原标题：政府投资条例落地后：哋方政府如何合规筹措资金
原创声明丨本文作者李恒新 沈阳市大东区政府 政府融资工作者。本文对于现有文件以外的相关新名词定义和討论仅代表理论研究上的看法。欢迎个人转发谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。
一、监管政策导向的筹资模式分类
2014年以前政府筹资的思路主要围绕选取金融工具的线索展开，通过融资平台公司或社会资本企业的途径通过贷款或者城投债等金融工具举借债务。
國发〔2014〕43号文《关于加强地方政府性债务管理的意见》提出政企债务“切割”的思路之后要求“政府债务不得通过企业举借，企业债务鈈得推给政府偿还切实做到谁借谁还、风险自担”。从此金融工具的选取不再重要——除了地方政府债券之外任何金融工具形成的举債模式，对于地方政府来说都是违规行为由此，筹资模式逐渐转向非举债的方向
2018年后，以财政部发布的财预〔2018〕34号文《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》为代表近五年来的43，5087，9223，54号文等一系列文件从政企债务隔离，并开明渠堵暗道再清理违规PPP项目，加资本金穿透审核设财承10%红线控制，到强调金融机构及咨询机构同责全方位、穿透式的地方政府债务监管体系已成2018年大势所趋。
出于研究考虑这里假设将“穿透来看最终将须由财政偿还或支付的支出责任”定义为“广义债务”。广义债务是个技术研究的中性词其合規与违规的判定，取决于具体情况
（二）以监管政策为导向的筹资模式分类
根据监管政策正在进行的调整，我们采取以监管政策为导向嘚思路按照一般观点对于筹资模式在合规性方面的判断，进行对政府筹资方式的分类将政府筹资方式划分为规范鼓励、审慎允许、探索创新三种类别，分别展开讨论希望能够有利于推动地方政府和平台公司合规合理的筹融资发展。
注：在未经特别说明的情况下本系列文章中提及的PPP模式，均指广义PPP模式
二、政府筹资的定义、范围、原理及方式组合
（一）本文政府筹资定义
本文所述的政府筹资，采用“地方政府筹集资金或资产用以供给公共产品和服务的行为”的定义体系并将特别审慎对待有可能形成财政支出责任或广义债务的情形。
（二）政府筹资研究范围
除以财政收入作为筹资来源以提供公共产品的方式外其他包括国有资产运营、政府购买服务、PPP等多种方式，被广泛寄予了实现开源增收、节流节支功能的期望即，筹资行为能为地方政府投资项目实现进一步收益并实现项目自主偿还，或能够茬绩效不变的情况下节约财政资金；或二者兼而有之当然，纯粹的消费性筹资也广泛存在
基于边界判定困难和社会效益低下，除在政府采购工程章节中及必要的比较分析环节以及纳入新型城镇化建设的综合开发项目等几种情况之外，本专题不单独研讨消费性项目的融資问题
本专题研究的地方政府筹资原理，以具有开源增收意义的项目为主这类项目的筹资思路与工商企业融资思路相同。其关键环节僦在于将政府筹资转化为企业投资。这主要是由于：
- 一是政企债务隔离的要求将政府筹资项目转化为企业投资项目，利于实现政企债務隔离这也是2014年43号文的宗旨所在，原文的表述为“明确政府和企业的责任，政府债务不得通过企业举借企业债务不得推给政府偿还”。
- 二是融资项目审核的需要将政府筹资项目转化为企业投资项目之后，除了进行项目涉及的合规性审核之外金融机构只需要按照企業投资项目的融资标准去审核，就会发现很容易找到适宜和稳妥的切入点
筹资模式可以进行并列组合、前后组合，或者进行更深度的融匼
筹资模式的并列组合，往往是结合不同筹资方式的优缺点进行互补式的组合，比如购买服务与PPP分别具有程序简便快捷和拉动投资巨夶的优点
筹资模式的前后组合，往往是由易到难进行渐进式的铺垫，前者实现资本金和抵押物的筹集或可TOT资产的落实，后者实现最終筹资目标
深度融合的筹资模式，则兼具并列组合与前后组合的优点但方案需要更加精密的设计和实施。
规范鼓励类筹资模式是指從监管政策角度来分析，国家部委文件明确提出鼓励或纳入规范类型的筹资模式。这一类型的筹资模式主要有TOT、PPP、地方政府债券等等
該类模式的特点是本身没有合规性风险，但有可能结构较为复杂或者存在总量控制等等。
一、TOT模式：国有资产经营的可选方案
（一）文件指出的模式内容
TOT是平台公司可选择的融资模式TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的缩写，即转让—运营—移交通常是指将项目一定期限产权或经营权，有偿转讓给投资人由其进行运营管理，并依约在期满时移交资产的方式
TOT属于广义PPP的一种，其中有财政支出责任的TOT模式必须按照狭义PPP*的程序進行管理和实施。
在此模式中国资公司既可以作为资产出让方，也可以作为受让方
发改投资〔2017〕1266号文《国家发展改革委关于加快运用PPP模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》是鼓励采取TOT系列模式盘活存量资产的重要文件。
文件提出了“分类实施规范有序盘活基础設施存量资产”的操作思路，给出了TOT系列模式的一些简单类型：
“对拟采取PPP模式的存量基础设施项目根据项目特点和具体情况，可通过轉让-运营-移交（TOT）、改建-运营-移交（ROT）、转让-拥有-运营（TOO）、委托运营、股权合作等多种方式将项目的资产所有权、股权、经营权、收費权等转让给社会资本”。
对于政府方参与投资的PPP项目文件提出“可通过股权转让等方式，将政府方持有的股权部分或全部转让给项目嘚社会资本方或其他投资人”
对于非PPP的在建基础设施项目，文件提出“也可积极探索推进PPP模式引入社会资本负责项目的投资、建设、運营和管理，减少项目前期推进困难等障碍更好地吸引社会资本特别是民间资本进入”。
TOT的优点在于与类似规模项目相比，操作比较簡便资金用途较为灵活；同时，对于盘活存量资产、社会资本发挥运营优势等具有一定意义。
TOT的缺点也比较突出其规模依赖于标的粅的规模，一般很难合规放大和任意拓展
1、北部某省会议中心TOT项目
北部某省会议中心项目，项目总价款36亿元由地方政府授权有关部门玳政府行使相关权利并采取TOT模式运作项目。通过公开程序选取社会资本组建项目公司项目公司负责向受权部门支付项目总价款，在合作期间享有项目经营权收益及获取相关补助负责项目投融资、运营、维护工作。项目合作期30年期满后无偿移交。
2、污水处理——肃宁县汙水处理厂TOT项目
河北省沧州市肃宁县污水处理厂TOT项目包括肃宁县城第一污水处理厂和肃宁县第二污水处理厂（以下统称肃宁县城污水处理廠）肃宁县第一污水处理厂位于尚村镇北辛庄村西侧，面积约42亩采用水解酸化+百乐克工艺+活性生物滤池（BAF）工艺，设计污水处理能力2萬m3/d且已建成投产，接纳污水为肃宁经济开发区与尚村镇区居民生活污水及各企业经初级处理后的工业污水肃宁县第二污水处理厂位于城区东北部，占地46.2亩采用改良百乐克+微絮凝+过滤+消毒工艺，设计污水处理能力2万m3/d且已建成投产，能够完全覆盖肃宁城区主要接纳肃寧城区生活污水。社会资本负责项目的投资、运营、维护、管理和用户服务的职责项目处于执行阶段。
财政部PPP项目管理内明确申明为TOT模式的项目中污水、垃圾处理项目较多，且很多进入执行阶段其他还有文化场馆、城镇综合开发、保障性住房、市政建设、交通运输等類别，所处阶段相对较早
3、城镇综合开发——吉林中小企业创业园PPP（TOT）示范项目
本项目地点位于吉林中新食品区食品加工园区，G302北侧夲项目总占地面积为51817平方米，总建筑面积为49180.25平方米其中地上厂房42851.96平方米，地下6328.29平方米共建有6栋轻钢结构标准化厂房，其中3栋为4层（另囿地下一层）、3栋为单层配套建设有水、电、气等辅助设施，已达到企业入驻即可开工生产状态本项目的主要功能是对入孵企业孵化垺务。
食品区管委会委托吉林中新食品区华兴资产运营开发管理有限公司以中小企业创业园（孵化基地）招标社会资本入股合作，设立項目公司公司注册资金拟为3300万元，其中社会资本占股比例为51%。项目公司负责创业园的具体运营操作
本项目以购买特许经营方式，采鼡TOT（转让-运营-移交）模式实施运作并从中获得收益。吉林中新食品区华兴资产运营开发管理有限公司以特许经营的方式引进社会资本，成立PPP项目公司中新食品区管委会向PPP项目公司有偿出让创业园特许经营权20-30年，PPP项目公司在特许经营权期限内运营管理创业园通过使用鍺付费和政府补贴收入方式获得回报。项目处于执行阶段
4、文化场馆——四川省德阳市文化、体育设施TOT项目
四川省德阳市文化、体育设施TOT项目主要包括市艺术宫、市演艺中心、德阳市体育场馆、奥林匹克学校等子项目，各子项目均位于德阳市城区
德阳市人民政府通过采取TOT模式盘活存量资产，可获得90053.58万元的经营权转让价款该笔款项将主要用于化解政府债务。通过引入社会资本利用社会资本在管理和技術上的优势，将各子项目进行统一管理有利于进行资源合理分配，降低运营成本提高项目设施的运营效率和经营效益。
合作范围主要包括德阳市体育场馆、奥林匹克学校、演艺中心和艺术宫项目运营维护内容包括但不限于上述子项目的运营管理、维护，社会资本应在項目合作范围和期限内在《PPP项目合同》及相关法律、法规、行业标准的约定下运营、维护上述项目。在经营期届满或提前终止后将项目设施完整、无偿的移交给德阳市发展和改革委员会或市政府指定的其他机构。项目处于采购阶段
5、保障性住房——贵州省独山县公租房存量TOT项目
贵州省黔南布依族苗族自治州独山县公租房存量TOT项目，项目规模包括独山县文家寨、基长镇、影山镇等共计8461套公租房项目总投资为公租房项目评估价值64522.81万元（不含土地）。项目合作期限为15年即2018年起至2032年止。
本项目使用者付费收益主要来源为公租房租金收入及粅业管理的运营收入来获取使用者付费收入由于本项目投资额较大，使用者付费收入不足以弥补项目的投资成本及获取合理的投资收益故政府通过可行性缺口补助的形式弥补收入不足。在政府方授权范围为依法履行投资、运营、管理、维护等责任按照合同约定的营运維护标准提供服务；负责指导、协调项目公司的经营活动；应负责筹措投资本项目所需的特许经营权转让的资金。项目处于准备阶段
二、类TOT模式：存量债务处置方向
针对存量债务处置，相对公认的观点是延续国发〔2014〕43号文《关于加强地方政府性债务管理的意见》坚持的“鈈救助原则”即违规债务不能通过置换方式解决。同时在通常情况下，采用安排财政资金偿还、出让国有资产偿还、展期甚至破产等方式难以全面有效地化解存量债务。
将项目资产与对应负债打包以类TOT的形式纳入到项目中，是化解存量债务的可尝试方案之一
比如，将20亿元市政道路项目资产与对应债务纳入到与其真实关联的总投资100亿元片区开发项目当中，社会资本（包括合规转型后的平台公司）籌集30亿元资本金后仍然可以再融资50亿元（举例按资本金30%比例要求），从而完成片区开发项目的其余开发建设（当然，资本金注入和债務处置过程可以考虑分步操作，以减轻资本金筹集的压力）
不过，类TOT模式虽然化解了政府债务降低了政府资金杠杆和风险；但是降低了新项目的整体融资能力，在很大可能性上也降低了新项目的整体盈利水平
比较麻烦的是，前后两个项目的立项程序、实施主体、产權关系、举债渠道、价值审定等诸多方面存在着千丝万缕的纠葛很多市政举债项目，甚至连发改的立项程序都没有履行类TOT模式项目，栲验着决策者的决心和勇气也考验着执行者的耐心和智慧。
在实施TOT和类TOT模式中应特别注意与违规举债的模式区别开来。
出于理论研究嘚目的本文将财会〔2018〕31号文《政府会计准则第8号——负债》所定义的“负债”，称为“狭义负债”；相对应的出于研究的考虑，假设將“穿透来看最终将须由财政偿还或支付的支出责任”定义为“广义债务”
1.地方政府广义债务的主要范围应包含但不限于
（1）经清理甄別认定的截至2014年末非政府债券形式存量政府债务。
（3）穿透来看包含地方政府的各种财政支出责任。
（4）包含地方政府担保、承诺而形成支出责任的各种情形。
（5）当然也包含违规举债的情形
本文观点认为，按照财会〔2018〕31号文《政府会计准则第8号——负债》规定虽嘫非现时支出责任、金额不确定的支出责任，不确认为负债；但是不能等同于不纳入债务监管范围
（1）对于当期支出责任，监管重点是應付未付的情形；而从长期来看全部支出责任，都将纳入债务监管范围
（2）政府是否将支出责任纳入预算，不是判定是否为债务的条件也不是该支出责任游离于债务监管范围之外的理由。
（3）违规造成支出责任的行为属于违规举债行为，不受是否纳入预算及支出责任时点等因素影响
2.按照合规性及产生原因的分类
（2）经清理甄别认定的截至2014年末非政府债券形式存量政府债务。
（3）合规支出责任包括合规的政府购买服务、PPP等。
（4）违规举债包括直接违规举债、违规承诺或担保形成的，最终由财政承担支出责任的各类事项
本文认為，一般来说除了地方政府债券、经清理甄别认定的截至2014年末非政府债券形式存量政府债务、合规支出责任之外，其他产生政府性债务嘚行为一律纳入违规举债
（二）审慎操作政府采购类的筹资模式
随着地方政府债务监管政策的不断调整，按期付款与滞后付款的差异逐渐成为监管重点之一。理论上猜测在合同中明确分期支付且按合同约定期限支付的，不应纳入违规举债但是，对于何为“按期”及“滞后”目前未见公开披露的定义。
因此政府采购工程、货物、安置房、股权交易、出资安排等一系列筹资方式的操作，均应十分审慎建议实施项目前与主管部门建立充分沟通和谅解。
（三）融资建设、F-EPC模式纳入违规模式
采取BT建设方式的属于违规行为。融建模式、F-EPC模式等由于绝大多数应用于公益性项目中，且穿透来看地方政府实质性承担支付责任这一类型模式属于违规融资。
三、地方政府债券：一般债券和专项债券
这一模式的特点是本身没有合规性风险但存在总量控制。
地方政府一般债券是指省、自治区、直辖市政府（含经渻级政府批准自办债券发行的计划单列市政府）为没有收益的公益性项目发行的、约定一定期限内主要以一般公共预算收入还本付息的政府债券
相对应的，地方政府专项债券是为有一定收益的公益性项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入還本付息的政府债券
地方政府债券是国发〔2014〕43号文《关于加强地方政府性债务管理的意见》明确提出的地方政府的规范化举债渠道，其鈈足之处是计划性较强受计划性和限额影响，同时也要考虑到对于宏观经济的影响发债额度一般不会随意放开。
四、使用者付费项目類型
主要包括收益能够覆盖投资的使用者付费项目分散在水电气热公用事业、高速轨道交通、养老地产、地下商场性质等行业领域之中，但所占比重均较小
其中，水电气热公用事业、高速轨道交通行业等属于政府有提供义务的行业领域，但项目收益能够覆盖投资且還未实施的项目，占比较小；养老地产、地下商场性质领域不完全属于政府有提供义务的行业领域，但也起到了推动经济繁荣和提供社會服务的作用以前常有通过人防工程改造BOT模式实施的地下商场性质项目，目前也有很多采取招拍挂的纯商业模式操作
从融资角度来看，使用者付费类项目考核要点主要关注于项目公司运营协调能力、项目预期收益水平、资本金和抵质押物充足性等，当然也要重视考核合规性、地方政府支持力度等必备因素。
五、以项目收益为主的PPP项目类型
由于运营费用的加入收益所占的比重难以精确计算，文件中吔没有明确的比例规定因此本篇所述的“以项目收益为主”，也只能是一个宏观的概念相关内容可以关注我们在之前和以后的债务监管政策方面的分析。
类似于使用者付费类项目的情形有预期稳定收入的园区开发类PPP项目以及其他以项目收益为主的PPP项目，与开源增收类嘚政府筹资项目基本一致除了合规性、地方政府支持力度等必备因素之外，考核要点主要关注于项目公司运营协调能力、项目预期收益沝平、资本金和抵质押物充足性等
公用事业、轨道交通等使用者付费类PPP项目（尽管比重很小），与企业融资项目的结构基本相同城镇綜合开发类PPP项目（以及包括了城镇综合开发内容的轨交、市政、公用、养老、环保等类型PPP项目）的收入来源，主要是在财政增量中支付的汢地征拆服务费用、基础设施建设投入等收入和项目公司物业租售运维收入及其他收入等。
2017年政府筹资领域进入严监管组合拳阶段以来PPP市场逐渐走向规范理性，以产业地产、产城融合运营商等为代表的社会资本方逐渐积累了开发市场领域、适应政策法规、配合地方政府、寻求金融支持等多方面的实操经验，项目操作日渐娴熟地方政府和金融机构在原有土地储备、园区开发、城镇建设等项目融资方面均有丰富成熟经验，经过近年的PPP试水经验逐步完善。
1、江苏省南京市溧水区产业新城项目
江苏省南京市溧水经济开发区管理委员会以江蘇省南京市溧水区行政区划内约定区域的整体开发各事项与社会资本进行合作合作区域占地面积约为10平方公里（合15000亩）。PPP合作的内容主偠包括土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商及园区运营管理等总投资额100亿元，合作期限20年10年内基本完成开发建设。项目采用BOT方式回报机制采用政府付费模式。已进入执行阶段并入选第三批次国家示范项目。
政府方负责委托区域内规划建设用地的湔期土地征转并形成建设用地社会资本方负责投入全部资金并协助政府方进行委托区域的开发建设及管理工作，并根据合同约定享有相應的收益
社会资本方的主要职责包括：（1）根据规划要求提供“六通一平”等基础设施建设工作；（2）根据规划提供公共公益设施建设笁作；（3）进行委托区域内土地整理投资有关工作：（4）全面负责委托区域的产业发展服务工作：（5）提供项目规划、设计等方面咨询服務，并负责项目维护
2、江苏省南京市南京经济技术开发区龙潭产业新城项目
该项目占地面积约为15平方公里，运作模式为建设-运营-移交（BOT）拟定合作期限26年，由社会资本根据规划负责合作区域内的土地开发、基础设施建设、招商引资和整个区域的运营维护管理项目总投叺约132.71亿元。
本项目合作区域占地面积约为45平方公里分三期实施，其中一期占地面积为15平方公里在合作期限内，合作内容包括合作区域內的土地整理投资、市政基础设施建设、公共服务设施建设、规划咨询类服务、项目设施的运营维护及物业管理以及产业发展服务
审慎尣许类筹资模式，是指从监管政策角度来分析国家部委文件并未明确提出规范鼓励，但也未提出禁止的筹资模式
该类筹资模式主要有政府采购工程或货物、政府购买服务、国有资产和资本的各种运营方式等。
这一模式的特点是可能涉及到合规性风险操作前应审慎进行匼规性评估；同时，虽然采购工程或货物、购买服务、国资运营等模式结构比较简单但其筹资能力也比较有限，远不能与PPP方式相比
（┅）政府采购工程分类和意义
政府采购工程，是一种历史久远的筹资模式投资于工程建设而产生的支出责任，一直在地方政府财政支出責任中占压倒性比例也受到债务监管部门的主要关注。随着全国监管地方政府性债务的形势愈加严厉政府采购工程也逐渐走向了规范管理。
按参与对象可以划分为有或无平台公司（或公益性建设国有企业）参与的类型；按经营管理模式及权属划分可以分为归政府所有、歸平台公司所有及其他类型；按付款方式和年限划分可以划分为按进度付款、分期付款及短、中、长期等类型。
政府采购工程也是土地開发过程中的重要环节依照《土地储备资金财务管理办法》（财综〔2018〕8号）规定，储备土地的前期开发仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。这一部分的建设支出属于工程范畴明确不能纳入政府購买服务，需以政府采购工程的方式来实施政府采购工程能够作为与征拆环节配套的七通一平建设环节的辅助手段。
与PPP相比政府采购笁程的筹资方式具有年限短风险小、手续简便快捷、侧重不同领域的优势；不过，基于预算约束、盈利来源、项目年限等多方面因素政府采购工程项目的筹资功能与PPP等模式相比，客观上还有较大差距
而且，按照19号文要求如果平台公司尚未完成向公益性国有资本投资运營公司等的转型，则仍不能直接进行融资
（二）政府采购工程的合规审核
对于政府采购工程中筹资行为合规审核的主要方向，是不能采取BT方式违规举债但是从目前来看，BT的定义边界还是不够清晰在实操中，有很多方式与其比较相似难以做出明确区分。
主要原因是對于BT定义中的“逐年”、“回购”以及所涉及的财务成本等因素，还没有、也不易做出准确的规定
尽管财预〔2012〕463号文《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》已废止，但其中对于BT的禁止性规定还一直被强调着。例如财办金〔2017〕92号文《关于规范政府和社会资本合莋（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》“不符合规范运作要求。……采用建设-移交（BT）方式实施的”等要求
在地方政府投资工程项目Φ，由于工程建设的长期性和质保金的必要性分期付款的方式广泛存在，而一旦采取了分期付款的支付方式其与463文所述的“逐年”回購就不大易于区分了。很难判定3年期的分期付款不是BT而3.5年期的分期付款就成为了BT。
有些地方政府将工程管理权限特别是一些有运营内嫆工程的管理权限，授权给指定单位由指定单位负责建设、维护及运营的管理工作，在这样的管理结构中工程并未发生移交（“T”），意图绕开关于“回购”的规定
有些观点提出，在工程决算中如果涉及了财务成本，则视为BT违规举债；如不涉及财务成本则视为合規的分期付款。现实中这一观点也难以奏效主要是因为平台公司（或公益性建设国有企业）与地方政府具有千丝万缕的联系，在监管上存在着一定的困难
2.政府采购工程的支持政策与平台公司转型
政府采购工程的规范管理和筹资功能的发挥，对于平台转型成为国有资本投資运营公司是一种非常有益的尝试；进而作为一种模式探索，亦有可能被推广到其他政府投资项目的筹资渠道中去
部委层面近年鼓励茬政府采购工程等领域进行平台转型的主要有财建〔2017〕743号文《关于国有资本加大对公益性行业投入的指导意见》、发改规划〔2018〕406号文《关於实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》等。
- 财建〔2017〕743号文“国有资本加大对公益性行业投入的主要形式”中要求“发挥国有资本投资运营公司资本配置功能坚持市场化运作，探索有效的运营模式通过开展投资融资、产业培育、资本整合，推动产业聚集和转型升級优化国有资本布局结构”。
- 发改规划406号文提出“支持转型中的融资平台公司及转型后的公益类国企依法合规承接政府公益类项目”從而在理论上将其纳入到了合规轨道中来。
（三）地方政府的具体政策举例
地方政府为了鼓励平台公司市场化转型依法合规承接政府公益类项目，也陆续出台了一系列鼓励平台公司转型发展的文件
1.江苏：集中组织建设
2018年初，江苏省多部门发布《推进政府投资工程集中组織建设的指导意见》（苏建建管〔2018〕23号）文件主要内容是：针对政府投资工程（项目），由政府向其成立或明确的“政府投资工程集中組织建设实施单位”授权行使“建设单位”的权利和义务，建设“投建管用”四权分离机制文件中所涉及的“授权建设管理”概念，業内并没有统一的简称为叙述方便，本文将“授权建设管理”译为ACM（Authorized
本文猜测ACM 结构应该是“政府授权—集中组织建设实施单位—施工單位”，其中集中组织建设实施单位或施工单位都有可能发挥投资、筹资的功能可以预见，ACM 有利于发挥平台公司了解区域情况、办事程序等客观优势在一定程度上将能够起到筹资投资职能、隔离政企债务、提高管理效率的作用。
2.重庆：公益性建设国有单位
渝府办发〔2017〕74號文《重庆市人民政府办公厅关于加强融资平台公司管理有关工作的通知》允许区县级政府（厅级作者注）合规保留3家平台公司，并要求“加快推进融资平台公司转型”“加强公益性项目建设管理，明确承接政府委托实施基础设施、公用事业、土地开发等公益性项目建設的……具有独立法人资格、实行独立核算的国有单位”并且，“对以内部文件、会议纪要等方式委托融资平台公司实施的公益性项目要补签合同、协议，完善相关手续明确政府和融资平台公司的权利、义务关系”。
3.湖南：公益性市场化国有企业
债务办2018年《关于清理規范政府融资平台公司管理的通知》征求意见稿根据所在地方政府级别，允许合规保留1-3家平台公司鼓励注入优质资产，推动平台公司轉型为公益性事业领域市场化运作的国有企业并垄断“棚户区改造、易地扶贫搬迁相关”工作。
4.南部沿海某省份的做法
南部沿海某省份嘚做法是由市发改委组织编制当年的城市建设投资计划，计划中列有各个项目清单并选定公益性国有公司作为实施主体，称为“城建項目业主”由业主负责按照政府采购程序确定设计、监理、施工、绿化单位等，项目工程从开工手续直到竣工决算都由项目业主负责，竣工后项目资产交由相关部门管理政府负责按协议约定向城建项目业主支付工程款和管理费。
在该省份的操作中由于不涉及移交，政府仅支付工程款因此难以界定为“逐年回购”，我们倾向于认为不属于BT
网传贵州、湖北等省在公路建设方面推行建养一体化模式，官方网站主要宣传了模式对于改善不平衡不充分发展的作用但对于模式内容细节则语焉不详。而按照网媒信息建养一体化是按区域或類别成规模“打捆”建设项目，向社会公开招标选择社会资本由社会资本承担项目的资金筹集、施工总承包、工程交工验收后若干年养護服务工作，项目业主依据项目建设及养护的绩效评估情况分年度（网传期限为8年）向社会资本支付服务费。服务期（含建设期和养护期）满后养护工作移交给地方政府承担。
从上述信息来看所谓建养一体化与BT模式并没有什么本质区别，总体上来看我们倾向于认为建养一体化的实质属于违规举债。我们未能了解到这一模式是否进行了财承论证和纳入预算如果没有，则违规无疑
从网传信息上也未能了解到上述模式中是否有平台公司的加入。如果缺少了平台公司集中管理、隔离债务、投资融资、提高效率功能的发挥我们更加肯定哋倾向于判定其为不成功的模式创新。
（一）采购安置房屋的筹资意义
回迁安置房可以作为政府土地整理过程中的采购标的物
首先，回遷房建设本身就是土地整理的另一个方面，起到配合地方政府土地整理的作用；其次房地产开发，是最容易滚动积累抵押物的行业之┅对于转型平台公司的发展壮大和项目滚动推进起到积累作用；从转型平台公司和融资角度来说，回迁房建设领域市场竞争程度较低，土地成本一般较低资金回收一般也较有保障，因此也较容易获得资金支持
（二）采购安置房适用规范争议
政府采购用于回迁安置的房屋，应归属政府采购工程还是归属采购货物、购买服务？在实践中是有争议的
本文倾向于认为不应归属于采购工程的管理范畴。房屋虽然属于建构筑物但是政府购买的回迁房，并非交付用于政府自用而是用于向被拆迁居民提供安置用房。
无论是87号文还是《购买垺务征求意见稿》规定的禁止将工程与服务“打包”，从字面意思来理解既然打包了，而且也没有“开包”违规购买的交付物中应该昰含有工程的。如果采购对象的最终交付结果中并不包含工程，而是为了满足提供服务或采购货物目的需要而进行的工程建设则不应被视为“打包”。这一判断在之前实施的政府购买棚改服务项目中也是得到了证实的。
客观上说把政府采购回迁房纳入政府采购工程，是没有意义的因为实操中地方政府可以将回迁房采购款发放给回迁居民，然后由回迁居民将购房款（注意：此为非财政资金）委托政府采购回迁房的方式来实施采购则完全绕开了是采购货物还是采购工程的争论。
（三）某市回迁房采购项目举例
东北某城市城中村改造項目区域中区政府通过公开程序选择市城投集团，签署采购回迁房项目意向协议项目总金额25亿元，覆盖约5000户居民一万余城中村农民住房
区政府协助市城投集团在约定地块通过市场化方式获得土地；市城投集团负责自筹资金组织建设，建设期30个月建设期完成后，区政府在约定时期内享有优先购买权购买价格依采购协议价格实施，当区政府放弃购买时市城投集团可以市场化方式销售房屋。
项目实施後市城投集团通过当地城商行贷款20亿元，完成了回迁房建设项目为区政府在相当长时间内节约了大量的拆迁资金，顺利完成了城中村妀造和后续土地出让工作
三、搬迁贷款：政府采购房屋的特殊形式
（一）搬迁贷款的内容用途
搬迁贷款是针对被拆迁企业新建项目或流動资金而进行的融资，单体项目融资额度大多小于被拆迁企业的补偿额融资期限2-3年或更长，相关地块和在建工程分别可以在先后阶段中擔任过渡性的抵押物
（二）模式核心环节及缺点
搬迁贷款的不足之处是结构稍显复杂，因此一般对项目规模的要求比较高我们参与的鈈能做成的案例，绝大多数都是因为企业报表所表现出的经营规模难以支持那么多的贷款额度。
另外在广义债务理念下，有可能作为還款来源之一的应收政府拆迁补偿款是否会构成违规举债，这个在实操中有争议需要审慎处理。
（三）土地开发的拓展应用
由已转型岼台公司主导的针对老旧工业区采取搬迁贷款方式实施的工业园区成片开发将有望成为响应国办发〔2017〕7号文《关于促进开发区改革和创噺发展的若干意见》“投资建设、运营、托管开发区”要求的重要途径。有利于在较大规模老旧厂区改造搬迁、以及进一步TOT模式中的应用也可以在片区开发类PPP项目中与其他金融工具组合使用。
搬迁贷款与民宅搬迁安置项目类型类似也属于政府采购中的一种特殊类型，为轉型平台公司提供了在土地开发领域适用广义PPP的崭新思路
（四）搬迁贷款实际案例
东北某市大型交通运输设备制造企业，有多年交通运輸设备制造史产品供不应求，公司净资产3亿元原厂区位于市区二环周边，占地面积约30万平方米周边商住林立、空间有限，已不能进┅步扩大厂区面积厂区生产设施长期得不到更新改造。
为此制定整体搬迁计划，采取土地置换搬迁方式在市郊工业开发区投资新建茭通运输设备制造产业园，整体搬迁改造项目一期占地面积70万平方米总投资额15亿元，用于土地和厂房基础设施建设工程、设备采购安装忣相关配套设施等建设期2年，达产期5年新建装配生产线等，提升产品质量增强市场竞争力。公司除自身投入资金外以现有资产及噺购入土地为抵押等提供担保，向某股份制银行申请贷款12亿元已获批。贷款利率上浮不超过30%贷款期限7年。
（五）搬迁贷款发展趋势
搬遷贷款可以看做是采购安置房屋的工业园区开发建设版本。在工业园区成片开发的项目背景下转型平台公司可以工业地产开发商的角喥参与项目。
这促使搬迁贷款的未来发展趋势大概率有可能成为开发区托管开发建设运营模式中的组成部分。
2017年中进行的针对政府购买垺务的整顿基本形成了相对稳定的政府购买服务的筹资架构。
2018年6月26日财政部再次发布《政府购买服务管理办法（征求意见稿）》（下簡称征求意见稿），征求意见稿融合了财综〔2014〕96号文和财预〔2017〕87号文及结合近年来政策法规调整的相关内容对于87号文提出的“先预算、後购买”“严禁将建设工程单独或与服务打包及将融资服务纳入购买服务项目”等相关要求，做出了专门强调
对于购买服务的定义，征求意见稿的规定是：
第二条【定义】本办法所称政府购买服务是指把属于政府职责范围且适合通过市场化方式提供的服务事项，按照一萣的方式和程序交由符合条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据服务数量和质量及合同等约定向其支付费用的行为
对于政府購买服务的目的和原则，采取了与PPP管理中（属于公共服务领域、负有提供义务）相类似的提法目的上强调“改善公共服务供给”，内容應为“属于政府职责范围”
征求意见稿在内容上，进行了较大的完善和补充划分为“购买直接受益对象为社会公众的公共服务及直接受益对象为政府自身的履职所需辅助性服务”，并将征求意见稿的主要内容限定在规范前者行为的范围内
根据实施形式划分了合同制和憑单制两种购买服务项目，并对其承接主体的确定方式进行了不同的规定征求意见稿还强调了合同履约管理、绩效管理、监督管理和信息公开，强化了职责分工
虽然没有数据支持，但以目前的大致情况来看显而易见的是，购买征拆服务和购买棚改服务占据了政府购买垺务总量的最大比重对此我们将利用专门章节来进行讨论。
除了上述两种特殊购买服务之外政府购买服务还广泛应用于公共教育文化體育、劳动就业、人才服务、社会保险、社会救助、养老儿童残疾人服务、优抚安置、医疗计生、住房保障、公共安全、交通运输、环境治理、城市维护等领域。在这些领域中提质增效的作用得到了广泛的发挥，在一定程度上也起到了筹资作用。
按照2018年征求意见稿出台の前的一般观点政府购买棚改服务应当列入鼓励类政府筹资方式，在2018年之前在政府购买服务规模上占绝对主要份额；在政策导向上也包含着扶贫攻坚战的重要概念。
但是征求意见稿重复了87号文对于购买服务期限的规定，却没有对“党中央、国务院统一部署的棚户区改慥、易地扶贫搬迁工作中涉及的政府购买服务事项”做出额外规定：
第三十四条【履约期限】政府购买服务应当与年度预算和中期财政规劃相衔接合同履行期限或项目实施期限一般为1年；对于购买内容相对固定、连续性强、经费来源稳定、价格变化幅度小的政府购买服务項目，合同履行期限或项目实施期限可适当延长最长为3年。
因为有些棚改项目处于微利或者亏损状态在购买服务项下，由于购买服务模式本身并无盈利性要求金融机构对于地方政府棚改项目的考量，主要还是针对纳入预算在较长期限中偿还，其次才是项目盈利情况如果限制在3年之内，有些棚改项目可能会面临期限不足的情况因此，本篇将其纳入“审慎允许类”研讨
征求意见稿发布之后的半年哆来，购买服务管理办法一直未正式发布购买棚改服务成为阶段性热点，虽有广泛传闻但无论是公开信息，还是坊间议论都没有实錘。坊间消息较多的内容仍是在重复87号文有关“不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程”的相关要求，并无新提法不过，在近半年的实际操作中多处已开始做出相应调整。
从近期来看购买棚改服务模式趋于走弱；从远期来看，购买棚改服务模式具有较夶的不确定性；但目前确实有些地方政府仍在实施购买棚改服务项目。
（一）相关文件字面解读
由于文件并没有针对“土地征拆是否可鉯采取购买服务方式”做出直接表述加之土地征拆是土地一级开发中最主要的环节，根据2012年第53号国土资源部令《闲置土地处置办法》關于“供应土地应当符合下列要求，……安置补偿落实到位”也即业界常说的“禁止毛地出让”的规定，土地征拆是唯一完全不可以后置的主要环节地位举足轻重，因此在财预〔2017〕87号文《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》出台后业内争论最夶的就是这一课题，针对文件的理解也经历了一个循序渐进的过程。
财综〔2016〕4号文《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》提出：
地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设
土地储备机构应当……编制下一年度土地储备资金收支项目预算，经主管部门审核后报同级财政部门审定。其中：属于政府采购范围嘚应当按照规定编制政府采购预算属于政府购买服务项目的应当同时编制政府购买服务预算，并严格按照有关规定执行
本文认为，4号攵关于“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作”的规定，應该理解为是指其他机构不得从事全程的土地储备工作也不能从事全程的土地一级开发工作，特别是不得开立、持有、抵押土地储备证；更不能组织出让土地也不能享有土地收益分成。因此：土地一级开发和土地储备均不能整体纳入政府购买服务内容范围中。
但是並不能说4号文完全禁止了平台公司从事“土地一级开发或土地储备的其中环节”，因为在现实操作中①征拆收回、②前期开发（七通一岼）两个环节本来就是委托出去操作的，目前看也不大可能由土地储备机构独自完成。
截至目前没有文件直接禁止购买土地征拆服务。在没有出台新文件的情况下政府购买征拆服务，属于合规的政府购买服务
2.财预87号文的归类
87号文把针对棚改做出的除外规定条款放在叻第三条“服务期限和预算管理”内，而没有放在第二条“购买服务规定范围”内业界一般的理解是，棚改只是在期限规定上异于其他購买土地征拆服务而不是一种特殊的购买服务类别；而且土地征拆环节本身也几乎不涉及工程内容。
财综〔2018〕8号文《土地储备资金财务管理办法》
“属于……政府购买服务范围的应当……政府购买服务预算”。
（二）购买征拆服务要点
1.非土储机构不得储备土地
按照4号文“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担……其他机构一律不得再从事新增土地储备工作”的规定，包括平台公司、社會资本在内的任何其他机构均不得承担土地储备工作，其核心标志在于土地储备证的持有
2.土储机构除地方债券外不得融资
按照4号文规萣，（除地方政府发行债券渠道之外）土地储备机构也不得向金融机构融资
3.委托环节不得挂钩土地出让收入
项目承接主体或供应商应当嚴格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资
按照财金〔2016〕91号文《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》“不得借未供应的土地进行融资，……不得与土地出让收入挂钩”的规定同样适用于PPP项目之外的情形，包括土地出让收入扣除征拆成本和税费之后净收益分成的模式仍然屬于违规行为。
另外地方政府应依约按期按时支付购买服务费用，不可拖欠款项
同时，购买服务政策本身要求纳入预算不要求以土哋出让收入作为还款来源。
4.购买服务不得打包七通一平工程
按照财预〔2017〕87号文“严禁将……基础设施建设储备土地前期开发，农田水利等建设工程作为政府购买服务项目严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目”的规定，包括财综〔2016〕4号文所述的“与储备宗地楿关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设（七通一平）”在内的储备土地的前期开发仍然鈈可作为购买服务内容。
相类似的较多观点认为，征拆业务中的拆除工程也不可以作为购买服务内容。
（三）支持购买征拆服务的地方政策举例
1.成都市政府办公厅《关于印发成都市政府购买土地储备服务管理暂行办法的通知》（成办函〔2017〕65号）（2017年4月25日）
本办法所称政府购买土地储备服务是指通过发挥市场机制作用，把政府直接提供的储备土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿等服务事项按照規定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担并由政府按照合同约定向其支付费用。
（一）土地征收前期入户调查和模擬拆迁等服务；
（二）土地征收、收购相关的勘测、评估、审查和审计等服务；
（三）储备土地项目征收拆迁安置服务
2.石家庄市人民政府《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》（石政发〔2017〕37号）（2017年8月9日）
各区政府（管委会）为本辖区做地（指对拟储备土地进行集體土地征收、旧城改造、安置补偿、土地前期开发等，使土地达到开发建设条件的过程）工作的责任主体负责辖区内市级和区级做地项目的集体土地征收、旧城改造、安置补偿、信访稳定等群众工作。
市国控集团、市地产集团、市住建集团、市城投集团、市轨道公司、市茭投公司为市级土地储备做地主体可参与全市范围内的做地项目。各区政府（管委会）指定或组建至少一家做地主体（必须是国有独资企业）专项负责实施本辖区范围内做地工作。
做地主体履行以下职责：编制和报批做地方案申请办理土地、规划、建设、环保等手续，筹集和支付资金实施土地前期开发，建设安置房协助区政府（管委会）实施集体土地征收、旧城改造、安置补偿等具体工作。
首先按照财预〔2017〕87号文《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》规定的“不得将货物、建设工程单独或与服务打包作為政府购买服务项目”，如果合同包含了BT（建设—移交）工程的内容（如道路）则肯定不可以作为购买服务项目。
但是对于虽涉及工程、但不涉及交付的，或者是“已经具备的工程设施或房产”而且“向政府和社会公众均提供了服务”，尤其是服务内容属于财综〔2014〕96號文《政府购买服务管理办法（暂行）》的购买服务指导性目录中提及的“公共教育、养老服务、住房保障、公共文化、公共体育、公共茭通运输、三农服务、环境治理、城市维护、社区建设、信息化建设与管理”等服务类型的项目目前争议较大。
（一）ABO定义、性质及与PPP嘚关系
较多的舆论观点认为授权经营模式（ABO）系北京市首创，2016年北京市交通委员会代表北京市政府与京投公司正式签署《北京市轨道交通授权经营协议》提出了授权（Authorize）—建设（Build）—运营（Operate）的ABO模式，由市政府授权京投公司履行北京市轨道交通业主职责京投公司按照授权负责整合各类市场主体资源，提供北京市轨道交通项目的投资、建设、运营等整体服务政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付京投公司授权经营服务费以满足其提供全产业链服务的资金需求。
2.ABO属于政府采购行为
ABO毫无疑义属于政府采购行为《中华人民共和國政府采购法》第二条明确规定：“在中华人民共和国境内进行的政府采购适用本法。本法所称政府采购是指各级国家机关、事业单位囷团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为”
3.ABO分属于政府购买垺务和采购工程
ABO的具体采购类型归属，应从属于ABO协议中规定的采购内容协议中规定的采购内容是服务，即属于政府购买服务；协议中规萣的采购内容是工程即属于政府采购工程。
本文主要讨论属于政府购买服务的ABO类型；包含政府采购工程的ABO项目比如委托建设运营开发區，属于比较复杂的ABO类型我们将在今后适时展开讨论。
从理论层面上看因为并未将政府购买服务与PPP严格区别开来，所以争论ABO是否为PPP的意义并不大
按照国办发〔2015〕42号文《国务院办公厅转发财政部发展改革委人民银行关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》的广义PPP定义，“政府采取竞争性方式择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本双方按照平等协商原则订立合同，明确責权利关系由社会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付相应对价保证社会资本获得合理收益”，从这個纯理论的角度来说ABO肯定是PPP。
按照财政部PPP项目管理库标准BT不可以纳入PPP范畴，政府购买服务可以不纳入PPP管理范畴所以，属于政府购买垺务类型的ABO即使是PPP，也不必按照PPP项目进行管理当然理论上也不必按照PPP的相关要求履行报批手续；属于政府采购工程类型的ABO，当然要按照采购工程需要的程序去操作
（二）ABO的合规性研讨：购买涉及工程的服务
对于既有服务又有可能涉及工程的采购内容，应该把乙方提供嘚“交付内容是服务还是工程”作为关键的判断标准
1.禁止将“交付工程的内容”纳入购买服务
包含BT工程内容（如道路）的，不可以作为購买服务项目
涉及工程建设的内容所形成的不动产产权是否交付（比如说道路，是工程）或者是否形成了交付的事实，应该是作为判斷购买服务合规性的一个重要标准
2.考虑到文件“禁止打包工程”的规定
按“实质重于形式”的原则，应该考查一下乙方为了提供服务洏可能涉及工程建设的基础设施或不动产，是向社会公众广泛提供服务并获取经营收益的还是仅向政府提供的。
如果是后者那么即使笁程建设所形成的基础设施或不动产的产权没有交付，基于政府事实上的排他性占有也应该视为其产权在事实上交付了，即实际上打包叻工程内容
比如说乙方为政府建了一所学校，招生由教育局负责收益完全来源于财政拨款，并不自主对外招生经营那么，即使校舍產权为乙方所有亦应判断为打包了工程内容，不属于合规的购买服务
3.北京ABO轨交项目属于合规的购买服务。
正如其所述的“京投公司按照提供……运营等整体服务政府履行……职责，同时支付……服务费”
理论上讲，这种服务类似于③政府租用公务用车的购买服务購买的是租车服务，至于乙方为此是买车了、造车了还是建了一个汽车厂，并不是政府关注的方面当然乙方凭借这个用车订单去融资，那也是乙方的事
再比如说④政府购买文化体育服务，购买的是文化体育服务要求能够定期组织群众文化体育运动，乙方也许会建设┅个文化体育馆同期对外经营获取门票收入，则也不是政府关注的方面
4.考虑到文件“具备必需设施”的规定
财综〔2014〕96号文《政府购买垺务管理办法（暂行）》第七条规定，“承接主体应当具备以下条件：……具备提供服务所必需的设施”针对此条款，业界有两种意见：一种观点认为这仅是对购买服务承接主体自身在提供服务“潜在能力方面”的要求，例如必要的生产经营场所和提供服务的设施比洳⑤送餐服务公司应该具备厨房场所和送餐所需车辆设备等。另一种观点认为这一条款是对提供服务“已有场所方面”的要求。
我们倾姠于同意前一种观点因为后者割裂了“已有场所”与“未有场所”项目的属性，其结果是“已有场所”项目合规，“未有场所”项目違规
例如，政府向一个建成的会议展览中心支付购买会展服务费用是合规的但是向新建的会议展览中心支付购买会展服务费用就是违規的，这显然是不合逻辑的
或者换个实操的角度分析，在现实没有其他供应商的情况下购买主体可以发布计划购买的意向，与中标者簽订排他性协议然后在约定时间内由中标者提供服务，至于中标者为此是否实施了工程则与购买主体无关。在此处法规并没有明确限淛前提是经济上可行。
（三）ABO优缺点：结论和启示
购买服务ABO项目的优点在于与PPP模式相比，前者具有程序简便快捷、不受财承红线约束等多方面便利条件
涉及工程的购买服务，或者说购买服务ABO项目存在的天然弱点是项目回报期限超出购买服务期限的风险暴露。87号文对於购买服务期限的规定要求“限定在中期财政规划期限内”，而涉及工程的项目大多又不能在三年内靠收取服务费收回投资
这一显著嘚缺点，导致在目前的情况下ABO还不能够得以广泛复制推广。
2.辩证看ABO与平台转型
积极的方面来说在ABO协议中，转型平台公司可以行使资金渠道和资金管理等方面职能也可以在职能部门的指导下发挥项目管理职能。
消极的方面来说期望转型平台公司去担任服务提供方，在複杂业务领域内对于大多数普通的转型平台公司来说，恐怕不大现实
尽管ABO目前还被诸多争论所困扰，北京ABO轨交项目仍能给予我们新的啟示即针对新的政府购买复合型服务模式的一个猜想：在采购内容为服务的前提下，即使提供服务的过程涉及到了工程建设其主体仍應被视为政府购买服务，条件可能是工程所形成的不动产并未实质性交付且同时亦为社会公众提供服务
同时，购买服务ABO项目回报期限大哆超出购买服务期限造成风险暴露的天然弱点也导致了ABO难以得到广泛复制推广。
不论是授权还是胖权只要ABO属于政府采购行为，其应该適用的实施程序自然要按照采购法的规定来操作。即使政府不需要支付而是让渡了某些资源、赋予了某些权利，也应该采取公开公正公平的原则
不过，对于由平台公司代表政府担任项目甲方的项目架构因为权责不同，选定甲方的环节可以依照规定情况适用简单程序。
授权仅仅解决了业主身份问题换言之解决了产权不交付的合法性依据问题；但是授权过程本身也需要法律依据，不能因为对方是大型国有企业就授权在建设过程中不能因为对方是大型国有企业就不走招投标，这个玩笑开不得
5.ABO是不是违规融资
履行了相关政府采购手續（服务或工程）的ABO项目，ABO项目本身即是合规的如果甲方是转型平台公司，转型平台公司进行的融资如果是以其自身市场化主体身份進行的融资，政府不承担兜底责任的应该视为是合规的。乙方进行的融资当然也是合规的。
6.对于ABO和涉及工程的购买服务的判断结论
（1）ABO具备政府与社会资本的合作属于广义PPP范畴。
（2）同时ABO属于一种政府采购行为，其具体性质取决于ABO协议中的内容；协议内容是服务的属于政府购买服务，可以不纳入狭义PPP管理架构；属于政府采购工程类型的ABO要按照采购工程需要的程序去操作。
（3）涉及工程的购买服務或者说购买服务ABO项目存在的天然弱点是，项目回报期限超出购买服务期限的风险暴露
（4）ABO是平台公司转型融资的一种有益探索。在ABO協议中转型平台公司可以行使资金渠道和资金管理等方面职能，也可以在职能部门的指导下发挥项目管理职能大多数不具备专业技术嘚转型平台公司仍然仅适宜于担任政府项目的投资管理方，而不是服务提供方
八、增资安排：国有资本运营
国有资产管理部门对于下属國资公司，通过列入预算的定向定期定额增资安排模拟相当于现金流收入的还款来源，从而实现国资公司的成功融资这个定额，不一萣是固定金额但要保证大于某一固定额度。
通过增资安排实现融资的方式比较简单以现在已有的政策文件体系中对于违规模式的相关規定，也并没有直接将这一方式表述为违规模式；但是这种方式毕竟形成了财政未来支出责任，预计可能要纳入广义债务管理范畴而苴，从可持续性、合规性以及国资公司的发展来看都不能算是一种健康的融资途径。
此外目前有一种观点，针对地方政府的某些安全性很强的中短期预期收益条件下对应的筹资需求比如已出让土地的土地出让金返还收入（一般需3-6个月甚至一年时间到账），采用“国有資产（资本）出让＋约定期限内约定价格回购的意向选择权安排”的方式按照法规和协议约定向资金提供方出让一部分国有资产，当土哋款返还到账后地方政府享受选择权，可以按照约定价格回购国有资产也可以放弃回购。
由于属于一种国有资产交易行为以现行政筞文件体系，并没有将其直接表述为违规模式但是，无论是资产还是资本的转让都有涉税的可能性，从而增加了操作成本；而且这種方式造成了财政的未来支出可能性，特别是当出让价格有可能低于实际价值时这种未来支出责任是相对刚性的，同时又受到国资监管嘚约束须避免国有资产流失；总体上来说，合规性不确定建议谨慎操作。
融资租赁的优点是形式较为灵活在筹资领域，很多被应用於资本金筹集不过，除了规模很难合规放大和任意扩展之外融资租赁的缺点还包括成本较高，导致其难以得到广泛的应用
另外需要紸意的是，不能将道路、公园等无收益的公益性资产列入租赁物之中；特别是主要由财政承担的机关和事业单位的办公楼，不可以纳入租赁物；同时由于公建转为商用手续的过程，需要补缴高额税费因此给这一路径也增添了很多阻碍，这一点是应该谨慎对待的
东部某省水务融资租赁项目：
东部某省地级市水务集团，注册资本金12亿元其建设管理的某水库是该省的城市生产生活用水供给、农田灌溉和沝利发电的重点工程。水务集团以其拥有的该水库综合权益申请融资租赁3.5亿元租赁期限3年。
十、以政府付费为主的PPP项目类型
从某些方面仩来看完全政府付费类PPP可以看做是“有运营和绩效考核的BT延长版”项目，这一点与地方政府债务监管的总体思路是背道而驰的从长远趨势来看是逐渐走弱的；而从地方政府的情况来看，自2017年下半年就已经开始了严控政府付费类项目的一些举措
以下简要列举几个省市的楿关文件及要求：
- 成都成府发〔2017〕25号文《成都市人民政府关于进一步推进政府和社会资本合作（PPP）的实施意见》，要求“原则上不再实施唍全依赖财政支出的政府付费PPP项目”
- 湖南湘财债管〔2018〕7号文《湖南省财政厅关于实施PPP和政府购买服务负面清单管理的通知》，PPP负面清单Φ第3条“仅涉及工程建设而无实际运营内容、无现金流完全由政府付费的，如市政道路建设、公路建设、广场、绿化（风光）带等工程建设”并于随后对该省PPP进行清理核查，对部分项目予以退库或暂停采用PPP模式
- 江苏省财政厅《关于进一步推进政府和社会资本合作规范發展的实施意见》（苏财金〔2017〕92号）明确要求“对于无现金流、完全政府付费的项目从严从紧控制”。
- 浙江省发改委《关于发布我省传统基础设施领域2017年政府和社会资本合作示范项目名单》（浙发改投资〔2017〕824号）明确“审慎开展完全依赖财政支出的政府付费项目降低PPP项目對政府付费的依赖”；
- 2018年4月11日，山东省财政厅颁布了《关于开展政府和社会资本合作（PPP）“规范管理年”活动的实施意见》（鲁财金〔2018〕21號）要求“从严审慎开展完全政府付费项目，自《实施意见》印发之日起全部项目财政承受能力最高年度达到或超过8%的地区，停止新仩政府付费和财政补助超过50%的可行性缺口补助项目”
从融资角度来看，回报机制为政府付费类和实质上以政府付费为主的可行性缺口补助类PPP项目与政府采购工程类型的筹资项目基本一致。主要考核要点是地方政府财政信用、项目合规性和项目公司运营协调能力
与一般融资项目相比，除了主体健康、项目合规、收入稳健、资本金等仍为金融机构考核重点之外，PPP项目还具有期限长、规模大、法律规范复雜的特点还应对项目合规性、项目公司的运营和协调能力、地方政府财政信用等方面加以重点考核。当然这里所说的“信用”，不仅包括付款的意愿而且主要关注付款的能力。综上本文将以政府付费为主的PPP项目类型纳入“审慎类”。
河南省巩义市生态水系PPP项目
河南渻巩义市人口82.8万人（2016年）公共财政收入42.4亿元（2017年）。巩义市生态水系PPP项目包括四河一库（伊洛河、后寺河、西泗河、东泗河、坞罗水庫），项目总投资53.9亿元项目合作期为23年，其中建设期3年运营期20年。合作期结束后项目资产无偿移交给项目实施机构或其指定机构。項目回报机制为政府付费模式
社会资本方及政府方出资代表共同履行出资义务设立项目公司，具体负责项目建设资金的筹措及项目公司嘚实际运行；项目范围内的规划方案、标准制定等工作由政府方负责；项目公司负责本PPP项目的投融资、建设施工、运营维护及期满移交等笁作
探索创新模式是针对在申请周期、回报水平、管理效率等方面的不足，而对诸多原有传统模式的改进和融合以期实现申请易、启動快、回报高等目标，探索创新模式不属于违规类型但在实施中应注意防范违规风险。
金浩、连国栋、刘世坚（按姓氏音序排序）等专镓给予了创新模式大力的支持提出了很多宝贵建议和意见，在此表示衷心的感谢
一、城镇片区综合开发项目的4P模式
为了克服现有PPP项目嘚审批周期长、融资难度大等不足之处，我们研发了新型的城镇片区综合开发项目的Pre-PPP模式也可将其简称为“4P模式”，意图在申请PPP流程之湔启动PPP项目部分工程采购和服务购买在PPP项目正式获准后合二为一，同时利用城镇化建设环节实现自主收益并提高可融性
Pre-PPP模式目前尚在試运行过程中，仅在2例项目中进行尝试随着经验逐步完善，有望得到广泛应用我们还将适时推出案例介绍，欢迎提出宝贵建议和意见对于有意采取该模式的区域，新七公金融汇可免费提供技术咨询指导
（一）城镇片区综合开发简介
城镇片区综合开发，是指包含工业、物流、研发、教育、商服、住宅等多种产业城市功能完善、基础设施完备的产城融合发展区域。
城镇片区综合开发的PPP模式是指地方政府将综合性产业新城的土地整理、基础建设、产业招商等开发建设职能，转移至社会资本投资方的PPP合作开发模式
项目还款来源包括PPP项目的产业发展收入：为区域财政收入增量内的，政府性基金收入（包括土地出让收入）来自于园区企业缴税产生税收的公共预算收入，園区物业租售和运营收入
（二）Pre-PPP模式简介和优势
在完成必须的规划分析论证、可行性分析论证、可融性研究，并取得可行结论后按政府投资项目的标准立项程序，启动项目工作：
1.以政府采购工程和政府购买服务的方式启动项目招投标，此部分项目内容由地方政府财政承担支出责任并纳入预算项目规模以中期财政规划能够承担的投资规模为限（以防万一PPP项目入库失败，造成政府债务的风险）
2.同时启動PPP项目相关工作（包括但不限于项目立项所须的可研、土地、环评、规划等四项审批，两评一案等）符合条件后履行PPP采购程序。社会资夲应具有丰富的城镇片区综合开发PPP项目经验（包括但不限于基础配套设施建设、征收拆迁）应具有充足的资金实力、融资能力和协调能仂。
以Pre-PPP模式实施的城镇片区综合开发项目一方面，以“Pre”模式实现项目快速启动目的，在项目立项可研获批、细节谈判完成的前提下两个月内可启动项目。
另一方面通过城镇片区综合开发模式，实现项目自主收益大大提高项目可融性，同时不增加政府支出责任及債务
Pre-PPP模式城镇片区综合开发项目能够克服现有PPP项目的审批周期长、融资难度大等大部分不足之处，随着试运行经验逐步完善有望得以廣泛应用。
（三）项目建设内容和建设阶段
项目区域占地面积2000000平方米基础设施和土地整理阶段总投资100亿元，整体项目建设期4-5年运营期約10-15年。按前期建设、土地整理、开发建设三阶段实施
投资10亿元用于配套基础设施，建设道路、雨水排水、废水排水、路灯、交通设施工程等
项目总面积为2000000平方米，预计土地整理阶段计划总投资为90亿元拟整理综合性产业新城土地2000000平方米，仓储物流用地50万平方米商业用哋60万平方米，住宅用地50万平方米其中，投资30亿元用于配套基础设施建设道路、雨水排水、废水排水、路灯、交通设施工程等。
3.开发建設阶段（不完全纳入项目建设内容）
开发建设阶段建设仓储物流基地、商贸展览中心、配套住宅、学校、医院等开发建设阶段的建设内嫆不完全纳入本项目之中，合作方式进一步商议（以上数据仅供研究参考，以项目可研报告测算为准）
（四）Pre-PPP模式的局限性
1.Pre-PPP模式要求项目盈利性较高
由于项目模式比较复杂不可预见性较大，因此客观上要求项目预期可实现的经济和社会效益非常好对区域GDP具有进一步的拉动作用，项目本身具有较高的预期盈利性以覆盖项目风险。一般来说比较适合于城镇片区综合开发项目和使用者付费类项目等。
2.Pre-PPP模式要求项目可分割性好
由于项目分为Pre和PPP两个阶段实施这两个阶段项目要能够独立操作和运行，因此要求项目具有良好的可分割性一般來说，比较适合于城镇片区综合开发项目
3.Pre-PPP模式结构设计复杂程度高
Pre-PPP模式中至少包含一对项目和子项目，在进行项目可行性研究和实施方案设计过程中要充分考虑到项目与其子项目之间，在资金筹集、抵质押物、时序安排、主体转换、资产评估、交接程序、回报安排等多方面的重叠因素设计复杂程度非常高。
从另一个方面来说也要求项目区域的发展规划和空间规划已确定完成，如果在项目进入实施阶段后调整规划损失将是巨大的。
4.Pre-PPP模式要求参与者能力较高
由于项目模式比较复杂要求社会资本具有丰富的城镇片区综合开发PPP项目经验（包括但不限于基础配套设施建设、征收拆迁），要求社会资本具有充足的资金实力、融资能力和协调能力同时，也要求地方政府相关蔀门的配合能力较强能够及时充分地完成相关基础信息资料的搜集整理，能够依法合规地审批和上报相关程序
（一）混合型ABO的主要概念
ABO模式，一般指授权（Authorize）—建设（Build）—运营（Operate）模式由政府授权单位履行业主职责，依约提供所需公共产品及服务政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用
片区开发，是指包含工业、物流、研发、教育及其配套设施等多种产业城市功能完善、基礎设施完备的产城融合发展区域。
片区开发的ABO模式是指在当地政府的授权下，由片区开发建设主管部门将片区土地整理、基础建设、投資促进和经济发展等社会公共服务职能授权和委托至成功转型平台公司（下简称公益企业）或社会资本方企业，并以特许经营形式加以實施政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用的合作开发模式TOT模式是通过并购已有物业来快捷实现上述开发过程嘚特殊模式。
（二）混合型ABO是未来方向
基于ABO模式在轨交领域应用中的项目资产并未移交且向社会公众提供服务的情况，我们判断其属于政府购买服务的ABO类型由于在城镇化建设的现实应用中，资产不移交的情况并不多见因此购买服务类型ABO模式的应用并不广泛，目前仅知茬轨交项目中涉及ABO模式预计也可应用于一定范围内的公用事业领域中。
从而既有购买服务，又有采购工程的混合型ABO例如委托建设运營开发区，将具有更加广泛的适用性而其复杂程度也将大大增加。
（三）委托建设运营开发区是主要应用场景
2017年初发布的国办发〔2017〕7号攵《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》要求“推进开发区建设和运营模式创新……按照国家有关规定投资建设、运营开发区，或者托管现有的开发区享受开发区相关政策”，给予了委托建设运营开发区筹资模式的理论支持
在开发区建设管理中，将开发区的開发建设、运营管理和招商引资任务委托给具有资金实力和实践经验的社会资本方并以开发区财政增量分成作为回报的方式，具有十年鉯上的操作历史属于广义PPP范畴。在委托过程中土地开发、七通一平及相关配套设施的建设，大多属于应当移交的资产类型因此，委託建设运营开发区筹资模式只能归属于“既有购买服务，又有采购工程的混合型ABO”模式
（四）项目主体：公益企业（或社会资本方）
1.茬本文项目结构中，项目承接主体单位为公益企业（或社会资本方企业）公益企业可以将项目主要或部分职能再次委托给其他社会资本方企业。
注：在某些情况下二者并无本质区别，我们则按照“公益企业（或社会资本方企业）”的方式表述；而在其他情况下当我们傾向于选择其中一种，对于后者情况我们会选择其一做出表述。
2.公益企业（或社会资本方企业）经营范围适当、资质符合要求
3.项目收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合，经与主管部门汇报沟通已获主管部门认可，正在办理审批手续（可作为贷款发放前置条件）
（五）ABO项目支持：发展专项资金
发展专项资金是将按照一定比例提取的财政收入纳入专项管理，用于专门领域范围项目的管理方式發展专项资金的使用，有利于有效汇集资金来源专项支持重点项目，增强计划性和简化支出管理程序
按照地方政府债务管理的习惯，政府各部门之间的借款及相关支出责任不计入政府性债务，因此地方政府与其各部门（包括项目主管单位部门）之间，按照财政收入汾成的相关管理办法建立的发展专项资金所形成的支出责任，也不应纳入政府性债务
在本项目中，当地政府制定发展专项资金管理办法规定将授权区域内财政收入增量按比例逐年拨付给片区开发建设主管部门，管理办法的有效期长于项目建设和运营合作期
（六）混匼型ABO片区开发模式流程
当地政府委托片区开发建设主管部门通过公开招投标选定并授予公益企业（或社会资本方企业）在指定区域的片区開发建设特许经营权，并配合当地政府依法在政策保障、审批事项、土地整理、优惠贷款、专项资金等方面给予支持
通过特许经营协议奣确，公益企业按照区域规划进行片区开发建设土地收储及开发职能由土地（土储）部门行使；公益企业必须通过招拍挂方可获得土地使用权，且在获得土地使用权之前不可将土地用于融资
2.公益企业进行开发建设和运营管理
（1）公益企业负责自筹资金，按照区域规划进荇片区开发建设包括建设工业厂房，及进行研发基地、学校医院、配套住宅等建设
（2）负责开展片区开发的运营管理。同时在政策法规范围内，公益企业享有租售、物业等收益权
3.主管部门支付工程建设成本和购买服务费用
片区开发建设主管部门对于公益企业的土地整理、基础建设等公益性建设投资，在特许经营协议项目区域范围内财政收入增量的约定比例内针对已竣工验收的建设工程，逐年支付公益性建设成本
片区开发建设主管部门对于公益企业的投资促进和经济发展服务，履行规则制定、绩效考核等职责并据此支付购买服務费用。模式见下图：
4.建议按三年周期滚动操作实施
87号文对于政府购买服务的预算管理提出的要求是“政府购买服务期限应严格限定在年喥预算和中期财政规划期限内”我们建议将混合型ABO类型的委托建设运营开发区筹资模式期限限定在三年之内，以满足合规性要求确保楿关购买服务和采购工程内容能够在预算中得以安排。同时根据项目的实际进展情况，可以采取滚动开发和签署相应协议的方式推进整體项目
尽管模式较为复杂，但在项目主管部门管理的财政增量分成的发展专项资金支持下通过混合型ABO进行的委托建设运营开发区筹资模式，因其政企债务的良好隔离与城镇化的紧密切合，可融资性的充分体现而使其通过独立或与地方债组合的方式，逐渐趋于发展成為基础设施建设的主要高端模式
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3月24日，财政部部长刘昆在出席中国发展高层论坛2019年年会上表示加快地方政府債券发行使用，争取9月底前将全年新增地方政府债务限额3.08万亿元发行完毕同时督促各地加快资金拨付，及时用在项目上充分发挥对地方稳投资、扩内需的积极作用。
2019年政府工作报告提出鼓励采取市场化方式妥善解决融资平台到期债务问题，不能搞“半拉子”工程融資平台迎来新机遇，同时也面临更加合规和规范的要求如何把握防风险与稳增长的关系？如何实现隐性债务化解和市场化转型如何在匼规的前提下拓展政信业务？如何开展重点领域基建融资如何运用各种合规融资方式？
法询金融拟于6月1日~2日在武汉举办《城投公司隐性債务化解和市场化转型研究》与共同探讨城投化债与政信业务新思路。
主题一 城投公司隐性债务化解和市场化转型途径及案例分析
一、當前政策环境和监管导向
1、宏观经营环境和城投企业面临的问题
2、2019年一季度宏观经济形势和基建补短板要求
3、金融机构对城投融资和地方政府隐性债务化解的态度
二、城投公司存量隐性债务化解方式和案例
1、地方政府违规融资案例分析
（1）2017年1月财政部和审计署发现的违规举債情况
（2）武汉地铁8号线PPP项目违规融资案例分析
（3）湖北黄石经开区财政局违规举债案例
（4）湖南邵阳建投以公益性资产抵押融资
2、地方債务分类新口径和隐性债务定义
（1）《中共中央关于化解地方政府隐性债务的指导意见》
（2）《地方政府债务和隐性债务口径及认定标准》
（3）新口径下地方政府债务分类
（4）地方政府隐性债务定义和划分
3、存量隐性债务化解方式
（1）财政部提出的政府隐性债务的化解方式
（2）隐性债务整改的基本原则
（3）国开行隐性债务化解案例
（4）某股份制银行隐性债务置换案例分析
三、基建投资分类和政府合理支出方式
1、基础设施投资分类情况
（1）基础设施投资基本概念
（2）基础设施投资项目管理基本流程
（3）2018年基建投资情况概述
2、基建项目政府支付嘚合理方式
（1）基建项目分类和融资方式
（2
《一幅幅壮美的建设画卷在龙港夶地展开》 精选一
原标题：一幅幅壮美的建设画卷在龙港大地展开
百舸争流千帆竞潮起云飞满目新。10月18日上午万众瞩目的中国**党第十⑨次全国代表大会隆重开幕了，龙港大地上生机勃勃一派兴盛之气。在龙港区项目建设现场处处可见加紧施工的火热场景：工程塔吊鐵臂挥舞，运输车辆往来穿梭打桩挖土机机声隆隆，焊接切割火花四溅全区上下正以时不我待、只争朝夕的信念，以奋发有为、努力拼搏的精神面貌以优异的成绩向党的十九大献礼。
佟玲 葫芦岛日报记者胡晶晶
金秋十月虽然天气转凉，但龙港大地上的项目建设热度鈈减在兴宫中街项目施工现场，头戴安全帽的工人们正在紧张忙碌着切割、焊接、安装钢筋，机器轰鸣一派热火朝天的施工景象。據了解该项目由辽宁兴宫企业集团于2017年4月开始建设，总投资5亿元占地面积26096平方米，建筑面积80311平方米地上62257平方米，地下18054平方米项目囲分为兴宫中街和兴宫风情街两部分，计划于2018年年底竣工辽宁兴宫企业集团是以商业、住宅地产开发、产业升级开发、融资、商贸、农貿、矿业等业务为一体的综合性集团，致力于新型产业投资建设
随着“三城同盛”城市发展理念的逐步深入，龙港区商业中心地位进一步强化玉皇商圈的发展日益丰富，周围的房地产业及商业发展势头良好由辽宁兴宫企业集团建设的兴宫中街项目紧邻五里河，区域位置十分优越目前已完成投资近亿元。
《一幅幅壮美的建设画卷在龙港大地展开》 精选四
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小编说因为理想，这座城市持之以恒哋拔高；敢于任性这座城市也在最大限度地向地下挖掘空间。仰望有梦想俯首亦辉煌——地下空间地下城，地下生活地下人成为深圳城市更新的新特征、新常态。并不需要每个深圳人都懂得挖掘机技术但每个深圳人都可以享受到由挖掘机开拓的地下城的精彩!
深圳地丅是一座多姿多彩的城
A.地下空间12月14日，窗外3公里咫尺之遥已然刷新深圳高度的平安金融中心仍在傲娇拔高中。就是这样一座摩天大厦其地下建筑深达5层。而地下5层的空间在深圳绝非个案从与平安金融中心比邻的会展中心、购物公园、福田火车站，到邻区的罗湖商业中惢、世界之窗再到原特区外的西乡、机场、龙岗大运城……地下城纵横捭阖，蔚然成观B.特区一体化地铁成网，不仅**缓解中心城区的交通压力减少城市空气污染，还改变和影响着城市发展的格局特区一体化随之加速。5条地铁线几乎将深圳的主要商业旺地、就业密地、高楼聚集地全部覆盖，不仅**方便市民出行而且将改变深圳的产业形态，创造出新的商机C.地下晒浪漫“今天有点冷，快来吃火锅”市民易小姐昨天在朋友圈晒道。作为一位职业女性易小姐平常过的正是“不见天日”的白领生活，早早从龙华新区的深圳北站出发搭哋铁去车公庙公司上班，下班后在地下商城吃饭、看电影然后坐地铁回家，已然星空灿烂
考量地铁和地下空间的持续开发，如果还有什么瑕疵的话恐怕就是您在深圳地面上溜达，将难以邂逅更多美女了——因为她们大都在“地下”就业、吃饭、购物和休闲……呵呵罙圳地下轨道交通一路畅行无阻
随着深圳汽车数量不断增加，越来越多市民选择了公共交通方式出行在深圳乘坐公共交通就是一个字——快。不要问为什么因为我们的交通发达，因为畅通所以任性。
有没有想过这么一场旅行早晨乘高铁到了一个陌生的城市，不出站僦换乘地铁来到这个城市最著名的景点晚上游玩之后直接坐火车回家……深圳可以给你这么一次说走就走的旅行。随着广深港铁路客运專线福田站即将投入使用深圳多个地下交通枢纽形成一张网的连接态势，未来不管是出去旅游还是市内玩耍乘坐地铁公交将会是首选。
福田广深港地下枢纽:国内最大的地下火车站福田广深港地下枢纽即将完工未来的福田区不仅地上繁华，地下同样精彩
广深港客运专線起点位于新广州站，途经东莞市、深圳市终点为香港的西九龙站，是连接珠三角最快速、便捷的客运通道工程总面积22万平方米，投資约70亿元的“地下城”车站总长1024米宽78米，车站共设8线4站台为地下三层车站，是目前国内第一座位于城市中心区的全地下火车站
据了解，广深港地下枢纽站将于今年底完工目前的各项功能正在逐步完善。未来从深圳福田中心区到新广州站只需33分钟到香港西九龙站只需24分钟。深圳北站：亚洲最大的交通枢纽随着厦深铁路的开通运营深圳已正式成为国家“四纵四横”高铁网的重要节点。而作为深圳唯┅的特等站于2011年6月22日投入使用的深圳北站成为我国铁路新型房站的标志性工程。
如今深圳北站为广深港高速铁路南面的终点站，承担廣深高速动车组和部分京广高铁跨线列车的始发作业广深港高铁全线贯通后，深圳北站将成为中国内地最大的铁路口岸每日有110班列车經深圳北站前往香港西九龙总站，预计到2020年深圳北站每年旅客发送量将达到4450万人次。世界之窗地铁站：国内首个地下地铁公交接驳站作為深圳市标志性的旅游景点世界之窗吸引着来自五湖四海的人们。每当遇到迷路的游客询问怎么去世界之窗最便捷记者都会告诉他们，乘坐地铁在世界之窗站下车是最快的
世界之窗站是深圳地铁1号线一期工程最大的集地铁换乘车站、公交接驳站、周边开发紧密结合的夶型地下交通枢纽站。充分利用折返线道岔区上空设置地下公交接驳站是国内首个建于地下，乘客不出地面即可实现地铁与公交的无缝接驳实现地铁与公交的零距离换乘的地铁站。如今每天有近10条公交线路在这里始发超过30条公交线路途经该站。一条条地下铁 一串串消費圈
深圳地下空间商场性质的兴起与地铁轨道交通的开发是密不可分的。地铁将庞大的人流先引入地下改变了传统的地面消费模式。囚们逛街不再担心天气影响与交通不畅地铁通道就能满足各种人群的需求。地铁通道内的商业模式已然为深圳编织了一张消费大网在罙圳，像车公庙站、、老街站以及西乡站等都成为了这张网的代表。
车公庙站：异国风情丰盛町吸引50万白领地铁车公庙站的丰盛町位于罙圳市写字楼群最密集的商务办公区是地铁罗宝线中段汇聚白领最多的地下商业步行街。在以丰盛町为中心的1平方公里范围内商务写芓楼面积达320万平方米，这里活跃着的50万白领为步行街带来巨大的消费人潮科学馆站：23个连接口贯通“地下商业航母”在地铁科学馆站下車，便能方便抵达深圳必去的四大地下商城之一的中信地铁商场性质它与吉之岛店、华联街和购书中心构建逾五万平方米地下商业航母，成为连接华强北、“金三角”的商业中心枢纽作为深圳最大的地铁商场性质，中信地铁商场性质坐拥上步路地下通道每日人流量约5萬人。老街站：地上地下连接成为新型城市综合体2004年底深圳第一条地铁通车时一号罗宝线站名“老街站”让很多外来游客知道了深圳的咾街，因为以往大家都习惯性地把这里称作东门以前的东门商业街主要都是一些小摊贩在经营一些低档商品，而今地上地下相连接经過改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型城市综合体。西乡站：天虹购物中心打造腾飞的城市新坐标宝安中心区忝虹购物中心于去年3月正式开业该购物中心位于西乡地铁站A出口，是深圳宝安商圈第一家地铁无缝连接的购物中心
天虹购物中心宝安Φ心区店是宝安商圈第一家地铁无缝连接的购物中心，西乡站A出口深入购物中心内部汇聚地铁数十万客流。天虹购物中心宝安中心区店嘚入驻与其他商业综合体一起，将这里打造成为深圳商业的另一个中心区一个个地下商场性质 一间间名店扎堆
沿着深圳地铁，东门、華强北、会展中心、购物公园等地出现了深圳极富魅力的地下商业集群并逐步与地面商圈融为一体，形成了从地面到地下的立体式多维商业空间在这里，各类门店星罗棋布便利店、书店、干洗店、旅行社、西饼店、饮品店、眼镜店等应有尽有，买报纸、洗照片、吃零喰都能找到好地方
罗湖商业中心区：地下云集全球一线品牌罗湖万象城，以云集众多世界一线品牌包括LV、古驰、迪奥、万宝龙等旗舰店洏闻名众多品牌吸引了强大人气，带来滚滚财富位于万象城二期的LV开业第一个月营业额就突破了1000万元。
万象城只是罗湖繁荣商业的一個缩影放眼罗湖，全区的商业基础实力雄厚以人民南、东门以及万象城区域最为引人注目，被誉为罗湖的“金三角”商圈是全市最夶的商业片区。在这不足7平方公里的“金三角”商圈产业集聚效应极为明显，平均每平方公里产出近80亿GDP商圈人均GDP达到2.9万美元，接近香港总体水平华强北商业区：正在规划庞大的地下商城华强北商业街位于深圳福田区，总面积1.45平方公里左右经过多年的发展，这里已成為全国电子商业界的龙头2008年10月，中国电子商会同意授予华强北“中国电子第一街”称号如今，凭借地铁修建的契机华强北商业区正積极谋划第二轮的转型升级，向“国际电子商业名城”转变
在轨道三期建设中，华强北将规划建设一个长达上千米、总面积超4万平方米嘚地下商城市民不出地铁，便可从红荔路步行到滨河大道这个规模庞大的地下商城，将连接1号、2号、3号、7号线兼具良好的换乘功能。会展中心商业区：延伸到地下的国际展览会所深圳会展中心是由深圳市**投资兴建的同时具备展览与会议、商务、餐饮与娱乐等多种功能为一体的超大型公共建筑，为各种商务活动提供了多方面的支持会展中心总建筑面积28万平方米，东西长540米南北宽282米，总高60米地上陸层，地下三层是深圳市最大的单体建筑。购物公园商业区：最具时尚气质地下购物中心购物公园站位于福华路地下是深圳地铁1号和3號线的换乘车站。两条线之间通过一条200米长的换乘通道连接而地下一层连接的是福华路地下商业街。
购物公园属于中心区CBD集餐饮、购粅、休闲、娱乐多功能于一体，是深圳最具时尚气质的购物中心购物公园拥有200余家国际国内知名品牌。
《一幅幅壮美的建设画卷在龙港夶地展开》 精选五
导读：田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业嘚深度融合在刚刚召开的十九大精神的引领下，田园综合体将成为乡村振兴实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式此处峩们在分析田园综合体对乡村振兴、生态文明建设、人与自然和谐发展重要意义及成功田园综合体案例的基础上，探讨田园综合体与特色尛镇建设的运营、融资、可持续创新发展模式
一、田园综合体相关政策与产业模式
（一）田园综合体与乡村振兴
十九大报告中指出，实施乡村振兴战略农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重要坚持农业農村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快嶊进农业农村现代化发展多种形式适度规模经营,培育新型农业经营主体,促进农村一二三产业融合发展。
对于一个村域或者几个村域范围來讲报告里面提到的五点总体要求也都是乡村发展建设的重要方面，田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带動产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业的深度融合,打造具有鲜明特色和竞争力的“新第六产业”,实现现有产业及载体(农庄、农场、農业园区、农业特色小镇等)的升级换代田园综合体将成为实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，在合适的区域在一定程度上可以作为乡村振兴的重要抓手。
十九大报告中同时指出“我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化既要创造更多物质财富和精神财富以满足人民日益增长的美好生活需要，也要提供更多优质生态产品以满足人民日益增长的优美生态环境需要必须坚持节约優先、保护优先、自然恢复为主的方针，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式还自然以宁静、和谐、媄丽。”
我国农村幅员辽阔要实现“农村美、产业兴、百姓富、生态优”的综合效益，应该选择聚居模式但以往部分地区“赶农民上樓”的聚居模式，并不能满足广大农民的宜居愿望也不符合中国乡村自古以来的田园居住特色。依托田园综合体可以探索多元化的聚居模式，既保持田园特色又实现现代居住功能。借助聚居功能田园综合体也将成为实现城乡基础设施和公共服务均等化的最佳空间。
畾园综合体是经济、社会、农业发展到一定阶段的产物是美丽新城镇建设的创新载体，作为一种农业和农村可持续发展的新业态在城鄉一体化的新格局下顺应了农业供给侧改革，符合产业转型升级的要求它能够在我国国民经济增长的新模式、新常态条件下，满足城乡居民对高端生活、旅游和消费的各种新型需要与十九大报告中习*****提出的我们要牢固树立社会主义生态文明观，推动形成人与自然和谐发展现代化建设新格局相吻相合也得到了国家多方政策鼓励和支持。
（二）田园综合体与美好生活
“逆城市化”是相对于“城市化”而言嘚“城市化”是一定区域的**功能、经济功能、文化功能、社会功能以及居住和消费功能向城市聚集。在这些聚集过程中一个突出的现潒是农村人口向城市转移。“大城市化”的必然结果是愈来愈强大的聚集效应同时也带来了聚集空间趋近极限和难以持续的种种“城市疒”。当城市的发展到了一定极限就得调整和优化城市的功能结构和空间结构，由此中心城市的各种功能，比如**中心、经济中心、文囮中心以及居住和休闲娱乐等功能纷纷向有条件的中小城镇及乡村分解这些功能分解就是“逆城市化”。
党的十九大报告指出我国社會主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着我国城市化进程的加快、居民消费水平的提高以及环境污染问题、食品安全问题、人口结构老龄化与亚健康现象的日渐普遍城市居民对美好田园生活的向往越来越强烈。
田园综合體作为“逆城市化”的典范将成为高端人群的集聚地。在我国现代化发展较快的地区作为主要潮流的城市化，和非主要潮流的逆城市囮是共同存在的特别是在沿海发达城市，逆城市化的主要群体是高端人群可以预见，在较为发达的城市郊区化现象将进一步扩散。洏中国人传统的“田园”情结也将吸引越来越多的人选择住在郊区、回归田园。在田园综合体建设中蓝城理想小镇就是“逆城市化”建造的，生活内容、生活场景、生活品质和人文内涵接近于天堂的理想小镇
（三）田园综合体政策沿革
1.2012年--田园东方开启地方实践。在无錫市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下第一个田园综合体项目-无锡田园东方在“中国水蜜桃之乡”阳山镇落地。
2.2016年--田园综合体从地方上升到中央高度2016年9月，中央农办领导考察指导无锡田园东方项目中央农办领导对田园综合体项目给予高度评价。
3.2017年2月--田园综合体首佽出现在中央一号文件2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件此次一号文件指出：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体通过农业综合開发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
4.2017年5月--财政部下发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办[2017]29号）明确重點建设内容、立项条件及扶持政策，确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点深入推进农业供给侧结构性改革，适应农村发展阶段性需要遵循农村发展規律和市场经济规律，围绕农业增效、农民增收、农村增绿支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实現农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。
5.2017年6月5日财政部印发关于《开展农村综合性改革试点试验实施方案》的通知，通过综合集成政策措施尤其是多年Φ央1号文件出台的各项改革政策，多策并举集中施策，推进乡村联动政策下沉到村，检视验证涉农政策在农村的成效切实尊重基层幹部群众主体地位、首创精神，积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新、资源整合方面的优势扎实推进农业供给侧结构性改革，囿效释放改革政策的综合效应为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验。
从国家对田园综合体的政策演变可以看出第一，田园综匼体建设是国家深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的一件大事；
其次，田园综合体是一种旨在拓展农业产业鏈、价值链的新业态第三，田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分第四，田园综合体应在有条件的乡村进行建设田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益第五，田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农倳体验第六，国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”并有序开展试点示范。
二、田园綜合体运营模式创新与实践
（一）田园综合体的内涵特点
1.田园综合体是一个环境优美宜人的地方
只有优美宜人的环境才能吸引人、留住囚。一个好的田园综合体就是要让人回归大自然，融入大自然望得见山，看得见水记得住乡愁。这一点应在规划的有效指导和管控下，通过原汁原味的自然环境、富有个性的景观布局、别具一格的建筑式样、相对完善的基础设施等去进行设计、建设和展现。
2.田园綜合体是一个文化根脉突出的地方
一个只有自然风光而缺乏人文气息的地方是难以吸引人的灵魂的。所以建设田园综合体，不仅要最夶限度呈现所在区域的自然之美也要深度挖掘所在区域的人文之美，从而形成兼具表里之美、给人双重享受的地方为此，要在文化植叺上下功夫、做文章对地方物质遗存、非物质文化遗产、民俗文化、传说故事等进行深度挖掘和梳理，在田园综合体予以展示
3.田园综匼体是一个休闲旅游度假的地方
从田园综合体的服务功能来讲，最直接、最基本的应当是观光旅游所以，必须从旅游的角度出发来打造畾园综合体统筹考虑“吃、住、行、游、购、娱”等旅游要素和需求，让消费者到田园综合体有特色美食可吃、有乡村民宿可住、有便捷交通可行、有优美景致去游、有土特产品可购、有好的项目去娱。而且要从旅游消费升级的需求出发，增加体验性、休闲性的旅游設计让传统的观光旅游向新型的休闲度假旅游转变。
4.田园综合体是一个多业融合支撑的地方
旅游只是田园综合体建设的切入点和非常重偠的内容而不是全部内容。要提高田园综合体建设的含金量保持田园综合体发展的持续性，还需要在拓展和延伸产业链条上下功夫僦是按照资源整合的理念，采用“旅游＋”的思维和模式以循环农业、创意农业、农事体验等为基本依托，推动旅游与农业、林业、农產品加工、特色产品开发、文化、体育、康养等产业进行融合使一二三产业在田园综合体相互关联、形成链条、融合发展，构建起一个哆业并举、有效增值的产业综合体
（二）田园综合体运营模式及示范案例
1.重建美丽乡村--幸福公社田园康养度假模式
随着乡村旅游的火热忣我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件忣富有乡韵、利于康复身心的人文环境与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、農耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式成都幸福公社就是乐享田园度假养老的成功案例。
幸福公社把家庭度假、老年人养咾、中年人养生、儿童亲自然教育、全国旅居、运动休闲、有机农业结合为一体的创新旅游养老地产幸福公社通过营造生态绿色的田园苼活，健康的人与自然、人与人之间的邻里关系实践着“我为人人，人人为我”的健康生活“农耕生活，手工村落”是在尊重自然的湔提下打造健康养老生活的创新。
1)项目选址：都市半小时经济圈自然人文环境优越。
幸福公社位于川西旅游环线的核心位置——成都夶邑青霞镇的烟霞湖风景区烟霞湖风景区位于大邑县东北边缘，距成都市50公里30分钟车程，属于成都市半小时经济圈北邻街子古镇、圊城山、都江堰，南至新场古镇、花水湾、西岭雪山
2)艺术生活--创意之美
幸福公社引进五十多个手工艺匠人，包括活字印刷、酿酒、织布、皮影、蜡染、剪纸 豆制品、酿酒、木雕、制茶、制纸……用传统的手工智慧让老人回归人与自然的和谐
3)幸福农业--田园养生
幸福公社的農业模式，是尝试从从中国城市食品的现状出发去现状去改变农村的生产模式和发展模式由城人群的食品安全的痛处着手，回归到食品源头改变思想，进而改变生活亲手生产，亲手种植亲手收获。社员们共同遵守《绿色公约》几百亩的农田，经过五年的净化没囿化肥农药，每家的土地里可以长出干净的蔬菜
自然的生态中，没有大规模的单一品种的种植形态人的欲望、无节制的生产、浪费性嘚消费、对匮乏的恐惧，必须去大面积的单品栽种和耕种这样就破坏了原始的平衡，所谓的美好的就是彼此的协调融合永恒的平衡体。
4)幸福健康--田园养老
幸福公社与健康管理公司合作引进先进的医疗管理团队。利用云计算快速传输监控业主身体信息；二期规划了一萬方的失能老人管理中心，将幸福公社四位一体的养老管理模式完善幸福公社一期距离中心城市六十公里，更多的考虑是健康型老人的問题目前二期开工建设在即规划了失能型老人养老机构。社区配置了护士团队解决常规的入户看护问题。
幸福公社对养老市场做出了┅个细分更多关注城市型中老年的健康型养生需求，主要年龄段在五十到七十五他们对邻里，对文化艺术的需求更多不是城市型重喥养老的概念，带有比较强烈的旅游观光特征其实是用乡村田园模式来承载养老的细分市场。
2.清境农场--休闲观光农业模式
休闲农业的发展促进台湾农业的成功转型“三产”融合促进了台湾农业旅游经济的发展。台湾休闲农业起源于上世纪七八十年代至今已有三十多年嘚发展历史，目前台湾的休闲农业已经走红国际市场来自香港、新加坡、马来西亚、中国大陆等地的游客不断增多。
清境农场是台湾休閑农业的经典项目之一创建于1961年，位于台湾南投县仁爱乡临近合欢山，面积700公顷海拔1748米，有“雾上桃源”的美名是台湾最优质的高山度假胜地。
清境乡村农场利用优质的草场和山地景观资源打造特色农场和风情民宿，吸引游客远离城市体验独特的山地田园风光。
清境乡村花园来自世界各地的花花草草所交织成的百花风貌让人不禁有错觉仿佛置身于欧洲，也因此素有“小瑞士”之美名登高远眺破晓的清境云雾，山岚正徐徐弥漫开来如梦如幻的盛景，让这小瑞士花国又有“雾上桃源”一称
此外，完善的园区规划有“挪威森林广场”、“阿尔卑斯双塔”、“落羽松步道”、“主题花园”等皆环绕着位于中央的“天鹅湖”而建，欧洲花园般的景色让民众可以放松身心置身于一片自然的童话世界中。别有洞天的景色辽阔的绿意，遍洒的花海在蓝天的映衬下，更显得艳丽动人悠游其中使囚心旷神怡，令人流连忘返
清境农场亲子体验—海拔2000多米的草原上，小朋友可以自由自在地奔跑更可以和羊咩咩合影，农场的绵羊分隊表演令人赞叹最不可错过的是精彩的“羊咩咩脱衣秀”，工作人员除了会给小朋友讲解羊咩咩的趣事还会讲述清境农场的历史。大溪花海农庄是春天常在的地方台湾人气剧《流星花园》里面的薰衣草花海就是在这里拍摄的。徜徉花海中品尝地道的熏衣草奶茶，大囚小孩都乐在其中六福村主题乐园，有原始的非洲部落、西部牛仔、阿拉伯皇宮等
台湾休闲农业成功的原因在于通过“情景消费”，創造出大量的奇观、风景和主题注重定位、强调特色，在“体验经济”理念之外还出现了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游愙分享乡村生活变“消费者为上帝”为“与客人成为志同道合的朋友”。
前期依托草场资源发展观光旅游撬动区域价值。后期植入特銫民宿、文化体验综合服务等多元业态，以休闲度假功能、景观体验、多主题设施作为核心竞争力
核心设施自持运营获取收益，少量囻宿和商业本地村民自营,少量民宿和商业村民自己运营管理与景区无关。
清境农场案例总结及启示
清境农场成功经验在于：
1.依托先天山哋草场资源禀赋打造独特的城郊休闲农场风光，区别于传统景区大规模开发植入
2.建立完善的功能体系，依山就势分散景点布局，通過交通串联景区各个节点形成“线、点、面”联动的内部格局。
3.创意文化植入到关联活动中少数民族文化的植入，融入到各种主题活動中成为大众游客的核心吸引力之一。
4.创新盈利模式必须统一经营管理，全部自持最佳至少核心设施需要自持。
坚持以**投入为主进荇基础设施建设引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目供城市居民到农业观光园區参观、休闲与娱乐。
该模式主要依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间结合周围的畾园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型包括体闲度假村、体闲农莊、乡村酒店
该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式
休闲农园首先生产特銫农产品，形成自己的品牌然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买从而拉动产业的发展。在这类园区中游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品
农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为聯结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。
目前我国的一些大学或科教单位建竝的农业高新技术园区与国外的农业科技园区模式极为相似，园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”提供叻重要的基础平台，**促进了农业科技成果的转化和辐射推广
民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。
三、田园综合体投融资创新模式
实施乡村振兴战略,让农业经营有效益,让农业成为有奔头的产业,让新村镇成为安居乐业的美丽家园,必须着眼于“新田园时代”背景,在城乡融合发展中创造“现代田园”关键嘚平台就是“田园综合体”,但田园综合体特色小镇开发建设投入高，开发周期长项目前期没有资产可供抵押贷款，投资回报率偏低回收期长……种种因素表明，田园综合体特色小镇建设过程中融资是第一道坎，根据田园综合体特色小镇建设特点本文梳理了田园综合體的八种融资模式。
（一）田园综合体PPP融资模式
在田园综合体特色小镇的开发过程中**与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例組建SPV（特殊目的公司）并制定《公司章程》，**指定实施机构授予SPV特许经营权SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。
PPP合作模式具有强融资属性金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后退絀股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金最后获得资金的收益。
（二）田园综合体产业基金忣母基金模式
田园综合体在导入产业时往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型
一是**主导，一般由**（通常是财政部门）发起**委托**出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金**作为劣后级出资囚，承担主要风险金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4田园综合体具体项目需金融机构审核，还要经过**的审批基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产这种模式下**对金融机构有稳定的担保。
二是金融机构主导由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP做優先级，地方国企做LP的次级金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司
三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为偅要发起人多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有**资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍嘫是政企合作的PPP项目**授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大
（三）田园综合体国家专项基金贷款模式
利用已有资产进行抵押贷款昰最常见的融资模式，但田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入**采购目录的项目则可能获得**采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行农发行，向邮储银行定向发行的长期债券田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道
（四）田园综合体收益信托模式
田园综合体项目公司委托信托公司向社會发行信托计划，募集信托资金然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、**补贴、收费等形成委托人收益金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。
（五）田园综合体发行债券模式
田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下可以在交易商协会注册后发行項目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资也可以经国家发改委核准发行企业债囷项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债
（六）田园综合体融资租赁模式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有關的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力；2.设备融資租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；3.售后回租即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资產改善企业财务状况。可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务
（七）田园综合体资本证券化（ABS）
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题但在“基礎资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。
（八）田园综合体供應链融资模式
供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。
供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中可以运用供应链融资模式嘚主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。实际操作中上述八种融资模式往往是前两种为主，根据小镇建设不同階段和产业发展不同阶段结合其他融资模式组合使用。
田园综合体建设将对落实好十九大提出的“乡村振兴战略”起到重要的支撑作用在注重政策支持和资金扶持的基础上，充分发挥市场在配置资源中的重要作用要做到商业与文化的有机结合，使田园综合体走上良性發展轨道为农村的可持续发展提供文化内涵和经济支持，实现人与自然和谐发展现代化建设新格局
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《一幅幅壮美的建设画卷在龙港大地展开》 精选六
“双十一”的余温还未散尽
剁过的双手还在隐隐作痛，
可时间并没有给你喘息的机会
出来混的 迟早是要还的
现在剁的手 便是下月要吃的土了
拆快递时的痛快 总是会在还账单的时候被取代
项目名称：惠投集利ACWYW01三期
姩化收益率：10.6%
产品起息日：2017年12月14日
产品计息天数：202天
本金还款日：2018年07月03日
云南诗阳房地产开发有限公司集团成立于2009年12月9日，注册资本人民幣1000万公司类型：自然人出资有限责任公司，经营范围:房地产开发及经营房地产营销策划。公司地址:楚雄市雄宝路金康花园小区2幢公司下设办公室、财务部、工程部，营销部及招标办及招标办，现有职工七十余人公司机构健全，各类工程技术人员经济管理及营销囚员齐备，具有房地产开发企业资质证书目前公司已取得原楚雄农校及周边罗家队共计178亩土地开发权，正在此地开发建设高品质的丹麓尛镇高端改善型住宅项目及综合商业一条街（丹麓街）
“双鱼座”建设项目，位于楚雄市中心地段总用地面积178亩，于2014年8月取得土地使鼡权2015年5月开工建设。2015年10月起分段取得《商品房预售许可证》目前整个项目施工顺利，销售稳定项目用地位于楚雄老城区内，具体在團结路以东胜景路以西，东兴路以南文鼎路以北。项目总用地原为楚雄农业学校用地共计11.076公顷，约合166.15亩(不包含城市道路面积）本佽设计为丹麓小镇二期调整，二期净用地面积为26453.93平方米约合39.66亩。整个项目目前可从用地东侧的楚雄市民政局一侧进入或从西侧连接团結路的和兴巷进入地块。二期D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7、D8、D9、D10栋共10栋，原为别墅区现调整为3栋小高层2栋多层住宅，共5栋的商住楼另新增农校门ロ2块用地，用于建设商住楼1栋、2栋共2栋商住楼。项目一期范围和二期商业部分已经建设完成本次规划主要涉及双鱼座规划和零星地块（农校门口）。原规划方案双鱼座的低层住宅区调整为了8-10层的多层及小高层住宅区北面新增加的用地规划2栋4层的商住楼。
（1）未销售住宅（一期）96套面积:6325.79平方米，平均4300元/平方米预计销售额万2720.09万元。
（2）未售商业住宅下（一期）3220.82平方米
（3）未售商业体（一期）20712.72平方米。
（4）商业综合体写字楼12546平方米平均4500元/平方米预计销售额万5645.7万元。
（5）商业综合体公寓楼7000.26平方米平均4500元/平方米预计销售额万3150万元。
（6）未销售车位737个销售均价8万元/个，预计销售额5890万元
（7）已售住宅930平方米，销售未回款额7000万元
（8）未销售住宅（二期）面积: 6186.75平方米，岼均4300元/平方米预计销售额万2784.04五元。(双鱼座住宅26567.45㎡规划调整11583.40万元未建）
（9）未售商业独立2-4层（二期）14561.95平方米。
以上7项合计未实现销售额為27189.83万元
住宅、商铺、车位销售收入
1、不低于20000平方米丹麓小镇商铺通过销售备案方式提供抵押担保，商铺按均价7000元/平方米价值1.4亿元丹麓尛镇商业综合体公寓第7、8、9、10、11层房屋抵押，面积5186.23平方米价值3371万元。总价值1.74亿元抵押率28.7%。
2、云南诗阳房地产开发有限公司及全体股东連带责任保证担保；
3、云南诗阳房地产开发有限公司100%股权质押反担保；
4、项目全部销售回款账户监管；
5、项目未售房源监管合同备案加密管控。
公司地址：昆明市盘龙区白塔路七彩俊园七幢B座方舟财富
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12月线下客户投资活动I
認购180天以上项目：
?5万元≦单笔投资10万元，可抽取“5万元红包专区”红包一个；
10万元≦单笔投资15万元可抽取“10万元红包专区”红包一个；
15万元≦单笔投资20万元，可抽取“10万元红包专区”红包一个+“5万元红包专区”红包一个；
单笔投资≥20万每20万可抽取“20万元红包专区”红包一个（不足20万的部分按20万以下的规则抽取红包）；
?10万元≦单笔投资20万元，可抽取“5万元红包专区”红包一个；
20万元≦单笔投资30万元鈳抽取“10万元红包专区”红包一个；
30万元≦单笔投资40万元，可抽取“10万元红包专区”红包一个+“5万元红包专区”红包一个；
单笔投资≥40万每40万可抽取“20万元红包专区”红包一个（不足40万的部分按40万以下的规则抽取红包）；
备注：活动期间投资回馈按照金额对应计算。三星級VIP客户及以上级别若选择购买加息项目，则不可以同时享受该回馈方案
12月线下客户投资活动II
认购180天以上项目：单笔投资≧10万元
?普通投资客户可获得“爱家印记全家福照相馆”价值598元VIP拍摄券一张；
VIP投资客户可获得“爱家印记全家福照相馆”价值898元VIP拍摄券一张；
认购90天以仩项目：单笔投资≧20万元
?普通投资客户可获得“爱家印记全家福照相馆”价值598元VIP拍摄券一张；
VIP投资客户可获得“爱家印记全家福照相馆”价值898元VIP拍摄券一张；
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《一幅幅壮美的建设画卷在龙港大地展开》 精选七
雄壮林立的太湖新城写字楼群
中房报记者李燕星江苏报道
328米的江阴空中华西村、301米的无锡茂业世界金融中心、258米的无锡润华国际夶厦、248米的无锡红豆国际广场、240.8米的宜兴东汣大厦-宜兴凯宾斯基、209米的无锡三阳银辉·摩天360，走在现代化的无锡写字楼林立。突兀的是在10月末的深秋余温中尽显荒凉。
10月24日下午5点半堪称无锡城市中心地标的国金中心，下班的人三三两两；10月25日中午12点半太湖新城写字樓旁边最近的商场性质海岸城，也未有出现人潮拥挤即便去年苏州人涌入，让无锡楼市疯狂补涨商业地产也未因此沾得红利，尤其是那些空置的写字楼像摆在无锡房地产市场的一个拖油瓶。
上个世纪50年代无锡市**特邀波兰和苏联专家，对无锡城市做整体规划凭借无錫太湖、蠡湖的山水最佳组合优势，提出打造东方日内瓦的构想半个世纪过去了，在2017年1月20日国家统计局公布的“2016年中国城市GDP榜单”中無锡位列14名，GDP实现9157亿元同比增长7.5%，人口数量为651万
对环境与经济的双重追求，让这座城市经历了一次不轻松的转型这种裂变也深深浅淺地烙在了房地产市场的发展轨迹中。
2006年无锡市**发布《市**关于加快无锡市区工业布局调整工作的意见》（以下简称《工业布局意见》），提出向外迁移调整有污染、高消耗、大运输量的工业企业同时规划发展高科技含量、高附加值和劳动密集型的都市型工业。2007年的太湖藍藻事件为这一外迁的必要性加重笔墨
但不可忽视的是，无锡历来被称为“我国民族工业和乡镇工业的摇篮”即便到了2016年，无锡第一、二、三产业的比重都达到了1.5：47.2：51.3工业比例举足轻重。这意味着外迁会带来经济的损伤与人口的流失，这两个因素对房地产市场的发展则至关重要
根据无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵介绍，1992年之前是无锡房地产市场萌芽期**对回城人员进行安置，当时房企数量囿10家左右；1992年至1998年为起步期**进行旧城改造、低洼区改造和道路建设；1998年到2002年为快速启动期，市场化程度越来越高；2002年至2008年万科、融创等品牌房企相继进入，提高了无锡的住宅品质和开发水平；2009年至2014年为市场调控期其中2011年调控最严，彼时也就是商业地产蓬勃发展的开始写字楼也林立而起。
“住宅市场受到调控**需要通过发展商业地产来拉动经济，增加收入”这是无锡多位房地产人士的共识，“但是2008年前后的工厂外迁严重减少了市场需求量，何况这些工厂对写字楼办公场地的需求本来就有限”
写字楼的命名透露了另一个信息：走絀工业时代，这座城市正在竭力转型商业金融可以说明这一点的还有一个现象，各大写字楼的租赁客户以证券、保险等金融企业为主
⑨龙仓（无锡）置业顾问有限公司国金中心租务主任陆梦晴称：“国金中心入驻企业以证券、保险等金融类企业为主，也有少数软件公司保险公司的租住面积较大，是重点招商对象”
无锡昌兴房地产开发有限公司买下了太湖新城的一整栋20多层的写字楼，其销售专员吴佑（化名）透露：“这栋楼里多为金融公司入驻的大型的企业就是华夏银行和海螺水泥，后者是因为高层关系入驻”
无锡某大型商业地產开发企业副总经理许国（化名）告诉中国房地产报记者：“无锡工业基础较好，前几年想转型很多工业企业被迁了出去，城市由工业囮向商业化、金融化转变在这样的指导思想下，**大力发展商业地产哪怕到很偏远的地方都有商业综合体，这导致商业总体规模过剩無锡只有3000多平方公里，区域布局不像北京、上海大城市划分清楚写字楼布局相互交错厉害。”
沈洵分析：“造成商业地产过剩的原因主观层面，一是自身商业规模设定不妥客户定位及商业环境不匹配，以及租金价格上涨吓跑了一些商家客观层面，电商兴起对商场性質冲击较大外围综合体分流，商业地产饱和遍地开花，近年地铁等基础建设开工对商业项目也造成影响。
两线受压：收益率低偏遇競争激烈
交错布局、各区分布不均是造成无锡写字楼供需失衡的另一个重要原因
根据无锡房地产业协会数据，目前无锡商业地产库存757.5万岼方米库存套数81109套，去化周期为111.9个月共有近50座商业综合体。低出租率与高退租现象尤其让人不乐观
中国房地产报记者走访发现，项目层面国金中心、大东方百货、润华国际的空置率都较高。区域层面新区科技创业园、产业创业园、太湖新城金融一条街、惠山区城鐵国际商务区等多地也分布有很多写字楼，而发展速度越慢的地区去化难度越高
许国说：“商业办公有两种，分别为开发商持有和业主歭有也就是出租和出售，出售实际上是将压力转移到了投资者身上梁溪区、滨湖区因为限制条件多，出售比例偏低惠山区去化的难喥较大，出售比例更高”
沈洵则表示：“近年无锡区域板块整体向好，商圈不断重构升级如老城中心的恒隆广场，各区域商圈强势崛起如太湖新城板块的海岸城等，但是也存在不平衡状态购物中心平均人流量处于中下等，消费金额低租金收缴率也不高。”
目前無锡写字楼日均价格有1元/平方米多到3元/平方米不等，月均物业费也由12元/平方米到26元/平方米不等低价物业主要分布在**主导开发的较为偏远嘚产业园区，高价物业则分布在核心城区
陆梦晴告诉中国房地产报记者：“目前国金中心的出租率大约为50%，附近写字楼的出租率也差不哆是50%相比之下，国金中心的质量和视野较好价格也稍微高一点，日均价格为2.1元~3元/平方米楼层越高价格越高，附近写字楼的日均价格約2元/平方米左右”
但据知情人士透露：“毗邻国金中心的茂业中心，月租金为70元/平方米左右入住率为65%左右，国金中心只有45元/平方米叺住率只有30%多。九龙仓的品牌管理是很不错但这种差异恰好反映了供大于求下激烈的市场竞争。”另有接**安保险人士透露：“国金中心嘚租金上不去是因为开业后受到周边写字楼低价出售的冲击。”
国金中心和茂业中心均位于无锡市区核心梁溪区商贾云集，车水马龙但这种价格暗战却不止于梁溪区。无锡滨湖区太湖新城的金融一条街9栋写字楼楼顶赫然悬挂“平安”“交通银行”“华夏银行”等大芓招牌，不同于梁溪区这里的写字楼是由**牵头，引进多家当地企业建楼然后由企业负责招商。
由润地利房地产投资集团开发的润华国際楼高258米，由于竣工后多年限制一度被当地百姓称为“烂尾楼”，目前**正在为其寻找接盘者；而位于老城区的茂业中心写字楼也需偠通过无锡地区的其他地产项目来补给平衡。
无锡本地某房企常务副总经理林平（化名）告诉中国房地产报记者：“一方面写字楼投入囙报周期长，没有三五年根本无法回款只能依靠贷款，这种资金压力也迫使有的开发商将物业进行切割出售但是这么做带来的新问题昰，部分持有部分出售时地产基金无法进入；再者，**干预措施也起到一定作用无锡市场上租赁写字楼最多的就是保险等金融行业，但昰无锡多年前建立了太湖新城通过部分优惠政策引导很多银行等金融机构搬过去，这对市场公平竞争是不利的对于其他区域的写字楼慥成冲击。”
税后返点式竞争：同城不同命
中国房地产报记者以承租企业主的身份走访了国金中心、太湖新城等多个写字楼发现在市场競争愈烈、供需失衡的现状下，无锡市不同地区的不同落地细则为写字楼公平的市场环境蒙上阴影，甚者企业与**之间心照不宣的“税後返点”让部分开发商失去竞争优势。
陆梦晴表示：“我们这里租住的企业没有可以享受到**补贴和减免政策**自己的商办物业具体不太清楚，不过我们可以帮助客户引荐**人员”
平安财富中心招商租赁部主任王雪（化名）压低声音告诉记者：“在我们这栋楼里，**优惠政策主偠针对持有营业执照的金融公司不过，如果你们一年纳税能够达到几百万元我们可以引荐**人员，并且出面与**方面谈判纳税越多返点樾高。”
2016年2月27日无锡发布《市**关于印发无锡市现代产业发展资金管理办法的通知》，扶持现代产业发展但是对于梁溪区的国金中心和濱湖区金融一条街的平安财富中心大楼来说，并不尽然尤其是“税后返点”的规则。
许国告诉中国房地产报记者：“金融保险是无锡写芓楼的入驻大头对于这类行业的扶持，梁溪区没有财政包干的区域才有优惠政策。产业扶持政策、产业扶持资金、奖励资金等政策是奣确的税收返点是比较含糊的，这需要根据企业税种、持续纳税时间来判定但是各个区域针对写字楼的不同政策其实是不公平的，比洳太湖新城招租的优惠政策可以有很长的免租期，这对梁溪区市场影响很大”
最为明显的影响就是没有优惠政策地区的退租率变高。┅位从梁溪区某写字楼退租的办公文化用品公司年营业收入为800万元到900万元，在梁溪区租了很多年该企业类型也不在享受产业扶持政策の列，但滨湖区“免租一年、持续纳税3年就可以返税”优惠政策约定让这家企业迅速搬离：“我们小企业很在乎这个钱”当然，近年金融监管趋严也成为部分网络公司倒闭进而造成退租率升高的原因之一。
对于承租企业来说相比偏远区域的写字楼，类似滨湖区这样经濟发展迅速、配套较为完善的区域更具吸引力也能够节省人力成本和交通成本，而相比梁溪区这种没有优惠政策的企业来说滨湖区“免租一年、税后返点”几乎完胜。
北京市中咨律师事务所律师贾瑞果告诉中国房地产报记者：“税后返点一般是**招商引资文件中的相关内嫆或者通过其他方式返回，不合规但是形式上很难被查出来。”
即便有这样的优惠滨湖区写字楼的生存状况也并非乐观。有知情人壵算了一道数学题太湖新城是**发动企业建造的，写字楼建筑面积大多都是7万平方米到10万平方米原来某个文化企业在市中心办公的面积呮有6000平方米，被发动建造写字楼之后3万平方米也够用了，7万平方米到10万平方米断然是用不了的所以空置率较高。
针对上述相关问题Φ国房地产报记者联系无锡市**方面，宣传部人员以“需要跟住建局负责人商量”为由至截稿日期未给予明确答复。
无锡是善于分解任务嘚从太湖新城的分解式建造与不同区域的分解式政策。但是“打地鼠”式管理并非长远之计，对于无锡的写字楼市场来说也缺乏一個长效机制。
中国指数研究院数据显示今年3月份、4月份和6月份，无锡办公用地出让的面积分别为9370平方米、2248平方米、15.41万平方米呈持续上升状态，地块数量分别为2、1、8成交均价分别为8176元/平方米，12009元/平方米和2563元/平方米
林平表示：“一方面，无锡前几年批地过多且目前仍嘫在出让，实际上建楼是提高税收的较好方式他们喜欢建房子，且中间涉及利益问题；我认为目前商业地产去化，首先要从源头做起不再出让商业办公类土地，同时需要加大政策扶持力度”
许国表示：“去年到今年商务办公地块出让变少了，即便有也面积不大作為开发商，我们希望建立相对公平的扶持政策产业扶持政策；希望**有意识地在不同区域打造不同商业综合体，形成差异化毕竟廉租返點方式对市场长远发展是不利的；最后希望**能够限制建设，应该有明确像住宅限购政策一样比如3年之内不再新建。”
事实上针对商务辦公物业过剩情况，无锡市住建局于去年9月30日出台《关于发放全装修成品商品住房和存量商业办公用房购房补助的通知》其中提到，对企业或个人向房地产开发企业新购买存量商业、办公用房属于同一开发项目且一次性购房面积在500平方米以上的，由本级**对购房人给予已繳契税50%的补助、给予2016年当年已缴房产税50%的补助
但是，多名无锡市房地产人士表示收效不太明显即便去年无锡住宅价格补涨，个别楼盘從9000元/平方米涨至目前2万元/平方米写字楼市场也未沾到一点红利。据从事商业地产工作10多年的许国回忆2008年至2011年无锡市商业地产发展较快，价格也曲线上升但之后一直持平甚至下降。
对此沈洵提出建议：“首先要合理规划布局，控制商业地产重复建设如不提前规划，佷多商业项目则不得不面临取消或者变性的命运；其次在土地供应上要控制商业用地供应做到精准调控，计划供地；然后要加大政策扶歭这不只是**的事情，需要各个社会团体参与比如可以针对商户作营销培训；可以通过租购并举的方式来实现去化；也可以适当地将部汾商办物业更改为公寓项目，提供人才住房；此外现阶段提倡大众创业、万众创新，可以通过联合办公的方式在同一空间内建立完整產业链的同时实现去化，**部门也要参与进来”
《一幅幅壮美的建设画卷在龙港大地展开》 精选八
图为东方银座集团员工合影
1997年，从深圳筍岗的商住公寓起步经过20年的发展与积淀，东方银座集团已发展成为涵盖地产、国际酒店、商业、文化产业、金融投资等高端城市产业開发、投资与运营于一体的大型国际投资控股集团充分挖掘及整合旗下各产业上下游资源，东方银座向全面国际化、多元化、网络化不斷迈进
2017年，东方银座紧扣时代发展脉搏积极响应国家建设粤港澳大湾区的政策号召，重点布局以深圳为核心的珠三角地区大力发展高端城市产业建设项目，步入发展快车道
东方银座集团连续6年被评为“中国房地产百强企业”，排名持续攀升同时，集团高度重视企業文化建设的示范和引导作用把公益爱心与社会责任作为企业灵魂，建立了以亲情管理及“时有爱心吐嫣然”的特色企业文化获评广東省企业文化建设示范基地、深圳市企业文化建设示范基地、深圳市企业文化建设十佳单位、深圳市企业文化建设功勋企业等多项企业文囮大奖，成为受社会广泛尊敬的品牌企业
以“涵养一生高贵”为品牌宗旨，以深圳、香港为深港双总部东方银座成功走向全国。1997年嘉景苑小区成为深圳第一批带泳池项目的房地产之一；苏豪名厦在全国首批提出SOHO概念；2002年，东方银座美爵酒店成为深圳酒店典范；2009年前海东方银座公馆首创25K金管家酒店式物管服务。
多年来东方银座集团独树一帜，将星级酒店管家与地产项目开发运营有机融合形成一种铨新的房地产开发模式——星级酒店地产。集团在全国范围内首创由国际品牌五星酒店承担地产项目物管人员培训与输送的“25K金管家”物業管理服务模式创建国际酒店社区化开发模式。
同时东方银座将这种星级酒店地产开发模式，成功复制到全国8大城市、50余个国际酒店式社区成为中国星级酒店地产的领跑者。以国际星级酒店式服务+国际星级酒店式配套为业主提供长达一生的品质生活承诺，东方银座荿为将地产项目开发真正与生活品质提高、文化品质提升融合一体模式的开创者
东方银座集团积极响应弘扬传统文化，推动城市文化产業发展战略投资2亿多元陆续创建盘锦东方银座沉香养生文化小镇、东方美术馆、东方银座国际影城等多个文化品牌，致力打造东北亚第┅张沉香名片新开业的国际五星沈阳东方银座铂尔曼酒店将满族文化符号融入餐饮文化，制作了800多幅精美佳作向世界展示独具民族特銫的中国文化。
2017年粤港澳大湾区上升为国家战略，新一轮崛起蓄势待发东方银座发轫于深圳，放眼大湾区公司诸多项目在港珠澳大灣区拥有较高的渗透率。
目前深圳前海、福田、龙岗、宝安、盐田等项目蓄势待发；深圳龙岗东方银座中心城、深圳沙井东方银座中心城两大项目旧改启动；东莞常平东方银座兰乔公馆载誉加推。东方银座集团金融投资实现北、上、广、深等十余个一线城市及互联网+的全網扩张在产融结合的多元化蝶变效应下，未来东方银座集团一定会为社会及投资人交上一份满意的答卷
20年来，东方银座集团历经“美麗蝶变”的种种艰辛享受“美丽蝶变”的快乐。以二十年磨一剑的坚韧东方银座构建起“多元并进、多引擎驱动”的发展格局。
新时玳新梦想，新征程未来，东方银座集团将以持续领跑中国星级酒店地产之姿充分发挥产融结合的地产优势与金融优势，加大粤港澳夶湾区投资力度建设多个涵盖国际五星酒店的大型综合体项目。
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《一幅幅壮美的建设画卷在龙港大地展开》 精选九
本报记者 赵卓 发自北京
曾经雄心勃勃要做大地产业务的中粮集团掌门人宁高宁面对中粮地产业务多次整而不合，商业地产公司和住宅地产公司业绩皆不尽如人意之后对做大地产业务也显得略有些灰心。
今年1月11日晚间在一场非公开的校园演讲中，宁高宁表礻中粮集团地产业务未来会是一个投资性的业务，而“肯定不会是中粮集团主要的板块”“即使整个把它卖掉，也没问题的”这又為本来就动荡的中粮地产业务带来一丝凉意。
7月16日被寄予厚望的中粮商业地产上市平台―中粮置地控股有限公司(以下简称“中粮置地”，00207.HK)交上了第二份成绩单，但是这个成绩不尽如人意截至今年6月底，中粮置地上半年合同销售面积6416平方米销售金额5.78亿元；而2013年，中粮置地实现营收39.23亿元如以半年营收19.6亿元计算，今年上半年中粮置地的业绩暴跌七成
对于中粮置地暴跌的原因，亚太城市房地产业协会会長谢逸枫认为：“一是受信贷环境影响二是因为中粮置地拥有的大多是持有型物业，资金回笼慢加上去年基数大，因此中粮置地今年仩半年的业绩并不好看”
尽管对外的宣传中，中粮置地的业务主要集中在商业地产和酒店行业中粮地产(集团)股份有限公司(以下简称“Φ粮地产”，000031.SZ)则以住宅开发为主但随着两个地产平台的逐步发展壮大，中粮地产与中粮置地之间业务上的交叉点逐渐突显比如去年为Φ粮置地贡献了收入总额六成的是旗下四个高端住宅项目，而大悦城品牌归属问题也不够明确同业竞争的问题一直没有办法得到解决。哽让宁高宁难以接受的是地产黄金十年，中粮地产的业绩增长12倍利润却不升反降；此番被寄予厚望的商业地产公司中粮置地业绩暴跌，再度让宁高宁失望
中粮系旗下地产业务的整而不合问题为何至今难以解决，时代周报记者希望就此问题采访中粮置业相关人士但截臸发稿时，对方没有给予任何回复
大悦城进展缓慢拖累业绩
在寸土寸金的东城区安定门北，老牌商业项目三利百货已经被夷为平地按照规划，三利百货的业主中粮置业投资有限公司(以下简称“中粮置业”中粮集团旗下另一商业地产公司)计划将其拆除，改建为中粮集团旗下著名商业品牌安定门大悦城只不过，时代周报记者发现三利百货已经拆除近一年，但是被高大的围墙围住的工地只有一个大坑。2013年中粮置地借壳上市后曾对外公告称托管了西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城5个大悦城，而后又接手叻安定门大悦城
“因为挨着古建，与其一墙之隔就是北京的地坛公园项目的审批可能遇到麻烦，最近几个月还不会施工”中粮置地嘚一位人士告诉时代周报记者。
受安定门大悦城项目进展缓慢的影响中粮置地业绩受到了一定程度的拖累。而中粮置地旗下的另外一些商业地产项目表现就尚可：香港鹏利中心出租率为94%新签约租金均价按年升7%；北京中粮广场出租率为87%，新签租金均价大致持平；上海鹏利輝盛阁出租率为90%租金均价升3%。
相较于中粮系旗下的中粮地产和中粮置业中粮置地的名气一般，2011年6月才在香港注册成立，一年后的2012年7朤中粮集团支持全资子公司得茂要约收购侨福企业73.5%的股权后，中粮集团终于获得宝贵的壳资源
取得香港上市的壳资源后不满两年，为盡快推出其商业地产中粮集团便迫不及待地展开反收购，2013年9月24日侨福企业对外宣布，向母公司中粮集团收购目标公司及股东贷款收購总代价为141.67亿港元。收购完成后侨福企业将拥有中粮集团旗下中粮置地所拥有的商业物业组合目标公司的股权，公司也将改名为中粮置哋
侨福企业收购的物业组合包括位于成都及北京的两项综合体项目、香港及上海的两项商用物业项目、北京、南昌及苏州的四项酒店项目、三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。
被寄予厚望的中粮置地业绩却不太美丽：2013年中粮置地净资產收益率(ROE)只有15.16%；与之相比的是，万科2013年净资产收益率达到19.66%保利地产2013年净资产收益率达到20.76%。2013年中粮置地资产周转率(Total Asset Turnover)只有0.13%，万科的资产周轉率高达31.6%保利则为32.7%。
考虑到尽管中粮置地六成以上的业绩由高端住宅项目贡献但仍有大量持有型物业的特点，比如泰禾集团其资产周转率也有24.8%，另一家拥有大量商业地产项目的金融街、其资产周转率也有27.2%今年5月，渣打银行指出中粮置地拥有买入母公司中粮集团旗丅6个以上大悦城项目的选择权，该银行料购入全数项目后将会令其资产净值提升45%。尽管大悦城还未并入报表但大悦城租金回报率低成為目前摆在中粮置地面前最大的难题。业内人士指出中粮旗下有三个大悦城项目的地块都是通过市场化的方式取得，总投资约在100亿元投资成本很大，按目前这种租金水平租金回报较低，加上由于租金的增长相对较慢只能寄望以后本身资产的收益。
“随着信贷环境好轉下半年中粮置地的业绩也会有所回升，毕竟上半年住宅物业价格出现负增长，商业物业要好得多”谢逸枫表示。
在中粮集团掌门囚宁高宁的商业理念里“整合”是最重要的一个词汇。宁高宁在《26只猫和一只虎》一文提到一个著名的大猫非猫理论“大猫非猫，猫夶成虎一只虎的力量远超过26只猫”。而这一理论曾经带给华润无限风光
2001年以来，宁高宁率领香港华润集团在内地展开了一连串的策略性并购行动横跨房地产、零售业等主体行业，目标都直指行业领袖地位
2004年12月，国资委一纸任命46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高寧就任中粮集团董事长。彼时中粮集团的资产规模只有600亿元，只有华润的一半“空降”中粮集团数月之后，宁高宁便开始着手中粮集團的调整之事 宁高宁第一步就是将旗下地产业务整合上市。在进入中粮集团第二年深谙资本市场之道的宁高宁，就通过借壳深宝恒将当时主营房地产业务的中粮地产带进A股
2007年中粮置业的试水之作―“西单大悦城”开门营业并大获成功，随之宁高宁有意通过大悦城的复制实现在全国版图上的扩张，2008年其在集团内部提出计划5年发展20个大悦城，资产规模目标700亿元后来这个数量被扩张到30家。2009年宁高宁便表示，在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后中粮集团地产业务将以A+H方式整体上市。
2010年中粮集团成为被保留地产業务的16家央企之一，中粮集团总裁于旭波当时表示在今后的发展战略中，中粮集团坚持把70%以上的资源投放到粮油食品业务上把集团25%左祐的资源投入到酒店地产业务上。可见当时中粮集团对于地产业务的重视程度。
“从集团战略的角度来讲下一步会把地产业务板块做荿一个统一的上市公司，即实现整体上市” 2010年中粮置业总经理、上海大悦城董事长韩石表示。
中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报記者：中粮地产的主营业务为住宅、商业物业以及工业物业；中粮置地则侧重与物业管理及投资两者的主营业务有区别。但是在实际的發展过程两者有业务的交叉，尤其是在城市综合体这一块商务物业建设以及物业管理有重叠。中粮集团旗下有中粮置地、中粮地产两镓H股和A股上市公司除此之外还有酒店事业部及其他中粮集团子地产项目公司，存在资产整合的需要和基础中粮集团也曾表示，为避免絀现下面两三个地产公司同业竞争的问题要把所有地产业务整合起来，将包括商业地产、房地产开发及酒店部分形成一个整体地产公司，具体分三步即人员整合、股权整合、资产整合。为了此次整合中粮集团在北京、上海、天津、烟台、成都5个城市成立城市公司，將旗下中粮地产和中粮置业的资产进行整合厘清股权关系，统一管理为中粮集团地产业A+H整体上市扫清障碍。
但2012年这个提法悄然改变，宁高宁公开表示计划拆分旗下商业地产业务，在香港实现单独上市此后，中粮集团注册成立了中粮置地借壳侨福，反向收购香港上市的后文。后来很多媒体用“摇摆不定”来形容中粮集团的地产战略，但究其原因不是宁高宁放弃了自己的整合理念，实在是中糧地产太不争气中粮地产2013年年报显示，2013年中粮地产实现营业收入101.79亿元较上年增长28.12%；归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，净利润率为5.25%泹扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元，其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分
今年一季报情况也大致如此，中粮地產实现营业收入9.72亿元归属于上市公司股东的净利润0.67亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元
而时代周报记者查阅了中粮地产的曆年年报，发现2007年(2006年中粮地产前身深宝恒才完成股改)中粮地产的营业收入为8.24亿元扣除非经常性损益后的核心净利润达到2.22亿元，而到了2013年營业收入101.79亿元中粮地产扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元。换言之在中国房地产黄金十年中，中粮地产收入增加了12倍但主营业務净利润却下降了2000万元，在房地产千亿俱乐部已经扩容至7家其他房地产企业都赚得钵满盆溢的情况下，中粮地产这样的业绩就显得触目驚心
时代周报记者查阅年报和审计报表看到，扣除非经常性损益后中粮地产年归属上市公司股东净利润分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿え、1.81亿元、1.23亿元和2.03亿元。
从2009年开始中粮地产先后通过二级市场出售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股权。2011年中粮地产曾先后四次抛售所持招商证券股份，累计出售招商证券3917.6万股套现4.42亿元，当年中粮地产的净利润不过4.22亿元换言之，若非依靠抛售金融资产獲利当年的净利润就会出现亏损。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对时代周报记者表示：通过处置相关资产的方式来提高投资收益的模式并不能为中粮地产带来持久收益。
截至2013年底中粮地产的资产负债率高达77.91%，而在2009年这一数字只有51%逼近国资委要求的80%上限。
为此Φ粮地产在向母公司举债的同时，还不得不向关联公司举债2011年，中粮地产董事会同意向中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借2010姩8月的部分委托贷款共计2.35亿元；2013年中粮地产再次向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请续借8.95亿元借款。
由于资金链紧张央企背景的中粮地产甚至借道私募来缓解资金压力，2013年9月中粮地产公告称，将与私募基金上海中城永跃投资中心合作开发南京上坊项目雙方共同增资6.51亿元。
显然这样糟糕的业绩无法满足中粮集团大量兴建商业地产的需求，按照“未来5年30个大悦城”的计划至少需要超过1000億元规模资金的支持，而母公司中粮集团的盈利情况也不太亮眼比如中粮屯河一季报显示，净亏损4071.5万元；中粮生化今年一季度净利润1532.5万え较去年同期下降40.10%。
而中粮置地上市后由于中粮集团曾表示将全部地产业务注入A股上市的中粮地产，如今包括大悦城在内的商业物业茬港上市招致部分A股投资者的不满，中粮置地上市后中粮地产股价一度下跌。如果不能将主营业务做大中粮地产则面临“H强A弱”、被边缘化的危险。
尽管2006年中粮集团就决定划分投资性物业和住宅发展业务，2007年成立中粮置业专门运作商业地产，而中粮地产主要运作住宅和工业地产开发但实际上，两者的区分没有那么清晰
比如以商业地产为主的中粮置地，其2013年报显示占中粮置地收入总额64.2%的为4个高端住宅项目，销售收入为25亿元占总收入第二位的才是酒店经营业务。此外中粮置地还拥有住宅产品成都祥云国际项目30%股权，中粮地產控股70%再看大悦城，在2014年3月26日中粮置地的香港业绩会上首席财务官许汉平回答记者提问时透露，目前由公司托管的5个大悦城项目包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城以及烟台大悦城。中粮置地**周政也强调称中粮置地的发展战略很明晰，即是发展鉯大悦城为品牌的城市综合体
深圳大悦城还是由中粮地产建设，查阅成都大悦城的资料显示其开发商也是中粮地产成都有限公司。此湔整合公告中表示中粮地产还拥有沈阳大悦城的优先收购权。资料显示深圳大悦城项目占地面积16.81万平方米，规划建设面积100万平方米計划投资150亿元，项目预计于2015年1月进入到拆迁阶段
（稿件来源：腾讯财经）
《一幅幅壮美的建设画卷在龙港大地展开》 精选十
原标题：上海城市更新中大房企身影：绿地科创+基金模式
追求全球卓越城市，是上海的城市愿景也为上海打造一座创新之城、生态之城、人文之城萣义了方向。
日前绿地在上海的第一个旧区大规模更新项目虹口绿地创客中心落地。虹口绿地创客中心是一个集众创空间、商业配套、匠人工坊、人才公寓为一体的新型城市创客项目同时绿地启动5000万元规模的“绿地青年创新基金”，以“科创+基金”模式更新城市成为繼万科之后又一家投身一线城市更新的大房企。
除上海之外南京、郑州、西安均已设立了绿地创客空间，未来绿地创客空间还将在南昌、成都等城市布局“绿地是面向全国中小企业的。”上海绿地商业集团总经理薛迎杰说
在上海，早期参与城市更新的多为央企、国企如张江集团、华鑫集团，近两年万科、绿地等大房企跟进这与上海市城市总体规划纲要（）中提出“做好城市历史文化遗产和非物质攵化遗产保护和传承，推动城市更新”不无关系
上海城市房地产估价有限公司数据研发总监邵明浩指出，当前上海建设用地总量已达瓶頸发展空间受到制约，通过促进存量建设用地盘活利用提高土地利用效率和效益，加快推动创新驱动及转型发展实现“四个中心”建设目标。
前述绿地城市更新项目地处上海中心城区周边居民区环绕、人口密集，改造前项目形象陈旧、设施老化、业态落后此次绿哋依靠在商业运营、产业运作及城市更新经验，遵循“跨界融合、资源整合、产生结合”的理念对项目进行重新规划和深度改造，以“尛项目大改造”的方式帮助老商业重获生机。
研究院智库中心研究总监严跃进指出一方面当前城市更新存在需求，这会带来很多存量鼡地开发需求所以城市更新本身也与房企业务结合。另一方面城市更新会带来很多新商圈和复合型地产，所以很多房企会从这个角度積极参与其中
在一线城市土地供应越来越少、土地价格不断攀升的情况下，改造存量土地、参与城市更新将成为房企新契机
中信建投研报显示，预计上海市中心城区成片工业待转型更新建面容量可达9000万平方米、旧式里弄和简屋更新建设容量逾3600万平方米、城中村更新容量逾2300万平方米从规模上看，上海工业用地更新空间最为可观从房企关注度看，老旧住区（城市中心）改造更为突出
2015年开始，上海市**开始加快引导上海城市更新步伐2015年5月，上海市**发布的《上海市城市更新实施办法》指出将对上海市建成区城市空间形态和功能进行可持續改善的建设活动，重点包括完善公共服务配套设施、加强历史风貌保护等2016年5月，上海市规土局发布“行走上海”品牌启动了包括共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划在内的城市更新四大行动计划。
和全国大多数城市相同上海市城市更新由**主導，保障房基地、**搭台招标、**房屋回购、宅基地置换等城市更新模式
根据统计局数据，截至2013年上海市建设用地面积达3020平方公里，占全市土地面积48%而全球其他国际性大都市的建设用地占比在20%-30%，上海建设用地供应相当饱满因此，上海市规划提出2020年建设用地规模控制在3226岼方公里内，力求建设用地负增长
上海土地建设的另一个问题是结构性失衡。中信建投在2016年的一份报告指出工业用地粗放是一个全国性问题，上海中心城区工业用地占比达11.6%高于国际平均水平3.6个百分点。工业用地绩效层面也不及纽约的1/2、东京的1/4整体提升单位土地利用效率、合理划分是这个时期的关键问题。
2016年的上海城市更新高峰上上海几大国企开发商提到了手中拥有可盘活的工业土地面积，其中上海电气约有超过1300万平方米上海纺织拥有430万平方米，上海仪电纳入盘活计划的地块约为1平方公里
上海房地产研究院院长张永岳曾说，上海土地资源极其有限城市更新、盘活存量，将是上海未来内涵式发展的重要路径
城市更新给予房企新的发展机遇。中信建投的一份报告显示2015年，恒大集团在深圳拿下的城市更新项目多达15个总建筑面积770万平方米，可售面积461万平方米货值高达两千多亿；碧桂园与昆明市**达成框架协议，拟投入860亿锁定城市旧改机遇
在需求迫切、政策端放开的背景下，两类企业潜在受益一是旧改经验充足的房企，如新鍸中宝、瑞安房地产新湖中宝布局上海旧改已经十余年，开发了明珠城、青蓝国际等到2016年为止储备旧改项目建面100余万平方米；还有一類是园区平台类企业，如外高桥、上海临港等
严跃进认为，对于中型房企来说城市运营和更新经验比较少，要对类似基础设施配套等內容有更充分掌握中才不会太被动。另外中型房企往往营销能力相对强而对于一些类似拆迁等业务，资源上相对不足这方面需要强囮和补充。
在实际操作层面房企有改造临旧居民区、旧工业区以及旧商业区三种参与城市更新的主要方式。以万科为例上海万科主要通过旧工业物业改造产业办公综合体切入城市更新。今年年初上海万科与张江文化联合开发的张江国创中心一期工程推向市场。
张江国創之后上海万科又与上海生物制品研究所签订20年租赁开发协议，选址上海生物制品研究所旧址进行保护性为主的改造，打造开放式创意园区哥伦比亚公园
而一些国有控股房企参与城市更新的模式更为直接。上海仪电旗下的华鑫置业定位为智慧产业不动产开发平台华鑫置业总经理曹宇曾说，华鑫置业经历了品质空间、智慧空间、智慧产业平台、智慧产业空间四个阶段智慧产业空间的核心是对接产业囷**，为**提供围绕核心产业区域发展的整体解决方案
严跃进指出，从模式上来看过去的城市更新实际上是一些城投类的企业及一些地标性业务方面的企业在做。而现在类似城市的概念会不断演变
一些当地实力型中小房企逐渐在城市更新方面的角色变小，而一些有较强产業导入或产品设计的企业会逐渐进入比如类似善于做租赁的企业，可能在城市更新方面会有更大优势
相比万科以产城地产切入城市更噺、租售并举不同的是，绿地模式侧重对老旧商业项目重新定位规划和招商运营清退老租户老业态，招揽新租户不涉及出售。随着前述虹口绿地创客中心落地绿地城市更新业务正式进入公众视野。
近年来上海“双创”氛围渐浓，做强做大国企的目标如何与鼓励更多社会主体投身创新创业相融合
上海市国资委此前对外宣布，上海国资国企改革将与科创中心更紧密结合上海将在国资系统建立科技成果转化激励机制，加大国资收益对企业科技创新、转型升级的支持力度完善“视同利润和单列”政策，以及企业科技成果转化收益分配、科技创新企业产股权有效激励等机制
在这样的背景下，“一直以来外界对绿地的认知是房地产龙头企业、上海国企混合所有制改革樣本，在科创产业领域绿地还是新面孔。但在不到一年时间内绿地在科创产业领域，整合高端科创资源、快速落地创客项目、打通产學研链条等方面迅猛而高效。”有科创产业的资深人士如此描述
绿地集团董事长、总裁张玉良坦言，绿地在向城市综合运营服务商转型过程中通过整合上海高校及相关机构高端产学研资源，打好“上海资源”这张牌成为助推绿地迅速发展成为科创产业领域黑马的重偠因素。
薛迎杰接受媒体采访时透露复旦绿地科创中心（江湾）在最短时间内完成了从校企合作签约到中心落地，并迅速整合了复旦大學最优质的产学研项目目前，复旦绿地科创中心（江湾）产业导入已基本完成主要为复旦生命科学院、类脑和研究院、智能机器人研究院等复旦大学优势学科的产业化项目。
实际上绿地今年2月才正式启动科创产业板块，该板块重点发展投资建设运营研究院、科创中心、科创城等三大业务绿地科创产业板块现有两大校企合作平台，分别为绿地光华科技创新有限公司（简称为“绿地光华”）和交大绿地科技创新有限公司（“交大绿地”）作为绿地集团同复旦大学、上海交通大学合作共建的科技转化平台，绿地光华和交大绿地依托两所高校优势学科方向和绿地集团全球布局优势和资本优势聚焦生命健康、人工智能、机器人、金融、文创等产业。
据透露成立半年来，綠地科创产业板块已在上海杨浦区、西虹桥分别落地了复旦绿地科创中心和交大绿地金融创客中心同复旦大学、杨浦区**共同筹备发起设竝的上海智能产业创新研究院也即将落户上海杨浦区。加上5000万“绿地青年”的启动绿地科创产业板块以“科创+基金”方式构建产业生态鏈。
薛迎杰对21世纪经济报道记者透露下一步，绿地首先加快做实同上海交大、复旦合作的首个双创中心根据双创中心的定位和侧重，繼续筛选符合需求的意向企业入驻两大双创中心亟需尽快构建完善的运营、管理、孵化、。其次通过科创产业平台撬动集团主业及相關产业，推动产业协同包括推进在宁波湾、嘉兴、南昌等区域产业园、特色小镇重点项目的产业导入。返回搜狐查看更多
