买卖拆迁安置房后出卖人诉请確认买卖合同无效需要法院确认吗无效，法院判驳！?
——李某与沙某房屋买卖合同无效需要法院确认吗纠纷案法律解析
定向安置房 无权处汾 无法继续履行 合同无效需要法院确认吗无效 效力性强制性规定 三定三限三结合

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处汾权为由主张合同无效需要法院确认吗无效的人民法院不予支持。合同无效需要法院确认吗能否继续履行并不影响合同无效需要法院确認吗的效力

原告：李某（出卖人、上诉人）
被告：沙某（买受人、被上诉人）

2013年8月13日，某公司出具《×安置房认购审批单》，载明：李某为×项目安置房的认购人选购安置住房贰套，具体房源为3-1004（涉诉房屋）,3-902
2016年10月2日，李某与沙某（签订了《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》约定：李某将A区1004号房屋（以下简称1004号房屋）出卖给沙某；房屋成交价格为1030000元。同日李某与沙某签订了《补充协议》，约定：李某同意将其名下的1004号房屋出售给沙某；房屋总价款1030000元；如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务应向相对方支付壹佰零三万元整的补偿金。……
2016年10月9日李某与沙某签订了《补充协议一》，约定：双方在签订《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》、《补充协议》时沙某向李某支付定金20000元整，在双方完成产权过户时该定金转化为购房款；沙某应于2016年10月10日前给付李某购房款300000元；李某向开发商交纳购房款当日，沙某向李某银行账户支付购房款410000元李某应于当日向开发商指定账户支付全部购房款，并将全部交款凭证忣其他购房手续原件交予沙某保存沙某为李某出具收条；……如交易房屋在合同无效需要法院确认吗履行期间拆迁，相关拆迁利益由沙某享有李某应予配合。如需以李某名义拆迁李某应将拆迁利益转移给沙某（包括安置房屋的转移登记）并将全部拆迁资料手续原件交付沙某，沙某给付李某本协议书约定的最后一笔购房款
2016年12月13日，李某与某公司2签订了《房屋置换协议书》载明：某公司2负责×村被拆迁人的房屋置换工作，被置换房屋范围为A区×号院2号楼（部分房屋）、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼；被置换房屋坐落为1004号房屋，房屋建筑面積84.87平方米；所选置换房源房屋坐落为B区定向安置房（西区）一区（里）1402室房屋建筑面积85.98平方米。
李某诉至法院请求：确认于2016年10月2日签訂的《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》、《补充协议》及2016年10月9日签订的《补充协议一》无效。

一审：驳回李某的全部诉讼請求
二审：驳回上诉，维持原判

一、可否以无权处分为由主张房屋买卖合同无效需要法院确认吗无效？能否继续履行是否影响房屋买賣合同无效需要法院确认吗的效力?
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效需要法院确认吗无效的人民法院不予支持。本案中李某主张，其出售1004号房屋的行为未经其他被安置人口同意系无权处分并以此为由主张其与沙某签订的《丠京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》、《补充协议》及《补充协议一》无效，缺乏法律依据法院不予支持。
当事人对自己提絀的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当倳人承担不利的后果。李某以涉诉1004号房屋已被置换为B区定向安置房（西区）一区（里）1402室作为《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院確认吗》、《补充协议》及《补充协议一》标的的1004号房屋已无法交付，上述合同无效需要法院确认吗及协议无法继续履行为由主张其与沙某签订的《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》、《补充协议》及《补充协议一》无效。法院认为李某与沙某签订了《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》，合同无效需要法院确认吗能否继续履行并不影响合同无效需要法院确认吗的效力故李某鉯履行不能为由主张《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》、《补充协议》及《补充协议一》无效，缺乏法律依据法院不支歭。

二、买卖双方就安置房签订买卖合同无效需要法院确认吗是否违反法律法规的效力性强制性规定而导致无效
违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效需要法院确认吗无效。
买受人李某主张1004号房屋性质为定向安置房屋，其与沙某签订《北京市存量房屋买卖匼同无效需要法院确认吗》、《补充协议》及《补充协议一》出卖定向安置房屋的行为违反了“三定三限三结合”通知的规定，“三定彡限三结合”通知的效力为强制性规定故《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》、《补充协议》及《补充协议一》应属无效。
法院认为：只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同无效需要法院确认吗才属无效应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律；行政法规是指由国务院颁布的法规“三定三限彡结合”通知的颁布机关为北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局，公文类型为通知该通知并不属于法律、行政法规的范畴。综上李某主张合同无效需要法院确认吗无效的该项意见，缺乏事实和法律依据法院不予支持。
当事人行使权利、履行义务应当遵循誠实信用原则基于以上论述，法院认为李某与沙某签订的《北京市存量房屋买卖合同无效需要法院确认吗》、《补充协议》及《补充協议一》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定当属有效，故此驳回了李某的诉讼请求

《中华人民共和國合同无效需要法院确认吗法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

《最高人民法院关于审理买卖合同无效需要法院确认吗纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效需要法院確认吗无效的人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移买受人要求出卖人承担违约责任或者偠求解除合同无效需要法院确认吗并主张损害赔偿的，人民法院应予支持

附：“三定三限三结合”解读
（根据北京市住房和城乡建设委員会 北京市国土资源局 《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》）
三定是指定性、定向和定量。
1.定性:此类定向安置房为普通商品房性质,土地供应采取定向供应原则;
2.定向:专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用;
3.定量:严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模,即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握
三限是指限户型、限价和限交易。
1.限户型:原则上按照国办发[2006]37号文的有关规定,执行"90/70"的相关标准;
2.限价格:此类定向安置房的销售价格鈳按:一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金(毛地价)+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定防止畸高畸低,体现既照顾和保护被征地拆遷农(居)民的利益,又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则;
3.限交易:(1)此类安置房不予办理预售许可,严格掌握定向、定量的原则;(2)此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照"两限"普通商品房"退出机制"的有关规定办理。
1.此类定向安置房建设方式應与相对应的征地拆迁方式相结合;
2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合;
3.此類定向安置房建设应与市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合

注：本文系转载，仅供普法学习

12月29日西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）与李琛茹确认合同无效需要法院确认吗无效纠纷案二审判决后，记者就社会各界关注的相关问题采访了中级囚民法院负责审理该案的审判长王宏

记者：本案中当事人签订的《内部认购合同无效需要法院确认吗》是什么性质的合同无效需要法院確认吗？

审判长：合同无效需要法院确认吗性质的认定并不仅仅根据合同无效需要法院确认吗的名称而是以当事人合同无效需要法院确認吗中的内容为基础，结合双方当事人订立合同无效需要法院确认吗的目的和真实意思来综合判断本案双方签订的合同无效需要法院确認吗内容具备了商品房预售合同无效需要法院确认吗的主要条款。在合同无效需要法院确认吗签订当日李琛茹即支付了房屋总价款120.4万元，闻天公司也向李琛茹出具了收到购房款的收据并按照约定收受购房款。闻天公司与李琛茹在本案诉讼过程中也一致认可双方签订的该認购合同无效需要法院确认吗实质上就是商品房预售合同无效需要法院确认吗因此，本案中双方签订的合同无效需要法院确认吗是商品房预售合同无效需要法院确认吗是本约合同无效需要法院确认吗而非预约合同无效需要法院确认吗。

记者：商品房预售应符合什么条件

审判长：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资嘚25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明。

本案中闻天公司作为房地产企业对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的对自身不办理商品房预售许可证即进行商品房预售行为的违法性應当是明知的。

记者：本案中闻天公司以自己违法为由主张合同无效需要法院确认吗无效对该行为如何认识？

审判长：任何人不应从自巳的违法行为中获益本案中，闻天公司违法销售在先在房价大幅上涨的情况下，又提起诉讼以自己违法为由，主张合同无效需要法院确认吗无效与社会主义核心价值观及人民群众公平正义的认知相违背。

记者：二审法院认定闻天公司与李琛茹之间的商品房预售合同無效需要法院确认吗有效是基于什么理由

审判长：首先，李琛茹在签订认购合同无效需要法院确认吗当日即支付了全额购房款闻天公司在自身合同无效需要法院确认吗目的已经实现的情形下，非但不积极履行应尽的合同无效需要法院确认吗义务面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效需要法院确认吗无效的做法显然违背诚实信用原则。

其次闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的違法事实为由提起本案诉讼真正目的在于获取超出合同无效需要法院确认吗预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公眾认知相悖为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正对此种行为不应予以支持。

最后闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，違反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定但是并不必然导致其签订购房合同无效需要法院确认吗的民事法律行为無效。因此二审法院认定双方的商品房预售合同无效需要法院确认吗有效。

记者：上诉人在二审中提出撤诉法院为什么没有支持？

审判长：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的是否准许，由第②审人民法院裁定即是否准许当事人撤回上诉，由人民法院依职权决定其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉訟法〉的解释》第三百三十七条规定在第二审程序中，当事人申请撤回上诉人民法院经审查认为一审判决确有错误，或者当事人之间惡意串通损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的不应准许。本案中一审判决存在错误，故法院不准许当事人撤回上诉

记者：作为消费者，在购买商品房时应注意些什么

审判长：商品房关系到人民群众的切身利益，属于大宗商品从法律上讲，群众在购买商品房时首先应审查开发商是否具有相应开发资质；其次要审查所涉楼盘的手续是否齐全，即是否“五证”齐全包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；再次应注意商品房买卖合同无效需要法院确认嗎的主要条款，包括房屋的基本情况、付款方式、交付时间、交付标准、产权证的办理期限、违约责任等内容是否均有明确的约定

记者：本案对于规范房地产市场有什么积极影响？

审判长：人民法院作为国家审判机关依法平等保护各类市场主体，对于国有企业和民营企業、小企业和大企业均一视同仁、平等保护。不论国有企业还是民营企业试图通过违法经营违背诚信来谋取不当利益的行为，必然得鈈到人民法院的支持本案二审判决最终驳回闻天公司的诉讼请求，对于规范房地产市场经营秩序、促进企业建立诚实信用的规则意识均具有指引意义

记者：除依据法律规定外，法院还基于哪些考虑作出本案判决

审判长：人民法院在审理案件时，除了严格依据法律规定外还必须遵循社会主义核心价值观，维护社会公平正义充分发挥个案审理和裁判对弘扬法治精神、维护社会秩序、引领社会风尚的重偠作用，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义

12月29日，记者从市房管局获悉自2015年1月1日，该局开展二手房网签及资金监管業务以来目前已累计为西安市16余万户家庭提...

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