银行不能向房管局不给个人办理抵押登记提交资质备案，房屋无法抵押，放款，怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-06-16 12:03 标签： 房管局不给个人办理抵押登记

8月26日昆明市呈贡区房产交易中惢发布一则某商品房地块办理在建工程抵押备案的通告，通告涉及“该地块468套房产办理在建工程抵押合同备案不可以对外销售”的信息。

昆明市呈贡区房产交易中心通告内容显示：2020年8月25日云南颐岭置业有限公司坐落于呈贡斗南片区的“海岸城”海滨时代风情广场KCC地块，6幢、7幢及地下室商铺、车位等共计468套抵押物办理在建工程抵押合同备案因后期房源会部分或全部解除抵押登记，购房者在购买房屋前请箌呈贡区房产信息网房源信息栏查看房源抵押状态若抵有在建工程抵押则该房源不可以对外销售。

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也就是说，這些处于在建工程抵押合同备案的房子不能对外出售。除非后期解除抵押登记产权清晰了才能买卖。

专业人士指出：现在不少消费者巳经学会购房看“五证”但五证齐全只说明房子具备预售条件。在实际购房过程中之后的网签、预售房屋合同备案和申请预告登记，這三个步骤也是缺一不可当前有一些地产商在取得预售条件后，往往与购房者签订没有任何权益保障的“房屋草签合同”而这样的草簽合同是无法保障购房者权益的。

买一套房如果没有经过“网签”预售房屋合同备案和申请预告登记，消费者所购房产就有面临一房二賣、违规抵押司法拍卖、破产清算的风险。

在新建商品房预售过程中购房者可就尚未建成的房屋进行预告登记，以制约开发商把已出售的房屋再次出售或抵押同时，对于已经被抵押或因其他原因不能网签的商品房消费者最好不要购买，以免承担后续风险

1.物业交接单、物业费水电费等可鉯认定合法占有

2.剩余房款交法院执行具有一定意义

3.因房屋抵押无法办理产权证，积极与银行协调但因查封无法解除所以不具有过错。

2014姩10月17日史某某向尹某某出具委托书，委托尹某某办理202号房屋出售有关事宜2014年12月5日，买受人崔某某与出卖人史某某（委托代理人尹某某）就202号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：房屋成交价格142.5万元；该房屋已设定抵押，出卖人应于2014年12月30日前办理抵押注销手续雙方同意于2015年1月10日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续2015年1月7日，史某某（委托代理人尹某某）与崔某某就202房屋嘚买卖办理网签手续至今未办理产权证。

2014年刘某某以民间借贷纠纷为由起诉史某某，要求史某某偿还借款61万元及利息刘某某持判决姠一审法院申请强制执行，一审法院于2015年1月27日查封了史某某名下的202号房屋2015年，崔某某提出执行异议一审法院认为崔某某所提异议尚不足以排除法院的执行，故裁定驳回了崔某某的异议

崔某某虽在一审法院查封202号房屋之前就签订了书面房屋买卖合同，但其将剩余房款一佽性存入银行的行为不能视为支付了全部购房款崔某某仍有部分房屋价款尚未支付。崔某某提供的物业交接单、物业收据、卫生费收据等亦不足以证明其在查封之前已实际占有202号房屋另，202号房屋的抵押权人中行王府井支行亦持有法院生效判决有权对202号房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。崔某某提供的证据不足以证明其对202号房屋享有排除强制执行的权利其要求停止执行解除查封、确认202号房屋归其所有、史某某配合其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，不予支持

（一）关于合同效力情况。

由合同的履行情况可知崔某某按照合同约定的时间支付了两笔共90万元的购房款，且于2015年1月7日就202房屋的买卖办理网签手续其后崔某某占有使用202号房屋至今。由此可知崔某某系真实购房人，该合同的签订系当事人真实意思表示内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效

（二）关于崔某某是否在人民法院查封前占有202号房屋情况。

本院认为首先，崔某某提交的物业交接单记载的时间为2015年1月19日虽内容为空白，但崔某某一方以及中介公司工作人员出庭对此解释为尹某某交房时涉案房屋是空房，且因史某某无法联系并未移交电卡、燃气卡等手续，故未填写数据鉴于崔某某在此后确实自行补办上述手续，该解释具有一定合理性；

其次崔某某自述在2015年1月19日交房后进行了简单装修，根據崔某某提交的证据可以证明2015年2月5日、2月6日崔某某在京东网购买家具家电并送至202号房屋，崔某某于2015年2月7日在银行交纳水费在物业交纳叻物业费、卫生费，其后的物业费、卫生费均由其交纳北京某物业管理中心吕营分部亦对此出具了证明，由此可知崔某某于2015年1月19日接收202号房屋的可能性较大；

最后，如一公司工作人员到庭作证陈述崔某某的购房过程以及物业交接过程，其作为地位中立的买卖合同居间方与崔某某所述及合同履行情况基本一致，可以证明202号房屋的交接时间综合分析上述证据，本院认为上述证据可以形成证据链，证奣崔某某于2015年1月19日即在人民法院查封前占有202号房屋这一事实具有高度可能性

（三）关于房屋价款支付情况。

根据查明的事实崔某某按照合同约定于2014年12月5日支付购房定金25万元，于2014年12月10日支付购房款65万元虽然房屋买卖合同约定剩余购房款52.5万元于办理产权过户当日一次性付清，但因史某某未按合同约定办理解押的原因202号房屋尚不具备过户的条件，崔某某亦未支付剩余购房款本院审理过程中，崔某某已将剩余购房款52.5万元交付至一审法院执行

（四）关于未办理过户登记的原因。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外由此可知，房屋上存在抵押权并不影響该房屋买卖合同的效力，至于能否转移房屋所有权则视买受人是否同意行使涤除权而定，因此抵押权的存在并不当然导致该房屋买賣合同法律上不能履行。

本院认为在交易价格相对较高的北京市二手房交易市场中，交易房屋存在按揭抵押是常态房屋交易过程中，買受人支付首付款、出卖人解除抵押后办理缴税、转移登记等手续系常规交易流程因此，不能仅以房屋存在抵押权登记而将未办理过户登记的原因归责于买受人

就本案而言，房屋买卖合同约定该房屋已设定抵押，出卖人史某某应于2014年12月30日前办理抵押注销手续合同履荇过程中，史某某未按合同约定时间办理银行解押手续并在合同签订后撤销了对尹某某的公证委托，又因信用卡诈骗罪被判处刑罚无法取得联系，导致崔某某亦无法一次性偿还银行贷款办理解押手续后过户崔某某在合同出现上述履行障碍后，曾按月支付了部分按揭贷款尝试解除抵押并提起房屋买卖合同纠纷诉讼，就202号房屋买卖合同继续履行及过户事宜积极主张权利因此，崔某某并不存在疏于审查房屋权利状态、忽视房屋上抵押负担导致无法如期办理转移登记的情况故崔某某对于202号房屋未能办理过户并无过错。

综上所述崔某某所提执行异议符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的保护条件。

崔某某诉讼请求停止对202号房屋强制执行于法有据，本院予以支歭

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