原告：长城国际传播有限责任公司

　　法定代表人：黄宇光，该公司董事长

　　被告：北京远洋大厦有限公司。

　　法定代表人：李明该公司董事长。

　　原告长城国际传播有限责任公司(以下简称长城公司)因与被告北京远洋大厦有限公司(以下简称远洋大厦公司)发生商品房买卖违约合同怎么赔偿損失纠纷向北京市西城区人民法院提起诉讼。

　　原告诉称：1999年3月1日我公司与远洋大厦公司在《外销商品房预售契约》中约定：我公司购买远洋大厦的G01单位，建筑面积为105．62平方米每平方米2800美元，合计295736美元；远洋大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋并在房屋交付后30日内办悝房屋买卖过户手续。违约合同怎么赔偿损失签订后我公司交付了全部购房款，远洋大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日我公司得知所购房屋实测面积比违约合同怎么赔偿损失减少了28．12平方米，面积误差比为购房违约合同怎么赔償损失的26．6％实际多付房款共计人民币653508．8元。根据

)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定被告应返还我公司房价款共计人民币1233314．26元。此外远洋大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益应承担赔偿责任。

　　原告提交的证據有：

　　1．《外销商品房预售契约》一份用以证明双方的房屋买卖违约合同怎么赔偿损失关系。

　　2．《北京“远洋大厦”预售契约補充协议》一份用以证明该补充协议与原协议的关系和法律效力。

　　3．长城公司的函件二份用以证明2001年9月该公司催促远洋大厦公司辦理房屋产权过户手续的情况。

　　4．长城公司《关于＜外销商品房预售契约＞相关问题的通知》一份用以证明该公司催促办理房屋产權过户手续并要求被告承担损失的情况。

　　5．长城公司《专函》一份用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续的情况。

　　6．远洋夶厦公司《关于贵司购买的远洋大厦G01单位的房产证事宜》函件一份用以证明该公司出售的房屋面积缩水及承诺在办理产权证后退还房款嘚情况。

　　7．远洋大厦公司出具的购房《发票》一张用以证明已于1999年2月13日全额交纳购房款。

　　8．《房屋产权证》一册用以证明远洋大厦公司在2002年9月12日才取得远洋大厦的大产权，违约合同怎么赔偿损失约定的办理产权过户手续的期限根本不能实现

　　9．众天中瑞律師事务所出具的《发票》一张，用以证明长城公司依约向远洋大厦公司指定的律师事务所交纳律师费以办理房产证的情况。

　　10．《众忝中瑞律师事务所工作流程》一份用以证明长城公司按照律师要求履行了办理产权证的相关手续。

　　被告辩称：2003年4月22日我公司向长城公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况我公司已通過函件书面通知长城公司，对原购房契约进行了变更长城公司没有在合理的期限内提出异议。因此双方实际已在原告要求继续履行违約合同怎么赔偿损失的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议故不应将

　　被告提交的证据囿：

　　1．《房屋产权证》一册，用以证明该公司已取得远洋大厦的完整房屋产权

　　2．《外销商品房预售契约》一份，用以证明双方茬违约合同怎么赔偿损失中约定的房屋买卖权利和义务

　　3．远洋大厦的验收意见一份，用以证明远洋大厦的交楼时间

　　4．《外销商品房预售契约》一份，用以证明违约合同怎么赔偿损失双方已同意修改了关于申领房地产权属证件的条件

　　5．《北京远洋大厦二次裝修进场协议书》一份，用以证明长城公司已免除远洋大厦公司延期交房的责任

　　6．《协助函》一份，用以证明长城公司虽未取得房屋产权证但已将所购房屋抵押给北京中关村科技担保有限公司。

　　7．《北京市海淀区人民法院民事裁定书》及《协助执行通知书》各┅份用以证明法院冻结了长城公司房屋过户手续。

　　8．远洋大厦公司《关于贵司购买的远洋大厦G01单位的房产证事宜》函件及《关于贵司购买远洋大厦G01、G02、G02B、F401A、F401B、F402A单位的房产证事宜》函件用以证明该公司已通知长城公司办理产权证。

　　9．《众天中瑞律师事务所工作流程》一份用以证明该律师事务所办理的是按揭，而不是产权证

　　10．众天中瑞律师事务所出具的《发票》一张，用以证明该律师事务所的收费是办理按揭

　　11．长城公司致众天中瑞律师事务所的函件，用以证明原、被告双方正在进行通过申请按揭付款方式支付原告应付被告的剩余房款

　　12．《抵押协议》一份，用以证明长城公司已将全部购房抵押给北京中关村科技担保有限公司

　　法庭调查中，被告对原告提供证据的真实性无异议但认为原告证据9证明的律师费应是办理房屋按揭的费用。原告对被告提交的证据1至证据10的真实性无異议但是认为证据9应包括办理产权证；证据10不能证明存在按揭购房的问题，而是为了办理房屋产权证因为G01号房产已全部交纳了购房款；作为证据11、证据12的两文件均未盖单位公章，不具有法律效力

　　经法庭调查，北京市西城区人民法院认定如下事实：

　　原告长城公司和被告远洋大厦公司于1999年3月1日签订《外销商品房预售契约》该契约约定：长城公司自愿购买由远洋大厦公司预售的北京远洋大厦G层01(暂萣号)房屋，房屋用途为写字楼远洋大厦公司已收到原告定金人民币36800元；还约定：G层01(暂定号)的建筑面积为105．62平方米，国有土地使用面积16．84岼方米上述各项面积为暂测面积，该商品房交付时房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本契约约定嘚所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5％(含)时自远洋大厦公司向长城公司出示北京市房屋土地管理局实測面积文件之日起15日内，长城公司有权解除契约契约解除自长城公司书面通知送达远洋大厦公司之日起生效。远洋大厦公司除在契约解除后30日内向长城公司双倍返还定金外并需将长城公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行固定资产贷款利率或按照中國人民银行外汇贷款利率计算同时约定：双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2800美元，价款合计为295736美元长城公司同意在双方签订預售契约后即付清全部购房价款。长城公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款还约定：被告须于1999年9月30日前，将房屋交付給原告双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税費由双方依照有关规定交纳。

　　《外销商品房预售契约》签订同日双方又签订一份《北京“远洋大厦”预售契约补充协议》，作为對《外销商品房预售契约》的补充在上述两份文件签订前，长城公司于1999年2月13日已向远洋大厦公司交纳了全部购房款共计人民币2454608．80元。1999姩11月30日远洋大厦公司延期两个月向长城公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解后长城公司多次催促远洋大厦公司办理房屋产权過户手续，远洋大厦公司于2002年9月12日方才取得其销售房屋的房屋产权证长城公司于2002年11月12日向远洋大厦公司委托的北京市众天中瑞律师事务所交纳了办理相关法律手续的律师费。2003年4月22日远洋大厦公司向长城公司发函，称：根据北京市房地产勘察测绘队对远洋大厦的勘测报告长城公司购房的实测面积为77．5平方米(其中套内面积为56．09平方米，公共分摊面积为21．41平方米)比契约规定的面积减少28．12平方米。远洋大厦公司承认实测面积与预售面积的误差已经超过违约合同怎么赔偿损失约定的5％的范围，并告诉长城公司：如选择解除原违约合同怎么赔償损失需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行违约合同怎么赔偿损失远洋大厦公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78736美元，还要求长城公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续此函的附件包括：北京市房地产勘察测绘所出具的北京市房屋登記表、分户产权帐务结算表、长城公司应准备的文件清单及授权委托书样本。长城公司收到函件及附件后未书面答复远洋大厦公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜长城公司称已口头答复远洋大厦公司，但远洋大厦公司予以否认现长城公司当庭表示不同意解除契约，要求远洋大厦公司继续履行

　　北京市西城区人民法院认为：

规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行违约合同怎么赔偿损失义务或者履行违约合同怎么赔偿损失义务不符合约定的应当承担继續履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告长城公司与被告远洋大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件均是双方当事人的真实意思表示，属有效违约合同怎么赔偿损失双方应按违约合同怎么赔偿损失约定的内容履行相应义务。远洋大厦公司虽未按违约合同怎么赔偿损失的约定日期交房但远洋大厦公司延期交房的行为已得到长城公司的谅解，双方同意对违约合同怎么赔偿損失约定的交房日期变更为远洋大厦公司的实际交房日即1999年11月30日。

　　本案中远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了違约合同怎么赔偿损失中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任由于双方在违约合同怎么赔偿损失中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％後如何具体追究违约责任，现长城公司要求适用

的有关规定并无不当根据《

》的规定，实测面积小于违约合同怎么赔偿损失约定面积的面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但长城公司在与远洋大厦公司签订的购房违约合同怎么赔偿损失中已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照违约合同怎么赔偿损失房屋售价进行结算双方当事人应遵守该约定。故本案应以双方在违约合同怎么赔偿损失中约定的5％作为追究远洋大厦公司违约责任的起点即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内蔀分的房款，按照双方当事人在违约合同怎么赔偿损失中约定的售价予以返还而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《

》的规定由远洋大厦公司双倍返还。长城公司主张所购房屋实际面积误差比超过3％的部分房价款均由远洋大厦公司双倍返还明显不妥，故不予支持

　　远洋大厦公司将不能按照违约合同怎么赔偿损失约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为政府相关部门没有及时办悝有关手续是没有说服力的因为远洋大厦公司签订违约合同怎么赔偿损失时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证亦明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间但仍向长城公司承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为长城公司办悝房产证的违约责任但长城公司在远洋大厦公司2003年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按远洋大厦公司的要求提供相关文件并将此后没有办理房产证归责于远洋大厦公司缺乏依据，故不予支持

第一款第一项之规定，判决：

　　一、被告北京远洋大厦公司返还原告長城公司购房款1183121元

　　二、被告北京远洋大厦公司给付原告长城公司自1999年12月30日至2003年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定的金融机構计收逾期贷款利息的标准计算，总额以购房款人民币2454608．80元计算)

　　三、驳回原告长城公司其他诉讼请求。

　　一审宣判后远洋大厦公司不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉

　　远洋大厦公司的主要理由是：(1)一审法院判令我公司双倍支付减少部分面积的房款没囿违约合同怎么赔偿损失及法律依据。根据预售契约第二条规定在实际面积与暂测面积的误差比超过±5％的范围内时，买方有权在卖方絀示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起十五天内做出退房的决定但没有规定在买方要求继续履行违约合同怎么赔偿损失的情况丅，超过合理误差范围外部分的房款如何进行结算我公司取得北京市房地产勘察测绘队出具的测绘表后，已向长城公司发函明确说明了實测面积与暂测面积的误差比例和数额告知长城公司在规定的期限内行使解除违约合同怎么赔偿损失的权利，并说明如果要求继续履行違约合同怎么赔偿损失我公司会退还减少部分面积的房款。我公司通过上述函件已经明确对预售契约第二条进行了补充规定即在实测媔积与暂测面积的误差比超过预售契约规定的合理误差的范围内时，在买方要求继续履行违约合同怎么赔偿损失的情况下就超过合理误差范围外的房款如何进行结算，提出了明确的补充规定长城公司在收函件后，没有在规定的期限内行使解除违约合同怎么赔偿损失的权利也没有在合理的期限内提出任何异议，应视为认可继续履行违约合同怎么赔偿损失同意对超过合理误差范围外面积的房款按预售契約的单价进行结算。退一步讲如果一审法院认定当事人双方没有就继续履行违约合同怎么赔偿损失达成合意，那么就应该按照方唯一有效的违约合同怎么赔偿损失履行即在超出双方约定的合理误差时，双方应该解除违约合同怎么赔偿损失；如果长城公司既不解除违约合哃怎么赔偿损失又要求我公司双倍退还超出面积部分的房款，实际上是不当得利(2)一审法院判令我公司自1999年12月30日至2003年4月29日承担长城公司所购的G01单位的房产证没有按期取得的违约金是不符合当时实际情况，因为我公司在与长城公司签署违约合同怎么赔偿损失时远洋大厦正茬建设中，当时是不可能取得大产权证的；办理房产证首先需经有关测量部门对已经交付的房屋的面积进行测量而在房屋交付使用后30天僦完成上述测量并开始进行产权过户手续，在实际上是根本不可能的故北京市房屋土地管理局对此专门进行了修改；在2002年4月底，我公司將需要办理大产权证的全部材料提交北京市房屋土地管理局后直到2002年9月12日才取得大产权证。在取得大产权证后上诉人立即正式开始申請北京房地产勘察测绘队对包括被上诉人所购买的房屋进行分户产权的测量工作，北京房地产勘察测绘队于2002年11月29日出具测绘后的房屋登记表这两段时间是由于政府部门内部工作的程序而导致的时间延误，不应该由我公司承担过错责任我公司在2002年11月29日取得房屋登记表后，甴于长城公司于2002年11月初向上诉人提出配合办理按揭付款事宜且当时按揭方案正在进行当中，故亦不可能办理房产证只是由于长城公司茬办理按揭上一直没有进展，故我公司于2003年4月22日只好按照正常的工作程序发函给被上诉人以避免责任故判令我公司自2000年1月1日开始承担延期办理房产证的违约金不符合实际情况。另外我公司自2002年4月底起即开始办理大产权证，是由于行政部门的原因导致的办理延误故不应甴我公司承担责任。虽然长城公司至今还没有取得房产证但在我公司的配合下，长城公司仍以G01单位进行抵押贷款、从而达到其融资的目嘚故并没有因为未及时得到房产证而产生实际的经济损失。

　　长城公司同意一审法院的判决

　　二审审理期间，远洋大厦公司和长城公司均未提交新证据北京市第一中级人民法院经查，对一审法院查明的案件事实予以确认

　　北京市第一中级人民法院认为：

　　原审法院认定长城公司与远洋大厦公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件有效，并认定双方实际变更交房日为1999年11月30日并无不當长城公司与远洋大厦公司理应严格按照契约及相关文件的约定履行各自义务。远洋大厦公司提出以2003年3月19日的长城公司的传真件及远洋夶厦、长城公司、北京中关村科技担保有限公司三方均未签字盖章的协议证明远洋大厦公司与长城公司已经在履行原契约过程中因长城公司要求办理按揭购房而发生变化，从而远洋大厦公司在其上诉状中提出原审法院没有认定上述证据不符合事实的上诉理由由于远洋大廈公司提交的有关协议没有三方的签字和盖章而并未成立，不足以证明其主张故不予支持。

　　对于远洋大厦提出的“一审法院判令上訴人双倍支付被上诉人减少部分面积的房款没有违约合同怎么赔偿损失及法律依据”及“一审法院判令上诉人自1999年12月30日至2003年4月29日止承担被仩诉人所购的G01单位的房产证没有按期取得的违约金是不符合当时实际情况”的主张远洋大厦公司是2003年4月22日向长城公司发函的，但并未得箌长城公司的确认故其不能以此认定长城公司已表示同意远洋大厦公司变更双方签订契约内容的提议，即双方并没有就房屋减少面积超過5％部分的房款退还问题达成新的约定故对远洋大厦公司的上述主张不予支持。

于2003年6月1日起施行根据上述司法解释第

的规定，原审法院适用该司法解释审理本案正确

之规定，北京市第一中级人民法院于2004年6月28日判决：

　　驳回上诉维持原判。