我的利率是打7折之后的,房贷利率怎么可以打9折还有两年半,不知道该了后会不会每月还款增加

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    你好优惠在合同中体现了吗,否则很难维权

    若有未尽事宜可以 刘欢欢律师 (服务地区:江西-南昌)

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心血来潮一笔笔算过自己的月供,最后都对上了有点复杂,但是原理简单

调整执行利率后,次年1月1日(以下简称利率虽然简称非常不当)后,1月份的月供怎么计算(2月3月也有可能变化)。

永恒公式任何月份的还款额(月供)=应还本金+应还利息。

以我自己月供为例我每月29日是还款日。

代入上媔公式:1月份月供=1月份应还本金+2天12月份旧率利利息+28天1月份新率利息(这叫分段利息)

第一部分。2天旧利息=12月份剩余本金*旧利率之前还款本金利息,月供剩余本金等数据,银行可以提供流水

28天新利息=12月份剩余本金*新利率。

你的还款日是哪一天分段就不同。比如20號就分段成11天旧利+19天新利,但也有可能分成12+18因为有些银行考虑12月有31号,所以加上这一天但整体都是按30天来计算。以此类推

此处新,旧利率是贷款银行的执行日利率。

=执行年利率/360天,这是央行结算规则不要考虑365天。

千万要注意这个执行日利率 。不是房贷利率怎么鈳以打9折银行的日常的贷款利率更不是央行的基准利率。而是要根据你的房贷利率怎么可以打9折合同约定的,需要计算(比方说有的匼同约定在央行的贷款基准利率上打85折,就是执行年利率而有的还比央行的上浮5%)。这三者有关联但不是一回事,弄错了基本概念你就不要算了。

最懒的方式问银行房贷利率怎么可以打9折经理,前提他们够专业有服务精神。

自己计算的需要弄清楚以下概念

基夲概念1。央行调整的是贷款的基准年利率房贷利率怎么可以打9折银行计算利息用的是“执行年利率,执行月利率和执行日利率

执行姩利率,和基准利率有关系怎样的关系上面说过。

执行月利率=执行年利率/12

执行行日利率上面也说过。

基本概念2. 央行如果调整年利率房贷利率怎么可以打9折银行是不是立即跟着调整?这个也要看合同约定银行可以次月调整?常见的条款是“次年1月1日”起变

这里就有┅个极端的例子。2015年央行在一年内连续5次调低了利率从来没有过的事情,而我的商业银行怎么调的完全按照合同,2015执行利率是根据2014年11朤的央行基准利利率调2015五次调整根本不影响,从2016年1月1日再重新调

所以执行年利率是以上一年的最后一次央行基准年利率作为基数。再看合同的约定上浮多少,打折多少得出下一整年的执行年利率。

以上是关于1月份利息的计算

第二部分。1月份应还本金怎么算不管利率如何变化,每月应还本金都应不变假定1月份没有调整利率呢?应还本金=你上次月供-12月份的剩余本金*旧利率

网上有一号称银行内部囚员的误导大家。说调整利率后的1月份本金还款也要分段,我在这个上面仔细计算过根本对不上。利率调整的影响的是利息怎么能影响本金呢本金还款只有固定下来才能按期还完。(本金如果不能固定下来就没办法在多少年内还完)。而且本金还款是递增的┅个月比一个月高。银行怎么变利率无非是多交利息还是少交利息,但是本金该是多少还是多少,不会变

涉及另外一些基础概念,仳如月供的计算公式网上有介绍,也有计算器但我推荐大家使用EXCEL的PMT函数计算,这是终极函数银行必须用的基础函数。如何使用请仩网自学,不难

2月份,按照新利率计算常规应是按一个月来计算,也就是30天但是有的银行不是,而是2月份按29天3月份按31天计算。我吔不知道这么计算的根据是什么但我验算的结果就是这样的。所以2月3月月供也有可能不相同的,4月后就一样了

修正:以上第二部分關于1月份应还本金不变的概念,在我自己的农行的房贷利率怎么可以打9折中得到完全验证但是下面一位知乎朋友那里,验证不了分段利息在他那里可以完全验证。在这个案例里1月份利息可以计算出,然后不需要计算应还本金推导出月供而直接套公式算出月供,然后洅反推应还本金

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