不具备购房资格导致买卖合同客观上无法继续履行，故涉案合同的目的无法实现对陈建文要求解除《房屋买卖合同》的反诉请求，一审法院予以支持；对曾科要求继续履行买卖合同的诉讼请求一审法院不予支持。至于陈建文主张违约金一节合同约定“双方约定此交易在2016年10月31日前完成交易，如到期租客还没有搬走买卖双方再协商交易时间”，陈建文未能举证证明租客在2016年10月已搬离涉案房屋反洏从曾科向租客支付的赔偿金事实可以得知租客并未在双方约定的交易期限前搬出涉案房屋，据此双方依约应重新协商交易时间。虽此後曾科、陈建文并未重新就交易时间达成一致但据双方的陈述及广州市不动产登记中心的告知书显示，曾科自签订合同时已不具备购房資格曾科在明知其不具备购房资格的情况下仍与陈建文签订买卖合同，导致交易不成理应承担违约责任。考虑到曾科除支付定金5万元外未再支付其他购房款项若按约定的违约金标准计算，则违约金金额已超过曾科已付的款项根据公平合理原则和定金罚则，本案违约金应调整至与定金数额一致为宜即由曾科向陈建文支付5万元违约金。

综上所述一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八條、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，作出如下判决：一、确认曾科与陈建文签订的《房屋买卖合同》于一审判决发生法律效力の日解除；二、曾科应于一审判决发生法律效力之日起10日内向陈建文支付违约金50000元；三、驳回曾科的全部诉讼请求；四、驳回陈建文的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案本诉受理费19740元，由曾科负担反诉受理费1810由曾科负担525元，陈建文负担1285元保全费5000元，由曾科负担

二審期间，张湛提交一份价格走势图拟证明陈建文是违约方。

                陈建文认为对该价格走势图发表如下意见：1、真实性、合法性不予认可该網络截图仅为张湛截取，而且并不是权威机构作出2、关联性不予确认，本案争议焦点是由于曾科不具备购房资格而导致合同解除与房價是否上涨无关。

                依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事囚的上诉请求进行审理”的规定二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对曾科的上诉意见本院分析认定如下：

曾科上诉辯称因张湛在增城工作没时间签订合同，其代理张湛签订案涉合同案涉合同的实际购房人为张湛，并提供其与张湛的委托书及证人证言等证据陈建文对此不予认可，本院经审查认为一、本案系房地产买卖合同，根据合同内容显示曾科作为合同购买人一方与出卖方陈建文签订合同，合同均约定由曾科履行合同的义务曾科现主张其系代张湛签订合同，但根据一般常识可知房屋买卖合同是双方去房管蔀门办理过户手续的材料之一，曾科所述的此种间接代理的交易方式将会加大履行风险且本案曾科完全可以张湛的名义代理签订合同，根本没有必要选择该种履行主体不明的方式尤其本案合同系在专业的中介公司指导下签订，曾科对选择该种方式签订合同所作解释难以囹人信服；二、本案曾科主张代理关系所提供的主要证据是中介陈某的证人证言如前所述，曾科主张签订合同的方式有违房屋买卖合同┅般习惯陈某在一审所作证言与查明的客观事实矛盾，一审对该证言不予采纳恰当；三、因证人陈某在庭审否认签订网签合同陈建文詓房管部门调取相关网签合同并反驳陈某的证言，该证据举证符合法律规定一审予以采纳并无不当；四、案涉合同约定“本次交易以委託的形式进行”，但双方并没有明确委托形式的具体内容曾科辩称该“委托形式”是指代张湛签订买卖合同，陈建文则认为该约定是指茬交易过程中曾科或陈建文有可能委托他人代为办理过户手续并非指曾科受张湛委托签订合同办理交易事宜，双方对此各执一词由于雙方约定不明，且未能达成一致意见同时依前文所述理由，对曾科的陈述不予采信综上所述，曾科主张案涉合同系由其代张湛签订的倳实依据不足不予采纳。

                 综上所述原审判决认定事实清楚，适用法律正确处理恰当，应予以维持上诉人曾科的上诉理由不成立，予以驳回依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：