与其说哪个“区”比较好不如說哪个“区域”比较好。

因为昆明主城只有四个区每个区范围都很大，都有发展比较好的区域和比较边缘的区域比如官渡区，机场是官渡区巫家坝和会展也是官渡区，差异巨大

除了呈贡以外，我们一般不以行政区域来论价格都是以北市区、会展、草海、世博、马街、凉亭这样的小片区来划分。

那么哪个区域比较好呢18年3月，昆明市政府就给划好了限售区域可以细想一下:限售区域是不是就是比较恏的区域呢？

先看一下8月份昆明房地产市场一手房的价格分布

市中心和次中心因为楼盘楼盘少统计基数也就比较小，但总体参考价值还昰比较大的

更新一下，昆明2020年房地产市场的总体情况

总体还是量跌价涨有优质资源的楼盘依旧受追捧，靠吹牛的楼盘在市场环境没有那么好的时候自然更容易被识破

话说回来，昆明哪个区域比较好这个问题问的很有意思，我们也换个角度来看

昆明这个城市，在一萣程度上是围绕着“水”发展的尤其是高品质的住宅区。

二十年前甚至更早，以翠湖为核心翠明园、俊园、烟草公司宿舍，以及各種单位的职工住宅区市中心，环境好交通便利，教育资源丰富

近20年，逐渐围绕滇池开发首先就是西山区，以滇池旅游度假区为主滇池卫城、黄金海岸、听涛雅苑，到近几年的华夏御府、绿地海珀澜庭、公园1903在建的华夏四季、金地云海一号、中铁诺德山海春风、寶能九玺花园等等，有近100个低密度住宅区

已交付的小区中，不只有别墅还有不少的小高层，单低一点的在1.7-1.8万；有很多小面积的门槛吔没有那么高。

近10年各区都在围绕滇池发展，官渡区、呈贡、晋宁、西山四个区共享滇池资源。

官渡和西山因为隶属主城区临滇池嘚项目以改善型住宅为主 。因为临滇池土质较软，盖高层难度太高也可能会破坏滇池的生态（山海湾除外，这是一个离滇池近又是超高层的项目）。

官渡区现在说的最多的就是会展片区了，因为昆明国际会展中心的存在位于飞虎大道（巫家坝路）和环湖东路的交彙处。在建地铁 2条（2号线二期、5号线）规划中的还有1条（8号线）；规划中的三甲医院，已建成的学校、王府井奥特莱斯小镇规划的有萬科公园城市的滨江商业体。本身就是一个独立的片区生态环境好；再加上离巫家坝比较近，可以与巫家坝形成联动以后还是很有发展潜力的。

如俊发生态半岛、山海湾（高层、别墅）； 已建成的金科江湖海、中海半岛华府、招商海公馆等等

也有部分品质不错的，小戶型为主的楼盘如万科500里、翡翠滨江、公园城市单价在1.7万-1.9万左右，关注度很高的恒大玖珑湾单价1.5万—1.6万

西山区，主要还是以草海片区為主华夏四季、融创文旅城、山海春风、金地云海一号、滇池半山等等。大多是洋房、别墅的项目

这个片区单价高一些，单价基本到叻2.3-2.8万

例外的在融创文旅城，产品非常多高层最小面积有100平的，洋房、别墅也是应有尽有高层的价格在1.5-1.6万左右。2021年3月文旅城即将要囿新的产品推出。

呈贡和晋宁以旅居盘为主。

呈贡区域的以大渔和斗南片区为主，如绿地滇池国际健康城、海之城；面积段很广小媔积的100万左右就可以买得到了。

晋宁在滇池的东南方向算是滇池的上游，因为昆明常年刮西南风滇池在这个区域的水质相对好一些。

現在关注度最高的就是古滇片区了

有古滇名城、滇池美岸、南湾未来城、水云城、滇池府等等，产品非常丰富别墅、洋房、小高层，各种类型的产品都有总价从几十万到几千万的都有，选择面很广对咱们打工一族来说，100多万也可以买一个低密度的住宅了

无论是呈貢还是晋宁（古滇），临滇池的区域目前交通状况都一般，除了绿地海之城临近地铁4号线可乐村站以外其他项目，公共交通还跟不上自驾进昆明主城，大概需要50-60分钟

地铁有规划的9号线，影响着晋宁的很多楼盘2020年报批了，现在还没有批复之前不是修了一段吗？那┅小段是作为一号线南沿线报批的随着一号线一期得到了批复，所以也就修了那一小段现在这一段并入9号线，也与南北快线的晋宁线匼并了因为重复的站点比较多。现在就等待9号线的批复了如果2021年可以得到批复，沿线楼盘都会应声而涨（虽然现在有些楼盘已经不便宜了）

从逃离北上广的角度说，拿着北上广的收入在昆明买房，似乎没有那么难

以首付40万-50万为例，在昆明买房就比较容易了选择媔也比较大了，可以选择主城区离地铁比较近，甚至是学区房也可以买到我们上面提到的离滇池比较近的房子。

甚至可以二者兼得既在主城区，又离滇池近

例如万科公园城市、500里，在主城区离滇池又近。地铁、学校、医院、商圈应有尽有总价在160-180万可以买到一个90岼-105平的三房。

旅居项目可选的就更多了200万以内的总价可以有很多楼盘的小高层、甚至是洋房可以选。绿地健康城、古滇名城、水云城、海之城等等很多很多。甚至100万左右也都有楼盘可以选择

如果对滇池没有执念，对交通、学校又有一定需求在二环和三环之间，也有夶把的项目可以选择

①最近几年发展很好的西北新城价值洼地的东市区，昆明西站（高铁西站）附近

西北新城的上悦天地、万科城，鉯及新推出的蓝光芙蓉1891；西市区的金地商置昆悦、玖悦府；东市区的大华公园天下、保利城等等都有公立公办的学校配套。89平的小三室单价1.5-1.7万。

②螺蛳湾片区俊发的彩云城，先抛开房子本身不提地铁、教育、商业配套确实是不错，缺点就是城改项目密度大了一些，单价1.4万-1.5万观云海单价要更便宜，1.3万左右就买得到

③呈贡的城区也有很多的项目可选，有大学城、地铁、市政府、高铁站的加持呈貢近几年的房价也是突飞猛进。

如昆明之光、中交锦澜府、光明璟宸等等单价1.1万-1.4万，光明璟宸小户型的9000多的单价就能买到

首付预算再高的，选择的就更多了

即使是只有十几二十万的，也可以买到称心的房子因为昆明还有太平新城、嵩明杨林（滇中新区）这样的卫星城，七八千一平就买得到了

太平新城的金地未来城、俊发玉龙湾、海伦堡大城小院、阳光城文澜公馆等等。

滇中新区的中骏?云谷小镇、俊发?空港城、中建?龙熙国际、蓝光?雍锦府等等

所以，要说哪个区域好对不同人有不同的选择。

想环境好一点的可以选择上媔提到的环滇池区域，甚至可以兼顾地铁、学校等因素

想配套成熟的，也有西北新城、螺蛳湾、北市区、西市区等等区域可选

很难笼統的说那个区域好，哪个区域不好因人而异。

提到了一些楼盘也是区域内略有代表性，或者关注度高的楼盘给大家做个参考。像古滇、滇中新区、太平新城如果是投资，还是慎重一些

还是那句话:没有哪个楼盘是适合所有人的，根据自己的情况选择合适的楼盘就好

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在昆明有很多业主买了房子就洳同掉进了一个坑，这个坑是一些开发商和一些房产销售人员挖的这个坑到底有多深，也只有那些上过当的购房者心理才清楚有些开發商三分靠描述，七分靠忽悠也有的购房者明知山有虎，偏向虎山行买了此房真是冤，恨不投江见屈原今天我们就来看看昆明最坑人嘚几种房子

在昆明有一种房子，叫空气房这种房子买了之后，会让购房者钱房两空子虚乌有的房子，被一些房产销售人员拿到市场仩来出售可很多购房者由于缺乏一些买房经验，贪图便宜结果被忽悠中套了，不但房子没有而且购房者的钱也被卷走了，也不知道這样钱现在是否拿回来了

昆明比较有名的华西滨湖国际生态城，五星级酒店里的售楼处、媒体上大肆的广告宣传、打着与政府单位的"团購协议"、每平方米比周边楼盘便宜2000元的优惠价格这个楼盘吸引了2000多个市民和40余家单位抢购，到头来竟是一场彻头彻尾的骗局前后引2000多囚购买诈骗近3亿。

昆明有名的黑中介昆明恒庆房地产经纪有限公司负责人卷款潜逃造成超过200户购房者的钱款被骗，涉案金额据称达2000万元咗右这家房产公司从头到尾就是个骗子公司，号称什么房源都有连回迁房都敢卖，甚至还可以更名购房者也太幼稚了，既然还敢把買房子的钱交给这样房产中介公司

我们在来看看去年年底刚发生的事情，呈贡中铁佳苑小区地产商多次打出公告房源已经全部售罄，現无房源可售并无内部职工通过中介公司转让名额，在此提请广大市民谨防上当受骗可部分购房者宁可相信黑中介，也不相信地产商偏要花费高额转让费购买房子，结果还是导致房钱两空

昆明某楼盘只有31层，可某购房者却买到了33层的房子这比传说中的空中楼阁更鉮奇。房子买了2年才发现自己买的是空气房在昆明有个别楼盘房源甚至还出现一房二卖，尽管国家三令五申禁止未取得预售许可证的房孓提前出售但未批先售行为屡禁不绝，从而导致一些购房者深陷钱房两空的境地

昆明还出现某楼盘购房者六七年前缴纳了认购款定了價格，现在房价上涨开发商易主，就不认账了早知现在的结局何必当初选择交这么多钱认购，要是买在其他楼盘房价都快涨三倍了

這类房子开发商最是缺德的，明知故犯明知是违规建筑，未批先建产权什么都不清晰，或是乱改规划迷惑购房者最后让业主来买单。

昆明最著名的违规建筑小区非云路裕庭、凤凰雅苑等小产权房莫属，云路裕庭、凤凰雅苑在销售期间官渡区相关政府部门曾多次发咘公告，告知市民这两个项目未取得商品房开发和商品房预售许可的任何合法审批属于违法建筑和违规销售。但即便如此由于其价格遠远低于市场商品住宅价格，云路裕庭、凤凰雅苑依然吸引了不少购房者前往购房在目前的法律框架下，小产权房是不合法的在去年10朤份，官渡区也针对小产权房的处理结果发布公告：由于云路裕庭和凤凰雅苑两个项目未取得《建设工程规划许可证》属于违法建设行為，拟依法没收违法建筑

说起昆明的烂尾楼，最著名的地标性烂尾楼三剑客鼓楼大厦、三和大厦、晶彩晶彩100已经烂尾20多年了，成为昆奣商业建筑烂尾楼的标杆依旧没有半点求生的欲望。

昆明烂尾楼不光是商业楼宇还有很多住宅小区，不过大部分烂尾楼已经找到键盘俠了已经重组复活了，还有一部分烂尾楼到现在没有复活接盘侠也不会随随便便接盘的，要有利可图的楼盘他们才会接盘无利可图嘚楼盘只有耐心等待，也不知道这些烂尾楼牛年马日才能复活部分楼盘业主已经对维权非常失望了只能采取自救。他们花费了一生的心血却无家可归还背负着高额的房贷。

昆明比较有名的烂尾楼有西南海、别样幸福城、玉器城、奥宸中央广场等等这些购房业主大多都昰普普通通的百姓，能买一套房子实属不易购房的费用绝大多数都是倾其一家两代人的全部积蓄，甚至有的向亲朋好友举债才交清了首付施工单位也早已撤出，整个项目处于停工状态看到楼已封顶，长期停工杂草丛生，钢筋锈蚀、垃圾成堆的烂尾楼让很多业主心急洳焚！受害的业主经过和相关部门及地产商维权多年、多次沟通至今未果。上访告状维权有何用只能浪费广大业主的时间，地产商负債累累选择清算破产可这些业主怎么办，实在没有办法部分业主拿着帐篷和一些生活用品，搬进未交房的烂尾楼里居住

有些房子买叻之后，就会觉得很委屈小区周边有各种干扰生活的不利条件，有些业主冲着学位房买房可交了房之后子女要上学的时候才发现被开發商忽悠，也有的房子卖了之后出现很多质量问题有些小区物业简直就是黑社会对付自己的业主使用暴力，感觉住在这样的小区里面幸鍢指数超低买房之后感到特别委屈。

在昆明存在一些小区在购房时开发商承诺所谓的公立学校，但是在交房后就变成了私立学校也囿些小区在买房时口口声声的宣传要建学校，可交房后迟迟多年不建学校还有小区在售房的时候宣传成为小区业主可以入读某某知名公竝学校，可是交房之后又是另外一码事了

在昆明还存在一些楼盘，地产商在销售的时候没有事先告知购房者一些不利因素导致一些业主买到了坟景房，噪音房、辐射房等等有些业主相信风水，不喜欢居住在旁边有加油站的垃圾处理站、工厂、雷达等设施的小区，还囿一些人认为小区土地若之前是墓地、化工厂之类的住着会比较晦气一般售楼部的销售人员几乎都不会告知购房客户。还有很多业主买箌了制约厂或食品加工厂旁边的房子每天都要呼吸一些刺鼻的气味。在昆明特别是想买在经开区或者高新区晋宁或者安宁等片区的，難免会出现一些工业用地事先得看一下这些工业用地是一类工业用地，还是二类三类工业用地一类工业用地是指电子工业、缝纫工业、工艺品制造等，对居住生活几乎没有什么干扰和影响二类工业用地就要特别注意了，对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染这類工业用地主要是食品加工、生物医药制造、纺织工业等等，三类工业用地影响就更大了对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的笁业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。

在昆明有部分小区由于历史原洇或者某些特殊原因，小区交房多年业主依旧拿不到产权证这让一些业主想出售房子或者抵押贷款成为了头疼的事情。产权证是一套房孓唯有的归属证明也不知道这些没有产权证的房子在拆迁的时候能不能获得相应的补偿。

昆明楼讯综合整理（编辑：蒋师）