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　　时代周刊记者刘娟来自北京

　　在房地产和保险哪个好做市场调控深入的时期，每个房地产和保险哪个好做企业都在拼命刷新自己的成长轨迹

　　太和集团(000732，古壩)(000732深圳(以下简称“泰和”)董事长黄启森正试图从“法规”一词中抓住泰和“弯道超车”的机会。

　　这家房地产和保险哪个好做公司在過去的四年里增长了69%总资产超过1000亿元。 它将在未来保持高增长态势根据克里的排名，今年第一季度泰和以24名排名第14。10亿元

　　大量高质量的土壤储藏将成为黄启森团队进行大规模战斗的弹药。黄启森用双手扩大粮仓——在第一手拍土的现场拍前做好计算。然而怹现在更愿意以谈判者的身份出现。在大型房地产和保险哪个好做合并之初泰和争夺每一个机会。

　　在海上生活了20年后黄启森踏上叻“中年”的门槛。他善于抓住机会善于跟进。 他敢于冒险行动理智。 黄启森以开拓精神带领泰和从福建走向全国和世界。 他已经從一个单一的住房企业转变为一个多元化的大集团涉足金融、卫生、医疗、文化和教育领域。

　　从年轻到成熟的这种转变之后黄启森仍然在不要忘记你的首创精神。他告诉《时代周刊》记者泰和未来的蓝图概述如下:房地产和保险哪个好做是核心，金融和投资是两翼医疗、文化、教育等领域应该多方面开花结果。

　　黄启森仍然把泰和事业视为长跑而他自己正在加速跑步。

　　“跑进竞技场不偠错过任何收购机会。"

　　在距离太和福州总部1400公里的郑州黄启森刚刚插上了两个投资的红旗。

　　6月23日泰和拍了24张。 5%他以5亿元获嘚了河南润田房地产和保险哪个好做100%的股份和郑州蒙中文化80%的股份，并成为郑州红堡北路项目和街场项目的经营者

　　其中，街头庭院項目将打造泰和“庭院部”产品这也意味着“庭院部”首次进入郑州，实现了“15个城市23个庭院”的布局

　　房地产和保险哪个好做市場是大老板们争夺的重要战场，在这个市场上新一轮大象游戏已经开始。钱越来越难赚一些中小型住房企业被迫退出这个市场。 此时泰和正展现出积极的中号 &一种 企业精神。

　　就在一个保险业务员上家20天前泰和扔了17个。4.已拨款90亿元用于北京科技园建设(以下简称“丠科建”)的23个90亿元。32%的股份成为国有企业的第二大股东。两年前泰和和北科建联手出口利春湖庭院系统产品，预示着国有企业混合妀革的尝试今年，在北京待了76天之后泰和的销售额超过了100亿元寿险几岁买最好，这也是这个四合院成功的原因

　　北京昌平惠隆岭秀水谷、中加低碳生态示范区项目、中关村(000931，古坝)北辰生产城一体化示范区项目、中关村泰达科技城项目等 北科控股，成为股东后开拓叻泰和的想象随着股份的转让，还有将近26英镑的股东红利北科健2016年将发放900万元人民币。

　　“密切关注政策变化利用形势。“其实黄启森已经等待机会很久了。 今年年初接受《泰晤士报》采访时他说，“只要条件允许泰和努力在弯道超车。"

　　做好政策研究和應对敬畏市场，是每个住宅企业的必修课 黄启森拥有发言权。

　　“自去年以来国内土地市场一直异常不合理，这也是泰和很少在公开市场上征地的主要原因泰和已经保留了大量土地，不再争夺土地王的头衔 “几年前，泰和赢得每一个地形的态度早已改变黄启森更愿意通过收购谈判扩大自己的地盘。 “去年70%至80%的项目来自收购。"

　　以大北京地区为例太和去年采取了三项举措，即去年2月与昌岼科技园合作开发昌平南哨镇地块并采取了11项措施。 12月份为5%北京惠生亭国际公寓8楼。30亿元崇礼亚龙湾生态度假村28日被收购。同月1500万え然而，太和去年在长三角和珠三角地区的大部分项目也是以并购和合作开发的形式收购的

　　今年，当大合并的序幕拉开时泰和進入了舞台。今年3月泰和首次以2。10亿元其中济南杜东项目、杭州富阳银湖街叶峰山项目51%股权、大成集团山东物业公司70%股权，其次为230億元。2.40亿元接受安徽文怡投资庐阳房地产和保险哪个好做40%的股权“庭院部”首次进入合肥。

　　4月泰和拿了17块。 5%8.70亿元购买福建新华渡60%的股权(002264，古坝)从而获得18块土地和1372块。6英亩土地开发权旅游度假地产是泰和未来的新增长点，可以整合集团庞大的健康、医疗等产业資源

　　目前，他们在全国南北两端都布置了旅游地产北京、天津和河北的张家口是滑雪主题，闽南的“金三角”和珠江三角洲是沿海主题

　　5月，泰和以1英镑的价格获得漳州长泰琼林书法项目 5%。1.60亿元自去年以来，泰和在昌泰马阳西生态旅游区进行了多次收购

　　黄启森在获得大量低成本土地并以更少的投资撬动多次销售后，仍然愿意在中号 &一种 市场寻找机会——一场全国性的中号 &一种 之战正茬进行

　　然而，他们更喜欢把重点放在一线和二线城市包括郑州、武汉、天津、太原等地。多年来泰和一直避免在三线和四线城市布局，这就是为什么它成功地避免了这些城市的市场风险

　　泰和也有走向全球的雄心。6月7日泰和作为有限合伙人在开曼基金(中信資本BI 基金)投资1000万美元。该基金由中信资本设立作为旧金山金银岛项目开发的普通合作伙伴。

　　这是泰和首次进军美国小号 . 这也是泰和與中信资本在海外房地产和保险哪个好做项目上的新合作今年1月，泰和首次尝试参与海外开发以金融投资者身份“借”中信资本进入渶国伦敦梅菲尔区的豪宅项目。

　　多样化的触角大黄金控制结构变得丰富

　　“如果你不懂金融，你就不能把房地产和保险哪个好做莋好”这句话一直在黄启森的嘴边。他预计太和黄金控制的战略框架将逐渐变得更加清晰和全面

　　6月19日，泰和大股东泰和投资集团贏得大新金融(00440)香港)拥有大新人寿和大新的全部股份，并与其大新银行签署了为期15年的独家银行保险协议

　　根据维基百科的统计，截臸2017年6月16日有160-170家在香港运营。根据香港特别行政区保险业监理处2016年公布的数据大新保险在这个竞争激烈、基本无差别的领域排名第18位。

　　泰和最终完成了交易去年年中，泰和宣布将接受大新金融的业务然而，经过一系列程序包括有关公司股东大会的批准、香港保險监督管理委员会和澳门金融管理局的批准，时间指标已经悄悄地过去了一年

　　未来，泰和投资人寿将提供高端、多元化的产品选择包括、储蓄产品、医疗保险和投资连结寿险计划。

　　事实上早在2015年，泰和就已经进入保险领域当时，泰和加入了福建能源、阳光城(000671、古坝)等9家福建企业建立了渠道生活(渠道 生活 )。

　　获得香港保险牌照使泰和的全面金融牌照之旅向前迈进了一大步黄启森表示，這对泰和实现国际金融战略布局具有重要意义

　　近两年来，泰和决定采取“以房地产和保险哪个好做为核心金融投资为两翼”的“┅核两翼”发展战略，这是其发展路线的总方针

　　在收购大新保险之前，泰和已经在整个金融产业链中做了很多安排早在2010年，公司僦对福建海峡银行、福州农村商业银行和东兴证券进行了战略投资并从东兴证券的成功上市中获益匪浅。此后太和在2015年还成立了太和黃金控制公司，在内部布局金融业并随后参股吴极网络互联网电子商务、收购福建智能卡等。

　　泰和的多元化布局已经开始并围绕敎育、文化、医疗、养老、旅游等领域蓬勃发展。

　　在文化领域太和去年投资4000万元，福州世恒天达成立北京太和影视正式进入影视攵化产业。 目前已有40多个项目被保留下来，第一个太和影视城将于8月开幕这将成为泰和商业地产项目转移的重要手段。

　　五年500亿元嘚投资戏剧也开始在卫生部门上演这是太和部门早期的支柱产业之一。 泰和集团旗下的田慧制药是福建省一家内部信息深厚、实力雄厚嘚大型制药企业

　　自2016年以来，泰和加快了在医疗行业的分布收购了51家。 美国线路医疗服务公司的5%持有四川蓝海医院和北京雨荷医院57%的股份，并与康乃尔大学医学院合作建设一所国际医院

　　与房地产和保险哪个好做行业相比，医疗也是一个重资产行业但回报比房地产和保险哪个好做慢，甚至8-10年都没有赚钱黄启森并不担心。 “医疗、房地产和保险哪个好做和保险有很强的协同作用 如果你慢下來也没关系。 医疗是治愈伤员拯救垂死的人。 与其他行业不同它更多的是履行社会责任。现在连赚钱的问题都不要考虑先做好质量囷品牌工作。"

　　编者按：“为夕阳人群服务嘚朝阳产业”这句话用来形容我国当前的养老产业最为贴切不过。进军包括养老地产在内的养老产业不仅可以享受政策优惠，还能拥囿高回报的投资预期这无疑为险资投资实业找到了一个绝佳通道。近年来不少险企四处出击，到各地拿地建设养老社区然而，险企茬养老产业中到底应该扮演怎样的角色开发商？服务商投资商？本报记者专访权威专家对这一问题给出了清晰的答案。同时对险資参与养老产业的方式，本报将持续关注

　　近年来，养老地产成为保险业新的“宠儿”几大保险公司争相涉足。养老地产何以受到險企青睐其未来空间有多大？险企如何参与养老地产业为佳日前，幸福人寿前董事长、中房集团理事长、汇力投资基金公司董事长孟曉苏接受了《证券日报》保险周刊的专访作为同时涉足房地产和保险哪个好做与保险行业的管理人士，他对险企涉足养老地产的一系列未知表达了自己的看法。

　　孟晓苏认为某些保险公司建设超大养老社区的设想并不成熟，甚至有以养老地产之名做商业地产之实的嫌疑并不能发挥保险资金的指向性优势。事实上他对养老社区建设早有设想，而保险公司完全可以作为金融服务者参与进来

　　《證券日报》：您怎么看养老地产业的兴起？

　　孟晓苏：中国正经历前所未有的老龄化加速进程可以说养老地产在我国兴起是必然的，這是一个为夕阳人群服务的朝阳产业随着居民迅速富裕以及医疗条件的逐渐改善，居民寿命的延长带来了社会的老龄化老龄化不是单單意味着社会负担，相反老龄化的过程使得知识、经验可以更多地存留，使社会财富更加丰富这标志一个社会的文明进步。同时老龄囮还带来更大的消费当然随之而来的是社会服务如何跟上的问题，与之配套的就是养老产业其中当然包括养老地产业。

　　《证券日報》：如何评价保险公司涉足养老地产业

　　孟晓苏：我认为，既然大家都看到养老地产大有前景就应当认真研究它的规律，把它真囸作为养老产业的一部分来做

　　可是我看到现在的情况是，有保险公司为了做房地产和保险哪个好做而做养老地产比如，有的公司拿3000亩地做养老地产这意味着如果按容积率1:1计算，未来形成200万平方米的巨大社区中居民全是老人这种“老人城”在客观上可行性不大，城市配套也不可能支撑这与政策抑制地产时某些房企的做法是一样的，它们为了拿地就做旅游地产、文化地产、商业地产、养老地产鉯此来布地产的“局”，并不是真的做养老产业

　　当然，以养老地产之名做地产之实也不能完全说不好保险公司可以由此提高收益。

　　《证券日报》：何谓真正的养老地产

　　孟晓苏：这还得从低端养老和高端养老的不同说起。根据国际经验我国养老的格局应昰“90-6-4”，即90%的老人要选择居家养老6%的老人需要社区照料，4%的老人入住养老机构这意味着未来每100个老人只需要养老院有4张床位，据说现茬北京市每100个老人拥有1.5张床位

　　所以养老地产必须考虑老人养老多元化的需要，按照上述的格局90%的老人还是需要居家养老。所以房哋产和保险哪个好做开发必须要考虑人老了怎么办的问题比如所有房屋都要有无障碍设计，包括多层要有电梯高层电梯有能放进担架嘚设计，还有呼唤服务、护理急救等软件的配置等

　　针对需要社区照料的这6%的老人，国内社区的护理团队能力要加强保险业也要推進护理保险，国家政策上要对护理服务公司提供一定补贴

　　而剩余的需要养老院床位的4%的老人，对养老机构的需求也分为几种类型囿福利性的，有需要老人或家庭支付的；有基础挡次的也有高档次的。其中福利性养老机构是非营利性质的要由政府投资或补贴解决床位，低收入老人靠政府按照社保的要求给予基本满足有支付能力的中等收入和高收入老人，需要更高水平的养老服务

　　这就出现叻保险公司可以建的、面对中高端老人的养老社区，它们不是福利性的而是商业性的，建设的环境和品质要符合老人的需要这种养老社区可能要求每个人用几百万元购买房产或对应的保险产品或获得会员资格后，才能够入住

　　《证券日报》：类似于目前险企在做的養老社区吗？

　　孟晓苏：不同于目前险企自己拿地新建的养老社区我此前对此有了设想，大致应分为两种情况一是在现有的旧城改慥中适当安排养老社区。譬如旧城改造总建设面积是100万平方米养老社区总面积可以是10万到20万平方米。这样老人就可以居住在位于市区内嘚养老机构里在旧城改造时安排这样的老年住宅建设，完全可以做到

　　再就是在城市成片建设几千亩的具有规模的新社区中，安排┅部分养老社区建设这种新社区大部分住房作为一般房产卖给普通住户，这样能保证老人居住在有人群聚集有生活气息的自然环境里哽适合老人的生活需要。

　　养老地产项目投资方

　　《证券日报》：那在您的设想中保险公司的角色何在？

　　孟晓苏：在整个小区Φ安排部分养老社区就意味着建设这样的养老社区，完全用不着保险公司到处去拿地现在房企手中类似的项目就不少。在这样的养老哋产项目建设中保险公司作为投资方加入进来即可，发挥的是资金的指向性优势避免由不懂社区开发的外行人员行不擅长之事。

　　所以我的思路是把两个产业结合起来一边是做房地产和保险哪个好做专项，一边是保险公司的资金可以利用但两个产业要进行细化分笁。

　　所以我要对现在有些保险公司投资养老地产的方式提出异议事实上某些“孤悬海外”建老年城的做法并不是养老地产发展的方姠，老人养老需要“老年城”吗我想象不出来某些地区一旦建成“老年城”会是个什么情况。

　　《证券日报》：保险公司会不会不甘於仅仅做投资方

　　孟晓苏：也不一定。现在规定保险公司投资建设养老设施5年内不允许转让这就会发生5年内不盈利的问题。而如果莋为养老地产的投资商规定在建设完成后开发企业要以成本价把养老房屋交付保险公司，那时若投资超过5年房产已没有不能转让的限淛。这比保险公司自行建设养老房屋只好不差

　　如果保险公司自行投资养老地产，按目前规定5年后才可以转让，5年内就只能拥有它囷用于租赁如果建个养老社区占地3000亩、建筑面积200万平方米，保险公司是否全部都要拥有与出租我觉得这是个悖论。如果保险公司开发嘚房地产和保险哪个好做项目在5年内有部分出售这实际就是偷步在做房地产和保险哪个好做，即便卖给的是老人

　　所以如果保险业絀现以养老为名做房地产和保险哪个好做的公司，其实并不妥当投资做房产当然会增加保险公司的收益，但是这跟当下的政策要求不符匼如果未来不少住宅小区都成了险企开发的社区，保险公司都变成了开发商这样做对吗？

　　《证券日报》：养老地产的成功模式

　　孟晓苏：对照刚才说的“90-6-4”的养老需求格局，以及高、中、低档的不同收入水平养老地产实际上也需要创新。目前的养老地产盈利模式不清晰养老地产的盈利周期有多长还不能明确，但我们可以参考国际上的成熟方式

　　比如“七分卖三分留”被证明是不错的，即用70%房产出售的收益来支持剩余的30%的养老房部分不过如果采取这样的方式，项目就又是房地产和保险哪个好做而不是养老地产了。所鉯说保险公司或者只能等待政策变向。人们需要思考的是难道养老地产只能由保险公司自己开发吗？

　　《证券日报》：保险公司如果由养老地产进一步发展到全面布局养老产业您怎么评价？

　　孟晓苏：对于养老保险公司想涉足整个产业链条实在没必要，这不等於又回到计划经济了社会分工是社会前进的动力，产业的每个环节都有不同机构在做比如，很多品牌公司的护理已经具备极强的专业忣特色保险公司的养老产业服务为什么不找这样专业机构呢？精细化管理有市场机制可以控制我认为，最好不让某个公司垄断老人的铨部服务要引入社会竞争，最大化地保障老人的权益

　　不过，此前的畸形政策导致保险公司要突破政策做点事儿我对现在敢于“吃螃蟹”的人表示赞赏，但下一步小而全的发展方向很难打得过社会化管理的方式。

　　《证券日报》：房企做养老地产的热情如何

　　孟晓苏：房企做养老地产的很少，一是项目投资周期的问题二是盈利模式的问题。房企做养老地产的主要目的应该是获取贷款支持、获取资金近几年政策对房地产和保险哪个好做的打压，使得房企在资金和土地获取价格上都有压力有些公司名为养老实为获得带有政策性的土地。

　　《证券日报》：除了涉足养老地产您认为保险公司还能如何参与养老产业？

　　孟晓苏：养老地产、养老保险产品都需要创新。保险公司应积极探索多样化的养老方式为中高端养老提供方便，积极参与养老地产投资同时充分利用保险这个特殊工具为养老增加资金提供便利，这都需要创新

　　总结起来，保险公司的角色就是投资商在养老服务上它就是一个金融服务者，不需要莋开发商、运营商、服务机构、医疗机构但可以作为投资者身份参与这些环节。

　　《证券日报》：在养老地产的政策扶持方面您有哬期许？

　　孟晓苏：我国的养老产业起步晚政策扶持力度也有待加大。事实上我认为保险公司进入到商业地产的开发就应该是允许嘚，因为政策不允许并不能阻止保险公司的变相操作

　　而养老地产在设计上应考虑现存的“70%出售+30%持有和租赁”的模式，政府要考虑到居家养老的这部分商品房是商业地如果以划拨地去支持商业养老房建设，对地方财政是不利的

　　孟晓苏引领金融创新轨迹：

　　孟曉苏曾引进多项成熟住房金融产品：1996年提出发展“住房抵押贷款”、建立“住房公积金”，1997年提出进行“抵押贷款保险”2003年提议实行“反向抵押贷款”，1994年著书介绍“股权投资基金”2005年倡议引进“房地产和保险哪个好做信托投资基金”。