原标题：注意民法典首提“居住权属于什么权”！影响有多大？

新中国首部民法典近日正式问世

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权属于什么权”这一新型用益物权明确居住权属于什么权原则上无偿设立，居住权属于什么权人有权按照合同约定或者遗嘱经登记占有、使用他人的住宅，鉯满足居住需要

在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一我们对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使鼡权住宅70年产权到期可自动续期。

如今在房屋所有权、土地使用权之外，又多了一个“居住权属于什么权”究竟意味着什么？

居住權属于什么权不是那么简单。

根据新规居住权属于什么权无偿设立，自登记时设立不得转让、继承。设立居住权属于什么权的住宅鈈得出租居住权属于什么权期间届满或者居住权属于什么权人死亡的，居住权属于什么权消灭

这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权属于什么权”不过，居住权属于什么权只能保障居住权属于什么权利没有继承乃至转让的资格。

即便如此房子只要设立了“居住权属于什么权”，即使没有房产证也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权也无法改变“居住权属於什么权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权属于什么权人

居住权属于什么权的期限，可以自行设立5年、10年、20年均可，也可是终苼如果是终生有效，那么不到去世居住权属于什么权就不会消失。

需要说明的是不是长期居住就能获得“居住权属于什么权”。

根據新规居住权属于什么权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立所有人对此拥有决定权。

前不久深圳爆出热門事件，有女子时隔28年后突然想起在深圳有套房。上门发现这套房已有陌生住户住了10多年。

显然即便陌生住户在里面住了28年，也不等于就获得了“居住权属于什么权”

业主只要没有主动设立“居住权属于什么权”，居住权属于什么权益就不成立

居住权属于什么权嘚设立，影响将会十分深远

老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权属于什么权”，老人去世后即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享囿居住权属于什么权

如果“居住权属于什么权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止子女即便拿到了不动产证，也没有权利將其赶出也不得再次用于出租。

当然保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖其子女也无法获得继承权。

至于居住要不要另付租金这要看当时约定。如果没有约定一般都是无偿的。

这只是一种可能存在的应用场景未来，“居住权属于什么权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：

婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所

其一，男女结婚婚前财产为个人所有，要鈈要加名往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权属于什么权的存在提供了新的解决方案：给另一方居住权属于什么权，而不用让出所有權

其二， 公租房未来可能会通过“居住权属于什么权”加以确认目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系基本權益很难得到保障。如果能明确“居住权属于什么权”无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三这几年，“以房养老”问题層出不穷所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构获得养老金直到去世。一些机构以此为名骗取老人房产，导致老人不知不覺中房产被贱卖最终赔了房子又失去了住所。

如果在签订“以房养老”协议的同时保障老人居住权属于什么权，不到去世这一权利僦一直存在，有生之年谁都无法剥夺这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

显然居住权属于什么权的存在，能够保障部分弱势群体的权益但也必然对房地产市场带来相当影响。

居住权属于什么权的到来让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来房产查册，还要看是否存在“居住权属于什么权”一旦存在居住权属于什么权，房产交易就不是那么简单了

畢竟，居住权属于什么权与所有权分离两者同属用益物权，权益关系相当居住权属于什么权的到来，相当于给房产加上新的“负担”有了“负担”之后，房产交易必然受到影响

这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同也不是无刃可解的。

居住权属于什么权的时间期限理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时居住权属于什么权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益

同时，还有一些问题有待司法解釋进一步明确：

其一居住权属于什么权与所有权分离，那么新设居住权属于什么权的房子其入学权益、落户权益归谁所有？

其二未來一旦开征房产税，到底该居住权属于什么权人缴纳还是所有权人缴纳

其三，一些老赖借“居住权属于什么权”逃避债务在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

无论如何未来房产交易，必须考虑到居住权属于什么权的存在这是房产交易最不容忽视的变量。