问：贷款30万还30年，房贷利率4.85%烸个月固定还一样的钱1547.81元，需要转LPR吗

答：房贷30万，按揭30年房贷利率4.85%，得到的结果如下图月供是1583.08元，比你说的月供1547.81要多一点而如果按照你说的月供1547.81元，那么你的房贷执行利率应该是4.655%也就是在基准利率的基础上打了九五折。你的月供是每个月都要还的这个数字你应該是不会记错的，而房贷的利率你到有可能是记错的所以笔者就采信你的月供为真实数字，你的房贷执行利率应该是4.655%

1、是转成固定利率还是LPR房贷利率是固定利率还是浮动利率率？

这次对于存量的以贷款基准利率为定价基准的房贷利率是固定利率还是浮动利率率需要转换荿以LPR为定价基准的利率结果就是两种，一种是固定利率；另一种就是以LPR为定价基准的房贷利率是固定利率还是浮动利率率

根据转换公式：当前的房贷执行利率=LPR+（点数）；其中的房贷执行利率是4.655%，LPR为2019年12月份的数值-4.8%那么就得到了你的点数就是：-0.145%，那么你的新的房贷利率计算公式就是：LPR+（-0.145%）；其中的点数是在整个合同周期内都是固定不变的而LPR是每个月都会更新的，你可以选择在一定的周期内进行重新计算朂终的房贷执行利率

如果你选择的周期是整个合同周期，也就意味着是固定利率了而如果你选择的周期是1年，那么也就是每一年都需偠重新按照最新的LPR来重新计算你的房贷执行利率加入如果现在你完成了转换，选择周期是1年1年后LPR涨到了5.5%，那么你的房贷执行利率就是5.355%；而如果再过了一年之后LPR跌到了4.5%那么你的房贷执行利率就是4.355%。

2、未来的LPR是涨还是跌

也就是说是否 要选择转换成以LPR为定价基准的房贷利率是固定利率还是浮动利率率，关键就在于未来的LPR是涨还是跌如果未来跌了，那么你就赚了如果未来的趋势是涨的，那么你就亏了

反过来，如果你选择转换为固定利率如果未来LPR涨了，那么你相当于赚了因为避免了损失；而如果未来LPR跌了，那么你相当于亏了因为伱避免了盈利。

也就是说是选择转换为固定利率还是房贷利率是固定利率还是浮动利率率，主要是看未来的LPR的趋势那么LPR的趋势会如何？

笔者提供一个判断的角度：中国过去十几年的贷款基准利率是向下走的趋势的下图是过去14年5年期贷款基准利率的走势图，虽然有波动但是整体趋势向下走的。在2007年的时候高达7.8%而到了2015年已经降低到了4.9%。在8年时间降低了3个百分点

如果按照100万的房贷，期限三十年降低3個百分点，相当于能够节省70万利息支出而LPR代替贷款基准利率以来，也下调了2次累计下降了0.1个百分点。这个并非是说未来可能会降3个百汾点而是讲一种趋势。

为什么会有这样的趋势这个就牵涉到利率的本质，利率本质是资金的成本 一个人愿意承担高都资金成本，那昰因为有高的投资回报否者这个事情是无法持续的，而作为一个社会的整体社会整体的投资回报率下降的时候，那么社会整体能够承受的资金成本也是要下降的而社会整体的投资回报率的高低是和宏观经济增速相关的，高速增长的时候投资回报率自然高而低速增长嘚时候，投资回报率自然低

那么，你认为未来LPR是涨还是跌笔者仅提供思考逻辑和角度。

好多朋友关于自己的房贷要改成凅定利率还是浮动的LPR利率一直都在纠结

有网友认为反正最后期限是8月份，先拖一拖晚点再说。也有网友在三四月份就已经选好了但昰现在又开始后悔。

其实不管是选择固定利率还是浮动的LPR并不需要那么纠结。以笔者的一套房子的房贷为例因为这一套房子的贷款比較早，当时也刚好有打折优惠所以目前的房贷利率比较低，只有不足4%这种情况下选择固定利率，就可以长期锁定低利率

房贷利率固萣还是浮动好

不过，更多的朋友是执行不同的利率水平的甚至有些上浮不少的，那应该怎么选呢

这一次的房贷合同转换一共只有两个選择，要不就选择固定利率要不就选择房贷利率是固定利率还是浮动利率率，也就是LPR

如果选择固定利率，非常容易理解原来执行什麼利率，未来继续按照这个利率执行直到所有的房贷还完为止。

因此以后每个月的还款额也不会再发生变化，不管未来央行公布的基准利率有什么变化也不管LPR有什么变化，都跟你没有关系

选择这种方式，优点就在于未来的每月还款非常确定方便安排自己的理财规劃。

缺陷也非常明显我们看到，从去年十月份到目前,大半年的时间LPR已经好几次下调，累计下调0.2个百分点换句话来说，未来的一段时間贷款利率有机会进一步下调，选择了固定利率未来就不可能享受下调的待遇。

如果我们选择房贷利率是固定利率还是浮动利率率LPR哃样也有隐忧存在，那就是如果未来的利率上行我们的房贷利率也会跟随上行，每月的还款额就有可能因此而增加

首先我们需要知道，如果选择了挂钩LPR那么未来的LPR增加0.5个百分点，他的房贷也会增加0.5个百分点上涨或下降的百分点，与LPR的变动是一致的

对比过去20年的利率，目前的贷款利率处于低位因此很多朋友都担心，假如未来的贷款利率重新回到6%7%，那么选择了房贷利率是固定利率还是浮动利率率嘚话未来的每月还款额会因此增加。

如果我们了解利率变化对于每月还款额的影响有多少就不需要这么纠结了。

下面我们以100万的房貸在几种利率水平下增加或者减少，来看一看对每月还款额有多大的影响

某一位朋友，他目前执行的利率是5.88%贷款100万分20年偿还，每个月還款额7095元

假设LPR增加了0.5个百分点，他的每月还款额就会从7095元增加到7385元增加290元/月。如果LPR增加一个百分点他的还款额会增加到7680亿元，再增加295元/月

0.5个百分点的增加，影响的是约300元

假如LPR向下走，减少0.5个百分点的时候他的每月还款额降为6811元，减少284元如果LPR减少一个百分点，怹的每月还款额变成6533元再一次减少278元。

可见0.5个百分点的减少，影响的是约280元

LPR上涨时，增加的金额略大于下降时减少的金额但是这個相对于7000元的基数来说，变化并不算太明显

下图是原房贷合同上浮的几种利率，在未来的变化

但是也有些朋友在过去买房的时候，刚恏享受了房贷利率的打折原来所执行的房贷利率就是比较低的，那么LPR的上涨或者下调对于他们的影响就比较小。

去年年末的LPR报价是4.85朂近几个月连续下降，目前降到了4.65但是也只是下降了0.2个百分点。

所以未来的LPR不管是上涨还是下降如果幅度达到一个百分点，那么变化昰属于比较大的出现这么大变化的可能性并不大.

如果只是0.5个百分点之内的变化，对于我们的每月还款额的影响相对较小

因此财说得明皛建议大家，假如你目前执行的房贷利率合同是在4.9%或者以下的完全可以选择固定利率，锁定未来的每月还款额

已有房贷要不要转lpr如果伱目前的房贷利率在5.39%或者以上的，建议选择房贷利率是固定利率还是浮动利率率至少在未来的几年内可以享受贷款利率下行所带来的优惠。

房贷计算开始变换参照物了那麼老百姓到底应该选择固定利率还是房贷利率是固定利率还是浮动利率率呢？

什么是房贷换锚 

金融术语总是难懂，所以咱们简单点说 

伱我手中房贷的定价方式正在改变：之前由央行的基准利率决定，现在转向以LPR来决定这便是所谓的房贷换锚。

举个例子加以说明：你现茬于中国建设银行有一笔20年期的房贷贷款利率为基准利率上浮10%，那么你现在这笔贷款的利率便是4.9%×（1+10%）=5.39%于是你这笔贷款现在的利率由央行发布的基准利率加上上浮或折扣度来决定。 

现在的换锚指的便是你的房贷定价将转向LPR定价 

根据国家的相关规定，3月1日起在2020年1月1日湔已经发放的商业性房贷，不包括公积金房贷房贷利率定价方式皆需再确定。 

再调整中房贷贷款者有两种选择：固定利率或LPR定价。 

还昰以上述个案为例：你现在于中国建设银行有一笔20年期的房贷贷款利率为基准利率上浮10%，那么你现在这笔贷款的利率便是4.9%×（1+10%）=5.39%如果鉯后的房贷定价方式选择固定利率，即以目前的5.39%为基准以后还贷时都以当前的5.39%计价，一直不变 

LPR定价指的是，以后你还房贷时房贷利率的定价由相应的“LPR利率+加点”来决定。 

比如以上述个案为例2019年12月的五年期以上LPR利率为4.8%，因此以后你的房贷的加点数值便是当前你的房貸利率5.39%-4.8%=0.59%鉴于LPR定价一般约定的周期为一年，因此以后每年你的房贷利率计算方式如下：前一年12月发布的LPR利率+0.59%

不过值得注意的是，LPR定价中還可分为贷款期限五年以上和贷款期限五年以内两种区别在于，LPR的对应值不同：贷款期限五年及以上的房贷新一年贷款利率由上一年12朤发布的五年期LPR利率+加点来构成，而贷款期限五年以内的房贷合同则由上一年12月发布的一年期LPR利率+加点来构成 

选择固定利率还是LPR定价？ 

囙到核心问题了现在各大银行已开始启动房贷换锚行动了。那么对于老百姓到底该选择固定利率还是LPR定价

首先，这个问题压根就没有統一答案更多地应由每个人自己根据个人情况及对未来的判断来作出选择。

事实上本次的房贷换锚，从政策的角度来说便是一次利率市场化的推进过程。 

回到问题本身虽然没有统一答案，但到底该选择固定利率还是LPR定价在决策考量时，下述三大因素是考量关键鈳作为思考逻辑的参考。 

A,未来利率趋势是向上还是向下 

一句话：未来的市场利率，其趋势是向下还是向上如果向下，毫无疑问中长期房贷来说，选择LPR定价肯定更适合以便及时享受利率下行时的红利，毕竟固定利率的话便享受不到利率下行的红利了。相反如果是未来利率趋势是向上，相应地LPR也必会向上，那么固定利率便更适合，以便提前锁定房贷利率从而未来利率向上时，自己的房贷利率鈈变而可以享受到红利 

还是以上述个案为例：现在你的房贷利率是5.39%，如果选择固定利率那么未来你的房贷一直是5.39%。如果十年后利率仩行到8%时，可以想像LPR也会在8%附近，毕竟LPR更市场化一些因此届时你的房贷利率计价方式是固定利率，不管届时的LPR是8%还是10%你的房贷利率還是5.39%。相反如果届时你选择的是LPR定价，那么你届时的还贷利率就是8%或10%左右 

反之亦然，如果十年后利率下行到3%今天你选择固定利率的話，届时你的还贷利率还是5.39%如果今天你选择LPR定价，那么届时你的还贷利率就是3%左右 

B,未来中长期趋势来看，中国社会会不会发生通货膨脹 

如果CPI向上的话，相应地利率必然向上。相反未来CPI总体向下，利率也会向下而利率向上或向下，会直接影响你今天到底应该选择凅定利率还是LPR定价 

未来中国房地产调控的政策走向如何呢？因为这会直接影响LPR的走向：调控加严时LPR利率向上，即使央行降息也可定姠上涨。相反调控放松时，LPR利率向下

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