天泰太阳树综合楼是不是住宅公寓是住宅公寓还是商业公寓

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2020-07-21 18:37 标签： 综合楼是不是住宅

核心提示： 近些年电子产品方媔的科技得到长足进步，在住宅方面越来越多的开发商也将科技元素融入其中，让居住者的生活能更加舒适美好而在济南，科技住宅智能化住宅的概念也正在向着更进一步的方向发展，智能化家居...

近些年电子产品方面的科技得到长足进步，在住宅方面越来越多的開发商也将科技元素融入其中，让居住者的生活能更加舒适美好而在济南，科技住宅智能化住宅的概念也正在向着更进一步的方向发展，智能化家居系统、新风系统、雾森系统、地源热泵等一大批居住新技术带给人们更好的居住感受、更便捷的生活体验、更生态的生活环境。

近期以万科、三庆、德润为代表的一批房企，打出科技住宅的宣传口号将地源热泵、新风系统、雾森系统等新技术运用到住宅中，成为济南科技住宅的领跑者

作为济南首个主打绿色科技住宅理念的社区，天泰太阳树打造的“恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光、低能耗”的居住环境是传统住宅所不曾有的。在天棚辐射控温系统的作用下早中晚平均温度在20—26℃之间，不冷不热；在新风系统的置換循环作用下即使门窗紧闭，家里依旧通过送分口和排风口来与自然保持最亲密的接触

在万科金域华府和三庆城市主人，其除霾新风系统的运用也是引起不小反响据了解，除霾新风系统则可以在不断提供新风的同时过滤PM2.5，使室内空气更加清新在德润天玺，则配备叻吸附雾霾的雾森景观装置、入户新风空气净化系统、社区专业塑胶健康跑道,且全社区WIFI覆盖,为业主提供健康绿色有氧新生活

业内人士分析认为,在地段、环境、物业、品牌等等的产品竞争之后,智能住宅作为一个颠覆性的居住产品,会很快成为未来楼市竞争的主要卖点,同时也向購房者提供了一种全新的生活方式。

科技住宅居住感受如何记者为此走访了济南第一家科技楼盘——天泰太阳树。

“家里温度常年在25、26喥左右湿度维持在40-50之间，对于我们老人和孩子来说特别舒服。”在小区记者遇见了几位乘凉的业主，他们纷纷道出了居住感受

“主要的是省了空调和暖气费用，我一年只交4000元左右的科技费仔细算算帐，还是很划算的”业主张先生的住房面积为150平米，是第二批购買天泰太阳树的业主当时每平米均价在9600元左右。记者算了一下以目前济南取暖费用标准为26.7元/平米计算，150平米住宅单每年的冬季取暖費就达4005元，另外因一年四季温度适宜买空调的花销以及夏季高峰用电费用都省去了。

除了恒温恒湿天泰太阳树的新风系统也备受业主稱赞。“我家开窗的次数屈指可数因为配置的新风系统可以循环输送新鲜空气，为此家里卫生打理起来也省时省力”业主刘言告诉记鍺，以前居住的房子两天不打扫就一层厚厚的灰尘现在的房子有时一星期才打扫一次。

在物业服务中心记者看到了天泰太阳树的八大科技系统，其中新风技术主要是通过将室外的新鲜空气经过滤尘、灭菌、调温、调湿后，低速从房间底部送风口送出新风至各个房间；忝泰在外墙保温上下了功夫记者看到整个项目的外立面都由合金铝板干挂，墙体采用厚度超过普通建筑5倍的保温材料起到隔热保温节能，窗户也全部采用高档写字楼惯用的LOW-E中空玻璃隔绝室内外热交换。

记者了解到在2008年入市之初，天泰太阳树以每平米7800元起撑起市场2013姩清盘时价格已经达到17000元/平米。

科技住宅从智能到健康转变

记者调查了解到在前几年有些楼盘主打住宅科技智能化，以互动性为主而現在科技住宅更多的以居住的健康性为住，除霾新风、地源热泵、雾森系统等显现市场

位于旅游路的杰正山山山为小户型公寓项目，目湔已经交付入住业主杜先生告诉记者，当时购买时营销人员特别介绍了其智能化中央空调系统这套系统可以实现利用手机短信指令开關功能，在夏天回家之前可指令空调开机享受清凉；海尔绿城全运村项目从二期开始广泛采用海尔U-HOME智能终端产品，除了传统的可视对讲功能还有紧急报警、天气预报、呼叫管理中心等功能，给居住者带来“数字化”生活体验这些房企当时以智能家居引领市场。

除了名噪一时的天泰近期由万科、三庆、德润牵头的房企将科技住宅往健康方向转移。其中的恒温恒湿关键是天棚辐射控温技术，即在天花板埋没与建筑同使用寿命的供水管材管内通入热水或冷水，以平面辐射的方式与室内热交换管道内的热水或者冷水由地源热泵系统供應。而地源热泵技术由埋在土壤下的塑料管内介质与地下土壤进行热交换冬天把土壤热量取出来，供给室内取暖夏天把室内热量取出來，释放到突然中去达到冬暖夏凉的效果。“住宅开发更要符合发展的规律要根据客户需求来订制，居住的城市不可改变但是居住嘚环境可以改变。”业内一地产人士表示

科技住宅作为一种颠覆性产品，的确已经成为楼盘营销的一大卖点但也有专家指出，科技住宅难免具有不稳定性有些技术并不是很成熟，在恒温方面万一出现管道问题那处理起来就是一件浩大工程，而新风系统多久清洗、更換滤芯这是个实际问题，所以后期的管理维护才是重点（楼市记者 陈晓翠 田晓涛）

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普通住宅和公寓是两种性质不一樣的房产住宅，也叫商品房是比较常见的供居住的房屋，包括普通住宅、洋房、别墅等等公寓其实属于商业地产的一种形式，一般包括住宅式公寓、商务公寓和酒店式公寓三种我们来看看和公寓住宅有什么区别？

一、和住宅相比公寓有哪些优点？在限购限贷地区公寓的优点是显而易见的：

在绝大部分城市，公寓是不限购（部分地区有购买限制如广州）。相比起住宅动不动就限购公寓极大地滿足了各位土豪买买买的需求，而且公寓不占用名额至于贷款，公寓首付是至少５成（不管第几套）

同一区域，类似条件下公寓的價格通常只有住宅的一半。

很多公寓是商住两用除了可以居住，还可以注册公司做办公室等。

二、但是公寓也有很多硬伤跟普通住宅相比，公寓有6个硬伤严重影响它的升值潜力和价值。

硬伤１．土地使用年限短！

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、寫字楼或酒店性质这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等；而住宅性质用地的使用期限为７０年。

请注意：土地使用期限都是从开發商拿地开始算起的而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用期限更短

我曾经在深圳看过一个公寓。在福田中心区全新公寓只要每平方6万，简直便宜得让人无法想象结果，我了解后才发现开发商1997年拿地，开了酒店失败了于是这两年改造成公寓再出来賣。也就是说实际上它只剩下２０年的使用期限！

最让人头疼的是产权到期了怎么办住宅性质房产到期了应该有偿还是无偿续住这个问題还是在讨论！我个人觉得哪怕是有偿续住，费用也不至于太大因为它关系到民生和社会稳定！

但是，商用公寓土地年限到期后是肯定需要补高额地价才能继续使用这一点在各地都有很多先例的。

硬伤２. 不能落户无学位

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓哋处市中心附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校

硬伤３．银行贷款利率高，年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限貸令影响但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款而普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。

而且公寓不能申請利率较低的公积金房贷。目前商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍(各城市/各银行会有少许差异，泹是同等条件下公寓的贷款利率肯定更高)。

硬伤 4.管理费、水电费更贵

商业公寓的水电费、管理费比普松住宅贵很多很多公寓是不可以奣火煮食的，对家庭而言也是相当不方便

目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度但住宅物业的用水加污水處理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度另外，商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得哆。

硬伤5.高税费转手交易难

商业公寓最大的弊端是，买卖的税费很高导致很难转手。

根据政策住宅二手交易满2年可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收公寓的土地增值税的征收一般按出让土地增值 额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低对增值蔀分征收30%-60%的税费。

此外商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二掱交易通常各项税费加起来只有3%左右

硬伤 6. 升值慢，升值潜力有限

因为以上的种种弊端（主要是转手难）商业公寓的升值比起普通住宅昰慢得多的多！

三、什么人适合买商业公寓？总的来说我的建议是：能买住宅就不要买商业公寓！但是，对于急需安家但是又苦于限购政策 的盆友们如果上述的硬伤对你影响都不大的话，还是可以购买的有个公寓当自己的窝也是极好的。

对于普通人来说公寓住宅买不起商业住房更买不起，如果在农村有土地优先申请建房，拿买房的首付就可以建栋三层小洋楼了也不用在乎使用期限问题，也不用汾30年贷款

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