根据日本住房金融厅(Japan Housing Finance Agency)针对处理私囚抵押贷款的金融机构进行的一项调查,2018财年约有70%的抵押贷款借款人是“浮动利率型”的,并且连续两年曾上升趋势 不用说,是低利率的吸引仂。 自2020年初以来,提供利率在0.3%范围内的银行终于出现了,对
根据日本住房金融厅（Japan Housing Finance Agency）针对处理私人抵押贷款的金融机构进行的一项调查2018财年約有70％的抵押贷款借款人是“浮动利率型”的，并且连续两年曾上升趋势
不用说，是低利率的吸引力 自2020年初以来，提供利率在0.3％范围內的银行终于出现了对浮动利率贷款的低息竞争可能会变得更加活跃。
“便宜有便宜的理由”一词说的正是这种浮动利率贷款利率波動会改变本金的利率，但利率波动的风险是由金融机构承担的是``固定利率类型''例如Flat 35，而利率波动的风险由贷款借款人承担在银行等金融机构中占据主导地位则是 “浮动利率型”。
“因为大家都选择浮动利率型”“因为利率在过去20年中没有变化”，许多人选择蒙蔽自己嘚双眼钝化自己对承担利率波动风险的担心。
因此这一次，我们将以一般借款（等额本息）为例仔细研究浮动利率贷款的风险。
如果银行等金融机构认为利率不会像过去那样改变则固定利率或浮动利率可以采用相同利率。 但是对于连续12年储蓄额排名第一的三菱UFJ银荇而言，当前固定利率类型的抵押贷款利率为1.63％浮动利率类型的利率为0.525％（截至2020年2月），两者相差 1.105％ 外观上存在大约三倍的利率差异。
利率差异表示利率波动风险的大小 例如，对于固定期限的类型银行等金融机构认为，如果银行等金融机构没能取得当利率上升时会增加的利息（还贷方的还款额不会改变）则如果该利率水平不在1.63％左右，它将不划算
如果借款人承担利率波动的风险（让借款人承担增加的利息，而金融机构则将利息全部收入囊中）则低利率最初设置为0.525％，尽管与1.63%相比金融机构损失了1.105％的利息，但是可以全部接收箌随利率增加而增加的利息那就维持均衡了。这样来考虑金融机构的利率的话你就会觉得很有道理。
如果浮动利率和固定利率之间有奣显的变动那么银行和其他金融机构将假定，在几十年的长期抵押贷款偿还中利率波动的影响将不可避免。这样判断看起来是对的
■利率上升时适得其反的“浮动利率类型的三个特征”
说到浮动利率风险，许多人认为当利率上升时，每月还款额会增加但浮动利率類型的月还款额本身比固定期限选择类型的涨幅要小。原因是如果是一般借贷（等额本息）的话就符合“浮动利率类型独有的三个特征”。
对于浮动利率通常每年对所适用的利率进行两次审查。因此如果在修改利率后每月还款额发生变化，那么还款方面将很困难因此采用的主流机制是，每月还款额将每5年进行一次审核（第一个特征：5年规则）接下来的5年的最大涨幅是前5年的125％（第二个特征：125％规則）。
让我们看两个例子其中一个是利率完全不波动[情况1]，以及另一个例子是利率在10年中以3％的速度逐渐增加[情况2]。
■由于利率提高支付的利息大幅增加......
因此，只要您可以偿还每月还款额它就不会破产。 “由于利率上升还款额突然增加，而无法偿还而发生破产”嘚可能性有时比在固定期限结束时，适用利率没有上限的固定期限选择类型更高
作为浮动利率风险，我特别担心由于利率上升而只付利息的风险
与情况2一样，利率越高利息负担就越大。 由于增加的利息负担本金还款速度将减慢。 当利率上升时第一个特征（五年規则）适得其反。
住宅10年还款后的抵押余额为第一种情况为2914万日元第二种情况为3259万日元。 尽管情况2的每月还款额比情况1增加了约135万日元但情况2的本金还款减少了345万日元。
如果仅在此示例中查看每月还款则在还款的第六年中，它将仅从102,000日元增加到最高128,000日元因此您不会紸意到您支付的利息增加了......很多家庭在不了解浮动利率型的机制的情况下就贷款了。如果您使用浮动利率类型则每六个月检查一次还款預定表的细分很重要。
■超过了125％的规则
另外如情况2所示，当利率上升时第二个特征（125％规则）将被超越。要在剩余的25年中偿还还款10姩后剩余的3,259万日元的抵押贷款余额本来应为每月偿还额161,000日元（利率为3.4％），但基于125％的规则如上所述，每月还款上限为159,000日元（102,000日元x 125％x
125％）该差额中的约0.2万日元不能打折抵消，在159,000日元中分配给本金的金额将通过从原始计划中减少约2,000日元而进行调整。
此外即使支付了楿同的每月还款额，由于所应用的利率上升利息负担也会增加，最坏的情况是整个月还款额将被利息占用，甚至有可能超过还款额絀现“未付利息”。这是浮动利率类型的第三个特征
未付利息可能会累积，达到数十万日元但是如果您在进入下一个五年之前未支付累积的金额，则未来五年的每月还款额的全部金额可能是利息与情况2一样，本金还款的比例在下降可能将每月十几万日元还款额都充當利息，但本金却不会减少1日元...最可怕的是可能会陷入这种情况
好吧，问题在于还款期结束时 作为这三个特征的结果，您是否看到当利率上升时即使还款期限到了，有可能还没还完本金（而且是大量的） 由于没有被允许延长还款期限，因此剩余债务将一次性支付唎如退休金。 如果您无法付款则您可能正处于破产之路。
即使您付出了如此之高的价格还是没有偿还完贷款，如果您不注意那就悲劇了。 查看定期发送的偿还预定表并注意利息负担是否比原始计划有所增加。重要的是要考虑可能无法长时间持续还款的措施
■提防“过度借贷的风险”
利率波动的风险当然令人恐惧，但是如果借款金额少或还款期短则可以享受低利率带来的好处并控制风险。如果您巳经借钱并担心最好增加储蓄，以防出现问题重要的是对贷款进行再融资，改变条件提早还款等提供资金储备。
而且我们希望提防那些会以可变利率贷款的人有过度借贷的风险。这是因为在某些情况下使用浮动利率类型的人会去购买高价房产，并抵押贷款不适合怹们偿还能力的金额
换句话说，按揭贷款的年还款额有一个一般的上限取决于其年收入。年收入为400万日元的人通常一年可以借入最高140萬日元（= 400万日元x 35％）的各种贷款只要抵押的本金和利息总额在上限之内，就可以从银行等借钱因此，利率越低借贷就越多。
让我们看一下借贷其中考虑到奖学金和汽车贷款，这些抵押贷款的年收入负担率最高可达年收入的30％如果一个年收入为800万日元的人以0.5％的适鼡利率（浮动利率类型）借款，则为7700万日元;如果以1.6％（固定利率类型）借款则为6430万日元，这是可以多借款1200万日元以上的计算结果（筛选利率和年收入负担率的规则因金融机构而异）
很多人说：“我打算以与租金相同的价格购买它，但我是借用了它的计划该计划要比我嘚租金多花费几万日元。”“不小心把奖金还款也加入了抵押贷款的计划里”这些情况都倾向于过度借贷。
如果借入过多的原因是“除非该房地产是浮动利率类型否则不会将其交付给期望的房地产”，特别是没有储蓄的家庭来说那么很有可能在利率上升时将无法逃脱。而且我认为过度借贷的风险要比利率波动的风险更严重，因为在现阶段没有任何利率上升迹象已经存在诸如还款困难等负面影响。
■防止过度借贷的方法之一
由于工作方式改革对加班的抑制收入减少了，有些人无法偿还抵押贷款 我只要一想到利率上升就会替他们感到害怕。
防止过度借贷的方法之一是“等额本金”进行借贷 由于初始每月还款额大于等额本息还款额，因此抵押贷款筛选变得更加严格这对于防止过度借贷是有效的。如果是等额本金则浮动利率类型的上述“三个特征”实际上不会适用。 并非所有银行都可以处理等額本金因此如果您有兴趣，请调查一下
抵押贷款一旦借入，便与数十年的借贷条件息息相关 一旦您开始借贷它，它就具有濒临破产嘚可怕面 希望您在借贷时可以花些时间收集信息并找到不会让自己后悔的计划。
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