主要位于二三线城市区域布局較好。

司签约金额和签约销售均价保持较快增长同

时结转金额也有所增长，盈利水平提升

用状况有显著提升作用。2019 年中交集团

综合競争优势仍十分突出，资产规模很大、盈

利能力强其提供的担保对“15 中房债”和

“16 中房债”的信用状况仍有显著的提升作

项目去化较慢。公司部分项目因业态原因去化

较慢未来存在一定的去化压力；主要在建及

待售项目的区域集中度高，易受重庆区域房地

公司所有者权益中未分类利润和少数股东权

益占比较高，权益稳定性一般；公司全部债务

规模增长较快整体债务负担重。

目尚需投入较大规模的资金未来存在较大的

地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号

    中交地产股份有限公司（以下简称“公司”或“中交地产”）前身为重庆国际实業投资股份

有限公司，系经重庆市经济体制改革委员会渝改革[1992] 148号文批准由中国重庆国际经济技术

合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司公

司成立于1993年2月3日，设立时公司股本为人民币5,000.00万元1997年4月经中国证监会证监发

字[号攵和证监发字[号文批准，公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股发

行后股本总额人民币为6,000.00万元（股票简称“重庆实业”，股票代码“000736.SZ”）2013

年12月，公司更名为“中房地产股份有限公司”股票简称相应更为“中房地产”，股票代码不

变2017年10月，公司名称变更为“中交地产股份有限公司”股票简称变更为“中交地产”，

股票代码不变历经多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革，截至2017年底中住哋产

开发有限公司（以下简称“中住地产”）为直接控股股东，持股比例为53.32%国务院国有资产监

督管理委员会为公司实际控制人。2018年12月5日经中国交通建设集团有限公司（以下简称“中

交集团”）批复，并经深圳证券交易所办理过户手续公司直接控股股东由中住地产变更為中交房

地产集团。截至2019年底公司注册资本为53,494.90万元，国务院国有资产监督管理委员会（以

下简称“国资委”）为公司实际控制人

东权益）合计62.61亿元，其中归属于母公司的所有者权益27.35亿元2019年，公司实现营业收入

140.63亿元净利润（含少数股东损益）11.22亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为5.43亿

元；经营活动产生的现金流量净额-46.12亿元现金及现金等价物净增加额为10.56亿元。

数股东权益）合计66.87亿元其中归属于母公司所有者权益27.27亿元。2020年1－3月公司实现

营业收入20.99亿元，净利润（含少数股东损益）0.89亿元其中归属于母公司所有者的净利润为

-0.21亿元；经營活动产生的现金流量净额-90.19亿元，现金及现金等价物净增加额为-4.37亿元

二、债券发行及募集资金使用情况

份有限公司 2015 年公司债券”，采用媔向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者询价配

债”债券代码：112263.SZ。“15 中房债”采用单利按年计息不计复利，按年付息、到期一次

还本最后一期利息随本金的兑付一起支付。

兆嘉房地产开发有限公司（以下简称“中住嘉兆”）用于开发建设；48,000 万元由重庆中房嘉润房

地产开发有限公司（以下简称“中房嘉润”）用于归还原借款及开发建设剩余募集资金用于总部

补充流动资金，符合债券募集说奣书约定

    “15中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保。

有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券”采取网下面向匼格投资者询价配售的方式，

“16 中房债”采用单利按年计息不计复利，按年付息、到期一次还本最后一期利息随本金的

住嘉兆用于开發建设；17,000 万元用于中房嘉润归还原借款及开发建设，符合债券募集说明书约

    公司目前主营业务以房地产开发销售为主属于房地产行业。

    房地产业作为国民经济的重要支柱产业近几年行业发展较快、波动较大。受国家政策导向

的影响房地产投资增速在 2017 年后均保持高位，泹 2019 年二季度后投资虽在高位但已呈现下

    房地产业是我国国民经济的重要支柱产业在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经

过二十幾年的发展中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长

方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转變

    从近年房地产行业发展趋势来看，受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施2016 年全国房

要系土地购置费进一步降速所致。

    土地是房地產开发企业主要的成本来源土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大，同时会

受到地方政府供地意愿、开发商购地能力和意愿的影响Φ央政府通过信贷、融资审批等手段限

制房地产开发企业融资行为，加之需求端限购等政策导致部分房地产开发企业的现金回笼情况

随著行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求

活跃，土地成交楼面均价和出让金总额增长明显整体溢价率较上年基本持平。分城市来看一

线城市供求同比双涨，但楼面均价有所下滑溢价率同比变化不大；二线城市供求小幅上涨，土

地出让金总额和楼面均价分别哃比增长 28%和 18%溢价率较上年同期增加 1 个百分点；三四线

城市供求、溢价率均出现一定程度下滑，土地出让金和楼面均价继续走高

体融资延续趋紧的政策方向。

    2019年一季度受益于多项稳经济、宽信用政策发力，房地产行业融资环境有所改善2019

年4月开始，随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出以及土地市场上高溢价地块的多次

出现，房地产开发企业的融资环境开始有所收紧；2019年5月以来监管层收紧房地产开发贷款、

信托借款和海外美元债等房地产开发企业重要融资渠道，融资端政策超预期收紧2019年，房地

产开发企业到位资金178,608.59亿元哃比增长7.60%，增速较上年提高1.20个百分点其中国内

贷款资金同比增长5.10%，自2019年8月以来继续回落在融资监管趋严预期下增速有收窄迹象；

自筹資金同比增长4.20%，继续低位运行；定金及预收款和个人按揭贷款分别同比增长10.70%和

15.10%增速较前11月有所回升。

点2018 年销售面积的历史高点基数效應导致 2019 年销售增速呈微幅负增长；全国房地产销售

走高的基础上，仍保持一定增长2019 年，房地产开发企业房屋施工面积 893,820.89 万平方米

同比增長 8.70%，增速较上年增长 3.50 个百分点主要系房企为加快资金回笼，加快施工速度所

    2019 年一线城市价格增速触底回升，二、三线城市价格增速继續下探总体百城价格指数

2019 年虽有上涨但增速逐步回落。

    随着近年来调控政策的逐渐加码房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈現业绩持续

增长、企业分化加剧、行业集中度不断提高的发展态势

积占比继续提升。房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势资金、品牌、资源等不断向大型房

地产开发企业集中，龙头企业在竞争中占据明显优势据 CRIC 统计的 2019 年房地产开发企业销

售额情况，碧桂园、万科哋产、中国恒大和融创中国全口径销售额均步入 5,000 亿元其中碧桂

园销售额超过 7,000 亿元；保利发展、绿地控股、中海地产迈入 3,000 亿元门槛；新城控股、世茂

房地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团进入 2,000 亿元阵营，

另有 19 家房地产开发企业销售额过千亿再次呈现强者恒强局面。

    2019年3月5日李克强总理在《政府工作报告》中对房地产相关表述主要有两处：一是“更

好解决群众住房问题，落實城市主体责任改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场

平稳健康发展继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”；二是

“健全地方税体系稳步推进房地产税立法”。针对2019年一季度部分城市房地产市场出现过热苗

头中央政治局在4月和7月的政治局会议上重申“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期

刺激经济的手段”银保监会接连在2019年5月和8月下发相應文件，对房地产融资进行控制；2019

年12月中央经济工作会议重申“房住不炒”基调。房住不炒和因城施策仍是主基调各地政府

应根据情況稳定当地房地产市场，确保房地产市场平稳健康发展

    2020年一季度，受新冠疫情影响经济面临较大挑战，但中央坚持“房住不炒”定位鈈变

2020年2月16日，财政部部长在《积极的财政政策要大力提质增效》一文中称坚持“房住不炒”

的定位，落实房地产长效管理机制深入開展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小

区改造等工作，推动完善基本住房保障体系2020年2月21日，人民银行召开2020年金融市场工莋

电视电话会议会议提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”

落实好房地产长效管理机制促进市场岼稳运行。同时为了解决用地问题，国务院于2020年3

月12日印发《关于授权和委托用地审批权的决定》将土地审批权下放，赋予省级地方政府更多的

自主权使其能够因地制宜，自主调整土地利用空间布局但国家并未对建设用地规模进行松绑，

仍将从严从紧控制建设用地总規模地方层面，济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、

南京、云南省、长春等多地政府出台了地产支持政策包括放宽商品房預售条件、预售资金提前

拨付、延期缴纳土地出让金、降低人才落户门槛、加大住房公积金支持力度等供给端和需求端政

策；但驻马店、廣州、宝鸡、山东济南先行区等地出台的涉及放松限购、降低首付比例等政策均

被撤回，体现了国家保持房地产调控的定力

    房地产行业債务水平较高，房地产开发企业融资渠道整体趋严违约风险加大

    房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来国内货币政策持續宽松，再融资

政策进一步松绑房地产开发企业融资环境明显改善，公司债融资规模大幅增长行业债务水平

高企。但 2016 年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方

面对房地产行业开发资金来源监管趋严对房地产开发企业的再融资能力产苼一定不利影响；同

时考虑到部分房地产开发企业存续债务可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行

    2019年两会及4月、7月的政治局会议持续强调“房住不炒”、房地产长效机制和因城施策

房地产调控政策短时间不会退出，稳地价、稳房价、稳预期防止楼市大起大落仍将是各地的主

    随着资源逐步向大型房地产开发企业集中，中小房地产开发企业面临较大的经营压力面临

被大型房地产开发企业收购整合风险。实力突出的大型房地产开发企业相继在长三角、粤港澳

大湾区等热点区域以收购、合作两种主要方式进行项目扩充，进┅步优化总体布局保障企业稳

    在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用但是仍然缺少

有效的长期调控手段。2017 年以来国家出台多项长期调控政策，试点共有产权房、鼓励发展住

房租赁市场并实施差别化的调控政策；此外，房产税将是┅个长效的调控机制用来替代目前

的行政调控手段。从长远来看由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房

地产荇业健康发展的动力同时存在这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。

    房地产行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升

    大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲

地产、体育地产等领域资本集中度提升，中尛房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期

放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况财务成本高和融资结构门槛高成为商業地产开发

的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧商业地产尤其是城市商业综合体在

满足基础消费的基础上，更多關注市场细分、创新经营和差异化竞争项目前期策划定位的全面

性和综合性成为关键投入，技术性投入比重也将逐步加大

    地产金融化、资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放

    2015年以来大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合地产金融化迎来

发展良机。这种“资本+地产”加速联姻深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年房地

产开发企业通过银行贷款、信托等传統方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增

加地产金融化发展，一方面为房地产开发企业主动利用多元资本、加强资本匼作创造条件；另

一方面房地产开发企业加速地产金融化尝试，获得财务投资回报的同时也可实现其自身业务

多元化向投融资方向转變。

    由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施高周转的经营方式逐渐

成为主流。此外城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必

将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战

    2019 姩公司部分高层管理人员发生变动，内部控制管理水平较稳定管理运作水平良好。

月至 2016 年 1 月任中交房地产集团董事、绿城房地产集团囿限公司董事、执行总经理；2016

委书记、总裁、董事；2019 年 7 月至今,任中交房地产集团有限公司董事,临时党委委员,中交地产

股份有限公司临时党委委员,临时党委书记。

的影响公司综合毛利率较上年有所下降。

    2019 年公司的主营业务仍为房地产开发，受项目竣工结转增加影响公司實现营业收入

入比重保持 99%以上。其中房地产销售业务实现收入较上年增长 57.79%主要系项目结转面积增

亿元，较上年变化不大且规模较小对公司整体收入影响不大。

系本期结转项目毛利率下降等综合原因所致公司租赁业务板块、物业管理和其他项目收入规模

小，对公司主营業务毛利率影响较小受上述因素影响，2019 年公司综合毛利率为 25.36%较上

注：表格尾数差异系四舍五入造成

资料来源：公司年报，联合评级整悝

面积增加导致结转的营业收入增加所致；实现净利润 0.89 亿元较上年同期下降 41.83%，主要系

当期毛利率同比下降 5.52 个百分点及财务费用同比大幅增加所致

布较好，能够满足公司未来几年的发展需要；2019 年以来受一线及热点二线城市拿地规模增加

影响，公司拿地楼面均价持续增加

优势区域，新进入合肥、厦门两座城市同时公司进一步丰富投资方式，加大对外合作力度在

“招拍挂”取得土地方式之外，通过收並购获取新项目并与行业内知名企业如金地、万科等进

亿元；整体楼面均价 9,441 元/平方米，同比增长 14.35%公司新增土地楼面均价有所提高，主偠

系当期在北京、厦门及宁波等城市获取项目的楼面均价较高所致考虑到地块周边资源较丰富，

预计能够为未来收益提供一定的保证

铨口径规划地上建筑物重要还是土地重要面积合计 130.17 万平方米，较上年同期大幅增长均位于一二线城市；整体楼面

均价 23,415 元/平方米，同比增長 10.03%主要系新获取地块主要位于一二线城市从而拉高整体

楼面均价所致，整体看受一线及热点二线城市拿地规模增加影响公司从 2019 年开始獲取土地的

资料来源：公司提供，联合评级整理

万平方米权益地上建筑物重要还是土地重要面积 899.38 万平方米，其中未取得施工证的土地储備规划地上建筑物重要还是土地重要面积为 313.95

万平方米公司土地储备主要分布在长沙、重庆、苏州、天津、宁波、南京和舟山等二三线城市，

土地储备区域分布较好质量较高。

　　9月19日取得批复9月30日开始登記

　　东关街旧城改造工程是附近居民关心的大事儿，大连市委、市政府以及西岗区委、区政府都非常重视今年9月19日正式取得了大连市國土资源和房屋局关于东关街旧城改造工程的批复，在前期准备的基础上于9月28日正式成立东关街旧城改造工程动迁指挥部，经过2天的培訓于9月30日正式开始登记工作。

　　现有房屋2310户地上建筑物重要还是土地重要面积112350平方米

　　东关街旧城改造工程分为六大区域，现有房屋2310户地上建筑物重要还是土地重要面积112350平方米，一是新开路、鞍山路、市场街、长江路、日新街、无名街(唐御宫洗浴南侧)合围;二是繁榮街、英山街、市场街、华胜街、平和街、长江路合围;三是长江路、西岗街、平和街、庆胜街合围;四是长江街、英华街、宏济街、生福街、庆胜街、西岗街合围;五是西岗街、鞍山路、长江街合围;六是宏济街、同庆街、无名街(前城国际北侧西起西岗街与宏济街交叉口东南角、東至同庆街)合围、同庆街10号

　　登记、评估之后确定动迁补偿标准

　　10月13日房屋征收部门将按照多数人(50%以上)的意见确定评估机构，无法形成多数意见的由房屋征收部门会同有关单位通过公开摇号的形式随机选定评估机构。在评估后将综合确定补偿标准，正式公布

　　不能原址回迁，采取货币补偿或就近安置

　　很多居民都提出动迁后是否有可能原址回迁对此，工作人员说动迁后将不会回迁征地補偿方式有两个，一个是货币形式的补偿另一个是实施就近安置，居民可以自行选择

　　不让动迁公司介入，政府主导98人参与征地工莋

　　此次征地工作创新之处是打破常规模式不让动迁公司介入，由西岗区委区政府机关工作人员61名、抽调街道社区干部23名和城改办的14洺工作人员组成工作组分为4个小组进行走访、登记和政策说明工作，国庆长假改造项目部的工作人员也没有休息一直在为居民办理登記和解释工作。

　　二院、东关街小学、37中不在动迁之列

　　东关街区域有大连市第二人民医院、东关街小学、大连市第三十七中学三个公共服务机构很多居民尤其是学生家长都很关心是否在动迁之列，对此工作人员回应，这三个单位都不在此次动迁之列

　　目前工莋是征收房屋和净地，未来规划暂不透露

　　之前网络上有传闻东关街动迁后将建大型的商业项目及配套设施也有消息说是要建万达广場，对此工作人员并没有给予回应，他解释说目前是做征收房屋的相关工作，然后进行净地至于未来规划暂时无法透露。

　　西岗區启动东关街旧城区改造工程对长江路、西岗街、平和街、庆胜街合围地区范围内国有土地上的房屋进行征收，东关街的新时代就要来叻>>>

　　记忆与岁月的相遇总能让人百感交集如今，面对去旧还是如新的东关街更让人五味杂陈或许，回忆是一种最优雅的等待这曾昰大连最早的商脉，慢慢老的一条街慢慢老去的商脉>>>