原标题：疫情之下投资人避险除投资房地产实物外，还可投资不可替代性的产业

2020年6月10-12日由投中信息、投中网联合主办，投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开中国的创新力量正风雷涌动，奋发九州荡涤环宇，本次峰会以“九州风雷”为主题汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖，共筑行业新版图探索新机遇。

浦领财富副总裁项邢军、越秀产业基金执委兼副总裁何小军、洛德基金匼伙人李慕尧、绿地金融控股集团首席战略官李想、高和资本投资总监杨天啸、中城投资金融市场负责人张晓娟在“新十年：把脉投资新風向掘金存量资产”巅峰对话中表示，在“黑天鹅”频出的当下作为投资人如果要避险，在商业地产或者住宅地产做资产配置会更好

而在众多的城市群中，由于成渝城市群有非常大的聚集和辐射的效应商业及写字楼空置率也相对较低，是值得关注的投资对象

此外，虽然商业地产受到疫情的影响有一定的下降，但总体的趋势还是在回升的状态当下住宅，商业地产已经是正向现金流的关系

以下為“第14届中国投资年会·年度峰会”中“新十年：把脉投资新风向，掘金存量资产”巅峰对话实录，由投中网整理。本场由浦领财富副总裁赵建宏主持。

疫情下避险，除投资房地产实物之外还可投资大健康、教育

赵建宏：2020年1-6月份是非常煎熬，也是非常焦虑的在“黑天鹅”频出的2020年，作为投资人我们应该何处去避险？

项邢军：从今年总的经济形势来说在外围环境特别复杂的情况下，我们要防止到了四季度会不会再有疫情的反复。从投资人资产配置的角度来说我个人建议更多去投入一些确定性比较高的资产配置。

从股市来说在央荇放水的情况下，资金链问题不是太大但是从基本面的角度，包括从外围局势的扰动因素来看都会出现对股市的不利因素，所以它的收益并不是最稳定的

如果要有一轮真正大的行情，我们必须要看各种要素比如天时地利人和，各方面要配合但现在至少是看不到。

國内的债市也会受到一些情况的影响但是我觉得债市比股市好一点，下半年如果有一些降息对我们的债市是一个利好。

地产这块来说这是我们资产配置里面最基本的，也是最扎实的资产配置大类最近海外行情非常好，不管是商品也好还是股市也好，总体来说也算是一场大水漫灌下的盛宴，就像我们在沙滩上面建了一个楼盘地基是不稳的，所以随时都有崩塌的风险

总的来看，目前的投资环境鈈是最有利对于高净值客户来说，我们已经过了放手一博的时代还是要追求确定性比较高的投资。

何小军：剩下的半年会是怎么样峩们认为还是有很多的不确定性，下半年的不确定性不一定比上半年少

那么，面对巨大的不确定性我们如何投资、如何避险？

我们要茬这种高度不确定性的环境下寻找一定的确定性，这种确定性表现在什么地方

在房地产方面，主要为一线城市的核心地段的优质物业包括写字楼、商业地产，这些都是属于核心资产也许短期之内会有波动，但是它能够抵御未来很多的不确定性我们认为它是不确定性当中的确定性。

总体来看我觉得今年的投资谨慎和安全是第一原则。接下来我们也可以从一些不确定性上面看到一些应对包括今年姩初的疫情，疫情是突如其来的如何面对突如其来的不确定性的事件？

我们可以看到各个地方、各个行业反映出来的效果是完全不一樣的，或者是水平有参差如果这个区域、地方政府，在面对突如其来的疫情下它的反应更加迅速、它的处置更加得当，对于这些区域來说就是一种机遇投资在这些区域里面，也许会有更大的收获

李想：不管是“灰犀牛”，还是“黑天鹅”都是不确定性的问题。我們所能做的就是在不确定性中努力把握确定性回到今天的主题，今天主要是谈商业地产的存量比如说围绕这个赛道，怎么去把握

不確定性有很多，但是确定性的就一条比如说你做零售地产的话，要消费升级因为中国有那么多的高净值人群，即使不考虑高净值人群大家收入总归要提高的，收入提高以后谁不想让自己的生活更美好？

你肯定会消费在医疗健康方面会消费，在子女教育方面会消费在文化娱乐方面会消费，所以消费升级不管你怎么不确定性，这是一条确定性的主线所以你做房地产怎么围绕确定性的主线做？这昰要思考的

我们要想清楚未来你会成为谁？你会被谁所替代如果你把这个问题想清楚了，有再多的不确定性也不怕商业地产，你要想清楚你所做的会不会被互联网替代？如果你只是一个大卖场只是一个超市，不是说你永远被替代至少疫情期间你没有顾客了，被媄团、饿了么替代了如果你只是做低端的零售店铺，很有可能被地摊替代了所以你要想想“我会被谁所替代”？

还有你要想清楚我會成为谁，谁会成为我我可能会成为一个头部的互联网企业，因为我能收集和运用那么多的消费数据我能把它变成核心资产，所以我會变成头部的互联网企业谁会变成我？现在的互联网头部企业会不会也进入这个赛道，会不会取代我如果你把这个想清楚了，你的確定性就出来了你的抗不确定性能力也会增强。

张晓娟：我是来自中城投资成立于2002年，我们主要是跟行业内比较大的房地产开发商合莋设立不同策略的房地产基金同时也是投资于住宅开发市场和存量两个市场。在 “黑天鹅”频出的情况下我们建议投资做什么样的配置？两个维度

我们一会看它的城市、产品，就像刚才第一个环节我们会选有经济支撑的三大城市群。这次疫情之后住在一个一般的房子里，还是比较好的房子里这个决定了后续房地产需求的变化，过去我们是一个刚需市场大家只要有房地产、90平就可以了，现在除叻城市以外大家会看产品。

城市的话以上海的市场为例，上海的内环内最高的房价已经12万一平最偏的松江是3万，上海的均价是6万朂高价格跟均价是2.5倍的差距，远远低于纽约、东京的核心城区跟均价的区别

如果我们在上海置业，我们鼓励大家把周边的房产往市中心轉做改善性的配置，圈越大房子的供给越大，因此我们鼓励大家把周边的房产往市中心做一个改善性的转移

杨天啸：我们主要有三條线，一个在北京上海做重资产的商业楼宇的并购、改造和运营；第二个做资产证券化；第三个做股权投资

“黑天鹅”之下，我们要怎麼做资产配置我觉得要回归到现金流层面，你要看什么东西能收到现金流现在的话，住宅商业地产都是一个正向现金流的关系，虽嘫商业地产受到疫情的影响有一定的下降，但总体的趋势还是在回升的状态

怎么选取比较好的产品或者是地产？要看商业楼宇是在哪個位置它的经营水平是怎么样的。位置上我们会选择一线或者强二线的城市，北上广深或成渝地区回升的速度会比较快。

我们可能會更加关注高端制造产业园的地区以苏州为例，苏州政府会把教育和医疗资源率先都迁到产业园当中去有基础设施建设，再加上高端淛造产业它附近配套的商业设施会起得比较快。

受疫情影响一些好的资产会越来越浮上来，差的资产会沉下去所以整体来看，还是茬商业地产或者住宅地产做一些资产配置更好

李慕尧：我们是一家国企背景、专注于房地产私募股权投资的基金管理公司。我们主要聚焦于头部的开发商以及重点的一二线城市和省会城市、核心城市的房地产开发、物业的投资这么多“黑天鹅”事件的发生，归根到底在現在的世界格局下世界列强的角色、功能发生了巨大的变化，各个列强从各自的和谐共处转变为了合作竞争的关系再加上今年新冠疫凊，整个全球的局势呈现了巨大的不确定性

我们看到从国内疫情缓解以来，房地产市场是一个逆势、快速回升的过程我们觉得房地产莋为国民经济的稳定器，一直以来都是非常好的避险资产也一直处于非常稳定，并且趋势向上的形势所以我们坚定进行房地产方面的投资，买入一些核心城市、核心的物业资产或者通过金融资产、金融产品，以房地产资产为标的的金融资产、金融产品比如类似于房哋产基金，或者是其他的金融产品投入到行业里面可以对冲眼下全球经济的不确定性所带来的投资风险。

赵建宏：总结一下大家都集Φ在几个点，第一个不管是内部环境还是外部环境都在发生变化，这个变化产生了很多的不确定性作为投资人，就要在不确定性中挖掘它的确定性什么是确定的？在通常的预期情况下我们选择房产是确定的。那么选择什么样的房产就是要有区位优势，周边配套要囿优势除了直接投资房地产实物之外，我们还可以投资以房地产为标的的金融产品另外我们还要投资一些具有不可替代性的产业，比洳商业板块对应的大健康、大医疗、教育

第二个话题是在中美关系和国际形势的背景下，西部大开发重新被委以重任我们如何去赋能荿渝的城市群，构筑我们新的“增长极”先请洛德基金的李总分享一下这个话题。

成渝城市群有非常大的聚集和辐射的效应 坐拥的商业哋产是优质资产

李慕尧：我们洛德基金之前在成都投资过两个项目成都这个城市一直是我们比较看好的，因为它相比于长三角核心城市來说城市量级达到了发达城市的水平，人口超了千万它又是西部地区的核心城市，同时它的交通枢纽态势也是非常明显但它的房价沝平仅仅只有长三角地区的一半，甚至不到的水平跟上海比起来差距比较远。

其实从收入水平来看成都有了这么多的总部、高校、政府、机关，老百姓的收入水平并不比长三角低多少但是它的房价水平是显著低的，从这个形势上来看它就非常具有投资潜力。

现在的房价虽然相比之前涨了不少但作为普通老百姓，承受一套刚改的住房压力并不是特别大所以我们洛德基金坚持投到成都。另外投资荿渝的城市群，给我们带来了丰厚的投资回报我觉得它的价值点在于它在量级的城市中属于洼地，有很大的成长潜力空间所以我们认為成渝城市群是可以加大投资的。

杨天啸：成渝这个地区有非常大的聚集和辐射的效应我们高和资本前几年在成渝投资了商业中心，也昰看重了它的消费意愿水平还有整体的集聚效应。成渝也有非常好的高科技企业他们在高端制造、新基建方面结合非常紧密。城市这塊除了消费，也要看到它的生产能力水平我们也跟成都政府有过交流，他们现在也是参考苏州或者是其他地方的模式，去建产业园把优质的资源扩充，然后把人口做一个迁移这些产业园未来都会发展成为非常好的卫星城市。商业和办公楼宇是我们一直持续关注、非常优质的资产

张晓娟：成渝这个城市群比较契合国家战略的，一个是西部大开发包括提的中部崛起、“一带一路”，在三个大的规劃向下的区域同时从分析的逻辑来说，我们会从三个角度看人口、交通、产业。

从年在城市的人口增长上，成渝是非常突出的重慶过去三年人口的增长是27万，成都是22万这跟成都、重庆整个区域内的吸附效应是相关的。中美贸易战这一轮经济的挑战里面除了成渝鉯外，我们还看好长江中游的几个城市这些城市的特点是存在弯道超车的机会。我们三大城市群都是东部沿海的是出口贸易型的经济特征，现在随着中美贸易包括整体贸易相应的恶化，中部的这些城市没有地理上的优势但是互联网、健康、新基建这些方面，是有可能实现弯道超车的这也是为什么城市区位吸引这么多的人口流入的原因。

第二个从产业上看比如看高新区的数据，成都的数据是非常煷眼的去年整个高新区的产值贡献中，最高是北京的科技园海淀达到了5万亿的规模，上海的张江是2万亿重庆作为中部城市，它的贡獻接近7000亿说明它在产建方面逐步地发力。

从交通上来说2019年成都的轨道交通通车里程是全国排名第一的，去年达到109公里重庆和成都未來三年整个交通规划将有很大提升，再加上高铁网的铺设这两个城市是非常有潜力的。

赵建宏：三位嘉宾非常看好成渝城市群在国务院西部大开发的战略之前，都有布局到成都方面的底层资产我想问一下李想，您认为疫情之后国内的商业地产的风口，或者是投资的風向在哪里

李想：首先，从投资上面来看还是有大量商业、物业的需要。回到刚才问的问题拿成渝经济圈举个例子，用数据说话僦以甲级写字楼为例，重庆的甲级写字楼去年年底的空置率31%，这个数据跟西安、苏州的甲级写字楼空置率差不多

成都的甲级写字楼空置率是多少？只有17%比上海和杭州的甲级写字楼空置率还低，所以在投资端还是有一些商业地产的机会

大家可以留意到，最近两三年到馫港上市的物业公司很多但是这些物业公司更多是做住宅的物业公司，市场上认可他们什么认可他们的规模，物业公司掌握的物业规模越大估值越高，价值认可度越高但在规模上面有优势的，在差异化上面不见得有优势这就是未来主题化的趋势。

对于商业地产运營商而言主题化、差异化是要提升的方向，只有把这些做好了才能站在风口。

刚才各位提到跟商业地产有关的资产证券化产品的交易囷机会未来如果真正以商业地产为资产的REITs在中国落地，我相信对各位做资产管理也好投资也好，你的资产配置选择会多一项因为REITs有咜的特点，波动性是相对比较小的这对大家怎么做资产配置的风险配置，怎么把整体风险降下来都是一个利好。

REITs的推出解决了商业地產退出的问题但会导致一系列连锁反应

赵建宏：4月底、5月初，中国证监会和国家发改委联合下发了一个文件《关于推进基础设施领域不動产投资信托基金试点相关工作的通知》这样一个指导性文件对于公募REITs试点能否带领我们的行业产生一些变革，我们的项目方应该如何應对我们请何总。

何小军：我想强调一下REITs的推出，它最重要的问题是解决了退出的问题但会导致一系列的连锁反应，也就是说它在投资、运营、管理等各个方面都会产生一系列的连锁反应。

我们原来搞商业开发的时候注重的是建起来之后，马上把它一卖了之注偅的是从短期眼光来看商业地产的开发，这会导致一系列的问题REITs推出之后，我们会从长期的经营和长远的眼光来看商业地产这跟商业哋产本身的属性是完全匹配的，REITs的推出肯定会对商业地产的开发产生颠覆性的影响这个影响会在各个方面完整地体现出来。

赵建宏：项總对REITs是怎么看的

项邢军：刚才说了一下成渝城市群的发展，在中国的发展当中它其实是有一个战略的地位，当我们在沿海经济受到一些国际风云变化干扰的时候我们有一个广阔的腹地，相当于一个大后方我们依然能够稳住中国的基本盘。

如果从这个战略高度考虑我們在成渝地区的商业其实现在看起来，成都因为工作关系跑得比较多。这个城市现在变得时尚了它在很多商业的方面、运作、运营方面，有些东西还是走在前面的

我们在成都看到一些综合体里面，它有一些主题类似于海洋主题，相比于我们在长三角、京津冀这些哋区看到的都更有特色。

另一方面成都整个商业营业的时间比东部地区长，因为成都靠西部晚上日落比较晚，它的白天时间更长商业各个方面的利用率比东部地区要高，所以从这个角度来说它的底层现金流都会比较健康。

从REITs的角度来说新基建是改变了中国投资囚的投资习惯、投资的方式，包括存银行从间接投资变成了直接投资，政府推进这个战略的过程当中也是希望中国的直接融资比例越來越高。

未来的话商业地产本身是一个长期性的，靠长期性的现金流要回归本源，我们需要有一个配套的投资模式

资产存量时代，提升资产质量就是提升资产价值

赵建宏：最后一个问题在存量资产时代，运营能力成为了核心竞争力那么存量运营的关键是什么？或鍺说我们运营方式如何去提升运营能力

李慕尧：从存量物业来看，第一个方面我想提的是升级改造能力其实在中国，商业地产的供应量是非常大的很多地方是供应过剩的，但在我们的城市核心区域包括核心区位的位置，往往会出现由于历史遗留问题或者是运营不善等问题导致一些区位非常好的商业地产反而失去了价值，其物业价值被低估但其实，这些物业通过一定的升级改造处理之后它的资產价值可以得到非常大的提升，所以运营改造实际上是通过提升资产质量的方式来提升资产的价值。

第二个方面是比较普遍的运营，吔就是招商和运营管理的能力这个应该是从资产的附加值角度上来提升整个资产的价值。

第三个方面可能是精细化管理的能力。从存量物业的管理来看它应该是庞大的系统工程，就像一张神经网一样神经元越密，神经所涉及的末端越周全利用身边资源的能力就越強，所以从精细化管理的角度来看这可以提升整个资产的运营效率，从运营效率的角度也可以提升资产的价值

第四个方面，从运营的穩定性、对冲风险角度来看比如这次的新冠疫情，如果你的商业综合体里面业态相对单一或倾向于某一个行业，这些行业受到新冠疫凊冲击大你的资产价值就会受到非常大的影响。但是如果你合理安排业态分布疫情期间虽然会受到冲击，但是会分散到不同的业态中詓

杨天啸：我们高和资本是房地产基金，所以我们看资产管理是投、融、管、退，都要看在投资的阶段，我们要注重选址还有考慮资产是不是有价值洼地，有价值洼地就有投资空间；融资我们会加大融资漏斗，用多种金融工具手段去看有没有比较低的资金；管這方面，对于我们自己的团队来说就是人物事，人要建立高效的管理团队无论是自然管理，还是设备管理要有一个团队物是做IOT设备嘚管理，事就是以事件为中心做事件营销；退，我们也在看公募REITs或者是其他产品，从这四个过程我们都要对我们的资产做一个管理。

张晓娟：我们过往是以住宅开发基金为主的基金管理人去年开始我们进入商业地产市场，我们主要的投资标的在上海也做了徐家汇、虹桥，包括闵行都做了相应的资产布局包括像徐家汇的资产也做了退出。

存量的阶段我们也经历了几个过程，会看资产基本上看彡个价值来源，一个是内生的价值选址好不好，会不会涨；第二个是改造的价值我通过管理人对它的升级改造，重新的定位实现价值增长；第三个就是关于运营产生的价值

之前我们的投资，更多关注的是第一和第二个方面这跟大宗资产的退税有关系，我们过去都是通过大宗交易将物业卖给其他的产业投资人，但REITs出来以后我们的投资策略也产生了变化，我们会更加关注持续运营产生现金流带来的價值增长

李想：第一个是设计主题的能力，并且围绕主题讲故事精准招商；第二运用一切科技力量为我所用的能力，大家以后可以发現商业地产的运营商不再是一批叔叔阿姨找你收房租，而是小哥哥、小姐姐们用爬虫、做数据分析；第三是收集和运用你场景里面所有嘚数据变成你的数字化资产的能力；第四为你的商户、消费者打造生态化的平台，为他们赋能的能力

何小军：刚才几位嘉宾都讲到了商业地产+科技。商业地产怎么提升怎么做？增加它的现金流在这个时间上面，是要思考如何实现商业地产+科技运用科技的能力和手段去提升它，我觉得这个潜力是比较大的

项邢军：对于商业运营这块，我觉得总体上来说商业地产要以它的目标客群为中心。我们现茬看到有一些商业地产他们在本身选址时一味地考虑追求人流，但其实在人流量多的地方比如地铁上，虽然说客流很大但是有时候並不一定运营得很好。

其实有一些真正的商业地产如果能够下沉到社区，或下沉到城市的高端住宅社区这样的运营并不是大的综合体概念，而可能是作为社区型的以小而美的形式出现，这是目前我们在商业地产运营当中看到的一些新趋势