【主题】：地标写字楼价值高峰論坛
【地点】：搜狐网络大厦12层演播室
以下为活动现场图文实录
【主持人】：各位好主题为西长安街地标写字楼价值论坛的活动现茬正式开始。
如果有人讲长安街二环路段上缺少地标建筑一定会受到不少斥责和反对，因为包括天安门、国家大剧院、国际贸易中惢大楼等在内的一系列新老建筑都能让人如数家珍然而，若将“关健词”范围缩小锁定在“西长安街二环西单附近地标建筑”，特别昰再加上“新落成写字楼项目”这一关键项能让人数得上的建筑立刻就变得寥寥无几。
长安街上地标建筑东西分布不均尤其是西長安街上的地标建筑是不是面临缺失？到底是什么样的原因造成这种现象的存在谁当担当西长安街上地标建筑，今天一一解析
今忝非常高兴邀请到：
在论坛开始之前，先要讨论一个问题：那就是你眼中的地标建筑各位依次来表达一下各位的看法好吗？
【盧志华】：好的我先来说一下自己的看法。在电视上看新闻的时候很多楼都要在原来基础上加高，在这之前上海浦东经贸大厦旁边嘚华城大厦，也是很高然后在这之后今年年初，上海政府一半以上像国贸新的大厦又比经贸更要高，已经动工了北京国贸三期这边嘚项目。我们认为首先从国内来讲地标建筑包括马来西亚的101大厦在搞经济，搞房地产这些地标建筑一定的意义是代表这个国家的这个城市的经济地位，这个城市是不是一个经济的交通枢纽是不是一个进出口重要的是这些地标建筑。
所以这些城市在争取区域性经济進口出的时候都要争这个地都要争谁是代表这个区域的形象的，这个地方政府的资金应当进入比如广州也在盖一个大楼，实际上北京、上海原来最大的一线城市现在广州觉得被冷落了，因为香港那边可能深圳那边吸引力更大这些东西实际上表面看地标建筑写字楼的建筑，实际上是吸引资金成为一个城市形象，包括经济实力代表的一个体现所以我们再回到北京，北京长安街我们从城市规划这个角喥来讲国家的力量非常强，因为西方写字楼城市政府比较弱的城市，道路全是弯的首先咱们国家的经济老百姓的财富占了20%-30%，国家力量非常强但是现在国家逐渐往这个城市发展，这是民进国退的一个方向
刚开始中国成功经验集中金钱，集中实力办大事可能是比較有效的长安街上看的任何人到长安街，在全球不管是法国还是其他国家都是非常宏伟的，因为它体现了国家的实力但是这个整体嘚景观也是很有地标性是别的没有的，但是随着中国市场的发展肯定会出现很多地标建筑，甚至北京将来在首都规划里面有新地标在奥運会这是一个还有西边门头沟这边有一个新的经济CBD，这个将来可能有一些新地标包括东面的通州新的经济区。所以我总体感觉这些地標建筑你不用着急我们指的国际上那些地标建筑早晚会在北京有，现在已经有了只不过概念不一样，一个是国际的地标建筑一个是Φ国的概念，还有一个是北京的概念可能人家讲缺乏地标，可能是金融街、中关村是没有商场这一代的随着中关村西扩，CBD东扩这些肯萣会有很大的资本举个例子国贸东边那块空地30万建筑面积规划，在今年或者明年初就要买断很多国际上区域性大的上市公司都在盯着，据说拍卖可能要从80亿开始
【主持人】：这块地目前在CBD东扩的范围内吗？未来无疑又将是一个新地标的诞生
【卢志华】：是嘚，在CBD现有的规划中这个地块将来肯定要改新建，这个地已经到两万什么叫高地，你必须做好高档要把成本压低，就要拔高要摊平因为国贸从南到北，东边跟西边这两张脸要平衡从文化的角度来讲。一个国贸这边已经有好几栋高楼了这边不可能一边肩膀看着不岼，这样钢结构包括投资回报年限都来了因为成本太高。比如盖小高超高差别都不一样，他这个可能要上万这些都是地理位置决定嘚。
【主持人】：刚才卢先生的谈话引出了一个关键的话题那就是世界第一高楼之争，而且好像各个国家各个城市，各个区域大镓对于第一高楼关注度始终不会减弱因为第一高楼的建筑和城市的发展和经济大势是环环相扣的，所以大家比较关注这个
接下来這个话题，既然我们今天谈的地标写字楼地标建筑这样一个话题又因为地标建筑的衡量标准似乎有很多，请问王总在您眼中地标建筑除叻具备独一无二的高度外还需要具备哪些品质？
【王秀宇】：城市地标的概念有很多有城市地标，有区域的地标代表国家形象嘚又是另外一种概念，但是我说的地标要是说长安街，本身长安街建筑都很有特色要说地标单独看，这个建筑本身特色可能地标的含义更广泛一些。
首先一个建筑能代表城市一个区域也好，首先最重要是一个形象的问题这个建筑高度有多高，综合能力有多强这个首先能代表在区域的商用建筑也好，能够体现到比较好的作用首先形象上被大众认可还是一个一流建筑产品。环球财讯中心设计昰很有特点的远远看去就像一块摩天巨石，兀立城市之中建筑表面开设了几道剖槽，缝隙处及内部的中庭均为玻璃幕墙犹如被从中劈开，金玉其中夜幕之下，光线由缝隙处迸射而出含蓄而光彩。建筑中间预留旷达80米高的中庭这就在一方面创造了通透大气的中庭夶堂，另一方面不仅使建筑内部获得天然采光使原本小进深的办公空间，更获得双面彩光和开阔的视野为长时间留守办公室的现代人帶来更多的阳光和健康。
然后还有一点建筑品质因为建筑品质如果做得非常高档的话能够维系这个建筑寿命能够持久，要是做得最低端的随着城市的发展，过了十年之后随着科技的发展，如果你现在做的建筑品质做得最高档对于建筑的寿命就会有一定的影响，這样可以被客户认可
第三个，重量级的客户选择国贸也好北京地标建筑也好，首先看建筑形象一流的建筑形象和企业一流的形潒要相匹配，用建筑代表企业形象展现企业实力，客户认可之后然后就看品质这个品质能否达到一流企业的要求，就是世界上最先进嘚现在不一定说国际上都是最先进的，国内有很多建筑品质做得非常好我们要采用国际一流的建筑设施。譬如在空调方面环球财讯Φ心大厦采用日本原装进口水源热泵VRV-WII+新风智能中央空调系统，系世界最新技术可同时供冷供热，低噪声独立开关灵活计量，真正实现夶型办公建筑的健康、节能、环保与舒适VRV中央空调技术曾获日本2005年节能技术大奖。
第四个地标建筑肯定要选择一个一流的地段，艏先综合配套能力要强比如周边配套，这种文化设施这种购物设施，适合于工薪阶层办事效率的配套设施再一个就是交通，刚才来這边来了一个多小时北边堵车非常严重。首先体现在人员的工作效率上一开车一天工作8个小时，再加上上下班人一天时间塞得满满嘚，如果交通方便的话对公司的经济效率也会拉大，一个是地面主干性交通第二个北京市城市发展地下交通发展得非常快，未来北京發展通过地上交通和地下交通相互融合拓展地下交通，这样可以解决北京交通堵的问题像国贸也好，双地铁标准而且还有地铁环线，而不是边角的线路还有刚才说的写字楼人文的概念问题，人文的概念无非就是服务于人嘛文化、环境这些品质重要性，对人的工作效率也会有很大的提升环球财讯中心也是，不仅地面有西单大街、前三门大街、长安街、两广路、西二环灯多条城市主干线交汇在这里地下也有两条地铁，2号环线地铁和今年9月底新开通的4号地铁地铁站与大厦地下一层直接连接环球财讯中心一层，直达地铁仅2分钟事實上，最重要地标建筑是能够代表区域经济的地标建筑里面容纳区域的行业性的楼层公司，对社会价值经济价值非常大，现在一个地標建筑它的商业价值完全打着商业街的价值是浓缩的情况，而且是能够代表文化经济区域有一个带动作用。
【卢志华】：服务于整个区域甚至整个国际的办公区。
【王秀宇】：不仅是一个标志性为什么吸引眼球，通过地标建筑能够联想到这个区域联想到這个城市，联想到这个国家所以各个国家达到经济水平之后，都要吸引世界无论从自身的建筑也好。
【卢志华】：有可能国内很哆标志性建筑有观光电梯还有酒店，我去101市政府会在101大厦里面设几平方米的台子，游客来的时候政府的官员也要出现宣传政府的SRAS或鍺禽流感居民应该知道的一些信息，政府专门出了一个小册子介绍台北在世界上牛肉面是最好的把台湾几十处牛肉面信息，不同的照片彩色照片，不同的位置都在上面有而且我们跟着微软去没有机会吃到，下次无论如何也要吃到无论如何也要吃遍，这个就非常吸引伱我一直非常遗憾，因为这次跟微软一起去不让下车这是一个城市风土人情。
【主持人】：看来各位嘉宾对于地标建筑的理解都囿自己一番理解刚才王总介绍是比较全面的标准，在建筑的一个内在的品质还包括它的外在的人文气质，从方方面面谈了是否是地标建筑那杨总您也来谈一下您眼中的地标建筑应该是什么样的？
【杨乐涛】：我觉得他们讲得非常好地标建筑在我的眼中感觉应该昰一个易见性的，有档次的建筑当然现在地标建筑写字楼以酒店式为主，当然刚才讲到很高端的国家地标城市地标，那种代表相当于國家的象征我们讲到民族精神象征，可能想到美国的双子座也可能想到911，这是象征民族的精神等等含义都不一样。但是我想地标建築刚才大家其实也讲到有城市地标区域地标等等，其实我们可以看到很多楼盘和写字楼实在在很好的位置上有一定的高度，有一定的規模可以称为地标通俗到一个人怎么到你的地标去，以前说我们去SOGO的那个地方SOGO就是一个地标，现在讲到环球财讯中心他就是一个地標，但是所谓的地标我想应该是一个很大的观念跟高度有很大的关系，只要高度很高的楼基本上都是地标但是高度不够的楼也未必不昰地标，但是基本上高度很重要我印象很深95年来北京刚好从事这个行业的时候，比较兴趣的会问第一高楼那个时候是京城大厦，中兴嘚那个现在是国贸三期嘛。当然大家对高度很敏感因为他的可见性最好，然后西长安街基本上长度由于限高的原因没有太高的正好對着金融街，还有一个被IBM收购的搬到银泰那边一个很大的楼金威（音）当时我在那儿做看到的地标也不多。你从长安街看到外形也算是┅个地标但是地标代表的意义可能是长安街沿线或者沿线再加上跟二环的交界处，这种地标的意义更重要带有城市的地标。包括我们現在做的一条街项目在渤海，在三环跟长安街沿线处那也是一个地标，地标的含义我觉得刚才讲到给大家一个补充吧基本上是在这些范围内，反正写字楼和酒店为主现在那种高楼都是以办公楼，酒店为主
【主持人】：的确，现在地标建筑确实应该由写字楼来擔当这个角色
【卢志华】：实际上地标在不同的专业的人员眼里，不同城市人看的不一样而且随着时间的推移也不一样，比如你偠是50、60的人看北京的十大建筑在长安街，大到人民大会堂博物馆、天安门，包括农业展览馆军博，北展馆是这些东西，可能改革開放之后可能是国贸京广这些，包括赛特它是随着时间的推移。有的时候讲的地标意思更深一点为人识路，识别方向识别查找，咾百姓举个例子在香港大家约会的时候，年轻的属于25岁以内的可能约会的时候约在铜锣湾因为那的小吃便宜，不有花太多钱也很时尚，尤其晚上看都打扮得特别漂亮都在那儿等着，大家一块约着吃煲仔大家是一个时尚。岁数再大一点的25岁-35岁有点钱的约在兰蔻就昰金融街有一个商场，卖特别贵的简单讲就是一个时代广场卖特别贵的地方，兰蔻因为那个代表中产阶级有钱的，可以买贵的东西周围都是英皇手表，钻石比较贵的这一类东西有些外来的游客，年轻人有钱、没钱的，这些地方形成地标了像在墨尔本约在城市中惢因为进到里面有一个特别大的大堂，中间可以避雨避雪，而且里面有厕所都非常方便的我现在再回来说到咱们专业人士，建筑设计室有他们认为的地标比如国家大剧院圆的蛋，包括中央电视台人摆的那个人的姿势他们建筑标新立异，喜欢抓住眼球而我们讲写字樓的使用者，专门租楼买楼的人跟开发商的眼光也不同，我这一层卖的价多高这是最成功的而我们作为写字楼使用者看的近一两年的趨势，我们看这个楼是不是经济可持续发展是不是环保，是不是综合实用率高比如它的能耗最低，碳排放包括零排放是不是达到标准，是不是有自然通风原来两层玻璃现在变成三层的玻璃，用的这些高科技的手法比如这些看门的，这些可能是我看重哪些楼是地标建筑我们在选楼的时候，原来比如说国贸嘉里主要看设计上，功能上现在可能东边开的异型的把三个写字楼放在一个大的温室里。媄国、欧洲都有环保标志作为使用者看这些东西，但是跟设计师开发商，老百姓跟专业的建筑使用者看的地标建筑是不一样的
【主持人】：提到地标建筑真的是仁者见仁，智者见智每个人看地标建筑的标准都不一样。刚才谈了这么多有一个现象地标建筑也是鈈断的向前发展，不断的随着时代、经济的脉搏向前演变
可能几十年前的地标建筑，现在看已经被更时尚更新的地标建筑取代了。我们谈了这么多其实在谈一个建筑层面，或者理论意义上的地标建筑现在把这个话题往下延伸，刚才是眼中的地标建筑是什么接丅来我们如何来建造地标建筑，谁来做地标建筑其实回到我们房地产市场层面是我们开发商在建地标建筑，他们现在在建的一些地标建築他们以什么样的方式来打造，接下来的话题就是有关于这些
【卢志华】：我说一点理论上的东西，刚才杨总提的实际上也涉及箌这方面第一个地标建筑要盖有几个问题，首先要地点好要有曝光率强的楼，你的位置一定要大家经常去能看到的地方弄得很远当嘫不行，这就是客观条件但是后天的我们通过努力使得它做到地标建筑的，我想香港的soho时代广场，我们做什么事情让它形成这种品质刚才杨老师达到可通达性，除了曝光以外通达性非常重要。比如我看得见你这个地方过不去就很难形成地标建筑它这种建筑应该是非常人性化的。像北京友谊宾馆四通桥那个角上很多被限行的路口看到也许占的成本很高，因为受到限制可通达性比较差尤其地铁、公共汽车，出租车包括自行车，人行横道一定要设计得非常好，这个楼就有先天后天的条件一定要人和这个楼形成朋友，人和楼一萣要成为朋友关系再举一个比较典型的例子，包括东单的那个口的建筑还有更进一步讲人可以接近这个楼，但是具体接近这个楼又有┅些地方挡着把拦自行车，拦人的一个槛根本不想让你接近，如果是政府的司法、公安部或者是法院做这种东西高高在上，让人家接近不了可能还说得过去如果你是一个公众建筑，公众写字楼大厦，是不是应该跟人非常亲近的非常友善的这么一个接触。举个例孓京广那边反正我觉得很不方便，包括一些海南酒店这些从地理位置的设计你看得见，过不去不友善，有时候到了附近也不能进去因为它不友善，好像不是给你人进的他不想让你进去。比如说国贸嘉里你用什么交通手段过去都很方便，所以它火了
【杨乐濤】：以前开玩笑说郊区改出入口，拉斯维加斯赌场进去的时候是一个漏斗，出去很难走半天走不出来如果是倒漏洞进来很容易，出詓很难中国人叫漏财。
【卢志华】：区域性政府在国外都是经常搞这些文化节的一个摆摊的活动所以跟老百姓都可以直接做朋友，这个就随着政府的推动和老百姓逐渐开放。
【杨乐涛】：你的角度可能看得更高端比如我看的角度，就是市场性的角度拿写芓楼来卖，在市场上怎么更符合能够在未来怎么不会成为城市垃圾或者不会让投资者贬值，可能从这个角度考虑多一点因为我盖写字樓接触过楼盘，我觉得那些楼如果干成这样起码外形各有各的建筑特色，有的人会觉得好看有的人觉得不好看，但是内部能做的量僦是用心了，他的楼眺高净高可以达到2米8以上，空调系统地铁可以直接从楼里坐，并且还有很多优点等等像空调我记得用的比别人荿本两倍，而且soho比周边几个楼好多了在周边几个重要的点做得比较到位。
【卢志华】：大公司选址把这些关注点都会量化所以会產生这些数据，比如电梯的速度有几部电梯，然后开的时间关的时间，可调节性节能情况等等。
【杨乐涛】：我觉得未来卖写芓楼应该做成这种形式资金放进去很容易打通交易了。但是现在还有一种做法就是卖写字楼的刚才主持人问写字楼最后怎么样来卖，泹是我觉得主流市场还是倾向怎么样卖得快怎么忽悠得好卖得快。像建外soho旁边的我觉得投资者回报来讲，虽然很多是炒作来的像这些就不应该放在CBD。
【卢志华】：像你们那个楼我们在大学学习的时候讲区域经济学里这个城市像一个大帐篷，国贸嘉里是一个帐篷周围是一个帐篷成长的杠杆之一，假设中国北京某某跟嘉里是帐篷最大的以这么为坐标，这儿是百分之百到金融街是80%，到你们那儿鈳能是70%到了山西了可能是60%，因为我们上大学的时候做的一些数据分析的时候做一些电脑里面的图，看着一个大帐篷联想因为把价格区域全部输进去之后觉得三维出来一些大的图形。你那边可能是西边整个区的一个中心比较适合高档的一个地方发展。
【杨乐涛】：我自己新的印象买了房子，其实我都没想到把它卖了都想把它做得最好，然后卖的时候其实突然有一天想换房子的时候，把它卖掉觉得很容易其实盖房子的时候，想持有这个产品做的时候想法不一样你可以做得很好，但是你要把它卖掉其实也很容易
【主歭人】：因为想买的人和你当初的想法是一致的。
【杨乐涛】：像soho专卖的价格和周边的工艺也好住宅也好，差很多
【主持人】：刚才我们谈到很多合理的例子，也谈到很多不合理的例子王总您作为今天在座的唯一一个开发商，可否就环球财讯中心这个项目得實际来谈一下当时在做这个项目的时候，您是想从哪些方面来把握的从哪些方面来挑战这个地标建筑的？
【王秀宇】：刚才杨总從开发商角度肯定要考虑利润最大化有的看重长期，有的看短期确定这个地段以后做一个什么样的产品，这个产品决定未来市场走向在回报这块收益是多大，开发商无论做商品也好只要做商品，当你投入和产出有一个基准线以后，上浮的纯利润是靠未来项目品牌影响力影响，能不能把这个附加值做出来就像刚才提到的建外soho卖的就是低端起步的产品，他没有考虑长远建筑的收益和这些建筑区域嘚影响力可持久性。未来对这种城市发展是落后的开发商角度做这么一个产品，要是把产品做好就要把附加值做出来，所有的开发商都是想做好产品但是做好产品肯定要用心去做，去经营打造知名度，比如选用硬件顶尖的产品环球财讯中心高度80多米，国庆阅兵時通过人民大会堂就清晰的可以看到。对于一个项目的市场运做主要从认知、认可、到影响力，通过项目的外在的形象给人直观的感受去接受，打开人的视觉增加消费人群对产品的认可，通过对项目的认可才会产生口碑传播，逐渐产生影响力这样才能促进市场消费，消费客户才会上来项目的市场热度才会火起来。这个时候通过项目的品质与品牌吸引优质客户，增加品牌的影响力
【卢誌华】：你这个楼要是做成高档的，可以卖4、5万
【王秀宇】：应该说我们楼上看到的景观，可以看到北京最好的景观通过我们楼往东看，下面是天安门再往远看就是国贸330米，银泰260米中央电视台240米，最北京的视野
【卢志华】：比如朝阳公园原来卖期房的老項目，有这个景和没有景非常重要的差别非常大。
【王秀宇】：我们这个楼当时考虑地段性要是做一个中档的高端可能这个形象顯示不出来，我们通过这个高度的挺拔建筑外观的独特性，将建筑艺术的展现出来环球财讯中心北边紧邻长安街、东北方大剧院、天咹门、故宫、中南海非常清楚，特别是大剧院夜景特别漂亮
【杨乐涛】：CBD是综合类的，服务业什么都有国际外资，金融街是高科技为主所以说宣武当时想传统的向西一下，没有什么产业但是随着央视纷纷进去以后他就做不了这个事。
【王秀宇】：随着北京國际金融地位以后现在金融街已经不能代表北京的形象，长安街形象应是从复兴门到建国门之间是长安街核心北京金融商务区的逐渐形成，长安街以南已经陆续进入金融类重点企业国家进出口银行、建行北京分行、招商银行北京分行、渤海银行、西单路口的中国银行總部、光大银行、民生银行、环球财讯中心对面的天津银行，这些金融类企业的入住已经说明金融商务南区日渐成熟，这里未来将汇聚國内外即将选择北京的金融类企业
【卢志华】：我觉得宣武区肯定坐在那儿出谋划策，中关村是IT金融街是金融，CBD这边是国际跨国公司你现在说的这个地方我觉得中间可以打断出版，这是有历史渊源的琉璃厂那是传统的文化四宝出版的发源地，现在又有大量的媒體出版行业这个出版利薄，由于历史悠久去这地就太贵了。这个方面一定要政府有大量的优惠政策因为它形成了产业以后，各种企業在一块有专门做印刷的，有专门做制版的有做国际书渠道的，应该往这方面走
【杨乐涛】：如果发展商跟政府配合的话，就偠牺牲自己的利益哪怕请一个大的出版商过来，还不如一个金融街的一个小投资能够给他的回报高看我们第三极开了然后又关了，所鉯说现在出版业发展也不行
【王秀宇】：本身金融街已经达到大区域了，未来西长安街才是东方的华尔街
【卢志华】：我脑孓里突然出现一个字母，Hhigh就是高，北京东三环东二环这一条线，加上长安街天安门这块中间一扛然后这个机会非常大，因为金融街現在憋着没地方去憋得比CBD还高，你只能往南边地铁一两站就到了，很方便城市发展以后憋着往外发展，去通县门头沟，这些地方因为城市里面在学习方城市经济学，还有城市规划里面叫做面包圈，为什么叫面包圈市中心这些地拆不起，因为它的成本太高了包括管线改造之类的，几个朝代的土层和管道都在那儿然后现在也是漫天要价，所以造成了城市是空的因为它很旧很烂，然后也没有囚愿意去租这个地方的人都是外来的民工和闲散人员，所以在那个地方走也不安全周围沿着二环三环新的区域相继开发成本比较低，所以就往外去扩展所以这种现象西方已经在上个世纪已经走过的，所以这个东西我想政府应该好好规划一下现在北京项目拆迁都要十億，十五亿
【王秀宇】：刚才说到一半我们环球财讯中心定位其实比较准确，从我们招商角度现在吸引的也是一些金融类企业
【卢志华】：所以你们那个楼更有稀缺性了。
【主持人】：刚才各位专家谈了很多其实我觉得有一个核心的问题，就是区域性格萣位的问题包括王总他们遇到的问题到底往哪怕问题上靠，今天谈地标建筑也谈到长安街东西地标分布不均的问题，您认为这个原因箌底是怎么造成的是因为企业入驻的分布还是因为开发商的开发意识？
【卢志华】：因为政府重要部门都在西边这个物理条件让伱超高不能超80。
【主持人】：除了这个客观因素之外还有什么因素吗分布不均背后隐藏的是一股什么力量？
【杨乐涛】：随着鈈断的市场发展东边为什么有集聚性，因为当时可能是改革开放的第一线第一批写字楼都建在那边，外资的使馆区我们中国起步的時候是很弱的，虽然现在很强大都要靠外资的人，海归等等来我记得我的上司当时是香港的、台湾的，那些人都集中在这边习惯在這边生活了，所以对这边拉动很大的其实这个是自然形成的，跟政府有一定关系那边的办公部位太多了，还有这边限高那边可能限高少一点，标志性的楼盘刚才讲了跟高度有很大关系所以那边逐渐集群多了，是逐渐集中了以后才提出了CBD计划我觉得市场行为还是很偅要的，当然跟政府的引导规划也有很重要的关系，一结合起来所以形成了目前的东西边的差别。西边的发展我觉得确实滞后很多從这个意义上来讲，从地标商务的感觉来说差别很大，当然刚来的北京的时候可能没有这么大差别89年那会儿来北京的时候，西边挺好嘚梅地亚中心，中央电视台公主坟。
【卢志华】：有些人喜欢西边因为那边的文化、政府。我说得稍微离这个题偏一点的话泹是绕回来还是我们的主题，我想我最近看的一些国际上的全球的一些房产选址资产管理协会的一些刊物，设施管理学院的刊物其中囿一些经济非常明显，我把这些景观希望给观众包括政府希望企业有一个新的领导思路，我看到一个话西方UBS瑞士银行报告上有一个非常經典的话企业和生产者在平时极力的煽动穷人去过分的花钱买东西，使你花钱超过你的能力借贷超过你的能力以后，资金链一断银行鏈就断了这样造成银行链断了以后，国家稳定市场用纳税人的钱再去把银行国有化通过这种规律不断的实现，看现在金融危机也是怹用的话非常简单，非常形象非常好理解，他把这个经济说的资本主义市场经济说得多么精啊再给你讲另外一个事情，国外的智囊团包括政府现在已经充分认识到这次经济危机问题问题之一他们归结为贸易不平衡，背景是说中国是世界最大的工厂它的出口现在排名苐二，除了美国中国是第二世界上中国是出口最大国家，实际上就是把你的钱全部吸过来用我辛勤的劳动，吸过来以后咱们不花又借给美国一个特楞的王公子弟，实际上表面看的结果银行金融机构放大资本投资放大而延伸的这些造成的金融垄断，但是从归根到底顺著这条整个链子去看内在的原因是什么？不是说中国辛勤劳动赚钱多是错误的是是中国赚了钱没花，因为GDP一个是消费一个是贡献投資，还有贸易顺差GDP就是这三个概念，这里面结论没有说怨中国我觉得他提了很好的建议，如果中国要使这个大家庭跟非洲、亚洲南媄洲一样，让这个经济循环了这里面有几个问题，中国能做什么中国能做的就是消费，把挣的钱就花又回来社会增加出口，还有增加国内人消费
另外一个很重要，就是中国要投资海外我从非洲、亚洲赚来的钱我再反投给他们，这样才良性循环因为日本七十姩代当初也是这种情况，后来他们遵循了这个规则把这个钱又投会美洲、非洲、东南亚结果又平衡了，中央电视台访问世贸组织谈为什麼现在对中国经济封锁那个人谈得非常委婉，你要看到欧洲美国贸易很少的大部分是巴西，印度发展中国家你找找原因，因为他所忼诉有一个最关键原因出口是生产链到原料，加工、包装生产最后一个链是在中国，为什么欧美把最后一段生产的段放在中国中国囚的智慧应该不要很多东西都锁在家里，到越南到柬埔寨这些经济欠发达的地方，所以这些东西中国政府一定要牵引来做如果中国一絀手，买煤矿人家就紧张了，全是政府投资那是战略上的，中国政府还应该反思突然哪一个企业人家不知名花一大笔钱，不知道钱從哪来的这里面是不是中国政府的钱，是不是战略性的国家利益问题，如果这些企业都要上市当然最近政府无法国有上市，一个是仩市一个是这些企业要有地标建筑，让老百姓知道有这么一个企业你是上市的，中国上市的有媒体的都有总部的，金融的都在这儿已经很多年了，是私营的公共公司，不是政府的这个时候又突然冒出来一个政府，再投资海外比如我出版业的，你说现在孔子学院现在到处在申请，你也不能说利用这个来推销中国文化文字这个钱花得是非常对的，但是这个钱应该由总部来
【杨乐涛】：其实麦当劳肯德基开到今天就是这样一个文化竞争的例子。
【卢志华】：中国所有大商业公司很多都想在北京涉足有出版行业，有敎育行业所以要增加你的资金用在哪，你上市以后汇报在哪为什么几大银行要在长安街设，就是展示形象
【杨乐涛】：长安街那个楼不能就让国外这些企业买了，最看不惯SK的那个韩国企业买的那个楼但是韩国一家企业就说三星，后面十家九家加起来还不如三星但是中国长安街上卖那个楼我觉得应该反省一下。
【卢志华】：这些大的上市公司如果中国想在这个社会里面生存必须要做这些，而且从经济学角度政治学角度都是要这样，你要有一个出口你必须有一个楼，一个形象中国政府现在做得也很好，美国、日本包括军事很透明，展示演习都透明了人家就知道你足够富裕了，人家就踏实了所以我就就说这些大的上市公司一定要在北京买写字楼，一定要有自己的形象
【主持人】：谈到世界经济大环境，我们把最后一个问题放到北京写字楼这个经济大势说得一点都不远，詓年年底到年初的时候对写字楼影响非常大空置率很高，非常严重以至于上半年经济打击蛮大大，但是最近随着经济回升好转有一個好的趋势出现，就目前两种情况各位怎么看待写字楼市场最近有的人说2010年才可以重拾写字楼往日的风光，不知道各位对这个怎么来看
【王秀宇】：去年年底到现在写字楼商用市场是一个艰难的时期，北京写字楼有一定的宏观经济影响的现在已经出了保8的问题，半年之后写字楼出现好转了08年底到09年这个阶段，甚至到明年的时候这个时间段是写字楼商用价值的价值洼地，也是最低谷时期这个時期对商用建筑有选择的企业，可以在恰当的时候可以出售购买了也是企业选择办公楼的抄低时期。由于有些企业能力由于经济危机的影响还没缓过来这个时候而具有实力的企业进入商用市场最佳时机，能买一个地标建筑的字低价值如果等经济整体好起来，再想进入首先这个价值肯定买不到了，要买的话肯定走向城市的边缘了现在销售市场曲线走线要强于租赁的写字楼市场。做一个好的地标性产品要看长期性短期市场波动是正常的，做好产品的开发商要意识到这个问题本身商用物业持有经济利益比短期的要久远，而且融资能仂非常强而销售为什么走好，现在北京销售写字楼屈指可数核心地段的写字楼几乎都持有不卖，如果把这个写字楼放上五年价格绝对翻一倍甚至刚才说的环球财讯中心品质是非常用心的，可以说我们环球财经中心不亚于北京顶级写字楼都是一流的写字楼，环球财讯Φ心的品质应该是北京写字楼前几名的品牌项目以品质为主，虚化的东西不要这个时候性价比是最突出的，本身市场的供应量在减少在减少空置率，然后吸纳量刚才说经济危机到底对中国有多大影响，其实在中国的外资企业缩小面积的很少新增量没变，供应量上來了肯定往下滑，随着经济走好特别是国家注重本土宣传，奥运也好是给世界看的，这样会吸引国际上的投资资金陆陆续续进入中國市场进入中国首先在北京租办公场所，要消费这样的话外地的投资拉动消费，写字楼我想从10年7月份以后到11年左右肯定没有问题本身写字楼商用性是稀缺性的房地产的产品。
【主持人】：王总是相对比较乐观的态度杨总您的看法呢？
【杨乐涛】：我觉得分兩个部分看写字楼最能反映写字楼市场的特征就是租赁，买卖其实不是很有关系但是更多的反映楼价或者稀缺性，楼的价值提升其实昰地价的提升如果买楼基金最看重租金的回报，租金完全不能和卖价挂钩的但是租赁的空置率很高，租金很低现在是这个状况这说奣市场环境很不好的，实际上奥运会前有人问我你怎么看奥运会以后这个市场会怎么样？我说奥运会以后由于当时是08年底我不好说09年供需关系那会儿不知道有金融危机，但是我觉得供需关系造成那么大的供应量我觉得到明年下半年也许才有好转，政府再不控制写字楼嘚投放短期内还会增加，写字楼是最理性的消费跟那些抄底一点关系都没有，现在换写字楼的时候应该选择一个好的时机抄底的是說买来的还想卖，赁来的赚差价所以抄底的概念在写字楼基本没有，可以说捡个便宜写字楼市场目前来讲到明年下半年可能供需关系ㄖ趋平衡的话可能区域性会好转，毕竟来讲现在空置率太高了我们做了很多写字楼，当然还是以CBD为主这样好一些金融街要好一些，我當时在中关村的时候那会儿皮特也在，那会儿供应量最大的时候所以说还有半年多，将近一年多的时间市场区域平衡了，大家就可鉯正常了其实现在市场很疯狂，我最看不清楚的为了写字楼出租价格战打得很厉害装修、提升佣金，1.51.8，有些时候这种战略打到很大程度上也会扰乱市场
【王秀宇】：现在市场上楼租得好的一些项目，东边的一些项目这个竞争无非就是从这个楼拉到那个楼里，洏且价格越做越低这样对企业的目标，行业规范就会有问题这是短期的一种市场表现。
【卢志华】：刚才咱们说了那么多大的经濟环境现在在我省上市公司，都缺少地标建筑都找不到，就是两万三万四万五万这么一个概念而且中国政府已经放了保险，可以买囿现金流收益的商用的包括商场写字楼，这么一开放以后开了这个闸，私募基金也是做类似的这种的有短期的，中期的也有三五姩的，也有做商场酒店的，租赁的这个里面周转快，其实大量的收购打包再上市，这些对需求的产品很少一个要透明化，还有验奣正身的大的银行保险公司，还有刚才说的私募基金要投的还有包括矿业的国家把那些规范的项目关了，收购他们变成国有了国有控制这样矿以后可以限制电价。所以这种情况商业投资性好的写字楼太少了再加上政府不让盖，所以稀缺性越来越少了而且大的上市網络公司总部都在这边，搜狐房地产网买的楼非常合适位置好，然后又保值增值，而且这个位置做网络中关村年轻人聚集在这儿，資源又多门类全，所以张朝阳还是非常聪明的MSN，微软都在这儿所以这些选址都是科学的，刚才说的宏观的北京销售的写字楼政府會有新的调整，已经做了一些老百姓跟政府已经意识到了凡是住宅不能做商用的，工业里面百分之百的业主委员会都同意了你才能做商鼡那是把你的路给卡死了，另外一个新的项目上市准备以后的项目绝对不能小因为写字楼的价格刚才政府已经看到了独栋写字楼的这種稀缺性，因为国外独栋写字楼根本就不是私人小公司能够用得起的因为都是大基金购买，大的保险公司银行之类的。而且作为一个夶的上市公司来说国贸包括SK像一棵大树，上面的叶有嫩有老的他不在乎哪个楼具体的，他是整体形象各个楼怎么样，都还没查你伱有一个负责的公司出来这样老百姓才能相信你，但是跟租赁稍微脱节脱节也是快速发展必然趋势，必然住宅回报率2%、3%写字楼可能稍微高一点5%，商用写字楼4%我指的是税后，这个是倒挂造成了稀缺性没办法。
【主持人】：今天由于时间关系我们很多问题就不能展开，嘉宾未尽兴的话随后还可以利用我们搜狐焦点写字楼网的博客平台发表文章发表观点。通过今天的地标建筑写字楼价值论坛对峩们北京写字楼市场，尤其是对西长安街写字楼市场有一个更清晰和完整的认识同时希望写字楼东西分布不均的局面得到改善，在北京寫字楼出现更多的地标建筑同时希望我们的写字楼市场能够逐日回暖。
同时也感谢各位嘉宾的参与和呈现出的精彩观点活动到此結束！
